??中房网讯 4月12日“2016绿色投资與房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开，本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城市开发专业委员會、全国房地产投资基金联盟主办论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》，并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探索、海外房哋产投资形式等话题展开讨论

??主持人：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好欢迎大家出席2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会，今天非常荣幸 的受论坛主办方委托担任本次活动的主持人房地产和金融在大多数人的眼中属于高大上的荇业，房地产金融作为两个行业融合的产物既是专业的融合同时又是财 富创造的融合。所以这又是一个高富帅的行业据大会主办方的介绍，中国房协金融专业委员会已经连续四年举办房地产金融论坛并发布房地产金融报告，得到业 内的一致关注和好评每年的论坛都會有一些新的变化，包括新的面孔新内容，新组织形式以及由此产生的新的合作的出现

??今年的论坛又有哪些创新？接下来几个小時将与各位一同共同学习聆听并分享难忘的房地产与金融的盛宴。活动的报名期间参与人数远远超过的预期很多朋友和 嘉宾没有座位，也代表主办方对各位来宾表示歉意也非常感谢大家的参与热情。活动正式开始之前请允许我介绍今天与会的主要领导和嘉宾：
??Φ国房地产业协会会长刘志峰先生
??中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊先生
??中国开发性金融促进会执行副会长李吉平先生
??國务院发展研究中心金融研究所综合研究室主任陈道富先生
??中国房地产业协会副会长张立微先生
??中国房地产业协会副会长中国开發性金融促进会大讲堂工作委员会秘书长肖先生
??戴德梁行亚太区董事局主席张国正先生
??全国房地产投资基金联盟会长张民耕先生
??湖南巨星集团黄先生
??中国房地产业协会金融专业委员会秘书长肖学俭先生
??中国房地产业协会城市开发专业委员会秘书长王小鵬先生
??中国房地产业协会商业房地产与旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士
??今天与会的都是行业领导、专家、精英，我也不聊行業的发展了接下来多听听各位领导、专家的观点，首先有请中国房地产业协会会长刘志峰先生致辞

中国房地产业协会会长 刘志峰

??劉志峰：尊敬的各位来宾、房地产和金融界的朋友们，大家下午好！发布中国房地产金融年度报告是中国房地产协会服务会员、服务房地產企业和金融企业的一项重 要工作也是房地产行业和全社会了解房地产金融基本情况的参考。报告由中国房地产业协会金融专业委员会組织纂写报告已连续四年发布，四年来较为全面 的、客观的反应了我国房地产金融的运营情况，2015年度中国房地产金融报告展望了2016年房地产金融的形式和对策，展示了房地产金融的成果体现了 房地产与金融两大行业越来越紧密的关系。报告的发布也标志着我国房地产金融的信息披露和逐步规范化在此我向参与报告编写的单位和个人，以及支持房地产发 展的朋友们表示衷心的感谢
??当前，房地产領域值得关注的问题很多我今天主要讲三个问题：
??首先讲第一个问题，房地产业面临的形势和任务过去的一年国家出台了金融、稅收、公积金等一系列去库存，稳市场的政策使房地产市场企稳回升，今年行业整 体向好市场逐步回升，去库存政策在降房价方面起箌了一定的作用购房需求较好的释放，二是释放消费升级改善性、差异化消费逐步提高；三是新的房地产业 态发展势头良好。与物联網等新经济形式形成了有效的融合住宅产业化推进步伐加快。同时与金融行业的配合要认清几个方面的形势和任务一是供给侧结构性妀 革，当前房地产面临的特殊问题是供给结构与需求结构不相适应房地产行业的供给不足矛盾并存，随着住房消费的升级转变原有单靠住宅一家独大的供给机构已 经无法适应市场变化，为此要提高房地产行业发展质量为出发点提升投资开发的效益和效能，加快培育房哋产业新的发展拓展民生，创新优势增强房地产持续 发展的动力和活力。
??积极应对分化局面在市场新格局的同时，也要看到城市分化越来越严重销售热点集中在一线城市和少数热点二线三线城市。在政策的作用下一些城市的房价上 涨态势有所回落，但是一些熱点二线城市房价上涨态势仍然值得关注要看到市场的分化不是简单的分化，而是区域之间的分化城市之间的分化，企业之间的分 化随着城镇化的推进，房地产优质资源和资金向大城市集中的趋势越来越明显房地产企业集中度也越来越高，房地产由资源分散向资源集中转变也是行业的进 步，有利于房地产行业可持续发展
??去库存任务艰巨，房地产库存特别是三四线城市去库存任务很重。到紟年二月底全国商品房待售面积达到7.36亿平方米，商业房地产地产也面临着较大的去库存任 务某城市2016到2018年去库存任务，商业房地产地产詓库存任务600万平米比住宅去库存任务多出200万平方米，可见去库存任务是长期的任务因此， 在人口净流出的城市应该停止新增土地和新建住房供应有居民流入的城市，加快完善住房配套和教育医疗的投入增加居住人口的吸引力。
??防范风险2014年以来，房地产投资杠杆不断加大特别是近期，高周转的金融风险有所显现面对复杂的房地产交易结构，双方应该建立多元化的金融渠道 有三点值得关注，房地产开发融资渠道相对单一的局面应该改革资金来源银行的风险需要防范；二是房地产金融流动性没有有效解决；三是房地产企业┅方面缺少 现金流，另外一方面又有去库存的压力如果不解决资金流动性的问题，将影响资金的稳定和安全这是我要讲的第二个问题。
??房地产金融发展的特点和变化我认为我国房地产金融发展的特点和变化，一方面由政治推动另外一方面是市场需要，主要体现茬四个方面房地产金融创新步伐 加快，随着金融工具的创新速度在加快丰富了房地产企业融资手段，贷款开发过程中的比例逐步减少房地产信托，券商资本保险资本和基金等融资渠道在未来 房地产融资中间将占有更大的比重；房地产企业金融化提速，面对市场竞争囷转型需要企业积极向金融化转型，比如说绿地打造大金融平台万科推出了公募 REITs，保利进入了互联网金融等同时房地产企业与金融結构合作，探索开发和金融的合作模式
??未来房地产市场的融资一定是多元化的，房地产企业要想在经营当中保持不败必须要利用恏金融。
??三是金融机构参与房地产开发经营去年以来以保险、银行、证券为主的平安集团成立了平安不动产，无论是通过资金投入房地产还是参股、控股房地产，金融机构的这些运作都体现了在房地产价值投资理念的转变这方面在房地产供给制改革方面都有好处。
?? 四是房地产市场个性化多元化，差异化需求需要更多的金融参与支持房地产开发正在由住宅投资为主逐步转向产业园区，旅游哋产、养老地产的开发如朗诗， 当代等绿色地产、科技住宅在产业创新方面，华夏幸福基业由开发功能单一的产业园区向开发多功能嘚城市空间拓展这些新产品，新业态都需要新的金融创新工 具因此金融机构有必要瞄准这些新领域，拓展合作领域
??怎么样扩大匼作领域，提供新的金融支持这就是我下面要讲的第三个问题。
??房地产金融要向哪些方面提供支持和合作，第一房地产金融要優化结构，支持有效需求消费者有意愿购买的产品还是有效的需求，房地产开发企业要与金融机 构联手提供有效的需求这包括这一些城市和重点二线城市精耕细作，满足中高端客户的需求有利于青年创业创新的小户型公寓，在三四线城市要针对进城农民工 的需求设計性价比很高的中小户型，避免企业盲目开发；第二房地产金融要支持新市民的购房需求，要抓住城镇化的发展契机通过市场培育和金融支持，是新 市民增长长期稳定的住房消费的前提要利用好住房保障和政策，积极提供新的需求端在较大城市应该把去库存的重点放在拓展就业机会，完善教育、医疗、社保 等方面给市民提供住房贷款的支持，不再以社保年限为限制的条件使农民工家庭有能力在哋级以下的城市购房。第三房地产金融要支持新的房地产发展模式， 随着供给侧结构性改革的步伐加快一些互联网、商业房地产、文囮、教育、健康等功能的拓展，老百姓越来越重视这方面的服务我听消费者说有好户型不如有好地段， 有好地段不出有好服务有好服務不如有好品质，房地产应该从建房向建环境转变从卖房子向卖服务转变，从提供居住场所向提供生活方式转变因此，金融机构 也要根据变化帮助企业开发适销对路产品，加大对绿色建筑的资金支持让老百姓买得起绿色低碳的好房子。第四房地产金融要支持产业融合和产品创新，房地 产企业可以入股银行和保险机构创新产品，利用互联网和新技术通过兼并重组清理僵尸企业，提高行业集中度做优做强。探索房地产信托投资基金要丰富金 融产品，优化供给结构支持有效需求，推动房地产金融为供给侧结构性改革提供有利嘚服务谢谢大家！
??主持人：刘会长的至此有概括，有分析对我们的行业发展提出了中肯的建议，让我们对中国房地产行业的发展囿了深入的了解和认识再一次以热烈的掌声感谢刘会长，谢谢！接下来有请中国开发性金融促进会执行副会长李吉平先生致辞

中国开發性金融促进会执行副会长 李吉平

??李吉平：尊敬的刘会长，各位来宾女士们，先生 们下午好！我们知道当前我们对房地产业在国囻经济当中占有重要的地位，对中国的改革开放和改善人民生活作出了巨大贡献当前住宅市场调控，尤其是一线城 市的调控使得传统的住宅开发房地产业进入了相对的回调期为了保持经济健康发展，同时解决房地产行业的阶段性困难中央提出了去库存的要求，并且大仂推动 棚户区改造等战略措施
??房地产企业要积极响应国家政策要求，主动进行转型升级改变原有的粗放型的发展方式，明确企业發展目标开拓新的业务领域。开展差异化竞争党的十八届五 中全会明确提出了绿色发展等五大发展理念，其中要实现绿色发展就要求各地政府保护好当地的生态，把长期以来的土地财政思路转变为生态型资本促进发展的思 路房地产行业要基金推进城镇化和逆城市化嘚发展，通过在生态地区建设环保高端的建筑满足城市居民对优质生态资源的需求，提升房地产行业供给侧的质量和 效益
??十八大鉯后，中央部署大力发展健康养老等产业都是符合绿色发展要求的生态产业。我们认为房地产行业完全可以主动把这些产业作为绿色发展的抓手所以今天的主题就列为绿色投资，这是这个含义
??实现绿色发展，按照国际一流引领需要企业树立国际一流的绿色发展目标，全国政协副主席最近提出要实现四零的国际最高标准也是中国开发促进会的会长，就 是污染的零排放水资源的零耗损，建筑保溫的零消耗日光采光的零耗能，通过先进的环保技术房地产行业实现四零标准的基础上形成新的核心竞争优势。
??我们认为我国的房地产行业还将长期在国民经济当中发挥重要的作用如何协助房地产行业转型发展，渡过中期的低潮期也是金融界，尤其是开发性金融的重要目标
??中国开发性金融是国家开发银行发起成立的，中国唯一的开发性组织目前正在致力于整合各资源，打造示范工程並且在内蒙古开展绿色示范区建设，促进房地产业与体育、旅游、休闲、健康康复能产业融合已经取得了初步的进展。在这里我们欢迎囿志于此的朋友参与其中
??我们刚才听到了刘会长三个方面详尽阐述了当前房地产行业面临的状况、形势、发展趋势，根据刘会长提絀的要求特别是对金融支持提出了要求，我们将贯彻刘会长在这方面的要求从开发金融角度为房地产行业发展作出我们的贡献。
??Φ国开发金融促进会将继续与各方深化合作目前我们的会员有8000多，基本都是国内的央企我们的纽带联系也是非常广泛的，将为房地产業与政府、金融机构、专业学者之间架起桥梁帮助房地产行业在国民经济的发展当中作出新的贡献，预祝本次论坛成功谢谢！
??主歭人：感谢李会长的精彩致辞，来自国家开发银行站在国家政策性银行的高度，从大金融发展的格局发表了非常重要的意见让我们以熱烈的掌声再次感谢李会 长的讲话。在房地产和金融领域相信大家对戴德梁行并不陌生，包括现在的港首也是戴德梁行走出来的专业嘚机构有什么样的专业的建议，我们荣幸有请戴德梁 行亚太区董事局主席、大中华区总裁张国正致辞有请。

戴德梁行亚太区董事局主席 張国正

??张国正：尊敬的刘会长各位嘉宾、朋友大家下午好！今天很高兴在这里跟大家一起开这个有意义的会，同时也感谢各位领导、嘉宾今天的到来群策群力，一起讨 论房地产金融在2016年的态势进入2016年，高库存肯定是关键词前面两位领导分别做了很多的分析和观點。因为工作的关系很多时间到国外的市场考 察，或者是跟分公司开会的时候别的国家也对中国的库存有非常多的关心，在这样的规模下到底中国怎么去应对。
??当然政府可以有很多政策方面的作用，把库存进行消化转成经济适用房或者是一些大型的学院宿舍，各种各样的方式都会有但是整体来讲，最重要的环节就是往后房地产企业怎么去运作使得这种库存的困难不会再存在。
??在新的發展趋势里面房地产企业不仅仅是卖房子，同时还要卖服务从一个比较粗线条的方式往精细的方式发展，敢于借助新的技术不断的创噺增加附加值。
??这样的创新和大力拉高附加值应该是2016年以及今后很清楚的发展趋势。
??进入了调整期以后2016年企业兼并和大宗茭易会更加频繁，未来的行业竞争将主要体现在专业化、创新化、金融化和跨界合作四个领域当中金融与房地产的支持正是2016年迎来的大發展，也是今天主要讨论的焦点
??从这么多的房地产金融企业的崛起可以看到，资本市场和房地产市场完全联结在一起在传统的融資的领域里面，银行对于房地产的发展或者是起到绝对的作用的。
??最近因为房地产业的调控同时大家刚才讲了高库存的关系，令銀行也往其他的领域拓展令很多的房企拿不到良好的贷款。逼着他们从银行以外的一些信托基金的合作通过IPO搭建境内境外的资本融资岼台等等，集结进入资本市场里面融资
??甚至我们有时候经常听到众筹的方式去做融资，这一切的一切都已经成为房地产金融在未来┅段时间的合作同时地主和金主的关系完全是联系在一起了。
??但是我们意识到虽然资本市场对于房地产行业的支持始终还是起步階段，但是风险的防范应该是核心的内容在资金端需要严格控制质量，防范每一种非正规资金 进入市场在资产端我们需要控制劣质的資产进入市场，在这种大背景下推动了像戴德梁行这种专业的服务机构，专业的房地产顾问机构确保一些资金是流入高水 平的市场上
??戴德梁行93年进入这个市场，我们跟金融市场紧密相连参与到不同的REITs和证券化当中的相关的业务。比如说我们帮助了首单类REITs的中信启航项 目同时我们也参与到上海证券交易所首单类REITs，宏泰海航的上市香港交易所我们也做了开元酒店REITs提供了评估，最近也在新加坡交易所中国大 陆企业REITs提供了市场评估服务
??所以我们不仅为开发商提供服务，同时也为投资商和金融商在REITs证券化的过程里面扮演着重要的專业的角色尽管资产证券化在中国的发展还处在初期，借 此机会我们也想呼吁这个阶段应该重视风险管理我们不希望像美国次贷危机嘚情况出现在我们的市场里面，做好物业净值的调查工作是我们的本分同时国际上 REITs很大一部分通过积极主动的管理得到，希望在中国同樣可以把物业的资产管理业务做好
??作为一家具有多元化背景、文化和专业知识的百年老店，我们希望把海外成熟的资本市场的成功經验带到中国市场也希望能够尽我们自己的力量，帮助中国的房地产市场金融化的健康发展发挥作用
??最后再次感谢今天下午各位嘉宾的到来，我们一起讨论到底房地产金融如何健康发展后面应该在高库存，而且经济市场波动的环境下的对策总的来说，我个人认為中国房地产市场因为有强大的需求，还是有非常稳健的往上发展的空间和趋势谢谢各位。
??主持人：感谢张先生的精彩致辞下媔我们有请全国房地产投资基金联盟会长张民耕先生为会议致辞，掌声欢迎

全国房地产投资基金联盟会长 张民耕

??张民耕：尊敬的刘會长，尊敬的李副会长尊敬的冯副会长，各位领导、各位同行朋友，大家下午好！在这春暖花开的日子里我们欢聚一堂参加中房协組织召开 的2016年绿色投资与房地产金融论坛暨中国房地产金融2015年度报告发布会。作为联合主办方我代表全国房地产投资基金联盟对各位的光臨表示热烈祝贺 对会议的成功表示最美好的祝愿。
??在过去的一年里面中国房地产市场进入了崭新的局面，如果说用一个形容词的話可以说是盛事与危机并存，一方面2015年房地产市场创造了历史新高（销售 额8.7万亿）超过了2014年8.2万亿在面积上12.8亿平方米，仅次于2013年的13亿平方米另外一方面，危机中国房地产投资企业的投资意 愿和到位资金在下滑，中国房地产市场在高度深化房地产企业在高度分化，另外一方面个别一线城市的房价泡沫化和一些二线城市以及三四线城市去库存任务的 持久化并存。
??现在看来中国房地产市场既是大企业的盛夏，也是中小企业的秋天或者冬天中国前104家百亿房地产企业市场份额已经超过了40%，按照国家统计局统计的 2014年底中国现存的房哋产企业有94171家，还有九万多家企业在增长所以今天召开这样的盛会研讨中国房地产发展的规律，找到其中的规律对于中 国房地产企业嘚发展一定能够起到润物细无声的指导作用。
??中国房地产金融在当前形势下的机遇和挑战也是并存的各类金融机构在变化多端的市場环境下，纷纷寻求各自的盈利模式与各类房企寻求合作，发展并购业务参与存量资产的改造、运营，开拓国际市场等等大家八仙過海各显神通，取得了不凡的业绩
??作为房地产金融的一只，显然伴随着中国房地产行业的深入调整中国房地产基金行业也面临着嚴峻的挑战。但是我们牢记相对于发达国家的房地产基金市场，中 国的房地产基金仍然是新生事物仍然有强大的生命力和美好的未来。和其他的新兴事物一样中国的房地产基金也将经历发展过程，随着国家法规的成熟投资人 的成熟，市场的稳定而趋于成熟我们对這个行业充满信心，这个报告里面讲会有中国房地产基金的表现
??在这场市场大变革的时刻，中房协主持本次会议讨论房地产和房哋产金融相关问题非常必要和及时。我们预祝中国房地产金融2015年年度报告发布的圆满成功预祝本次房地产金融大会圆满成功，预祝大家渡过一个愉快的下午谢谢大家！
??主持人：再次感谢各位致辞的领导，同时因为我们活动时间有限在此提醒各位演讲嘉宾控制好按洎己的时间。大家都知道房地产业与金融业是相互依存，相互影响的两个行业金融业同时肩负着促进房地产发展和调控市场健康运行嘚双重任务，下面我们有请第一位演讲嘉宾
??主题演讲：“十三五”金融改革的机遇与挑战
??陈道富：国务院发展研究中心金融研究所综合研究室主任

国务院发展研究中心金融研究所综合研究室主任 陈道富

??陈道富：尊敬的各位来宾大家下午好！很高兴跟大家探讨“┿三五”金融改革机遇与挑战刚才民耕讲到一个词，分化其实对单体企业来说，分化也是一个非常有 概括的优势今天我准备的PPT，但昰我想跳开讲因为只有半个小时的时间，要讲“十三五”的改革机遇与挑战就从我们的困境入手。
??我们知道金融的问题金融是為社会经济服务的，讲金融改革就逃不开对“十三五”经济变革的理解。当前经济扑朔迷离党中央和国务院不同的词概括经济状 态，峩们提出了新常态供给侧的结构性改革，对于“十三五”来说最大的特征是什么我认为供给侧结构性改革将会贯穿始终，但是从经济嘚形态经济的转型应 该是“十三五”经济最根本的特征，而且这次转型是带有双重转型特征的既有增长方式的转型，就是新常态高增长向中高速增长，增长动力发生了转变经济结 构发生了升级，同时也是经济的体制机制发生变化的过程也是双重转型的过程。

??具体的内容来讲在工业化、市场化、城镇化方面都 会有新的过程，供给方面需求方面都会有新的变化等等。这个时候你会发现转型就會产生两个既是为解决旧的问题去的，我为什么要转型因为原有的增长方 式、动力和结构产生了不适应性，问题需要通过转型解决媔对。但是转型的过程本身也是具有挑战性的也会带来一些问题。“十三五”金融就在这样的环境下推 动的虽然对于“十三五”来说，面临的是全球历史上最大规模的双重转型的国度里面怎么服务同时要管理好这个过程，产生的不确定性或者面临的风险在这个 情况丅，对于“十三五”期间中国的金融、或者转型过程中，要面对金融的困境体现在三个层面上：第一个是国际背景下，国际环境下看08年以后，全球的 经济发生了巨大变化随着经济复苏，全球进入了分化的时代美国开始复苏，要加息但是我们看到欧洲、日本，还茬量化宽松甚至负利率。新兴市场国家在美 国加息之后出现了巨大变化中国在世界里面的地位也发生着巨大的变化，原来是世界不起眼的参与者借助全球化获得自己全球分工带来的拉动作用，金融危机以 后中国逐步的被世界认可、关注，世界经济的增长1/3是中国贡献嘚成为了一个重要的经济国家。
??作为一个世界GDP第二大的国家一个系统重要国家来说，它的金融体系它跟全球金融之间的联系就鈈能够在封闭，不得不开放但是整个世界经济周期，特别是中国的经济周期跟美国的经济周期出现分 化这在“十三五”我相信都会成為基本的背景。这个时候怎么样保持自己的独立性同时又能够很好的融入全球，目前中国的格局跟全球是不适应的以浮动汇率 为主的，只需关注本国的需要不考虑太多国家的感受或者不需要为其他国家调整本国的经济力量，整个世界表面是浮动的各自为战，但是背後是有美元为中心 中国一旦开放以后，你会发现摆在面前的就是怎么看待美元为中心的外围结构怎么看待汇率政策之间的三元独立的問题，这个过程中方向是很清晰的现在给出了 明确的方向，中国将追求更加浮动更加灵活的汇率体系，参考一揽子的计划其实是更加有弹性的汇率，资本账户是逐步的自由化的过程寻找货币政策的独立 性，即使方向性明确但是你会发现这个过程是曲折的，去年811事件以后人民币的中间价的调整带来了全球的振荡，全球汇率出现了巨大的波动也可以说从 去年开始，账户出现了净流出的现象看到叻外汇储备的下降，汇率的波动这是一个相当曲折的过程。
??从国际经验角度来看转型的过程与世界融合 的过程都是充满波动和曲折的过程，这个过程更多的不是金融问题可能有一些结构性套利的问题，大家发现制度要改变但是出现了一些普遍性的预期，在金融方 面就构成了确定性的收益和损失这个过程实际上是一个再分配的过程，导致了转型的过程充满了博弈不仅仅是金融的问题，金融的問题是完全不确定性承担风 险获得收益，但是这里面还有一个确定收益的博弈的过程
??这个过程对我们的机遇和挑战在哪里，机遇茬于在这样的背景下各位在全球的配置将会更 加的顺畅和便利，你可以在全球更顺畅的进行资本的配置在最好的地方进行投资，最信任的地方去融资与此同时产生的挑战，也是在这个过程中当你没有看到 这个大势的时候，你可以承受利益的再分配被分配的过程。
??对于中国来说“十三五”金融改革面临的最大问题是什么，怎么样实现金融和实体的良 性循环从金融体系来说，现在面临的最大嘚问题是金融和实体经济形成两张皮中国现在的货币发行是全球最大的，但是企业确实全球承受最高的融资利率一方 面看到钱在整个社会快速的流动，极度泛滥另外你发现找不到好的投资标地。整个实体经济的回报率规模以上的工业企业资产回报率来看，历史上绝夶部分时间 都是高于银行贷款的平均利率的但是最近低于银行的贷款利率，这意味着规模以上的企业角度来看资产回报表达的意思是鈈能够在进行负债资产扩张了，中国的 实体经济能够支撑的回报不足以支撑金融体系对他平均施加的风险成本和要求
??另外一个方面，最近讨论非常多的高杠杆供给侧改革也把去杠杆作为 重要的问题，但是你发现另外一个现象中国的高杠杆更多的集中在国有或者央企的企业里面，集中在过分产能里面部分的传统行业里面。大量的企业其实是在降 杠杆一些企业一方面是高杠杆，另外一方面银行的錢款不断的增加我们可以看到新增贷款是2.5万亿，但是事实上整个固定资产投资的贷款增速或者房地产企 业的贷款增速同比是在下降的這么高的贷款没有转化成固定资产投资，没有转化为企业的负债增加更多的是看到了金融体系的资产的膨胀，我们银行理财资产余 额到叻2.4万亿整个资产规模这几年增长都是50%以上所以可以看到大量的资产管理业务在膨胀，大量的银行管理的资金跑到体系外
??所有的东覀你可以看到，整个社会再这样的背景下充满了焦虑大家找不到一个特别好的资产，在争夺一些并不是很好的资产大家对于通货膨胀嘚担忧，现在的通货膨胀 CPI不到2老百姓的焦虑感就开始上升了，之前大量的讨论滞胀的问题背后反映的是金融体系和实体经济没有形成良性的互动。
??怎么样看这个现象呢这个过程其实是有积极的一面，这其实是转型的表现反映了一个至下而上的创新，反映了金融體系外生增长向内生增长的时期大家都在试探的过程。另外也反映了这个过程中风险的暴露的过程
? ?这里面透露了几个非常深刻的東西，第一个就是信用我们知道金融体系运转的根本就是信任，大家基于信任把钱交给对方由对方使用，这就是一个信用的过 程而Φ国的信任在转型，也发生了非常大的变化传统能够获取信任的动力或者模式都变成了过剩产能，变成了亏损企业难以获取社会的信任。
??新的产业有很好的发展前景但是还没有接受检验，更多的处在烧钱或者概念化的阶段也没有办法获得巨大的普遍性的现任，鉯信任为基础的金融在收缩这就转到 了国家的信任，与国际企业或者地方政府融资平台的信任初期得到了扩张虽然这些信用最后转向Φ央政府的信任，到了今天我们看到整个信任体系继续冲击着， 以国家信用基础的信用体系转向对物的信任我们看到一线城市的地产夶幅度的上涨，我们看到的大家对物的斟酌同时也看到了汇率的贬值，背后是一个信用的危 机大家看到由于转型期还没有找到新的增長点，没有得到普遍认可的情况下获得社会信任的代价是高昂的，所以为什么要融资是跟这个东西是相适应的，现在 的核心问题是怎麼样什么样的方式让不同的未来的增长方向和增长动力能够在大众面前充分的展示，获取应有的信任重建新的信任主体，产生新的增長
? ?第二个，你可以看到整个资产端和负债端的利率不匹配最近很多的企业刚性兑付，企业的债务违约开始出现这个时候你会发現金融市场优化配置的过程开始发 挥作用，但是还没有完全发挥作用你会发现这个社会有几道不同的标准进行资源的配置，当存在两种戓者两种以上的标准同时发挥作用的时候从某个角度来讲就 会出现劣币驱逐良币的过程。我们看到货币创造在原有的逻辑情况下是为恏的资产，配合你扩张创造出来的货币，货币的创造跟通货膨胀是一脉相承的但是随 着新的资产，新项目的缺乏以后货币的创造越來越少的通过这个方式创造，大部分是对已有资产的再评估的过程或者货币化的过程更夸张的过程，我们知道货币 是负债方必须通过資产方形成很好的良性才可以再创造，但是资产不好的情况还再循环出现了以负债本身产生的货币创造，这个过程就带来很多的思考這是整 个经济转型完成之前的一个金融体系的表现，这在“十三五”期间只要是处在转型期，金融体系就会反映出这种破和立的胶着這个过程既是大家的机遇，也是挑 战意味着什么都没有成为主流，什么都有可能成为主流
??各位要获得整个社会的普遍信任，你就會获得社会的主流认可资源就会向你集中，你就会 成为未来的展现在这个过程中，你可能也会成为被资源移出的对象你不再被社会認可。但是这个过程需要一个快速转化的过程如果一直停留在这里，你会发现 大家这种困惑就会不断的增加多套标准同时执行的时候，整个社会的展开就会很丰富但是缺乏一个方向。中国需要在这个过程实现经济和经济的良性循环需要 寻找新的方向，对金融体系怎麼样在这个过程中提供支持这将是“十三五”巨大的命题。怎么发展多层次的资本市场怎么样实现市场当中的交叉、灵活、分层， 怎麼样把主动权交给市场寻找成为一个主要的命题。
??第三个金融体系“十三五”金融改革里面需要对自己动的问题，金融体系这个過程中如果是 一个市场化的过程，嗅觉很敏感的过程会追寻市场的机会，这个时候会发现有一个市场化的转变但是金融的管理就会哏整个金融市场的实践出现脱节，我们面临 巨大的问题怎么样让金融创新发展，特别是风险管理体系相协调第一个层面是金融区域性戓者系统性风险管理的问题，回头看中国现在已经到了一个风险集中 暴露的时期，在这个过程中是需要用各种办法使风险在各个层面嘚到及时的释放和化解，既然是系统有风险如果探索根源，背后一定是制度上的缺陷由于制度 上的缺陷，才会导致某一方向的力量逐步的积累最后形成一个方向性的积累，区域性的系统性的大风险所以一定会反映出制度性的缺陷。所以一定是要从风险的 角度看待缺陷纠偏，或者形成一个均衡的制度相互制衡产生制约。但是中国来说区域性的系统性风险是根本的问题。我们可以在制度设计上避免这个风险但 是需要有一套应对或者化解甚至承担区域性系统性风险的一套机制，这个将会成为很重要的问题
??第二个，你会发现管理会面对微观的和宏观的中国 的语境情况下，一直存在一个问题任何的微观管理，包括行业层面的微观风险管理和金融机构的微观管理总是要盯着系统性变化的，微观的风险管理总是要根据 系统性的变化进行宏观的调整很多制度，也要根据宏观的变化进行调整宏观上的很多东西需要落实到具体的微观上执行的时候，宏观和微观在中国是一个交织的 过程这个过程中导致实施和决策当中的不同的問题。
??金融监管本身你会发现金融体系在不断的发生变化，金融尽管本身有很大的问题中央和地方 的协调问题，分工的问题资源的充足性等等问题，但是另外一点金融行业的发展，特别是金融现在有三个大的变化中国所有的监管假设是以机构行为作为基础 的，但是一旦跳出分页以后的空白交叉等等问题都会出来现在已经有业务模式之间的综合，甚至已经是在工人层面上的结合我们知道整個金融体系，一般都把这 个体系分成直接融资和间接融资原来中国一直是以银行主导的融资体系，后来间接的发展股票市场债券市场，股票和债券市场有一个非常大的特点仍然是基于 某一个公司发股票，仍然是公司的股权最近几年发展，你会发现公司不存在了资產证券化了，或者变成各种计划变成各种合作了，变成非公司化的契约合作式 的计划或者是背后本质上是一个信托或者一个计划，或鍺资产财富管理公司消失了，相当于以机构监管中国在管理的时候对民间的管理，特别是市场行为的管 理相对于个人、机构的管理比較弱化但是这几年恰恰这个领域出现巨大扩张，现在中国出现了大量的类金融机构互联网金融，这就给金融监管带来巨大挑战这 个必须要解决，如果不解决就会发现金融又回到了无管理的状态金融体系最大的特点是具有内在的不稳定性，对于“十三五”来说怎么樣针对金融风险真正的来 源设计恰当的管理体系，这是金融改革非常核心的问题这个时候涉及到什么是真正的风险来源，所有中国现在嘚大量问题大量的风险都不是真正意义上的金融风 险，而是已经发生的这些确定的损失最后的承担主体不确定，中国的金融体系里面为什么没有办法形成非常好的良性发展，最终的损失承担主体跟收益主体是错 位的怎么样用真正的金融风险刺激监管体系甚至风险承擔体系这是最大的问题。这个时候需要问题导向的分布改革需要监管部门对于风险理解的垂直分工。
??这 个过程就会给大家提供一个時机这是一个监管跟不上发展或者创新的时机，这是可以发挥你巨大想象力进行创新的时机同时这也是创造历史的时机，其实所有的 風险管理所有的监管最终的目的是为了发展，为了金融业能够更好的服务实体经济这个时候你会发现在一个灰色或者相对自由的状态丅去探索各种新的服务于实 体经济的方法，这个过程中监管部门需要跟上他需要寻找给各个系统带来的偏离的地方到底在哪，需要怎么糾正
??对于房地产来说，在过去十几年 是中国的货币创造和金融创新的非常重要的一个载体跟对象。未来随着房地产市场的成熟房地产的金融属性会超越住宅属性，怎么样来开发出承载房地产市场内在 的金融属性让房地产市场的服务更加有效，实现优化配置给各位提供了巨大的空间，也是大家在房地产金融方面最有作为的时期谢谢大家！

??主持人：谢谢 陈主任的精彩演讲，中国房地产市场隨着经济的发展进入了新常态房地产金融市场也同时为之变化，中国房地产业协会金融专业委员会连续几年编写房地产金融报 告跟踪房地产金融市场的变化，对房地产金融投资的实践和总结进行了分析2015年房地产金融市场究竟发生了怎样的变化，下面发布《中国房地产金融 2015年度报告》有请中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊先生。

中国房地产业协会副会长、秘书长 冯俊

??冯俊：这个报告有四个方媔的内容：分析了2015年宏观经济和金融市场的运行情况对房地产金融政策和房地产投融资情况进行了梳理，运用数据进行了分析最后是2016經济发展，房地产金融发展做的预判
??总体上趋势性、结构性和周期 性因素叠加，使得宏观调控难度加大经济下行压力仍然较大，現在经济结构增长、变化已经在悄然发挥作用去年第三产业的占比超过了50%，新兴产业投资增 长也超过了平均数但是我们必须看到，新動力形成替代旧动力的格局还没有完全形成新动力增长也属于刚刚起步的阶段，传统动力仍然是经济主导的作用
??房地产投资环境來看，有四个特点：去库存的压力依然较大并不能说总体上库存增加，但是经济增长能力强的人口净流入指数强的地区，库存压力并鈈大而在经 济增长放缓，甚至衰退的地方净流入弱的地方，库存压力非常大去年下半年以来，国家政策刺激下房地产销售呈现了囙暖，但是我们也要看到整个投资下行 的格局，开发商投资信心不足的格局没有改变回暖的基础牢不牢还要看。今年一季度的情况看再维持去年下半年这种让人兴奋的状况是比较困难的。房价进入了 活跃期我个人判断，我们现在已经到了房价上涨压力非常大的时候虽然前几年连续两年土地供应和新开工负增长，意味着今后两年供应减少房价的情况现在有 非常大的压力了。企业转型迫切特别是互联网的模式引进，使得房地产与其他产业的融合房地产本身的模式变化有了很大的新的格局。
??2015年房地产开发投资完成情况来看哃比增长了1.0%，回落的趋势非常明显年初10.4%到年底的1.0%。
??尤其是东北地区房地产投资下行更加明显，东部和西部地区相对好一些东北哋区下行的速度很快。
??2015年起虽然下半年有销售的增长，但是2011年开始的这五年里面商品房的销售一直在走低，我们整体的销售强度囷整体竣工强度比较正在走弱市场的不景气也是非常重要的原因。
??2015年下半年有一个非常好的迹象销售面积和销售额都增长的比较恏，很多人认为我们彻底扭转的局面下行能不能转变成上行的态势，我们的分析来看动力不足。
??2016年中国经济还是处在爬坡过坎的階段经济增速风险仍比较高，经济增长放缓的过程中投资没有方向，消费弱化我们希望前十几年房子井喷式的上涨以后是不太可能叻。
??投资指标看预计2016年房地产投资会有所好转，随着房地产政策进一步的宽松销售市场将会得到改善，负增长的可能性不太大┅定程度上会带动投资的企稳回升。但是开发商的投资意愿不强这个现象还没有完全扭转2015年房地产投资回升的幅度是有限的。
??金融市场的情况2015年五次降准降息，银行利率持续下降使房地产企业融资成本不断的下降。2015年也是保险资金进入房地产市场非常重要的热门話题 金融企业也开始步入房地产领域，房地产和金融互相渗透已经出现了比较有市场活力的迹象但是你说互相融合了，为时过早2015年信贷资金增长比较快，同 比增长21%总体上来说，推动经济增长的力度下银行对房地产的支持保持着相当大的力度。
??房地产企业的转型也比较活跃2009年上市公司 303家，2015年不足150家也反映了一些企业从房地产领域退出。房地产信托的总规模在2014年增长了但是这个增速明显下降，而且房地产信托的 偏好从原来的债权投资向股权投资转变债权市场应该说2015年发展最快的，这是历史上最高的年份资产证券化也有所推出，我们看还是不完善的类 REITs的东西，但是我们已经做了尝试
??展望2016年，经济总体向好的格局基本没有变化经济下行的压力也仳较大，经济增长相对放缓的情 况下我们希望房地产要稳定增长。去库存仍然是各级政府一个重要的基调当然，房地产市场整体的政筞环境也会宽松一点由于城市房价上涨的压力很大，也面 临着局部政策调整变数销售也可能在进一步的改善，将带动投资出现企稳回升保兑付将成为2016恩年信托公司最重要的任务。应对房地产转型推动不动产 资产证券化，将是非常重要的发展方向谢谢！

??主持人：接下来有请稳盛投资管理有限公司总裁、总经理徐亚峰上台演讲。题目是地产金融化的发展路径有请。

稳盛投资管理有限公司总裁、總经理 徐亚峰

??徐亚峰：尊敬的刘会长各位领导、来宾，朋友们大家下午好，下面我跟大家分享一下地产金融化发展的趋势这个發展趋势说实话我们也在稳定的摸索和探索中。首先我们先看一下整体的宏观环境从国际环境来看，嘉宾也讲过金融危机以后，全球嘚流动性都在推行非常宽松的货币政策即使到目前为止，我们看到宽 松的政策可能越来越接近尾声美联储也有鸽派相对缓慢加息过程，但是整个流动性还是比较泛滥去年开始仍然有非常多的资金继续流入房地产，导致了房地产价 格上涨而同时我们看到投资的收益率嘟是在萎缩的，根据美国城市学会的调查对于2016年大家的态度其实还是偏向于谨慎乐观，其实认为可能会更加保守一 些现在整体资产价格比较高。
??我们看中国的具体情况民耕总讲了，2015年销售额比较好实现了8.7万亿，面积是12.8亿平方米但是我们想看准确的数字，其实仳2013年的13亿平米是下降的如果我们再把增长率写出来，整个销售额和销售面积增长率是处在非常明显的下降通道里
??另外现在面临一個比较大的压力，就是库存2015年库存面积在4.5亿平方米左右，现在整个行业也面临着比较大的去库存的压力
? ?从整个房地产行业最核心嘚需求是人口基本增长的需求，2015年适龄购房人群25岁到44岁之间的人群还处在高位，但是未来的趋势这个人群会逐渐的随 着时间的推移减少中国的城市化率在56%，相对比较高的水平人均居住面积35平方米，接近于发达国家的水平整个中国未来住宅开发的产业可能会面临增 长緩慢，同时竞争也非常激烈之前说了比较长的时间，我们进入了下半场白银时代。
??25到44周岁的人群随着年龄的增长，会有新的需求产 生也不能过分悲观，去年很多房子卖其他非常抢手反而是一些120平米到140平米的改善性需求另外随着年龄的增长，会产生不仅仅是买房的需要在健 康、养老、旅游，新的提升健康提升幸福感的需求，这是一些新的增长点
??在住宅领域，我们看到市场压力很大的凊况下一个有趣的数字，规模房 企前20强的销售额增长率反而继续增长2015年他们同比增长15.8%，规模企业在行业竞争当中仍然占有优秀地位祐边只是简单的列了一下最显而易见 的领域就是资金成本，我们看到整个大型房企发行公司债券的利率水平非常低3%上下。市场上现存的幾万家房地产企业大量的中小开发商的资金成本，仍然可 以看到有一些在十几亿甚至有一些还拿不到钱，中小企业的日子越来越难了整个市场规模在下降，而大型企业的综合优势非常强不断的扩张，侵蚀的主要是中 小开发商的市场占有率
??未来发展趋势，之前嘚地产开发是相对单一的状态一个开发商从土地获取，资金融资开发运营管理都是自己做的，这样的 情况就导致了中小房企在方方面媔领域并不占优势资金成本，开发优势只有一到两年才可以做一个新项目，对整个项目的定位和把握成本控制都不占优势，资 金也鈈占优势很多项目算下来，这个老板基本不赚钱未来怎么办。我认为未来会有专业的几个细分领域土地、投融资，项目开发管理会隨着社会专业化程度的 提高可能会独立的成为专业的领域，有可能会像美国地产一样一级开发有专门的开发商，到了二级会有专业的投资商出现但是这个投资商可能不做开发。其实 目前在中国也逐步的可以看到这个趋势很多新兴的创业公司会做专业的代建，包括我們自己做的产品也可以给中小开发商配资，但是这里面要求我有一个非常信 得过的规模开发商代建我们做的是代建融资或者小股操盘，可以把大开发的优势输送给中小开发商有可能出现未来大型开发商会变成一个旗舰，他的周边会有很 多中小开发商作为合作伙伴形成整体的舰队而不是每个中小开发商都作为单独的企业，因为他们的风险抵御能力是不足的
??对于地产基金，未来发展 的方向在整个嘚市场转型过程中应该有自己的核心能力这些核心能力，我自己认为在几个方面首先就是融资能力，需要我们有足够的比较大量的资金同时在资 金需要溢价的时候可以到位的资金。第二是投资能力现在整个地产市场的竞争还是非常激烈的，能够拿到具有优势或者比較好的市场前景的项目的机会并不是那 么多，我们可能看到大量的项目最后发现少许具有价值的投资机会，这样我们需要的是很强的投资能力另外就是资产运营能力，有可能是开发能力也可能是跟 一些伴随着城市旧改，价值提升的经营能力这个应该是变换多端的，在不同的领域需要很多不同的细分市场的经营能力另外就是创新突破能力，现在整个金融的 品种不多未来仍然有很多可以做的事情，虽然房地产市场本身压力比较大反而更需要我们金融创新的能力。
??这是去年投资的青岛项目把原来的小的当地的资源结合到资金里面去，占股权然后由基金配置了其他的融资，包括股权的融资包括整个项目开发的债权的基金，把几个利益方绑定在一起土地方、开发商，投资人都绑在一起
??另外我想讲的一个方向，我认为是比较重要的就是资产证券化进入到存量房时代，更多的投资方姠是来源于持有性、经营型物业我们看到美国的成熟市场，上市的 REITs最大的商业房地产地产西蒙地产，972亿美金而美国最大的几家开发商的市值也就几十亿美金，这个时候我们发现未来更大的体量会进入到持有性物业的 领域而这些持有性物业会占到居民储蓄规模相当的仳例，因为他会成为大家作为资产配置的很重要的领域一方面有稳定的租金的回报，同时通过这个份额还可以 分享物业的增值这个对Φ国还是非常有潜力的，中国居民储备20万亿但是上市的REITs体量比我们目标国家的百分比低很多，所以是有非常大的发展空间 的
??我们看到一线城市，北京上海、广州深圳从2013年已经开始全面进入到了存量房时代在存量二手房交易的体量绝对的超过了新房，而很多二 线城市包括天津、南京，苏州甚至东莞，二手房的交易量都已经接近50%未来比例还会提高，存量时代我们就需要对持有性物业进行改造當然我们非常需 要的是整个未来退出的路径选择，形成一个标准化的经营产品
??整个房地产开发链条当中，土地一级开发整理到中间嘚开发资金到未来持有型物业能够REITs退出这才是相对完整的一个基金的产业链条。目前很多领域都有创新点基于不动产产生的收益，商場、写字楼经营的收益酒店的客房等等都有很多创新，未来的发展空间将是巨大的
??还有一个领域现在不得不说就是海外的投资，目前主要看美国从原来的只看一些门户城市，目前也在进行一些更广泛的扩大门户到他周边的一些发达经济体，包 括周边辐射的范围都在看。同时投资模式的多元化除了原来只看办公楼，开发类的住宅包括从公寓，甚至研发中心另外我觉得非常重要的一个，就昰团队的 专业化第一，很重要的一点我们在当地一定要有一个合作伙伴，作为一个开发物业的话当地的建设一定要找非常信任的团隊，而且能力非常强同时我们自己 的投资，法律、税务等方面团队都要很全同时很本土化，而不是找到接受过美国教育的而是本土嘚人才会发掘一些好的资产和项目。
??总结一句流动性还是非常充足，但是要找到一个好的交易或者资产并不容易需要经过大量的項目的筛选和评估以后，才可以发现好的交易也大家2016年有一个好的投资结果。

??主持人：非常感谢徐总的精彩分享去年我国颁布了關于加快推进生态建设的意见，提出绿色化并提出了很重要的位置，绿色经济的发展需要绿色投资绿色金融的支持，有请下一位嘉宾

??主题演讲：中国绿色投资与房地产
??演讲嘉宾：邢军 中国开发性金融促进会秘书长

中国开发性金融促进会秘书长 邢军

??邢军：各位领导、各位嘉宾，大家下午好！受大会的委托让我来讲讲绿色投资与房地产转型发展，这个题目不小我就把我们最近做的事情跟夶家分享一下，绿色发展已经成为我们的基本国策五中全会把绿色发展和五大发展理念列入到里面，今年也提出了大力推进生 产生活方式的绿色化绿色发展已经成为全球发展趋势，各国都在提倡绿色、低碳、循环、可持续等发展理念有专家统计，今后五年在中国单单節能环保绿色交 通等领域里面的投资，每年的投资额在两万亿以上而且预计发绿色金融债3000亿，这是很大的市场但是本身要有一个过程，科技的支撑政策的配套。
??在这个过程中作为国家战略，绿色开发性金融就会起到先导性的作用，欧盟提出来要在欧洲搞1050亿歐元的绿色投资计划德国的复兴开发银行很快提出了一 系列的绿色信贷、绿色产品，绿色金融解决方案美洲的开发银行最近拿出一笔資金支持生态旅游，当然了作为中国的开发银行多年来也是绿色生态方面推出了一 些政策，希望引领绿色产业的发展
??作为中国唯┅一个以开发性金融的社会组织，中国开发金融促进会也在为绿色发展做一些前期的推动工作。结合 到今天的会议主题我想三个方面莋一个介绍：一个是绿色建筑的标准化建设上，大家知道国家全社会能耗领域建筑业占30%以上现存的500亿平方米的建筑 空间里面，99%以上是高能耗建筑今天初发改委和住房建设部制定了城市适应气候变化的方案，2020年绿色建筑的推广标准达到50%怎么实现呢，前一 段时间我们在内蒙古阿尔山提出了四零标准污染的零排放，污水、垃圾不但要零排放，而且循环使用水资源的零耗损，把自己的生活用水循环使用同时把降 水搜集起来。建筑保温的零耗损温带和寒带地区建筑怎么保温，通过新技术、新材料实现通过建筑设计实现日间采光的零耗能。
??这四个标准我们正在聚集国内、国际的相关设计、规划机构还有一些能源机构，希望把太阳能也好风能也好，新能源新技术坚持下去，这四零标准执行之后对绿色建筑发展是一个很好的推动，绿色建筑领域将会有很大的投融资的需求和更大的市场
??苐二个方面，围绕生态旅游的主线养老养生等领域，为我们的供给侧改革提供一些好的供给我们希望在内蒙古阿尔山兴起，把东北和俄罗斯的远东地区处在温度 比较低的地区，南方以北纬25度左右的线下来以这个模式和格局带动旅游业为核心的休闲、养老养生等相关產业。因为南北气候差距比较大
??大家知道现在的中国人，尤其是城市人口对生态的需求越来越强比发达国家的市场大很多，我们吔希望尽快提供一个工作思路
??再有，特色小城镇的领域怎么样实现城市化和逆城市化的结合，现在中央提出了城市化的战略随著大城市病的出现，很多大城市的居民希望到郊区去希望到小城 镇去，出现了一定的逆城市化趋势在这个中间结合点最好就是小城镇，要达到特色小城镇我相信这个领域里面也有很多的投资机会，我们开发金融促进会也关注 这个领域的发展也做相关的规划和设计。這是围绕绿色发展和小城镇房地产转型有关的，促进会做的三个领域
??同时为了绿色投资，我们也在搭建一些平台比如说我们设置一些金融机构，设置了一些新型房屋建设的金融公司组建绿色投资基金，保险机构等涉足一些绿色产品另外做相关的规划和设计，唏望将来有机会为在座的企业家在绿色投资这方面提供一些服务和支持谢谢大家！

??主持人：我国房地产行业发展到今天，如同刘会長所讲的旧的发展模式难以为计，需要新的增长点绿色经济的发展需要房地产行业怎样配合，能否给房地产行业带来新的内容让我們拭目以待。今天的会议内容非常丰富后面很多主题都是实操类的，有请下一位演讲嘉宾
??主题演讲：房地产金融创新与金融地产囮发展
??演讲嘉宾：柳阳 工行投行部房地产行业首席分析师

工行投行部房地产行业首席分析师 柳阳

??柳阳：尊敬的刘会长，各位同仁夶家下午好！今天下午是房地产金融的报告会材料很多，各位也讲了很多精彩内容说到房地产创新，后面还有很多干货我就从我个囚的从业角度对房地产金融创新，包括一些资产与地产结合的话题讲一下自己的看法
??首先跟大家说一下金融创新的背景和逻辑，我們可以看到表我们跟世界发达国家相比，现在已经是世界第二了发达国家金融市场相比有一个证券化率，以美国为代 表的基本上是133%媄国是证券化为主的金融体系，这涉及到一个话题金融体系里面，我们是以银行占的比例大一些好还是金融市场占的比例大一些好？這 是无解的话题我看到一些相对中性的观点，都是有可能的没有哪一个模式比别的模式更好一些。一般来说银行占比比较高，对于金融资产的风险把控来说也是 分级的对于金融市场占比比较大，优势是比较好的把信息传递出去而且有利于创新模式的出现，传统的銀行作为中介的金融体系下占比对于口碑分化非常大的 创新技术来说，可能会有一些劣势
??目前来说，我们国家还是传统金融占主體地位这个时候我们可以看到李克强总理提出了发展创新模式，包括鼓励金融工具创新发展资本市场，扩大银行的供给等等
??实際的发展尺度来说，金融创新这两年得到了快速发展这里面有两点大家注意一下，这两年由于经济下行压力比较大表外融资回的比较赽，贷款比较稳定而且可 能有一些托底的意味在里面，但是另外一点人民币贷款其实是银行的一个点，银行有很多的表外业务私人銀行的理财，工行今年贷款12万亿银行理财3万多 亿。右边的表除了金融工具之外，创新的频率也越来越高这跟我们国家一贯的方式是囿关系的，包括银行理财
??创业的动力有两种，一种是规避监管发展和监管是一个问题的两个方面，怎么看而已另外一个方面，監管比较松了以后创新就出来了，这方面的争议很大银行理财03年开始，最开始主要是外币理财08年四万亿出来以后，需求比较旺
??另 外现在鼓励大家创新，有可能诱发很多创新模式包括以前说的比较多的众筹，这个其实挺好的但是监管角度来说，也需要大家特別注意P2P平台大家也看了 很多了，这种创新的动力也很多这两年金融产品创新很多，各个平台金融机构的融合。有动力也有困惑一方面反映我们国家这么大的经济体之下，一方面保持 一定程度的增长另外还不能太出乱子，这个时候需要掌握平衡一方面需要创新，泹是另外一方面不能创新创过了
??第二个稍微介绍一下创新模式， 从我个人的理解给大家说一下覆盖模式来说，现在市场上的工具基本上可以覆盖金融开发企业包括融资的需求以前一些小企业确实拿不到钱，怎么弄确实很难 办，这是世界性的问题2013年的时候我大概做了一个房地产融资的分布，市面上所有的规模大概劈了一下这个比较难，一方面包括新的计划另外一方面还 有资管计划，都是有鈳能的右边这个图是平安地产金融事业部的老总做的，各种各样的创新产品还是非常多的
??现在的银行创新模式很多，我们谈创 新主要的一点就是突破，包括拿地、开发、销售和设计现在的创新真的挺多，各种方法都有一般来说，银行来讲拿地的钱不能进去，贷款甚至表外拿地就 进去风险比较大，而且监管不允许但是这两年出了很多，拿地进去都没有问题了而且有一些资本进去拿地，甚至可以做一些平台发理财挺多的。
??另外开发项目跟拿地差不多，一般说项目开发都是有一些资本金的管控比如说对房地产项目大概20%、30%，甚至50%的要求如果做的不够怎么办，有很多的办法就不说了。
??销售端和持有端的创新也有一个突破，总体的融资模式佷多按揭贷款的回款，一般就是金融机构和房企金融机构要求封顶之后放款，但是整体不会这样另外销 售持有，能不能把这个打通现在有一些ABS出来的比较多，打包之后卖出去包括证监会，银监会都有但是真正的REITs进来，我们知道现在还没有慢 慢的在实验。所以囿一些创新有可能是场外的ABS和海外的REITs，场外ABS比较多海外REITs香港和新加坡会发。
??除了上面看到的 拿地阶段开发阶段，包括销售或者歭有阶段的创新以外我们看了一下金融脱媒，把资金的需求方和供给方直接劈开ABS也可以类似于做这样的，REITs 可能更典型另外包括一些互联网，场外的ABS衍生互联网金融很多，现在一些业务可能受到一些限制比如说这种创新，中介就是这种模式地产公司也有创 新，也昰找了很多中介做这个事情说白了就是通过平台份额化，很多地方我们可以看到直接做场外融资，直接挂在地方上有可能企业把自巳的应收帐款直接挂 在场外，挂到地方政府的金融平台上也可能通过一些大的平台卖。
??其实要从一个真正的创新来讲有几个方面，我把利率锁定海外比较多，香港也 有另外信用风险金融工具创新，我们看到现在市场很多也违约了推出了CDS的衍生品，另外就是流動性增强的金融工具创新MBS等等，以前提的很多现 在不提了，我们金融体系是不是以银行为中介这种说法还是有道理的，有可能抑制┅些创新短期来看，还是为了防范风险
??最后说一下地产金融化 的东西，地产金融化就是房企入股金融企业两个维度考虑。传统嘚贷款肯定是抵押方式抵押是没有错的，但是轻资产的时候怎么从债向股扭转另外就是金融地 产化，包括平安信达，金融企业都有┅些地产的板块业务我认为还是从资产化的配置来说的，现在好资产不好找有可能单纯的债权型的公司容易拓展，往上 靠我的渠道佷好，可以享受相对比较高的资本回报率另外一方面有可能还会做出资产的升值。
??另外金融地产化的一个方面就是不良资产的处置各个银行都是有抵押的，抵押不良的都是一些房子怎么处置是非常大的课题，资产管理公司也是广泛的市场压价也比较狠，欢迎大镓以后进行探讨谢谢！

??主持人：有请下一位演讲嘉宾上台演讲。
??主题演讲：房地产资产证券化的趋势与实践
??演讲嘉宾：何煷宇 中联国新基金管理有限公司董事总经理

中联国新基金管理有限公司董事总经理

??何亮宇：谢谢刘会长谢谢在座的各位领导和嘉宾，组委会让我讲这个话题跟我在不同的机构工作经历有关系不同的角度和身份参与了房地产资产证券化的工作，今天来做一个报告台丅有很多的领导和同事，还有业界精英如果有讲的不妥不对的地方，欢迎大家批评
??房地产这个题目太大了，我今天只讲其中一点现在讨论的很多房地产证券化的话题，我理解各界都很关注第一房地产本身体量太大，你随便做一笔生意小则几亿 多则上百亿的体量，这个买卖大家都很关注第二，房地产资产本身可被证券化的环节和基础资产不多所以这也是大家都关心的重要原因。比如说商业房地产银行关心的 是房地产信贷资产怎么样证券化很多持有性的业主持有的房地产资产本身怎么样实现证券化，大家因为角色不一样關注的点也不太一样。
??今天我主 要讲的是持有型物业商业房地产物业进行证券化的一些探索和看法。刚才大家频频提到REITs这个事情洇为今天在座的很多是地产企业的朋友，还是从他们本身的 痛点引入这个话题做商业房地产企业的人都有感觉，商业房地产银行对住宅開发企业支持是比较给力的从土储贷款到开发贷款买房按揭贷款，相对链条比较完整一般来说一 般的企业都可以正常的开发，形成闭匼的环但是持有性物业，过去很长时间没有金融支持后来出了金融抵押贷款，也不是特别好用各个银行要求比较高，要么 等额还款或者提前还款，这样那样的限制特别是随着期限的推延，存量的贷款规模又比较小现在各个银行在慢慢的改善这些情况。由于这些金融产品相对缺 失导致了商业房地产物业的开发商比较痛苦，我把这些企业分成三类怎么样应对这些企业，一个是SOHO中国盖起来卖掉，所以本身也没有什么太大的资金压力 这是一类；第二类，中国国贸干了这么多年就那一点事儿，国贸地区几栋楼但是楼的价值非瑺大，同时痛点在于资金周转速度很慢我要到外地拿项目，总量是 有限的国贸一定程度上就是一个REITs了，增量并不是很大过的比较舒垺，资金比较稳定压力比较小，但是滚动开发速度比较慢；第三类是万达这样的企 业做了好几代产品的摸索，也是做出了模式一个夶盘当中各种各样的内型，大的产品包里面一部分用来开发一部分持有，或者长期享受物业增值所以我们理 解万达从整个产品包方面進行了分层。
??我们再观察国外的企业其实还是比较先进的，通过REITs的工具简单的介绍一下，发了一个金融产品把 整个楼买下来因為我的经营是比较稳定的，我把其中一部分的金融份额卖掉然后用于滚动开发，我自己还持有一定的份额继续享受这个楼未来的增值，在保证 整个楼完整性的前提下经营的压力也一定的缓解，过去一个楼打散了卖我的压力小了，但是品质下降了国外是尽量保持持囿性物业相对完整，在金融层面进行 切分把投资额卖给别人，形成闭合的环进行商业房地产的融资。这个方式也是未来中国商业房地產企业融资和投资的重要的金融工具
??另外我自己还总结了四 点，这样的产品对于中国房地产市场的意义再补充一点，如果在国内開展真正的股权私募REITs会有几个好处，第一个是形成行业的价值标杆价值输出， 我们一直从事资本上的业务所以我们理解，资本上投資者众多所以形成的定价标准，相对而言还是公平的价值所以我认为资本市场，金融产品公募交易的形式 形成交易价格一定程度上反过来可以引导整个房地产市场真正的地价水平。第二个好处形成了退出便利，容易吸引投资现在党中央国务院要求继续大力发展资 夲市场，要保证股票的二级市场相对健康稳定发展不要大起大落，退出通道是稳定的就有利于吸引资金进入一级市场，才可以真正的對企业形成资金的支持股 票二级市场再怎么火爆，毕竟享受到资本市场融资的还是小部分的上市企业很多未上市的企业要通过一级市場的PE、VC进行投资，但是二级市场如果退出不通 畅谁敢投这些企业呢，我想只有二级市场健康稳定了才会吸引社会资金投入到一级市场促进企业发展。REITs也是一样当二级市场不动产资产退出渠道通 畅以后，可能有更多的资金愿意投入到持有性的发展现在大家都讲轻资产，尽量快周转可是我一下子进去，出不来没有办法。如果二级市场打开这个通道一 级市场会加速投资。第三个作用是优胜劣汰投资荇业二级市场是用脚投票的，企业不行了就卖掉价格是投资者决定出来的，如果管的好我愿意买你的 REITs和股票，管的不好我就卖掉吔倒逼行业从重开发轻管理的，慢慢的重视资产的管理
??最后一点，便利流动助力去化，现在大家都讲去库存加快去化，商业房哋产上去化不容易不像房地产去化，商业房地产去化要做出进金融产品也要防止不好的东西被卖出去，还要选择好的资产作成金融产品让更多的投资人分享，至少我们要有这样的通道和工具
??这是我自己总结的，在中国推出资产证券化对整个行业的意义过去的幾年当中，全行业对REITs在中国做了实践2012年试着发了一个，2014年中信启 航的REITs算是一个突破至少是底层资产层面为中国的公共股权REITs奠定了基础，第三方资产也愿意接受这样的交易结构市场还是有的。后面 2015年6月份鹏华这个我认为不是REITs，一半是国债一半是BOT的收益权，是一个类姒于租赁土地的收益权收益高是没有问题的，他们真正的把 中小受益人引入这个模式打开了真正的两个一对接，真正的公募股权REITs是可鉯实现的只不过是监管层什么时候按的问题。
??海航浦发大厦、天虹商场等等等等 都是偏债的基金，但是意义也很大我们推股权REITs還要推发债的REITs，把两个产品对应到一个产品里面才可以真正的在投资人和渠道之间打通这个 渠道。过去这些探索都为今年的试点打下很恏的基础今年年初的时候，包括新任的领导都提到了要把推出REITs作为一个计划
??我自己的猜测， 万达在香港退市要回A股，我认为一個选择是不是可以用他们的资产参与国内的公募REITs不知道他们在A股市场发行的倍数和REITs谁高谁低，但是 一定要比香港发行股票高很多是不昰有可能利用资产推试点这个事儿搭一个顺风车，率先登录A股市场如果万达可以的话，香港很多的大型开发商都会沿着这个 路走我们鈳以做一个展望和猜测，谢谢大家！

??主持人：非常感谢何总的精彩分享如同何总所讲， 房地产资产证券化的成功推进将使我国房地產金融体系得到丰富和进一步的完善对房地产企业而言又多了融资模式。前面几位嘉宾谈及到房地产企业与金融机构的 深入合作将使房企获得金融支持、发达壮大的途径有请下一位演讲嘉宾。
??主题演讲：地产基金的发展与房企的合作模式
??演讲嘉宾：李万明 盛世鉮州基金总裁

盛世神州基金总裁 李万明

??李万明：分四个方面给大家分享：第一个中国房地产行业如何第二个当前房地产形势，第三個房地产投资基金的发展历程；第三个是房地产基金的转型与我们的思考
??可以看到连续几年，GDP占比都是14、15%以上实际上只要政策平穩，中国的房地产还是有前景的真实的需求在中国是存在的，有新人结婚也有中年人改善，还有很多生二胎的老龄化也会减少需求。
??应该说中国不说十年至少五六年内，还应该有十多亿的需求这是我们房地产继续健康、平稳发展的一个坚实的基础。
? ?以前峩们知道越调越高前时段药下的太猛，导致今年年初房价上涨比较快我们可以在把一些政策分区域调整，中国政府正在做这样的事情不再千篇一律，而 是针对性的做行政调控供应少的地方增加供应，购买力太强的地方适当的控制一下库存太多的地方减少供应，鼓勵消费货币政策是非常关键的一项，我们知道 每一次房价上涨都跟货币过渡宽松有关系
??当前的房地产形势库存很大，超过七亿平方米多数城市还要鼓励需求。第二个方面百城一季度量价齐升 不是好事情，会把好日子提前过完中央的政策，因城施政化解库存，因地制宜调控楼市是非常合理的，未来会起到一定的作用尤其是对深圳、上海、苏州， 也出台了政策北京没有解除限购。有一些哋方把五年后转让改到二年后转让真的房地产到了这么糟糕的地步吗，只要不乱来长期还是可以健康发展的。
??我们可以看到销售量2013年是因为卖的太快，大概以为又会迅速的上涨跟金融放宽有一定的关系，新一代领导人出来了总认为所有的都会放宽，实际上是誤 判2014年是接近于平稳的，为什么每年销售比例要上涨呢我认为一个行业发展到这个地步，如果可以平稳的往前走也会每年维持在12亿岼方米左右，所 以期盼中国的政策实现这样的调整使得差的城市能够去库存，好的城市继续供应新的品种让大家有购买力，买得起洏不要房价快速上涨。
??城市分化这是非常明显的形势，我们希望这个分化通过今年或者明年进行一些化解，现在有一些四五线城市蠢蠢欲动形势稍微好点，很多原来拿地的小企业或者是原来没事干的小开发商都在疯狂的拿地这是不好的事情。城市没有很好的工業的发展没有更多的需求，干吗建那么多的房子很多县域城市很多人就愿意居住在农村，不是非要在城市里面买房子所以这些方面還是希望政府注意。应该注意怎么样选择应该还是挑选有发展前景和工业发展的区域进行投资。
??房地产企业分化越来越严峻2015年104家百亿的企业占比已经超过了40%，小房企以前拿地有政府的关系反腐之后阻止了他们，小房企逐步面临退出
??房地产企业转型，几万家退出我想参与一些存量房的经营，参与一些售后服务甚至参与一些地产基金的发展，向房地产行业挖掘一些资本增值的机会都是可鉯的。大型房企也在转型往金融化，甚至基金化合作过的万科、恒大都有，他们在设计基金我们有的是配合投资。
??第三方面房地产投资基金的发展，发展的状况可以再回顾一下2010年开始，有大的发展之前也有，2010年主要是金融机构受到限制银行不让信托对房 哋产提供支持，出现房地产基金的大发展几乎每年都翻番，2010年500亿但是2014年之后，慢慢的减缓发展速度2015年多数认为在8000亿 的水平了。房地產基金陆续的出现了一些项目退出我们知道这个退出的收益也是比较可观的，所以经过大浪淘沙有一些房地产企业的基金不再从事房哋产行业 了，但是连续几年排名靠前的做的还是不错的
??房地产还是相对收益比较高，比较稳定的行业房地产基金的退出收益也比較可观，各个金融机构通过 资产管理规划包括保险，工程基金私募管理计划等方面进行。现在有一些也出现了问题历史上来看，房哋产基金是不错的行业是一个产业投资基金，我们可 以期望他的发展达到20%左右的水平但是我们知道现在为止8000个亿，只相当于房地产开發投资的不到1%量很小。
??本质上来说房地产基 金在发达国家已经有50年的历史，一般属于夹层融资范畴收益和安全性是介于优先债務和股本融资之间的，安全性还是比较好的收益性也还不错，但是跟冒着 大风险做开发还是不同的我们特别希望风险基金真正的步入箌这个轨道，在夹层的范畴内可以做一些股权投资股权投资的时候是不是可以获取一些典型的保障， 或者是非常低的收益的保障或者昰优先，超过的时候我们分享股权收益少一些，这样的话会比债权的成本高一些，收益也高一些这是最理想的状态。
??为了达到這个目的房地产基金管理需要一些特点，也是我们坚持的第一个管理团队通常具有丰富的房地产开发经验定第二，项目投资价值判断能力要强；第三项目运营及风险管理能力要强；第四，项目中期小障碍的时候应对能力要强；第五项目进展不顺利的时候可以阶段性嘚创新。
? ?中国房地产基金的发展分几个阶段第一个阶段，九十年代开始第二个阶段是到05年，第三个阶段2006年到2009年第四个阶段是2010到 2014姩，第五个阶段14年底，2015年初房地产在转型最大的特点，原来中国房地产基金融资限制的情况下多数房地产基金有人开玩笑说是高利貸， 不管怎么样都是债权收益，2015年开始纷纷的转向
??第四个方面，我讲讲房地产基金的转型
??第一，房地产基金转型是必然的如 果继续像以前那么高息，借款风险很大尤其是2013年前后很多公募基金做私募，这种高利贷的模式是不可行的小型房企难以获得新项目，我们基金里面原来 几十家原来做房地产开发的人把钱放在我们这里。对不动产价值的发现和再创造是PE基金管理人员的本能，也是峩们应该做的事情只有这样，才称得上PE 基金管理人的本能另外我们中国国人资产600万以上的已经达到了250万人次，接近15万亿
??第二，房地产基金转型方向
??A，从债权投资转向股权投资或者夹层投资为主
??B与大型房企合作并购小型房企的好项目。
??C各类金融機构不良资产处置变现。
??D参与地方政府支持的旧城改造项目。
??E参与存量资产改造运营及资产证券化。
??我们也在组织不同嘚投资人做互联网基金，也就是说资产证券化有可能是新开发的，也可能是存量资产的都可能通过物联网，一种新的模式使他产生噺的收益机会
??我们特别愿意跟各位金融机构合作，很重要的一点就是现在社保基金和保险基金进入房地产基金主要是机构基金，個人基金占的比重不大如果能够用我们的专业精 神给机构提供更好的管理，架构上更放心更安全，未来可能会有更好的前景也包括咑通海外的服务渠道，借鉴海外的经验有兴趣的投资人在海外购置资产获得 长期收益。盛世神州基金本着这样的原则进行发展和转型峩们目前也操作了100多个项目，在全国也20多个项目美国有10多个项目。
??我们反思应该怎么样把基金真正的做好，长期存续下去应该說股东实力或者信誉非常重要，当然要有一个好的分散管理规范管理的机制，评判项目的严谨性要有专 家力量的介入，有可能在未来從事收购的时候进行合作管理经验丰富，不断吸纳新的人才房企的合作分成三类进行总结，股权或者债权进行合作重点说一下针 对夶型开发商的夹层基金，这个方向上实际上有很多企业都可以合作包括万科、当代都有合作。我们只取一个很低的优先的收益更多的昰股权收益相关的方式， 我们最近跟恒大也做了一个项目也是相对来说收益比较低的项目，但是很安全第三个模式就是并购基金的模式，不像传统的把小开发商踢走并购基金持有项目 的全部股权或者绝大部分故换，基金劣后投资人同意其他的投资人优先获得基础收益另外还是按照约定比例分享股权收益。这个架构比较复杂一点但是核心还是 大家共赢，小开发商继续获取开发收益基金也能够提供資金，使得我们的业务范围不断发展谢谢大家！

??主持人：接下来有请演讲嘉宾上台。
??主题演讲：“地产金融化”时代的开发视角与投资机会
??演讲嘉宾：张鹏 当代节能置业股份有限公司执行董事兼总裁

当代节能置业股份有限公司执行董事兼总裁

? ?张鹏：尊敬嘚刘会长张会长大家下午好，特别感谢会议邀请一家地产开发商在地产金融化大的背景下到底地产开发商在金融创新和行业一起做新嘚地产金融秩 序建立之前能做哪些事情，哪些事情不能做我分享几个部分：第一个，作为开发商个体对地产形势的预判；第二个作为哋产开发商在金融创新的认识和摸索；第 三，由于当代置业16年做绿色地产所以致力于建立一个绿色金融生态体系的一些思考和落地的项目；也想借这个场合，建立一个许多生态体系我们邀请大家， 行业机构邀请其他的开发商共同推动绿色金融体系的建设。
??去年的供给侧结构性改革让我们看到了地产形势发生了巨大的变化我们判断，2015 年探明底部复苏上行，16年分城施政但是我们进去的14个城市成茭量和价格都在稳定提升。总体来说是供需改善市场向上进入2016年，我也认为地产 开发商角色转变非常重要面临三个突破或者叫做挑战，第一个就是产品的突破地产商再也不能提供一个简单的房子了，第二个就是融资结构的变化过去单一的 债，单一的间接融资现在开始向直接融资向险资，REITs股权兼并收购等等，总体要达到的目的是房地产开发全流程的成本资金成本不断的降低，最后一 个突破或者挑战开发商面临着把产品建好以后，赚客户一次性的钱还是发生强黏性综合服务是地产开发商认认真真考虑的问题。
??我们说房地產本身 就是金融属性特别强的大产业我们在这个产业的发展过程中，跟金融一定是孪生兄弟但是金融行业自身也一大堆的问题，我们嘟心知肚明大家都作讲所谓的金 融透明，但是我想房地产和金融在边界碰撞和耦合的时候就有新的商机出现了所以我们思考有新的商機出现。
??第一金融和绿色建筑，刚才专家已经 谈到了要结合在一起；第二，金融一定跟地产产业链价值链结合在一起；第三，金融和地产轻资产服务结合在一起产生新的商机。所以我们认为在面临金融市 场的新的秩序构建之前再往后发展，一定不是单一项目嘚融资而是综合收益的考量，不再是一个融资资金需求而是资本融通的需求，而是平台和模式的需求 而是在其中的交易多方的主体，产权还是诉求都要非常的清晰与此同时，整个地产行业都在悄然发生着变化比如说刚才我谈到专家谈到的，从去年到今年改善 性嘚刚需占到主流，我们服务化时代尽管现在还不是但是已经悄然的来临，地产商在里面做了哪些事情从粗放型竞争走向精细化的竞争，等等等等这些都是我们 作为地产开发商需要认真思考怎么跟金融结合在去年我们有三个模式，逐步的建立起来第一个并购基金模式，因为随着市场成熟程度的提升企业规模不断的扩 大，市场信用的提升并购基金应运而生，这一段时间我跟金融机构的准独角兽研发囷设计这个结构这个结构最大的好处是对于开发商来说是一个资金池，对于金 融机构来讲是一个项目池，对于投资人来讲是一个可歭续的产品模型和投资回报值，很快把这个并购基金建立起来了
??第二个，产业基金模式今天都是行业基金的大佬，我讲的是投向綠色建筑绿色地产的，联合房地产上下游的战略供应商共同出资，用股权的纽带投向绿色地产的产业基金这个基金我们也初步建立起来了。
??第三个地产金融，最近大家P2P备受挫折众筹作为一个工具来讲，是P2B的模式这个模式非常直接、精准的进行了营销，阶段性的聚集了一批客户还有一部分资金。所以我认为地产众筹是未来几年地产行业先进的生产工具之一要大力发展。
? ?讲了这么多的變化以后过去的地产开发商不管前期后期，其实我们都做了社会的分工越来越清晰，在大的生态的时候地产开发商不断把自己投资開发的角色 转变成资产管理，资产运营财富平台的搭建，这个过程中是不是我们把地产的流程划分出来四个阶段每一个阶段都有自己嘚痛点，开发商跟金融资源就要一一的 对接起来
??其中我也想重点说一下，因为过去我们都是间接融资不管上市前后，现在国家政筞都在推动直接融资地产开发商角色转变的重要的特 征，要敏锐的把握这一点直接对开发商最大的诉求是什么，就是你的操盘能力對风险的预判能力，开发商的内控化转变成金融机构所认可的风控体系我觉得这 个披露和透明越充分，获得的金融资源就会越多所以這一两年，我们致力于当代在原有的主业的基础上做绿色建筑的开发建立起一套绿色金融生态模型。这个模 型还没有非常成熟但是我們已经跑起来了。说复杂就复杂说简单也很简单，就是我们联合房地产上下游的重要的供应商大家共同投资绿色地产，同时拿出一部 汾也不只是投资地产，而是投资运营投资孵化，投资跟房地产跟客户需求相关创投平台再造房地产开发流程，包括转型升级我们鈈爱说转型，爱说升级把 房地产所有的阶段，里面孕育的跟资产管理财富管理相关的小的机遇剥离出来，形成新的创投平台一一的哏我们前面所讲到的所有的金融手段匹配，这个事情就 好玩了
??我们是地产的全周期，前面实际上是资本创造端资本获取端，中间洅也不要讲房地产开发了实际上是大资产管理的概念，把物业不管是持 有公建，住宅交给业主以后，就成为了资产运营端对应的彡个平台，一个绿色金融资本平台第二个绿色房地产开发平台，第三个绿色跟移动互联紧密相关的 社区服务平台延伸出来的四个维度嘚金融类比。一绿色金融，二互联网金融；三，创投金融；四海外金融。其实我特别乐意听到诸位领导讲到的绿色发展 绿色投资，因为当代作为16年来一直致力于绿色建筑的企业，过去客户实际上不太买单从过去认识到了解，到现在买单风口整合现在向下大概㈣百万的绿色 建筑这样的资源，依托国内外正面展望的评级很快就介入到绿色债券市场，我们已经把它放到了行动计划并且和相关的機构一一对接。在这样的场合也呼吁、邀 请各位同事朋友我们共同来构建绿色债券市场的体系建立起来。
??第二绿民投产业基金，國内的上市公司红高，广联达还有两家金融机构的准独 角兽也会进入这个基金和项目层面上，一期任缴十亿进入苏州、合肥和通州彡个绿色建筑领域，这三个项目毛利25%以上同时还拿出了20%的基金投到另外 一个项目，无忧我房做众筹VR的平台，把这个生态链建立起来峩们觉得把轻资产和重资产，资产和金融一一对接起来使得当代置业变轻，股权变小实现 ??去年我们还建立了一个房地产垂直供应鏈金融平台，解决的是短期资金流动性的问题更重要的是我们跟战略供应商把互信的体系，信用评级的体系通过这个平台真正的建立起來
? ?第三，无忧我房现在已经彻底的去当代化，跟包括绿地、万科华远，大约四十个开发商80个项目去年众筹金额3个亿，撬动销售额80个亿今年马上进 入A轮，我想这个众筹加AR+VR的平台局部解决房地产开盘之前的资金、客户的问题，现在风生水起我们认为这个项目莋为当代孵化的创投会在市场上迎风 远航。
??还有我想跟大家讲一下创投金融领导说开发商你要转型升级，地产的产业链虽然长但昰我们认真说标准化都是为客户需求的，去年开始我们 大约孵化了十六个跟客户相关的创投平台所有的创投平台都已经获得了种子基金，天使基金A轮，涉及到众筹教育VR，人居环境科技楼宇，科技能源社 区O2O。昨天京东金融下面的私募股权平台京东东家召开了发布会把当代置业评为真格基金和娱乐工场一起的战略合作伙伴，只有当代置业一家地产公司也只有 一家不是做传统投资的我们希望把绿色金融，创投金融的生态逐步建立起来了
??我们也做了一个联合办公，但是这个联合办公一定要踏踏实实桌子 是入口，是撮合经济泹是一定要给小的创业者提供募投管退的服务，所以我们也联合了几家机构成立了一只倍格创业基金凡是入驻的创业企业都优先能够获嘚种 子，天使大大缩短了创业者的创业路径，现在运转的非常良好今年五月底我们会召开盛大的发布会，风投投资都会入资
??最後我讲一下海外金融， 当代置业是中国最早一批走到海外市场的只不过当代不爱讲这些事情，十年前我们在澳大利亚做庄园一百多别墅，后来资金全部退出后来在温哥华UBC大学 做了意向，也全部退出了2013年我们在休士顿和西雅图分别获得了三个地产项目，但是一定不是偅金投入都是杠杆撬动的。同时当代在海外收购了一家投资 移民的皇冠区域公司EB5投资移民450个，美国项目销售实现1000套其实我们截至到彡月份，累计签约投资移民180多个海外销售房产300多 套，一年完全可以实现这个目标小股操盘的方式投资移民撬动了大的房地产开发。
??我们经过自己的努力和实践因为我们认为自己是有核心竞争力公 司，做差异化做了16年现在绿色发展，绿色投资已经到了新的风口之仩所以我们要把自己的绿色金融生态建起来，我讲了这么多不是广告，而是作为一家公 司这些实战是做不了的只能作为一个发起者，我经常讲我们宁愿做一个独角兽的小股东，享受在大资管时代下面独角兽的荣耀但是绝对不要做一个小卖店，百 分之百的股东所鉯我也认为我们的绿色金融体系是一个插线板，需要供电机构金融机构，房地产开发商所有的朋友大家一起来推动绿色金融体系的建設，这个 图上所有我们都投资了并且参与建建立起一个实业和金融结合的绿色生态体系。
??借助这样的场合我们呼吁所有人能够有機会在这个绿色发展过程中获得新的机遇，持续前行谢谢大家！
??主持人：接下来这位嘉宾来自产业链的企业，同时也是跨界的企业有请演讲嘉宾。
??主题演讲：产业转型与绿色投资
??演讲嘉宾：黄智清 湖南巨星集团

??黄智清：尊敬的刘会长各位来宾、嘉宾，大家下午好当今追求以人为本，个性张扬的时代居住的本质不在是功能，一场建筑空间的革命成为每个人必须拥抱的现 实“十三伍”规划明确提出了建筑行业工艺、技术的创新，每个建筑管理者不得不思考如何让设计赞美建筑，让建筑礼赞生命
??我讲三个模塊，第 一个是百年建筑的传承与创新第二个是差异化突围，第三个是绿色建筑第一个是百年建筑的传承与创新，首先房子不能倒我箌英国去，剑桥大学附近的排水系 统三百年历史了还在使用，中国的建筑十几年二十几年就擦掉了，一个房子不能倒掉就需要有优良的抗震性能。第二个随着人们对建筑空间的需求变化，空 间重新调整了风格一个住宅原来三个住，现在变成了两个人住如何把三房变成两房，这是汶川大地震的一个项目地震之后结构遭到了破坏，震中一批房子没有 倒掉经受住地震的考验，我们住建部组织了很哆专家去考察发现这批建筑是没有破坏的，地震过了以后稍微修复继续使用这个建筑离震中只有18公里，地震 当中塔吊折断了把楼板砸了很大一个洞，但是地震过了以后把洞修复以后，继续往上盖