中国楼市要变天了，真的要变天了吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-04-28 02:05 标签： 中国楼市要变天了
楼市参考（ID：house0929）编辑综合自明源地产研究院（ID：mydcyjy）陈劲松《房地产的下半场与新机会》

10 月份以来各地陆续出台房价调控政策并不断升级加码，政府就像老练的驯兽师不断的用皮鞭抽打着楼市这匹烈马，桀骜不驯的楼市终于被按下了高昂的马头！调控威力强劲，地产界遍地哀嚎，楼市已出现大规模量价齐跌的局面。无论是刚需还是投资客，都陷入了迷茫之中。

那么未来楼市又该走向何处？房价会继续下跌吗？我们又该做出怎样的抉择？

11 月 25 日，明源地产研究院和中城联盟在上海联合主办的 " 房地产总裁峰会 "。业内大咖云集，共同探讨了下半场楼市走向。世联行董事长陈劲松先生在现场演讲了《房地产的下半场与新机会》，阐述内容深究精辟，详细的解读本次楼市调控，以及对未来楼市大胆的预测了一番。本文提炼了其中精粹部分，供读者阅读。

全文共 3049 字，预计阅读时间 5 分钟。

房地产 30 年，规则要改了

中国房地产行业已经 30 年了。三十年河东三十年河西，中国房地产走过 30 年以后，规则要改。最典型的就是今年上半年房地产还一路高歌猛进，结果 9 月份 "930" 黑天鹅突然就出现了。全行业可能对本轮调控的力度以及结果的估计不足。

此前有一段时间搞房地产论坛大家不积极，因为大家觉得没有什么好问的。现在大家又积极踊跃了，不是因为转型成功不成功，而是因为黑天鹅一个接一个到来。

中国房地产从上半场走到下半场的过程中发生了翻天覆地的变化，房地产已经变天了！

过去 30 年里房地产的逻辑，到今天已经用上了。之前在我们的理解范围内，房地产有四个关键词：第一个是地方的土地财政；第二个是房地产的预售制度；第三个是持续的巨量增长（今年房地产全年的销售额可能会达到十万亿，破去年的纪录一点问题也没有）；第四个开发红利，没开发红利就没有地王！

上个世纪 80 年代到 90 年代初是资本稀缺的时代。我们出台了一系列中国房地产的根本制度：政府没钱靠土地财政；开发商没钱靠预售；老百姓没钱靠按揭……现在资本稀缺变成了资产荒。大家不知道应该把钱投到哪里去。城市化已经到了部分城市要限制人口的程度了，北京、上海的土地指标没有一年能够完成，这跟 30 年前是不一样的。逻辑完全不一样，因此规则肯定要变。

房地产依赖的市场背景是资本稀缺、城市化人口流动、供不应求、基础设施不足才能有所作为，而如今我们面临着产能过剩，市场也从供不应求发展到要国家号召老百姓去库存的尴尬局面。

没有产业，仅靠轨道交通的城市没有前途

首先，城市变成大都市圈，大都市圈化跟原来的城市化存在区别；其次，过去我们讲的基本是增量，但其实存量也是房地产。这两个问题，都是下半场需要极度关注的。

非洲的摩洛哥其两个主要城市，马拉喀什和卡萨布兰卡的房屋质量比中国差很多，相当于深圳的农民房，但房价在人民币 12000 每平米左右。因为这两个城市是核心城市。但那个地方的土地几乎一钱不值。而那里的中国人也多，特别是华为、中石油等中资企业的人多。但是稍微偏远一点的地方，就卖不起价格了。

20 世纪 80 年代的上海、北京、深圳这些一线城市，房价大概是 3000 到 5000，只有马拉喀什和卡萨布兰卡的一半。

因此，未来房价变化的核心逻辑将跟都市圈的改变紧密相关。

未来一两年，在核心城市限贷限购的情况下，房地产的发展空间在于整个大都市圈，比如深圳外围的中山、东莞等；还有北京外围的六环到七环之间不限购不限贷地区。

不过，光看到都市圈中心的距离和交通也不行，轨道交通规律不一定是对的。以日本的户田为例，户田的交通非常好，但是它没有产业，是全日本房价最低的地方。

所以对于房企来说，如果在北上深周边的城市高价拿了地王，但缺乏产业支撑，即便轨道交通十分发达，也不一定卖得起价格。

一定要轨道交通加产业才能让城市焕发活力。

城市是创新的发动机，所有创新都发生在核心都市，包括所有房地产的创新，违背这个逻辑做事就很可能会头破血流。

核心都市是人群的大容器，有一个容器规律。所有高大上之所以有效率，是因为有脏乱差，脏乱差让高大上凸显。纽约的华尔街跟中国城距离很近，二者形成互补，毫不违和，非常协调。因为只有有脏乱差的地方服务人员才住得起，进而能够低成本的提供 24 小时的服务。

这也说明，即使是核心城市的房价也在分化，而且未来会越来越严重：一些资产在高速流动，另一些则根本就没法卖，只能租出去。

量变到质变、服务红利、大都市圈化、存量这四点是抓住市场契机和创新本质的关键。

地产下半场可能会出现很多黑天鹅

地产下半场，极可能会出现很多我们以前预料不到的黑天鹅。

首先是土地财政。土地财政是中国房地产的根本制度，怎么变？值得大家密切关注。

其次是预售制度改变。我们可能会从中国香港的预售制度，过度到欧美的预售制度，时间节点是 2019 年之前。一旦预售制变更，那么房企的负债率会随之变化，也许不再会有没交房就按揭，就无法用预售的钱作为融资利器了！

环保一定会变成强制的要求。目前，加入绿色供应链的只有 70 余家房企。这也逐渐成为房屋建造的趋势所在。

150 万亿，市场存量依旧惊人

人的变化是下半场服务红利最主要的变化！

这两波人很重要！一个 60 后，一个 85 后。而且这两波人通常是一家人，父子关系。但两波人的生活方式不一样。85 后和 90 后许多家境殷实，这些人是消费的主力军；而 60 后则可以推动整个养老产业的发展。

还有核心区的资产泡沫化，户型都不再是传统户型。香港 70 年代卖出的的户型，全部在改造成小房销售。价格太贵，过大的话，租也租不起。

未来，中国核心城市中心区的户型也会变，内容会取代功能。比如，客厅和厨房可能就不需要了，因为他们的时间不花在客厅，厅就没有用了；还有居住共享，美国试验证明，除了冲凉上厕所睡觉不能共享，其他都可以……一旦这样，户型自然要跟着改变……

当然，所有的变革一定是要基于产权的分割的实现。房地产是不动产，不动的东西很难流通的。要能流通，要诞生一系列的创新，必须在房地产一系列的权利的分割的前提下，在共享的前提下，这是未来房地产一切创新的根本。

在国外，拥有一套房产会有一本公共契约，

目前中国是公共制度还没有，但未来一定有。

因为，所有的创新都需要在权利中加入规则予以约束。在不改变所有权前提下，还能改变使用权，照样能抵押、上市流通，进而对其进行拆分。未来，我们需要高度关注房地产这个实体背后可以拆分的权利，这与房地产的新金融紧密相关。

目前新房市场每年销售额 10 万亿左右已经足够吓人，可是，我们背后还有一个 150 万亿的存量市场，空间非常非常大。

编者注：纵观全文，我们可以得到陈劲松先生的观点：全行业可能对本轮调控的力度以及结果估计不足；中国房地产走过 30 年后进入下半场，规则和逻辑都变了；下半场，地产会遭遇诸多黑天鹅；不过，150 万亿的存量市场依然大有可为！

那么接下来房价会进一步下跌吗？

统计局数据显示 10 月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都 2 个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等 5 个城市也由升转降，降幅在 0.1 至 0.4 个百分点之间。

而在 11 月上半月，多地调控持续加码，多部门联合整顿楼市，另外据 21 世纪经济报道微博称从近期高层表态来看，2017 年调控政策仍将持续。楼市调控俨然上升为政治任务，出于稳定因素，在明年之前，这一轮调控恐怕都不会有丝毫放松，楼市过热的行为也该放放，不要再怀揣幻想了！

这些都足以说明，楼市接下来一段时间可能都会处于下行阶段，会有一些区域出现量价齐跌局面。我们仍然处于去库存去产能阶段。

但是一线城市和一些强二线的核心区域，价格松动可能并不会很明显甚至难以下跌。诸如北京三环内，上海内环，深圳关内等这些具有人口红利，交通发达并有强力产业支撑的区域，房子一直都处于需求旺盛而供给不足的局面，有的地方甚至都无房可卖，怎么降？

而本轮调控从根本上也仅仅只是打击投资客，抑制购房者，严控房价上涨过快，进而引发一系列不确定因素的发生来加快楼市泡沫的破灭，以及恢复市场的供求基本平衡。

2015 年中国家庭总资产中，房产占比高达 69.2%，这比美国的两倍还多，这反映出我国的家庭资产的流动性非常弱。经济学家任泽平 9 月发布的房地产分析报告显示，中国房地产总市值占 GDP 的比例为 411%，远高于全球 260% 的平均水平，泡沫愈发危险。不可否认，我们现在确实是处于一个历史高点，但我们对于房地产依赖过大，贸然抽离房地产，只会适得其反。罗马不是一天建成的，房价泡沫也不是几次调控就可以解决。

理性分析，房地产依然我们的重要支柱之一，依旧是刚需品。我们的许多制造业也都是围绕房地产而运营发展，而房屋也是我们（无论租还是买）丢弃不了也替代不了，它的刚性属性不可否认。

中国房地产的黄金十年已过，迎接我们的是下一个白银时代。

也许正如陈劲松先生所言：30 年为一世而道更，道就是规则，三十年河东三十年河西，中国房地产走过 30 年以后，规则要改了。

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又一个“黑色星期二”！端午节后上班第一天，A股市场就遇到了“大霉运”。

截至下午收盘时，上证指数已下跌3.78%，直接击穿徘徊已久的3000点这个重要的信心关口，地产股首当其冲，133家房企有100多家大跌，几十只股暴跌或跌停。

面对这一残酷事实，很多人都将当前中国股市的极端反应归结为不断升级的中美贸易战。一些资深分析人士指出，受贸易战带来的悲观情绪传染关系很大。

先是500亿美元，后又追加到2000亿美元，数额不断加大，市场担忧情绪上涨。据媒体报道，美国总统特朗普胁称若中国再次加征关税美国将进一步加征关税。

问题是，地产股为何会领跌、暴跌？实际上，跟贸易战相比，美元加息对中国房企来得似乎更致命，因为这直接关乎其资金链状况。

13日，觅窝刊发《美元加息，调控更猛！2家一线开发商“大栽跟头”》，一度引发市场高度关注。

最新数据显示，5月40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元，环比减少41.34%，创下一年来新低。

一个是国内楼市调控从紧，对房企融资拿地或开发的形势极为不利，另一方面受限购限价等影响，房企销售回款压力加大。两个方面叠加起来，对房企的影响不一般。

一位资深观察人士说，当前中国楼市处在一个“涨又涨不得，跌又跌不得”的尴尬境地。虽然住建部将因城施策的尚方宝剑给了地方， 但很多地方除了房地产短期内难以找到其他可替代的经济支柱，就出现了抢人落户等所谓的人才新政，表明上跟房子无关，但抢房还是很火，所以才有12城被约谈之说。

从根本上讲，调控都是短期的，未来必然要退出，谁来接棒？大家都想到了房地产税，但目前仍没有实质性突破，出台时间也不清晰，未对市场产生较为明确的预期引导。

然而，楼市积累的风险却不容忽视。4月12日，东方资产管理公司发布《中国不良资产市场调查报告》，结果显示，32.8%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的是制造业，30.3%的受访者认为是房地产业 。

《报告》调查结果显示，46.6%的受访者认为可能使银行面临显著压力的房价降幅为20%-30%，29.2%的受访者认为是30%-40%。

有研究机构曾总结了当前房价下跌已暴露出四大征兆，读来颇有意思，再次给大分享一下。

其一，住建部出手约谈12城，调控或密集来临，直指高房价；

其二，打击炒房大招频出，炒房客逐渐离场，房价回归理性；

其三，开发商步履维艰，“断臂”求生主动降价成较后的选择；

其四，利率不断上浮，购房需求得到抑制，炒房客难觅接盘侠。

数据来源：2017年胡润全球房价指数

以成都为例，住建部约谈之后的成都，立马实施更严格的“5.15”新政，摇号中签率立竿见影，不少100%中签！个别楼盘出现排号严重不足的情况，开发商急了，要抢人。

详情，请看觅窝近期独家刊发的《一夜之间，成都从购房者抢房，变成开发商抢人》、《成都频现100%中签楼盘，开发商慌了，购房者笑了！》两篇重磅稿件。

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