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浅议与房地产政策冲突的司法协助执行
作者：杨玉琴
来源：中国房地产
房地产交易管理与登记工作既要遵守法律，也要符合相关政策，由于理解上的问题，工作中难免出现不知所从的情况。
& & & &房地产交易管理与登记工作既要遵守法律，也要符合相关政策，由于理解上的问题，工作中难免出现不知所从的情况。近日，有几宗司法协助执行的不动产交易与登记业务困惑着工作人员，笔者在此归类提出，希望得到有关部门及专家学者的关注与重视，尽快出台统一的司法解释及政策，以指导基层工作。
& & & &冲突一：违反禁止预购商品房转让政策的司法拍卖
& & & &原由：2016年12月，某人民法院在执行岳某因与赵某等四人及某彩印包装有限公司合同纠纷一案中，委托某拍卖机构拍卖被执行人赵某名下坐落于某市某小区5号楼2单元402室的房产，案外人张某参与拍卖并以最高价竞得。人民法院依据《最高人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第四百九十三条之规定，作出如下裁定：一、坐落于某市某小区5号楼2单元402室房屋的所有权归买受人张某所有。某小区5号楼2单元402室房屋的所有权自本裁定送达买受人张某时转移。二、买受人张某可持本裁定书到房屋登记机构办理相关产权过户手续。本裁定送达后即发生法律效力。此后，人民法院给登记机构送达了协助执行通知书。
& & & &张某持身份证明、司法拍卖成交确认书、人民法院执行裁定书等申请材料到不动产登记机构办理上述拍卖房产的权利转移登记。
& & & &登记机构经查阅登记资料，发现上述拍卖房产为已经缴纳全款并办理了预购商品房预告登记的房屋，该房屋尚未办理首次登记，所以，原购房人赵某尚未能办理产权登记取得房屋所有权。现在法院裁定该房屋归张某所有，并要求登记机构协助执行该房屋的权利转移。张某的申请应是预购商品房预告登记转移登记。
& & & &对于张某的登记业务，应否受理，工作人员意见不一。
& & & &意见一：应该受理。该登记业务为司法协助执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定：&在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理&；最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）规定，为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，&人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项&登记机构应该协助；且根据《不动产登记操作规范（试行）》第15.3.1条第2款规定，因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的，当事人可申请不动产预告登记的转移。
& & & &意见二：不应该受理。该司法拍卖违反《城市房地产管理法》和国务院政策规定。《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：&未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让&。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）第七项规定：&切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为&。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定，&执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料&。该房屋拍卖前司法机关应当先行查询，是否是允许上市交易的房屋。本案竞买人张某应在被执行人赵某的上述房产所有权登记完毕后再办理房屋所有权转移登记。
意见三：应该受理，但是登记机构应该向司法机关提出协助执行建议，阐明国家相关政策，防止违反国家政策的房地产交易的发生，防止当事人以合法形式掩盖不法交易。
& & & &冲突二：违反房屋所在地政府住房限购政策的司法拍卖
& & & &原由：2017年6月，某人民法院在执行王某因与某银行抵押贷款合同纠纷一案中，委托某拍卖机构拍卖被执行人王某名下坐落于某市某小区3号楼2单元901室的房产，案外人高某参与拍卖并以最高价竞得。同上述案例，人民法院依据法律规定裁定：一、坐落于某市某小区3号楼2单元901室房屋的所有权归买受人高某所有。某小区3号楼2单元901室房屋的所有权自本裁定送达买受人高某时转移。二、买受人高某可持本裁定书到不动产登记机构办理相关产权过户手续。本裁定送达后即发生法律效力。此后，人民法院给登记机构送达了协助执行通知书。
& & & &高某持身份证明，司法拍卖成交确认书，人民法院执行裁定书等相关材料办理上述拍卖房产的房屋所有权转移登记。
& & & &因为此时该房屋所在地政府为调控当地房地产市场，实行了住房限购政策，经审查，高某在本市已有多套住宅，已不具备当地购房资格。
& & & &对于高某的登记业务，应否受理，工作人员意见不一。
& & & &意见一：应该受理。同上述案例，有工作人员认为，该登记业务为司法协助执行，根据法律和相关规定，登记机构应该协助；且根据《物权法》第二十八条规定：&因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力&。该裁定导致物权已经转移，不予登记反而与实际不符，不利于保护当事人合法权益。
& & & &意见二：不应该受理。对于实行住房限购政策的城市，为了维护房地产市场的稳定，人民法院在司法拍卖时应当适用房屋所在地政府住房限购政策，法院和拍卖机构应当提示竞买人先行审查自己的购房资格再参与竞拍，买受人须通过购房资格核验后，方可办理产权登记手续。高某应该另外提交符合不动产所在地购买住房政策的材料才能办理不动产转移登记。
& & & &意见三：应该受理，但是登记机构应该向司法机关提出协助执行建议，阐明政府相关政策，法院和拍卖机构应当先行审查竞买人的购房资格，防止违反政策的房地产交易的发生，防止当事人以合法形式掩盖不法交易，共同维护房地产市场的稳定。
& & & &冲突三：违反房屋所在地政府限购政策的仲裁裁决以房抵债
& & & &原由：2017年7月，钱某因李某不能按时归还150万元借款按双方协议申请仲裁，仲裁机构裁定：李某以其坐落于某市某小区12号楼3单元1103室的房产抵债，该房产的房屋所有权归债权人钱某所有。随后，钱某持登记申请书；钱某身份证明；李某房屋权属证书，生效仲裁裁决书等相关材料申请办理上述抵债房产的所有权转移登记。
& & & &钱某申请登记时，该房屋所在地政府为调控当地房地产市场，实行了住房限购政策，经审查，钱某家庭没有该市户口，不具有房屋所在地购房资格。
& & & &对于钱某的申请，应否受理，工作人员同样也是意见不一。
& & & &认为应该受理登记的工作人员的意见及理由同案例二，认为该仲裁裁决书为生效法律文书，已经导致物权转移，不予登记不仅违反法律规定而且导致物权与实际不符，不利于保护当事人合法权益。
& & & &认为不应该受理的意见与理由为，该仲裁协议存在以合法形式违反政府限购政策之嫌。钱某应该知晓自己不具备该房屋所在地城市购房资格，与李某签订仲裁协议获取仲裁裁决书，以此申请房屋所有权转移登记，扰乱房地产市场调控秩序，钱某应该另外提交符合不动产所在地购买住房政策的材料才能办理不动产转移登记，否则应当不予受理。
& & & &由此看出，以内容与政府房地产政策冲突的法律文书作为房屋权属转移依据的不动产登记能否启动，工作人员莫衷一是。不仅如此，同样的困惑也存在于法院工作人员中。对于司法拍卖是否要适用政府的房地产市场调控政策，法官的看法也不尽一致。有的法官认为，司法是最后的救济，强制拍卖不涉及限购。《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&的解释》第四百九十三条规定：&拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移&。据此规定，在登记之前，不动产的权利已经转移，不动产登记只是登记机构依据法律文书完成不动产权利转移的公示，所以在登记时不需要考量政策因素。其中最典型的是某省高级人民法院文件明确规定：司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。而有的法官认为，司法拍卖不同于判决，应当受限购政策影响，法院和拍卖机构应当把对竞拍人购房资格审查纳入司法竞拍程序，买受人应向住建部门申请审核购房资格，审核通过后法院方可向买受人出具协助执行通知书。
& & & &因此，在实行住房限购政策的不同城市，包括北京、上海、广州、深圳等法院、仲裁机构和登记机构的做法不尽相同。不仅如此，随着各地政府房地产调控政策的不断升级，同一城市对于司法拍卖是否要适用当地政府的房地产市场调控政策也前后不一。比如北京，虽然限购政策已实施多年，但用于司法拍卖的房屋，一直是不受限购政策限制的,不具有购房资格的竞买人可参加司法拍卖购房并进行产权登记；随着政府房地产调控政策的密集出台，不断升级，日市住建委、市高级人民法院、市规划国土委会议明确规定，将法院竞拍房产纳入北京限购政策范围内、且竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。这更给基层法官和登记机构工作人员带来困惑：司法拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，到底应否受政府限购政策限制呢？
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法院委托异地法院执行条件
在一般情况下，如果当事人申请强制执行的，需要作出判决书的人民法院执行，但是在特殊情况下，可以委托执行。委托执行作为法院内部的一项司法协助制度，双方法院必须按照法定条件严格执行。那么，法院委托异地法院执行条件是什么呢?下面，小编详细为您介绍具体内容。委托执行的条件(一)被执行人或被执行财产的所在地在受理执行法院辖区以外，或者被执行人、执行标的物属专门法院管辖的只有被执行人住所地或被执行财产所在地在“外地”的，方可进行委托执行;如果在受理执行法院的辖区内，就无必要也不得委托执行。委托的情形主要有：1、委托被执行人住所地人民法院执行在案件诉讼程序中，因案件的管辖规定，有些外地当事人到本地参加诉讼。案件审结后，如果外地当事人有必须履行的义务，在执行过程中，本地人民法院可以委托被执行人住所地人民法院代为执行。2、委托被执行财产所在地人民法院执行笔者认为，这种委托有两种情况：一是被执行人是本地人，由于外出经商办企业等各种原因，主要财产在外地，本地无财产可供执行。在这种情况下，本地人民法院可委托被执行财产所在地人民法院执行;二是被执行人是外地人，外地人在住所地又无财产可供执行，但有财产在第三处。在这种情况下，可以直接委托财产所在地的人民法院执行。3、委托执行的案件，可以是被执行人住所地和被执行财产都在外地的案件，也可以是部分被执行人在外地或者部分财产在外地的案件，只要是需要对外地的被执行人或者被执行财产采取强制执行的，都可以委托执行。此外，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》还对两种特殊情况作了规定：一是被执行人是军队企业的，可以委托其所在地的军事法院执行;二是执行标的物是船舶的，可以委托有关海事法院执行。(二)本地法院已经立案受理凡是需要委托外地法院执行的案件，本地法院必须已经立案受理。如果权利人未提出申请执行或者审判员未移送执行，本地法院尚未受理执行，不存在委托执行问题;即使权利人已提出申请或审判员已移送，还需经审理再决定是否受理，如果案件不符合执行立案条件的，未经审查就委托执行，就容易造成委托执行错误。(三)本院执行确有困难委托执行的目的是为了便于案件的执行，提高案件的执行效率，如果当地法院有便利的执行条件便不宜委托其他法院执行，否则便背离了委托执行的本来目的，失去了实际意义。实践中，被执行人住所地在本院辖区以外，但在本院辖区内有财产可供执行;被执行人住所地在本院辖区内并有财产足以执行，但在辖区外也有财产。在这些情况下，本院直接执行没有多大困难，而个别执行人员出于某种原因，或将案件推托出手，或为了庇护被执行人，或为了避免与被执行人伤人情面子，而将案件委托外地法院执行。如果将这类案件也允许委托外地法院执行，不仅不符合委托执行的立法精神，而且为个别执行人员实施不正之风行为创造了条件。只有被执行人住所地或被执行财产所在地在“外地”的，方可进行委托执行;如果在受理执行法院的辖区内，就无必要也不得委托执行。委托执行的目的是为了便于案件的执行，提高案件的执行效率。如果你情况比较复杂，华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行。延伸阅读：
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专业律师优质解答接边司法协助筑起平安屏障——西林县法院“三位一体”工作模式促进接边地区和谐稳定
14:11:27来源：平安广西网责任编辑：吴旻晴 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
　　接边司法协助筑起平安屏障
　　&&西林县法院&三位一体&工作模式促进接边地区和谐稳定
　　□平安广西网记者黄赠荣 通讯员王艳芳
　　在&一鸡鸣三省&的滇黔桂交界处，西林县与云南省罗平县、广南县、丘北县、师宗县、富宁县、贵州省兴义市接边。近年来，西林县人民法院利用这一区位特点，建立并不断完善接边司法协作机制，深化协作方式、细化协作细则、拓展协作内容，打造&审判协助、执行联动、业务交流&三位一体的跨省（区）司法交流互助的模式，有效节约了司法资源，提高了办案效率和质量，实现办案效果最佳化，为接边区域筑起平安屏障。
　　审判协助破解跨省区办案难题
　　随着涉及接边的案件逐年增多，跨省（区）远距离送达成为办案过程中的常态和难题。西林县法院为快速、高效完成跨省区案件送达问题，案件主办法院按照协作机制，委托案件当事人所在地法院代为送达法律文书等材料，协作法院收到委托送达请求后，指定专人协助受托事项，实现优先办理、快办特办，并随时保持与委托法院的沟通，了解送达和调查线索，及时反馈办理情况，确保委托案件能快速、高效、圆满地完成，有效缩短办案周期，提高办案效率。
　　云南广南县李某购买了位于西林县马蚌镇八大河村的一片杉木后，在未核发林木采伐许可证的情况下将该片杉木林砍伐。日，西林法院对此案进行宣判时，被告人李某因腿部摔伤卧床在家治疗，不能从广南县赶来西林县宣判，西林县法院便委托协作法院广南县法院代为宣判，法律文书送达等后续工作均委托广南县法院协助进行。
　　近年来，为有效解决跨区域执行难问题，西林县法院牵头协作法院建立跨省（区）人民法院执行联动机制，明确要求打破地方保护主义，对涉及跨省（区）执行的案件，各地法院均须做到无条件配合执行方；充分利用QQ群、微信群等新型网络交流平台，建立快速反应的执行工作联系机制和信息交流共享平台，及时互通跨省区异地执行案件情况和被执行人信息，以便及时扣押、查封被执行人财产；全力配合执行方张贴公告、协助联系媒体曝光&老赖&名单，让跨省区案件的被执行人无所遁形，有效解决了跨省区案件被执行人难找、财产难查、信息难掌握等执行难题，加快案件执行速度。
　　2011年3月，云南广南县罗某与农某搭乘西林县梁某的三轮摩托车到偏僻处实施抢劫，将梁某打伤。两人落网后，梁某向西林县法院提起诉讼，要求农某与罗某支付误工费与精神损失费。法院作出的民事调解书生效后，农某按照调解书赔偿了梁某损失，而罗某没履行赔偿责任。梁某于是向西林县法院申请强制执行。在该案执行阶段，法官曾多次到罗某老家云南省广南县某偏远山村，均查找不到罗某，致使执行一度受阻。去年，在广南县法院的协助下，西林县法院及时掌握了罗某动向并查封其财产，案件顺利得到执结。
　　联合调解化解矛盾纠纷促和谐
　　西林县法院以最大限度方便接边群众诉讼为司法协作的出发点和落脚点，充分发挥巡回审判灵活机动、简便易行的特性，在三省（区）交界的广西马蚌镇挂牌成立桂滇黔三省区二县一市法庭协作办案点，专门办理涉及接边司法案件。加强与滇黔两省接边的古障人民法庭、那佐人民法庭的沟通协作，组成联合调解小组，运用接边地区习俗相近特点和地缘人情心理，加大庭前、庭后的矛盾纠纷化解力度，实现案件的&定分止争&；加大巡回审判力度，定期到接边村屯开展巡回办案，在赶圩人员聚集区、公告栏、村屯等处张贴告知巡回办案时间、人员、地点等信息，方便群众诉讼。2014年以来，西林县法院共到接边村屯开展巡回办案近400次，办理预约巡回办案100余次，为接边群众解决矛盾纠纷近200件，至今无涉法涉诉及矛盾复发现象发生。
　　接边地区案件调解，最讲究方式方法。云南省罗平县的律师李某在西林县发生交通事故，因车辆受损要求西林县某保险公司赔偿其经济损失5000元，西林县某保险委托吴律师代理此案。在案件审理阶段，为了提高案件调解成功率，西林县法院主审法官邀请邻近的云南省罗平法院法官前来开展联合调解。原、被告双方在赔偿上基本达成了共识，因还差10元钱达不到李某要求赔偿的数额，双方争执得面红耳赤。
　　眼看就要调解成功的案件仅仅为了10元钱而调解不下，云南罗平法院谭法官意识到李某坚持10元钱不愿调和的原因，可能是异地办案不能被本地人&欺负&的思想作怪。于是便对原、被告说：&两位律师，保险公司按照咱刚才达成的共识赔偿给李律师4990元，还差的10元钱由我来支付，可好？四海之内皆兄弟，大家不要为了10元钱伤了和气。&
　　法官此言一出，剑拔弩张的场面瞬间得到缓和，两位律师意识到因一时意气用事为了10元钱而争执未免可笑，于是双方均作出了退让：&这10元钱我不要他们赔啦。&&这10元钱我们赔给他就是。&
　　双方异口同声，调解室里乌云散尽，原、被告达成了调解协议。
　　业务交流借他山之石提案件质效
　　西林县法院注重加强与接边协作法院的协调沟通，通过不定期组织法官到协作法院开展庭审观摩、案例和裁判研讨，定期组织召开三地法院联席座谈会，交流审判业务和政务管理经验，实现信息借鉴共享，推动法院工作创新，提高审判执行水平。尤其是在接边案件审理中，三省（区）六县一市协作法院之间加强业务沟通交流、相互交换审判意见，案件受理法院依托协作平台积极主动咨询案件当事人所在地法院的意见和建议，为公正合理的判决找出让当事人服判息诉的法律依据，避免因各地量刑不同或裁判标准不统一造成的二次纠纷。
　　云南省罗平县的黄某酒后驾驶，撞上正在云南罗平县运输蔬菜的广西西林县马蚌镇周某的货车，黄某在车祸中身亡。黄某家属向罗平县法院起诉，要求周某赔偿黄某车祸身亡造成的各项经济损失。在案件审理阶段，为了平息纠纷，罗平县法院与西林县法院咨询相关法律问题，征询西林县法院对此案件处理的意见，最后根据案件实际情况和证据判决周某承担20%的次要责任。判后，西林县法院主动协助罗平县法院做周某的判后回访工作，对判决的依据进行解释。在双方法院的共同协作下，原、被告均表示服判息诉。
　　广西、云南接边地区居住着壮族、苗族、瑶族等各种少数民族，因风俗习惯不同，少数民族与汉族接触中难免有些摩擦。
　　家住云南省广南县的苗族少年李某，听说他的一位苗族朋友在一名从湖南来西林做生意的汉族老板手下打工，工作生活中因风俗习惯不同而没少受老板&欺负&，遂在其他苗族朋友的召集下，一同来到西林教训这位汉族老板并抢走其身上的财物，为苗族同胞出一口气。面对这么一个涉世未深的苗族少年，法官内心充满了惋惜与遗憾。为了通过审判教育、挽救这名失足苗族少年，开庭之前，西林县法院主办法官与广南县法院少审法官了解云南苗族的风俗习惯，交流办理此案的经验。庭审中，法官在尊重少数民族风俗习惯的前提下，把法律适用、民族习惯有机结合起来，既注重查明失足少年犯罪的原因，又重视交心谈心，选准感化点，最终李某认识到自身的错误，当庭向受害人道歉返还赃款，得到了受害人的谅解。