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父母可以把房屋过户给未成年子女吗 把房屋过户给子女怎么操作需要什么手续
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导读：1、父母可以把房屋过户给未成年子女吗?　其实法律并没有规定拥有房产证的年龄，因此，未成年人是可以作为房屋产权人的，并且可以登记在不动产簿上。　房屋的所有权人更名，称为过户。过户虽然需要收取一定的过户费，包括契税、所得税、房屋评估费等，但是相比于遗产税要低得多。如果家长不采取过户，而是以赠与的方式把房...
1、父母可以把房屋过户给未成年子女吗?　　其实法律并没有规定拥有房产证的年龄，因此，未成年人是可以作为房屋产权人的，并且可以登记在不动产簿上。　　房屋的所有权人更名，称为过户。过户虽然需要收取一定的过户费，包括契税、所得税、房屋评估费等，但是相比于遗产税要低得多。如果家长不采取过户，而是以赠与的方式把房子赠送给子女。虽然可以免交税费，但是以后这套房子若要转让，其原始取得价是0元，在办理过户时，会以房子的市值来征收税费，比过户费要高出很多。　　如果家长准备买房给未成年的子女，未成年人虽然没有独立签订购房合同的能力，但家长作为房产购买人可以将房产证上的名字署成未成年子女的名字。购买房产时，如果家长选择的是一次性付款方式，在产权人一栏直接填写孩子的姓名，孩子便能成为独立业主。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。但如果家长选择了按揭贷款，则未成年子女不能成为独立的产权人，产权只能是家长和未成年子女共有。　　但要注意，如果房子过户到未成年人的名下，那这套房子的所有权人就是该未成年人了，没有经过其授权，监护人是无权处置该房的。另外，家长应该考虑到，如果子女成年以后没有尽到赡养义务，自己也无法收回房子。　　2、离婚房产可以过户给未成年孩子吗?　　离婚双方可以在离婚协议中约定将房产过户给未成年的孩子，法律并不禁止这种行为，如果双方按协议履行也不会出现问题。会出现问题的是：房产登记的是一方或夫妻双方的名字，一方未想好或出于希望尽快离婚的目的便在离婚协议书上签字，办理房产过户给孩子的手续时房产证上登记名字的一方反悔，这种情况是无法办理过户手续的，只能起诉解决。　　把房子过户给未成年的孩子，是可以到房产局办理赠与公证手续的，具体的手续由未成年孩子的法定代理人代为办理。在我国《民法通则》中明确规定，10周岁以上、18周岁以下的未成年人是限制民事行为能力人，可以开展与其年龄智力相仿的民事行为，其他的民事活动则由其法定代理人代为办理，或者限制民事行为能力人征得他的法定代理人的同意。　　3、把房屋过户给子女怎么操作?　　未成年人能够作为产权人购买房产，但是购房整个过程中需要办理的手续应当有法定代理人代为办理，在未成年人不够18周岁之前是不能单独处置该房产的，若未成年人出现房屋转让、出租和抵押等行为，应在法定代理人的统一下，代为行使。未成年人满18周岁后，即可单独使用房产的相关权利。　　相关法律法规――根据司法部、建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的有关规定，以下几类情况必须办理公证：　　(1)继承房产，应当办理“继承权公证书”;　　(2)遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证;　　(3)赠与房产，应当办理赠与人的“赠与合同公证书”;　　(4)有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务，必须办理公证。　　父母房产过户给子女过户费用：一般咨询下当地房地产交易中心。契税可能会有所不同，印花税没区别。　　4、能否收回赠给未成年子女的房屋？　　【基本案情】　　2001年，曾某和黄某协议离婚，约定将夫妻共有的一套两层住房的第二层登记在儿子名下，第一层归黄某所有。离婚后，曾某仍然住在二楼，黄某多次要求曾某搬出，遭到曾某拒绝。一天，黄某趁曾某外出，将大门锁和房门锁全部换掉，致使曾某无法进入房屋。曾某表示赠与不成立，要求收回二楼住房。　　【律师分析】　　首先，赠与合同是诺成合同，它自当事人双方意思表示一致时即可成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件。所以，只要曾某表示把房子的第二层赠给曾某某，且曾某某也表示接受赠与，赠与合同就成立了。　　其次，赠与合同是不要式合同，意思表达方式比较灵活，既可以采用书面形式，也可以采用口头形式，甚至是默示。本案中，曾某的儿子曾某某才十一岁，系限制民事行为能力人，要他在父母的离婚协议书上签字不太现实，就算是口头上答应也不一定能行。所以，对于曾某某接受曾某赠与房产的意思表示方式应该灵活处理，即只要曾某某没有表示反对，而且曾某也没有证据证明儿子不同意接受赠与，就应当认定为接受赠与。因此，该赠与合同合法成立。　　但合同成立不等于合同生效，《合同法》第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”本案中，曾某虽然把房产赠给了曾某某，但并未实际办理变更登记手续，因此房产产权并未实际转移。曾某仍然是实际物权人，可以主张房屋的所有权。当赠与标的物尚未交付或未移转登记且是不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同时，赠与人享有任意撤销权。因此，曾某可以依据赠与人享有的任意撤销权撤销该赠与合同。　　综上，本案中房屋产权并未进行过户登记，曾某可以主张撤销赠与，收回房产。
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文/ 奚正辉|律师
远闻（上海）律师事务所主任、高级合伙人
阅读提示：常常会有客户、房产中介或者律师同行来问我：产证上有小孩名字，如何卖房？精神病人如何卖房？瘫痪的人如何卖房？本律师根据法律规定及实务经验，简要归纳，希望给读者一点帮助。
一、首先要了解登记的规定。
根据上海的不动产登记规定：
1、申请不动产登记的，无民事行为能力人和限制行为能力人由监护人到登记中心代为申请登记。
2、监护人代为申请不动产登记的，提交监护人与被监护人的身份证明、监护关系等证明材料，因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
被监护人属于成年的无民事行为能力人或限制行为能力人的，还应当提供人民法院宣告其为无民事行为能力人或限制行为能力人的法律文书。
二、产证上有小孩名字，如何出售房屋？
如果产证上有小孩（未满18周岁），根据民法通则与民法总则规定由其法定代理人代理实施民事法律行为，监护人是法定代理人，父母是小孩的监护人。
这里需要说明的是，按照法律规定，房屋买卖合同只需要父母一方签字就生效了，无需父母双方都签署。但是在房屋过户登记时，登记部门往往要求父母双方当场签字才能办理。
即使父母离婚，按照离婚协议或判决，小孩只是随一方生活，父母双方还都是小孩的监护人即法定代理人，任何一方都有权代理小孩签署合同。
当然也有特别情况，《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见（试行）》第21条规定：“夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权，但是，未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外”。
三、产证上有无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人名字，如何出售房屋？
无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人包括精神病人、年纪大的老人、瘫痪的人等。
首先，要通过法院诉讼，确定其为无民事行为能力或者限制民事行为能力。
《民事诉讼法》有特别程序规定，认定公民无民事行为能力、限制民事行为能力案件：
申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力，由其近亲属或者其他利害关系人向该公民住所地基层人民法院提出。申请书应当写明该公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的事实和根据。
人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，应当对鉴定意见进行审查。
人民法院审理认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力的案件，应当由该公民的近亲属为代理人，但申请人除外。近亲属互相推诿的，由人民法院指定其中一人为代理人。该公民健康情况许可的，还应当询问本人的意见。
人民法院经审理认定申请有事实根据的，判决该公民为无民事行为能力或者限制民事行为能力人；认定申请没有事实根据的，应当判决予以驳回。
其次，法院确定为无民事行为能力或者限制民事行为能力人后，监护人的确定问题。
《中华人民共和国民法总则》有修改，2017年10月1日起生效执行，规定如下：
第二十八条 无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：
（一）配偶；
（二）父母、子女；
（三）其他近亲属；
（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
第三十条 依法具有监护资格的人之间可以协议确定监护人。协议确定监护人应当尊重被监护人的真实意愿。
第三十一条 对监护人的确定有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门指定监护人，有关当事人对指定不服的，可以向人民法院申请指定监护人；有关当事人也可以直接向人民法院申请指定监护人。
居民委员会、村民委员会、民政部门或者人民法院应当尊重被监护人的真实意愿，按照最有利于被监护人的原则在依法具有监护资格的人中指定监护人。
《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见（试行）》规定：
被监护人有识别能力的，应视情况征求被监护人的意见。监护人可以是一人，也可以是同一顺序中的数人。
有监护资格的人之间协议确定监护人的，应当由协议确定的监护人对被监护人承担监护责任。
对于担任监护人有争议的，应当按照民法通则第十六条第三款或者第十七条第二款的规定，由有关组织予以指定。未经指定而向人民法院起诉的，人民法院不予受理。（2017年10月1日起被民法总则替代）
民法总则施行后，有几个问题需要注意：
第二十九条规定：“被监护人的父母担任监护人的，可以通过遗嘱指定监护人”。
即父母可以立遗嘱指定小孩由谁监护。
第三十三条规定：“具有完全民事行为能力的成年人，可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商，以书面形式确定自己的监护人。协商确定的监护人在该成年人丧失或者部分丧失民事行为能力时，履行监护职责”。
即成年人可以指定若自己丧失民事行为能力后由谁来监护，与监护人签署协议。这对老年人很有用，在现实生活中，老年人可以指定由谁来担任其监护人。
第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”。
该规定并不是禁止监护人出售被监护人的房屋，只是要求维护其利益。如果为了改善被监护人的生活条件，或者为了被监护人看病等原因，完全是可以出售房屋的。
■奚正辉律师
地址：上海市浦电路438号18G室；
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第A16版：说法·法苑
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与无民事行为能力人如何进行房产交易
去年的一轮房价暴涨滋生了无数房产纠纷，欲反悔的卖方想尽各种方法让合同无法生效，有甘愿付违约金的、有说自己签合同时喝醉酒的——据知情人士透露，此类案件目前没有胜诉的……但并非所有房产交易的中断都与卖家反悔有关，最近就有这么一起特殊的房产纠纷案件，并且在一审中得到法院的支持。 郝某以母亲有精神病为由，诉上法庭要求判定母亲之前签订的房屋买卖合同无效。宝安区法院一审认定卖房者有精神病无民事行为能力，且购房者在明知卖家有精神病的情况下仍进行交易，不属于善意取得，判决房屋买卖合同无效，要求买房者腾退房产。买房者不服判决，目前该案进入二审阶段。 与无民事行为能力人如何交易房产？针对相关的法律问题，记者采访了宝安区深宝律师事务所律师覃俊翔。 Q：无民事行为能力人名下也可以拥有房产吗？ A：民事能力分为民事权利能力和民事行为能力，我们通常说的无民（无民事行为能力人）、限民（限制民事行为能力人）指的都是民事行为能力，而民事权利能力则是每个公民从出生到死亡，均具有的能力，不因民事行为能力的有无而有区别。因此，无民事行为能力人完全享有财产权，包括拥有不动产的权利。 像该案中的卖方一样，由于后天患上精神病而失去民事行为能力，其获得不动产的方式一般来说包括以下三种：患精神病之前获得的；患精神病之后通过继承和受赠获得的；通过法定代理人（一般是监护人）代为行使权利而获得的。 一般来说，对于无民事行为能力人，财产受法律保护，所能得到的获利行为，例如继承与受赠，不需要监护人认可。但是如果处分财产，例如赠与或转卖他人，必须取得监护人认可。每个监护人都有法定义务保护被监护人财产不被侵害，且不能对无民事行为能力人做出损害其财产的行为。 Q：如何判断交易对方是否具备完全民事行为能力呢？ A：首先看年龄是否满18岁，最简单的方法当然是看身份证。值得注意的是，对于10岁到18岁的限制民事行为能力人，他们可以进行符合自己年龄的财产处分行为。当然，法律上对于哪些行为符合其年龄并没有明确规定，如果产生法律纠纷，要看法官的具体裁量。当然，房产交易肯定是超过其正常能力范围的。 其次看言行举止是否与正常人一样。在实践中不可能要求对方开一个没有精神疾病的证明，只能通过正常的生活常识和生活经验进行判断。 再次，看房产证是否只登记在交易对方一个人名下，如果还有其他人，可以要求所有户主都到场。 最后，如果确定对方为无行为能力人，必须要求其监护人到场，并且交易价格不能明显低于市场价。如果签订合同时监护人不在场，这时候合同效力待定，如果监护人事后追认合同也可以认为有效。 Q：如何判断买方是否是善意取得？ A：对是否是善意取得的判断有两个要点：不知情和价格合理。具体到与无民事行为能力人的房产交易中，则是交易时对方未表现出有精神疾病的状况，且价格未明显低于市场价。 Q：该案涉及的房产交易行为恰好发生在卖房者的儿子向人民法院提起变更母亲的监护人的诉讼期间，申请变更监护人要满足哪些条件？ A：首先，申请成为监护人的要具备完全民事行为能力。 其次，当认为现有监护人可能侵犯无民事行为能力人的财产，或现有监护人没有能力继续尽到监护人应尽的义务时，可以要求变更。 由谁担任监护人要结合各方面情况来考虑，如果有配偶当然由配偶担任监护人，如果没有配偶，监护人可以是父母、子女。此外，由谁担任监护人不改变遗产的继承顺序。 宝安日报记者 罗慧怡