在东莞汇景上层工作发展前景怎么样？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-11-08 02:33 标签： 东莞汇景上层

目标沟通 思路与解决模型 市场分析 片区特征分析 片区特征分析 片区特征分析 片区特征分析 供应量：预计08年整体南城的供应量较大在07年基础上会有所上升。 供应片区：08年供应的热点片区是泛CBD片区和南城高尚居住区；泛 CLD片区的供应量一般典型项目不多。 供应特征：08年的南城供应线丰富以豪宅（城市豪宅、资源型豪宅、 豪宅大社区等）、大社区（中高档、社区型）、小户型（商务商业核心地段或其他地段）为主，而中等居家型（中小型社區）供应相对少但竞争优势不明显。 南城区项目按档次/面积区间分类豪宅/高档社区（08年市场） 南城区项目按档次/面积区间分类中档社区（08年市场） 南城区项目按档次/面积区间分类小户型社区（08年市场） 竞争市场小结 项目地段特征 项目四至 项目限制性条件 本项目在竞争中的選择 主力户型为78平米两房和90-97平米三房搭配少量一房和四房。整体户型偏小实用经济且总价相对较低，客户易于接受； 不断灌输区域规劃前景和升值潜力让政府规划在销售现场有力地展示，强势牵引客户； 在产品及建筑构件的材料运用上做对比试验让客户直观感受楼盤的高品质。 本项目竞争策略选取 消费群体研究总结 核心客户描述1 核心客户描述2 产品定位前的思考 住宅价格定位 静态比准价格 静态比准价格 下阶段工作重点： 1.规划及功能布局如何体现价值 2.物业发展建议如何提升项目价值？ 3.营销服务、物业服务如何提升价值 GDP高速增长，东莞房地产处于高速增长时期 价格与成交量双双上扬未来趋势向好 1 主城区整体态势 东城－东莞的富人区，高尚居住区高档休闲、餐饮聚集区 南城－集行政中心、商务中心和文化中心于一体，最有潜力的新城豪宅市场的最大供应区 莞城－生活成熟的老城区，未来房地产供應较少主要以旧改为主 万江－整体发展水平相对于其他主城区较薄弱，房地产处于发力初期 主城区各区域多核心的发展趋势及政策的积極引导进一步推动项目所在片区的开发力度南城为热点开发区域 2007年城区各板块市场特征 市场分析 片区典型楼盘分析：小户型依托地段价徝 具被认可的投资价值 片区典型楼盘分析：综合体内的小户型；中等居家产品 因城市中心地段而产生综合型价值 片区典型楼盘分析：小高層/大平面豪宅 因城市中心地段而产生稀缺/尊贵价值 片区特征分析 07年供应量少；中小规模项目为主；小户型与中等居家为主；容积率相对略高；产品创新较多；价格实现逐步走高 片区特征分析 片区典型楼盘分析： 片区特征分析 片区典型楼盘分析 片区典型楼盘分析 片区特征分析 93姩 04年 90年 94年 97年 00年 05年 06年-07年 低档次商品房 花园新村 莞 城 东 城 南 城 万 江 商品房 江滨花园 商品房 新世界花园 东泰花园 商品房 东城中心 东城山庄 …… …… …… …… 03年 商品房 阳光假日 商品房 景湖花园 国际公馆 第一国际 商品房 都会广场 曦龙广场 多伦多翠邸 商品房 格林小城 御花苑 商品房 东骏豪苑 景湖春晓 商品房 金域中央 景湖湾畔 中信森林湖 未来世界 商品房 金月湾 景湖春天 新世纪豪园 商品房 水印长堤 盛世华南 理想0769 商品房 江南世家 商品房 星河传说 阳光澳园 凯旋城 商品房 旗峰天下 商品房 金域名苑 富怡花园 商品房 河畔广场 地王广场 商业 运河东1号 花街18 香港街 商品房 天骄峰景 香宾时代 万盛广场 尚书苑 商品房 金域中央 金域名苑 商品房 阳光海岸 风临美丽湾 土地资源 稀缺，旧 城改造尚 未提上议 事日程 居住热点： 莞城 开端：东城；利用黄旗山脉 资源，大量开发高档住宅 热点区域：东城；大量项目 陆续开发区域形象高。 土地资源减少 政府规划倾斜CLD；大项目； 竞争热点区域： 南城 旧城改造：成熟商业； 文化内涵；教育配套； 老区寸地启动： 东江 大型项目渐成主流： 新中心区域 产品升級： 市场激活 历史中的横向对比 南城自03年政府规划实施后逐步升级为主城区热点开发区域 住宅市场研判 本区域内的白领，公务员其他城区客户比例少 以运河东1号为主的新楼盘吸引的为城区居民及部分的投资客 客户辐射面广；城区白领、公务员及附近镇企业主、高管、投資客 本地企业家，高级公务员； 客户辐射面广 客户群 70-110平米两房、三房 80-130平米两房至三房均有 社区型高端住宅2-4房80-150平米；出现大平面的高层豪宅；小户型集聚 户型相比较大，以130-160平米三、四房为主 主力户型 小高层+高层+少量类别墅 高层为主 以类别墅+小高层+高层为主 以类别墅、高

目标沟通 思路与解决模型 市场分析 片区特征分析 片区特征分析 片区特征分析 片区特征分析 供应量：预计08年整体南城的供应量较大在07年基础上会有所上升。 供应片区：08年供应的热点片区是泛CBD片区和南城高尚居住区；泛 CLD片区的供应量一般典型项目不多。 供应特征：08年的南城供应线丰富以豪宅（城市豪宅、资源型豪宅、 豪宅大社区等）、大社区（中高档、社区型）、小户型（商务商业核心地段或其他地段）为主，而中等居家型（中小型社區）供应相对少但竞争优势不明显。 南城区项目按档次/面积区间分类豪宅/高档社区（08年市场） 南城区项目按档次/面积区间分类中档社区（08年市场） 南城区项目按档次/面积区间分类小户型社区（08年市场） 竞争市场小结 项目地段特征 项目四至 项目限制性条件 本项目在竞争中的選择 主力户型为78平米两房和90-97平米三房搭配少量一房和四房。整体户型偏小实用经济且总价相对较低，客户易于接受； 不断灌输区域规劃前景和升值潜力让政府规划在销售现场有力地展示，强势牵引客户； 在产品及建筑构件的材料运用上做对比试验让客户直观感受楼盤的高品质。 本项目竞争策略选取 消费群体研究总结 核心客户描述1 核心客户描述2 产品定位前的思考 住宅价格定位 静态比准价格 静态比准价格 下阶段工作重点： 1.规划及功能布局如何体现价值 2.物业发展建议如何提升项目价值？ 3.营销服务、物业服务如何提升价值 GDP高速增长，东莞房地产处于高速增长时期 价格与成交量双双上扬未来趋势向好 1 主城区整体态势 东城－东莞的富人区，高尚居住区高档休闲、餐饮聚集区 南城－集行政中心、商务中心和文化中心于一体，最有潜力的新城豪宅市场的最大供应区 莞城－生活成熟的老城区，未来房地产供應较少主要以旧改为主 万江－整体发展水平相对于其他主城区较薄弱，房地产处于发力初期 主城区各区域多核心的发展趋势及政策的积極引导进一步推动项目所在片区的开发力度南城为热点开发区域 2007年城区各板块市场特征 市场分析 片区典型楼盘分析：小户型依托地段价徝 具被认可的投资价值 片区典型楼盘分析：综合体内的小户型；中等居家产品 因城市中心地段而产生综合型价值 片区典型楼盘分析：小高層/大平面豪宅 因城市中心地段而产生稀缺/尊贵价值 片区特征分析 07年供应量少；中小规模项目为主；小户型与中等居家为主；容积率相对略高；产品创新较多；价格实现逐步走高 片区特征分析 片区典型楼盘分析： 片区特征分析 片区典型楼盘分析 片区典型楼盘分析 片区特征分析 93姩 04年 90年 94年 97年 00年 05年 06年-07年 低档次商品房 花园新村 莞 城 东 城 南 城 万 江 商品房 江滨花园 商品房 新世界花园 东泰花园 商品房 东城中心 东城山庄 …… …… …… …… 03年 商品房 阳光假日 商品房 景湖花园 国际公馆 第一国际 商品房 都会广场 曦龙广场 多伦多翠邸 商品房 格林小城 御花苑 商品房 东骏豪苑 景湖春晓 商品房 金域中央 景湖湾畔 中信森林湖 未来世界 商品房 金月湾 景湖春天 新世纪豪园 商品房 水印长堤 盛世华南 理想0769 商品房 江南世家 商品房 星河传说 阳光澳园 凯旋城 商品房 旗峰天下 商品房 金域名苑 富怡花园 商品房 河畔广场 地王广场 商业 运河东1号 花街18 香港街 商品房 天骄峰景 香宾时代 万盛广场 尚书苑 商品房 金域中央 金域名苑 商品房 阳光海岸 风临美丽湾 土地资源 稀缺，旧 城改造尚 未提上议 事日程 居住热点： 莞城 开端：东城；利用黄旗山脉 资源，大量开发高档住宅 热点区域：东城；大量项目 陆续开发区域形象高。 土地资源减少 政府规划倾斜CLD；大项目； 竞争热点区域： 南城 旧城改造：成熟商业； 文化内涵；教育配套； 老区寸地启动： 东江 大型项目渐成主流： 新中心区域 产品升級： 市场激活 历史中的横向对比 南城自03年政府规划实施后逐步升级为主城区热点开发区域 住宅市场研判 本区域内的白领，公务员其他城区客户比例少 以运河东1号为主的新楼盘吸引的为城区居民及部分的投资客 客户辐射面广；城区白领、公务员及附近镇企业主、高管、投資客 本地企业家，高级公务员； 客户辐射面广 客户群 70-110平米两房、三房 80-130平米两房至三房均有 社区型高端住宅2-4房80-150平米；出现大平面的高层豪宅；小户型集聚 户型相比较大，以130-160平米三、四房为主 主力户型 小高层+高层+少量类别墅 高层为主 以类别墅+小高层+高层为主 以类别墅、高

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