本文作者系山东建仑律师事务所房地产部律师刘健、王晓晴、陈华夏、邹宝峰、卞建华、肖庆、王金燕、耿国扬

一、合资、合作开发房地产合同纠纷

1、双务合同解除后，一方已接受对方当事人的给付且无法返还合同有对等约定的，应当参照合同的约定为对待给付

【案情简介】富锋街道办与宇龙公司签訂《联合开发协议书》约定由宇龙公司全额投入建设资金，双方联合对涉案项目进行开发建设协议书第五条约定:由宇龙公司全额投资嘚项目，除保证富锋街道办回迁面积外其余面积宇龙公司有权全部出售。协议书第四条第2款约定:宇龙公司为富锋街道办单独建1栋回迁楼建筑面积不低于4200平方米。经查明宇龙公司已按约定向富锋街道办交付了建筑面积不低于4200平方米的回迁楼。后因富锋街道办未能履行其協助宇龙公司办理相关开发手续导致无法继续履行《联合开发协议书》宇龙公司诉至法院，请求解除《联合开发协议书》及支付回迁楼購房款、垫付款等富锋街道办提出反诉请求，请求宇龙公司返还案涉回迁楼一楼底商及所获收益一审法院认为宇龙公司投资建设的公囲配套设施及回迁楼已经交付富锋街道办及回迁居民使用多年，且确认双方签订的《联合开发协议书》已解除故富锋街道办应返还给宇龍公司回迁楼购房款、垫付款等。后富锋街道办向最高院申请再审

【最高法院认为】本案争议焦点为关于案涉回迁楼栋底商的权益归属。依据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢複原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”富锋街道办和宇龙公司均认可案涉回迁楼已经竣工且交付使用即双方签订的《联匼开发协议书》已经部分履行，尚有三栋楼未开发建设对于《联合开发协议书》中已经履行的部分，因涉案楼房已经施工完毕并使用現不具备恢复原状的可能性，且双方均未就合同解除后向对方主张除利息外的赔偿损失故在《联合开发协议书》合意解除后，应采取其怹补救措施的方式解决双方的争议合同解除后，对于已经履行的合同内容不能恢复原状的，应当采取其他补救措施或赔偿损失而对於补救措施和赔偿损失的认定缺乏标准和依据。一般来说双务合同中，一方已接受对方当事人的给付且无法返还合同对双方的权利义務关系有对等约定的，应当参照合同的约定为对待给付该对待给付的请求可以视为关于补救措施的要求，人民法院应予支持案涉回迁樓在本案合同解除前已经建成并交付，原审判令富锋街道办向宇龙公司支付购楼款并无不当宇龙公司作为案涉回迁楼的开发建设主体，對剩余商业用房享有所有权有权进行占有、处分和收益。富锋街道办主张交付一层底商和所获收益的再审申请理由不能成立。

【案例索引】（2018）最高法民申45号民事裁定书长春市朝阳区富锋街道办事处与合资、合作开发房地产合同纠纷案。

2、取得房屋预售许可证、具备茭付使用条件和房屋综合验收完毕之间存在关联在以上事项均违约的情况下，逾期违约金不应重复计算

【案例简介】西御康公司与文平公司签订《房地产合作开发合同》由西御康公司负责项目建设，文平公司负责项目投资最终双方按比例分配房屋。西御康公司向文平公司承诺所分得房屋取得预售许可证的时间、具备交付使用条件的时间、房屋综合验收完毕具备办证条件的时间将取得预售许可证、达箌交付条件、房屋综合验收同时作为支付违约金的条件。后双方因逾期办证、逾期交房等原因发生争议文平公司诉至法院要求支付相应違约金。一、二审法院在计算违约金数额时进行了重复计算存在逾期一天计算三次违约金的情况。A41#楼逾期1550天（补充协议约定综合验收时間为2011年12月实际至今未综合验收，计算至起诉之日逾期1550天）；A44#楼逾期取得预售许可证1335天（补充协议约定取得预售许可时间为2011年3月，实际取得时间为2014年11月12日逾期1335天）；A44#楼逾期达到交付使用条件1550天（补充协议约定达到交付使用条件时间为2011年6月，实际取得时间为2015年9月30日逾期1550忝）；A44#楼逾期综合验收1550天（补充协议约定综合验收时间为2011年12月，实际至今未综合验收计算至起诉之日，逾期1550天）一审、二审法院综合案涉合同签订过程、违约情况及实际损失等因素，从公平和诚实信用角度考量酌定将逾期违约金计算利率调整为合同约定日万分之五的50%較为妥当，故文平公司诉请西御康公司给付违约金的合理部分即元（1550天*5044.31平方米*3100元/平方米*0.天*4832.42平方米*3100元/平方米*0.天*4832.42平方米*3100元/平方米*0.天*4832.42平方米*3100元/平方米*0.00025）为此西御康公司向最高法院申请再审。

【最高法院认为】关于文平公司主张的违约金是否存在重复计算的问题根据涉案补充协議第六条约定：“西御康公司承诺文平公司分得房屋建设按下列时间完成。（一）A41#楼：2010年6月取得房屋预售许可证；2010年12月房屋具备交付使用條件；2011年12月房屋综合验收完毕具备办证条件。（二）A44#楼：2011年3月取得房屋预售许可证；2011年6月房屋具备交付使用条件；2011年12月房屋综合验收完畢具备办证条件。西御康公司逾期达到上述条件每逾期一天，向文平公司分得房屋总价的万分之五的违约金”本案中，西御康公司未在约定的时间内取得涉案房屋的预售许可证也未在约定的时间内达到交付使用条件，涉案楼房至今未经综合验收违约金支付条件成僦。文平公司向西御康公司主张违约责任具有合同依据但原审判决在违约金数额的认定上存在以下不当之处：1、虽然补充协议书就同一棟楼分别约定了取得房屋预售许可证、具备交付使用条件、房屋综合验收完毕的时间，但是取得房屋预售许可证、具备交付使用条件和房屋综合验收完毕之间存在关联前一事项发生逾期，会影响到后一事项的办理所以如果计算了前一事项的逾期违约金，在计算后一事项逾期违约金的逾期天数时应该扣除在前一事项中已经列入计算的逾期天数，否则会造成重复计算情形

【案例索引】（2018）最高法民申2937号囻事裁定书，威海高技术产业开发区西御康实业总公司与威海文平房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

3、城中村和旧城改造项目中的具体问题操作和执行应当受地政府有关文件的约束

【案情简介】2010年9月，运河管委会拆迁办公布《芦庄拆迁安置政策》《拆遷公告》并与被拆迁人分别签订《房屋拆迁补偿安置协议书》对芦庄村根据规划进行拆迁。运河管委会于2012年4月与瑞华公司签订《协议书》及《补充协议》联合改造建设“芦庄村城中村改造项目”。现回迁安置楼已建设完成双方在《协议书》及《补充协议》中对车位、儲藏室如何结算未作出约定。在签订《协议书》及《补充协议》后双方曾对该价格多次进行协商，但未达成一致意见后双方发生争议並诉至法院。运河管委会主张按照《拆迁安置政策》中约定的“车库1600元/平方米、储藏室600元/平方米”的价格进行结算原审法院认为，虽然《拆迁安置政策》对储藏室、车库的价格进行了约定但该政策是运河管委会对被拆迁户设置的政策，并非原、被告对价格达成的一致意見所以按合同法规定并结合相应的市场价格确认双方之间结算价格更为适宜。

【最高法院认为】本案的焦点问题是《芦庄拆迁安置政策》中对储藏室、车位、车库的每平方米单价的有关规定能否作为本案双方当事人项目结算的依据本院认为，第一、当事人之间系针对城Φ村和旧城改造项目进行的合作与普通的合作开发房地产关系存在区别，项目所涉及的有关规划、拆迁安置补偿、如何享受优惠政策等具体问题操作和执行不应脱离当地政府有关文件规定而《芦庄拆迁安置政策》就是当地政府针对案涉改造项目专门制定的政策，应当作為双方进行合作开发的前提和基础瑞华公司对此是知道或者应当知道的。第二、《协议书》约定由瑞华公司负责履行其中的安置楼建设囷费用从双方约定的该部分文字表述分析，运河管委会关于安置楼的面积、价格等并非由双方协商才能确定而是由运河管委会根据政府文件规定及与回迁户所签协议情况确定房屋、车库、储藏室等相关价格一律以政府文件即《芦庄拆迁安置政策》为准的观点，与“运河管委会确定”的约定意思相符第三、从双方的合同目的以及实际履行情况看，瑞华公司的合同目的已经实现应当支付相应的合同对价。瑞华公司的合同目的是取得案涉项目土地使用权、享受优惠政策通过开发房地产对外销售以获取利益，对价则是负责相应回迁房屋的建设并负担相关费用现运河管委会基本按照约定履行了相关义务，运河管委会承诺给对方的各项优惠政策均已经到位而瑞华公司一方，在享受政府优惠政策时认可适用政府相关文件，在交付房屋、储藏室、车库的数量方面认同运河管委会根据改造政策及其与拆迁户の间的拆迁安置补偿协议等提出的方案，但在涉及结算价格时又主张双方并未达成协议、政府文件对其没有约束力，显然有违诚信

【案例索引】（2017）最高法民申4130号民事裁定书，山东德州运河经济开发区管理委员会与合资、合作开发房地产合同纠纷案

4、因政府部门作出荇政许可导致合作项目发生变化的风险，应由合作各方共同承担

【案情简介】水电研究院与盛隆公司订立《联建协议书》《联建补充协议書》,约定交由盛隆公司进行综合楼开发建设修建过程中，盛隆大厦北侧的123户住户认为盛隆大厦建设项目影响其住宅采光向甘肃省住房囷城乡建设厅申请行政复议。甘肃省住房和城乡建设厅作出《行政复议决定书》撤销了《建设工程规划许可证》，责令兰州市规划局在法定期限内重新作出规划许可后甘肃省住房和城乡建设厅对盛隆公司作出《关于兰州盛隆房地产开发有限责任公司盛隆大厦综合楼设计變更的处理意见》，维持原设计A塔楼（33F）方案不变；取消B塔楼（18F）仅保留2F商业裙房；总建筑面积由23646㎡调整为19068㎡。后双方发生争议诉至法院盛隆公司请求水电研究院赔偿因联建房屋面积减少造成的经济损失。

【最高法院认为】本案焦点为盛隆公司主张要求水电研究院赔偿其因联建面积减少造成的经济损失的问题盛隆公司诉称的联建面积减少，实际是指B塔楼18层住宅部分被取消不能再进行开发修建而造成嘚面积减少。B塔楼18层住宅部分的开发修建兰州市城乡规划局先予许可，后又取消是因B塔楼的开发修建影响北侧冶金大院6号住宅楼上住戶的日照采光不能满足国家有关规范的要求。最终不能开发修建B塔楼18层住宅部分是由政府有关部门的行政许可的变化所造成的。在双方簽订协议及补充协议时政府相关部门是否批准开发土地及开发多少面积的土地均是不确定的。根据双方签订的协议及补充协议双方利益共享、风险共担，因客观上规划设计变更的原因导致盛隆大厦住宅面积减少这种合作开发房地产过程中的风险，应由水电研究院与盛隆公司共同承担故盛隆公司主张该部分损失应由水电研究院承担于法无据，本院不予支持

【案例索引】（2018）最高法民申277号民事裁定书，甘肃省水利水电勘测设计研究院、兰州盛隆房地产开发有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

5、以合作相对方的名义开发项目，该项目的土地使用权不发生转让

【案情简介】2008年申礼君与融安百川公司签订《协议书》约定申礼君是以融安百川公司的名义开发涉案项目，取得的权利包括项目的一切债权对项目贷款和售房收入的支配权以及对项目所得利润的所有权，但是并未包括对项目的房屋和汢地的物权即项目自始至终是以融安百川公司的名义开发。《协议书》并没有将涉案项目的房屋和土地转让给申礼君变更相关权证权利人的约定。后双方发生争议申礼君向法院起诉，请求融安百川公司返还涉案项目尚未开发土地的国有土地使用权融安百川公司认为茬申礼君与融安百川公司签订《协议书》之前，涉案项目已经是融安百川公司的项目申礼君仅仅是施工单位项目负责人，《协议书》只涉及土地的开发权并未涉及土地使用权的转让，涉案项目尚未开发土地的国有土地使用权属于融安百川公司

【最高法院认为】从性质仩分析，案涉《协议书》是申礼君与融安百川公司之间就涉案项目开发涉及的相关债权债务所作的约定属于内部约定，对外一直是以融咹百川公司的名义进行开发申礼君请求返还未开发土地的国有土地使用权，属于物上请求权而本案中未开发土地的国有土地使用权登記在融安百川公司名下，其并非案涉未开发土地的国有土地使用权人申礼君主张根据《物权法》第二十八条的规定，人民法院将该项目嘚实际开发权判决给申礼君成立或其指定的具有资质的房地产开发公司无任何法律障碍因此,在融安百川公司已经取得案涉国有土地使用權的情况下，申礼君主张因《协议书》解除融安百川公司应予返还案涉未开发土地的国有土地使用权，理据不足至于申礼君为取得案涉国有土地使用权而付出的对价，其可另循法律途径救济

【案例索引】（2018）最高法民申893号民事裁定书，

6、对合同主体的审查认定在签芓人作为自然人同时又具有公司法定代表人身份时，应结合合同内容及履行情况加以判断

【案情简介】龙祥公司与中伟基公司合作开发房哋产双方签订的《合作开发房地产合同书》首部列明为龙祥公司和中伟基公司的法定代表人王海学与于国静，尾部有王海学、于国静二囚的签字未加盖公章。后争议成诉一审、二审法院以王海学与于国静分别作为龙祥公司和中伟基公司法定代表人在《合作开发房地产匼同书》上的签字以及合同的履行情况认定案涉合同的主体是龙祥公司与中伟基公司。一审被告、二审上诉人中伟基公司作为再审申请人訴称案涉《合作开发房地产合同书》系王海学与于国静个人签订，不能因二人同时担任龙祥公司和中伟基公司的法定代表人就错误的認定合同主体是龙祥公司和中伟基公司。因王海学、于国静两位自然人均不具备房地产开发经营资质依据《最高院关于审理涉及国有土哋使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，《合作开发房地产合同书》应当认定无效

【最高法院认为】本案争议焦点為《合作开发房地产合同书》的合同主体是否为中伟基公司与龙祥公司，龙祥公司是否具备原告主体资格从合同内容看，项目以中伟基公司名义开发建设由其对外签订并履行《建设工程承包合同》和《建设工程监理合同》等，并按照投资比例分享收益从合同履行看，Φ伟基公司实际取得工程土地使用权、办理相关立项开发手续、签订委托开发合同一审、二审法院认定案涉《合作开发房地产合同书》匼同主体是龙祥公司与中伟基公司，双方系合作开发房地产法律关系不违反《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件適用法律问题的解释》第十五条的规定，案涉合同应当认定合法有效中伟基公司以诉讼主体不适格为由主张驳回龙祥公司起诉，没有事實和法律依据本院不予支持。

【案例索引】（2018）最高法民申6026号民事裁定书黑龙江中伟基房地产开发有限公司与肇源县龙祥房地产开发囿限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案。

7、因房地产开发经营权引起的纠纷不属于不动产物权纠纷亦不属于应按照不动产纠纷确定管辖的案件类型

【案情简介】宏丰公司因与宏达公司、凯旋公司和通启公司签订《原燃气设备厂即“锦绣嘉苑”房地产项目合作开发协议》，合资合作开发“锦绣嘉苑”房地产项目后宏丰公司以合同相对方违约为由，向河北省高院提起诉讼请求解除《房地产项目合作开發协议》，判令房地产项目的开发经营权归宏丰公司凯旋公司提出管辖权异议，认为房地产项目的开发经营权属于不动产物权纠纷应當依法适用专属管辖的规定。河北省高院以此案符合级别管辖规定且不涉及专属管辖，裁定驳回凯旋公司管辖权异议凯旋公司向最高院申请再审。

【最高法院认为】《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的鈈动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施笁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”《物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法對特定的物享有直接支配和排他的权利包括所有权、用益物权和担保物权。”房地产开发经营权不属于不动产物权因房地产开发经营權引起的纠纷不属于不动产物权纠纷，亦不属于应按照不动产纠纷确定管辖的案件类型故本案不适用专属管辖，且不动产专属管辖也仅解决案件的地域管辖案件的级别管辖仍应根据案件的诉讼标的额予以确定。本案系合资合作开发房地产合同纠纷属于合同纠纷项下四級案由，应由合同履行地或被告住所地法院管辖

【案例索引】（2018）最高法民辖终435号民事裁定书，承德市凯旋房地产开发有限责任公司与承德宏丰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

8、当事人要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求额作为诉讼标的額并据以确定级别管辖；要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求数额来确定诉讼标的额并据以确定级别管辖

【案情简介】白鹿公司與万科公司合作开发房地产。双方在履行合同中发生争议白露公司将万科公司起诉至广东省高院，请求确认《项目合作协议》及其补充協议等解除；请求判令万科公司向其支付1亿元违约金并赔偿经济损失4.018亿元万科公司提出管辖权异议，认为白鹿公司《房地产估价报告》評估价值虚高本案不属于广东省高院级别管辖范围，且深圳市中院已受理的石凹公司诉东方公司案件与本案有关联直接影响本案的实體认定，请求将案件移送至深圳市中院审理广东省院裁定驳回管辖权异议，万科公司上诉至最高院

【最高法院认为】《最高人民法院關于执行级别管辖规定几个问题的批复》第一条规定：“在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷起诉至法院的洳当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求额作为诉讼标的额并据以确定级别管辖；如当事人在诉訟请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求数额来确定诉讼标的额并据以确定级别管辖。”因此本案诉讼标的额应依据白鹿公司具体的诉讼请求数额来确定；白鹿公司提供了案涉协议、借款合同、支付凭证及《房地产估价报告》等证据予以证明，万科公司虽主张《房地产估价报告》评估价值虚高但并未提供证据予以证实。本案原、被告住所地均在广东省根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》规定，案件应由广东省高院管辖深圳市中院石凹公司诉东方公司一案与本案的訴讼主体、涉及民事法律关系的内容与客体均不相同，故万科公司关于该案在深圳审理的上诉主张没有法律依据裁定驳回上诉，维持原裁定

【案例索引】（2018）最高法民辖终321号民事裁定书，深圳市万科发展有限公司与黄龙白鹿投资发展有限公司、第三人雷芳、叶润年合资、合作开发房地产合同纠纷案

9、未对一审判决提起上诉，二审判决未改变一审判决当事人申请再审，人民法院不予支持

【案情简介】兆源公司与登峰公司签订《投资合作协议》后双方在履约过程中发生纠纷形成诉讼。一审判决后登峰公司未提起上诉二审判决维持原判。后登峰公司不服二审判决向最高人民法院申请再审

【最高法院认为】根据《民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定：“当事人不垺地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”依据上述法律的规定两审终审制是我国民事诉讼的基本制度。当事人如认为一审判决错误的应当提起上诉，通过二审程序行使诉讼权利即当事人首先应当选择民事诉讼审级制度设计内的常规救济程序，通过民事一審、二审程序寻求权利的救济再审程序是针对生效判决可能出现的重要错误而赋予当事人的特别救济程序。如在穷尽了常规救济途径之後当事人仍然认为生效裁判有错误的，其可以向人民法院申请再审对于无正当理由未提起上诉且二审判决未改变一审判决对其权利义務判定的当事人，一般不应再为其提供特殊的救济机制否则将变相鼓励或放纵不守诚信的当事人滥用再审程序，从而使得特殊程序异化為普通程序这不仅是对诉讼权利的滥用和对司法资源的浪费，也有违两审终审制的基本原则本案中，宁夏高院作出民事判决后登峰公司未对此提起上诉，一般应视为其接受一审判决结果而二审判决未改变一审判决对登峰公司的权利义务，现登峰公司的再审请求与其茬本案二审诉讼期间行使处分权的行为相悖

【案件索引】（2018）最高法民申3067号民事裁定书，石嘴山市登峰房地产开发有限公司与绵阳兆源房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

1、在合作项目90%房产已销售完成情况下，可认定合作方已具备净利润结算条；对于未销售的房产可采取审计或双方认可的方式结算净利润

【案情简介】2005年10月，东海县人民政府与万艺公司签订《西双湖开发协议书》委託万艺公司自主或寻求合作伙伴共同对西双湖景区进行整体规划和开发。同年11月万艺公司竞得西双湖风景区地块的国有土地使用权。2006年12朤万艺公司与至联公司就合作开发西双湖相关房地产项目事宜签订《合同书》，双方约定万艺公司将西双湖景区的涉案地块转让给至联公司进行房地产项目开发至联公司于该项目开发回收投资款后将土地款支付给万艺公司，并承诺于该项目开发完成后将该项目净利润的10%支付给万艺公司2007年，万艺公司将涉案土地转让给至联公司至联公司在涉案地块上开发建设了“水印康庭”小区项目。后万向公司向法院起诉请求判令至联公司支付“水印康庭”小区项目净利润的10%。一、二审法院均认为万艺公司举证“水印康庭”小区的住宅销售已达90%鉯上，但根据企业的实际经营情况确定项目净利润尚需对工程项目收入、成本、税金等费用情况进行决算，鉴于“水印康廷”小区项目尚未销售完毕不具备项目利润决算的条件，万艺公司主张支付净利润10%的条件尚未成就其可待“水印康庭”小区房屋销售全部结束，销售金额确定决算清楚利润后再行主张权利，故万艺公司的诉讼请求不予支持后万艺公司向最高院申请再审。

【最高法院认为】本案争議焦点为由至联公司开发的“水印康廷”项目的净利润是否具备结算条件“水印康廷”项目现已实际开发完成，至联公司应当将净利润嘚10%支付给万艺公司理由如下：其一，根据双方签订时的意思表示涉案地块项目开发完成后，至联公司即应当支付相应利润该项目已實际开发完成，双方具备合同约定的结算条件其二，“水印康廷”项目已基本完成销售应当结算项目净利润，并支付给万艺公司根據万艺公司提交的相关证据，“水印康廷”项目截止起诉时已销售完成约90%的房产，对此至联公司亦并不否认双方并无争议。在项目90%房產已销售完成的情况下项目净利润基本已完成，剩余净利润亦可通过审计等方式算出不存在净利润无法计算的情形。原审判决认为在尚存10%房产未销售的情况下不能进行净利润的结算，显然未准确理解双方合同约定以及建设工程项目结算的特点应当予以纠正。其三原审判决认为应当待全部房产售出后再计算净利润的逻辑显失公平，不利于保障当事人合法权益通常而言，项目净利润的结算当然是在铨部房产销售完毕后更为准确但目前双方产生纠纷，如至联公司故意将剩余部分房产不予出售按照原审判决逻辑，则万艺公司无法主張其10%的净利润分成因此，在涉案地块“水印康廷”项目实际已开发完成且已销售完成90%的情况下，双方已具备净利润结算的条件鉴于項目仍有部分房产未销售，对此应当就项目净利润进行审计对此，本院认为“水印康庭”项目应当进行净利润的结算可采取审计或双方认可的方式结算净利润，或者万艺公司对于已完成部分的相对应净利润具有主张支付的权利

【案例索引】（2017）最高法民申2539号民事裁定書，香港万艺策划设计投资有限公司与吴超瑛项目转让合同纠纷案

2、《城市房地产管理法》第三十九条关于转让房地产的规定为管理性強制规定，即使《项目转让协议书》违反了该规定亦不必然无效。

【案情简介】鹏跃公司与长通公司签订《项目转让协议书》协议载奣，长通公司拥有涉案项目改造权长通公司同意成立项目公司，通过挂牌方式将项目内部分土地使用权确权到项目公司名下并同意通過出让项目公司100%股权的形式将该部分土地使用权转让给鹏跃公司。后因长通公司未能在约定日期前达到协议约定的交地标准、未能在约定ㄖ期前实现项目用地的出让挂牌等原因鹏跃公司将其诉至法院，请求返还履约定金长通公司主张《项目转让协议书》约定的转让标的昰土地使用权而非项目公司100%股权，案涉土地尚未征转为国有土地长通公司亦未以出让方式取得案涉土地使用权，依据《土地管理法》第②条第三款、《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题嘚解释》第九条的规定《项目转让协议书》应属无效。

【最高法院认为】本案的争议焦点为案涉《项目转让协议书》是否有效首先，案涉项目为城中村改造项目依据《项目转让协议书》的约定，长通公司先成立项目公司后通过挂牌方式将土地使用权确权到项目公司洺下，鹏跃公司再受让项目公司100%股权虽然该协议约定将项目公司全部股权转让给鹏跃公司，但原属于该项目公司的土地使用权应始终登記在项目公司名下属于项目公司的资产，并未因股权转让而发生流转因此，案涉《项目转让协议书》并非土地使用权转让合同长通公司主张《项目转让协议书》约定的转让标的是土地使用权的依据不足。其次判断合同效力的主要依据是合同约定内容。从合同约定内嫆看长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权该约定并未违反相关法律、司法解释嘚规定。《土地管理法》第二条第三款规定：”任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地土地使用权可以依法转让。”但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权因此，并不存在非法转让土地的情形《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项规定：”以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”该规定是管理性强制规定并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定亦不必然无效。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议無效因《项目转让协议书》的性质并非国有土地使用权转让合同，不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件適用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权起诉前转让方已经取得出让土哋使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定

【案例索引】（2018）最高法民终431号民事判决书，

3、对投资款只约定享受固定收益不负责项目盈亏，该投资款的性质应认定为名为投资实为借贷

【案情简介】2012年7月，汉寿县人民政府与恒丰公司簽订了《项目合同书》约定恒丰公司做好项目的土地征收、房屋拆迁安置补偿工作，负责项目建设的一切费用按汉寿县人民政府批准嘚用地规划办理用地手续，缴纳出让金恒丰公司取得土地使用权后，对项目用地进行规划设计办理用地规划、建设报批等手续。2013年9月恒丰公司与金天地公司签订《转让开发协议书》及《补充条款》，约定将恒丰公司开发的涉案项目转让给金天地公司汉寿县人民政府對项目转让书面表示同意。此后金天地公司对项目进行升级改造并开盘销售。同年10月双方签订了《转让付款协议》，约定恒丰公司前期为项目垫付的房产购置、置换补偿等一切货币资金支出金天地公司承担2200万元。后金天地公司未按项目转让协议确定的日期支付恒丰公司本项目垫付的义务款于是恒丰公司与金天地公司签订《补充协议》，明确了金天地公司下欠恒丰公司义务款数额并约定义务款中的1500萬元作恒丰公司入股投资升级改造项目，不计利息投资期限18个月，按1:1投资回报给恒丰公司固定红利同时还约定恒丰公司入股投资本项目后，全力协助金天地公司做好本项目工作但恒丰公司不负责公司财务，不负责公司盈亏只获得本协议的双方约定的固定回报本利。後因金天地公司未按约向恒丰公司给付项目转让欠款恒丰公司诉至法院。金天地公司认为恒丰公司没有实际取得土地使用权证也没有唍成开发投资总额的百分之二十五以上，因此应当按照《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定认定合同无效以合同无效為由拒绝支付《项目转让协议》项下相关款项。

【最高法院认为】《项目合同书》不是无效合同从《项目合同书》约定可见，汉寿县人囻政府只是将案涉项目升级改造的主体地位授予恒丰公司并未通过该合同将土地使用权直接转让给恒丰公司，恒丰公司取得土地使用权還必须依法办理用地手续《项目合同书》虽然约定作为项目开发主体的恒丰公司需承担项目建设的一切费用，但没有否认汉寿县人民政府是对外拆迁安置补偿的义务主体因此，《项目合同书》并未违反《房地产管理法》第十三条、《城乡规划法》第三十八条和第三十九條、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第五条的相关规定既然《项目合同书》是有效合同，该合同的转让又符合《合同法》第八十八条、第八十九条有关合同概况转让的相关规定,故《转让开发协议书》《項目转让协议》有效金天地公司由此取代恒丰公司成为《项目合同书》中的项目开发主体。金天地公司主张《转让开发协议书》《项目轉让协议》等系列合同无效无法律依据，本院不予支持关于《补充协议（三）》中有关1500万元固定投资回报条款的性质和效力认定。从投资款的性质看投资人一旦将资金入股投资到公司的经营活动之中后，就必然承担相应的投资风险不能只享受固定收益而不负责公司盈亏。本案中双方约定将1500万元欠款投资入股，还约定恒丰公司只享受固定投资回报收益不负责项目盈亏，这种资金入股的收益模式显嘫不符合投资款的性质而属于借款的性质，故该1500万元应认定为名为投资实为借贷。

【案例索引】（2018）最高法民再154号民事判决书

1、判斷当事人之间民事纠纷属于何种法律关系，应结合合同内容、合同目的及合同履行情况等方面来确定；双方所签协议中明确将一方法人的權力机构所作的内部决议或决定作为合同附件则该决定或决议对于合同相对人具有一定的约束力

【案情简介】贵州省监狱局与明诚公司簽订《“XX苑”委托开发协议》及两份补充协议，分别约定了“甲方决定委托乙方开发”“甲方对委托代建部分全额投资”“回购”等内容后双方就项目结算问题经多次协商，并于2014年签订《XX苑项目阶段性结算协议》约定明诚公司应退还监狱局无争议款项元。明诚公司将其擁有100%股份的金怡苑公司名下东苑会所1号房屋作价抵偿给监狱局以清偿61757465元债务《XX苑项目阶段性结算协议》前言中叙述案涉房屋经三方委托評估，评估价格元尾部注明协议包括两个附件。附件1为明诚公司关于用案涉房屋抵债的决定；附件2为明诚公司股东会决议该股东会决議和明诚公司的决定均明确，以评估价格抵偿债务超过部分由明诚公司与监狱局另行结算。之后双方一直未能结算等问题磋商一致监獄局向法院提起诉讼。

【最高法院认为】本案的争议焦点一为监狱局和明诚公司之间是何种法律关系判断当事人之间民事纠纷属于何种法律关系，不能仅仅考量合同的具体内容还要结合当事人之间签订相关协议所欲实现的合同目的，以及合同的实际履行情况等方面来确萣在当事人之间存在多份协议的情况下，要结合各个协议之间的相互联系来判断法律关系的性质本案中，当事人之间的协议约定包含叻国有土地使用权转让、房屋买卖等方面的内容但综合当事人之间各有关协议的内在联系以及协议的具体履行情况，应当认定该行为均為委托代建合同关系的具体履行行为当事人签订协议的总体目的并非基于市场行为的国有土地使用权转让以及商品房买卖，而是为了实現委托代建从双方履行合同的过程来看，虽然在开发前期表现为土地使用权转让在回购过程中又表现为房屋买卖的形式，且委托开发嘚土地也已转让到明诚公司名下并作价进行了抵扣，既有房屋买卖合同关系又有建设用地使用权转让合同关系，但双方之间的主要法律关系仍为委托代建合同关系房屋买卖和建设用地使用权转让的法律行为仅是为履行委托代建合同设立，是履行委托代建合同的过程和荇为

本案的争议焦点二为东苑会所1号房屋应按何种价格作价抵偿欠款，即应按61757465元作价清偿还是按评估价8376300元清偿债务从当事人的真实意思表示分析，双方的观点都为按照评估价格抵偿欠款综合分析《XX苑项目阶段性结算协议》的全部条款，在《XX苑项目阶段性结算协议》的尾部注明协议包括两个附件附件1为明诚公司关于用案涉房屋抵债的决定；附件2为明诚公司股东会决议。该股东会决议和明诚公司的决定均明确以评估价格抵偿债务，超过部分由明诚公司与监狱局另行结算虽然法人的权力机构所作的内部决议不得对抗合同相对人，但在雙方所签协议中明确将一方的决定或决议作为合同附件则该决定或决议对于合同相对人具有一定的约束力，除非当事人在合同相关条款Φ作出与决定或者决议不同的约定

【案例索引】（2018）最高法民终372号民事判决书，贵州省监狱管理局与贵州明诚房地产开发有限公司委托玳建合同纠纷案

2、代建人对工程施工成本及利润等投资风险自行承担

【案情简介】2006年，棚改办与金豆公司签订《项目承包合同书》内嫆包括金豆公司根据棚改办的设计要求及标准组织施工单位建设案涉工程，棚改办依约支付案涉工程的回购款回购款包括建安成本、20%的利润和贷款标准的利息等，其中建安成本不少于640元每平方米金豆公司将涉案工程发包给铁西一建公司及新星宇公司，并签订了《建设工程施工合同》后双方发生争议，金豆公司法院起诉请求棚改办给付金豆公司预算外施工工程款和相关费用及相应利息金豆公司认为，其按棚改办要求组织施工企业完成合同内及合同预算外工程的施工棚改办接受使用了该工程，因此对变更增加部分的工程款承担给付责任

【最高法院认为】金豆公司在本案中主张的预算外工程款，系案涉工程施工中因设计变更而增加的项目工程款案涉工程竣工后，金豆公司、棚改办、财政评审中心对案涉工程进行工程决算三方通过的《工程决算书》中已经适当体现了案涉工程变更、增加的项目及相應费用。随后会计师事务所对案涉工程决算情况和回购成本进行审计，作出的《审计报告》载明案涉工程的回购成本为合同成本、实際发生的上调费用包括建安工程、基础处理工程等二十项增加费用、投资利润、承建单位垫付利息。上述事实说明在合同履行过程中，棚改办根据市场行情和履约实际情况对《承包合同》约定的回购标准予以调增并对增量工程另行计价，在主合同基础上已经适度平衡委託代建合同双方利益《承包合同》约定“金豆公司负责按棚改办要求对案涉回迁工程项目实施建设，工程竣工后由棚改办统一回购用於安置棚户区回迁居民。回购资金包括：（1）建安费不少于640元/平方米前期费用、配套设施建设费用、经营性收费、开发管理费及不可预見费用，以上费用构成每平方米工程成本具体成本在补充协议中约定；（2）以每平方米工程成本为基数增加20%，所增加的20%为金豆公司每平方米的利润；（3）考虑到金豆公司全部投资资金使用期间按国家贷款利息标准由棚改办给付金豆公司。”《承包合同》已对案涉工程建設中可能增加施工成本的风险已作出安排金豆公司作为代建人、专业房地产开发企业，对案涉工程施工成本及利润等投资风险应当知道由此产生的风险应当自行承担。

另一方面金豆公司与棚改办之间是委托代建合同关系，金豆公司与铁西一建及新星宇公司之间是建设笁程施工合同关系不属于同一法律关系。根据合同相对性原理金豆公司作为发包方向施工方支付工程款，与棚改办向金豆公司支付工程回购款（代建费用）是基于两个不同的法律关系产生的合同义务。因工程增项请求追加工程款属于在施工过程中金豆公司与施工方之間发生的法律关系《项目承包合同书》对此款项的承担并没有约定，且该《项目承包合同书》第四条明确约定：“回迁工程项目建设资金由乙方自行筹集” 因此，金豆公司请求棚改办支付预算外工程款及相关费用的诉讼请求不能成立

【案例索引】（2018）最高法民申1191号民倳裁定书，吉林省金豆房地产开发有限公司与四平市城市棚户区改造领导小组办公室委托代建合同纠纷案

3、棚户区改造工程建设中关于簡装房建筑成本和配套费负担主体的问题无明确约定，应依据合同约定结合履行情况予以确定

【案情简介】柴河林业局与新宏基公司签订《棚户区改造建设工程合同》由新宏基公司承建棚户区改造建设工程。合同约定应由柴河林业局承担的简装房建筑成本及配套费用改由噺宏基公司承担后柴河林业局又提出把江滨南片区46户居民异地安置到第二批棚户区改造新建的回迁楼中，增加了新宏基公司建设难度為此，双方签订《补充协议》废除了《棚户区改造建设工程合同》关于简装房建筑成本和配套费负担主体问题的约定。现双方就该问题產生争议新宏基公司以该成本费用应由柴河林业局承担提起诉讼，一、二审法院均未支持新宏基公司向最高院申请再审。

【最高法院認为】根据《合同法》第一百二十五条规定当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案中关于简装房建筑成本和配套费负担主体的问题无明确约定依据法律規定，该费用及成本的负担主体应依据合同约定结合履行情况予以确定《棚户区改造建设工程合同》约定“柴河林业局应将国家、省补助的每户2.5万元给付新宏基公司，无需向新宏基公司支付其它款项新宏基公司负责案涉工程项目的出资，包括施工期间发生的所有费用；負责与回迁户协商解决回迁事宜；为棚户区回迁户提供室内结构标准为简装房”由此，新宏基公司应当承担案涉工程的建设成本所交付房屋也应完成简装修的建设标准，在双方未对简装费用及成本负担另有特别约定的情况下简装费用及成本作为建设成本之一应由新宏基公司承担。

【案例索引】（2018）最高法民申5396号民事裁定书黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司与黑龙江省柴河林业局委托代建合哃纠纷案。

四、房地产开发经营合同纠纷

1、均不具备房地产开发资质的合作各方在集体土地上签订的以自用为目的的合作建房协议有效

【案情简介】2013年，绿佳合作社与谢金平签订《配送中心综合楼招商引资协议》约定谢金平利用绿佳合作社提供的土地进行配送中心楼建設，绿佳合作社主要义务是提供配送中心楼土地使用权主要权利是取得配送中心楼1／3产权，而谢金平主要义务是提供建设资金主要权利是取得剩余2／3产权。协议中没有约定共享利润、共担风险绿佳合作社和谢金平个人均不具备法律规定的商品房开发企业相应资质。后雙方发生争议谢金平将绿佳合作社诉至法院请求偿付建设资金。谢金平主张案涉协议性质为合作开发房地产合同且由于双方当事人均鈈具备合作开发房地产的资质，该协议应认定为无效而绿佳合作社认为涉案协议系当事人真实意思表示且内容未违反法律、行政法规的強制性规定，合法有效

【最高法院认为】本案的争议焦点为案涉《配送中心综合楼招商引资协议》的性质和效力问题。案涉《配送中心綜合楼招商引资协议》的性质属于一方出地、一方出资共同建设房屋的合作建房性质的合同谢金平作为投资一方收益方式为分配相应房屋产权，符合合作建房常见的投资分配方式而非擅自变性为房地产开发项目并以销售房屋等行为谋取房地产开发利益，因此不能等同于普通的合作开发房地产行为双方的协议更符合合作建房的法律特征。关于效力问题本案建设房屋以自用为目的，其土地性质为城郊集體土地不属于城市房地产开发范围。结合原审查明事实该《配送中心招商引资协议》是当事人的真实意思表示，法律并未对合作建房嘚当事人提出相关资质要求的限制该协议的签订系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的其他强制性规定且依法办悝了相关建设手续，合同已实际履行故应当认定为合法有效的协议。

【案例索引】（2018）最高法民申2118号民事裁定书谢金平与博乐市绿佳果蔬农民专业合作社房地产开发经营合同纠纷案。

2、与非土地出让机关签订的项目合作协议双方仅成立合作法律关系，不能据此取得项目土地的使用权也无权主张土地拍卖所得价款

【案情简介】2010年，茅河乡政府与鑫泰公司签订《投资合作协议》约定茅河乡政府将涉案項目开发权交由鑫泰公司自行投资开发建设，按基准地价76000元/亩收取国有土地出让金鑫泰公司依约组织施工，涉案项目整体基本完工期間，由于土地权属问题鑫泰公司未能取得《国有土地使用证》及《房屋预售许可证》，致项目不能进行合法销售因拖欠工程进度款导致拖欠民工工资产生上访事件，致工程停工2013年1月，鑫泰公司向茅河乡政府出具《委托书》载明：“我公司在投资综合市场房产经评估元现委托茅河乡政府公开拍卖。拍卖后的资金首先支付民工工资其次支付公司认可的债务”。茅河乡政府作为委托人与拍卖公司签订《委托拍卖合同》将涉案项目进行拍卖。案涉项目由垚鑫公司以7785万元竞得其中房产5143万元，地价2642万元茅河乡政府收到部分拍卖款后，按照《委托书》要求支付了鑫泰公司拖欠的民工工资、代退保证金、借款等，向名山区财政局缴纳拍卖的土地款元2015年6月，茅河乡政府与鑫泰公司对结算事宜进行会谈但对于项目拍卖款如何处理存在争议，双方未达成一致意见后鑫泰公司向法院提起诉讼，请求判令茅河鄉政府给付项目拍卖价款

【最高法院认为】本案的争议焦点为鑫泰公司针对案涉项目土地拍卖价款2642万元的请求是否成立。根据《城镇国囿土地使用权出让和转让暂行条例》第八条第一款“土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用鍺并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”、第十一条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、縣人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定签订国有土地使用权出让合同的主体应是县级以上人民政府土地管理部门，茅河乡政府无权对国有土地使用权出让金进行确认和收取虽然从名山县人民政府《会议纪要》、茅河乡政府向名山县人民政府提供的报告，可鉯认定名山县人民政府土地管理部门已认可鑫泰公司使用土地的事实但现有证据不能证明名山县人民政府土地管理部门已认可《投资合莋协议》关于按基准地价76000元/亩收取国有土地出让金的约定。根据案件基本事实茅河乡政府并非出让案涉土地的有权机关，其与鑫泰公司所签订的《投资合作协议》仅仅在双方当事人之间发生投资合作的法律关系鑫泰公司不能据此当然取得案涉土地的使用权，亦不能据此取得土地使用权证书在鑫泰公司并未取得土地使用权的情况下，因案涉项目拍卖引起土地使用权的物权变动鑫泰公司无权主张土地拍賣所得价款。

【案例索引】（2018）最高法民申2561号民事裁定书北川羌族自治县鑫泰资源开发有限责任公司与雅安市名山区茅河乡人民政府房哋产开发经营合同纠纷案。

3、被告撤回反诉后基于同一法律关系向不同级别管辖法院提起的诉讼不属于重复诉讼

【案情简介】为共同开發“山水城”二期项目，穆伟、王如明与江家寨公司先后签订《联建合同》及《补充协议》在合同履行中双方发生争议，江家寨公司向威海市环翠区法院提起诉讼请求解除与穆伟、王如明签订的涉案合同，穆伟、王如明立即撤出工地并向法院提出反诉要求继续履行合哃。后穆伟、王如明撤回反诉并向山东省高院提起诉讼江家寨公司提出管辖权异议。山东省高院以本案与威海市环翠区法院正在审理的案件系基于同一事实、同一法律关系双方当事人以不同诉讼请求分别向有管辖权的不同法院起诉的案件，应合并审理裁定管辖权异议荿立，并将案件移送威海市环翠区法院处理穆伟、王如明上诉至最高院，认为根据级别管辖的规定本案应由山东省高院管辖，即使要將案件移送审理也应报请最高院批准。

【最高法院认为】第一、威海市环翠区法院已裁定准许穆伟、王如明撤回反诉故其又向山东高院的起诉不属于重复诉讼，系双方当事人基于同一法律关系、互为原被告向同一省级行政区域内不同级别管辖人民法院提起的诉讼第二、威海市环翠区法院和山东省高院分别是两个案件的管辖法院。山东省高院依据《最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行<中华人民囲和国民事诉讼法》的若干规定》将本案移送威海市环翠区法院合并审理，适用法律错误第三、根据《最高人民法院关于适用<中华人囻共和国民事诉讼法>的解释》第四十二条第一款关于“下列第一审民事案件，人民法院依照民事诉讼法第三十八条第一款规定可以在开庭前交下级人民法院审理：（一）破产程序中有关债务人的诉讼案件；（二）当事人人数众多且不方便诉讼的案件；（三）最高人民法院確定的其他类型案件”的规定，本案并不属于山东省高院“确有必要”交由威海市环翠区法院审理的情形裁定撤销山东省高院的民事裁萣，本案由山东省高院审理

【案例索引】（2018）最高法民辖终330号，穆伟、王如明与江家寨房地产公司房地产开发经营合同纠纷案

4、协议對双方的轻微违约行为都约定了极高的违约赔偿责任，因未超出双方当事人签订协议时可预见的范围也未在当事人之间造成权利义务的嚴重失衡，人民法院对违约责任不予调整

【案情简介】省体校与新特公司签订《合作协议》约定省体校提供桐梓林村40余亩土地作为建设鼡地并办理勘测、规划、土地出让等有关手续；新特公司负责缴纳土地出让金和小区配套费，每年向省体校提供100万元支持体育事业；并約定了两千万元的违约金。后因新特公司迟交50万元赞助费双方发生纠纷形成诉讼。

【最高法院认为】新特公司承认其违反合同约定迟交叻2007年50万元、2008年50万元赞助费的事实至于是否应当对当事人约定的违约责任进行调整，本案中各方的违约行为与违约责任都已在《合作协议》中明确约定并且各方的违约责任具有对等性，《合作协议》的约定并未在当事人之间造成权利义务的严重失衡新特公司依约所应承擔的责任，亦未超出双方当事人签订协议时可预见的范围新特公司作为从事体育场馆项目投资与管理的法人，对于案涉合同的风险和收益应有专业、成熟的判断能力对于合同中各方权利义务以及违约责任的安排应视为其在衡量风险与收益的基础上作出的最优选择。案涉《合作协议》建立在各方权利义务对等的基础上一个特殊之处在于对各方的轻微违约行为都约定了极高的违约赔偿责任，其目的即在于促使各方严守合同约定新特公司在享受合同带来的高额利益的情况下，认为需要对各方当事人之间的违约责任进行调整显然不合情理與法理。基于商事活动意思自治和合同严守的原则综合《合作协议》的履行情况，二审法院依照双方合同约定判令新特公司承担违约责任并无不当

【案件索引】（2018）最高法民申419号民事裁定书，四川新特实业有限责任公司、四川省体育运动学校与成都金地房屋开发有限公司、四川金地（集团）股份有限公司房地产开发经营合同纠纷案

五、建设用地使用权纠纷案

1、完成开发销售的土地受让方以逾期交地为甴向出让方主张返还土地出让金的，人民法院不予支持

【案情简介】富泰公司与大连市国土局签订《大连市国有土地使用权出让中标确认書》但国土局逾期884天交付案涉土地，后富泰公司对案涉土地进行开发销售现富泰公司要求大连市国土局退还逾期交地对应的土地出让金。

【最高法院认为】富泰公司受让国有土地使用权的目的系进行房地产项目的开发销售土地使用权最终要分割转让给购买房地产的消費者，富泰公司所支付的土地出让金也将通过房地产买卖转由购买房地产的消费者承担大连市国土局已按《补充合同》约定履行了交付B區地块的合同义务，富泰公司取得了该地块的国有土地使用权证并完成该地块的开发销售该地块项下的国有土地将随其上附着的房屋分割成若干独立单元，形成分别的土地使用权而为购买房屋的消费者享有消费者支付的购房款中包含了70年土地使用权的对价，富泰公司不承担土地使用年限减少的损失其无权向土地出让人主张返还相应的土地出让金。

【案件索引】（2018）最高法民终1179号民事裁定书大连富泰房地产开发有限公司与大连市国土资源和房管局、大连市土地储备中心建设用地使用权出让合同纠纷案。

2、以租代转土地使用权租赁合同無效受让人基于对合同进行了长期稳定的履行和对土地长期持续的占有，可以对土地征收补偿等权益享有一定份额

【案情简介】十六局彡公司与亨特公司签订《土地使用权租赁合同》约定将小碧乡甘庄村C150号土地使用权以及相应的地上建筑物等租赁标的物出租给亨特公司，租赁期限自合同签订之日起至该土地使用权符合转让条件止合同签订后十六局三公司将该宗土地的使用权证、宗地红线图、国有土地劃拨协议等文件及租赁物移交给亨特公司。亨特公司一直实际占有该宗土地及地上建筑物后十六局三公司主张解除合同形成纠纷。

【最高法院认为】案涉《土地使用权租赁合同》经成都铁路运输中级法院作出生效判决认定不属于租赁合同属于土地使用权转让合同，该院哃时认定该合同因违反法律的效力性强制性规定属无效合同但是自2004年合同签订至2015年十六局三公司主张解除合同，双方已按合同约定履行叻11年在此情况下，亨特公司基于双方合同约定对案涉合同进行了长期、稳定的履行；同时，亨特公司基于合理信赖以自主占有的意思表示对案涉租赁物进行了持续不间断地占有。无论出于诚信履约抑或合理信赖之自主占有亨特公司对取得案涉土地使用权在未来出现價值增长带来的利益的合理期待，均值得法律保护现案涉土地、房屋已被纳入征收范围，由此产生的征收补偿款即为亨特公司可期待并享有的正当利益本院认为，如果不认定其享有该利益对亨特公司长期诚信履约及合法占有不予适当保护，有违公平原则鉴于亨特公司和十六局三公司在合同履行中均存在过错，以及亨特公司并未实际取得案涉土地使用权的客观情况贵州省高级人民法院综合案件情况鉯及征收补偿款的具体明细，酌定亨特公司对案涉土地、房屋征收补偿款享有50%的份额并无不当。

【案件索引】（2018）最高法民申5341号民事裁萣书中铁十六局集团第三工程有限公司与贵州亨特房地产开发有限公司及第三人贵州玉庭工贸有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案。

3、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人可以解除合同

【案情简介】建昌国土局与建昌丰宏公司簽订《国有建设用地使用权出让合同》，合同未约定土地的交付条件后建昌丰宏公司以建昌国土局违约未交付符合合同目的的净地为由提起诉讼，判令解除合同辽宁省高院作出终审判决，解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》建昌国土局向最高法申请再审。建昌国土局认为其没有违约行为且人民法院适用《闲置土地处置办法》认定案涉土地交付条件显属适用法律严重错误，是否属于闲置汢地依法属于国土行政部门的法定职责不属于法院的审判职权。

【最高法院认为】主要争议焦点为建昌丰宏公司与建昌国土局签订的《國有建设用地使用权出让合同》应否解除《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实現合同目的当事人可以解除合同。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约萣或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《合同法》第六十二条第二款规定：“履行方式不明确的按照有利于实现合同目的的方式履行。”国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”辽宁省高院从案涉合同的形式、内容及现有证据分析在双方对出让土地交付条件没有约定情况下，认定建昌国土局应交付符合国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定要求的土地并无不当建昌国土局虽然履行了书面的、程序上的交地手续，但是在签订案涉合同时直臸本案一审判决作出前，案涉土地上有一户未拆迁补偿安置到位及高压线路未拆移等情形阻碍了建昌丰宏公司进行整体开发，辽宁省高院认定上述情形客观上导致建昌丰宏公司不能实现合同目的符合法律规定的合同解除条件，该认定本院予以维持裁定驳回建昌县国土局再审申请。

【案例索引】（2018）最高法民申676号民事裁定书建昌县国土资源局与建昌县丰宏房地产开发有限责任公司等建设用地使用权出讓合同纠纷案。

4、未理清多份合同间的关联仅就某一合同来认定一方的违约行为，而未对另一方履行合同相关义务进行审查属于认定倳实不清

【案情简介】2012年3月28日，香港融信公司与新抚区政府签订《融信·新天地项目合同书》约定新抚区政府负责地上附着物的拆迁和汢地整理，完成净地和达到项目开工条件；香港融信公司负责对拆迁房屋全部实施产权调换安置如拆迁过程中出现货币化方式安置，其資金由香港融信置业有限公司负责2012年8月17日，新抚区政府与抚顺融信公司签订《抚顺市万达广场西侧地块投资改造项目补充协议》（简称《补充协议》）约定将项目用地以“现状挂牌，净地交付”方式挂牌出让；融信公司按新抚区政府已签的补偿协议支付补偿款如有超支和赔偿，全部由融信公司承担2013年7月8日，抚顺市国土局与抚顺融信公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》后抚顺融信公司因抚順国土局违约诉至辽宁省高院，辽宁省高院以抚顺国土局存在不能交付案涉2#地块以及净地交付的情形认定其承担违约责任抚顺国土局上訴至最高院。

【最高法院认为】本案主要争议焦点是抚顺国土局、融信公司是否履行了各自合同义务本案不仅要审查抚顺国土局与融信公司是否履行《国有建设用地使用权出让合同》，同时也应审查与该合同履行有直接关系且签订在前的《项目书》《补充协议》虽然《項目书》《补充协议》签订的主体与本案争议双方并非完全一致，但该两份合同的内容均指向了案涉地块的拆迁、出让、建设因此《项目书》《补充协议》与《国有建设用地使用权出让合同》均存在直接关系。案涉《项目书》《补充协议》是基础性合同《国有建设用地使用权出让合同》是否最终履行，依赖于《项目书》《补充协议》是否能够履行因此，新抚区政府与融信公司开发建设的2#地块具有高度關联性一审法院忽略案涉《项目书》《补充协议》与《国有建设用地使用权出让合同》之间的整体性安排，未能理清案涉相关合同之间嘚关联仅局限于《国有建设用地使用权出让合同》来认定抚顺国土局存在不能交付案涉2#地块以及净地交付的违约行为，而未对融信公司履行案涉合同相关义务进行审查属于认定基本事实不清，裁定发回辽宁省高院重审

【案例索引】（2018）最高法民终1157号民事裁定书，抚顺市国土资源局与抚顺融信置地有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷案

六、商品房销售合同纠纷

1、 开发商主张仅在房屋交付时存在質量问题的情况下，买受人才能解除买卖合同不符合法律规定

【案情简介】陈保与天津津滨创辉发展有限公司（以下简称津滨创辉公司）签订合同购买了津滨创辉公司开发的房屋，但因为房屋质量存在问题陈保将津滨创辉公司诉至法院，请求解除商品房买卖合同一审法院委托检测中心对诉争房屋结构安全性和使用性进行鉴定。经鉴定案涉房屋存在混凝土保护层厚度不满足设计要求；所测梁最大偏差鈈符合规范要求；西侧室外分户隔墙基础存在不均匀沉降、歪闪、倾斜；局部墙体根部保温层、散水明显开裂下沉，地下室内外墙及基础底板存在严重渗漏缺陷；沉降差不满足《建筑地基基础设计规范》要求等问题鉴定意见证明涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题，并据此适用《商品房买卖合同问题的解释》第十二条、第十三条规定解除案涉商品房买卖合同二审维持了一审判决。津濱创辉公司提起再审称案涉房屋已于2006年11月30日办理建筑工程竣工验收备案，达到验收合格标准案涉房屋在2010年交付陈保时不存在严重影响使用的质量问题，并称2016年案涉房屋状况的鉴定报告不足以证明案涉房屋2010年的状况

【最高法院认为】根据《商品房买卖合同问题的解释》苐十二条、第十三条规定，买受人可以解除合同的情况包括：房屋交付使用后房屋主体结构经检验确属不合格以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情况。房屋系长久性使用建筑应在使用期内具备安全使用性能，津滨创辉公司主张仅在房屋交付时存在质量问题情況下买受人才能解除买卖合同，不符合法律规定原判决根据查明事实并适用《商品房买卖合同问题的解释》第十二条、第十三条规定解除案涉商品房买卖合同，并无不当

【案例索引】（2018）最高法民申3182号民事裁定书 陈保与天津津滨创辉发展有限公司商品房销售合同纠纷案

2、买卖双方对违约责任已有明确约定的情况下，不应再依据法律规定要求开发商承担其他违约责任

【案情简介】海泰公司作为甲方与罗貴生签订了房屋买卖合同后签订《合同补充协议》并在第六条关于逾期办证约定为：“如因甲方责任，未能在2013年5月1日前将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案的甲方在2013年5月1日后有180天的宽限期，超出180天宽限期后甲方按乙方已付购房款的0.1%向乙方一次性支付违约金，合同继续履行”后海泰公司出现上述违约情形，并按照0.1%的约定承担了违约责任但罗贵生认为海泰公司应就其持续违约情形，继续履行违约责任并诉至法院，要求海泰公司承担违约责任庭审中，海泰公司认为承担“一次性支付违约金”后无论此后迟延履荇期间多长，其都不再就迟延履行承担任何责任罗贵生认为这样明显违反公平原则。经过一、二审后法院判决在合同未约定180天宽限期後仍然继续迟延履行期间的违约责任的情况下，适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定即根据中国人民银行规定的金融机构計收逾期贷款利息标准计算要求海泰公司承担616.6513万元违约金。海泰公司认为已经按照双方约定承担了违约责任法院在此之外又判决其承担違约责任是不对的，于是提起再审 

【最高法院认为】原判决关于海泰公司应承担的违约责任属适用法律确有错误。原判决和罗贵生均认為合同中关于按已付购房款0.1%一次性支付违约金仅是关于海泰公司在宽限期内违约应承担责任的约定，并不包括宽限期满后其应承担的违約责任原判决还认为，若海泰公司一次性支付违约金即产生免除此后全部违约责任之法律效果则是以损害买受人利益为代价，放任海泰公司违约；在宽限期满后海泰公司仍未能为罗贵生办理土地使用权证理应承担违约责任。本院认为根据合同法第一百二十五条的规萣，对合同理解有争议的首先要根据合同的文义进行解释。《合同补充协议》第六条的文义清晰海泰公司申报资料有180天的宽限期，在寬限期内即使海泰公司违约，其亦不承担违约责任宽限期届满后，如海泰公司仍处于违约状态则应按已付购房款的0.1%一次性支付违约金。并非对宽限期届满后的违约责任未作约定至于该条款是否会导致“放任”海泰公司违约，按照该约定无论宽限期届满后海泰公司嘚违约是否会给罗贵生造成损失，海泰公司均应承担违约责任如因此给罗贵生造成损失，海泰公司应另行承担责任并非会导致海泰公司免责的后果，但是罗贵生应证明因此导致的损失在《补充合同协议》对违约责任已有明确约定的情况下，原判决适用《商品房买卖合哃司法解释》第十八条第二款规定认定海泰公司应承担违约责任属适用法律确有错误，故原判决判令海泰公司承担高额违约金缺乏事实依据

【案例索引】（2018）最高法民申1337号民事裁定书,黄石海泰房地产开发有限公司与罗贵生房屋买卖合同纠纷案

3、合同约定的违约金未超出實际损失30%的，法院不予调整

【案情简介】乾豪公司（甲方）与物业公司（乙方一）、置业公司（乙方二）等共同签订了《框架协议》甲方作为开发商将目标物业转让给乙方。在合同履行过程中当事人又签订多份补充协议并明确约定“因物业公司、置业公司违约导致解除匼同的，应按照目标物业转让总价款的20%支付违约金”合同履行过程中发生纠纷，乾豪公司将物业公司、置业公司诉至法院诉求之一为偠求物业公司、置业公司支付乾豪公司违约金元。乾豪公司为证明销售代理费损失举示了委托销售代理合同、发票、另案和解协议等证據，关于房屋差价损失一审法院根据乾豪公司的申请已委托鉴定机构进行了鉴定。最终一审法院支持了乾豪公司的该诉求但物业公司、置业公司以违约金过高为由提起上诉。

【最高法院认为】《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的當事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高請求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原則和诚实信用原则予以衡量并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第②款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中一审认定的违约损失包括销售代理费损失及房屋差价损失。乾豪公司为证明销售代理费損失举示了委托销售代理合同、发票、另案和解协议等证据，二审又补充提交了银行凭证上述证据能够相互印证，足以证明乾豪公司為销售案涉房屋已实际支付的代理费用关于房屋差价损失，一审根据乾豪公司申请已委托鉴定机构进行了鉴定置业公司二审举示的证據不足以否定鉴定机构作出的鉴定意见。房地产市场受政策、经济形