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各地政府探索征地拆迁补偿机制：三种长效模式
　　河北邯郸的“长期生活补贴”模式，补贴标准就高不就低，并且可由子孙世代继承享有。 　　我国城镇化建设目前面临的最棘手问题，即是因为拆迁征地的补偿导致的冲突。过去那种简单的完全货币补偿或者房产置换的模式起不到长效作用，满足不了被征地农民的多种发展需求，容易导致他们后续生活失去保障等社会问题。　　从法理上看，造成这种局面有其必然性，原因在于我国还没有一部专门的拆迁法来保障被拆迁者的利益。　　此前，《城市房屋拆迁管理条例》因其相关内容与物权法抵牾而导致非议，并最终在2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》通过后被废止。 　　按照物权法的规定，只有“为了公共利益的需要”才能征收土地与不动产。地方政府并不希望严格限定“公共利益”，因为目前多数拆迁征地行为都属于商业性质。利益博弈导致拆迁法难以出台。　　另一方面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中诸如“公平补偿”的表述过于笼统，容易留下暗箱操作空间。尽管第十九条规定补偿“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，但由于开发商往往极力压缩补偿标准并将之转嫁到房价中，因而被拆迁户往往不同意搬迁甚至宁愿做“钉子户”。　　显然，这并不是新型城镇化的发展道路。新型城镇化，就是不但要保障农民的土地权益，还要让农民享受到城市发展的成果。　　所幸各地政府在探索征地拆迁的补偿机制时，也涌现出了一些较好的做法，大致可以归结为以下三种模式：　　广东“货币补偿与留地安置并行”模式，在给予了较高货币补偿的同时采用留地安置办法，保障失地农民的基本生活。以潮州市为例，被征地单位除了得到按征地前三年平均年产值的23倍补偿之外，还可按被征地面积13%~15%的比例申请划留集体建设用地，用于发展第二、三产业。　　海南三亚、陵水的“主动拆迁与留物业安置”模式。政府在对被征地进行市场评估后，将征地补偿总费用和工作经费“打包”给村委会，由其成立股份制公司实行拆迁。公司在按照法定标准给予村民拆迁补偿后，结余费用由全体村民共享。同时借力海南大力发展旅游业的东风，按照征地总面积的8%给村委会优先安排留用地，扶持发展特色商业。　　河北邯郸经济开发区的“长期生活补贴”即“吨粮田”模式。被征地农民在得到国家规定的各项补偿及福利的基础上，每年还可以获得每亩两季粮食总产量1吨的实物或者等额经济补贴。补贴标准就高不就低，并且可由子孙世代继承享有。同时，积极为托管农村发展村集体经济项目，增加村集体的固定财政性收入。通过构建完善的农村社会保障体系，实现学有优教、病有良医、劳有多得、老有善养，确保让老百姓充分享受城镇化发展成果。　　以上三种模式，使得参与各方都受益。首先，政府不再是征地拆迁的主体，而仅仅以“裁判员”身份进行监督，有效化解了拆迁过程中可能产生的矛盾，增进了社会和谐。其次，发展了村办企业，壮大了集体经济，引导老百姓走上共同富裕的道路。最后，不但让失地农民享受到实惠，还解决了就业问题，一举多得。　　不难看出，这也是各地政府以民为本、因地制宜的创举。如果说广东模式得益于经济发展的优势，海南模式着眼于建设国际旅游岛的商机，那么，河北邯郸“吨粮田”模式就抓住了“民以食为天”的心理，解决了被征地农民的后顾之忧，也更符合目前国内大多数农村的发展现状，可以说是一种创新。相信这对各地政府妥善解决拆迁征地难题提供了有益的借鉴。　风焰&搜狐焦点携手军安绿色家园 推出独家团购78折优惠　　搜狐焦点新一季团购活动重磅出击，携手松北军安绿色家园，3980元/平起价，现房在售，即买即住。军安绿色家园推出旗下所有产品参与团购，多层、高层、别墅、商铺、产权车位等，均享受全款78折，贷款8折的优惠，团购活动截止时间为5月31日，报名从速，过时不侯。&楼盘详情咨询：转13415；团购报名咨询：。军安绿色家园团购报名1、姓名&&*(必填项)姓名&&&&2、联系方式&&*(必填项)联系方式&&&&3、所在区域&&*(必填项)所在区域&&&&4、意向户型区间&&*(必填项)意向户型区间&&&&5、您的付款方式&&*(必填项)A.全款&&&&B.商业贷款&&&&C.公积金贷款&&&&D.混合贷款&&&&
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日17时38分
新华网(广州)
哈尔滨:26人因征地拆迁违纪违法被移交司法机关
　　新华网哈尔滨5月23日电(记者高增双)记者日前从哈尔滨市纪委获悉,年初以来,哈尔滨市纪委协调组织各相关部门合力查处了一批征地拆迁中的违纪违法问题,目前已移交司法机关查处人员26人,其中刑事拘留13人,批捕3人,起诉6人,已判刑4人。
　　据介绍,全市共受理群众举报问题70件,查处假证案345件,涉及房屋面积15329平方米。拆除违章建筑1968处,面积24.9万平方米;大棚和耕地附着物涉及土地面积51500平方米,为国家避免和挽回经济损失6565万余元。
　　在组织推进查处工作中,哈尔滨市各区和相关部门密切合作,对发现问题及时调查,严肃处理:平房区组成专案组,对平新镇11户农民抢栽树苗骗取国家补偿款200余万元案件进行了查处,查处涉案人员16人,有3名涉案人员已被起诉到法院,批捕3人,刑事拘留10人;道外区对哈东小区、江堤小区拆迁补偿中存在问题进行了调查处理,排查假房证51本、假审批手续256件,公安部门已对造假人员进行立案,对涉案造假人员进行了抓捕,收缴和冻结了部分造假涉案资金和安置房屋。
　　据悉,哈尔滨市将进一步规范拆迁行为,严肃法纪,坚持预防在先,加强对工作人员的思想教育,坚持原则,严格自律,廉政勤政,防止工程搞上去,干部倒下来,并加强拆迁工作的管理和监督,建立健全并严格执行相关工作规范、工作程序和政务公开等工作制度,严格规范工作人员、拆迁工作和各类拆迁中介组织的行为。对在棚改拆迁中以权谋私、搞权钱交易,推诿扯皮、失职渎职的将坚决查处,决不姑息;对不适合从事拆迁的市场中介组织将坚决清出市场,并要根据情况追究有关领导的责任。与此同时,保障困难群众得到妥善安置,使百姓“住有所居”,切实维护被拆迁群众的合法利益。
　　(本文来源：新华网 )
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如何确定合理的征地价格? 农村土地问题系列谈
　　尽管价格决定是一个复杂的问题，但英国政府认为其基本精神应该是这样的：征购价格应该是所有者（或求得补偿者）得到一个货币量，这个货币量对于所有者来说，就好像征购没有发生一样。
　　现行征地制度为什么不合理
　　按照保守的数字（官方统计），仅1987年到2001年，全国非农建设占用耕地3300多万亩。改革开放以来，实际的耕地征用应该大大超过这个数字。如果每亩地的最终使用价格为10万，总地价当在3万亿以上。事实上，在几年前，我国有的中西部地区的每亩耕地在转为非农用地时，最终使用价格也已经到了10万元以上，更不用说东部发达地区高得令人咋舌的价格了。这部分收入，农民得到了多少？
　　《土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费用为该土地征用前3年平均产值的6至10倍，安置费为4至6倍。从一些典型调查看，发达地区农民得到的收入，每亩在1万元以内；中西部地区农民得到的更少。按照这个比较，说近十多年通过征地环节，使农民的收入流失3万亿以上，农民留在手上的只是一个零头，并不夸张。
　　现行法律规定的不合理性是显而易见的。如果只是农业用地的所有权转移，地价作为年收益的6至10倍是合理的。但是，如果耕地转为非农用地，农民的土地被占用以后成为无地农民，那么，这个价格就不公道了。主要理由是两个：
　　第一，虽然现行价格可能反映了农民丧失土地以后的农业经营损失，但不能反映农民的实际损失。农民丧失土地以后，不得不进入城市，生活的风险大大增加，消费成本（劳动力再生产成本）显著提高，土地的社会保障作用不再存在，成为下不如农民，上更不如城市居民的赤贫阶层。因此，不能按照农业耕地的“影子价格”来给农民补偿损失。
　　第二，土地在转为非农用地以后，会产生巨大的级差收益，这个级差收益是土地所有权的收益，其中农民应该得到合理的部分。
　　此外，土地征用的程序也不合理。我们目前的做法是，土地征用是政府行为。土地一经征用，即变为国家的土地，然后由国家将它划拨或出售给土地的开发商或使用者。农民与土地的最终使用者之间没有直接的交易。这种做法使得农民以及他们所组成的“集体”不能与土地的最终使用者直接进行交易，便一开始就剥夺了农民的交易权，使交易有了不公正的性质。合理的做法，应该是让农民与土地的最终使用者直接进行交易，政府或土地管理机构只是作为中间人。这个程序不改，农民的合法权益是无法得到保障的。
　　苏格兰的土地改革经验与启示
　　市场经济国家在农民土地征用上有一套成熟的做法，很值得我们借鉴。这里介绍笔者研究过的苏格兰的具体做法。
　　（一）关于强制购买
　　为了公益事业，政府难免要征用土地；如果土地所有者不愿意出售土地，就不免发生“强制”征用的做法。但事实上，政府的强制购买是很少的。强制购买在法律上也有严格规定。
　　从程序上看，要实现强制购买，必须有下面几个步骤：第一，特别授权的土地征用局要起草发布强制购买通知，通知必须描述所购买的地产情况。第二步，在地方报纸上连续两周发布广告，将购买信息送达有关方面。第三，要将购买通知递交国务大臣确认。第四，在国务大臣收到文件以后，要征询反对意见；如果反对意见很广泛，国务大臣还要举行公开听证会。在这些工作的基础上，国务大臣做出决定。第五，土地征用局再行发布强制购买的决定。
　　要注意，如果任何人认为这个购买使自己的利益受到伤害，他都可以在6周之内采取法律行动即向苏格兰土地法庭提出诉讼。
　　（二）关于土地购买价格
　　尽管价格决定是一个复杂的问题，但英国政府认为其基本精神应该是这样的：征购价格应该是所有者（或求得补偿者）得到一个货币量，这个货币量对于所有者来说，就好像征购没有发生一样。换句话说，征购行为对土地的当事人的利益获取不应该发生影响。
　　为了在理论上说清楚这个道理，英国法学家使用了一个概念，叫做“无计划世界”。这是一个虚构的世界，在这个世界里，土地征用局没有发布过土地征用通知，有关土地的发展计划没有发生，甚至没有提出。这个设想的根据很清楚，因为这些“计划”行动会影响到土地的价值。这样，土地价格决定的基本精神就清楚了，就是说，土地价格的决定应该以“无计划世界”为基本前提。
　　价格决定具体考虑以下几个方面的因素：
　　（1）市场价值规则
　　运用这个规则具体考虑这样几个原则：1）对强制征用不进行额外补贴。2）在决定价格时，设想被征购土地在公开市场上自愿出卖时可能获得的收益，这是定价基本准则。3）不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。4）如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形，由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。5）在特别情形下，土地法庭会不考虑市场价格，而考虑一个“重置等价”。例如，一座教堂，如果按市场价出售，所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。这个时候，土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。6）考虑打搅补偿。
　　（2）合法的计划
　　假设土地的市场价格只反映其当下用途的市场价格，但它还可能有潜在的发展价值，例如，某一天农场主有可能在将土地卖给房地产商而获得更高的价格。在这里，有的发展计划还是要考虑的。一块地方，已经被政府规划为住宅发展区，那么，土地所有者在公开市场上出售土地时，政府的规划就是影响因素，出售土地的收益必然包括这个因素。所以，这种合理的计划假设应该对征购价格发生影响。
　　（3）增值或贬值的后果
　　正在执行的计划可能使得所征购的土地的价值发生增值或贬值，但这种因素不应该在征购价格中予以考虑。英国的法律对此有明确规定。举一个例子，在北京CBD周边有一块农业土地，政府在CBD计划之下需要征用这块土地。如果没有这个计划，这块土地按照市场价格可以出售到100万，有了这个计划以后可以卖到600万，那么，政府只按照100万的价格购买这块土地。请注意，这100万元的价格仍可能大大高于农用土地的价格，只是小于政府计划影响之下的新价格。
　　（4）外部有害影响
　　一整块土地，如果只征用了一部分，而征用的结果给其余土地的价值造成了损害，那么，土地征用价格应该包含对这种损害的补偿。如果征用了一部分土地，剩下的那部分土地因此变得毫无用处，那么，所有者也可以提出补偿要求，土地法庭应该做出裁决；如果理由可靠，补偿就应该确认。
　　我相信，如果按照上述苏格兰的做法来作为中国土地征用的基本原则，中国农民的权益将会获得很大保障。
　　（作者系中国社科院农村发展研究所研究员。本系列之一见本报12月4日本版）
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哈东新城商务区征地过半 切实地保障群众利益
　　哈尔滨新闻网讯（周超 记者 黄磊）截至昨天，在哈东新城商务区建设中，已有591户居民签订房屋征收协议，90户签订土地征用协议，分别占征收征用户数的55%和75%。　　据了解，今年是哈东新城建设起步之年，按照哈东新城建设实施方案，宾县组成“哈东新城指挥部”，在全县抽调180名骨干，从3月1日至4月10日，全面开展宾西镇重点区域房屋征收和土地征用工作。房屋征收共涉及征收户1085户，总面积172459平方米；土地征用面积320亩，涉及120户。　　据介绍，为使房屋征收和土地征用工作顺利进行，宾县有关部门把群众利益摆在首位，在征收（用）补偿上最大限度地向群众倾斜，参照国家标准及各地做法，制定了详细的补偿、保障及奖励政策。如房屋征收，哈东新城以最高1∶1.2的比例进行房屋置换，加上地面附着物，置换比例均在1∶1.3至1：1.5之间。对于失地农民，除进行土地补偿外，一律由政府纳入劳动保险范畴。此外，房屋被征收农民与城镇低保户、残疾人家庭一样，还额外享受1万-2万元生产生活补助及3年免物业费、取暖费等优惠待遇。
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