空间创新百日翻译计划——联合办公之六

2017清迈联合办公峰会发言稿

如火如荼的联合办公空间都有什么到底商业前景在哪里 为什么60%的涳间都不挣钱？为什么风险投资和规模经济法则在这个领域无效联合办公的出路到底在哪里？

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译者：北京交通大学张玉

2017清迈联合办公峰会发言稿

因为这是一個很有影响力的联合办公空间都有什么会议，我在过去的几年里也参加过很多联合办公空间都有什么会议我想要分析那些联合办公空间嘟有什么的商业性，看看这究竟是怎么一回事所以我在我的商学院课堂上做了一些案例研究。这样的会议大多数都是关于“建立生态系統”和更多数不尽的模糊问题的但如果你不赚钱，那又有什么关系呢没多大关系。以下是我演讲稿这与我的一篇文章---《远程工作分析》之间有一点关联，我也从经济学的角度分析了那篇文章也许这对于一系列文章来说是一个好主意。

请注意：这是从像我这样未来的遠程工作者/数据游民的视角来看而不是从一位在波士顿联合办公空间都有什么工作的波士顿自由职业者的视角来看的。我相信未来是分散在世界各地的远程工作者的而不是来自波士顿、住在波士顿、在波士顿的联合办公空间都有什么工作的人的。但没关系我们继续吧。

这是我在“互联网工作者的城市排名”名单上的“旅游”概况在过去的几年里，我到过在世界各地并在从南美洲到东亚的数十个联匼办公空间都有什么工作过。

现在让我们来谈谈你做了什么！你是联合办公空间都有什么的主人

对于联合办公空间都有什么我是又爱又恨。

在你到达这儿的前几天你实际上已经完成了工作。然后你不可避免地遇到一些人（这很好）但后来这里变成了一个社交的自助餐廳。这里都是那些含糊不清的和小孩子般的闲聊实际上你做不了任何事情了。

然后你会听到那些胡说八道的创业活动、创业训练、不会被发布的“孵化器”、人们谈论协作和建立工作关系网你真的什么都做不了了。

但另一方面这也很棒这些空间是使你感受到社区氛围嘚地方，你能在那里交到朋友（有时是爱人！）

对于游民来说，联合办公空间都有什么就像是在国外的珠峰基地当你到达那里，它们會让你感到自己安然无恙它们确实有这作用。

但是联合办公空间都有什么是一桩好生意吗没有人想告诉我……

我对商业模式和经济学挺感兴趣，我研究过它们因此，当我遇到企业家时我会询问他们关于收入、利润、客户、企业的问题。我曾去问过联合办公空间都有什么的所有者一些问题无论你去的是哪里的联合办公空间都有什么，其所有者的回答总是模糊不清“是的，我们正在创造一个生态系統和一个社区”好吧，那是什么意思你赚了多少钱？利润是多少

这是一桩好生意吗？是或不是？

由于没有人想告诉我回答我自巳上谷歌搜索了一下。

实际上60%的联合办公空间都有什么是亏损的

一个普通的空间有100个成员。假设他们每月支付50到150美元每月平均支付100美え。所以现在我们赚了10000美元租金怎么样？好几千我们假设是3000美元。那么员工工资呢3人* 1500美元，那是4500美元现在已经是7500美元了。好的峩们还剩2500美元。现在拿走1500美元的税我们赚了大概1000美元的纯利润。那是收入的10%

如果你有250个成员怎么办？那是25000美元/月的收入这好多了。泹是现在我们需要一个更大的有着更高租金的房子假设租金是7500美元。我们还有17500美元现在我们需要2.5倍的员工，8人×1500美元就是12000美元。我們还有4500美元拿走税，剩下2500美元的利润利润更多，但又是微不足道的收入的10%

这些数字具有猜测性，很可能不符实际但大多数数据都昰相同的。联合办公空间都有什么利润很紧

还有许多不同类型的企业。

高利润低业务量的企业：做一个Gucci包大概要花30美元。但是你卖3000美え所以赚了2970美元。这是一个巨大的利润空间不过业务量很小。只有少数人买得起但这很好，因为当他们卖掉一个包时就有一大笔钱如果你每天卖100个包，你就可以赚300000美元

低利润，高业务量的企业：从曼谷飞到清迈要花30美元亚洲航空公司以31美元的价格卖给你这架飞機。所以他们赚了1美元利润微乎其微。但是如果你每天飞行1000次每次有300个乘客。这是美元= 300000美元/天的利润

所以，古琦每天有100个客户亚航每天有300000个客户，但他们一样盈利！这是利润率与业务量的较量没有一个比另一个更好。这就是经济学

你们的企业是低利润低业务量嘚

现在让我们谈谈你的企业。你的企业是一个联合办公空间都有什么你的生意糟透了。你的企业是低利润低业务量的。你没有很多客戶也许每月只有250个。你的定价很低也许每月200美元。你可以将业务量扩展到更多但是你得和很多其他人竞争。

事情到这里并没有结束

还有些什么呢？从经济学角度看联合办公空间都有什么的准入门槛很低。这意味着租到一个空间是相对容易的搬一些家具进去，把咜称为一个联合办公空间都有什么并让人们进去这也意味着人们与你竞争是相对容易的。相比之下一个具有高准入门槛的行业将是化笁工程。你需要一个（昂贵的）化工厂（很难得到和需要支付高薪的）顶尖人才的员工等等。联合办公空间都有什么与之相反

联合办公空间都有什么还是低分化的。这意味着大部分联合办公空间都有什么看上去和体验起来是一样的你很难将自己的企业与其他的区分开來，至少现在没有人能够做到这一点低分化意味着人们可以很容易地复制你正在做的事情。

有一种叫做规模经济的东西这意味着，如果你生产大量的产品或服务它就会变得更便宜，因为你可以不断重复用设备每次都做同样的事情并使它变便宜。这是福特在二十世纪初制造T-Ford汽车工厂时提出的想法这是模块化的，所以它变得便宜了每辆车都是一样的。这不是惯例因为惯例会使花费变得很高。

平面設计师的工作没有规模经济如果他们有1个客户，则需要1个小时如果他们有10个客户，则需要10个小时

亚洲航空具有规模经济。如果他们囿1个人坐飞机价格会是昂贵的。如果有30万人乘坐飞机那么就会变得便宜，因为他们可以复制产品体验并使其模块化

甚至是Gucci也有规模經济。他们每次都是卖一样的包所以他们生产的越多，产品就越便宜

现在让我们来谈谈你。联合办公空间都有什么并没有真正的规模經济除非你使你的员工自动化，否则你将不得不雇用双倍的员工数来招待加倍的客户你需要为可能加倍的客户付双倍的房租。当然洳果使用相同的方法去经营其他100个联合办公空间都有什么，那么相同工序的使用会带来一些规模经济但你怎么会考虑再去开100个这样低利潤的空间呢？你不会这样做的

这对你来说意味着什么？

经济理论指出你可以：

联合办公不是一桩好生意，它不会让你变得富有更糟嘚是它可能使你的成本比收入更高。

但是……你是一个联合办公空间都有什么的所有者经营一家空间是一场奇妙的旅行。你见过这么多酷的人你在你的空间里建立起了一个社区。你会觉得你在帮助你城市里的人

你会有这样的感觉的。你的工作是必不可少的我喜爱联匼办公空间都有什么，它们是十分有必要的

因为如果没有联合办公空间都有什么，我们会像这样工作不然就是被困在家中。联合办公涳间都有什么具有给予公众好处的功能

那么我们该怎样调整联合办公空间都有什么的经济状况呢？

如果我们不解决经济问题在同一个城市开了许多联合办公空间都有什么或是市场饱和时，我们的空间就会变得不景气或者再次破产我们并不希望这样，所以让我们来看看洳何着手

从经济学角度来看，这里有一些选择：

获得VC资金收入不再重要（但增长很重要）

不再盈利，利润不再重要（但补贴很重要）

苐一个选择是飞往旧金山与这个白人老富翁交谈。

你和他握手他将给你7亿5千万美元让你在全世界建立起联合办公空间都有什么的网络。

你的空间将看起来比大多数其他的好：

问题是你能去多久因为你没有赚到钱（税后）。你现在在烧掉别人的钱：

那个有钱的老白人会茬你的脖子上呼吸以便每周增长更多，更快更多的空间。

你可以这样做几年直到钱用完了，你耗尽了精力你的生意也停止了增长。这并不是一个可扩展到风险投资的企业这是一个低壁垒、低利润、低分化、高竞争的企业，除非VC资助的联合办公空间都有什么可以找絀改变这一点的方法否则它们会被破坏，并且很快消失

第二个选择是不再盈利。联合办公空间都有什么可以被认为和图书馆、街道、蕗灯和公共交通一样是为公共利益服务的。

我来自荷兰的一个叫奈梅亨的小镇它遇到了2017年一个小镇会遇到的所有典型问题。因为网上購物取代了传统商店传统商店都破产了，小镇的中心荒凉无人留下的是Zara和H&M这样的国际服装品牌巨头，还有一些老式的嬉皮士咖啡店

這些空地可以被市政府买走，不用花费多少就能变成简易的市民联合办公空间都有什么现在这样就有点像图书馆了。

这具有巨大的经济效益想象一下，来自小镇的人可以为一家远在阿姆斯特丹或伦敦或旧金山的大公司工作他们不必住在那里，但他们可以为其工作并得箌不错的报酬在他们的工作结束后，他们离开小镇的城市联合办公空间都有什么去自动取款机拿出他们的薪水到餐馆、咖啡厅和电影院消费。

这就意味着小城镇的经济再次繁荣而大城市可以继续推动大公司的发展。这样财富就会不断涌流

因此，城市建立联合办公空間都有什么的经济效益比成本要高得多

第三个选择是简单地让联合办公空间都有什么成为高利润的业务。有两种方法可以做到这一点

伱可以用高利润的补充服务来（一同）推销你的低利润产品。你可能已经这么做了

你的联合办公空间都有什么里可能有一家咖啡吧。

也許人们还能在这吃午饭

你也许会为顾客提供收取信件或包裹的服务。

有些空间还提供签证服务例如，会员可以延长他们的旅游签证时間或安排商务签证和工作许可

一些更专业的空间甚至会提供内部律师的服务。

        很多会员会要求提供当地私人助理的服务这是我没看到嘚。想想在这里所有员工都能为你的生意或找公寓等事情提供帮助（特别是你不是本地人时）。

大多数自由职业者（和数据游民）的问題是他们消费较少这是有充分理由的：他们不喜欢花很多钱，因为他们通常也不赚很多钱！大多数“游民”的年收入不到12000美元让他们茬你的（互补）产品和服务上花很多钱只会让他们离开。

但是如果你能争取到消费更高的顾客呢

有些人认为联合办公空间都有什么不太恏来进行调整。

这是开发了WordPress平台的公司它叫做Automattic，拥有500名员工是当今世界上最大的百分百远程控制公司。

但就像任何一家远程控制公司┅样有时还是在现实生活见面工作更好。这就是为什么Automattic定期组织团队“撤退”的原因产品团队常常聚在一起，并且整个公司每年会在卋界上的某个地方聚在一起一次这是一家对这种员工活动有着巨额预算的公司。他们需要的只是有人（你）来找他们告诉他们你的联匼办公空间都有什么可以容纳他们的产品团队。让他们在你的联合办公空间都有什么租一个月的房间为他们提供住宿服务，当他们不工莋的时候组织旅游和活动你可以对这一切收取很高的费用。这是一个大公司如果你为他们解决问题，他们很乐意付钱

未来只会有更哆的远程控制公司。他们会喜欢你帮助他们让他们的团队更容易在世界上的某个地方相遇不管你怎么称呼它（比如称其为“撤退”），咜解决了他们的问题

像这样的远程控制公司将花费100000美元来发工资，其中的一部分可以用作像这样的“撤退”

500人的公司是很大的，但是Facebook囿15000名员工Goole有75000名员工，苹果有115000名员工那便是很巨大了。这些公司也由产品团队组成你也可以像对Automattic一样对他们做同样的事情。他们也将樾来越多地接受远程控制工作你可以让他们在你的联合办公空间都有什么附近建立（永久的）卫星办公室。同样的你的空间可以容纳怹们的团队——你知道空间的面积多大。Goole将在5年内建立一个巴厘的远程校园你可以去帮助他们。远程工作（以及在热带地区工作）是现茬和将来大型科技公司会雇用顶尖人才来完成的一项额外工作你是通过给他们服务来帮助设立远程工作地这方面的专家，你可以把这种垺务卖给那些科技公司

科技公司每年为他们的顶尖人才支付150000到400000美元。同样的这些预算的一部分可以给你，那真是一大笔钱

科技公司楿对较少，但是有很多传统的大公司正在努力留住人才

他们知道在自己的公司工作是很枯燥的。

他们希望看到更多这样的场景：

你有能仂帮助他们做到这一点联系这些公司并建议他们在你的空间工作2个星期或一个月。你可以向他们收取较高的费用他们会喜欢这样的工莋方式的，你也会赚大钱的

你刚从那些不花钱的每年薪水12000美元的数据游民那里走出来，还没有去选择每年薪水400000美元的科技公司员工作为顧客去邀请更赚钱的对象来吧。

作为一个联合办公空间都有什么想要生存下来的第四个选择是垂直整合

现在你为客户提供一项服务：聯合办公。垂直整合意味着你可以看到顾客购买的与你有关系的产品或服务

你的客户在一天内做什么？让我们看看

如果你有一个联合辦公空间都有什么，你可能只在一两天中赚钱如果在你的空间有咖啡吧或午餐厅，他们工作之余也许会在咖啡和午餐上消费较多这里鈳能有更多的潜在的顾客。因为客户的每一天消费都意味着你可以从中盈利10%到30%

垂直整合在现实生活中是怎样的？

我在今年的早些时候去叻东京住在一家叫Green Plaza Capsule Hotel的酒店里，这是一座七层的大楼：

我去那儿睡了一觉一楼都是可以谁在里面的“太空舱”：

但后来我勘察一番，发現不只有这些我走了上去发现了有一层是做spa的，

我继续向上走对大楼进行了进一步的探索，下一层全是推拿店：

做完推拿之后我又仩了一层，这是有从寿司到拉面的你能想象的所有日本料理的用餐层：

最后一层是一个休息区这里有一个小型商务中心，里面有办公桌囷传真机这有点像一个联合办公空间都有什么。是的它是有wifi的

这座大楼有着一切能够继续经营下去的条件，我在这里住了三天

我刚剛走进了一个可能是未来生活原型的地方——这是有多功能居住条件的一座楼房或一个小区域。我不是说未来一定是这样好的但这种演變趋势是不可避免的。在东京出现这种情况的原因是非常不好的：工薪阶层工作太辛苦以至于他们没有时间回到家人身边所以他们只好留在城里，睡在这些大楼里

但是如果我们能从中得到好结果呢？如果你想集中精力把事情做好可以在这些大楼里呆一会儿。你所有的需要都在几十米的区域内得到解决

这个案例是垂直整合的一个缩影，你使客户的每一项需求得到满足你从每一笔交易获得百分比的盈利。即使利润率仍然很低（10%）你现在可以和一个客户进行更多的交易。不只是提供联合办公空间都有什么还有睡觉、早饭、午饭、晚飯、spa、推拿、休闲等等服务。现在你有了一门很赚钱的生意

一个有250名成员每月花费100美元的联合办公空间都有什么每月可以赚取25000美元。像這样的有250名成员每月花费1000美元（它占据了他们的大部分开支）的垂直整合的大楼每月可以赚取25000美元（或者更多）即使利润率保持在10%也意菋着一个联合办公空间都有什么每月可以赚取2500美元的利润，而像这样的拥有同样数量客户的大楼每月可以赚取25000美元的利润很多这样的大樓可以自动化管理（日本的管理已经很标准了）。

有很多方法可以让联合办公空间都有什么在经济上可行对我而言，最有希望的做法是進行垂直整合吸引更多高消费的企业的客户，并为你的联合办公空间都有什么提供更多的补充服务

我们需要联合办公空间都有什么存茬，但我们也需要它们随着时间和市场需求而发展如果你只是维持着现在的联合办公服务，你的未来很可能是黯淡的现在的服务还不夠，所以要做一些实验尝试一些新事物。

我遇到过一些联合办公空间都有什么的所有者他们正在考虑建立联合办公社，甚至是建一个聯合办公岛屿这听起来确实很有趣。随着整个新一代的远程控制工作的发展联合办公空间都有什么对人们来说是一个巨大的市场。普通城市可能不再是他们工作的最好地点他们会想要把事情办好，并且优化他们的时间利用你需要迎合他们的需求。

P.S.我刚写了一本关于洎己如何一步步创业的书（书名Make）如果你愿意了解我的活动和体验，可以关注我在Instagram和Twitter上的账号我不使用电子邮件，所以请用twitter把你的问題发给我如果你喜欢我正在做的事，请考虑在Patreon上赞赏支持我

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空间创新“百日翻译计划”由北京茭通大学唐永忠教授、张育南教授和昊点地产研究院共同发起，致力于将空间创新知识以简明生动有趣的形式传播给实业和学术界的创业鍺、实践者、政策制定者和学者们2018年5月开始，我们以主题系列文章的形式在本微信公众号发布近百篇国外空间创新的经典案例和前沿攵章。

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“过去可能发生的和已经存在的都指向一个始终。足音在记忆中回响沿着我们不曾走过的那条甬道，通往我们从未打开的那扇门”

设计研究的是人与空间的关系，泹空间的时间性也同样值得关注当人与人的关系趋于疏离而缺少安全感，过去的记忆线索就成为了潜在的情感共鸣触发器

对于在都市咑拼的职场人，校园是人生路上走过的重要一站无数次交叠编织过一个个“美好”，关于未来关于希望，也关于遗憾和错过都化为圊春的记忆和人文的情怀。

芳华的年纪知己为伴，窗外……只消闭上眼睛那幅画面便携带着青春独有的穿透力渗入脑海，熟悉得就如茬刚刚醒来的梦中

西堤红山联合办公项目位于北京西城区，由深圳千寻进行软装设计设计思路来源于充满青春与梦想的校园时代，针對80,90后的感受视角让使用者基于空间材质、光影、感知的情境演绎而化身为“时光旅人”。

情怀是每一个人心中的悸动把记忆里的感触設计在“时光旅人”的场景中，当踏上这所空间里的长廊视线所观的任何一个角落，都将勾勒出你曾青春洋溢的过往和现在阳光普照嘚当下。

过去、现在、未来每个时期都有着不同的心境，带着憧憬找寻如星辰一般的人生“时光旅人”将会是在漫长的旅途中，让人沉迷的一道光

共享式的办公空间将以自己的方式呈现出城市文化脉络的过去、现在和未来。新的空间传递出浓厚的时光底蕴并巧妙结匼充满青春活力的设计和搭配，将这里打造成面向未来世界的门户

复式的设计，如演出的戏剧一出方罢那方又起。这里让人感觉有趣嘚的地方对于将发生的事情，旁观者没有感觉它仅仅是对象物与主体两者间的“私事”。

稚真之气尚未经历沧桑心智的羽翼却已渐豐，向上的生命力在这别具一格的设计里悄然绽放当漫步在犹如时光隧道一样的长廊时，仿佛时间倒流梦醒在刚踏入校园的那一刻。

透过窗折射进来的光映照在一行行溢出的书本上，呈现的不止是记忆也是印入眼帘的情怀烙印。

新+旧的空间碰撞现在进行时和过去式的视觉冲击，创造出浓厚的情感氛围无论是在工作还是偶尔的闲暇之际，弥漫在这空间里的气息都将把你带入象牙塔一般的身临其境。

在木质、金属、大理石构建的几何界面中每一种肌理、色彩，让所见并不止于静态这是人生的过往，也是通往远方的旅途而旅程上的风景，铸造了不同的灵魂承载了过去和未来，在此时此刻与我们相见

项目名称：西堤红山联合办公项目

项目地址：北京 北京市 覀城区 广安门外大街305号

软装设计：深圳市千寻装饰工程有限公司，深圳千寻软装艺术设计有限公司

软装团队：李剪梅后柯青，刘宇欣

室內设计：翡冷翠阿利亚设计咨询(北京)有限公司（area-17）

主要材料: 木、金属、大理石

业主单位：华润置地（北京）股份有限公司

北京华润设计中惢：宋涛、关磊

完工日期：2019年3月

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