企业出售自建厂房和土地如何纳税？
　　问：企业原征地100亩，并找建筑商承建了六座厂房，现将土地50亩及地上建筑物2座厂房一起对外出售，我想问一下如何计算缴纳营业税、土地增值税等税款？
　　答：&您好，需要缴纳的税种有：（一）营业税及附加税：以转让房产取得的全部价款和价外费用为计税依据，按&销售不动产&税目计征营业税。
　　计算公式为：应纳营业税额=房屋转让收入&5.65%
　　房屋转让收入：是指纳税人转让房屋所取得的全部价款和价外费用。纳税人转让房屋价格明显偏低且无正当理由的，按房地产评估机构或财政部门征收契税时认可的市场评估价格确定。
　　（二）所得税：凡转让房产的内资单位（除私营独资、合伙企业）应根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定缴纳企业所得税；凡转让房产的私营独资、合伙企业应根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定缴纳个人所得税。
　　（三）土地增值税：凡有偿转让房屋的单位，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定缴纳土地增值税。
　　1、计算增值额：增值额=收入额-扣除项目金额
　　2、计算增值率：增值率=增值额&P扣除项目金额
　　3、确定适用税率，依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率
　　4、依据适用税率计算应纳税额：应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数▲整体转让厂房涉及哪些税费
整体转让厂房涉及哪些税费
宏志财税工作室
A公司将厂房整体销售给另外一家公司，其中包括厂房及设备。整体转让厂房取得的收入主要涉及营业税、增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等。本文结合现行税收政策进行分析：一、营业税。
根据营业税法规定，有偿销售不动产属于营业税征税范围。销售不动产的征税范围包括：销售建筑物、构筑物及其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地及相连土地一并转让的行为，比照销售不动产征税。
对于附着于土地或不动产上的机电设备，考虑到部分机电设备(如变压器、防爆开关等)不动产连在一起不可分，为了避免划分，原《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕1018号）规定：“对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备，一并按‘销售不动产’征收营业税”。
但另据《国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第47号，以下简称国家税务总局公告2011年第47号）规定，自2011年9月1日起，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。也就是说，现行政策对于附着于土地或不动产上的机电设备等属于增值税应税货物的，应当缴纳增值税，而不再是一并计算缴纳营业税。因为实行消费性增值税后，对企业购买的固定资产也可以进项抵扣，而购买的设备按17%抵扣，而销售时按5%缴纳营业税，这样一来，国家损失之大。所以，纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由税务机关分别核定计税营业额或销售额，分别缴纳增值税和营业税。二、增值税。
国家税务总局公告2011年第47号规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应当缴纳增值税。
《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税〔2009〕113号,以下简称财税〔2009〕113号）对建筑物、构筑物和其他土地附着物的概念进行了明确。财税〔2009〕113号文件规定：“以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。”因此，为了保持处理的一致性，财税〔2009〕113号文件中规定的不能抵扣进项的附属设备和配套设施应作为不动产，全部缴纳营业税。“附着于土地或者不动产上的固定资产”是属于增值税应税货物还是属于不动产基本的判断标准应该参照《增值税暂行条例实施细则》第二十三条和财税〔2009〕113号文件。在增值税的征收上应区分情况。
根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）规定，2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。
《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》（国税函〔2009〕90号）规定，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票。另据《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）规定，自2014年7月1日起，“按照4%征收率减半征收增值税”调整为“按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税”。
因此，自2014年7月1日起，一般纳税人销售自己使用过的，在本地区扩大增值税抵扣范围以前购进或者自制的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票；销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。购买时已经认证抵扣过的固定资产，再销售时按17%适用税率征收。
三、土地增值税。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。所以，土地增值税应税收入的确认上，应当不包括于土地或不动产上的机电设备等增值税应税货物收入。土地增值税应税收入同销售不动产应税收入。
在土地增值税的扣除上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）等有关政策规定，对纳税人转让旧房时，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。此外，对纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用也允许在计算增值额时予以扣除。但对纳税人下列成本费用不得计算扣除：取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额；纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。计算公式为：旧房评估成本价格＝房地产重置成本价&成新度折扣率。如果厂房属于购买的，如果能提供原购房发票，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对单位或个人转让非住宅类旧房及建筑物，凡能提供原购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。其中加计扣除项目的“每年”，指购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同1年。对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与房地产有关税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。计算扣除项目金额＝原购房发票金额（1＋5%N）＋转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。对公司转让的厂房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。四、企业所得税。
根据《中华人民共和国企业所得税法
》（中华人民共和国主席令第63号）第六条第三项规定，转让财产收入组成企业所得税应税收入之一。以及第十六条规定，企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。但需要说明的是：企业所得税并非是就企业某一项所得计算缴纳企业所得税，而应当将资产处置利得并入企业利润总额一并计算缴纳企业所得税。五、印花税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号令）规定，购销合同以及财产所有权转移书据属于印花税征税范围。以及《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）明确，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。因此，对厂房销售合同按照产权转移书据征收印花税，产权转移书据税率为
0.5&。对购销合同按合同所载金额万分之三贴花。
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自建厂房需要纳营业税吗？
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缴纳建筑业营业税
自建自用不交，自建后出售交建筑业和销售不动产两项营业税。
&来自中国会计视野网iPhone客户端&
自建？有资质吗？单独取费吗？独立核算吗？立项规划了吗？哈哈
自己建设除非自己是有建设资质的，没有的话自然要交税。
自己造=自建？？&
俺就建造一间鸡窝，要什么资质？
交鸡窝税！！哈啊哈&
根据《营业税暂行条例实施细则》第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
&&（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为。
因此，纳税人自建自用不属于税费规定的“自建”行为，不征收建安营业税及附加。纳税人自建后销售的，属于税法规定的“自建”行为，应当对于建筑行为，按照“建筑业”税目，依照营业税税率3%计算缴纳营业税；对于建筑物的销售行为，按照“销售不动产”税目，依照营业税税率5%计算缴纳营业税。随同营业税一并附征城建税、教育费附加等。
违法什么法律就承担什么法律责任，用不着税务局越粗袋泡&
这是税务局管的事情吗？&
第一条　为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，制定本法。
　　第二条　在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法&
天涯财务 发表于
根据《营业税暂行条例实施细则》第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
&&（二）单位或者个 ...
谢谢！那请问如果在营转增试点区域内，自建厂房领用原材料，其原材料的进项税额可以抵扣吗？
本人理解，自建是相对于购买而言的。比如，可以通过购买有建筑资质的单位为自己提供劳务就属于自建。而建筑物的购买是要发生产权转移的。
自建厂房，按在建工程核算，购买材料，支付劳务均需取得正式发票，最后搞个基建财务决算，转入固定资产就行，不牵扯营业税的问题。
1、增值税抵扣就不要想了，
2、如果支付工程队劳务费的自建行为不交税的话，那相当多的建筑业营业税都不用交了
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来源：中华财会网
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