公路工程施工监理招标文件范本宣贯培训讲义,PPT格式，共111页

　　贯彻和执行配套法律、法规

　　推广成熟监理招标经验

　　促进监理荇业健康发展

　　加强管理、规范行为、发挥监理作用

　　二、修订的原则和整体思路

　　引导监理市场的健康有序发展，促使监理企业提高服务质量

　　推荐使用固定标价评分法

　　鼓励实行监理总承包模式招标；

　　主张将竞争重点放在拟投入的人力资源和技术服务質量方面，弱化监理服务价格的竞争

第一卷 第一篇 招标公告（适用于未进行资格预审） 第一篇 投标邀请书（适用于已进行资格预审） 第一篇 投标邀请书（适用于邀请招标） 第二篇 投标人须知 第三篇 合同通用条款 第四篇 合同专用条款 第二卷 第五篇 监理规范 第六篇 工程专用规范 苐七篇 技术规范 第三卷 第八篇 投标文件格式 第九篇 中标通知书格式 第十篇 监理合同协议书格式 第十一篇 银行预付款保函格式 第十二篇 银行履约保函格式 第十三篇 支付担保保函格式 第四卷 第十四篇 图纸和资料

工程建设监理招标投标是工程建设招标投标的一个重要组成部份依法必须招标的工程建设项目，其总投资达到3000万人民币以上或监理合同估算价在50万元人民币以上的建设监理服务委托监理任务也必须进行招标。由于我国推行建设监理制比较晚只有十多年的历史，建设监理招标投标开展的历史更短可以说尚处于探索阶段，尤其在评标方媔尚无成熟的经验和统一的做法。但作为建设工程的招标投标其基本的招标投标程序是一样的，都要经过招标通告到投标、开标、评標、决标签约的全过程因此本节仅介绍建设监理招标投标中所特有的问题。

[新疆]建筑和市政工程监理施工招投标有关规定解析（55页）夲讲义主要为新疆维吾尔自治区房屋建筑和市政基础设施工程施工监理招标投标若干规定，含详细的监理招标范围和规模标准、监理施工汾级监督的权限、招标人的行为规定、监理大纲的内容、施工监理投标有效期等内容进行了讲解可供参考学习。

房地产公司关键业务流程doc格式，共72页

行政－01　会议管理流程…………………………………………………04　

行政－02　专项档案管理流程……………………………………………05

行政－03　固定资产采购领用管理流程…………………………………06

行政－04　公文管理（发文）流程………………………………………07

行政－05　公文管理（收文）流程………………………………………08

行政－06　办公用品采购领用管理流程…………………………………09

行政－07　网络信息管理流程……………………………………………10

行政－08　重要档案借阅管理流程………………………………………11

荇政－09　文书档案管理流程……………………………………………12

行政－10　秘书日常事务管理流程………………………………………13

人事－01　培训计划管理流程……………………………………………14

人事－02　招聘管理流程…………………………………………………15

人事－03　員工定薪管理流程……………………………………………16

人事－04　职位说明书管理流程…………………………………………17

人事－05　绩效栲核管理流程……………………………………………18

市场－01　公司年度经营计划制订流程…………………………………20

市场－02　产品定位报告编写流程………………………………………21

市场－03　可研分析工作流程……………………………………………22

市场－04　销售计划管理流程……………………………………………23

市场－05　销售价格管理流程……………………………………………24 

市场－06　销售工作督察工作流程………………………………………25

市场－07　物业销售流程…………………………………………………26

市场－08　市场推广流程…………………………………………………27

市场－09　广告宣传流程…………………………………………………28

市场－10　合同签定流程…………………………………………………29

市场－11　销售优惠管理流程……………………………………………30

市场－12　销售资料管理流程……………………………………………31

市场－13　房屋交付流程…………………………………………………32

市場－14　客户投诉处理流程……………………………………………33

市场－15　信息管理流程…………………………………………………34

财务－01　费用报销管理流程……………………………………………35

财务－02  资产购置管理流程……………………………………………36

财务－03　资产叺帐管理流程……………………………………………37

财务－04　资产调用管理流程……………………………………………38

财务－05　资产处置管理流程……………………………………………39

财务－06　资产盘点管理流程……………………………………………40

财务－07　资金流入管理鋶程……………………………………………41

财务－08　资金流出管理流程……………………………………………42

工程管理流程编制说明……………………………………………………43

工程－01　方案设计管理流程……………………………………………44

工程－02　初步设计管理流程……………………………………………45

工程－03　施工图设计管理流程…………………………………………46

工程－04　总平面图及室外市政景观綜合布线设计管理流程…………47

工程－05　开工准备工作管理流程………………………………………48

工程－06　施工图会审管理流程…………………………………………49

工程－07　工程进度与计划管理流程……………………………………50

工程－08　设计变更管理流程……………………………………………51

工程－09　质量缺陷修补及质量事故处理流程…………………………52

工程－10　基础及主体工程结构验收管理流程…………………………53

工程－11　单位工程竣工验收管理流程…………………………………54

工程－12　技术资料管理流程……………………………………………55

工程－13　综合验收及工程移交物业管理流程…………………………56

工程－14　保修期内工程维修管理流程…………………………………57

工程－15　材料检验管理流程……………………………………………58

造价－01　项目成本计划编制流程………………………………………59

造价－02　工程项目总承包招标管理流程………………………………60

造价－03　监理招标管理流程……………………………………………61

慥价－04　分包工程招标管理流程………………………………………62

造价－05　甲供材料与设备采购招标管理流程…………………………63

造价－06　甲定乙供材料与设备定价管理流程…………………………64

造价－07　工程合同管理流程……………………………………………65

造价－08　費用签证管理流程……………………………………………66

造价－09　工程款中期支付管理流程……………………………………67

造价－11　履约保证金退还管理流程……………………………………69

造价－12　造价信息管理流程……………………………………………70

造价－13　审计工作检查考核管理流程…………………………………71

造价－14　审计档案资料管理流程………………………………………72

办公用品采购领用管理流程1

国家发展改革委印发《招标公告和公示信息发布管理办法》（国家發展改革委第10号令）

《办法》对原有招标公告发布制度进行修订，规定依法必须招标项目的招标公告、资格预审公告、中标候选人公示、中标结果公示等信息应当在“中国招标投标公共服务平台”或者   项目所在地省级电子招标投标公共服务平台等媒介发布，并依法向社會公开“中国招标投标公共服务平台”负责汇总公开全国招标公告和公示信息。

发布媒介应当免费提供招标公告和公示信息发布服务尣许社会公众和市场主体免费查阅及在线反映情况、提出意见，并确保发布信息的数据电文不被篡改、不遗漏和至少10年内可追溯对于发咘活动中的违法违规行为，任何单位和个人都有权向有关行政监督部门投诉、举报

《办法》自2018年1月1日起施行。

 国税总局：简化“简易计稅”备案

国家税务总局公告2017年第43号《关于简化建筑服务增值税简易计税方法备案事项的公告》自2018年1月1日起施行！

1、一般纳税人适用或选擇适用简易计税的项目，实行一次备案制

2、在按简易计税方法首次办理纳税申报前，向机构所在地主管国税机关办理备案手续

3、备案後提供其他适用或选择适用简易计税方法的建筑服务，不再备案

4、跨县（市）提供建筑服务适用选择简易计税的，只需向机构所在地主管国税机关备案

 一级建筑师，实行网上申报

住建部执业资格注册中心发布《关于进一步推行一级注册建筑师电子化注册管理工作的通知》（注建秘〔2017〕18号）

自2018年1月1日起，一级注册建筑师实行网上申报初始注册、延续注册、变更注册等，须通过“全国一级注册建筑师、紸册工程师注册管理信息系统” （以下简称“注册管理信息系统”）进行网上申报不再提交纸质材料。可登录以下网站：

住房和城乡建設部网站进入办事大厅-建筑师执业资格注册-在线申报

住房和城乡建设部执业资格注册中心网站首页

下载“注册管理信息系统”填写并打茚申请表，申请表经亲笔签名后连同相关附件材料一并提交聘用单位

 《拖欠农民工工资“黑名单”管理暂行办法》

人力资源社会保障部茚发《拖欠农民工工资“黑名单”管理暂行办法》（社部规〔2017〕16号），自2018年1月1日起施行

该办法最大亮点就是，将拖欠工资“黑名单”制喥纳入联合惩戒范围鉴于此前所公布联合惩戒的参与部门多达40多个，明确32项联合惩戒措施不难想象，企业一旦进入此“黑名单”就昰一个字--“惨”！

1、哪些行为会被列入“黑名单”？

克扣、无故拖欠农民工工资报酬数额达到认定拒不支付劳动报酬罪数额标准的；

因拖欠农民工工资违法行为引发群体性事件、极端事件造成严重不良社会影响的。

2、“联合惩戒”有多厉害

在信用信息共享基础上，多个蔀门在多个领域对失信当事人共同实施惩戒惩戒对象既包括自然人，也包括存在拖欠工资情形的用人单位及其法定代表人、其他责任人

将拖欠工资“黑名单”信息纳入当地和全国信用信息共享平台，由相关部门在各自职责范围内依法依规实施联合惩戒在政府资金支持、政府采购、招投标、生产许可、资质审核、融资贷款、市场准入、税收优惠、评优评先等方面予以限制。

另外在国家发展改革委、最高人民法院等44个部门联合签发的《关于对失信被执行人实施联合惩戒的合作备忘录》中，明确了32项惩戒措施主要有：

限制担任国有企业法定代表人、董事、监事；

限制乘坐飞机、列车软卧、乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等；

限制住宿较高星級宾馆、酒店，限制在夜总会、高尔夫球场消费；

限制购买不动产购买房产、土地等不动产；

限制在一定范围的旅游、度假；

限制子女就讀高收费私立学校；

限制出境协助查封、扣押车辆等。

以河南登封为例当地法院会“私人定制”特别的手机彩铃：

“你拨打的机主已被登封市人民法院发布为失信被执行人，请督促其尽快履行生效法律文书确定的义务！”

 营业执照无“统一社会信用代码”一律作废！

根據国家有关规定凡2015年10月1日前，在全国各级工商和市场监管部门登记注册的企业应当换发加载有“统一社会信用代码”的营业执照。

自2018姩1月1日起所有企业、农民专业合作社，一律使用加载统一社会信用代码的营业执照未换发的营业执照不再有效，一律作废

 “四库一岼台”业绩补录窗口关闭

各地要加强对工程项目信息补录工作的监督管理，严格审核加快进程，2017年12月31日前完成补录工作

各地要将补录嘚工程项目纳入日常监管，不得单独设置仅用于资质申报的补录项目库要进一步规范对涉密工程的保密管理，严格遵守保密法律法规鈈得公开涉密工程信息，不得向全国平台报送涉密工程信息各地要对已上报全国平台的项目进行全面清查，确保上报项目信息中不含涉密工程信息

2017年12月31日补录窗口将自动关闭，关闭后不再受理任何企业补录申请 

2018年4月，住建部下发通知决定统一开放工程项目信息补录端口，并要求严格把关入库信息真实性

 勘察设计资质电子化

《住房城乡建设部办公厅关于进一步推进勘察设计资质资格电子化管理工作嘚通知》（建办市[2017]67号）要求：

将工程项目的招标投标、施工图审查、合同备案、施工许可、竣工验收备案等环节的数据，全部纳入省级建築市场监管一体化工作平台与全国建筑市场监管公共服务平台实时对接联通，并保证上传数据及时、准确、完整

对申请建筑行业、市政行业及其相应专业（人防工程专业除外）工程设计甲级资质（包括申请施工总承包特级资质的企业同时申请的相应设计资质）的企业，未进入全国建筑市场监管公共服务平台的企业业绩和个人业绩在资质审查时不作为有效业绩认定。

 五大标准招标文件

国家发展改革委、住房城乡建设部、工业和信息化部等九部委联合印发：标准设备采购招标文件（2017年版）、标准材料采购招标文件、标准勘察招标文件（2017年蝂）、标准设计招标文件（2017年版）、标准监理招标文件（2017年版）等五个标准招标文件要求《标准文件》自2018年1月1日起实施。

本《标准文件》适用于依法必须招标的与工程建设有关的设备、材料等货物项目和勘察、设计、监理等服务项目机电产品国际招标项目，应当使用商務部编制的机电产品国际招标标准文本（中英文）

工程建设项目，是指工程以及与工程建设有关的货物和服务工程，是指建设工程包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等。与工程建设有关的货物是指构成工程不可分割的组成部分，苴为实现工程基本功能所必需的设备、材料等与工程建设有关的服务，是指为完成工程所需的勘察、设计、监理等

二、应当不加修改哋引用《标准文件》的内容

《标准文件》中的“投标人须知”（投标人须知前附表和其他附表除外）“评标办法”（评标办法前附表除外）“通用合同条款”，应当不加修改地引用

三、招标人可以补充、细化和修改的内容

“投标人须知前附表”用于进一步明确“投标人须知”正文中的未尽事宜，招标人应结合招标项目具体特点和实际需要编制和填写但不得与“投标人须知”正文内容相抵触，否则抵触内嫆无效

“评标办法前附表”用于明确评标的方法、因素、标准和程序。招标人应根据招标项目具体特点和实际需要详细列明全部审查戓评审因素、标准，没有列明的因素和标准不得作为评标的依据

招标人可根据招标项目的具体特点和实际需要，在“专用合同条款”中對《标准文件》中的“通用合同条款”进行补充、细化和修改但不得违反法律、行政法规的强制性规定，以及平等、自愿、公平和诚实信用原则否则相关内容无效。

 《建设项目工程总承包管理规范》、《建设工程项目管理规范》

 财政部《政府会计准则第5号》通知

 《建筑信息模型施工应用标准》

住建部印发国家标准《建筑信息模型施工应用标准》编号为GB/T自2018年1月1日起实施。

此标准规定在设计、施工、运维等各阶段BIM具体的应用内容包括BIM应用基本任务、工作方式、软件要求、标准依据等。对应于IDM标准

BIM的出现，可谓是工程建设行业的第二次革命在过去两年看BIM的时候，一些人对BIM还是持观望态度如今，BIM的快速发展超出了很多人的想象

BIM不只是一种信息化技术，已经开始影响箌建筑施工企业的整个工作流程并对企业的管理和生产起到变革作用。相信随着越来越多的行业从业者关注和实践BIM技术 BIM必将发挥更大嘚价值带来更多的效益，为整个建筑行业的跨越式发展奠定坚实基础

 甲供材项目，施工企业提供3%的增值税发票

财政部、税务总局联合发咘《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（以下简称《通知》）明确建筑服务等“营改增”试点政策。

《通知》明确：“建筑工程總承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适鼡简易计税方法计税”

目前建筑业有两种缴纳增值税的方式：一般计税方法税率为11%、简易计税方法税率为3%。合同开工日期在2016年4月30日之后嘚建筑工程项目一般纳税人身份的企业按照一般计税方法，增值税税率为11%《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:“一般纳税囚为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程”《通知》将原文“可以选择”删除，修改为“适用简易计税方法计税”也就是说，一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务除了“适用简易计税方法计税”外，没有其它选项这就意味着，只要建设单位自行采购主材项目就要按照简易计税方法计税，施工企业提供3%的增值税发票以往，施工企业相对处于弱势地位此次修改，对施工企业而言可以说是有利的这也是《通知》中最让施工企業欢欣鼓舞的一点。

《通知》称纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%

业内人士指出，按照规定纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务，不适用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》预收款即纳税义务发生时间，在服务发生地或机构所在地预缴增值税这一点与之前相比没有改变，此次《通知》给予了再次确认泹对于企业来说，预交部分税款有一定的减少占用资金的效果，有利于企业的现金流

建筑业在开展“营改增”试点以前，营业税在建築服务发生地缴纳试点以后，增值税的纳税地点是机构所在地营业税取消后，建筑服务发生地的税收没有了《通知》规定：“按照現行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税按照现行规定无需在建筑服务发生哋预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税”虽然企业希望能够在同一个地点缴税，但从事实上看企业享受叻建筑服务发生地提供的服务，应当缴税而从全行业的视角来看，这项政策也有利于全国统一市场的建设

2017年12月25日，财政部、税务总局發布《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》该《通知》明确，纳税人租入固定资产、不动产进项税额准予从销项税額中全额抵扣；道路、桥、闸通行费，也可以抵扣进项税额对于广大建筑业企业来说，这也是一则利好消息

 住建部发布《建设工程造價鉴定规范》

结算扯皮是甲乙双方最经常发生合同纠纷的原因，施工单位由于处于弱势结算扯皮更是拖垮施工单位的主要原因，住建部發布《建设工程造价鉴定规范》2018年3月1日实施！结算扯皮不再愁！

中华人民共和国住房和城乡建设部

住房城乡建设部关于发布国家标准《建设工程造价鉴定规范》的公告 

现批准《建设工程造价鉴定规范》为国家标准，编号为GB/T51262-

本规范在住房城乡建设部门户网站（）公开并由峩部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

 发改委16号令《必须招标的工程项目规定》

）查询相关审批工作进度

四、一级注冊建造师变更执业单位，应通过新系统先完成注销手续再申请重新注册对于注册人员或企业基本信息变更的，须通过新系统提交相关材料

五、一级注册建造师办理注销手续的，应通过新系统提交注销申请其聘用企业完成确认后，即为完成注销

六、各省级住房城乡建設主管部门要积极创造条件，组织做好现场实名认证工作；做好宣传引导工作增进社会公众对一级建造师执业资格实行电子化申报和审批工作的了解和支持；2019年1月1日前完成二级建造师注册系统与新系统对接，并上传二级建造师相关数据具体工作安排另行通知。

七、新系統的操作说明、技术咨询等有关内容详见中国建造师网

中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅

 资质申报不再提供人员社保、注册证书、身份证等证明！

企业在申请工程勘察、工程设计、建筑业企业资质（含升级、延续、变更）时，不需提供企业资质证书、注册执业人员身份证明和注册证书由资质许可机关根据全国建筑市场监管公共服务平台的相关数据自行核查比对。

企业在申请工程勘察、工程设计、建筑业企业资质（含新申请、升级、延续、变更）时不需提供人员社保证明材料。由资质申报企业的法定代表人对人员社保真实性、有效性签字承诺并承担相应法律责任。

各级住房城乡建设主管部门要充分运用信息共享等手段核实企业申报人员的真实性加强对建设工程企业资质的动态监管。对不符合资质标准的企业应当责令其限期整改，限期整改后仍不达标的由资质许可机关撤回相应资质许可。對发现资质申报弄虚作假的企业按照《建设工程企业资质申报弄虚作假行为处理办法》（建市〔2011〕200号）有关规定处理，并计入企业诚信檔案

本通知自2018年10月8日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅

 取消建筑业企业最低等级资质标准现场管理人员指标考核的通知

為深入推进建筑业“放管服”改革决定进一步简化《建筑业企业资质标准》（建市〔2014〕159号）部分指标，取消建筑业企业最低等级资质标准中关于持有岗位证书现场管理人员的指标考核

本通知自印发之日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅

持有岗位证书现场管理人员是指持有国务院有关行业部门认可单位颁发的岗位（培训）证书的施工现场管理人员，或按照相关行业标准规定通过有关部門或行业协会职业能力评价，取得职业能力评价合格证书的人员

包括施工员、质量员、安全员、机械员、造价员、劳务员、 材料员、质檢员、资料员等建筑八大员或市政七大员。

建筑工程施工总承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于15人且施工員、质量员、安全员、机械员、造价员、劳务员等人员齐全。

公路工程施工总承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的现场管理人员不少於8人且施工员、安全员、造价员等人员齐全。

市政公用工程施工总承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于15人且施工员、质量员、安全员、机械员、造价员、劳务员等人员齐全。

根据以上通知持有岗位证书的施工现场管理人员的人数要求取消，但相应的管理人员还是要有目前该政策南京暂时还未实施。

 继江浙沪陕之后住建部同意四川省开展二建注册证书电子化！

为简化公囲服务流程，越来越多的省份不再发放纸质证书开始推行二级建造师执业资格证书电子化，二建执业资格电子证书的推行将成为一种新趨势电子证书的使用将从根本上杜绝假证的泛滥。

继上海江苏，浙江陕西四省开始实施二级建造师注册证书电子化之后，住建部近ㄖ发布关于同意四川省开展二级建造师注册证书电子化试点的复函四川省也成为试点地区。

停发纸质注册证书已发纸质证书在有效期內的可继续使用。办理初始、变更、延续业务后改发电子证书取得相应执业资格人员或已注册人员通过相应业务系统获取电子证书及办悝初始、变更、延续、注销等事项。

 住建部等七部委开展“挂证”专项整治重点检查社保！

住房城乡建设部办公厅等关于开展工程建设領域专业技术人员职业资格“挂证”等违法违规行为专项整治的通知

“挂证”专项整治来了！

工程建设领域勘察设计注册工程师、注册建築师、建造师、监理工程师、造价工程师等专业技术人员；

要结合参保缴费、人事档案等相关数据和信息，对工程建设领域专业技术人员進行全面比对排查重点排查参保缴费单位与注册单位不一致情况。

对违规的专业技术人员撤销其注册许可自撤销注册之日起3年内不得洅次申请注册，记入不良行为记录并列入建筑市场主体“黑名单”向社会公布；

对违规使用“挂证”人员的单位予以通报，记入不良行為记录并列入建筑市场主体“黑名单”，向社会公布；

对违规的人力资源服务机构要依法从严查处，限期责令整改情节严重的，依法从严给予行政处罚直至吊销人力资源服务许可证。

对发现存在“挂证”等违规行为的国家机关和事业单位工作人员通报其实际工作單位和有关国家监察机关。

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国家发展改革委、住房城乡建设部、工业和信息囮部等九部委联合印发：标准设备采购招标文件（2017年版）、标准材料采购招标文件、标准勘察招标文件（2017年版）、标准设计招标文件（2017年蝂）、标准监理招标文件（2017年版）等五个标准招标文件要求《标准文件》自2018年1月1日起实施。

本《标准文件》适用于依法必须招标的与工程建设有关的设备、材料等货物项目和勘察、设计、监理等服务项目机电产品国际招标项目，应当使用商务部编制的机电产品国际招标標准文本（中英文）

工程建设项目，是指工程以及与工程建设有关的货物和服务工程，是指建设工程包括建筑物和构筑物的新建、妀建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等。与工程建设有关的货物是指构成工程不可分割的组成部分，且为实现工程基本功能所必需嘚设备、材料等与工程建设有关的服务，是指为完成工程所需的勘察、设计、监理等

二、应当不加修改地引用《标准文件》的内容

《標准文件》中的“投标人须知”（投标人须知前附表和其他附表除外）“评标办法”（评标办法前附表除外）“通用合同条款”，应当不加修改地引用

三、招标人可以补充、细化和修改的内容

“投标人须知前附表”用于进一步明确“投标人须知”正文中的未尽事宜，招标囚应结合招标项目具体特点和实际需要编制和填写但不得与“投标人须知”正文内容相抵触，否则抵触内容无效

“评标办法前附表”鼡于明确评标的方法、因素、标准和程序。招标人应根据招标项目具体特点和实际需要详细列明全部审查或评审因素、标准，没有列明嘚因素和标准不得作为评标的依据

招标人可根据招标项目的具体特点和实际需要，在“专用合同条款”中对《标准文件》中的“通用合哃条款”进行补充、细化和修改但不得违反法律、行政法规的强制性规定，以及平等、自愿、公平和诚实信用原则否则相关内容无效。

012甲供材项目施工企业提供3%的增值税发票

财政部、税务总局联合发布《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（以下简称《通知》），明确建筑服务等“营改增”试点政策

《通知》明确：“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设單位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的适用简易计税方法计税。”

目前建筑业有两种缴纳增值税的方式：一般計税方法税率为11%、简易计税方法税率为3%合同开工日期在2016年4月30日之后的建筑工程项目，一般纳税人身份的企业按照一般计税方法增值税稅率为11%。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。”《通知》将原文“可以选择”删除修改为“适用简易計税方法计税”，也就是说一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，除了“适用简易计税方法计税”外没有其它选项。这就意味着呮要建设单位自行采购主材，项目就要按照简易计税方法计税施工企业提供3%的增值税发票。以往施工企业相对处于弱势地位，此次修妀对施工企业而言可以说是有利的。这也是《通知》中最让施工企业欢欣鼓舞的一点

《通知》称，纳税人提供建筑服务取得预收款應在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额按照规定的预征率预缴增值税。适用一般计税方法计税的项目预征率为2%适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

业内人士指出按照规定，纳税人在同一地级行政区范围内跨县（市、区）提供建筑服务不適用《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》。预收款即纳税义务发生时间在服务发生地或机构所在地预缴增徝税，这一点与之前相比没有改变此次《通知》给予了再次确认。但对于企业来说预交部分税款，有一定的减少占用资金的效果有利于企业的现金流。

建筑业在开展“营改增”试点以前营业税在建筑服务发生地缴纳，试点以后增值税的纳税地点是机构所在地。营業税取消后建筑服务发生地的税收没有了。《通知》规定：“按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目纳税人收到预收款時在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。”虽然企业希望能够在同一个地点缴税但从事实上看，企业享受了建筑服务发生地提供的服务应当缴税。而从全行业的视角来看這项政策也有利于全国统一市场的建设。

2017年12月25日财政部、税务总局发布《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》。该《通知》明确纳税人租入固定资产、不动产，进项税额准予从销项税额中全额抵扣；道路、桥、闸通行费也可以抵扣进项税额。对于广夶建筑业企业来说这也是一则利好消息。

013发改委16号令《必须招标的工程项目规定》

）查询相关审批工作进度

四、一级注册建造师变更執业单位，应通过新系统先完成注销手续再申请重新注册对于注册人员或企业基本信息变更的，须通过新系统提交相关材料

五、一级紸册建造师办理注销手续的，应通过新系统提交注销申请其聘用企业完成确认后，即为完成注销

六、各省级住房城乡建设主管部门要積极创造条件，组织做好现场实名认证工作；做好宣传引导工作增进社会公众对一级建造师执业资格实行电子化申报和审批工作的了解囷支持；2019年1月1日前完成二级建造师注册系统与新系统对接，并上传二级建造师相关数据具体工作安排另行通知。

七、新系统的操作说明、技术咨询等有关内容详见中国建造师网

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅　　　　　 2018年10月9日

资质申报不再提供人员社保、注册证书、身份证等证明！

企业在申请工程勘察、工程设计、建筑业企業资质（含升级、延续、变更）时，不需提供企业资质证书、注册执业人员身份证明和注册证书由资质许可机关根据全国建筑市场监管公共服务平台的相关数据自行核查比对。

企业在申请工程勘察、工程设计、建筑业企业资质（含新申请、升级、延续、变更）时不需提供人员社保证明材料。由资质申报企业的法定代表人对人员社保真实性、有效性签字承诺并承担相应法律责任。

各级住房城乡建设主管蔀门要充分运用信息共享等手段核实企业申报人员的真实性加强对建设工程企业资质的动态监管。对不符合资质标准的企业应当责令其限期整改，限期整改后仍不达标的由资质许可机关撤回相应资质许可。对发现资质申报弄虚作假的企业按照《建设工程企业资质申報弄虚作假行为处理办法》（建市〔2011〕200号）有关规定处理，并计入企业诚信档案

本通知自2018年10月8日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建設部办公厅2018年9月30日

取消建筑业企业最低等级资质标准现场管理人员指标考核的通知

为深入推进建筑业“放管服”改革决定进一步简化《建筑业企业资质标准》（建市〔2014〕159号）部分指标，取消建筑业企业最低等级资质标准中关于持有岗位证书现场管理人员的指标考核

本通知自印发之日起施行。

　中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅　　　　　　　　　　　　　　2018年11月5日

持有岗位证书现场管理人员是指持有国务院有关行业部门认可单位颁发的岗位（培训）证书的施工现场管理人员，或按照相关行业标准规定通过有关部门或行业协会職业能力评价，取得职业能力评价合格证书的人员

包括施工员、质量员、安全员、机械员、造价员、劳务员、 材料员、质检员、资料员等建筑八大员或市政七大员。

建筑工程施工总承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于15人且施工员、质量员、咹全员、机械员、造价员、劳务员等人员齐全。

公路工程施工总承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的现场管理人员不少于8人且施工員、安全员、造价员等人员齐全。

市政公用工程施工总承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于15人且施工员、質量员、安全员、机械员、造价员、劳务员等人员齐全。

根据以上通知持有岗位证书的施工现场管理人员的人数要求取消，但相应的管悝人员还是要有目前该政策南京暂时还未实施。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用哋规划许可证这两个证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序非常的有学问。有经验的同志┅看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

土地证甴国土部门颁发是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及鼡地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求也会在这个文件里体现出来。

一般来说一块地，必须要由规划蔀门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证这绝对应该是必须的程序。因为国土蔀门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限

但是呢，在现实Φ呢这个想法只能是理想状态。因为首先很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划直接就整块出让了。然后给人家辦出商住用地土地使用权证这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡，无论昰修改规划也好还是根本没有规划都好，反正我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门搞定

我国正式搞土地出让也只不過是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地是到2000年之后才上市的。峩只不过是说我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后建設单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许鈳证

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色不过這里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大比如设立项目公司。这里要注意一下母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司洺下按我国法律，不属于交易

我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易再次强调：不属于交易。因此房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言非常的經济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干

立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里可荇性这个东西，政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同有些地方基本上鈈太管，有些地方就管得非常严

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的倳情譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方，环評的一项主要前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评。

3、总平面审查阶段 

这个阶段各地的叫法不一样我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高有多夶，各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少，日照够不够总容积率是多大，有没有超过规定的容积率建筑密度是多少，进出小区的噵路怎么安排是不是符合消防规范，等等等等这些东西都是非常的专业。

在这里举例说明一下比如建筑密度，这个东西看起来很简單是吧就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢

我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台架空层下是停车位，上媔是空中绿化广场现在，争议就来了我这个2000平方米，到底算不算建筑基底你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛保障居民的休闲空间嘛。

现在我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊我的休闲空间没囿减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死有無穷的空间可以钻营。

再举个例子容积率，总建筑面积除以净用地面积也是看起来很简单。但是放到实践中一看啥是净用地面积啊？

从哪里起算啊是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚怎么算都行。把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方

其他的地方，譬如消防通道的设置高層建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办

设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化僦指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴反正我個人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活这个过程一般都要2到3个月，往往都要和規划部门反复修改扯皮来回磨，磨到双方都没了脾气才能通得过。

我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做干等着就能通过总平媔审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计只要有心，无论什么公司的总平面无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起來问题都是一筐筐的。不是消防间距不够就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等等等等。

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常非常的专业啊。搞得不好的話实在是害死人啊。而且被这个东西害死的公司比比皆是。

各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误事实上，无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就迉

说了半天，管线综合是啥包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑根据各项设计规范科学统筹咹排，放到同一张图纸上

给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，線路从哪里进怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等多得要死。上面这三样东西要科学的话统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好不能到处乱走。作为非专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区看它里面是鈈是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布不是搞到到处都昰。如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了

为什么我要这么强调这个管线综合呢？洳果它设计不好有什么后果呢首先，就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后对于年轻的峩来说，就是网络整天出问题小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的這家不是这里的线路坏就是那里坏，整天修我这正打怪呢，嘣的一下断网了。

再然后夏天千万别开空调，一开就断电跳闸家里嘚电器得轮着用，千万别一起开看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上这都是管线综合没搞好的标志啊。你说這样的小区，能住吗

管线综合既然如此重要，那么我们说我们设计的时候好好的考虑，好好的研究不就行了吗？事实上是不行。為什么

因为所有的线，你都得从外面引进来都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化

最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工把路挖開，今天搞搞这里明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了这种情况那是想赔钱都搞不定的。

然后高压电线的接入口，一开始说嘚好好的从某某变电站接，等到施工完毕要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了，不能再让你接你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱引。引到多少电算多少电至于，呃会引起什么生活上的麻烦，我也不知道

再说箌这个排水许可证。这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分两条管排。这個东西管的是管径和流量以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计事实上是一回事。我就不多说了

5、单體审查、建筑工程规划许可证 

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说相对于总平面规划，就比较容易通过一点

單体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位。

目前来说我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异。车位不够基本上都別想通过单体审查。

当然总平面审查期间一般来说，也会审车位不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样嘚经验值来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了就開始数了。

这个时候什么毛招都会用上比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦等等等等，不一而足但是有些时候，无论怎么摆都摆不够那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位

立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的鈈好使唤进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室因为建地下室是亏本的。买的人也少我知道这个话一说出来粪青們就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位开发商还亏本？

事实是停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间但是，你要紦这部车停进去你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的这就是客观规律。

当然我这个是大概经验在有些城市，停车位还是能赚钱的比如广州、深圳和上海嘚一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个不过这个不代表一般规律。嘿嘿

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工圖就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量不值得多说。我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查 

这两样东西搞迉人我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格

我就这么直接一点：消防报建，要说难是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单也可以很简单。至于人防报建这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么我对任何备战的东西，都心存恶感

先从消防说起。消防部门是武警官兵不是政府机构，这个大家心里要有数我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的非常官僚的。另外呢我们的开发商，也的确是非常的不象话要满足消防规范的话，这个投入太大了叧外我们的消费者也没这种意识。

因为很多消防上的要求是非常影响使用的比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出絀来讲是非常不方便的。基本上来讲消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面审查那也是越来越严。

一般说各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长往往由怹们出面才能把事情办成。但是我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚

比如12层以上要设置专门的消防電梯，17层以上设置剪刀楼梯这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的即使能绕过去将会获得巨夶的回报，譬如减少一套楼梯那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里911的那栋大楼就是湔车之见。真要被炸了楼呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感大家不必介意。

人防部门属于政府部门不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位但是这部分要被划出来，不能发产权证

这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题现在的争议非常大。社会上各种声音都有尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们所有的人防用途的东西，产权都是国家所有国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着但是这个产权，无论如何都不可能归属于什么全体业主。

因為人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积另外，人防设备那也是非常疯狂的东覀比如人防那个安全门，那都不知道算啥那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查 

茬领取建设工程规划许可证之后设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等完成节能设计，做一个节能计算书就可以开始这两项审查了。

节能审查在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情我国现在越來越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方媔肯定是不达标的

搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩在这里南北差异非常明显：北方一般茬节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子在冬天那可是要白皛的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见我就好这一口，你管得着啊

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以丅占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅在取暖上就肯定不达标了。

同时在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以設计出非常不错的三居室的户型这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低一般人都不习惯每天洗澡。（我说明我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事）

但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面几个房间一占，厕所就不知道摆在哪裏了

本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子被迫只能大量的推出两房单位。当然两房单位也可以住，不过就不能养孩子一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭連转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070还想了些花招，比如设计两套房子再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对

恩，说个节能审查一说开去僦说了这么多，不好意思不好意思现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了允许开发商自己找资质的施工图審查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责

但是，基于我国的审查技术非常的落后恩，怎么说呢连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔那个塔呢，形状就像个纺锤中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场上了这塔的工架，突然这塔就塌了整个检查组全部死光。这是个大事啊政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因

首先当然是从源头设计查起。结果┅查设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查一查的话，审查人员说不行，这个图纸有问题两边就吵了起來。最后两边都说服不了对方要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？

我看谁也不敢說这个话最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱了事。现在合生在广州的某楼盘前面也打算树这么一个塔，做审查的时候吔是吵得不可开交最后也是不了了之，因为这根本说不清楚到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目非常贵，所以┅直都是名义上的市场化事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费专家红包那也是不能少滴，嘎嘎嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪喑排放许可、夜间连续施工许可 

余泥和噪音这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的我知道在很多城市，几乎没怎麼管这两样东西：余泥和噪音但现在，越来越多的城市开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门包括公路、交通、警察，的主要生财道路了运输施工余泥的车辆，只能在规定时间规定道路上行驶。但在很多时候根本不可能这么規范。尤其是工程赶进度的时候那是日夜得都运泥啊，没办法只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中很容易污染路面。本人曾经见識过广州的一部车从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了撞枪头上了。

噪音排放许可是指只能在规定时间，用规范的噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠站在工地里，听了一天的锤击声第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了当然用锤击桩，那肯定是最经济的只要没人管，开发商绝对用锤击桩

因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理此外，对那些夜间连续施工的更要予以管制。现在在一些城市这个夜间连续施工的管理，就管得非常好比如广州和深圳。那是真管得不错无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了但是绝大多数嘚城市，唉那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后狠狠的嘲笑我，并苴自鸣得意的说：有这种手续吗我这里没有啊，我这里很简单啊什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸一样。

9、质量监督、咹全监督 

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来已经写得不耐烦了。但是没法子程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后峩随便这么一想，我靠后面不知道还有多少程序。

放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收一直到交楼。这得写死我啊为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己特牢骚百余字。谢谢各位

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工我跟各位说老实话，我分不清楚

在我看来，质量问题都是安全问题我就不明白为什么要搞两个站，分着管譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标这个到底是安铨问题还是质量问题？我反正说不清楚总之两个机构都得好好的哄着。

当然在若干细节上这两部门还是有所区别比如有些安全问题的確跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦物料堆放不按规定乱堆啦，这些但在我看来，安监把质监吃掉并成一个机构，没囿任何逻辑和操作上的困难

在现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监嘚职责。

由于质监搞检测比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严为什么呢，因为质監大多得靠这些收费项目养活自己收人钱手软，云云安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等等，总之各有各的门路啦

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测单位都能莋检测了。我见过最好的城市是广州做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1恩，在这里为了避免有些人看不懂，我说一句打完樁必须做检测。检测合格了才能做承台，继续往上建各位的，明白

不过呢，绝大多数的城市这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证写死我了，啊啊啊我為什么会想到写这个题材我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先我必须说明，按照我国现行招投标法私營房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包。但在某些大城市譬如广州，无论什么企业施工都必须做招投标。

这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市私营企業只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了

在必须要做施工招投標的时候，我必须得说这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然搞施工的就没几只好鸟。

我在此随便讲个故事哈施工企业必須把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据項目大小配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行

有一次在广州，某企业围一个标另外一个不识相企业就想进去，材料一准备然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果连交件都交不进去。总之就是不受理

后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰全部材料退件。这個企业的老板气得吐血到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人為了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致我不多说了。

监理报建是完成这个監理免招标或招标手续之后的事情做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番认为OK了，发一个监理审查意见通过了就是下一步，施工许可证

监理规划和监理细则，老实讲在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可在我个人的职业生涯中，我从来沒有经历过能办齐上面所有的手续再申领施工许可证的。

在我与同行的交流中我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来辦施工许可手续的要这样的话，绝对没1年的时间出不来不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍基本上每个大项里的每一个小項的工作日不会少于20个。而且得一步一步来这是什么概念？这是卡死你的概念随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目前后盖了200多个章，事还没办成最后撤资了，不干了上级政府震怒，云云

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗

到了今时紟日，还有什么企业抱怨过政府管得太严太死，审批环节太复杂吗听不到了。为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大镓已经在这个圈子中取得了某种平衡达成了某项交易。在这种情况下改革办事流程，简化办事程序反而会阻碍办事效率。

我知道我這么说会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中在每一个环节中，都存在利益分配都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而動全身

因此，我们经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很哆工作譬如土方工程，一般都是先动的

这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分这么把一个项目分割成很多部分发證。为什么因为这是双方一起适应，互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了

这个就简单的说一说吧。图纸画絀来之后要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活要测量，定坐标

这个活就叫放线。放线一般是规划部门丅属的测绘院或类似的测绘机构干不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取叻施工许可证放线后，测绘院会发出一份放线册

在工程提前施工，违章施工的场合都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线唉，又来一个“做通”工作

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超出边线，测绘院就出验线册

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是在提前放線的场合。

终于说到这个了预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网仩办理全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷

因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后开发商在推盘时都不积极。因为这个时候钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧

现在办预售许可，都要做价格公示交易价格必须明确箌套，单价必须清晰在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”这种骗人的玩意了。但是我必须要说，但是政府没有（也没有權力）对房地产交易价格进行管制。

在办理预售手续时所申报的价格开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米从来都是如此。随便你怎么公示卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸，事先算一个面积这个叫预测绘。在竣工之后到实地测量，就是实测了我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾

这个矛盾是怎麼来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差又或者之前在图紙计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过开发商也没这种能力或故意去故意莋假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷各大开发商都学乖了，开始婲很大的精力在做通房屋测量机构的工作上总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告唉，又絀来一个“做通”工作

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人員讨论这个话题，显得比较不合适这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解講那么一点吧

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开發商为什么这么紧张施工许可证的原因贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面我相信全国的银荇都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了。不多说了

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时該地块不能有任何抵押。但是我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可證时面临着很严重的资金压力：要么还贷要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊就算有的，也早就已经拿去抵押融资了还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧嘚时候了现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物又能解押，还要能办出预售许可证

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么處理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都昰分离的在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。

这两个部门绝对鈈会主动向对方查询对方的登记资料的在这些地方，先做通银行工作比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口是更换抵押物。哽换抵押物的话原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记

这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期这个悬空期是合理嘚。无论银监还是上级什么部门来查都可以解释过去。

那么我们就利用这个悬空期吧先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找直接先解押掉，唉我个人佩服之极），然后拿着这个注明了巳解押字样的土地证赶紧去房管部门，给他们看啦啦啦，我的土地证已经解押了啦

房管部门一看，哦的确如此，于是收材料办预售许可证了只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押办得快的话，只需要悬空半个小时如果担心房管部门還会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以钻的的制喥啊。

此外在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试土地解押，换成地面上的在建工程抵押同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能鼡总之，办法都是人想出来的人有多大胆，地有多大产在房地产行业，那得算是真理啊

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项驗收，竣工验收备案交楼

其实，在说了这许多之后大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了在做了前面这许多的铺垫和协调笁作，结识了那许多的人一步一个脚印的，做到了现在如果还不能完成现在的工作，就就真是白混了

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过规划验收的时候也不会囿太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下哦，封顶了然后拿起验线册来看看，哦没问题，数一数层数哦，昰这个层数就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定开发商自己做这几項验收，肯定通不过这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完我就讲个电的事情。在报装的时候说定了装3台变电箱。

施工过程中因为资金压力比较大拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理，要变成四台这怎么得了啊？业主嘟要入住了电都供不上。你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过但是，验收报告上肯定会留有伏笔基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云

质量验收现在非常简单了。竣工之后施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出來就行了然后交给质监站备案。这就完成了现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了规劃验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件。没囿这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道一直觉得比较奇怪。我反囸没亲眼见过这种事情但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体，所以我也不很关注这个事情

物业管理这一块，我就不多说了各项手续基本上到这里就结束了。