哈尔滨地价上调_房地产_新浪网
基础地价上涨 房价是否会涨？
基础地价上涨，会对楼市有什么影响
二手房涨价
不会影响楼市
你会年底之前买房么？
地价上涨带来的影响
? 五类住房交易受影响
　　一般来说，已购买的公有住房、经济适用房、安置房、集资房、单位自建房等涉及个人住房划拨土地使用权出让的，缴纳的土地出让金为基准地价的10%。
　 另外，基准地价调高，将维护土地所有者的权益，如被拆迁人会因此而受益。基准地价调整实行优地高价，有利于征地补偿，特别是对于那些住所相对偏僻的拆迁户来说，能获得的补偿显然会水涨船高。
? 二手房土地证暂未涨价
基准地价调整后，市民办理二手房房屋土地证收费，将按调整后的基准地价和调整后的比例收取。以河清街一套分摊土地面积10平方米的二手房为例，其所处土地在新规中调整到二类土地，则其办理二手房土地证时，需交纳费用从572元调整到2336元，办理二手房土地证费用是原来的4倍。
　　道里国土资源分局有关负责人介绍说，按照规定，今年10月1日起，二手房房屋土地证办理收费按调整后的基准地价和调整后的比例收取，但目前还是按原有基准地价和原10%的比例收费。
? 09年哈尔滨土地政策
? 8月土地改革―――规范土地管理，促进土地市场化―：统一收购，统一储备，统一拍卖。 从土地市场出发促进房地产健康发展，也必将促进城市建设的健康发展。
? 8月6日哈尔滨市政府常务会议通过土地一级市场的重大改革，市政府将垄断土地一级开发市场，掌握城市土地资源“总阀门”，集约、集中、高效使用，抑制土地投机炒作，确保城市规划实施不走样，促进哈尔滨市房地产市场健康发展。
【土地基准地价】：即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
　　基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
地价调整房价是否会涨？
　　易宪容认为，房价永远决定着地价，不会地价决定房价。如果一个房地产开发公司在拍卖土地的时候，如果预期未来的房价会下跌，他不会要这个地的。他预期他买的土地，造出来的房子房价会上升，而且有利可图，他才会买这块地。另外一个概念，假定由土地价格决定房价。房价市场由成本定价。如果成本定价，房价会比较低。上半年有人介绍了一个虚假数据，报到人大会上作为一个提案，易宪容认为，这都是丢脸的事情。
　　黑龙江宝宇地产总经理刘少棠认为一个月前，开发商购地参考的基准地价还是1993年制定的，而近16年来哈市房地产市场有了迅猛发展，一个楼盘的房价，由地价与拆迁费用、建安成本、税费和利润共同构成。其中开发成本中相当大的一部分是土地成本，占总开发成本的30％左右。
　　部分开发商也认为，按惯例，基准地价调整一般都会带动土地公开出让价格上涨5%左右，这一个浮动会在房价上显现出来。
?易宪容:房价决定地价不会地价决定房价
? 部分开发商预计：带动房价上涨5%
　　哈尔滨市国土资源局地产交易中心
王革主任认为，土地基准价格调整对房价影响微乎其微，因为房价的涨跌主要与市场供求关系的变化有关，成本的变化对房价影响不是最主要的。基准地价的真正意义在于更真实客观地反映一个城市的土地价值。 多年来哈尔滨市基准地价调整滞后不能反映市场真实的水平，远远低于市场真实水平，尚未起到应有的作用，所以它即便是调整，也不过是反映土地市场平均价格，不会对房价有什么影响。
& &房价涨幅由多方面因素决定。首先，地价所占的房地产开发成本比例不高，调查显示，在全国多个城市地价仅占房价不足三成。
第二，基准地价与实际拍得地价相差很多。目前开发商都是通过拍卖、竞标获得土地。如果未来升值潜力大，且市场供应土地有限，开发商就会投入大量资金竞拍土地，而所拍得的土地价格要大大高于基准地价。例如群力第一大道用地面积为16.18万平方米的土地【】
?土地部门：利于房价稳定而非上涨
?新浪网友：地价不是房价上涨主因
哈尔滨市城镇国有土地基准地价及各区最高级别住宅及办公用地划分
3689（元/O）
2336（元/O）
1844（元/O）
1230（元/O）
799（元/O）
430（元/O）
222（元/O）
151（元/O）
道里区（一级）
南岗区（一级）
　?　通江街两侧、友谊路（高谊街-井街）西侧；
　?　友谊路-尚志大街-森林街-兆麟街-石头道街（至地段街）-尚志大街-西十五道街-中央大街-经纬街-大安街-通江街-通江胡同-高谊街-友谊路-公路大桥-松花江-井街所围成的区域；
　?　与道外区分界铁路线-景阳街-一曼街-鞍山街-邮政街-辽阳街-花园街-龙江街-河渠街-阿什河街-河沟街-果戈里大街-马家沟河-交通街-花园街-海关街-西大直街两侧-公司街-满洲里街-海关街-邮政街-中学胡同-哈尔滨火车站-霁虹街-与道外区分界铁路线所围成的区域；
道外区（二级）
香坊区（二级）
　?　滨洲铁路线-松花江-规划二十道街跨江桥-集良街-北十道街-地灵街-北九道街-靖宇街-北三道街-升平街-景阳街-外北环路-滨洲铁路线所围成区域；
　?　南极街-西开原二道街-南极三道街-开原街-南马路-景阳街所围成区域；
　?　南马路两侧（开原街至承德街）、景阳街两侧（南马路至南极三道街）、承德街两侧（南康街至南平街）；
　?　太平桥地区；
　?　赣水路（衡山路-中山路）-中山路两侧地区（赣水路-公滨路）-香顺街-公滨路两侧地区（中山路-通天街）-红旗大街路两侧地区（香电街-轴承厂正门）-香建胡同-通站街-香新胡同-香坊大街-红旗大街两侧地区；
　?　和兴路-文昌街、王兆街路两侧地区-铁路线-冶金街-文治头道街-文治二道街-文治三道街-农林街-农林七道街-农林顺街-和平路-大庆路（至健康路以东部分地段止）-幸福路-和平路-民生路（南岗区界至和平路以东部分路段止）-南岗区界-香坊区界所围成的区域；
平房区（二级）
松北区（二级）
　?　新疆大街（新祥里街-文海街）两侧、友协大街（新疆大街-建文街）两侧；
　?　太阳岛风景区（东区） ；
近期哈尔滨住宅、商服土地出让一览（8月26日-11月04日）
? 地点：道外区二十道街跨江大桥周边地段
? 土地用途：二类居住用地
? 用地面积： 111，588.90平方米 （四宗土地）
? 挂牌出让起始价：57490万元 （地面价格：5151.95元/O）
? 地点：香坊区民生路
? 土地用途：住宅、商服
? 用地面积：21，263.1平方米
? 挂牌出让起始价：19,220万元
? 地点：香坊区电教街
? 土地用途：住宅、商服
? 用地面积：34313.20平方米
? 挂牌出让起始价：16,900万元
? 地点为：道里区群力新区齿轮路
? 土地用途：住宅、商服
? 用地面积：520，045.1平方米
? 挂牌出让起始价：58,850万元
? 地点：南岗王岗镇哈双公路与王岗大街西北交角黑龙江农业工程学院家属区地段
? 土地用途：住宅、商服
? 用地面积：34230.30 平方米
? 挂牌出让起始价：1575万元
? 地点为：河山街与河梁街交口处
? 土地用途：住宅,商服
? 用地面积：9512.70平方米
? 挂牌出让起始价：2，460万元
? 地点为：道里区群力新区启动区群力第一大道
? 土地用途：住宅,商服
? 用地面积：平方米
? 挂牌出让起始价：67,804万元
? 地点为：道里区职工街-工农大街西南角
? 土地用途：住宅,商服
? 用地面积：36329.5平方米
? 挂牌出让起始价：12,930万元
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&& 浅谈房地产估价中土地价格的制定与运作
浅谈房地产估价中土地价格的制定与运作
　　一、土地价格的制定
　　价格是价值的货币表现。土地价格是土地经济作用的反映，是土地预期收益的购买价格，即地租和资本化。我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，主要研究对象是土地使用权的价格。地价是以土地使用权有限期出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的综合现值，是土地所有权在经济上的实现形式，也是土地使用者取得土地使用权和相应限期内土地收益的购买价格。这不同于土地私有制国家，土地私有制的地价是所有权价格，土地所有权是无限期的地租收入资本化。这是两种社会制度的根本区别所在。土地价格的高低，取决于可以获得的预期土地收益(地租)的高低，相对于土地来说，取得什么权利，就可以取得相应的土地收益，即有相应的价格。
　　土地是一种能给使用者(或所有者)带来恒久收益的资产。其价格的本质是收益价格。而这种价格是和土地的权利互相联系的。土地权利是一系列权利的集合，包括土地的所有权、使用权、租赁权等。相应的土地价格又分为所有权价格、使用权价格。作为农村集体土地征为国有土地的价格，是一种所有权转移价格，或称买断价格。
　　我国的地价体系种类较多，若干个既有联系又有区别的地价组成价格体系。在地产市场中，土地使用权作为一种特殊商品流动转移，正在形成一系列具有不同特性和满足不同用途的地价。如基准地价、标定地价、出让底价、交易地价等。按形式划分，土地价格分城市地价和农村地价。城市国有土地价格的制定，一般是根据城市土地的等级定级估价法等制定的，以基准地价为基础;基准地价又参照交易地价取得的地域平均价格又派生出标定地价和出让底价等。而农村集体土地价格即征地价格，一般是按前三年粮食单位产量计算的，征地价格一般应由三部分组成：即绝对地租、级差地租和资本收益。
　　目前国家规定的土地征用费计算方法，一是土地的各种补偿费用的计算，二是被征单位的生产和群众生活安置费用的计算，按土地的产出水平定价的、产出水平高，地价就高，产出水平低，地价随之也低，它不反映土地资本的收益，也不反映绝对地租和级差地租，更未我分上述三种。现在实行由国土部门统一征地后出让给用地单位或个人，有效地解决了不加区分的弊端。
　　随着我国经济体制改革的深入，地产市场的发展应实现向市场和集约型转变，要合理高效利用土地，就必须建立完善的地产市场，而地价是地产市场的核心。那么如何制定城市国有土地使用权价格和农村集体土地被征的土地价格呢?首先要考虑两种土地所有制形式下对土地价格的影响因素。
　　1、城市国有土地使用权价格受下列因素影响：按照因素与土地关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素包括行政因素，如土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等，还有人口，社会，国际，经济因素等。区域因素应包括土地所在地区的自然、社会、经济条件，这些条件相互作用所产生的地区特性，对本地区内的地产价格水平产生决定性的影响，这一因素还包括位置、交通、基础设施条件、城市规划限制等。个别因素应包括土地的面积、宽度、形状、坡度、市政设施和使用年限等。
　　2、影响农村集体土地价格因素应包括：①土地的自然条件;②所处的地理位置和交通条件;③主要农副产品的经济水平;④土地资本因素;⑤土地供求状况;⑥社会经济发展状况;⑦国家的行政干预状况等。
　　二、地价的运作
　　在社会主义实践中，社会主义国家实行的土地公有和无偿无限期的土地使用制度，从体制上，体现了劳动人民当家作主，发挥了积极作用。但正因如此，和其他事物一样，由于观念和认识问题。也产生了一定的消极作用。土地利用较混乱，浪费严重，正是无偿无限期用地制度的结果。具体表现在：一是非法占地;二是企业占地宽打窄用，利用率低，工厂用地标准一般比西方国家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地浪费。据全国非农建设用地清查结果表明，年，全国国家、集体、农民建房三项用地3030万亩，其中占用耕地1560万亩，分别超过同期计划的28%和18%。从投资角度分析，年全社会固定资产投资总额为8585亿元，仅需占地1995万亩，也就是说，实际占地的34%超过了投资需要，供大于求，在一定程度上导致土地粗放利用、大量闲置。据1998年7月报载，1997年，在耕地占用冻结的情况下，全国耕地净减203.8万亩。三是农村住宅建设占地过多，不少农民喜欢独门独院，为未成年的子孙建结婚住房，使村址急剧外延，有的成了空心村;四是废弃土地长期得不到利用;五是死人与活人争地，建造墓穴成风。上述不珍惜土地的现象，原因有多方面，有观念的、认识的原因，但究其根本原因是无偿无限期的土地使用制度造成的，道理很简单，既然土地随便用，不要钱，那就必然会出现用之必夺，弃之不惜。
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土地级别调整与基准地价更新
更新的主要成果
临清市城区土地级别与基准地价更新成果包括报告、图件和基础数据，其主要内容如下：
临清市城区各土地级别面积及其总所占比例汇见表5-1。
表5-1&各土地级别面积及其比例汇总统计表
面积（公顷）
比例（％）
面积（公顷）
比例（％）
面积（公顷）
比例（％）
1、基准地价的内涵
本次更新的基准地价内涵为：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。具体包括以下内容：
（1）基准日：日；
（2）标准容积率：商业用地的标准容积率为1.6；住宅用地的标准容积率为1.5；工业用地的标准容积率为0.8；
（3）土地开发程度：各级别土地开发现状平均程度。具体界定：商业、住宅、工业的一、二、三级地为&五通一平&（包括通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地内土地平整），商业、住宅四、五级地为&三通一平&（包括通电、通路、通讯，场地内土地平整），工业四级地为&三通一平&（包括通电、通路、通讯，场地内土地平整）。
（4）土地使用年期：各类用地的土地使用年期为法定最高出让年限，即商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。
2、基准地价结果
基准地价是在满足以上条件下的土地价格，其结果见表5-2。
表5-2临清市基准地价结果表
（1）临清市城区土地级别调整与基准地价更新报告。
（1）临清市城区商业用地土地级别与基准地价图；
（2）临清市城区住宅用地土地级别与基准地价图；
（3）临清市城区工业用地土地级别与基准地价图；
（3）临清市城区地价样点图
本次工作成果主要包括土地级别成果和基准地价成果两大方面，土地级别成果反映城城区域内的土地质量差异，基准地价成果反映城城区域内土地价格的一般水平，这些成果既可以指导城市土地利用，又可以引导、调控土地市场和土地开发，更是政府进行城市土地利用和管理、宏观调控土地市场的基本依据。主要有以下应用范围和作用：
1、建立健全地价体系，完善地价管理制度
更新基准地价及修正体系，使各部门、土地使用者、经营者能及时了解地价高低水平和分布状况，为土地管理、利用和经营活动提供了基础数据。
2、为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据
土地管理是为了更好地发挥地产的效益和价值，一切有关地产管理政策、法规、措施的确定，都离不开地产质和量两方面的基础数据。本次地价成果满足了制定各项管理政策、法规、措施对土地&质&的要求，因此地价成果越来越多地用于决策过程中，如可以为管理部门制定土地利用规划、产业导向等提供依据，也可为土地税费征收等提供依据。
3、充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式
政府定期评估、更新和公布城镇的基准地价，可以使土地使用者和投资者了解各区域不同用途的地价水平和利用价值，对其选择投资方向、地点及土地利用方式都有很大帮助，同时也有利于增强政府办事透明度和改善投资环境，充分发挥地价的经济导向作用，合理引导投资者和使用者的投资方向和利用方式，充分挖掘地产利用潜力。
4、为政府管理地产市场提供价格数据
地价成果提供了宏观和微观两方面的地价数据，因此政府在管理地产市场时，一方面可以通过定期更新、公布城镇基准地价和地价指数，对土地使用者、交易者的行为进行宏观引导，另一方面又可以据此进行具体管理，在当事人申请土地使用权转让、出租、抵押的土地登记时，由临清市国土资源局具体分析该宗地土地的使用权转让、出租、抵押的期限和宗地条件，核定地产评估中介部门评估的宗地地价，作为对当事人申报的交易价格或租金的审核依据，并以此决定收取相应的税费等，以规范政府的管理行为和交易者的市场交易行为。
5、为征收土地税费提供依据
根据国外经验，土地使用税、增值税、契税等都是从价征收。我国目前由于缺乏地产等级和价格数据，尚未完全做到这一步。所征税额偏低且级差不明显，不能有效地达到利用税收调节土地利用级差收益、抑制土地炒卖以及防止国有地产收益流失的目的。城镇基准地价成果为上述工作的深入开展，提供了可能性和征收标准。
6、为宗地价格评估提供重要的依据和方法
在土地估价过程中，基准地价系数修正法是评估宗地价格的一种重要方法。它具有政策性强、能较好地反映区域一般价格水平、应用区域规范等特点，因此在许多城市都要求评估城市土地价格必须采用基准地价系数修正法。
7、在城镇规划等工作中的应用
城镇规划的目的之一，是搞好城镇布局，合理有效地利用城镇土地。要达到这个目的，必须开展城镇土地定级估价，掌握城镇土地质量和价格，且不断地对城镇土地定级估价成果进行调整和更新，使其具有现势性。地价成果是城镇规划的重要依据，具体表现为：
（1）统一规划，全面安排各项城镇用地。城镇规划必须做到统筹兼顾、合理安排，把各用途各项用地落实到宗地，力争在总体上取得最佳效益，同时又要尽量满足各项用地基本要求，使之各得其所，充分发挥每寸土地的利用潜力。
（2）合理安排建筑密度和容积率，充分挖掘土地利用潜力。城镇是一个三维空间，土地利用不仅在平面上有合理布置、相互匹配，最优利用的问题，而且在空间上同样有合理布置，最优利用的问题。如低级别土地，容积率一般应低，商业垂直向空间延伸不多（一般1～2层）。而高级别土地，容积率一般较高，且商业向空间垂直延伸较高。
（3）运用土地经济杠杆，拟定旧城区改造计划。临清市城区仍有大量老城区，旧城改造任重道远。地价成果为旧城改造和拆迁安置等提供了可靠的基本数据，为最大程度地发挥土地经济效益提供了依据。
1、现状继续使用条件下土地使用权出让价格评估
这种情况主要适用于企业按照现状利用方式继续使用土地，企业拥有出让土地使用权，或评估设定为出让使用权等情况下土地价格评估，如在国企改制过程的土地使用权出让价格评估，或设定为出让土地使用权价格评估。其评估方法为，直接利用基准地价进行宗地条件修正后得到宗地地价。计算公式为：
土地使用权出让价格=基准地价经宗地条件修正后的宗地价格
2、净地出让价格评估
当政府负责被出让地块拆迁工作时，宗地的土地使用权出让价格就是基准地价经宗地条件修正后的宗地价格。公式为：
土地使用权出让价格=基准地价经宗地条件修正后的宗地价格&&
3、划拨土地使用权出让价格评估
根据国土资源部2001年发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）规定，&为支持和促进企业改革，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产&，并且&划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益&。
依据成本逼近法的计算公式可知，这种方法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法，即土地价格是由土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、土地所有权收益累加而成，其中土地所有权收益源于&增值地租&，应当归土地所有者。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，即土地取得费、土地开发费、税费、利息和利润之和。用公式表示为：划拨土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润。
根据《城镇土地估价规程》规定，&划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格&。根据相关文件的规定和实践中的具体应用，按土地使用者取得出让土地的途径不同，土地出让金具有多种表现形式：其一，土地使用者直接从政府取得整治完好的土地，土地出让金表现为出让地价（现状继续使用条件下出让土地使用权价格，不涉及征地拆迁）；其二，土地使用者直接支付征地费用或拆迁安置费用获得的土地，土地出让金表现为地价中土地增值收益部分；其三，土地使用权性质由划拨变为出让，土地出让金表现为土地增值收益中属于政府收益的部分。因此，《城镇土地估价规程》中的&划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格&，其土地使用权出让金应具体指&土地增值收益中属于政府收益的部分&，是土地所有权的经济表现。本次基准地价内涵是完全意义上的土地使用权价格，它包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三大部分。因此，根据基准地价评估划拨土地使用权价格时，可先采用基准地价系数修正法评估出让土地使用权价格，再按照下列公式计算划拨土地使用权价格：
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地增值收益
4、承租土地使用权价格评估
承租土地使用权价格是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者取得的土地权利，而国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与市级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。根据《城镇土地估价规程》规定，&承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化&。
基准地价在评估承租土地使用权价格中的主要作用是可依据基准地价测算市场租金，即依据评估地块所处区域，先采用基准地价系数修正法评估该地块的正常市场价格，再将此价格采用一定的还原率折算为租金，这就是市场租金。市场租金减去合同约定的实际支付的租金得到盈余租金，根据盈余租金，采用收益还原法即可评估出承租土地使用权价格。
临清市基准地价体系的建立，为培育、规范本城区土地市场、正确进行土地估价提供了依据。但在具体操作时，要注意下列问题：
1、基准地价不是固定不变的
基准地价是在一定的社会经济条件下测算出来的，随着临清市城区不同区域人口的变化、社会经济的发展，城市规划的发展以及受国内形势和政府政策的影响，势必造成城区局部地价水平的变化以及影响地价因素发生变化，因此，基准地价将定期在抽样调查的基础上进行调整。按照《中华人民共和国房地产管理法》基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。
2、处理好基准地价和宗地地价的关系
基准地价是指在城市规划区范围内，对现状利用条件下或规划利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期物权性质的土地使用权区域平均价格。宗地地价是评估的城市规划区范围内某一宗地在某一时点上一定年期物权性质的土地使用权价格。因此，在实际应用中，必须在基准地价的基础上，针对估价目的，综合考虑每宗地的用途、使用年限、地块形状、周围环境、微观区位等方面的因素，运用地价修正体系进行计算，确定每宗土地的价格。
3、估价结果起参考作用而不等于定价
通过基准地价确定的估价结果是参考价，不是最终定价，最终的成交价应由市场确定。政府在管理房地产交易中，应当充分发挥市场机制的作用，土地一级市场，即土地使用权的出让，要在土地利用总体规划和城市总体规划的指导下，通过招标拍卖挂牌方式进行；土地二级市场，即土地使用权出让后房地产的开发经营；以及三级市场，即投入使用后的房地产的抵押、租赁等交易形式，要在政府的宏观管理下，坚持放开搞活的原则，通过市场调节作用，不断规范房地产交易行为，逐步形成一个规范、公开、有序的房地产的市场。
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