范传财诉江西省崇义县农村信用合作联社、崇义县产权交易中心、赣州一锤拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷案 - 崇义县法院网
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范传财诉江西省崇义县农村信用合作联社、崇义县产权交易中心、赣州一锤拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷案作者：杨@&&发布时间： 15:06:03【要点提示】一、格式条款的特征及在司法实践中应如何加以认定?二、对格式条款的理解发生争议并存有两种以上解释,对”争议、解释”是否应有必要的限度？三、如何认定提供格式条款的一方已经履行了“提请对方注意免责条款”的义务？【案件索引】一审法院：崇义县人民法院裁判文书编号；（2008）崇民一初字第213号民事判决书。二审法院：赣州市中级人民法院裁判文书编号：（2009）赣中民一终字第13号民事判决书。【案情】日，崇义县农村信用合作联社（以下简称信用社）委托崇义县产权交易中心（以下简称交易中心）办理信用社西城角储蓄所房地产拍卖转让事项。日，交易中心与赣州一锤拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）签订一份委托拍卖合同书，约定由拍卖公司对信用社西城角储蓄所房地产进行拍卖等事项。次日，交易中心与拍卖公司制作了崇产交[2008]1号房产拍卖文件，该文件包含拍卖公告、拍卖规则、房产拍卖清单、竞买承诺书、竞买报名表及房屋所有权证、土地使用证复印件。其中拍卖规则第八条规定：其所涉及的一切税及费用概由买受人承担等内容。同年2月29日范传财到交易中心报名参与竞买，交易中心的工作人员对拍卖规则的有关内容向范传财进行解释，范传财签署了《竞买承诺书》。3月5日范传财交纳了竞买保证金5万元，取得了竞买人资格。按照拍卖公告确定的拍卖时间，日，拍卖公司在交易中心的交易大厅对信用社的西城角储蓄所房产进行公开拍卖。通过竞买，范传财以最高应价75万元成为买受人，并于当天签署了崇产交成字[2008]第1号《拍卖成交确认书》，支付了拍卖佣金3万元。范传财于3月13日交清了房款，信用社也在规定的15日内将该房屋交付给了范传财。日信用社在税务机关缴纳了该房屋转让的营业税、城市维护建设教育附加税、印花税、土地增值税共69375元。之后，范传财要求信用社提供过户的相关手续，信用社则要求范传财支付其应承担的税费69375元。因双方没达成一致意见，范传财诉至法院要求信用社提供办理房屋产权证所需的相关资料，并申请法院追加交易中心和拍卖公司为被告。信用社为此提出反诉，要求范传财支付已缴纳的税款69375元。【审判】一审法院认为：原告范传财通过公开拍卖的形式，合法取得了被告信用社西城角储蓄所的房产，被告信用社应当按照约定提供该房屋过户的相关材料。因此，原告要求被告信用社提供该房屋过户材料的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告在参加竞买时知道《拍卖规则》的内容，并签订承诺书承诺遵守《拍卖规则》，该规则对双方均有约束力。该房屋进行交易，营业税、城市维护建设等税的纳税主体是信用社，但双方在《拍卖规则》中已经约定：其所涉一切税及费用概由买受人承担。该约定没有违反法律强制性规定，不是法律上禁止的加重对方责任、排除对方主要权利的范畴，且该约定是在该房屋买卖合同中对附随义务的约定，其内容清楚，责任明确，也不属于法律上所指的模糊条款。所以，对税费的承担应当按照当事人的约定。因此，被告信用社在缴纳该房屋的营业税、城市维护建设等税后，要求原告按照约定支付该税费，理由充分，对被告信用社的反诉请求，本院予以支持。拍卖的房屋，被告及时交付给了原告。被告没有提供该房屋过户的相关材料，是因为原告没有支付其应当承当的税费，原告诉称三被告违约，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第64条、第66条的规定，判决：被告信用社向原告范传财提供房屋过户的相关材料、原告范传财向被告信用社支付69375元税费。一审宣判后，原告范传财对该判决不服，向赣州市中级人民法院提起上诉。二审法院认为：《拍卖规则》是被上诉人拍卖公司根据委托人的委托，为重复使用而一方预先制订的格式条款，涉及竞买保证金、拍卖佣金、成交价款缴付和标的交付、产权登记过户等内容，对房屋买卖双方的权利义务作出了明确约定，竞买人理应认真阅读。格式条款的提醒注意是否合理，应当以理智正常的社会人的认识水平为判断标准，上诉人是完全民事行为能力人，在《拍卖规则》第二条“凡参加竞买人员必须认真阅读并遵守本规则”的提醒下，已经认真阅读了《拍卖规则》，上诉人以被上诉人未尽合理提请注意义务为由，主张“其所涉一切税及费用概由买受人承担”的条款无效，因未提供充分证据证实，本院不予支持。双方当事人约定由纳税义务人以外的人承担房屋买卖的税费，并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。从文义解释，“其所涉一切税及费用概由买受人承担”的条款也不存在两种以上解释，从“其所涉一切税及费用概由买受人承担”这一格式条款的文字中，也不能直接推导信用社有自愿承担涉案房屋买卖一切税及费用的意思表示，上诉人承诺遵守《拍卖规则》，故《拍卖规则》对双方均有约束力。上诉人违反双方有关税费负担的约定，依法应承担违约责任。上诉人与被上诉人信用社互负给付义务，且履行的顺序上不分先后，上诉人违反约定拒不给付税费，被上诉人信用社有权迟延提供房屋过户的相关资料，上诉人主张信用社至今未提供房屋过户的相关，应承担违约责任的理由不能成立。交易中心是委托代理人，拍卖公司为转委托代理人，其在代理权限内的民事法律行为，应由被代理人信用社承担民事责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。[评析]本案涉及三个问题：一、本案的《拍卖规则》是否属于采用格式条款的合同？格式条款突破传统契约自由原则，综合合理考虑交易成本，效率等因素后应运而生。在《合同法》颁布之前，我国学界对格式条款的含义有不同的界定。《合同法》第39条的可以算是对我国格式条款含义的盖棺论定。该条给格式条款下的定义是：“当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。根据该规定，格式条款是指当事人一方为与不特定的多数人进行交易而预先拟定的，且不允许相对人对其内容作任何变更的合同条款，在司法实践中我们可以对其如下特点加以认定：1、格式条款是由一方当事人预先拟定的，拟定合同条款时未与对方协商。这是格式条款最主要的特征DD单方制定及不可协商性，是指格式条款的使用者预先将自己的意志表示于文字，与之缔结合同的对方当事人并不参与合同条款的制定，也没有进行协商的余地，而只能对之表示全部接受或全部不接受。也就是说，合同不是在双方当事人反复协商的基础上形成的，在签订合同时不允许对方当事人就合同的内容讨价还价，如果不接受，合同就不成立。值得注意的是，该条中规定的“未与对方协商”是指没有协商的余地或者条款的制定人明确提出其制作的条款不能协商。其不包括下面两种情况：一是某些有可能与对方协商确定但条款的制定人没有与对方协商，且相对人也没有要求就这些条款进行协商。二是当事人一方能够与对方协商而不与对方协商或放弃协商的权利。2、适用对象具有广泛性和持久性，可以重复使用。适用对象的广泛性包括两个方面：一是指当事人一方将其预先拟定的格式条款适用于与其交易的所有同类交易对象，即只要这些对象与其交易，都以该格式条款作为基础。其中，要约人是制定合同条款的特定人，而受要约人是欲购买商品或接受服务的不特定人。适用对象的广泛性的另一方面是在现代社会中，格式条款适用的范围也日益广泛，比如，在公共交通、供水、供气、供电、邮电、保险等行业中，均广泛适用格式条款。适用对象的持久性，是指在一定时期内多次使用该格式条款，而不是为某一次或几次特定的交易而专门拟定的条款；同时，该条款也涉及到某一特定时期所将要订立的所有同类合同。值得注意的问题是，如何理解我国《合同法》第39条规定中的“为了重复使用而预先拟定”？进一步讲，“重复使用”是否为格式条款的本质特征？是否没有重复使用就不能确定为是格式条款？笔者认为，虽然格式条款大多是为了重复使用而不是为一次性的使用而制定的，因为许多交易活动是重复进行的，但是，不能以还没有“重复使用”来否定某些条款不是格式条款，而只要有“为重复使用”的目的而制定即可。结合本案的拍卖规则，显然完全符合上述格式条款的基本特征，该拍卖规则的条款属于格式条款，并且本案在两级法院审理的过程中也对该拍卖规则的性质作出了正确的认定。二、对《拍卖规则中》的第八条“其所涉一切税及费用概由买受人承担”的理解，应否存有争议？能否作出两种以上的不同解释？这个问题正是引起本案进入诉讼程序的导火索，双方对此问题存有两种不同的理解。原告范传财认为，该表述没有明确是买受人一方所涉及的税费，还是买卖双方所涉及的一切税费，用语存有疑义。根据我国《合同法》第41条的规定，应当作出不利于格式条款提供方信用社不利的解释。而被告信用社则认为，该条款已经很明确的表述了本次房产拍卖的一切税费概由买受人范传财承担，该条款不存在任何争议。原告范传财之所以认为该条款存有争议，系原告自己对拍卖规则不做全面了解、断章取义的结果。对此，法院在审理后认为，该条款从文义解释上不存在两种以上解释，不能推导出信用社有自愿承担涉案房屋拍卖税费的意思表示，该条款内容清楚、责任明确，不属于法律所指的模糊条款的范畴，因此，税费的承担应按照当事人的约定即由原告方承担。笔者认为，格式条款的解释，是指根据一定的事实，遵循有关的原则，对格式条款的含义做出说明。《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中涉及的格式条款“其所涉一切税及费用概由买受人承担”，事实上结合整个拍卖规则的全文按照通常理解，很容易得出该房产拍卖的税费由原告范传财承担的解释，并且难以得出两种以上的解释。一般来说，格式条款的解释规则包含三个层次内容：(1)通常理解规则。亦即依据订约者平均的、通常具有的理解能力作出通常的、通俗的、一般意义的解释。(2)不利解释规则。如果按通常理解难以作出合理解释并存有两种以上的解释的，应作不利于格式条款提供者的解释。(3)非格式条款效力优先规则。非格式条款即个别商议条款，其效力应优先于格式条款。这三种解释规则的实际运用，显然是有先后顺序的。因此，当事人对格式条款发生争执时，做出准确的解释，对于正确确定当事人之间的权利义务，保护各方当事人合法权益，并使格式条款保持合法性和公平性，是十分必要的。另外，对格式条款的理解发生争议并存有两种以上解释,应对”争议、解释”作必要时限度，如果有的格式条款从表面上看视乎是存有争议解释，然而结合全文通常却难以得出多种解释的，当事人应准确、理智的分析问题，不要盲目去对格式条款作不必要的“争议解释”。否则，是难以得到法律上的支持。要相信，格式条款不仅是为了保护相对人的利益，其更重要的是平等的维护合同双方当事人的合法权益。三、本案提供格式条款的一方是否履行了“提请对方注意免责条款”的义务？这个问题也是引起本案纠纷的另一重要因素。原告范传财认为，自己在签署《竞买承诺书》、《拍卖成交确认书》时，对方未采取任何合理方式提请原告注意该拍卖规则的相关免责条款。对方违反了格式条款订入合同的必经程序，该免责条款对原告无拘束力。信用社一方则认为，《拍卖规则》是本次拍卖的基础，其所涉及的第八条“一切税款及费用”的对方应价的组成部分，并未加重对方责任，更未排除对方的主要权利。更为重要的是原告范传财在本次竞买过程中，认真审阅了《拍卖规则》等拍卖文件资料和实地查看了拍卖标的后，签署了《竞买承诺书》，说明我方已履行了提请对方注意的义务，对方应当履行自己的承诺。法院审理认为，本案的《拍卖规则》是预先制定的格式条款，它对于房屋买卖双方的权利义务作出了明确约定，原告范传财作为完全民事行为能力人，在《拍卖规则》开头部分第二条“凡参加竞买人员必须认真审阅并遵守本规则”的提醒下，认真审阅了该《拍卖规则》。原告以对方未尽合理提请注意义务为由，主张“其所涉一切税及费用概由买受人承担”的条款无效，；理由不充分，不予支持。对此，笔者也对法院的审判观点表示认同。因免责条款未告知而引起纠纷，在法院受理的合同纠纷案件中占到了较大比率，究其原因，笔者认为主要有两点：（一）我国现有法律很少有对免责条款告知义务的明确规定，少有法律也只是做了比较原则的规定，司法实践中也没有对此作出可行的统一认定标准。目前我国现有法律对此的规定主要有两处，一是保险法第十八条规定：“保险合同中规定有关于保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力”；二是最高人民法院研究室《关于对〈中华人民共和国保险法〉第十七条规定的“明确说明”应如何理解的问题的答复》：“明确说明”是指保险人在与投保人签订保险合同之前或者签订保险合同之时，对于保险合同中所约定的免责条款，除了在保险单上提示投保人注意外，还应当对有关免责条款的概念、内容及其法律后果等，以书面或口头形式向投保人或其代理人作出解释，以使投保人明了该条款的真实含义和法律后果。这两处法律规定过于原则，实践中的操作带有很大的主观性，不同人对“明确说明”有不同的理解，最终使得同案不同判的情况经常出现。（二）当事人对自己是否已尽到免责条款的告知义务缺少足够的证据。在现实生活中很容易产生纠纷，比如，现在大多数保险公司都通过在投保单上列投保人声明栏来实现告知义务，只要投保人在声明栏签字了，就视为已完成告知义务。但现实中，很多投保人并不认同这种方式，纠纷也因此发生。因此，要减少此类纠纷的发生，可以通过司法解释来具体界定“告知义务”的表现，在界定过程中，对“告知行为”的设定应该是充分、适当的。既要足以提醒相对人注意，又不能影响格式条款制定单位的正常经营，需要找到一个可行的平衡点。笔者的意见是，免责条款的告知义务应该告别特别条款的声明以及狭窄的声明栏，而单列为与格式合同并列的一部分。并且载明以下内容：1、免责条款的内容&&2、投保人对免责条款已充分注意到的内容&&3、相对人确认已对免责条款的概念、内容及其法律后果作了详细解释的内容。相信通过这种方式提请相对人注意，对一个具有普通理解能力的人来说是足够了的。同时，这种做法也不会对条款制定者产生过重的负担。当然，这种标准应该以权威的方式确定下来，使各行各业都须遵守，从而减少类似纠纷。即使发生纠纷，法院也能有统一、明确的依据来判断。第1页&&共1页
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