宅基地使用权_百度百科
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宅基地使用权指的是的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的。根据我国的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。外文名The use right of house sites含&&&&义在农民集体所有土地上个人住宅特&&&&征主体只能是经济成员内&&&&容占有和使用宅基地等手&&&&续审核 审批
范围一般包括居住生活用地;四旁绿化用地;其他生活服务设施用地。即一家一户的农户居住生活的庭院用地。
宅基地使用权具有如下特征：
(1)宅基地使用权的主体只能是的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。
(2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。
(3)宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。根据的规定，一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
(4)福利性：宅基地的初始取得是无偿的
1、宅基地问题是怎么来的一般而言，住宅与土地是不可分割的，作为公民的私财，可以继承、转让和买卖。“宅基地”则是一个“中国特色”问题。
2、经过“土改”，建立了农民私人所有的土地制度，大部分地区的农民领取了《中华人民共和国房地权证书》。
3、经过社会主义改造，农村土地依然是农民私有，但由集体统一经营，农民的宅基地则依然由农民保留所有权和处分权。
4、经过“人民公社”运动，确立了农村土地集体所有制，农民宅基地也归集体所有，农民只对宅基地享有使用权，并且不能出租、买卖等。
5、改革开放以后，继续坚持农村土地集体所有制，仅允许宅基地使用权人出租、出卖地上建筑物。可见宅基地并不只是一个单纯的财产问题，本质上是中国社会变迁的反映。宅基地使用权人对宅基地享有如下，并承担一定的：
(1)占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有宅基地，并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。
(2)和处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的收益。
(3)宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
(4)宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不再批准。并且，宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。农村村民取得宅基地使用权需要履行一定的法律手续。《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续”。具体说：
1、由本人向所在的农村集体经济组织或村民委员会提出用地申请;
2、由农村集体经济组织召开其成员会议或者村民委员召开其村民会议就村民提出用地申请进行讨论;
3、农村集体经济组织成员会议或者村民会议讨论通过后;由村集体经济组织或村民委员会报乡(镇)人民政府审核;
4、乡(镇)人民政府审核同意后，报县级人民政府批准;其中，占用农用地的，依照土地管理法》第44条的规定办理农用地转用手续。依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》[1]和《保护条例》的有关规定：
1、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的耕地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
2、农村村民超越省、自治区、直辖市规定的标准，多占土地的，多占的土地以非法占地论处，即按照未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为处罚。
3、农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款。
4、农村村民不按照批准的用途使用宅基地的，由农村农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权。
5、农村村民擅自占用耕地建房，破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期整改或者治理，可以并处罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
6、农村村民占用基本农田建房，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地；
转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员；
转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。宅基地以及住宅房屋，不仅可以用于居住，也可以用于从事家庭生产和经营活动。
宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性，申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。
《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民要获得宅基地使用权，应通过申请并获得有权机关的批准。取得宅基地使用权必须具备如下条件：
第一，必须具备村民资格。申请人必须是无宅基地、家庭人口众多确需分户居住的，因国家或乡（镇）建设需要另行安排宅基地的或者在农村落户需建住宅而无宅基地的情况的的村民。
第二，申请人提出申请。村民首先向所在地的农村集体经济组织提出申请，集体经济组织同意后将申请提交乡（镇）土地利用总体规划，尽量利用原有的宅基地和村内空闲地。如果占用农用土地作为宅基地，则需要依照《土地管理法》的规定，报省级人民政府批准，并办理农用土地转用批准手续。
宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织或者个人不得侵占、损毁宅基地。宅基地使用权有效转让，必须满足下列条件：
第一，转让行为应征的本集体经济组织同意；
第二，受让人为同一集体经济组织内部成员；
第三，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。
宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基使用权消灭。譬如出现地震、海啸、山洪、山体滑坡等自然灾害造成宅基地灭失的，宅基地使用权自然消灭。《物权法》第154条规定，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。这里的“失去宅基地”除了自然灾害导致宅基地灭失的情形外，还包括集体经济组织收回宅基地或者国家征收而使农户失去宅基地的情况。[2]已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地使用权分为登记与未登记两种情况。已经登记的，还可能发生变更登记或者注销登记。请注意，宅基地使用权并非“设立登记”产生。“村里”分给你一块宅基地，即使没有登记，你也有宅基地使用权。一、立法背景
由于涉及全国9亿农民“安身立命”及攸关社会和谐稳定，国家政策和立法一直从严控制宅基地转让。《物权法》中有关宅基地使用权的规定有四条，其它规定散见于《土地管理法》、《担保法》等法律中。应注意，《物权法》规定的宅基地使用权特指农村宅基地使用权。
二、宅基地使用权的概念：
宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。特点有：(一)宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织。(二)宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。(三)宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。(四)宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。
三、转让宅基地使用权需具备的条件。
依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。
四、城镇居民不得购买宅基地的立法依据。
我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度，且为防止出现农民转让宅基地后流离失所，进而影响社会稳定这一大局，我国立法禁止城镇居民购买宅基地。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《土地管理法》中有关“农村村民出 卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。
综上，农村宅基地只能在村集体成员内部之间转让，不能转让给城镇户口的居民。
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我家在原来的土地上有三间房屋（已经得到村干部允许的情况下建成）后来村里划分宅基地却用抓阄儿的方式把我家的土地划分给了别人，请问我家有没有权利拒绝这样的划分方式？应该怎样维权？
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1997年，老两口在村东头路边摆烟摊做些小生意，每天起早摸黑拉板车摆摊。当时，从村里到最近的集市有近一个小时的路程，公路也不通，老两口为了方便村里百姓最基本的生活76岁了还不辞辛劳骑近半个小时自行车到集市上去进货，贩卖一些简单的生活必需品什么盐醋酱油之类的。村里干部也是考虑到老两口岁数大就建议搭一个临时性的棚子挡风遮雨。这样有近两年的时间，期间不知道被村里不懂事的小娃子推倒了多少次，总之是推了搭，搭了推。队里干部也是个好人就说你这样不如把附近的电房交给你们保管，一年给30元保管费，老两口说能让我们在这里做小买卖就很不错了那里还要什么保管费。
这样过了两年也就是2003年老两口试探性的问队里干部能不能在路边建两间房，队长就说这将来公路要是扩展怕不好弄，老两口也是明理人就说只要将来修路队里让扒房就扒房，要是将来能够变成宅基地都是里的百姓别人出多少我也不比别人少一分钱。这样老两口就在村东头建了房屋。
2005年村里的队长换成张小学，在张的主持下路东头耕地可以建房屋也就是宅基地，当知道这样的时候老两口率先把宅基地款6000元上交，指望的是能够把那块地划成自家的。但是农村里办这样的事觉得最公平的事抓阄儿。此时的张也没有了主见在召开了没有老两口及其家人参与下的抓阄大会。结果是把3号也就是老两口已建房屋的土地划分给了张兴全家。这样就产生了民事纠纷，张兴全说这块土地是自己家的让老两口搬走，老两口说同是村民你有权利在这里建房屋我也有这个权利。为这事两家人不知道动了多少干戈。后来老两口去找大队协调，村书记也觉得头痛，村主任朱孔国说其实我当时把那个3号已经抓在手里了结果是刘老三把指头掰开非要放进去让大伙抓。两个村干部就把双方拉在一起协商，让老两口儿子多出点钱在6000元的基础上再交8000元，结果张兴全说给10000元都不干。后来这事就这样晾在那里。
2009年襄樊市工业园建设，把村里的部分土地征用，此时村里人开始大搞建设把村东头迅速的建好一栋栋民房。两家人也彼此不可协调谁都没有让一步。直到最近大队里突然说要集体办理土地使用证，结果让老两口及其家人为难了上面编号写的很清楚3号张兴全14号张天学。
农村宅基地房屋继承问题急需解决，麻烦贵律师事务所给予法律援助，谢谢！需援助的概述如下：
无子女的老人（男女）都已过世，两老人不是农村“五保户”。两老人生前有两间房屋，男老人于1990年过世，女老人年事已高无钱无能力料理后事，当时男老人堂弟征求其侄子们（老人共有4个侄子，大侄子已故）意见，是否能共同负责其丧葬事宜，当时3个侄子1个侄孙（侄子的儿子）每人垫付500元操办丧事，料理丧事后其堂弟与3个侄子1个侄孙商议女老人以后的赡养事宜，因操办丧事亏空，随即3个侄子...
我的父亲在1989年与同村邻居签订了房屋及宅基地买卖协议书，当时没有过户，现在对方不想办理过户手续，我能否依据此协议书提起诉讼，要求对方协助办理过户呢？因为我的父亲已经过世，现在宅基地一直由我们两个儿子居住，并且已经翻盖了新房
我家房屋于1977年被大火烧掉（大片民房被烧，政府部门有记录)，后来在村里的统一安排下，另选地址修建房屋，而原来老宅基地至今一直空着，政府部门没有征用，后来听说，我们家搬走后（离原来老宅基地约有1.5公里），村里面私自把宅基地分给其他村民家作耕土用地，并没有征得我们家同意，也没有报政府部门，分宅基地无书面材料，但其他村民家至今一直未动土，至今他家想占用我家宅基地来修建房屋，我家不同意，并发生纠纷。请问村里面的这种分地行为是否合法？村里面是否有权利分地...
农村宅基地使用证能否作为确定房屋所有权的唯一依据
1985年爷爷奶奶在世时 ，父亲见房屋是危房，就与爷爷奶奶商量，由父亲出钱在原地基上重新修建了房屋，并分了两间房给爷爷奶奶居住，父亲并依法取得了农村房屋使用证，后来爷爷奶奶相继去世，现在房子拆迁，请问，父亲的几个妹妹能否继承房屋
丧偶后，分得属于自己的那份宅基地使用权和房屋所有权，之后与外地女子再婚，婚后夫妻拆旧房建新房，房屋所有权为二人所有，现离婚同时又遇分配拆迁补偿（拆迁补偿包括宅基地区位补偿款和房屋补偿款），房屋所有权分为夫妻共同财产，那宅基地使用权也依据“地随房走”被分为夫妻共同财产吗，还是分开算，宅基地使用价值归一方，房屋价值归夫妻二人，此时两权能分开吗？为什么？
补充：打错了，是两权能分离吗？不是分割
本组院内住有十几房人家，院内原有一座旧土砖瓦屋，因年长日久，倾斜而倒塌已两年多了成自然状态，一直无人清理，道理堵塞。行人都得绕道行走，而且倒下来的破砖烂瓦影响到隔壁邻居，进去家门极为不便。每逢下雨泥水横溢，渗透到邻居房内。旧房房主，原属本组农业户口，一九七九年国落实政策全家己转为非农业户口（户籍己不在本组上）。问：原房主还有土地的使用权和重建房子的权力吗？本组上是否有权把它的宅基地收归集体所有？本组其他村民是否有权申请在此宅基地上建房吗？
咨询下，在农村-不是同一个集体经济组织的成员之间，房屋（宅基地）可以相互交换并且相应的在其房产证或地契上更名吗？
农村的房子是父亲的名字。我们有三弟兄，老大是农村户口，老二、三的户口已经从农村迁岀来了。现在1家里房子被征用，现行赔偿是老大家按农转城镇户口赔偿，房屋按照贰佰伍拾元一个平方算。就沒有父亲及两弟兄的赔偿金。
我家在重庆某农村有一处房屋，因从我父辈开始，就全家离开了农村，该房屋已经30多年无人居住。现生产队拟收回我家的房屋及宅基地，请问，我现在是否对该房屋、宅基地拥有产权及使用权？生产队是否有权收回？我是否必须无条件退还？我是否可以不退还？
补充：我家的房屋、宅基地、自留地等是解放后土地改革时分的，我家还有一张当时的土地证，有奖状那么大，这个东西还管用吗？•回答
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..：首先是法定的第一顺序继承人..。2：如宅基地老宅的两位老人是那兄妹的直系长辈可以继承获得补偿的.第二...：有土地使用可获补偿。3..1
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对农村宅基地和房屋可以变通执行
　　【 】一、农村和房屋面临的困境
　　(一)有关法律、政策严格限制性的障碍。现行法律对农村宅基地和房屋予以严格的限制：
　　一是宅基地范围要在法律规定标准之内。管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;《江苏省实施土地管理法办法》第32条规定：人均耕地在一亩以上、二亩以下的乡镇，每户宅基地为零点二亩至零点三亩。
　　二是宅基地不允许自由交易。土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;担保法第三十七条规定：下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
　　三是在政策上农村房屋不允许自由销售。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号文)规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。以上诸多限制性规定，导致法院在执行农村房产时只能对其进行查封而难以通过拍卖或变卖程序予以强制处理。
　　(二)农村宅基地和房屋保障功能的限制。宅基地和农村集体经济组织成员身份紧密相连，是集体组织成员依法享有的福利保障，只要是集体组织成员，并符合申请条件，即可无偿获取宅基地用于建设房产。而且是长期性的权利，只有在以下的情形，宅基地才有可能被收回：农户全部成员丧失社员资格，如获得城市户口;农民迁移他处，放弃原处宅基地;农户全家死亡，没有继承人或继承人又不需要。长期的宅基地使用权与长期的土地承包经营权协同作用，有效保障了农民最基本的居住权、生存权。当执行标的指向维系农民根本生存利益的宅基地、房屋时，债权利益与房屋所有权利益、国家保障宅基地的安全稳定利益、弱势农民群体的生存利益之间就产生紧张关系。
　　(三)根深蒂固的传统习俗的抵制。
　　一是买房置业的传统。农村居民在发家致富之后，最重要的投资决策就是翻建老宅、新建住宅，在土地交易为法律禁止后，这一现象尤为显现。
　　二是安土重迁的传统。农村社会以宗族关系为基础，各宗族成员在相互毗邻的地域范围内生活，彼此之间互相支持、互相协助。因此，为维持生活稳定，农村居民对于搬迁的决定，往往十分慎重。
　　三是传统的&祖屋&情节。在农村，老宅是祖传的房屋，庆典、祭祀等与之相关，是维系家庭甚至整个家族的精神纽带，汇聚了家庭成员的荣誉感和归属感，已经成为文化符号和精神象征。在司法执行权面前，承载着农村居民精神利益的宅基地和房屋显现出强大的传统惯性阻力。
　　二、农村宅基地和房屋变通执行的必要性
　　如前文所述，针对农村宅基地和房屋的执行，面临诸多问题和障碍，虽是如此，在条件允许情形下，变通执行也是有必要的。
　　(一)债权最大化实现的需要。所谓债权实现最大化，是指通过采取各种执行措施保障生效法律文书确定的债权及时、足额得以实现。最大化实现债权是民事执行制度的价值目标，民事执行存在的目的主要就是以国家司法强制力为后盾，以公力救济代替权利人自力救济实现其权利。最大化实现债权是维护法律文书权威性的需要。一方面，生效法律文书是民事执行的依据;另一方面，民事执行对于生效法律文书所确定内容的实行程度直接影响法律文书的权威性。如果大量生效法律文书得不到有效执行，民事执行制度的根基也必将遭受侵蚀。&正是因为有民事执行制度来保证生效法律文书确定的权利得以实行，才使国家的裁判制度具有制度权威，并进而建立起人们对于整个法律制度的信心&。最大化实现债权是构建社会诚信体系的需要。安定的社会经济秩序和可预见性的社会风险机制是社会发展的基础，良好的社会诚信体系是市场经济发展的重要因素，它有助于降低交易风险、稳定社会经济秩序，减少纠纷、节约成本。在债权人已经通过审判程序矫正了一次失去的诚信后，如果在进入执行阶段后，又一次面临可期待的债权丧失，其对社会诚信的预期也必将进一步降低。因此，从保护债权实现民事执行价值角度出发，亦有必要执行的宅基地和房屋。
　　(二)农村居民可供执行财产不足。以农村居民为被执行人的案件往往较难处理，其中一个重要因素就是农村居民可供执行的财产短缺。一方面，农民居民收入来源少，以2012年前三季度统计数据为例，扬州地区农民人均现金收入11025元，其中工资性收入6975元，家庭经营收入3235元，财产性收入145元，转移性收入670元，而前三季度农村居民人均生活消费支出6480元。换言之，2012年前三季度，农村居民人均现金结余仅4545元。另一方面，农村居民的债务负担沉重。农村地区赌博仍然不同程度存在，因赌欠债进而衍生出高利贷纠纷经常发生;畸形的人情消费来往也是农民的主要负担;社会保障制度的低水平造成因病致贫频繁出现，截至2011年底，扬州共有贫困户42393户，其中因病致贫的有19674户，占46.4%。因此，在面临被执行人确无其他财产可供执行的前提下，对其宅基地和房屋予以执行也是最后的无奈之举。
　　(三)渐进式突破城乡二元的土地房产制度。现行城乡二元体制的形成有其历史原因。物权法制定后，城市居民对其房产及相应的建设用地可以自由买卖、抵押、继承，但广大农民居民对房产的处置仍然受到严格限制，这与物权法的物权平等原则相悖。在某些情形下，对宅基地和房屋采取执行措施，实现土地使用权在城乡之间有限流转，有助于破解城乡二元的封闭格局。且能与宅基地及房屋可继承制度、覆盖城乡的社会保障体系制度等协同作用，逐渐改变一成不变的封闭体系。实际上，在我国很多地区，早已就包括宅基地使用权在内的集体建设用地的流转进行试探性的改革。因此，对宅基地和房屋进行执行是以司法个案撬动城乡二元房地产制度的渐进举措，符合统筹城乡发展的政策导向。
　　三、变通执行的具体措施
　　(一)有选择地执行农村房屋所有权
　　1.执行的法律基础。农村居民对其自建房屋享有所有权，依物权法第三十九条关于所有权的规定，农村居民可以对房屋进行处分。现行法律对农民转让房屋的行为并无禁止性规定，且继承法第三条第二款第(二)项规定房屋属于遗产继承范围，为执行阶段转让被执行人房屋提供法律参照。问题是，房屋项下的宅基地能否在执行中一并予以转让呢?笔者以为，是可以的。查土地管理法第六十三条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条立法本意实际上是在规范宅基地的申请行为，是对农民宅基地分配申请资格上的限制，而并非对宅基地使用权转让的禁止。虽然有关部门规章(日国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》)、规定禁止农民转让宅基地，但该禁止应该仅针对转让双方积极主动达成转让合意的情形，对于进入司法强制执行程序中的转让应不予适用。且其法律位阶较低，不属于法律规定的强制性规定范畴。
　　2.执行的操作程序。首先，要对被执行人的房产进行查封。查封前，执行法官要对被执行房产进行调查，到其所在的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建设管理所核实房屋、土地的准确信息，包括批准占地面积、实际建设面积等;并到当地派出所就房屋内户籍情形做调查，确定房屋的权利人。其次，果断采取查封措施，将查封裁定书分送被执行人、当地的村委会和乡镇的建设管理所等房管部门。随后，执行法官可召集当事人就以房抵债进行协商，如果房屋是可区分的，可执行其中相对独立的一部分。如果当事人不能就以房抵债达成合意，可就房屋进行委托评估拍卖。此处，考虑到政策性限制，可以在受让主体上做变通：由符合受让条件的申请执行人自己受让;由与被执行人同宗的其他亲属受让，即使该亲属是城镇居民;由本村或本乡镇其他行政村中的村民受让;由所在村集体根据土地使用规划回收;最后则由本区县的农村居民或城市居民受让。拍卖后，法院就拍卖款项进行划分，该款项应优先保障申请执行人的执行款以及该房屋其他权利人应享有的利益。同时，法院应及时制作民事裁定书送达被执行人及各有关单位。在实践操作中，为避免将来可能产生的纠纷，可以就宅基地是否一并转让予以明确，即在裁定书中明确该房屋项下的宅基地也一并转让，以法律文书形式保障受让人确定的权利。即如本文执行案例中，执行法院就房屋受让价款中明确包含了土地价值的对价。
　　(二)执行农村房屋使用权。在某些执行案件中，因当事人之间存在难以调和的矛盾纠纷或存在其他制约因素，就房屋所有权的执行难以展开，此时可以考虑执行房屋的使用权。如果房屋的区域优势比较明显，有取得出租收益的可能性，且申请执行款项又不属于数额巨大，此种执行方案可以取得良好效果。在实践操作中，应考虑四个问题：
　　一是使用价格，可由当事人进行协商，协商不成，可参照同地段房屋使用价值进行评估拍卖;
　　二是使用期限，执行法官可根据评估报告、申请执行款项的数额等因素确定使用期限，以不超过20年为限。使用期届满，被执行人即可收回房屋;
　　三是使用权人的权利，房屋使用权受让人可以对房屋为必要的添附、装修等，但不得予以拆除，可以就房屋与他人订立租赁合同收取租金;
　　四是使用人的义务，在所有权与使用权分离期间，使用人负有保管、维护义务，除不可抗力外，如有灭失、毁损应负赔偿责任。如此执行的好处在于，房屋所有权、宅基地使用权都置身于执行之外，房屋使用人的受让范围扩大，不论是集体经济组织内部成员还是外村村民，或者是城市居民，都可以依法取得该使用权。且有利于充分发挥房屋使用价值，为顺利实现拍卖、变卖及抵偿提供可能性，也为被执行人摆脱债务困扰提供方便之门。
　　(三)执行农村房屋拆迁补偿利益。随着城镇化进程不断加快，城乡融合趋势日益增速，邻近市郊的农村房屋面临大规模的拆迁，如果被执行人的房屋已经纳入拆迁规划或正在拆迁进程之中，执行法官可以就其可期待的或已经获取的拆迁利益予以执行，这也是本案的执行思路之一。如果该房屋尚未拆迁，法院可对房屋直接查封，并送达协助执行通知书给拆迁部门，请求予以协助，等待实际拆迁时再予以执行。或如本案处理方式，以可期待的拆迁利益为价值基础对房屋予以转让。如果房屋正在拆迁，执行法院要做好以下工作：
　　一是准确查实被执行人是否是该房屋的产权人。由于现行拆迁政策是以房屋的产权人为补偿对象，一方面，农村房屋大多是几代同堂，一旦涉及拆迁，由于利益牵涉巨大，各相关权利人都会积极主张权利，被执行人很可能在利益纷争中失去产权人的资格;另一方面，被执行人在债务缠身之际，很可能借由拆迁补偿的机会故意放弃其产权人的资格来规避执行;为此，执行法官应及时核实有关权属证书，走访当地村委会和乡镇机关，向拆迁机构调查核实情况，查实被执行人的权利资格，进而界定其能够享受到拆迁利益的具体范围。
　　二是及时采取执行措施。拆迁补偿方式主要有货币补偿和产权调换两种方式，在确定被执行人的权属地位之后，对货币补偿，法院应通知有关单位立即停止支付并予以扣划，对产权调换，如房屋尚未过户，应立即查封并通知有关单位停止办理过户手续，并及时启动评估拍卖程序，如房屋已经过户，则在查封后予以拍卖。
　　(四)变通执行中应注意的几个问题。
　　1.积极与有关部门沟通。由于我国农村宅基地及房屋没有准确的权利登记凭证，其产权凭证一般仅为宅基地使用证、建房申请报告等，因此执行法官应与当地的村委会、乡镇土地管理所、乡镇建房管理所等部门沟通联系，调查核实房屋建筑面积、宅基地的四至等。在对房屋进行转让时，法院应与县级国土资源部门进行协商，争取取得一致意见。
　　2.妥善实施司法强制搬迁。涉农村房屋执行有时由于被执行人的阻扰，执行法院会采取司法强制搬迁手段，此过程也极易引发矛盾，甚至造成突发事件。为此，法院在执行前应进行风险评估，并制定详细执行预案。稳定被执行人及其家属情绪，安排好滕仓房或临时居所。邀请检察院、人大代表、基层自治组织以及群众代表等予以现场监督，确保顺利执结。
　　3.保障被执行人基本生活需求。在执行过程中，应保留被执行人维系基本生活的费用，比如，对被执行人在拆迁过程中的临时性安置补助费、搬家费、固定设施移装费等，属于保障其度过拆迁阶段的基本生活耗费，应予以执行豁免。对被执行人承担扶养义务的老年亲属，应予以适当照顾，依据实际状况，法院可在执行房产中为其留出适当的栖息之所。
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