路线价估价法是一种评估大量城镇土地估价规程的什么法

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2015-07-16 02:21 标签： 土地估价技术路线
第八章基准地价修正法和路线价估价法_图文_百度文库
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第八章基准地价修正法和路线价估价法
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苏州明诚房地产评估事务所有限公司及苏州明诚土地评估事务所有限公司的前身是苏州建设集团房地产评估所，最早成立于1998年，后经脱钩改制并经江苏省建设厅批准的房地产评估鉴定机构。房地产评估资质等级为贰级，土地评估资质等级为贰级。目前，本公司现有25名工作人员，其中，注册房地产估价师12人次，注册土地估价师7人次，高级工程师2人次，工程师、经济师共8人次，造价工程师1人次。估价是一门科学，也是一门艺术，我们会紧紧把握住房地产市场的发展趋势，对各类物业作出准确的价格评估,因为我们拥有一支高素质的团队。近几年来，本公司已接受苏州市区域内&三资&企业、法院、会计事务所、银行、各企事业单位之委托，为苏州城市建设，银企合作，法院处理公务等做了大量的工作，取得了可喜的成绩，得到了各方的认可和好评。本公司为苏州市房产管理局核准的房屋拆迁评估机构，苏州市中级人民法院司法鉴定入围评估机构。本公司为工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、中信银行、光大银行、浦发银行、交通银行、友利银行、苏州银行、江苏银行、苏州农业发展银行等金融机构的房地产及土地评估合作伙伴。在过去的几年里，我们也加强了理论方面的研究，我们选送了三个评估案例到苏州科技学院（原苏州城建环保学院）编入教材，并分别获得江苏省房地产估价协会授予的一、三等奖。部分房地产估价师在全国性房地产期刊上发表论文数篇，部分资深估价师长期参与房地产专业书籍的编写。我们一直遵循&公平、公正、客观&的估价原则，从自身做起，规范估价行为，以促进房地产市场的健康发展。我们会凭借自身雄厚的技术实力，热情、高效的服务做好每一笔评估咨询业务。联系方式联系电话：7 /
/ 传真：7 /
/ 公司网站：公司邮箱： 公司地址：苏州市干将路666号（临顿路口）和基广场四楼邮政编码：215005
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路线价法(一)土地估价师理论与方法
土​地​估​价​师​理​论​与​方​法
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土地价格评估的原则
　　土地价格评估的原则
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:"国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则"。一般地讲，土地价格评估应遵循以下原则。
　　(一)公平原则
　　遵循公平原则是指估价人员在中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，估价人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素，提高估价专业水平，严格遵循估价工作程序。
　　(二)最有效利用原则
　　遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。因此，土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是，在现实土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，当待估宗地处于非最有效利用时，除个别行政性政策性评估外，应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用，可转为者，以实际最佳用途为最有效利用。
　　(三)替代原则
　　根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得近期发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。
　　(四)预期收益原则
　　土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格，但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况，认真分析土地市场的现状、发展趋势，以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策，合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析，往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。
　　(五)供需原则
　　由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主
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