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债务人放弃债权或者无偿转让财产，债权人应采取何种措施?
【 】放弃或者无偿转让财产，应采取何种措施?
《合同法》第74条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害时，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。该条款所规定的即是债权人的撤销权，与上一问题中的债权人的代位权共同构成债权的保全制度。所谓债权人的撤销权，是指当债务人放弃对第三人的债权、实施无偿或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权时，债权人可以依法请求法院撤销债务人所实施的行为。 　　债权人撤销权的成立要件有以下2个：（l）债务人实施了有害于债权人债权的行为。例如债务人放弃了债权、无偿转让财产。（2）债务人处分财产的行为已经或将要严重损害债权人债权的实现。实践生活中，债务人为了赖帐，谎称自己没有偿付能力，不行使自己对第三人的债权，或者将自己的财产无偿赠与他人等情形很多。债务人的这种赖帐行为不仅违背了合同法的诚实信用原则，而且扰乱了社会经济秩序，极大地损害了债权人的利益。另外，债务人有时为了蒙蔽债权人，谎称自己有偿转让财产，但实际上以明显不合理的价格进行转让。这种情况下，只要具备上述两个要件，并且财产受让人也知道债务人的这种低价转让财产行为会损害债权人利益的，债权人就同样可以行使撤销权，从而主张债务人的低价转让财产行为无效。而且，债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。为了保护债务人的正当处分行为，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。 　　债权人撤销权的行使必须依法定程序进行，即债权人必须向法院就撤销权的行使提起诉讼，请求法院撤销债务人的不当处分财产的行为。只有法院作出了撤销债务人行为的判决，才能发生撤销的效果。债权人的撤销权通常应在一定的期限内行使，该期限不像诉讼时效那样发生中止、中断和延长，超出该期限则撤销权消灭。对此，（合同法）第75条规定：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 　　债务人的处分行为一旦被撤销，就对债权人、债务人、第三人均产生效力。对债务人而言，如果债务人与第三人订立了合同但尚未交付财产的，则该合同将因撤销而自始无效。如果债务人已经交付财产，则根据是有偿、无偿或低价处分，以及第三人是否善意等因素考虑是否撤销该行为并返还财产。对第三人而言，如果第三人已经占有债务人的财产，那么在原物能够返还的情况下，第三人必须返还其财产和收益；如果原物不能返还，则应折价赔偿。但是，如果第三人在取得财产时是善意，并且支付了一定的价款，那么债务人和第三人之间的民事行为就不应被撤销，而只能由债务人对债权人进行相应的赔偿。
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返还原物纠纷判决书
时间：日&&|&&投稿人：安广泉律师&&|&&关键词：抵押合同&&|&&浏览：722
上诉人重庆A商贸有限公司(以下简称A公司)与被上诉人重庆市B有限公司(以下简称B公司)、原审被告重庆A商贸有限公司XX分公司(以下简称A分公司)、原审第三人重庆C房地产开发有限司(以下简称C公司)返还原物纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于日作出( 2013 )中区民初字第03510号民事判决，A公司对该判决不服，向本院提起上诉。
市第五中级人民法院民事判决书(2013)渝五中法民终字第04439号上诉人(原审被告)重庆市A有限公司，住所地重庆市中兴XXXXXXX，组织机构代码203XXX。法定代表人XX，总经理。委托代理人&XXX，重庆XX律师。委托代理人XX，重庆XX律师事务所律师。被上诉人(原审原告)重庆市B有限公司，住所地重庆市XXXXX，组织机构代码6889XXX。法定代表人XX，董事长。委托代理人安广泉，重庆硕诚律师事务所律师。委托代理人印全，重庆硕诚律师事务所律师。原审被告重庆市A有限公司XX分公司，地址重庆市渝中区XXXX，组织机构代码69925XXX。负责人XXX，经理。委托代理人XX，重庆XX律师事务所律师。委托代理人XX，重庆XX律师事务所律师。原审第三人重庆C有限公司，住所地重庆酉渝平区解放西路XXX，组织机构代码621XXX。法定代表人XX，董事长。委托代理人XX，重庆XXXX律师事务所律师。委托代理人XX，重庆XXXX律师事务所律师。上诉人重庆A商贸有限公司(以下简称A公司)与被上诉人重庆市B有限公司(以下简称B公司)、原审被告重庆A商贸有限公司XX分公司(以下简称A分公司)、原审第三人重庆C房地产开发有限司(以下简称C公司)返还原物纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于日作出(&2013&)中区民初字第03510号民事判决，A公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开严庭审理了本案。A公司及A分公司的委托代理人XX，B公司的委托代理人安广泉、印全，C公司的委托代理人XX到庭参加诉讼,本案现已审理终结。一审法院经审理查明：位于重庆市渝中区解放西路69号物理层第3层房屋及位于重庆市渝中区解放西路69负四层1号车库原系C房地产公司所有，日，C房地产公司与XX银行股份有限公司重庆江北支行(以下简称XX江北支行)签订《最高额抵押合同》，约定C房地产公司用其所有的位于重庆市渝中区解放西路69号金紫门大厦第3层房屋为重庆XX物业管理有限公司(以下简称XX物业公司)向XX江北支行所借债务提供抵押担保，并于日办理上述房屋抵押登记。2004年l1月20日，XX房地产公司与XX江北支行签订《最高额抵押合同》，约定XX房地产公司用其所有的位于重庆市渝中区解放西路69号金紫门大楼负四层l号车库为C房地产公司向华夏江北支行所借债务提供抵押担保，并于日办理了上述房屋抵押登记。日，C房地产公司(甲方)与A公司(乙方)签订《&，约定将甲方位于渝中区解放西路69号金紫门大楼负1、负2、负4楼部分商业房屋使用面积5000平方米出租给乙方使用;租赁期限从起至日止(日至为乙方启动准备时间);租金标准，前四年每年向甲方交纳60万人民币，后四年在此基础上每两年递增10%;付款方式，第一年分两次付款即在合同签订时向甲方交纳30万人民币，日交纳30万人民币。以后逐年4月30日前向甲方一次性交纳下一年租金。同时，合同第十三条约定：本合同经双方签章并乙方交纳租金后生效。本合同一式五份，甲方四份，乙方一份，具有法律效力。未尽事实双方协商解决。上述合同签订后，C房地产公司即将房屋交付A公司使用。日，XX江北支行向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，请求判令C物业公司偿还相应债务及利息，并请求判令有权以C房地产公司提供的抵押物优先受偿。同日，XX江北支行另案向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，请求判令C房地产公司偿还相应债务及利息，若C房地产公司不清偿相应债务，则XX江北支行有权以C房地产公司提供的抵押物优先受偿。日，重庆市第一中级人民法院以(2009)渝一中法民初字第42号民事确定由XX物业公司向XX江北支行偿还相应债务及利息，并确定C物业公司不清偿相应债务时，XX江北支行有权以C房地产公司提供的抵押物：位于渝中区解放西路69号金紫门大厦第3层的房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，即对该财产享有优先受偿权。同日，重庆市第一中级人民法院以(2009)渝一中法民初字第43号民事调解书确定由C房地产公司向XX江北支行偿还相应债务及利息，并确定C房地产公司不偿还相应债务时，XX江北支行有权以C房地产公司提供的抵押物：位于渝中区解放西路69号金紫门大楼负四层(金紫门大厦车库)折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，即对该对产享有优先受偿权。(2009)渝一中法民初字第42、43号民事调解书生效后，因C物业公司、C房地产公司未履行上述法律文书所确定的义务，XX江北支行即向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，日，重庆市第一中级人民法院依据重庆市高级人民法院(2009)渝高法执指字第43号指定决定书将上述两案移送一审法院执行。执行过程中，因C物业公司、C房地产公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，日，一审法院依法对C房地产公司所有的位于重庆市渝中区解放西路69号(金紫门大厦)物理层第3层非住宅、重庆市渝中区解放西路69号(金紫门大厦)负四层l号车库委托评估，并以2408.&98万元委托拍卖，第二次拍卖保留价下浮20%为万元。日，B公司在重庆联合产权交易所以万元价格拍卖购得重庆市渝中区解放西路69号(金紫门大厦)物理层第3层非住宅、重庆市渝中区解放西路69号(金紫门大厦)负四层1号车库。日，一审法院作出(2011)中区民执字第00-2号执行裁定书，裁定将重庆市渝中区解放西路69号(金紫门大厦)物理层第3层非住宅、重庆市渝中区解放西路69号(金紫门大厦)负四层1号车库的所有权和国有土地使用权变更为B公司所有，并为其办理《房地产权证》。日，B公司取得重庆市渝中区解放西路69号物理层第3层(房产证号：101房地证2013字第03626号，建筑面积3726.&34平方米)房地产权证，同年3月25日，B公司取得重庆市渝中区解放西路69号负四层1号车库(房产证号：101房地证2013字第06915号，建筑面积1201.&95平方米)房地产权证。B公司取得上述房屋产权证后因无法实际占有使用该房屋，也未收取房屋占有使用费，乃诉至法院。一审法院另查明：1、日，重庆市渝中区商业委员会作出渝中商发[2009]&41号文件，批复同意A公司在渝中区解放西路69号金紫门大楼负一层、负二层、负四层(建筑面积5000平方米)开办重庆市A二手家俱币场。此后，A公司即在渝中区解放西路69号金紫门大楼负一层、负二层、负四层开办二手家俱市场并对外出租给若干个体经营商户使用至今，同时A公司将该市场交由A家俱分公司负责经营管理。2.&日，C房地产公司(甲万)A公司(乙方)签订《补充协议》，鉴于甲、乙双方于日签订《房屋租赁合同》时的客观情况已发生巨大变化：l.因乙方承租的XX大厦整栋房屋的消防系统不完善，安全隐患特别突出，XX政府、区公安消防支队及XX派出所及街道办事处多次召开会议并下发整改通知，现已勒令乙万限期必须整改，如不整改，则将立即关闭所租商业用房和处罚乙方。2、由于乙方承租的甲方房屋，其消防设施存在安全隐患及不完善，甲方目前无力对XX大厦的消防问题进行整改，为此经双方协商，乙方承租的XX大厦负1.&2.&4楼商业房屋的消防整改费用由乙方支付。经双方对整改工程进行初步核算.整改费用暂定为100万元，具体费用由乙方对外公开招标后的合同价格及工程款收据为准。3、由于消防整改期间，乙方不能再进行营业和使用租赁房屋，甲方压当扣减乙方消防整改期间的租金。4、2012年2月，经双方再次对乙方承租的房屋面积进行测量、核实，双方确认，乙方承租的XX大厦负1层计500平方米，甲方已出售给XX使用，现乙方实际的承租面积为4500平方米，甲方从2008年2月l曰后多收取的租金应当返还乙方。为此，双方已无法再完全按原合同条款履行，经双方协商一致，特达成如下协议条款：一、甲、乙双方同意，根据本协议“鉴于：2、3、4条”所列明的情况，乙方为了按年分担资金支出，双方确认，将《房屋租赁合同》第2条变更为：租赁期间至日止。以冲抵乙方支付的费用和受到的损失。二、由于目前甲方开发的“XX广场”项目正在施工过程中，为了保证工程能按XX政府及“XX”办的要求和指示按时完工，在甲方资金短缺的情况下双方确认，对《房屋租赁合同》第3条、第4条变更为：租金标准：从日起为594000元/年，今后每两年在此基础上递增10%，付款方式为，乙方将应当支付给甲方的全部租金折计人民币(大写叁佰叁拾万元正)330万正，在6月底前支付给甲方，以保障甲方能顺利的完成“XX厂场”项目的施工。三、甲、乙双方确认，乙方承租的房屋，在承租期间甲方转让该房屋的，乙方在同等条件下有优先购买权。四、本协议作为原《房屋租赁合同》补充，补充协议未涉及的条款仍按原《房屋租赁合同》条款履行。五、本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，经双方盖章后生效，效力同等。一审法院认为，本案争议的焦点一是诉争房屋所有权变动后，受让人B公司是否受C房地产公司与A公司签订的关于该旁屋的租赁合同约束的问题。二是房屋占有使用费的给付主体及计算标准的问题。现评析如下：一、诉争房屋所有权变动后，受让人B公司是否受C房地产公司与A公司签订的关于该房屋的租赁合同约束的问题。根据《最高人民法院关于适用&由华人民共和国&若干司题的解释》第六十六条第一款之规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。本案中，诉争房屋抵押登记的时间分别为2002年l1月21日至日，而A公司与C房地产公司签订诉争房屋租赁合同的时间为日，该租赁关系的建立时间晚于房屋的抵押登记时间，故本案诉争房屋系抵押后再出租，依据上述司法解释之规定，作为受让人的B公司在取得诉争房屋所有权后不受A公司与C房地产公司之间租赁关系的约束，A公司辩称其与C房地产公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反强制性规定，即使诉争房屋因抵押权实现导致房屋所有权发生变动，A公司与C房地产公司签订的租赁合同仍继续有效的理由不成立，现B公司作为诉争房屋的所有权人，请求A公司、A家俱分公司返还诉争房屋理由充分，符合相关法律规定，一审法院予以支持。二、关于房屋占有使用费给付主体及支付标准问题。本案中，汇谷二司请求A公司、A家俱分公司给付房屋占有使用费的前提是建立在其依法取得对诉争房屋所有权后应享有该房屋收益而行使的权利，日诉争房屋由一审法院裁定归B公司所有后，B公司即对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。自此，A公司及A家俱分公司占有、使用诉争房屋已无法律依据，故B公司请求A公司.A家俱分公司赔偿房屋占有使用费符合相关法律规定，一审法院予以支持。至于支付标准问题，一审法院认为，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付较为适宜，本案中A公司与C房地产公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中关于诉争房屋约定的租金标准为594000元/年÷12月÷4500平方米=11元/平万米/月。鉴于本案实际情况，一审法院将房屋占有使用费计算至B公司起诉之日即日止，如B公司在号后仍产生实际损失，可另案起诉。故A公司应按每月11元/平方米向B公司支付日至日期间的房屋占有使用费。至于A公司辩称其已将租赁期间的租金全部支付给C房地产公司的问题，属A公司与C房地产公司之间的法律关系，不属于本案调整范围，故本案不予以处理。关于A家俱分公司责任承担问题，因A家俱分公司不具备法人资格，其民事责任由A公司承担。综上所述，依据《由华人民共和国》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国》第十四条第一款、《中华人民共国和》第一百四十二条之规定，一审法院判决：“一、被告重庆市A商贸有限公司在本判决生效后三十日内将重庆市渝中区解放西路69号物理层第3层(建筑面积3726.&34平方米)和重庆市渝中区解放西路69号负四层1号车库(建筑面积1201.&95平方米)腾空返还给原告重庆B粮油有限公司;二、被告重庆市A商贸有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆市B有限公司所有的重庆市渝中区解放西路69号物理层第3层(建筑面积3726&.34平方米)和重庆市渝中区解放西路69号负四层l号车库(建筑面积1201.&95平方米)日至日的房屋占有使用费元(房屋占有使用费按每月每平方米11元计算);三、驳回原告重庆市B有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4492元，由被告重庆A商贸有限公司负担。”A公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法驳回B公司的全部诉讼请求;2、一、二审用由B公司承担。主要事实和理由：l.一审判决认定事实不清。(1)我司作为承租人，对诉争房屋是享有优先购买权的，但一审法院在拍卖过程中未向我司履行通知义务，亦未征求我司的意见，致使我司的优先购买权未能行使，因此B公司的产权取得侵犯了我司的优先购买权。(2)一审法院未对《房屋租赁合同》及其补充协议的效力作出认定，亦未对该租赁权作出处理，在事实不清的情况下即适用《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》(以下简称担保法司法解释)第六十六条第一款的规定进行裁判，实属不当。现该租赁合同仍合法有效，我司对诉争房屋依法享有租赁权。(3)我司租用诉争房屋后，对诉争房屋进行了装饰装修&完善了消防设施等等，诉争房屋在原有基础上已添附了大量财产，但一审法院判决我司腾空并退还诉争房屋，却未对诉争房屋上的添附做出处理。2、一审法院程序违法。(1)&日，一审法院受理我司的诉讼;4月19日，一审法院受理本案。然而一审法院却对受理时间在后的本案先行审结，对受理时间在前的我司的诉讼却予以中止，并且我司至今未收到中止裁定。(2)本案中，被告原只有张XX一个自然人.后面才追加我司和A家俱分公司作为被告，并且追加我司和A家俱分公司的诉讼请求是依附于张XX的。后B公司撤销了对张XX的起诉，我司曾经提出过异议，一审法院对此却置之不理，不仅在一审判决中对张XX参加本案诉讼的相关内容只字未提，甚至连张XX的被告身份都没有了;(3)我司是基于中的租赁合同合法占有诉争房屋，目此我司不是本案的适合被告。我司与C公司签订的租赁合同现行有效，至今未被确认无效和终止，应当继续履行。基于合同的相对性，即使要终止该租赁合同，交回诉争房屋，我司也只能交还给C房地产公司。(4)一审中，C公司曾针对一审承办人提出了回避申请，一审承办人并未按照相关法律规定向一审法院院长进行汇报，只是在外面打了一个电话，就回复说不同意C公司的回避申请。C公司马上提出了复议申请，按照相关法律规定，一审法院应该在三天内作出复议决定并向各方当事人J行送达，但是至今我司没有收到相应文书，严重侵权了我司的权利。(5)本案原告、被告、第三人一共有五方当事人，当事人众多，法律关系复杂，一审法院却对本案适用简易程序J行审理。3、一审法院适用法律不当。(1)一审法院在说理部分引用了《担保法司法解释》第六十六条第一款，然而一审法院在最后的法条引用中却未列明该法条。(2)《担保法司法解释》第六十六条笫一款与《合同法》第二百二十九条是冲突的，本案应适用《合同法》笫二百二十九条的规定。(3)《担保法司法解释》第六十六条第一款已经被《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问}的解释》第二十条所修订。前者于2000年起施行，后者于日起施行，后者的施行时间在后，本案应适用后者的相关规定。4、市场营运与纯租房不同，终止原租赁合同须将经营户的租赁合同一并处理，否则一旦终止租赁合同，牵涉人员众多，易造成重大社会隐患。B公司答辩称：1、一审法院审理本案事实清楚，证据确实充分。(1)我司系在重庆联合产权交易所通过竞拍的合法手段取得的诉争房屋产权，不存在侵权A公司所谓的“优先购买权”。(2)A公司上诉称一审法院未对《房屋租赁合同》及其补充协议的效力作出认定与客观事实不符。事实上，一审法院通过对《担保法司法解释》第六十六条的引用，再加上最高人民法院关于审理域镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问}的解释》第二十条、《物权法》第一百九十条的相关ǎ丫隙ū景杆哒课菹档盅汉笤俪鲎猓宜驹谌〉盟哒课菟腥ㄒ院蟛辉偈A公司与C公司之间租赁关系的约束。一审法院的这一认定，实质就是认定了认A公司与C公司之间的《房屋租赁合同》在诉争房屋的抵押权实现后，即不再发生法律效力。基于上述缘由，即使A公司与C公司的《房屋租赁合同》是有效的，因本案是返还原物纠纷，依据相关法律规定，在我司合法取得诉争房屋完整产权的基础上，A公司理应将诉争房屋返还给我司。再假若A与C公司的《房屋租赁合同》是无效的，B公司作为诉争房屋的受让方,&拥有诉争房屋的完整物权，A公司亦应将诉争房屋返还给我司。(3)A公司上诉称一审法院未对诉争房屋之上的添附作出处理的说法不成立。本案系返还原物纠纷，一审法院只需对诉争房屋是否应该返还作出判决，至于诉争房屋之上的添附系A司与C公司之间的法律关系,与本案无关,A公司应另行诉讼要求解决。2、一审法院审理本案程序合法，适用法律正确。(1)本案的审理，从立案、庭审过程、判决程序均是合法有效的。(2)本案中，我司系通过法院的司法拍卖取得的诉争房屋所有权，程序合法。诉争房屋的物权从我司取得相关房地产权证后，即应由我司享有。A公司作为诉争房屋的现承租人，主体适格，诉争房屋的返还亦应由A公司返还给我司，而不应像A公司上诉所称的由其返还给C公司(3)《担保法司法解释》第六十六条第一款并未失效，该解释系对《合同法》&第二百二十九条之规定的补充解释，是具有法律效力的;一审法院适用该条款亦是合法有效的。而A公司对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问}的解释》第二十条的理解过于机械，是错误的。因为该条款并非必须要求原抵押权人变成了产权人，而只是发生了所有权变动，该变动包括了我司通过竞拍取得诉争房屋导致所有权发生了变动。因此，A公司要求继续履行原《房屋租赁合同》于法无据，一审法院对此的认定是正确的。3、本案不应与A公司与经营户的租赁合同纠纷一并审理。本案系我司与A公司的返还原物纠纷，而A公司与经营户的租赁纠纷与本案系不同的法律关系，理应另案处理。A公司要求一并处理的请求，没有法律依据,应予驳回。请求二审法院依法驳A公司的上诉请求，维持一&审判决。A分公司答辩称：同意A公司的上诉意见。C公司陈述称：1.我司与A公司签订的《租赁合同》是合法有效的。2、2012年9月、12月的两次拍卖公告均是写明了诉争房屋系带租拍卖，因此本案应当适用“买卖不破租赁”的法律规定。3、一审法院对本案的审理确有不当之处。我司在一审中提出了回避和复议请求，至今没有收到相关文书。请求二审法院依法作出判决。本院二审审理过程中，A公司向本院提交了以下新证据：1.《民事诉状》一份(共2页);2.《重庆市渝中区人民法院受理案件通知书》一份;3.《收据》一份;4.登载于《重庆商报(日)》上的《债权转让公告》。A公司拟通过上述证据证明其诉讼在前，B公司诉讼在后，一审法院却对受理时间在后的本案先J行了审理;中国长城资产管理公司重庆办事处已将其对C公司和重庆C物业管理有限公司的债权及利息转让给了彭XX。B公司质证后认为证据1、2、3&与本案不具有关联性，不予质证：认为证据4不是新证据，且已超出了举证期限。A分公司和C公司均表示同意A公司的意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，A与C产公司于日签订的《房屋租赁合同》以及于日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效。但，A公司能否依据上述《房屋租赁合同》&以及《补充协议》的约定，主张其对诉争房屋依法享有“优先购买权”以及B公司取得本案诉争房屋的所有权后，B公司是否仍应受《房屋租赁合同》的约束，则为双方当事人存有争议之处。现就上述争议问题以及A公司在上诉中提及的其他问题分别评述如下：一、就本案诉争房屋而言，A公司是否享有“优先购买权”以及B公司取得诉争房屋的所有权是否侵犯了A公司的“优先购买权”&的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。本案中，B公司系在重庆联合产权交易所竞拍取得的本案诉争房屋的所有权，且已依法办理了《房地产权证》。在A公司未举证证明B公司非善意购买第三人的情况下，对A公司要求主张其对本案诉争房屋享有优先购买权的上诉请求，本院依法不予支持。二、在B公司取得本案诉争房屋的所有权后，B公司是否仍应受《房屋租赁合同》约束的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵柙权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)、房屋在出租前巳设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。从本案审理查明的事实来看，诉争房屋的抵押登记分别为日和日，A公司和C房地产公司签订租赁合同的时间则为日,抵押在前,出租在后。而B公司能取得诉争房屋的所有权,正是基于XX江北支行实现其抵押权才导致诉争房屋的所有权发生了变动。B公司要求A公司将诉争房屋腾空返还的诉讼请求，理由正当充分，一审法院依法予以支持并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定“抵押人将巳抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产巳抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”根据这一规定，若C房地产公司未书面告知A公司诉争房屋已抵押的情况并因此造成A公司的合法权益受到损害的，A公司可另案诉讼予以解决。三、A公司在上诉中涉及的其他问题。日，A公司以C房地产公司为被告、B公司作为第三人向一审法院提出确认合同有效之诉。2013年4&月19日，B公司向一审法院提起本案诉讼。虽A公司提起诉讼的时间在前，但就诉争房屋而言，A公司与C房地产公司之间的租赁关系为一种债的法律关系，而B公司巳合法取得诉争房屋的所有权，对诉争房屋依法享有物权。基于“物权高于债权”的原则，一审法院将A公司提起的诉讼予以中止，而将本案先行进行审理并无不当。至于A公司至今未收到中止裁定一事，A公司可依法向一审法院进行情况反映。经查阅一审庭审笔录，C房地产公司在一审庭审过程中提出了回避申请，根据我国《民事诉讼法》第四十六条“审判人员的回避,由院长决定”、第四十七条“人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定”的规定，一审承办法官在报请院长同意后，以口头形式对该回避申请予以了驳回，该回复方式是合法的。而在一审庭审笔录上则无C房地产公司另行提出了复议申请的相关记录。同时，如相关当事人认为一审承办法官并未依照相关法律规定向一审法院院长进行汇报,可依法向一审法院进行情况反映。而一审法院在第三次开庭审理过程中，对B公司撤回对XX的起诉的申请予以了准许，并作出了口头裁定。关于本案应当适用普通程序还是简易程序进行审理的问题。&本案虽当事人较多，但事实清楚、权利义务关系比较明确，一审法院适用简易程序进行审理，并无不当。关于是否应将A公司和实际承租户的租赁合同纳入本案一并进行审理的问题，因本案的法律关系系返还原物纠纷，而A公司与实际承租户之间的法律关系租赁纠纷，两者系不同的法律关系;同时，实际承租户并非本案的必要诉讼参加人，故一审未将实际承租户与A公司的租赁关系纳入本案一并进行审理并无不当。而一审法院对诉争房屋的占有使用费的给付主体及支付标准的认定清楚，并无不当，本院依法予以确认。一审法院在一审判决书的最后未列出其适用的《担保法司法解释》第六十六条第一款,该做法确有不妥，但一审的判决结果正确，本院对一审判决结果仍予维持。综上所述，A公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8983元，由上诉人重庆市A商贸有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长&倪洪杰审判员&秦&敏代理审判员&周&舟书记员&蒋&茜
投稿人： [重庆-江北区]
专长：债务债权 房产纠纷 金融证券 法律顾问 公司法
律所：重庆硕诚律师事务所
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