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购买房屋后未及时过户，被法院查封执行期间提起执行异议之诉胜诉
时间：日&&|&&作者：袁玉柱律师&&|&&关键词：合同&&|&&浏览：2328
基本案情：广州市白云区大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房是孙伟、宋家清共有的房产。
基本案情：市大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房是孙伟、宋家清共有的房产。日，刘晖(乙方)与孙伟、宋家清(甲方)签订《广州市房地产买卖合同》，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，交易价为叁拾万元整，首期先付壹拾贰万元，余款办理银行按揭；甲方应当在日前将合同约定的房地产交付给乙方占有使用，自本合同生效之日起30天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续等。合同签订后，刘晖与孙伟、宋家清没有依约到房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。　　日，刘晖诉至原审法院，要求孙伟、宋家清协同其办理讼争房屋的登记过户手续。孙伟、宋家清同意刘晖的诉讼请求。原审法院于日作出(2008)荔法民三初字第237号民事：孙伟、宋家清三天内协同刘晖到房管部门办理大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房的产权登记过户手续，将上述房屋登记过户到刘晖名下。刘晖于日向原审法院申请执行，案号为(2008)荔法执字第642号。　　原审法院于日以（2008）荔法民一初字第198号受理甘云峰诉孙伟、宋家清民间借贷纠纷一案，并于日采取诉前保全查封讼争房屋。后该院判决孙伟、宋家清共同偿还120000元及利息给甘云峰。刘晖曾于日向原审法院提出请求解除查封。原审法院日向刘晖发出《通知书》，对其异议申请予以驳回。刘晖于日提出复议申请，原审法院于日作出《复议通知书》，驳回其复议请求。后甘云峰向原审法院申请执行该案，刘晖于日对执行标的(即讼争房屋)书面提出异议。该院于日作出(2008)荔法执异字第4000-1号执行裁定书：驳回异议人刘晖提出的异议。刘晖因此于2009年5月向原审法院提起本案诉讼，请求确认讼争房屋的产权为其所有，并停止对该房屋的执行。　　原审诉讼中，刘晖提供日的《首期楼款收据》一张，证明其向孙伟、宋家清支付了首期楼款12万元；提供日《楼款收据》一张，证明其向孙伟、宋家清支付了购房款181500元；提供住户手册、管理费发票、收费通知单，证明其已实际占有使用讼争房屋。　　讼争房屋原由孙伟、宋家清向中国工商银行申请了抵押贷款，由于贷款已全部还清，该行于日向房管部门出具了证明，同意办理涂销。但由于讼争房屋后被查封，现尚未办理涂销手续。终审判决结果为：　　一、撤销广州市人民法院（2009）荔法民三初第984号民事判决；　　二、广州市大坦沙岛河沙路滴翠街22号301房房屋的全部产权归刘晖所有；　　三、驳回刘晖的其它诉讼请求。　　资深房地产律师袁玉柱评析：本案纠纷的来由是在甘云峰向原审法院申请执行一案的执行过程中，刘晖作为案外人对执行标的提出书面异议，并对原审法院所作出的驳回异议裁定不服，从而依照《中华人民共和国》第二百零四条的规定提起本案诉讼，故本案案由应为执行异议之诉。　　刘晖和孙伟、宋家清签订的《广州市房地产买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。合同签订后，刘晖依约支付了全部购房款，并提交了相关管理费发票、收费通知单等证据证明其已实际占有使用讼争房屋。对于刘晖提出的确权请求，虽然我国对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下，应保护善意第三人的利益。本案中，虽然刘晖尚未依登记取得物权，但其已于日提起诉讼要求孙伟、宋家清协同办理登记过户手续，后因甘云峰与孙伟、宋家清之间的金钱债务纠纷导致讼争房屋被查封，过错不在于刘晖。现刘晖在执行异议之诉中提出确权请求，合理合法，二审法院予以支持。原审法院对此处理不当，二审法院予以纠正。　　关于刘晖请求原审法院停止对讼争房屋执行的问题，因不属于民事案件的审理范围，二审法院不予处理，刘晖可另行向原审法院提出处理。另，由于孙伟、宋家清等转让房屋当事人没有及时进行转移登记也是造成本纠纷的原因之一，从公平原则考虑，应由各方分担本案。　　综上，原审认定事实清楚，但处理结果不当。
作者： [北京-朝阳区]专长：房产纠纷 股权纠纷 土地纠纷 律所：北京市北斗鼎铭律师事务所5511积分 | 帮助180人 | 9个好评电话:010-
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也谈《法院能否查封卖出但未过户的被执行人房屋？》作者：卢金&&发布时间： 09:10:35&&&&日，光明网法院频道刊登了刘宇恒同志的《法院能否查封卖出但未过户的被执行人房屋》一文，笔者持不同意见，故一抒己见，以供商榷。&&&【案情】&&&&日，卢某向何某借款20万元到期未还，何某提起诉讼，法院判决卢某还款付息。判决生效后，卢某未履行付款义务，何某申请法院强制执行，要求拍卖卢某的一处房产偿还欠款，执行人员将该房产查封。该房居住人蔡某提出异议，称该房是其合法财产，不是卢某的财产，要求法院解除查封。经查，该房是蔡某2011年9月前从卢某手中购买的，已支付全部房款，但过户手续因卢某未提供房权证，一直没有办理。&&&【分歧】&&&&此案在执行中有两种观点：&&&&第一种意见认为：我国对不动产实行的是统一登记制度，不动产的权利的改变只有经相关登记机关的登记才会发生效力，因此，人民法院在对不动产进行强制执行的时候只调查该房屋的产权登记人，如为被执行人名下财物则可以依法进行相关查封和拍卖等强制执行行为，故该房产可作为被执行财产。&&&&第二种意见认为：第三人已经全部支付价款甚至实际占有使用，虽然没有办理产权过户登记，但依据合同法的规定买卖合同仍然有效。第三人作为债权人与申请执行人的债权是两个平等的债权，都应当同等地受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，法院不得查封该房产。&&&&【评析】&&&&原作者刘宇恒同意第一种观点。理由如下：&第一、我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明不动产物权的转让，法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，该房屋的所有权转让在诉讼之前并未生效，卢某仍然是房屋的所有权人。虽然依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但是物权法等相关法律通过不动产登记主义建立了物权公示制度，由于不动产物权的公示方法为登记，通过登记就能确定某项不动产归谁所有，在登记簿上所记载的权利人实际上就是对该不动产的权属在法律上的确认，本案中，卢某是该房产登记簿上所记载的权利人，就是法律所承认的享有不动产所有权的权利人，即使发生错误，在登记没有被更改前，也只能推定登记记载的人为权利人。因此，我们认为，被执行人出卖后未过户的房屋，只要登记机关记载的权利人为被执行人，法院就应当对其强制执行。第二、我国城市房地产管理法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”本案中，蔡某从卢某手中购买房屋后，因故未办理产权过户手续，房屋产权未转移，所以，卢某仍是法律上的房屋所有权人。我国物权法和城市房地产管理法等确立了不动产登记制度，这种登记具有物权登记的性质，在民事活动中我国也基本上是以登记认定所有权作为标准的。因此，应当坚持物权法等规定的不动产物权的设立、转移、变更以登记为准的原则。对被执行人出卖房屋后未过户的，只要登记记载的权利人为被执行人，法院就应当执行该房屋，不应考虑第三人在未过户上是否存在过错问题。综上所述，法院可以依法查封该房产&。&&&&笔者却同意第二种意见，理由如下：&&&&1、《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。也就是说，一般情况下不动产物权的变动，未经登记的不发生物权变动的效力。本案中，卢某将该房屋出卖给蔡某，未办理产权变更登记，不发生物权变动的效力，也就是说该房屋的产权人依然是卢某，卢某为该房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“查封规定”）第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产”的规定，因该房屋的产权人依然是卢某，因此，人民法院依法可以查封该房屋。&&&&2、《查封规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，从该规定中可以看出，人民法院不得查封、扣押、冻结被执行人已卖出的房屋的条件有三个，第一，第三人支付了全部购房款；第二，第三人实际占有该房屋；第三，第三人对未办理过户登记手续没有过错的。本案中，蔡某已支付全部购房款并实际占有该房屋且未办理过户手续是因为卢某不提供房产证，其对未办理过户登记手续没有过错，因此根据该《查封规定》，人民法院不得查封、扣押、冻结该房产。&&&&3、根据该《查封规定》第二条的规定，人民法院是可以查封登记在被执行人名下的房产的，但根据第十七条之规定却不得查封。很显然，这第二条跟第十七条看起来是有矛盾的，但是其实不然，因为人民法院在执行案件的过程中，去查封不动产，只需要开具介绍信、协助执行通知书、执行裁定书，凭工作证、执行公务证到不动产登记管理部门去查询并实施查封，对于该不动产房屋是否已经卖出是不知的。当实施查封后，第三人可以提出执行异议，向法院提交相关材料，人民法院可以凭第三人提供的材料，确定是否继续查封还是解封。如果第三人符合该查封规定第十七条的规定，人民法院应依法予以解封，不得再查封、扣押、冻结。&&&&4、《查封规定》是否与《物权法》冲突的问题，《查封规定》实施于日，而《物权法》实施于日，依据新法优于旧法的规定，《物权法》理应优先于《查封规定》适用。《物权法》虽然规定，不动产的物权变动，以不动产登记为效力发生的依据，未经登记的不发生物权变动的效力。但《查封规定》关于不动产查封的规定，并未否定不动产的物权变动需要以登记为准，未经登记不发生物权变动的效力。因此，《查封规定》与《物权法》并不冲突。另外，《物权法》第九条规定，法律另有规定的除外，该处的法律应理解为广义上的法律，即包括法律、有法律效力的司法解释以及行政机关为执行法律而制定的规范性文件等。《查封规定》属司法解释，理应可以做出例外性规定。&&&&5、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持”。从该司法解释规定中可以看出，不动产（土地使用权也应看作是不动产）的变动，在未办理产权登记变更的情况下，如支付了全部合同对价并实际占有不动产的，可以优先获得该不动产，《查封规定》第十七条的规定与上述司法解释确定的处理原则是完全一致的，其逻辑是保护在先完成了履行义务的一方。本案中，蔡某与卢某的买卖合同订立于2011年9月前，而卢某向申请执行人何某借款的时间是&日，蔡某与卢某的买卖合同成立在先，因此不存在恶意逃避或规避执行的情况，理应不属于无效的情况。另一方面，何某对卢某的是一种债权，而蔡某对卢某的是一种准物权。因卢某没有将该房屋办理过户手续给蔡某，无法对抗第三人，蔡某对该房屋不是一种物权，但又因支付了全部房款，一直在该房屋中居住，实际占有该房屋，因此，蔡某对该房屋是一种准物权性质。根据物权优先于债权的原则，申请执行人何某不得要求法院对该房产予以强制执行。&&&&作者单位：九江县人民法院第1页&&共1页编辑：徐睿&&&&
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楼盘欠债被查封 案外人提出异议
长江商报消息 本报讯（记者 谭经田 通讯员 张芳 杨汉祥 实习生 段涵）房产公司因欠私人债务楼盘被查封。此时，一名案外人提出异议称已全款购买其中4套房，要求法院解除查封。然而，在审理阶段该案外人怕败诉又撤诉。昨日，记者从省高院获悉，这是武汉首例案外人执行异议诉讼案，武汉中院近日裁定准许案外人撤诉。
2005年，由某房地产公司开发的汉口黄孝河路45号的雅琪大厦，在武汉市房产部门取得了商品房预售许可证。
期间，该房产公司因欠款未还，被债主黄某起诉并申请财产保全。2006年8月，法院依据黄某的申请，采取了诉前财产保全措施，将雅琪大厦的相关房产查封。黄某胜诉后，法院准备对该房产进行评估拍卖。
随后，案外人鲍某向法院提出执行异议称，他曾与该房产公司通过先口头约定后补签合同的方式，购有雅琪大厦4套房屋并已付清房款，要求中止对他所购房屋的执行，并解除查封。
法院查明，在查封雅琪大厦相关房产时，该房产在房产公司名下，鲍某自认的房屋付款时间分别为日和日，均在查封雅琪大厦相关房产后，且鲍某提交的补签购房合同，未经房产管理部门登记备案，交易凭证也只是收据而非发票。2011年12月，法院据此作出裁定，驳回了鲍某的异议。
鲍某不服，于今年1月4日向武汉市中院提起案外人执行异议诉讼，请求法院确认雅琪大厦中的4套房屋归其所有。
法院开庭审理后，在举证质证过程中，鲍某发现所举证据对自己不利，考虑到诉讼风险，向法院提出撤诉申请。近日，武汉中院裁定，准许鲍某撤回起诉。
案外人，专指除当事人外，其法律上的权益因执行行为而可能受到侵害的人，包括公民、法人以及其他组织。此类人不参与案件，但是与案件的判决有利益关系的第三人。