关于农村拆旧换新宅基地审批流程 - 相关问题 - 110网法律咨询
我家位于全国十大贫困县之一的湖北省房县，家里原住房为土木结构瓦房，由于房屋老旧打算在今年2013年拆掉老房，在原有的屋基上自建二层楼房（带隔热层）。在拆掉老房后，找乡镇管理部门审批。被告知：于2013年建房的，按住宅面积每一平方米收取20元费用。据我所知2013年以前建房审批就只有5元工本费，为什么今年会有这么高的费用，是国家出台的新政策？请问这是什么收费，合法吗？
我家想把老房子拆了重建，去问村委会，村委会说先拆了在批。拆了之后，村委会就是不肯批，去咨询了相关人士，说是没有旧房拆除协议，当时村委会也没说要写这个协议，我家房子已经拆掉了，问一下应该怎么办，这个协议可以补吗？
家里向村委会申请了宅基地，目前宅基地也批下来了。但是由于村里安排的宅基地属于耕地，目前属于其他村民的人口田，被承包人阻拦而无法建房子。而村委要求我家和宅地基耕地承包人私下处理。
请问这种情况怎么处理，我可以起诉村委会吗？
家里向村委会申请了宅基地，目前宅基地也批下来了。但是由于村里安排的宅基地属于耕地，目前属于其他村民的人口田，被承包人阻拦而无法建房子。而村委要求我家和宅地基耕地承包人私下处理。
请问这种情况怎么处理，我可以起诉村委会吗？ 补充说明一下，与承包人的私下沟通根本无效，而且我感觉这也不合法。个人认为，按理村里应该给他们另外安排耕地作为他们的承包地。可关键目前村里根本就不管。
你好，我是德阳广汉的，农村住房需不需要办理像城市里面的那种房产证？这些住房往往是老一辈留下的，后又重建，扩建，现在农村就有相当多的人家没有办理房产证，我们感觉这对以后征地、规划、房屋拆迁可能有一定影响，不知道这方面问题有什么条款、文件没有？我家和我们队上好像连宅基地证也没有，现在政府圈地，强占的多，我怕到时说我的是违章建筑要强拆，我们农民就没有办法，市长信箱回复过我说农村是在集体土地上建的房不需要办理产权，但我想至少应该有宅基地证的，我的宅基...
你好，我想咨询下关于农村宅基地问题。
我们家比较复杂，现在面临拆迁什么麻烦都来了！
我们家房子是在30年前所造属于老宅子，当时造了4间房，兄弟4个一人一间。由于种种原因3个兄弟都造起了自己的房子，房产证上是我爷爷的名字，事实上我们已经住了20年了，现在面临拆迁其他兄弟都想来要回属于自己的那间房。其中一兄弟所造的房子用的是我家的田地，当时说好你用我家田本属于他的那间房子让出来赠与我家。请问我如何维护自己的权益！
农村中，兄弟二人继承的房屋，在87年时，哥哥将其全部登记于自己名下，由于当时兄弟关系好，登记时弟弟未做表态，且弟弟做了上门女婿，在别处有一房屋。后来二人交恶，争执该处房产宅基地的所有权，请问现在该块宅基地归属哥哥还是二人皆有份
你好，我姐姐他们家2003年因村里规划开道占了他们家的宅基地，由村里出的证明。后来村里在村西给了他们一块同样面积的村里的闲散地作为宅基地，也有村里面出的手续，请问这样的宅基地还需要办别的手续吗？他们这样取得宅基地合法吗？急盼答复！
济宁----梁山
14：45 发布者：haiyu 给我留言回复
你好我是一农村村民，前七八年我们村统一规划盖房子，规定一家一子只有一处宅基地，因村干部的私欲，不该分到宅基地的分到了，本该有一处的却有好几处宅基地，而我们到现在还没有宅基地盖属于自己房子自今还寄住在他人的房屋，当年的村干部推卸责任已下任多年，多次找现任村干部自今还没给解决，给本人造成很大的精神压力和损失，我现在应该怎么办，
期待您的回音谢谢
您好！请问94以后审批的农村宅基地可以买卖吗？
我想咨询一下，关于昌平区申请宅基地的一些问题。据我现在的情况是否符合申请宅基地和单立户：我和父母都是农民户口，我已婚，还有一位弟弟，现在当兵，入伍前也是农民户口。1、我们家是否符合申请条件？2、会不会因为弟弟当兵，户口不在本村，而拒绝申请？（有没有相关的文件说明？有没有现役兵在村里的一些保留待遇？）
急！！！！！！！！！！！！！！！先谢谢了！新农村建设的方向、模式与途径（2010年6月村干部培训讲稿）
新农村建设的方向、模式与途径
内乡县新农村建设办公室&&陈金磐
2010年10月26日
本讲稿贯穿五条主线：统筹城乡发展，改善农村民生，扩大农村需求，发展现代农业，建设社会主义新农村和推进城镇化。共分六个部分：
回顾：八仙过海建新村——内乡县试点、示范村建设掠影
探索：六种模式亮新村——新农村建设模式、类型与问题
规划：重绘蓝图描新村——规划也是生产力，设计出效益
方向：迁村并点开新村——城乡一体化的趋势与建设机制
调整：土地流转促新村——破解土地、迁建和资金三难点
问答：坚定不移抓新村——针对实际提出问题并解决问题
一、回顾：八仙过海建新村
——内乡县新农村试点示范村建设八大途径
2006年以来，我县运用“政府引导、农民主体、社会参与、项目支撑、部门帮扶”的工作机制，以发展经济、增加收入、改善民生为目标，累计对新农村投入各项建设资金达1.26亿元，88个试点示范村基本实现“六通六有”；200个村容村貌整治村实现“四清五改三化”。基础条件明显改善，公益事业不断健全，人民生活日渐富裕，环境面貌倏然改观，新农村建设亮点纷呈。日，国务院总理温家宝亲临内乡视察，2009年年底跨入全市新农村建设先进县行列。
内乡县坚持农民主体不变的原则，注重发挥基层组织的创新效能，县乡督导，村组主导，针对试点村的具体情况，寻找生长点，选准突破口，解决资金难，管理民主化，合理利用山水、林牧、矿产和人脉资源，八仙过海，各显神通，有力地推动了新农村建设，主要有八种途径：
一是林果撑起新农村
林果业作为重要支柱产业，已形成产销服务一条龙体系，促进了农民增收致富。88个试点村中，以林果为支柱的有20个。赤眉镇杨店村有林果2600亩，年产油桃370万公斤，人均纯收入5500元。新农村建设四年来，建立林果协会，建设排灌系统，确保果业稳产增收，推动公共基础设施进一步完善，80%以上的农户通水泥路，各项惠农政策全部落实，农民生活宽裕。赤眉镇鱼贯口村以油桃为支柱产业，农民人均纯收入5600余元，有专业合作社2个。三年来，集体和群众共同筹资硬化道路、美化村容，大部分农户通自来水、通电、通电话、有电视；有标准卫生室、文化室、宽带网和健身场所。2008年5月温总理视察该村后，干部群众深受鼓舞，继续巩固完善打造精品，保持村容整洁。赤眉镇夹道村以林果业为支柱，农民人均纯收入4370多元。四年来利用村组集体杨树收入，先易后难整体推进，使17个组入组入户道路全部硬化，村组都有文化广场，墙体涂白，安装路灯，修建隔离花墙，柴草垃圾集中堆放，乡风文明，村容整洁，成为依靠集体经济建设新农村的典范。
二是特色造就新农村
试点村大都有特色产业，逐步实现“一村一品”。桃溪镇桃庄河人多地少山场大，米黄玉大理石贮藏丰富。该村实行“开放大招商，创新小集镇”的经济发展战略，形成了“石材、养殖和林果三大经济支柱。有1500人从事石材加工，年产值5000万元；规模化养猪35户，规模养鸡133户；万亩无虫蛀板栗年收入140多万元。全村人均收入近3500元，先后实现了组组、户户通水泥路，自来水、电话、有线电视入户率均达80%以上。有文化大院、娱乐广场、便民超市和物流运输，被誉为山区之星。王店镇王湾村地处平原，人均收入2150元。近年来着力发展畜牧养殖业，建有全县最大的标准化养鸡场，养鸡万只以上的18户。2009年共投资155万元整修新建基础设施，村庄民居焕然一新。2010年又引进一个投资6000万元的铝合金加工厂，建成投产后将安排农村剩余劳动力150人，加快致富奔小康的步伐。
三是龙头带动新农村
内乡县为龙头企业发展创造条件，龙头企业也带动了新农村建设。灌涨宋营是一个传统的农业村，人均纯收入3200元。在龙头企业牧原公司的带动下，完成环境整治、基础建设、村庄美化、文明创建四项工程，使脏乱差的面貌彻底改观，建成“生态宜居”型文明新村。赤眉镇陈湾村以林果、板材加工和畜牧养殖为支柱产业，他们利用资源优势，与龙头企业合作，两年中高标准建设七个小组，硬化所有主干道和入户道，统一整修下水道；建起了农民文化体育健身广场和文化书屋，成为新农村示范村。师岗镇曹营村以烟叶和劳务为支柱，输出劳务，换回收入，根据返乡农民的要求，把分散居住的36户迁并到公路沿线的新村中，同时规划要建成容纳500户、2000人的中心村，该村被确定为省级示范村。
四是扶贫扶成新农村
实践证明，贫困村除资源因素外，主要是观念上的落后。通过扶贫开发实现整村推进，使六个贫困村一跃成为新农村。七里坪乡青山村和靳河村属省级贫困村。虽有食用菌、林果、养殖、蔬菜和矿产开发等产业，但规模较小，农民收入只有一千多元。近年来，贫困村以扶贫开发项目为载体，以新农村建设为标准，硬化村组道路并安装路灯，修建水坝和引水管道，高标准建设村民文化活动中心和休闲娱乐广场，并配套了健身器材和小游园；农户住房全部涂白，家家门前栽植风景树和花草，实现了物质与精神双腾飞。瓦亭镇温岗村以产业发展为主线，以打造新农村示范片区为目标，科学规划，综合治理，全面推进，开展道路、房舍、造林、美化四项改造，实现了道路硬化、全面绿化、沿路亮化，温岗新村已成规模，烟叶基地已经建成，取得很好成效。
五是帮建帮出新农村
在新农村建设中，资金投入不足始终是个大难题。县直部门和企业帮建新农村不仅是一种制度，而且已经成为一种新型的干群关系，受到基层的热烈欢迎。余关乡孙沟村坚持农民主体、村级主导，创新工作机制，得到国土局、烟草局和乡政府的鼎力相助，高标准建成新农村试点，村组环境大为改观。板场乡竹园村2009年新农村建设共投资120多万元，其中本村企业家赞助一半，彻底治理了脏乱差，基础设施完善，风光优美，环境宜人，居住舒适，成为深山中观光、休闲的一颗明珠。全县69个试点示范村普遍得到了社会各界的捐款捐物，对新农村建设起到有力的辅助作用。
六是整容整好新农村
村容村貌整治既是新农村建设的难点，也是大部分试点村选准的突破口。邵家岭村在林果支柱产业大发展的前提下，杜前组通过把一个历史遗留的污水坑修建成杨柳垂岸、荷花满池的消闲胜地，带动了村容村貌整治，进而建成新农村试点。灌涨镇刘营村以村内坑塘美化和村荒建文化广场为切入点，努力打造和谐文明新村，激发了农民追求环境美的积极性，实现美化、亮化、绿化。马山口镇花北村以村容整治为突破口，采取逐户清理、以奖代补等形式，顺利解决垃圾污水和秸秆路障问题。在此基础上实现硬化涂白、绿化美化和亮化，打造精品，成为灌二旅游公路上的一个新亮点。
七是支柱推动新农村
在地处偏远的丘陵农区搞新农村建设，需要有超前的思维和创新的思路。瓦亭镇罗沟村依托占地32亩的现代化烟叶育苗烘烤中心，发展烟叶1600亩，仅此一项人均纯收入达到3500元。被确定为新农村试点村后，为了提高烟叶效益，他们深挖土地潜力。通过调查，发现自然村多、居住分散浪费了大量土地资源。因此决定，紧靠烟叶基地重新选址，建社区型宜居新村，圆农村人城市梦想，把分散农户迁入居住，计划占地160亩，迁入300户，目前已具雏形。通过复垦可腾出耕地700亩用于烟叶生产，人均纯收入可增加700元以上。罗沟村被推荐为河南省新农村示范村，并在全市新农村工作会上介绍经验。
八是企业注资新农村
一个刚刚起步的试点村突遭洪水袭击造成巨大损失。这时，两位企业老板伸出援手，自己投资完成新农村建设任务，这件事发生在桃溪镇东川村。2010年夏季洪水暴发，冲毁了新农村刚刚建好的道路和桥梁。本县的两位企业家主动承担了经过规划的新农村建设任务。其中仅桥梁和道路就需要投资300多万元。人们不禁怀疑他们的目的是什么？原来，随着农村土地流转的加快，农村城镇化的趋势引起了企业家的关注，他们计划对现有老村庄采取买下旧宅、按标准重建、再出售给农民（不含土地费用），这样建房户省下建房时间去打工，企业赚取劳务费，同时实现了回报家乡的梦想。这种方式受到当地干部群众的热烈欢迎。
新农村建设提高了试点示范村群众生活水平，人们精神面貌发生明显变化。家庭和美、乡邻和睦、村组和平，形成了“言行讲文明、衣食讲卫生、办事讲规矩、做人讲诚信、相处讲和谐”的良好乡风。进入2010年，县委决定以新农村建设统揽农村工作全局，区分郊区、平原、山区、景区四种类型，分区组织实施。借鉴新乡经验，重点培育社区型新农村，着力打造崭新形象。一场前所未有的大变革，正在内乡大地展开，农村、农业、农民的风貌将在几年内发生巨大变化！
二、探索：六种模式亮新村
——新农村建设模式、类型与问题
所谓模式，不是模子，模子是原样照搬。模式是见样学样，也就是样板。就全国而言，新农村建设是共同的历史任务，根本目标是一致的，但由于各地区经济社会发展水平不同，“三农”现状差异很大，因此，推进新农村建设的模式将各具特色，不可能千篇一律。根据自身特点，选择一种对路的模式，吸取别人的经验，加上自己的创新，可以建成别具一格的新农村。
2006年以来，在没有样板可学、没有现成路可走的情况下，各试点村因地制宜规划设计，发挥优势扬长避短，建成了各具特色的新农村。在县委、政府的工作会上，全新明县长多次指出，我县新农村建设虽然取得了突出成绩，但是大部分地方仍然是“有新房无新村，有新村无新貌”。要总结本地建设经验，借鉴先进地区模式，重新定位新农村的标准。起点更高、眼光更远、质量更好、速度更快，把新农村建设推向一个崭新的台阶。
全县长的指导思想归纳起来有以下几点：一是新农村要有新亮点，农村要走城市化，或者说让农民就地过上城市人的生活，这是个建设标准问题；二是配套设施要完善，让农民享受城市人的待遇，或者说是农村人与城市人地位相等，这是个服务设施问题；三是要符合农村特点，不仅住上新房，还要有新的生产生活方式，比如农民要养猪养鸡，就要配套沼气；农民要讲卫生，就配套太阳能和无公害厕所，这是个功能问题。新农村模式的定位，要高起点、高标准、有特色、可推广，避免过几年推倒重来。
通过近几年的全方位探索，我们可以看到几种模式：
一是修修补补型。通过干部督促，组织群众对沿路民居进行“四清五改三化”，使村容整洁，看得过去。但是试点一结束，就恢复到老样子。我县已经进行过试点的村，大部分是这种“推推动动”型。
二是旧村新貌型。经过乡村的实地踏查规划，挥手决策，打通了村庄内的一些道路并进行硬化绿化，拆掉了一些危房、险房，利用空闲地建起文化体育活动场所，设立了柴草垃圾集中存放地点，看起来比较规整。这是“常抓常新”型。
三是精细整治型。乡镇和村级班子都把建设自己的村庄当成必不可少的工作，对总体和局部都认真做了排查，制定了整治建设的时间表，分批整治自然村，不管试点不试点，人家主动继续干，而且随时保持新农村的标准。以赤眉镇夹道村为代表，属“不推自动”型。
四是老村改造型。这类村庄动作较大，围绕道路、民居、市场建设新农村，分步实施，循序渐进，以夏馆大栗坪为代表，属“借势发力”型。
五是除旧布新型。这类村庄动手较早，近年来新建设的住宅都是新规划新房子，新农村建设中增加了公共服务设施，突出了美化亮化，基本上没有老旧房屋，以板厂竹园村为代表，属“步步求新”型。
六是迁村并点型。根据当地情况，服务产业发展，重新选址新建，动员散居户搬迁入内。设计规模较大，着眼长远发展，基础设施起点高，民居户型较超前，管理方式社区化。属“一步到位”型。
从这六种模式可以看到：思路决定出路，行动引起变动。前三种模式在住宅规划较好的地方只要坚持下去，逐步提升，内乡农村面貌也会大变样；后三种模式难度较大，只要纳入议事日程，速度就会加快。新农村建设方针与当地实际相结合，这包括地理位置、产业情况、经济来源和班子力量。必须有一个明确的指导思想，就是要明确自己这个村是哪种类型，应该怎样建设新农村。这里我建议分为四个类型来考虑：
郊区新农村走向城乡一体化：根据城市郊区和乡镇周边的特点，它的新农村建设目标模式应该有五个基本要素构成，即现代化的村镇体系、生态化的农业生产、服务化的农村经济、一体化的社会保障、民主化的村民自治。如城控区内的所有村都要纳入这个范畴，接近城控区的村也要向这方面靠拢。最近看到马山口镇从河西经花北到庵北，营造了一个滨河景区，非常大气，非常漂亮，看过的都是眼前一亮，佩服马山口的大手笔！这就要求沿河这些村抓紧进行高标准的新农村建设。灌涨镇街北试点村延长了街道，美化了环境，提升了功能，受到群众拥护。赤眉镇去年以来对赤眉和马营两个村进行扩建和整修，扩大了镇区面积，开拓了林果服务市场，效果也很好。但是大多数乡镇还是灯下黑，希望能在今后几年内抓紧补好这一课。通过这些可以看到，城市周围是城控区，乡镇周围是镇控区，也要下大工夫建设。从农民的角度看，应该是大力促进农民的非农业就业。
景区新农村增强旅游服务功能：根据打造旅游大县的总体构想，旅游景区新农村建设步伐应加快。我认为它要符合几个要素：提升景区品位的美丽村落、方便旅游住宿的特色民居、整洁精干文明的新型农民、围绕旅游服务的产品开发、生态优美清新的环境治理。景区新农村要景色亮丽、错落有致，放眼望去与旅游景点相映成趣，为景区增色，吸引游客。其实景区的形成，就是几个原因：历史的原因，比如县衙；文化的原因，比如文庙；研究的原因，比如地方自治博物馆、宝天曼博物馆；旅游的原因，比如宝天曼林区和漂流；新奇的原因，比如鱼贯口；神话的原因，比如灵山和麦子山；但是，新农村也能成为旅游景点，都知道的江苏华西村，每年旅游人数1000万以上，而我们的内乡县衙每年只有10几万人。所以，只要在一个方面做出突出成效，令人震惊或者惊奇，就会有人去探寻去领略，就促成了旅游业。其实我县还有很多景点可以开发，比如赤眉古寨、马山老区公所，都是这两个镇的重要资源，围绕一些主题，把景点穿起来，与新农村建设相结合，是很有前途的。对农民来说，就是要加强引导，提升文化，增强与景区共进的意识，开发与旅游相关的产品。
林区集中整治村容村貌搞美化：我县林果产区正在扩大，这些地方大多是人多地少、岗坡起伏，自然村落已经占据了不少良田，宅基地规划相对节约，适宜采取整修改建的方法，如赤眉镇集中连片建设的陈湾、邵家岭、杨店、东北川、鱼贯口、夹道和朱陈等七个村，也成为一种很好的模式。这类村要以夹道村的集体林木投入建设模式，和陈湾的引导群众参与治理的方法为样本，树立长期坚持不懈抓新农村建设的信心。应该把握几点：有利林果生产的村庄分布、服务林果产销的服务场地、促进商品交易的文明乡风、美化亮化绿化的民居庭院、提升果品形象的生态环境。特别是林果产业新区如余关、桃溪、马山口等乡镇，要及早从这几个方面着手新农村建设规划。对于农民，要加强林果技术培训，及时提供购销和品种更新信息，促进农闲季节外出务工。积极发展休闲农业、乡村旅游、森林旅游和农村服务业，拓展农村非农就业空间。
农区加快土地流转实现新村化：在平原、丘陵农区，特别是土地面积大、村庄分布散、民宅布局乱的地方，如瓦亭、师岗、余关、王店、灌涨、赵店等乡镇，不论产业是否得到充足发展，都要正视新农村建设的任务特别艰巨这一事实，从五个方面把握新农村建设的要素：土地要流转，村庄要合并，农民要进镇，农业要发展、收入要提升。这几个方面像一个轮子的五个辐辏（辐条），不存在谁先谁后，只有相继跟进，才能顺利前行。对于农民，要加强农业现代化、产业化、市场化的培训，引导加入农业合作社和土地流转行列，增加劳务输出收入，宣传城乡统筹发展的好处和农村社区化的概念，提高农业生产经营组织化程度。推动家庭经营向采用先进科技和生产手段的方向转变，推动统一经营向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变。
将来的新农村能建成什么样子？最能说明问题的就是“天下第一村”&江苏省江阴市华西村。&1961年华西村350户1520人。经过40年的艰辛创业，到2001年华西发生八大变化：&
&&&一是村民变灵。从一村文盲到全村变洋；二是村庄变新。12个小村并大村，户户住别墅，所有城市功能齐全，成为一个万人规模的小城镇。三是土地变多。通过有偿兼并、开发合作等办法，扩大了6000余亩耕地，3000余亩山地，还在外省开荒10000余亩。合计是原有土地面积的6倍。&四是产品变精。全村58家企业，1000多个产品。五是集体变富。集体资产21亿元，人均产值300万元，增涨一万倍。六是生活变好。集体经营，按劳分配，人人就业，安居乐业。七是贡献变大。20多年来纳税3亿多元，人均20多万元。集体拿出5000余万元，支持邻村发展，为中西部地区培训干部100多期，累计1万余人。&八是环境变美。建设公共设施，美化村容村貌，成为江南田园风光旅游中心。可同时容纳3500人食宿。&现在的华西村是一个面积超30平方公里、人口超3万人的大华西，文明富裕，稳定和谐。华西人的收入是全国农民的41.76倍、城镇居民的13.01倍。家家住400到600平方米的别墅，有1000万到1亿的资产，有1到3辆小汽车。2005年，华西实现销售收入9000亿。全村还建有塔群、隧道、龙西湖、桥文化、山海关、天安门、美国国会、世界公园、农民公园、以及百米金塔、千米长龙、万米长廊、万米长城等80多个旅游景点。自改革开放以来，已接待120多个国家和地区的宾客来考察、访问。现在，每年游客接待量在1000万人以上，是中国目前最富有的村子。到华西看什么有什么，学什么都能学！
因此，下面和大家探讨的是：新农村建设与迁村并点和土地流转的密切关系，以及会出现什么样的问题，怎样解决。
三、规划：重绘蓝图描新村
——规划也是生产力，设计出效益
我县新农村建设在摸索中前进，在发展中探索，从整治村容入手，以美化亮化带路，再打造盆景亮点，到村庄改造迁建，经过四年的不懈努力，方向基本明确，思路逐步清晰，被动转向主动，终于搞清楚新农村建设的根本问题是：没有规划就没有新农村！要建设新农村就必须下大功夫抓规划，穷建设也要富规划，再穷不能穷规划！在此把我们的具体做法向与会领导做个通报。
1、深度调研，吃透县情，找出症结是无规划
内乡是一个农业山区县、工业洼地县。财政收入少，农民收入低，农村面貌旧。2009年在着力打造新农村亮点的过程中，通过深入调查研究，发现并不是农民不愿意改变面貌，也不是没有能力治理环境，而是缺乏科学的规划和有效的管理。我们分析：农村脏乱差的根源是“一户多宅，布局凌乱”。因为一户多宅，建新留旧，旧宅年久失修，趋于破败，靠外观美化是解决不了问题的。又由于新旧混建，布局凌乱，造成村庄道路左拐右转，柴草乱堆，垃圾乱倒，畜禽乱跑，电线乱拉，硬化难搞。农村建房无规划，形成两个突出问题：一是村庄占地面积大。在丘陵区，一个自然村平均每户拥有的村庄面积竟达3亩左右，基本上是耕地的一半；在浅山区，个别零散居住户竟然拥有十多亩村荒、几处老房子，俨然成了新“地主”。二是宅基不均隐患多。空房、险房多，给民政工作增加负担；宅基地纠纷增多，不利于农村的和谐稳定。农民自古就有“不患寡而患不均”的心态，“一户多宅”成为一种新的不均衡因素。因此可以说，建房无规划，使得农村旧貌积重难返。
怎样解决农村面貌难题？经过认真研究，县委政府形成共识：我们有责任让农民过上幸福的生活。要稳步建设新农村，就地实现城市化，帮助农民改变生产生活方式。新农村要有新亮点，建新房要建成新农村。为此，2009年我们提出了“一户一宅，建则必管”的严格要求，成立一套班子，制定了《村镇规划实施方案》，令行禁止，取得初步成效。在治理空心村方面，开始是要求建新拆旧，腾出来的宅基地另行分配。实践一年看来，在赤眉、大桥一些上世纪八十年代规划搞得比较好的村庄，旧村改造、整容美化是行之有效的。但是在山区丘陵地带，空心村中的空白是填不满的，修修补补是没有用的。由此看到，农村要变化，需要大动作，规划要先行。这是一个长期艰巨的任务，而制定切实可行的村庄规划是第一步。
2、总结经验，查找差距，认识到必须有规划
新农村建设“二十字方针”的精神实质，在于对农民的正确引导、对农业的持续扶持、对农村的科学规划。就内乡农村现状看，不搞规划问题成堆：一是不搞规划土地浪费严重。目前农村宅基地资源浪费太大，通过规划搞迁村并点和旧村改造，可以节约大量土地，全县全部改造以后，可以复垦10万亩左右，成为极有价值的产业资源。二是不搞规划村庄旧貌难变。我们如果不管，脏乱差永远不会改观，生产生活条件依然落后，农民就仍然享受不到改革发展的成果。三是不搞规划民居样式不会突破。几十年来农民的住房是低水平改建，土坯、瓦房、平房和楼房杂处，黑白交错，造成财富和劳动的严重浪费，一直在这个怪圈中走不出来。主要是因为没人去具体抓，建房规划几乎是空白。四是不搞规划民心不顺。目前城市的居住环境越来越好，农村的差距就越发明显。如果不抓紧搞好农村规划建设，城乡差距将会越拉越大。群众呼声强烈，不能充耳不闻。五是不搞规划永远落后。我们通过组织乡村干部外出参观学习，进行对比考量，真正认识到，内乡农村建房落后了一个改革开放的时代，这个现状必须改变，那就是下大决心搞好新农村规划。
3、深入发动，科学编制，粗规划变成细规划
在编制村庄规划的过程中，经历了从无到有、循序渐进、由粗到细的过程。初期阶段，深入发动，强化规划观念。第二阶段，科学编制，注重建设实效。第三阶段，提升档次，注重农村远景。
2009年，由县规划局牵头，本着以人为本、一切从实际出发的思想，坚持“量力而行，规划适度，经济实用，适当超前”的基本要求，在体现民俗特色的基础上，有计划、有步骤地对14个乡镇和24个试点示范村进行了规划，同时选择了一批村容村貌整治村搞试点。组织专业人员对乡镇规划员进行专业培训，协助规划部门搞好基础数据的测量与服务工作，提出规划与建设必须用好“建则必管”和“一户一宅”两个手段，确保新农村建设规划的严肃性和实效性。到年底基本完成了乡镇和66个村的村级规划编制。现在看来，这一期的规划是在“适度”上做文章。
今年初，在南阳市城乡规划大气候的影响下，我县的认识进一步提高。通过对规划方案的检查验收，看到初期规划线条太粗，“切合实际”的指导思想变成了随局就势、因陋就简，有的感到无从着手，干脆应付支差，这样的规划制定容易、实施无效。所以县政府调整思路，以新农村建设为突破口，对19个试点示范村高起点、高水平、高标准编制全新的村庄规划，在“超前”上做文章。从实际工作情况看，由于对规划重要性的识上不去，对规划的程序和要求不明白，有的做得好，有的做得差。我们概括了一下，规划搞得好的是这样进行的：以《城乡规划法》和《南阳市村庄规划技术导则》为指导，由新农村办牵头，县规划局负责协调，以乡镇政府为主体，诚邀规划设计部门按照市统一规定的“六图一书”要求，测量绘制，并要求符合乡镇总体规划，特别强调将产业发展和村庄规划有机结合起来，把产业服务放在新农村建设突出的位置。要求每个试点示范村都必须确定1～2个主导产业重点抓。主要程序是：乡镇确定试点位置和面积，勾勒草图，县规划部门批复公示；乡镇新农村办与有资质的规划院所签订协议，实地测量数据；请资质合格的设计公司制作规划图和文本，拿出初步方案；反馈给乡村，再次公示，把布局和户型图与群众见面，征求村组干部群众意见，对总体规划、公共设施、户型和结构进行反复修改完善后，提交党委会讨论通过，最后形成装订精美、规格统一的“六图一书”。同时制作效果图，竖立在新农村建设点上，制作展板，在集镇和乡村巡回展示宣传，使广大群众都认识“规划先行”的重要性。
4、高调展评，奖励先进，细规划变成精规划
为了进一步提高对规划重要性的认识，检阅规划效果，提升规划质量，县里在9月初召开了“2010年新农村试点示范村建设规划展评汇报会”，四大家领导出席，各乡镇书记或乡镇长、主管新农村建设的副职和19个试点示范村支部书记，及新农村建设领导小组成员单位和南阳市规划设计院等六家设计部门参加会议，南阳市委农工办郭主任到会祝贺。聘请县内外七位行业专家当评委，拿出20万元奖励规划，这样高调召开的规划评审会，在内乡是第一次。展评汇报会采用对照八条标准、评审“六图一书”，幻灯展板展示、乡镇亲自讲解，评委现场打分、当场公布结果的方法，评出一等奖4名，各奖现金2万元，二等奖5名，各奖现金1万元，三等奖10名，各奖现金5000元。
通过村庄规划展评活动，新农村建设工作受益不小。一是重视了规划。高调规划重奖先进，引起了各乡镇领导的重视，规划评审会后，各试点示范村又进行了精细修改，完善补充，施工设计，并按照规划方案开工建设。二是学会了规划。通过与规划设计部门配合，学到了知识，开阔了眼界，懂得了什么才是真规划。通过互相学习找到了自身的差距，各乡镇的规划意识显著提高。三是明白了规划。观念在变化，通过绘制蓝图，并把效果图巡回展示，使广大干群看到了新农村建设前景，调动了干部群众建设新农村的积极性。农民积极要求迁入、开发商踊跃介入投资，可以说，规划也是生产力，要建设，先规划，穷建设，富规划。四是依靠了规划。新农村建设正在向规范化、可持续方面发展。前期的新农村建设主要是涂白美化，建设文化长廊，今年开始以迁村并点为主体，按照城乡规划总体方案，围绕三线建设，抓好一点四线，规划三个类型，实施六种模式，采用不同方法，汇集社会力量，强力打造新农村试点示范村。
四、方向：迁村并点开新村&
——城乡一体化的趋势与建设机制
通过上面的探讨，我们可以看到，迁村并点建设新农村已经出现在人们的面前，而且很多地方已经搞得卓有成效。我们应该怎样看待这一新生事物，怎样去认识迁村并点的重要性？
1、怎样去进行这一具有重大变革意义的建设工作？
一是迁村并点的现实意义
从农村建设的长期性来看，迁村并点是必须的。
从农村生活条件落后的现状看，迁村并点是必要的。
从自然村占地过多的状况看，迁村并点是必然的。
从外地新农村建设成功经验看，迁村并点是可行的。
从本县已有的实例看，迁村并点是有益的。
这里举一个例子：搬迁45户，腾出耕地100亩，这是湍东镇下洼村构稍组的实事。湍东镇下洼村构梢组原址在县城的西北部的岗丘上，共有45户、145人，居住分散，占地130余亩，平均每户占用3亩，最多的一户超过5亩，是一个名符其实的“空心村”。由于吃水困难、交通不便，生产力低下，给生产生活带来许多问题。自2002年以来，在县乡共同关注下，利用原来废弃的窑厂做新村场地，该组群众分批整体迁到占地20亩的新村庄，住宅用地减少到10亩，解决了空心村的问题，既为国家节约土地110亩，又改善了群众的生产生活条件。现在各项服务设施和文化娱乐场所齐全，农民收入提高，安居乐业。
二是迁村并点的经济意义。
迁村并点可腾出土地10万亩，新增效益1亿元。据调查，师岗镇曹营村一个小组平均每户拥有的宅基宅荒近4亩，瓦亭镇罗沟村户均近3亩，余关乡调查的数字也在2～3亩。有的偏远住户，达到5～6亩，甚至10亩以上。虽然这些村荒不一定就是可耕地，但是通过农田建设和土地整理，纳入集体管理，照样可以生产粮食和果品。下面引用国土局《内乡县土地利用总体规划（）说明&》公布的准确数据来说明问题：
2005年内乡县土地总面积
&公顷。农用地公顷中：耕地62884.13公顷，园地3076.98公顷，林地公顷，其他农用地3022.29公顷。&
城乡建设用地11287.71&公顷，其中：建制镇918.43公顷，采矿用地100.64公顷，独立建设用地642.61公顷，农村居民点用地9626.03公顷（合144390亩）。
交通水利用地
1628.30公顷，其他建设用地
322.82公顷，未利用地28897.50公顷（合433462亩）。
有两点值得注意：一是农村居民点用地户均1亩；二是未利用地面积很大。
根据国土局2005年统计人均用地为187㎡，高于国家村镇规划人均150㎡（包含公共服务用地）的最高标准。农村居民点集约利用潜力很大。农村居民点集约利用潜力又分为再利用潜力（即继续用于农村居民点用地或城镇发展用地）和转化为耕地潜力，其中农村居民点转化为耕地潜力按总潜力的50%进行统计计算，也是7万多亩。
由于我县的地形差异较大，沿河平原富庶地区村落集中，人口稠密，人均占有宅基宅荒约在5分左右，而丘陵区就必然达到1亩多。通过迁村并点，户均住宅面积只有150平米加门前道路60平米，仅有3分多地，浅山丘陵区平均每户可腾出土地1亩左右。全县平均很有可能腾出近10万亩。这些土地不仅实现了占补平衡，还为新农村建设和农业产业化提供了新的资源。按照每亩租金300元算，每年可新增收入3000万元；每亩新增农业效益1000元，社会增收1亿元；土地出售或者储备其价值更是不可估量。
三是迁村并点的社会意义。主要是减轻对农村的社会服务投资压力。比如修路。为了解决分散居住户的出行和生产路问题，我们实行了村村通，还要组组通、户户通。这样的水泥路每平方米50元，3米宽的道路够窄了，每公里也要15万元。假定有10户人家分散居住在三个地方，修两公里的道路就要30万元，而且过几年还要重修，花钱无止境。还有饮水。内乡是一个人畜饮水困难的县。1991年我制作的电视片《期盼甘霖》送到德国驻华大使馆，农业参赞们都看哭了，后来展开的对华援助项目搞了几年，接受援助几百万，搞了几处饮水工程。现在呢？随便去了解一个都说用了没几个月就不行了，因为输水距离远，扬程太高，电钱掏不起，加上管道爆裂漏水，没钱修复，几百万的建设项目就成了废品。还有急病就医问题、小孩上学问题、娶媳妇问题、地质灾害问题、社会治安问题，连带很多。如果迁入小集镇，用较少的钱建立和完善社会服务体系，一切问题迎刃而解。
另外，更应该看到新农村建设创造了一个前所未有的巨大的建筑市场。按户均投资料物10万元来算，如果每年有2万户迁村并点，就是20亿的内需，按照建筑安装行业收取3%的税率，就是6000万的税收。更重要的是可以为农民提供更多的就业机会，大约1亿元的收入。
四是提高农民社会地位的意义。
都知道农民的地位低，不是因为他没钱，而是因为他没进城。同样一个农民，住在胡叶曼，谁认识他？更少有城里人愿和他结交。为什么，因为有事找不着他。不论是人还是物，对他人可利用的价值越少，他的地位越低。还是这个农民，他竟然搬到上海或者北京居住了，那就代表他的社会地位明显提高，人们会刮目相看。在农村，除了村干部，农民住的越偏远影响力就越小，这是居住地造成的落差。因此，当农民迁居到一个集镇，他的社会交往、影响力和就业门路都会发生很大变化，它的社会地位就会显著提升。因此，迁村并点对每个农民将产生惠及子孙后代的深远影响。据了解，最拥护迁村并点的是年轻人。
五是迁村并点的历史意义。
农村是中国的最大群体，几千年来农村就是农村，而且面貌很难改变。历史上很多不得志的骚人墨客总把隐居农村描绘成田园诗意美不胜收：采菊东篱下，悠然见南山；村酒三杯狂兴发,拔剑偶然起舞；花间一壶酒，独酌无相亲等等。其实让他转业当农民，恐怕一夜白了头，眼前一片黑。我体会在家苦干一个麦收季节，就是腰酸腿疼，身上一身臭汗，头脑一片空白，什么话也不想说，什么理论都没用了。所以农民的苦是实在的苦，农民的乐是有限的乐。通过迁村并点，农村变成一个个小集镇，就地过上了城市生活，虽然还要依赖土地，但是生产方式也变了，土地集中连片，便于机械化耕作，将大大减轻农民的体力劳动。农业产业化发展成熟后，自己既当地主又当工人，还当股东，一份土地拿几份收入。农闲时外出务工经商，名片上印着“内乡县王店镇王湾街道668号王百万经理”，好不气派。所以，迁村并点实现城乡一体化，彻底改变农村有史以来破败凋敝脏乱差的形象，对于中国是一场具有重大影响的历史变革。特别是目前国家高度重视农村基础建设和拉动内需，会在土地政策、财政资金和银行贷款以及农业开发项目上给予持续的扶持，但是也不过是五年左右，这个机会要牢牢抓住，绝不可错失良机。
2、怎样重新选址进行新农村建设规划？
要按照《南阳市社会主义新农村村庄建设规划导则(试行)》规定的标准，进行科学规划设计。迁村并点建设新农村要把握六点：
①统筹安排，精细规划。迁建新农村是一项艰巨的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治、地质、环境等各个方面，既要考虑区域内农民的根本利益又要兼顾与产业集聚区配套服务。搞好迁建新农村建设，必须坚持规划先行、适度超前、统筹安排、合理布局、一步到位的原则，有利于长远可持续发展，避免先建后拆、劳民伤财。乡村都要澄清底子、合理布局，确定中心村位置。然后聘请有资质的测绘部门进行整村测绘，根据迁建户数人口、地理位置、新村规模，请有资质的规划设计部门对新村进行长远和详尽的规划，完成“六图一书”，按照《导则》提供的21种户型和县规划局印发的住宅模式优选设计，通过群众反复讨论确定。
②新村建设，凸现特色。以服务支柱产业发展、实现产业集聚为目标，通过迁建打造符合标准、有利生产、环境优美、居住舒适的社会主义新农村典范，体现农村特色、产业特色、现代特色，逐步形成千人村、万人镇。根据迁建位置情况，综合考虑人口的自然增长、农村富余劳动力的转移和住宅组团以及自然地理条件、耕作半径等因素，合理确定村庄规模；以布局优化、道路硬化、村庄绿化、住宅美化、过道净化、路灯亮化、环境洁化、服务强化为主要内容，统筹规划村庄布局；根据村庄规模与等级，统筹安排村庄基础设施、公共服务设施和住宅布点，凸现新农村建设特色。通过统筹制定村庄建设规划，因地制宜，依形就势，创造体现内乡特色的村庄空间形态。&
③设施齐全，配套完善。农村公共服务设施和基础设施，主要是规划和建设好“三大中心”、“三大场所”和“六条管线”。“三大中心”是指文化活动中心、村民休闲中心和医疗卫生服务中心，以丰富农民业余文化生活，提高农民医疗保障水平，推进农村文化体育卫生事业健康发展。“三大场所”是指托儿所、敬老院和超市市场，通过教育、养老、购物进村，以满足农民生活需要，促进农村教育事业、社会保障体系与商贸物流业的发展。“六大管线”是指公交线、宽带线、电话线、有线电视线、自来水管、排水管，做到适度超前，预埋铺设，以保证农村可持续发展。通过高水平制定配套设施规划，促进城市文明向农村辐射，让农民分享现代文明成果，实现城市与乡村发展的良性互动。　
④生态规划，先入为主。良好的生态环境是经济增长和城乡发展的基础和条件。要以可持续发展和环保的观念设计新农村生态环境，形成民居、农田、林地、山体、河流、池塘等生态复合系统。新村建设必须实施“三改三清”工程，加快普及农村沼气，积极发展适合农村特点的清洁能源，严格采用新型厨房、新型厕所、新型圈舍；所有农户的宅基地内先确定沼气池位置，建好沼气池再建房屋和院墙。要按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，加大生态建设和环境保护力度，高效集约利用资源，努力实现节约发展、清洁发展、安全发展、可持续发展。
⑤住宅建筑，美观实用。根据迁建新村的自然地理条件以及传统习俗，合理布局宅基地，使农民新居与自然环境和谐共生，相映成趣；农居建筑设计要符合现代住宅理念，大小高低、内部结构、光照、保暖、通风等方面都要实用；要突出地方民居特色，充分体现地域风情，按高中低档为农民免费设计各种户型的住宅，满足不同类型农民的建房需要。要注意保证农民能够进行农业、畜牧生产，这是生活宽裕的保证；要注意处理粪便的沼气池建设，这是确保村容整洁的关键环节。通过强化居住建筑设计，提高建筑艺术水平，优化乡村人居面貌和环境。可以在一个大的新村内，以纵横主干道为界，分为四个区域，采用不同的住宅组团建筑方案（十九种可选）。农民住宅一般二层，根据能力可以建多层，但要不影响邻居采光。同时，如果有企业介入，也可以建设小高层。
⑥建筑面积，严格控制。鉴于我县自然村落空间松散、农民宅基地为133-200平米的现状，考虑农民生产生活的实际需要，新村也就是将来的小集镇的规划布局应考虑以下几点：
按照人口总数确定新村占地面积。人均建设用地按照3类标准执行，村庄总建设用地人均120-140平米。
公益型公共建筑面积根据人口数量，按照相关标准计算确定；商业服务型公共设施按照村庄布局提前规划。
间距300米设主干道，宽18米，建筑控制线20米；间距150米设次干道，宽12米，建筑控制线10米。
宅基地不少于130平米，不大于150平米；面宽10米。
住房建筑采用单户型，以平房为主。统一2层，局部3层；住房占宅基地不大于70%，建筑面积180平米左右。
院内有厨房、厕所、畜禽圈舍、隐蔽的沼气池和果树。
门前道路宽5米（含房前屋后的排水道），便于机动车通行，任何人不得侵占。农用机械也可以采用建设库房统一存放的方法。但是罗沟村在这方面已经有了创新，他们在前面设计了车库，后面设计了院子，便于存放柴草和养殖，并建起了沼气池，既符合农民讲究安全和方便的心里需要，又能保持村容整洁。
据此计算，迁建人口1000人，村庄占地面积不少于140000平米，即210亩的样子。
3、如何营造迁村并点的新农村建设氛围？
一是加速以产业发展为支撑的土地流转，采取“地租+股权+红利+工资”的形式，让农民转化为农业工人。有了工资和稳定的收入来源，他就愿意住到新集镇上去。
二是按照镇村规划及早选择迁建地点。要根据二次土地调查的成果，做好中心村、基层村和小集镇的选址、审批、测量、规划和设计工作。尽早把全县的规划蓝图绘制出来，宣传给广大群众，引起议论和讨论，更要引起农业、林业、畜牧、矿产、建材等行业企业家的重视，让他们去考察项目，与乡村结合，开展土地利用规划。
三是开展高标准的规划设计。针对土地流转有目标的地区，抓紧新村的设计，并提前开展“三通一平”工程，把台子搭起来，锣鼓一响，就有人来看戏。农民看到基础设施已经开工，就知道真的要在这里开新村，以优越的地理位置、优惠的迁建政策和有理有利的动员，让农民主动进入新村。
四是制定好相关政策，确保不出问题。这些政策正是针对前面我们分析的问题和可能出现的问题，以促和谐、保稳定、办好事、谋发展为目标，实施新农村建设的重大战略行动。
五、调整：土地流转促新村
——破解新农村建设的难点：土地、迁建和资金
新农村建设已经和土地资源储备、改变农村落后面貌、提升农民社会地位等因素紧密地交织在一起了，所以，要区分主要矛盾和次要矛盾，抓住根本。我认为，要迁村并点建设新农村，首先解决好土地来源，而解决土地要靠迁村并点整理出土地实现占补平衡，迁建之前要解决建设和补偿资金问题，而资金问题却要通过腾出土地来解决，这就形成了一个圆环。所以，搞修修补补容易，迁村并点困难。如果不破茧抽丝、梯次推进，而单从一个环节入手，会造成很多难题，甚至引起不必要的上访和争执。
2010年中央一号文件指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，健全流转市场，在依法自愿有偿流转的基础上发展多种形式的适度规模经营。”第23条要求：“推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量。……大力发展县域经济，抓住产业转移有利时机，促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，提高城镇综合承载能力，吸纳农村人口加快向小城镇集中。”
县政府内政〔2010〕20号文件《关于加强耕地后备资源开发利用工作的意见》明确提出：“2010年整治村庄建设用地2000亩，通过城乡建设用地增减挂钩的方式，为新农村建设提供1000亩的用地空间，为产业集聚区建设用地提供1000亩的用地空间；到2020年整治村庄建设用地4万亩，为新农村建设提供2万亩的用地空间，为产业集聚区建设用地提供2万亩的用地空间，适应社会主义新农村建设、城乡统筹发展、‘扩内需、保增长’和开拓农村市场的需要。”这说明，进行土地整理不仅是新农村建设的需要，更是我县产业发展的需要，是关乎全县经济发展的大事。但是据目前的统计，2010年新农村建设用地1000亩的指标用不完。不是不想用，而是没有腾出来。
要保证迁村并点顺利实施，必须首先确定新村地点、通过协调置换甚至征用拿到土地，接着做好规划设计、修好道路和供排水系统、电力等基础设施，把建房位置都划分确定好，就像前期搞房地产开发一样，栽下梧桐树，去引金凤凰。让农户有信心建、愿意建、开始建，要不然我们怎样去动员散居户动迁？而要解决土地来源，靠思想动员和强制拆迁都不是有效办法。根本出路在于：土地流转和土地置换。
去年的培训班上，讲到土地流转这一块，我希望各村领导创新思维，开辟新的途径，创造新鲜经验。我们没有走到前面去，新乡市走到前面了。他们就是在解决了土地流转问题之后，建成了全新的新农村。看看新乡七里营和江苏华西村，它们的特点是坚持集体所有制，村里统一安排使用土地和宅基地。因此，建设新农村，必须运用土地流转的合理手段，先解决土地来源问题。
土地流转，就是在保证土地所有权为集体所有的前提下，农民把自己承包的土地的使用权暂时或者长期转给他人，以不同方式获取最佳的收益的一种潜在土地制度。它不是靠行政命令可以一蹴而就的，而是一个长期潜移默化的过程，但是它却能够帮助我们化解土地矛盾。
我县一九八五年开始第一轮承包，一九九八年又进行了第二轮延包，2003年以来，农村土地承包已步入规范化、法制化轨道。据统计，全县总承包耕地67.64万亩，而家庭承包土地流转总面积2.22万亩，占承包耕地面积3.2%。主要有五种形式：转让、转包、出租、互换和入股。一是地权转让方式。主要是国家建设和集体建设征用土地，按地价平均分配，一次性补偿到户。二是转包或委托代耕方式。把耕地托付他人代种，不要或少要报酬。三是出租给他人种植经济作物。四是户与户之间互换方式。由于经营的需要自愿提出互换，双方满意就成。五是与项目合作入股。土地流转的现状对于新农村建设有利也有弊。有利的是，农民对于为了建设需要出售、转租和更换土地都有心理准备，不利的地方是：农民无论如何不愿丢掉土地，因为土地是农民唯一的生产资料，命根子。
实行土地流转既是一种自发形成的趋势，也是今后的方向。作为管理部门，应该是因势利导，让土地流转产生新的经济效益和社会效益。怎样健康稳妥地进行管理和服务？从实现方式看，有人总结了科研单位带动型、合作社管理型、外地企业联姻型和中介托管型，信阳市出现过“土地银行”，也属于土地托管的类型。比如甘肃山丹县针对外出务工人员多的实际，将土地向企业、大户和经营能手集中，创新推广了能人带动型、企业基地型、合作社和协会组织型、亲友托管型等四种主要土地流转模式，催生各类产业化经营基地5万多亩，这些基地以土地租金返还农民，并吸纳2万农民进行田间管理。这里给大家介绍一些新的形式帮助大家开阔思路：
一是集约经营高价出租。广州番禺石壁二村将150亩连片土地建成“田园之家”自助式农科乐园。共分成2009份，以每份30平方米每年2500元的价格租给都市人作私家菜园。此举受到市民热捧，仅当日上午就有千余市民前往租地。此举也开启了农村土地流转新模式，让农民有效增收。这是华南地区第一个可提供“一站式”管理服务，同时也是第一个配备私家厨房的农科菜园。市民租用菜地之后，种植中心将为菜园提供播种、施肥、浇水全程服务，加工中心将提供烹饪服务，交易中心提供与其他园主进行以物换物的平台，收购中心则将收购园主剩余的瓜果蔬菜。（营口日报）
二是合作参与产业经营。2009年，宁夏西吉县推广“龙头企业为主、土地租赁流转、农民就地务工”的模式，创新土地流转方式，促进现代农业发展。按照“依法、自愿、有偿流转”的形式，采取“合作社+基地+农户”等形式，先后在几个乡镇镇成立土地流转合作社，把农民的土地分别以租赁经营的方式流转给宁夏一个联合的生物科技公司，建立万亩马铃薯种薯繁育基地、2800亩绿色无公害蔬菜基地和1000亩西芹生产基地，统一规划、统一提供优良品种、统一种植技术、统一投资，实现了土地的集约化管理、利用和对土地的精耕细作，农民就近在基地打工，使土地增收效益最大化。&这种形式在各地有很多。
三是单季集体出租。在云南德宏州，由种植大户承包冬季农田进行特色产业开发，形成了农民增收、农业增效的良好局面。有一个村的两个农户承包了500亩农田种植烤烟，由烟草公司提供技术支撑和烟叶收购。每亩给农户300元承包费，600元务工费，以此计算，农户的纯收入为每亩900元。如果烤烟品质好，每亩产值可达到2500元以上。农民旱涝保收，大户效益很好，实现双赢。
四是引入资金甘当股东。四川新津县安西镇在村民自愿的前提下，以土地经营权入股，土地集中，统一由县农业投资公司和县综合性的农村产权流转服务中心，引进社会资本，采取股份经营模式，实行“股权+红利+工资”的收入分配方式，使农民土地得以流转。他们引进业主建立了现代农业种植示范基地，不仅使当地农民每年每亩稳收1000元租金，增收750元，每年每股并分得20元的红利，而且还可解决900人常年的务工收入问题，每人月务工收入在800元左右。当地人说这叫“种自己田赚别人钱”。
从引导和组织土地流转的实现途径看，一是以设施农业为基础。比如发展庭院经济，推进一栋房、一园果、一圈猪、一塘鱼、一栏鸡建设，提高农民副业收入；二是以政策激励为支撑，把企业、农民两个积极性都充分调动起来。三是以产业发展为导向，突出发展现代高效农业和现代旅游业，提高土地流转综合效益。四是以群众自愿为原则，对在外务工有稳定收入的农民，鼓励他们出租土地坐收租金；对没有固定工作的村民，组织他们进入农业项目成为一名农产工人，按劳收取报酬，既当地主又当打工族，每年坐收两份收入。
土地流转成为一种趋势，为新农村建设打下良好的基础。它促进土地向大户、企业和产业化集中，能充分发挥农业科技作用，挖掘土地潜力，提高效益，增加收入，减少了农民投资压力，具有把农民从经营土地的综合压力和农时农事的束缚中逐步解放出来的重要意义。
土地流转的核心是农民逐步降低对土地的依赖性，由亲自耕作变为间接耕作。他仍拥有数量上的承包田及其产生的无风险的收益，但是已经被集中使用。这样，产生两种催化作用：一是当需要统一使用土地的时候，不需要和每个农民尺寸必较，大大减少新农村建设和产业集聚用地的工作量；二是农民可以心安理得地住到小城镇或者中心村里，享受城市生活带来的幸福感，更可以放心地进行劳务活动，减少农忙季节往返的花费。
土地流转属于农业政策管理范畴。但是现在实际需要搞的是土地置换。土地置换，是指依据土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，建制镇、村镇个人和集体建设所需占用的耕地与整理原依法取得的建设用地所形成的耕地进行互换的行为。早在2001年，按照《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》（中发〔2001〕11号）文件“乡村集镇化”的精神，有些地方就已开始了土地置换。2008年天津开始用宅基地换住房；山东2009年已经大面积开展土地置换，但是在补贴和补偿方面意见很大；安徽是今年开始搞的，采用拆迁补偿的办法，但是从网上看，群众的意见也不小。上海市创造性地运用中央政策，2009年开始对农村集体建设用地实行流转，包括有偿租用，他们说土地流转不是“与民争地”，而是把农村土地从“资源”转化为“资产”；流转收入将首先用于农民社会保障，其次用于改善农民生产生活。我县虽然还没有正式开展大规模的土地置换，但是在示范村建设中也已经遇到了类似的问题。师岗曹营采用购买土地的办法，暂时解决了；瓦亭罗沟采用集体土地与群众置换的办法，也妥善解决了一期建设用地。关于土地置换，主要的工作量是乡村两级，主管部门是国土局，农办的工作是保证农民利益得到落实。上海曾进行过14个区域的宅基地的置换试点，但是由于土地性质、后续资金运作、城市新规划等原因，效果并不如意想的好。所以这条路怎样走才稳妥，需要专门探讨。土地流转在全国有名的是武汉市新洲区汪集街；土地置换比较成功的是安徽亳州谯东镇。他们的工作方法可以学习，补偿办法不一定适合我们。目前我还没有见到市县土地置换用于新农村建设的具体政策，可见是比较慎重的。
六、问答：坚定不移抓新村
——针对实际提出问题并解决问题
新农村建设要做到一步到位，就必须走迁村并点的路子，但是我们不能太乐观，更不能太激进，要事先谋划好，把问题解决在出现之前。今后的工作中很可能出现意想不到的问题，如：迁村并点拆旧建新补偿问题、迁村并点集中建房回购问题、建设“万人村”旧房交税的问题、复垦耕地的用途问题、农民集中居住的土地使用权问题、土地流转以后农民是否失地、失业、失财问题等等。
县政府围绕土地问题已经提出了总体指导思想：以科学发展观为统领，紧紧围绕保护耕地与保障发展这一主题，创新体制和机制，以土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩为平台，整合使用各类土地专项资金，积极聚合其他涉农资金，整合协调农用地整理、农村建设用地整理、废弃地复垦以及未利用地开发等各类活动，对农村田水路林村房实行综合整治，优化土地利用结构，促进耕地规模经营、人口集中居住、产业集聚发展，立足耕地保护，提高粮食综合生产能力和可持续发展能力。总体看来，今后十年的大趋势是：城乡一体化、农村集镇化、村民社区化、土地集约化、民宅资产化。新农村建设可能引发新一轮土地改革，成为中国农村“千古未见之大变局”。下面我设想在迁村并点实施过程中，会引起一些可能相当严重的质问，用一问一答的方式替大家出点主意。
1、迁村并点是不是把所有的村庄都扒了重建？
回答：建设新农村是重塑农民形象、改变农村生产生活方式的重大举措，迁村并点只是一种途径。对于原来按照规划建房、布局合理、村容整洁、满足农民生产生活需要的村庄，暂时不需要重建，但是会进行整理和合并；要迁出的重点是地处偏远、交通不便、上学就医困难、国家投资压力大的散居户和小村落。实际工作中，将会坚持因地制宜，分类指导，对产业基础较好的村，依托产业发展，建设新型农村社区；对城中村、近郊村，通过整体改造，建设城市社区；对远离城镇、居住分散、经济不发达的村，进行合并，集中建设中心村；对小城镇周边村，以小城镇为中心，建设中心镇，走城镇社区化管理路子；对不宜居住的弱小村、偏远村，实施移民搬迁，建设集中居住区。有的地方规定了少于100人的偏远村就要迁建，这个可以参考。
2、零星分布的自然村是历史形成的，只要他们愿意住下去，是不是可以不迁？
回答：这些散居户形成的历史原因复杂，但是一家人中不一定都愿意一直远离人群。年轻人挣钱养家、成家立业、生儿育女的压力很大，外出务工的时间多，留下老人在家也不放心。可能老年人的思想要守旧些，这个可以理解，也可以解释。重要的是散居户的住宅和道路占用了大量的土地，也给电力、通讯、饮水、防盗、减灾等方面增加了更大的压力。如果集中居住，就可以节约大量的社会资源，使更多的人享受到良好的社会服务，因此，首先是这些户要积极迁建。对于拥有自己房产的孤寡老人，可以通过置换房子的办法，或者房屋折价，让他住进敬老院。
3、现在就搞迁村并点，是不是早了？
回答：不是早了，而是太晚了。建国61年了，两代人都老了，农村却没有根本性的变化，城乡差距越来越大，农民的地位越来越低。党和国家领导人，社会各界有识之士都感到有责任让农民过上好日子，包括农民也有这样的呼声。在国外如韩国，三十年前朴正熙时代就开始搞新农村建设，经过十多年努力，不再担心农村问题，腾出更多的劳动力和土地用于工业现代化建设，成为亚洲小龙。包括台湾也是很早就搞过新土改。我们的嫦娥都奔月了，可农民还在地下扒着。实践证明，让农村保持旧的格局，农民人均1亩3分地是永远富不起来的，农民不富，中国不算富；农民没光彩，国家也失色。同时，迁村并点是一个长期的过程，至少要10年完成，这也会给人们一个提高认识的时间。
4、搞了新农村建设农民就能富起来吗？
我们可以这样说：不搞新农村建设农民永远富不起来。新农村建设增加了农民致富的机会，降低了让农民致富的成本，致富的可能性越来越大。
5、新农村基础设施建设要不要农民出钱？
回答：新农村建设得到从中央到地方的支持，今年我县两个省级示范村将得到省财政专项划拨的新农村建设引导资金150万元，同时市县财政也给予适当扶持。基础设施建设都是乡镇政府实施完成的，不需要农民掏钱。但是入户道路、供排水管线和电力通讯凡是直接入户的，农民要出些钱，一般每户的配套费大约在3000元以内。这是比较合理的。在农村中心村(社区)建设过程中，安置村民的住宅楼建设所涉及的各项行政事业性规费收取后给予一定返还；电信、供排水、电力、广电、供热、供气等经营性项目建设，按实际成本收取费用，也可由乡镇、村与有关部门合作建设。
6、迁建腾出的土地是不是归原居住户耕种？
回答：农民在集体土地上建房，只准一户一宅，其宅基地面积是有规定的。原来的村荒属集体所有，住户迁走后复垦出来的耕地仍归集体所有，可以集中用于发展支柱产业。2010年中央一号文件指出：“有序推进农村土地管理制度改革。坚决守住耕地保护红线，……有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内，周转指标纳入年度土地利用计划统一管理，农村宅基地和村庄整理后节约的土地仍属农民集体所有，确保城乡建设用地总规模不突破，确保复垦耕地质量，确保维护农民利益。按照严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控的原则，规范农村土地管理制度改革试点。”按照我县的政策，“补充耕地指标收归县政府，统一用于县内的国家及省市县非农业重点项目建设，实现耕地“先补后占”目标。”这也符合中央一号文件的要求：“完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。农村宅基地和村庄整理所节约的土地首先要补充耕地，调剂为建设用地的，在县域内按照土地利用总体规划使用，纳入年度土地利用计划，主要用于产业集聚发展，方便农民就近转移就业。”建设小集镇、兴建新农村就是为产业集聚、产业向集镇转移打基础的。何况迁入新村的农户是宅地置换，重新分配的宅基地比原来的可能更大更实用，不应该再惦记着那块老宅。
7、新试点的房子只要掏钱谁要都给，是不是变相卖地？
回答：这个说法不准确。凡是在规划迁村并点范围内的本村村民，宅基地不收钱；即使是本乡镇其他村的偏远散居户，自愿迁进新村经审查批准，分配的宅基地也不收钱，但是，按照“一户一宅、建则必管、建新拆旧、土地复垦”的原则，他原来的宅基地也收归集体使用。林州市的方法是奖补：对自愿腾退原宅基地、符合宅基地审批条件且自愿放弃宅基地申请，在产业集聚区、小城镇、中心村购置多层或高层住宅的农户(包括整体推进扶贫搬迁移民农户)，县、乡财政一次性给予每套住房1万元的购房奖补资金(其中县财政担负0.7万元，迁入地乡财政担负0.3万元)。
8、据说要让开发商统一建房出售，这合理吗？
回答：据测算，新农村房屋建设成本大约是每平方500元，每套房屋约220平方左右，加上配套费用共计12万元左右。如果农户自己愿意自建，必须遵照统一的样式和布局，按图纸盖。但是自建的物料和工时成本加上耽误的务工收入，出来也不会低于每平方四五百元。因此，根据实际情况，通过招投标，选择有资质、有实力、能保质保量按期完成的建筑企业垫资建设，建成后农民出钱住房，是对双方都有利的事情。建设期间，农民可以组成监督理事会，把好建设质量关，让建得满意住得放心。
9、老宅拆迁是不是照价赔偿？
回答：根据我县正在建设的新农村试点看，农民自愿迁建，没有人提出赔偿的问题。应该这样看待这个问题：农村和城市不一样。城市的房子是经过规划的，有房产证和土地使用证的，拆迁一般是因为国家征用、城市翻新或者城中村改造，补偿都不高；特别是交给房地产开发企业运作的，和原住户是金钱交易，他给你每平方1500元拆房子，你再去买的时候要花元，而他的造价是每平方1000元。如果我们搞新农村建设也采用这样的办法，就会连带出很多问题。山东全省搞新农村试点，就有一种办法是：入户丈量老宅基地实际使用面积,每平方先收4-8元不等的税费；然后给你的老宅作价，可能每平方200-300元，给你钱买了；而后新农村住宅建好后也是按市场价卖给你，可能每平方700元左右，加上配套费什么的也不少，这样减去补偿给老宅的钱，每平方还是500元左右，这不过是朝三暮四的办法。我看到网上对这件事的意见很大，安徽的拆迁补偿是每平方310元，买新房每平方450元。按说差距不大，但是农民认为我原来的100平方米的房子够住了，新房子太大多花钱，还没有院子，所以感到吃亏。这主要是事先没有解决认识问题，引起不必要的争论。如果对老宅进行补偿，可能在补偿标准和房屋登记认定上产生新的问题，造成新的不公平交易，也是对农民不负责的态度。根据外地的经验，对自愿腾退宅基地并拆迁地上建筑物的，财政给予一定的房屋拆迁补助。
10、近年新建的房屋扒了损失太大，没钱盖新房怎么办？
回答：一般近几年建新宅的农户都是经济收入比较高的农户。因为我县农村收入较好的时期是辣椒产业兴盛的几年，也就是2000年以前。这几年农业产业支柱不明显，主要是靠务工收入。而农民建房的主要成本是物料，也就是砖、沙石、钢筋和水泥。近年来这些物料价格上扬，特别是红砖涨了一倍，如果扒下来，还是值些钱的。可以灵活运用。同时，新农村建设是循序渐进的，不是说扒就扒到新房子了。只要按规划建造的新房，可能不需要扒。即使不在规划内，将来进行农业产业规划时，企业在产区也是需要生产和管理用房的，车到山前必有路，一般不会给农民造成重大损失的。
新农村建设中会出现很多问题，发生在基层，解决靠大家。建议采用“四议两公开”工作法决定大事，确保政策透明。这个工作法已经清楚地写入2010年中央一号文件中。按照中央的要求，“开展农村社区建设创建活动，加强服务设施建设，培育发展社区服务性、公益性、互助性社会组织。强化乡镇政府社会管理和公共服务职能，建立综合服务平台，有条件的乡镇要设立便民服务中心、村设立代办点，为农民提供一站式服务。”所以，在迁村并点建设新农村开始时，就要挑选有威望、敢负责、办事公道的人，建立新农村建设理事会，在村党员代表会和村民代表会议休会期间，由理事会处理群众的咨询和纠纷问题，在新农村建设期间，由理事会承担监督职责，和工程监理一起监督工程质量和工期，把农民的意见处理在工程之外。初步建成，就要搭建社区管理体系，使农村逐步达到城市化管理的水平，农民真正享受到城市化的服务。
总之，新农村建设是一项长期的任务，按照县委、政府的统一部署，用足用活政策，积极创新发展，因地制宜规划，村村开展试点，就会使我县新农村建设形成一个蓬勃向上的新局面，让更多的农民跟上时代步伐，享受改革开放带给农民的成果，建社区型宜居新村，圆农村人城市梦想！
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