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姓名&:&袁玉柱
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购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效
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基本案情：2004年10月26日，原告与保利房地产股份有限公司（案外人，以下简称保利公司）签订《商品房买卖合同》，约定原告向保利公司购买位于广州市天河区珠江新城保利香槟花园3栋C梯11层11号房（建筑面积197.1870平方米，以下简称案涉房屋），成交价为1726222元等条款。该合同已经广州市房地产交易所监证登记。2005年5月13日，原、被告签订了《房屋受让协议书》（以下简称《协议》），约定：原告将案涉房屋转让给被告，转让价格为1830000元；被告在签署本协议当日支付房屋转让总价的5%（即91500元）给原告作为购房定金；在银行受理被告转按揭申请后被告向原告支付房屋转让总价的20%（即366000元）作首期购房款（其中5%的购房款用定金折抵）；在确认本楼盘开展商和有关政府部门有效受理转名过户手续后两日内被告向原告支付房屋转让总价的10%（即183000元）作为第二期购房款；在过户手续办理完成和银行按揭批准后两日内被告向原告支付原告原按揭贷款额1200000元之外的剩余款项（即81000元）作为第三期购房款，至此原、被告完成协议约定受让房屋款项的交易；如被告向银行申请按揭贷款超过1200000元，则超出的款项由被告或按揭银行按实支付给原告（注：以上所定时间需因应房管局或银行原因导致的迟延，则所定的时间亦相应顺延）；如被告不购买案涉房屋或故意拖延时间不办理相关手续或不按约定向原告支付购房款，被告支付给原告的定金将作为违约金归原告所有等条款。
　　2005年5月17日，原告向广州市房地产交易所递交房地产预售合同一份，拟办理转让手续。同日，被告向原告支付定金91500元。2005年5月18日，保利公司出具《预售合同转让证明》，证明原告购买案涉房屋、按期交付楼款的事实，并证明该房屋尚未办理确权手续，并同意该房产的产权转让给被告。2005年5月24日，原、被告通过广州市房地产交易所办理了《广州市预售房地产转让登记记录》，该记录载明交易金额为1726222元。对此，被告庭审中辩称与原告双方实际变更了案涉房屋交易的价格，原《协议》约定的成交价1830000元实际更改为1726222元，但原告对被告该项辩称予以否认。2005年5月28日，被告与中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、保利公司共同签署《个人购房借款合同》及附件一，约定被告以案涉房屋作为抵押向中国工商银行广州市西华路支行申请贷款1200000元。此后，原、被告双方办理了案涉房屋的产权登记过户手续，产权人登记在被告名下。
　　2005年5月27日，被告向原告支付首期房款366000元（包括定金91500元）；2005年7月18日，原告委托刘原伶（案外人）以其名义收取被告交来面额为180000元的支票一张（第二期房款）；2008年12月11日，被告向原告支付房款40000元（第三期房款）。2008年12月12日，被告通过银行转账向原告支付43000元，原告认为被告严重迟延支付购房款，该43000元属于违约金，不属于购房款，已出具违约金收据给被告，认为被告故意隐瞒这一情节。为此，原告认为被告支付的第二期、第三期房款中比合同约定总共少付44000元。而被告认为12月11日、12日两天共向原告支付房款83000元（40000元+43000元）属于补交尚欠的购房款，是受到原告威胁恐吓情况下支付的，同时还被迫向原告书写了一张面额为83000元的《欠条》。庭审中，原告对此予以否认。
　　2008年1月17日，中国工商银行股份有限公司广州西华路支行出具《还清证明》，证明被告已还清120万元贷款本息。
　　广州市越秀区人民法院于2006年7月11日作出（2006）越法刑初字第731号刑事判决书，判决陈寿建犯故意伤害罪、非法拘禁罪，判处有期徒刑三年六个月，刑期自2005年8月27日起至2009年2月26日止。广东省番禺监狱于2008年8月26日作出（2008）番监释字第422号《释放证明书》，证明陈寿建实际执行刑期3年，现已刑满释放。陈寿建以此称服刑期间属于客观障碍无法行使请求权向温小凌主张权利，向温小凌催收拖欠的其余购房款，并表示曾经委托刘元元（案外人）向温小凌催讨房款。庭审中，温小凌对此予以否认。
法院作出了如下判决：　
　　一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告温小凌向原告陈寿建支付购房款92500元。
　　二、驳回原告陈寿建其他诉讼请求。
　　北京资深房地产律师袁玉柱（ 、010-）评析：原、被告于2005年5月13日签订的《协议》是双方当事人的真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应恪守履行。在双方签订上述《协议》中，原告的签约目的是交付房屋及办理房地产交易过户手续，被告的签约目的是获取房屋并支付购房款。从双方合同的履行情况来看，原告已经履行完毕其合同义务，交付房屋并办理了产权转移手续，但被告并未完全履行其主要义务，至今未向原告付清全部购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效，现被告以诉讼时效已过为由拒绝支付其余购房款，使得原告的合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，法院不予支持。但违约金系普通债权，与物权无关，应适用诉讼时效的规定，即原告提起本案诉讼之日（2009年1月19日）往前倒推两年以前的违约金的请求法院不予支持。
　　关于案涉房屋的实际成交价格的问题。从被告与中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、保利公司共同签署《个人购房借款合同》以及上述银行出具的《还清证明》来看，被告实际贷款本金与实际清还贷款本金金额均为1200000元。结合双方签订《协议》约定按揭贷款金额1200000元的事实，在双方对《协议》内容未作任何变更的情况下，原、被告双方应当按《协议》内容履行各自义务，应认定双方共同办理案涉房屋产权转移过程中向广州市房地产交易所申报的交易金额1726222元并非双方实际履行的成交价格。被告在庭审中辩称与原告双方实际变更了案涉房屋成交价格的主张缺乏充分事实依据，法院不予采纳，法院确认原、被告双方实际成交价格为1830000元。
　　关于被告在2005年12月12日支付原告款项43000元的性质问题。在合同履行过程中双方无特别约定的情况下，被告所付款项应视为购房款计入已付款总额中。而且，原告在收取该笔款项时并无出具《收据》注明系违约金，在原告未能充分举证证明被告所付该笔款项系违约金的情况下，原告主张该笔金额为43000元款项属于违约金而不属于购房款的主张缺乏依据，应不予支持。但是，被告无正当理由至今未按约定向原告付清其余房款，根据合同约定，被告所付定金91500元作为违约金归原告所有（即被告所付首期款366000元-91500元=274500元为购房款）。也即是定金91500元已因被告的逾期付款行为自动转化为违约金性质并归原告所有，因此，被告尚需支付同等金额的购房款给原告。结合本案现有证据可认定，被告实际向原告支付购房款合计537500元（274500元+180000元+40000元+43000元），尚应支付其余购房款92500元（630000元-537500元）给原告。
　　根据《》第第一款规定，当事人一方不履行合同义务的或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；第规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告所付定金91500元转化为违约金后，已足以弥补原告的实际损失，其要求被告继续支付违约金的诉求缺乏依据，法院不予支持。
&&&&&&袁玉柱，中央财经大学法律硕士，兼具中国律师资格及全国企业法律顾问执业资格，北京市律师协会会员、房地产专业委员会委员、房地产法学会会员、资深房地产律师。2004年从事律师工作至今；2010年被北京市司法局、北京市律师协会评为“优秀律师”...
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关于商品房买卖合同中的诉讼时效问题
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本文章主要介绍了关于商品房买卖合同中的诉讼时效问题等内容，并提供专业律师的免费解答。
　　关于商品房买卖合同中的诉讼时效问题
　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。值得注意的是，诉讼时效届满后，义务人虽可拒绝履行其义务，权利人请求权的行使仅发生障碍，权利本身及请求权并不消灭。当事人超过诉讼时效后起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。
　　购房人日与开发商签订商品房买卖合同，合同第十二条内容为：“甲方将商品房交付给乙方后，应协助乙方在18个月内到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，甲方按合同总额的银行同期定期存款利率向乙方支付违约金。” 房屋于日交付使用，日取得房屋所有权证书，至今未取得国土使用证书。
　　日起诉至法院，要求开发商办理国土证及支付违约金。一审判决全部胜诉，其中诉讼时效认定为：因办理国土证是以取得产权证为前提，故办理国土证的违约应从产权证取得后才开始，诉讼时效也从此时开始。
　　判决后开发商不服上诉至中级人民法院，，中院却以国土证办理诉讼时效也应以合同中约定交房后18个月开始计算，认为超过诉讼时效，判决仅支持办理国土证请求，违约金请求超过诉讼时效不予支持。区别仅在于对诉讼时效的认定。
　　开发商收取了办理国土证费用的，本案一、二审均认定开发商有义务为购房人办理国土使用证，也认定至今未能及时办理国土证是因为开发商将大国土证抵押，开发商违约是事实。
　　购房人认为，本案开发商的违约是指未能及时提交完整正确的资料到国土主管部门，以办理购房人的国土证分户手续。按政策办理国土证的前提是已经取得产权证，即产权证取得前，提交办理国土证资料的条件不满足，该项义务还不成立不可能取履行，违约当然也不可能，违约都不可能，诉讼时效也不能开始计算。反过来，如果真从交房后18个月开始计算诉讼时效，则意味着，在产权证办理前，购房人就可以起诉，要求法院判决开发商去完成一件还不具备完成条件的办理国土证的任务，这显然是荒唐的。
　　二审判决书只字不提办理国土证的前提是已经取得产权证，片面理解办理国土证的违约时间为交房后18个月，这时产权证都还没办理，何来国土证办理违约，不能开始计算诉讼时效。请问法院这样的判法对吗?
　　律师回答：
　　中院的判决是矛盾的。国土证办理诉讼时效如以合同中约定交房后18个月开始计算而超过诉讼时效，则应驳回而不是支持办理国土证请求。
　　相关法律知识：
　　《诉讼时效起算点的认定》
　　根据法律规定，诉讼时效自当事人知道或者应当知道自己权益受到侵害时起算。认定该起算点涉及到权利侵害之事实和当事人认知两个方面的问题。当事人权利受到侵害是诉讼时效起算的事实前提，如果没有该前提，诉讼时效不能起算;当事人对权利遭到侵害的认知是诉讼时效起算的主观要件，如何判断当事人知道或应该知道权利受到侵害呢?除了明确的意思表示之外，当事人处于消极状态时，应当从公理或常识角度去推测。
　　《持续履行类合同诉讼时效起算点确认》
　　对于一次性履行完毕的合同或者其他非持续履行的合同，其诉讼时效自履行期限届满起算视为常态。对于持续履行的合同，有时候合同约定了最终的履行期限，则，诉讼时效自此起算;若持续履行无法或者没有约定终期，此时，针对整个合同(从第一次履行至最后一次履行)的诉讼时效起算点应当由最后一项义务履行的诉讼时效决定，这是符合最高人民法院关于分期履行合同诉讼时效规定的。
　　《未约定履行期限时，诉讼时效的起算点》
　　未约定履行期限是时，不论该合同是否属于持续履行合同，诉讼时效的起算点应当根据前述侵权前提和主观条件来认定。如借款合同没有约定还款期限，则，借款人第一次向贷款人主张还款请求时，诉讼时效起算：借款人不提出主张就无法知悉贷款人是否拒绝还款，进而无法知悉债权是否受到侵害，除非贷款人以自己的行为明确表示拒绝还款。
　　《民法通则》第137条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
　　《民通意见》第175条第2款 民法通则第一百三十七条规定的“二十年”诉讼时效期间，可以适用民法通则有关延长的规定，不适用中止、中断的规定。
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