上海，售后公房买卖，产权人死亡的继承问题。

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2014-10-26 22:20 标签： 售后公房买卖
原产权人已去世的，怎样办理产权调换手续？
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《管理条例》规定了的方式可以实行调换。所谓产权调换，是指被拆迁人以被拆迁房屋与拆迁人所有的屋进行产权调换。时，原产权人去世的情况不同，登记机关在为其办理权属登记时的处理方法也不同。原房屋所有权人在实施拆迁前已死亡的，因所有权的权利主体灭失，所有权也不复存在。按规定，继承从被继承人死亡时开始，此时应先由继承人办理拆迁房屋的继承手续，然后由继承人与拆迁单位签订房屋产权调换协议，再办理权属登记手续。如果拆迁房屋所有权人在实施拆迁时尚未死亡，而是在签订了产权调换协议以后死亡的 ，处理方式则不同，虽然双方签订了协议，协议也真实有效，但因调换房屋尚未取得物权，其效力也只是一种&债&的效力。 拆迁当事人签订的补偿协议产生的债权，也是财产权的一种，同样可以作为继承的标的物。因此，可由原房屋所有权人的合法继承人凭继承公证书和等要件申请办理房屋权属登记。
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[上海法院指导]关于公房出售纠纷的调解处理指导
16:01:00 | By: 张莉律师 ]
上海法院关于公房出售纠纷的调解处理指导手册
以下摘自上海二中院与上海律协编著的《社区常见法律纠纷调处手册》
　　&（一）公房出售纠纷概述　　公房出售纠纷也称公房买卖纠纷，是指公房承租人、同住人向房管部门购买目前居住的公有住房产权的行为。进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率，是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。1994年5月，上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》，这两个规定俗称九四方案，上海的售后公房政策由此启动。在公房出售纠纷中，尤以涉及九四方案的纠纷最为突出。因该方案规定房地产权证上只能设定一个人为产权人，由家庭成员协商将某位成员的名字登记在产权证上，以至于埋下隐患。之后，由于涉及售后公房的纠纷日益增多，经多部门协调后达成一致意见：凡是按照九四方案购买的公房，虽然房地产权证上只登记为一人，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果主张房屋共有的，应当认定为共有。1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。　　当前，公房出售纠纷主要有两类，一类是原公房的相关人员要求确认房屋产权共有的纠纷，另一类则是原公房的同住人要求确认公房出售合同无效纠纷。对要求确认房屋产权共有的，一般均为按九四方案购房、产权证登记在一人名下的情况。对此，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的成年同住人及具有购房资格的出租人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有；对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。对要求确认公房出售合同无效的，应着重审查要求确认无效的人在购房当时是否具有购房资格、家庭协议书（或称成年同住人意见征求表）的签名是否本人所签、对购买公房是否同意或追认等，以准确判断公房出售合同的效力。
　　（二）公房出售纠纷调解处理的原则和方法　　1．注重考察纠纷的时间节点　　根据九四方案的规定，承租人购买公有住房，如承租户内有多人的，应协商确定购房人。对于按九四方案购房数年后，有关人员认为其具备主张产权共有条件并要求确认其共有产权时，调解人员应查明主张产权共有条件的人知道或应当知道其权利被侵害的具体时间点。如果调解前双方从未发生争议的，则其主张共有权利一般应予以保护；如果调解之前双方已发生争议的，则从上次发生争议之日起2年内，其权利仍然可得到保护，超过2年的，则其权利难以得到保护。此外，对于登记权利人死亡后，具备主张产权共有条件的人主张产权的，应在知道或应当知道登记权利人死亡之日起2年内提出。　　2．售后公房转让后，原同住人的权利保护　　根据我国法律规定，不动产上的权利以登记为公示要件，买受人并没有义务查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，买受人与登记的房屋所有权人达成售后公房买卖协议，又无违反国家禁止性法律法规情况的，其他未经登记的原同住人要求确认买卖协议无效，一般较难获得支持。但也要看到，原同住人的权益如果不能获得保护，将引发新的矛盾。故在此类纠纷的调解中，应向房屋出售人指出，虽然其已将房屋出售，但仍有义务保障原同住人的居住权益，如其未履行上述义务，应承担相应责任。　　3．查明购房款、折抵职级或工龄的原始情况　　九四方案中，购买公有住房不是只有使用货币一种方式，还可以用职级、工龄来折抵，因此在调解中应认真调查购房款、折抵职级或折抵工龄的原始情况。有时候有这样的情况：在购买公房时，由子女中的一人或数人出资，但为了购房时尽量少支付货币，往往以老人的名义购房，即用老人的工龄或职级来折抵购房款，产权人也登记为老人。一旦该情况发生变化，如老年人预先以遗嘱的方式处分房屋或发生继承，往往会造成纠纷。对于这种情况，应将上述情况调查清楚，不能仅根据房地产权证上的名字来设计调解方案。
　　（三）有关公房出售纠纷的法律规定
关于出售公有住房的暂行办法（1993年12月25日上海市人民政府发布并施行）略
关于出售公有住房的实施细则（1994年6月15日上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局发布并施行）
上海市《关于出售公有住房的实施细则》有关政策的补充通知（1994年11月22日上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局发布）
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Re:[上海法院指导]关于公房出售纠纷的调解处理指导
[ <span id="t_11-9-3 15:35:00 | By: <span id="n_ask网友(游客) ]
我是按94方案的受害者，当时我们一家四口，一个老的，一个小的，夫妻俩，孩子没有户口老人是承租人，当时一制同意产权归儿子，产权归一人，夫妻离婚又不能分割，只能谁带孩子谁得房归孩子一份。去年孩子已加到产证上了，现在老人也要有房产权的二分之一，这能成立吗。
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房子产权人已过世，房产如何公证？
问题来自：上海
| 提问时间： 21:03
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先到当地出所把拿到，再去到处办理公正，把第一名字写上去。大概是评（可以做低）的千分之五的费用，大概一个星期就可以出来了。接下来就带好资料可以了。
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做遗产公正，带好户口本，身份证，
你好，这个问题应该不难，把继承人和被继承人的全部相关资料带到公证处就知道如何办理了，谢谢
像这样的情况是要及时办理过户的.1.首先去派出所办理死亡证明,第一继承人要写一个书面的放弃遗产的证明，然后去公证处做公证,这个公证是证明你有继承的权利,其他人是没有的.2.凭死亡证明,产权证,公证书,和你的身份证去房管局办理过户手续,只需要花80元的工本费,不需要花其他的钱,楼上的回答是指房屋买卖是所产生的费用,正常的继承是不产生这么多的费用的.
先到公证处办理继承及弃权公证，再到交易所做变更产权证
先到当地派出所把死亡证明拿到，再去到公证处办理公正，把第一继承名字写上去。大概是评估价（可以做低）的千分之五的费用，大概一个星期就可以出来了。接下来就带好资料可以过户了。
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