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临沂延期交房现象较普遍 消费者维权意识不强(2)
　　延伸阅读 　　哪些原因延期交房不用承担责任？　　按照法律规定，并非所有的延期交房开发商都在承担责任，那么在什么情况下造成的延期交房开发商不用承担责任呢？记者搜集整理了这方面的相关法律常识，供广大购房者参阅。　　在司法实务中，开发商提出免责原因可以是约定的，也可以是法定的。约定的免责就不说了，法定的免责就业是不可抗力的认定是非常复杂的。哪些原因延期交房开发商不应承担责任？　　首先，《合同法》第一百一十七规定，因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。　　不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。下面我们来具体看看：　　一、以自然现象为表现形式的不可抗力。　　司法实践中，在逾期交房的情况下，很多开发商提出，由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力，应从以下两个方面认定是否属于不可抗力：　　1、如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是该自然现象在当地属异常天气，应认定为不可抗力。　　2、自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。在司法实践，开发商为了免除自己的逾期交房的违约责任，提供了当地气象部门的气象资料，以此证明发生了不可抗力，人民法院在审理案件时，会要求开发商提供施工日志，以此证明该自然现象或自然原因导致无法施工，一般情况下人民法院很难认定其存在因果关系。　　二、以政府行为为表现形式的不可抗力。　　审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认为应区分以下三种不同情况：　　1、当政府行为是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等。　　2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情事变更因素，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府调整、市政配套设施不到位等需要延期的情况。　　3、当政府行为是基于第三人的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。　　三、以异常社会事件为表现形式的不可抗力。　　战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件，属于不可抗力。但如果因开发商原因引起的，无论开发商是否有过错，均不属于不可抗力，如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房，尤其是“钉子户”原因不能认定为不可抗力。　　另外，施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题，且国家对于施工资质有严格的要求，因此重大技术难题不构成不可抗力。以上就是关于延期交房的原因和开发商是否承担责任的问题，如果购房者遇到延期交房又不知道是否属于不可抗力时要及时联系律师，避免采取了不适当的维权方式是自己的合法权益得不到保障。&　　[2]本文导航临沂延期交房现象较普遍 消费者维权意识不强临沂延期交房现象较普遍 消费者维权意识不强(2)
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关于规范旧村改造拆迁政策的调研
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　&&&&&&&&&&&&&&&——瑞安市规划建设局塘下分局：钱裕友
摘要】目前，随着“房地产热”的不断升温和城市化建设事业的飞速发展，在旧村改造中，如何规范旧村改造拆迁政策，已成为当前各地房屋拆迁建设中的难点、热点问题。本文从瑞安市的现状出发，分析原因，防止开发建设中出现的不规范行为，进行了一些粗浅的探讨和研究。
【关键词】旧村改造；规范拆迁；政策研究
旧村改造是当前全国上下各级党委、政府和老百姓比较关注的一个问题，但至今尚未形成一个具体的可操作办法。实质上，旧村改造的关键就是有关规划编制与解决好土地政策再分配问题，其核心就是拆迁补偿安置政策的处理。因此，笔者就这项问题专门展开调研，希望能找到一块敲门砖，打开这扇难启的大门。
一、瑞安旧村改造的现状及存在问题
瑞安市区及各乡（镇）散落着不少的旧村，有些旧村已经成为城市（镇）的一部分，但在户藉、土地权属、经济组织和行政管理体制方面仍然保留着农村的模式。这些旧村，房屋大多单间独户，年久失修、破旧简陋、危房率高，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，村内道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住条件较差；管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。这些散落在城镇中的旧村庄已经成为困扰现代城市发展的一个难题。通过旧村改造，发展小城镇有积极推动作用，主要是加快农村城市化进程、缩小城乡差别，提高土地利用率，解决城镇建设用地紧张的矛盾，改善居住环境，提高城市品位，符合我市的发展战略。中共中央、国务院下发的《关于促进小城镇健康发展的若干意见》（中发[2000]11号），浙江省人民政府下发的《关于加快推进浙江城市化若干政策的通知》（浙政[2000]7号）中都指出了旧村改造的意义，特别是中共浙江省委办公厅、浙江省人民政办公厅《关于实施“千村示范、万村整治”工程的通知》浙委办（2003）76号及温瑞两市有关文件，提出要各地开展旧村改造工作。特别是经济发达像塘下镇中的旧村已亟待改造。
据调查，瑞安市的一些地方已开展旧村改造并已基本完成，另外一些地方也正准备启动旧村改造工程，但由于目前全市尚没有一个统一的旧村改造政策，大家只能“八仙过海，各显神通”。如仙降镇星光村已进行的旧村改造，由村委会作为实施主体，自行组织拆迁、开发建设、安置和房屋对外销售，未向政府有关部门办理任何手续，政府有关部门无可奈何；如瑞安市安阳镇牛伏岭村正在实施的旧村改造，由瑞安市政府专门制定房屋拆迁安置实施办法，规定拆除一自然间的房屋统一补偿安置约200平方米的建筑面积，相对其他的城镇房屋补偿安置标准要宽松得多，没有普遍性意义，很难被广大农村旧村改造作为推广取经学习；塘下镇的岑头村实施的旧村改造，该村村委会自行联系了房开公司进行合作，双方协议确定了开发条件和利益分配方案，并着手进行了一些前期调查工作。但只改造部分旧村外迁安置，对未进行旧村改造而想改造的一些住户心理不平衡，受益不公，认为外迁的土地自己有份等。从调查情况看，这些做法都不很规范，普遍存在很大的问题，归纳起来有如下三种类型：
第一种类型：旧村改造未办理集体土地转国有土地、规划建设许可、拆迁许可证等有关手续，从法律的角度讲，属于非法改造。由此会引发两个主要问题。二是改造后新建房屋从法律上讲都属于违法建筑，不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登记手续。特别是这些出售的商品房权属如果无法登记的话，将会引起购房户的不满，带来新的社会问题；二是对旧村改造建设的建筑质量监督缺位，技术上没有把关，改造后新建房屋的建筑难免存在质量问题，留下安全隐患。
第二种类型：拆迁政策不一致，容易造成混乱。旧村改造没有一个统一的拆迁政策，存在“一村一策”，改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异，后改造的村为了顺利实施改造工程，可能会将拆迁补偿安置政策越放越宽，甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置，造成政策弹性一发不可收拾。这不仅会对旧村改造政策带来冲击，影响旧村改造进程，而且会间接的刺激违法用地的大量发生，给土地和规划管理工作增加压力。
第三种类型：旧村改造范围内的土地未征用手续会带来两个问题。一是拆迁工作难以进行。目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果土地保持集体所有性质不变，同时没有办理拆迁许可证，旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障。再则，如果在拆迁过程中遇到个别“钉子户”，强制拆除缺乏法律依据。村干部为了使改造工程得以顺利实施，就会对“钉子户”提出的过分要求予以妥协，这又会引起先行拆除户的不满，造成政策不公正；二是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地，违反土地管理法等法律规定。
同时在旧村改造的建设中会出现“三种”问题：
第一种问题：旧村改造品位不高。一些在城市规划区范围内的旧村，其改造方案事先未经规划部门审定，改造后仍不是建公寓式的住宅，建筑密度高，绿化面积少，配套设施不齐全，改造层次和品位低，与城市建设的要求不相符。下一轮城市建设时又要拆迁重建，造成重大浪费。
第二种问题：实施主体不合适。旧村改造是一项涉及面广、政策性强的重要工作，单独由村集体负责组织实施有一定难度。从村集体本身的职责、人员素质、技术力量及其本位利益等各个角度看，任职期限、资金筹措等，由村集体承担这一任务显然不合适。如果对旧村拆迁补偿安置工作没有较长时间内做好一条龙服务到底，后果难以设想。
第三种问题：选择开发单位不公开、不透明，缺乏监督。村委会以“一对一”的方式选择旧村改造的开发单位或自行组织实施，既不符合国家政策法规的规定，又极易导致土地资产流失，使旧村改造所产生的本应归政府所有的增值收益却悄悄地流入村集体或开发商手中，还可能造成村干部腐败，容易引发村民上访增加社会不稳定因素。
综上所述，及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧村改造工作，使之健康、有序推进，已是我市加快城市化进程的迫切要求。
二、规范旧村改造拆迁政策几点对策
旧村改造：目前尚无一个明确的定界概念，笔者由于工作关系，并结合自身的工作实践，对规范瑞安市塘下镇的旧村改造拆迁政策提出了要注意处理好的问题，根据旧村所处的区位不同，经济状况各异，旧村改造现阶段做法应划分为三个不同类别，以塘下镇为例。即旧村改造的划分类别与控制、前期准备与提出、拆迁与管理、补偿与安置、工程建设与管理、建设资金管理、工作职责与责任追究。使之依法规范，促进旧村改造的健康发展。
（一）旧村改造的划分类别与控制
第一类：位于我镇建成区内已被城镇所包围的旧村（邵宅、张宅、赵宅、陈宅、塘西村）北至韩田河、东至塘下大道、南至塘梅路、西至兴塘大道，镇政府统一开发建设的中心区所涉及的旧村（新坊、凰湾、官渎、官进村）以及在总规或分区规划中应确定的重要地段为“一级规划控制”范围。
改建要求及方式：实行统一规划，统一设计，统一开发，依法拆迁，连片改造，配套建设的团块改造方式。用地规模在2公顷以上，不进行零星分散拆建改造，要有专门的机构负责组织实施，约占全镇的20%。
第二类：位于我镇规划区内，属“四沿”“五组团”以及在总体规划中确定的城市主干道红线外两侧地段以及各办事处的集镇行政村列为“二级规划控制”范围。
改建要求及方式：实行统一规划，统一设计，联合改建，配套建设，分期分批进行小团块旧村改造。用地规模在1公顷以上的，村委会建立工作班子负责组织实施，可不改变土地村集体所有性质，由村民集资开发建设或请开发公司代建，也可转为国有出让，控制地段原则上不得零星拆建改造，约占全镇60%。
第三类：位于我镇较分散的旧村，目前尚未纳入城市建设范畴的地段，经济较落后，属团块改造近几年可能性很少，列为“三级规划控制”范围。
改建要求及方式：先做好村庄规划再进行局部的整理改造。用地规模在0.5公顷以上，对近期内不具备连片发展旧村改造条件的村可对照新农村建设的要求，逐步改善村容村貌。在规划许可情况下以村内道路拓建为单位进行拆建或按整幢改造，但层数一般控制在4层以内，总高度控制在13.5米以内，建房方式为水平式建筑结构。条件许可应按第二类要求改造建设，约占全镇20%。
针对这三类旧村改造，按三级标准控制，对照各自特点，制定不同政策，分类指导，分层实施。
旧村改造建设规划未批准前，规划建设、土地行政主管部门暂停办理该村的建房用地审批、房屋翻（扩）建审批手续。但住房经房管部门鉴定后属危房或已倒塌的，按程序经有关部门批准可适当安排一层的临时性过渡房用地，对原房屋的证据保全，由房管部门负责出据，旧村改造时过渡房无偿拆除。
（二）旧村改造前期准备与提出
1、旧村改造的前期必备条件
（1）要有经市规划建设部门审查同意，并适合当地实际的《旧村改造修建性详细规划》和《外迁安置房建设规划图》及其文本资料。
（2）要有足够的符合土地利用总体规划的非农保用地，在规划安置范围内的土地承包经营权已调整或村委会有权处理该地块作为外迁安置用地。
（3）要有经房管、土地部门核实的旧村改造范围内的《地籍》、《产权》登记表。
（4）要有经村民代表大会讨论通过的《旧村改造建设工程房屋拆迁补偿安置实施办法》和实施旧村改造建设单位成立的工作班子（指挥部）名单，并报镇办事处审核批准同意。
（5）要有与拆迁户签订的意向性拆迁协议书（签订率达到98%以上）。
（6）要有村两委班子、村党支部大会讨论通过和村民代表大会表决通过的会议纪要或会议记录。
（7）要有可行的旧村改造配套资金筹集渠道，以保证资金筹集，村级集体拆迁户具有较好的经济基础。
2、旧村改造的提出
（1）举行民主听证会
村集体经济合作社要组织召开民主听证会，广泛听取村民、党员、社会各阶层人士对实施旧村改造的意见和建议。经充分讨论统一意见后，形成旧村改造的可行性报告，张榜公布，并提交全体村民代表过半数通过。
（2）确定实施主体
村集体经济合作社是实施旧村改造工作的主体，是旧村改造活动中唯一的合法代表，承担旧村改造实施工作的法律责任；旧村改造建设单位（指挥部）代表村集体经济合作社实施旧村改造职责；旧村改造建设单位（指挥部）由村集体经济合作社提出人员名单，经村支部大会和村民代表大会通过，镇、办事处审批同意后组成。
（3）精心编制规划
在镇城市总体规划和用地许可的前提下，根据新村建设规划、村级集体的经济实力和村民的经济承受能力，委托有资质的设计单位编制旧村改造规划，严格控制建筑密度、容积率，合理确定其它集中经济指标，加强基础设施和公共配套设施建设，增强城镇综合功能。
（4）制定旧村改造方案
旧村改造建设单位（指挥部）依据批准后的规划，制定旧村改造方案，全面合理确定拆迁规模、速度、地点及工程建设进度和资金筹集办法、经费概预算等，特别是工程概、预算须经有资质的中介机构进行核算。
（5）公示征求意见
旧村改造方案必须在全村范围内进行公告或公示，广泛听取意见和建议。同时组织召开村两委会、党员扩大会等进行集中讨论，形成统一意见，对工作方案进行补充、修订和完善。
（6）通过旧村改造方案
旧村改造方案必须提交村民代表大会讨论，并经全体代表过半数通过。
（三）旧村改造拆迁与管理
1、拆迁调查和房地产评估定价
（1）旧村改造建设单位（指挥部）要委托房管部门深入调查摸底，登记拆迁量，核实产权，并将调查的结果予以公示，接受群众监督。
（2）旧村改造建设单位（指挥部）要在不少于两家且具备相应评估资质的房地产评估机构中，采取公开、公正、公平方式，选择其中一家机构对拆迁范围内的房地产进行评估定价。
2、房屋拆迁
（1）旧村改造建设单位（指挥部）在取得房管部门颁发的《房屋拆迁许可证》后，及时公布拆迁公告，并向被拆迁人做好宣传、解释工作。
（2）根据房屋拆迁公告，旧村改造建设单位（指挥部）应及时与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
（3）对拒不拆迁的被拆迁房，拆迁主管部门和指挥部应讲究方法，做深入细致的思想工作，争取拆迁户的理解和配合。
被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，指挥部可以依法向房屋拆迁主管部门申请仲裁或向人民法院起诉。
（4）指挥部与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁协议的，经当事人申请，由房屋拆迁主管部门调解。调解不成的，由房屋拆迁主管部门对双方争议的补偿形式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项作出仲裁，将裁决书送达双方当事人。
（5）当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。指挥部依照《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
（6）实施拆迁前，指挥部应就旧村被拆迁（除）房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，应邀请公证人员到场，对被拆迁户的房屋、家具等财产状况予以录像、拍照，作好记录，并由有关人员签名。
（7）拆迁时，须通知被拆迁户家庭成员、办事处、村委会和被拆迁人所在单位负责人到场，将被拆迁户的财产逐一清点登记，并由上述人员和拆迁工作人员签名后，交给被拆迁人。被拆迁人不肯接收的，可集中统一保管，不能损坏，更不能丢失。
（四）旧村改造补偿与安置
1、制定拆迁补偿安置政策
（1）做好旧村改造的调查摸底工作，明确本村房屋拆迁的范围、拆迁办法、补偿标准、安置形式等；
（2）指挥部负责拟定旧村改造拆迁补偿安置政策；
（3）拟定的拆迁补偿安置政策必须广泛征求党员代表、村民代表和拆迁户的意见，使个人合法利益得到合理补偿或安置；
（4）拟定的拆迁补偿安置政策要在全村进行张榜公布15天，群众无异议的，提交村民代表大会通过。
（5）通过后的拆迁补偿安置政策报镇政府、镇纪委审核，并经主管部门批准后实施。
2、签订拆迁补偿安置协议
（1）根据房管部门提供的拆迁补偿安置协议文本（省政府统一印制的规范样本），结合本村实际，进行合法合理修改补充。
（2）协议应载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、安置方式、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费、安置补助费和违约责任等条款以及当事人认为需要订立的其它条款。主要应包括：
①房屋拆迁补偿：原房屋类别确定、原房屋面积的确认及附着物的处理。
②原房屋建筑占地面积、使用权的确认和周边闲地等其它土地的处理。
③原房屋建筑面积由评估单位依法评估。
④房屋安置：安置地点、安置面积、安置方式、货币补偿、产权调换、新建房屋安置价格。
（3）指挥部与被拆迁人及被拆迁人房屋承租人应当在公告规定的期限内，签订拆迁补偿安置协议。
（4）拆迁补偿安置协议自签订之日起生效，指挥部应当在协议签订之日起15日内将协议报房屋拆迁管理部门备案。
（5）在签订拆迁补偿安置协议时，应注意以下事项：
①拆迁补偿安置协议一律使用村集体经济合作社公章，防止出现不负责的推诿扯皮现象。
②不准以拆迁单位、承包单位或开发建设单位的名义与拆迁户签订协议，防止发生拆迁纠纷。
③认真履行协议，对协议的有关条款，要有解决办法，防止形成只求拆迁速度、不讲拆迁后果的做法。
3、剩余面积处理
安置后所剩余的建筑面积，村集体经济合作社要通过招标、拍卖方式实行公开出让。
（五）旧村改造工程建设与管理
1、旧村改造按以下基建审批程序办理建设手续：
（1）计委立项（市发展计划局投资科）；
（2）初步设计批复（市规划建设局建设管理科）；
（3）下达年度建设计划（市发展计划局投资科）；
（4）申领建设用地规划许可证（市规划建设局规划管理科）；
（5）土地征用（市国土资源局政地事务所）；
（6）申领拆迁许可证（市房产管理局拆迁与安置管理科）；
（7）发放建设工程规划许可证（市规划建设局建设管理科）；
（8）建设工程招投标（市招投标中心）；
（9）发放施工许可证（市规划建设局建设管理科）。
2、工程招投标
（1）原房屋拆除处理和新安置房屋的建设工程勘察、设计、监理、施工单位的选择及房开或代建单位落实，必须坚持依法办事，阳光作业，按照有关招投标规范要求落实竞标，如有必要应组织有关人员对竞标单位进行考察，了解企业规模、企业资质、技术力量和业绩情况等。
（2）对涉及工程建设的人事安排、资金管理和使用、政策处理、工程招投标、材料设备采购等重要事项，由旧村改造建设单位（指挥部）集体研究决定，实行民主决策和科学决策。
（3）工程建设的重大事项要召开村民代表大会讨论通过，并建立重大事项报告制度。
（4）旧村改造建设单位（指挥部）要邀请镇纪委对工程招投标的全过程进行监督。如有必要，市纪委监察局派员参与监督。
3、工程验收管理
（1）旧村改造建设项目实行招投标、工程监理和质量监督制度。建筑工程勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准。
（2）交村竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
（3）施工单位在具备完整的竣工条件后，旧村改造建设单位（指挥部）组织专家进行竣工验收，镇（办事处）纪委参与监督。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。
（4）建筑工程的保修范围应当包括地下基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，保修期限按照国家规定执行。
（六）旧村改造工程建设资金管理
1、旧村改造建设单位（指挥部）要严格执行相关财务制度，由镇财政局实施项目会计（财务总监）委派或实行基建集中核算，并接受审计部门监督。
2、旧村改造建设项目必须在镇财政局审定的银行开设专门帐户，不得多头开户。工程建设资金实行专款专用，不得挤占、挪用、出借或转让他用。有多渠道建设资金来源的，旧村改造建设单位（指挥部）必须确保多渠道建设资金及时到位。
3、严格工程资金拨付制度。在招标文件和合同中应明确，一般不支付工程备料款，工程款按进度支付并留有余地。竣工结算要留足质量保证金、保活金及其他服务费用，期满后支付结余资金。
4、旧村改造建设单位（指挥部）的管理费用须经村民代表大会讨论通过，实行总额控制，据实列支。工程建设管理费的支出必须符合基建管理费的开支范围和开支标准。
5、其它有关费用支付须参照《瑞安市重点工程建设单位党风廉政建设若干规定》执行。
（七）旧村改造的职责与责任追究
1、镇政府、办事处、各职能部门和村委会必须进一步明确职责，做到各司其职、各负其责、密切配合、上下联动、形成合力，切实加强对旧村改造工作的领导。
2、镇政府负责全镇旧村改造工作的督查、监管，编制全镇旧村改造年度计划，并把好旧村改造审批关。
3、办事处负责对村委会旧村改造建设单位（指挥部）的指导，做好协调工作，审定旧村改造政策处理过程中的拆迁、补偿、安置等工作，督促拆迁进度，协助旧村改造主体单位做好有关手续的报批。
4、旧村改造建设单位负责旧村改造中的一切日常事务及相关政策的起草和执行处理，要做到按程序报批，依法办事。
5、规划建设、土地、房管等职能部门要加强服务，提供方便，共同做好改造地段房屋的拆迁、补偿、建设、安置、管理，确保旧村改造建设工程的顺利实施。
6、农村工作指导员、驻村干部、办事处纪委、镇纪委应对旧村改造全过程进行监督。
7、旧村改造工程建设必须做到程序合法，对无视法律程序，违规进行建设，并造成经济损失和严重影响的，由建设单位负全部责任，并追究相关人员的经济责任。
8、对因管理不善，造成工程拖延、概算失控、质量低劣和损失浪费严重的，镇政府将给予旧村改造建设单位通报批评，并提请有关主管部门给予负有直接责任的主管人员和其他人员相应党政纪处分。
9、对在旧村改造工程建设中玩忽职守、弄虚作假、营私舞弊的部门工作人员，镇政府将提请具有管理权限的部门依法给予行政、党纪处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。
10、对在招投标活动中出现的各种违法违纪行为，镇政府将协同职能部门严厉查处，加强责任追究。
11、各村要严格村级上述规定。凡违反规定的，视情节轻重，给予相关责任人相应的党政党纪处分和追究相应的民事责任。
12、对在旧村造改中成绩显著的人员和旧村改造达到省、市“示范村”建设标准的村，镇政府将给予一定的物质奖励和精神鼓励（具体标准参照省、市“千百工程”要求确定）。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2004年8月注：该文于日由塘下镇人民政府塘政（号《关于规范旧村改造工作的若干意见》和塘政（号《关于加强旧村改造工作的实施意见》文件形式下达到各有关部门和各行政村学习。
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乐清打砸抢事件折射旧村改造难题
　　一起意外事件为何会激发村民之间的矛盾，在这起悲剧引发的冲突背后究竟隐藏着什么？诉诸来解决旧村改造的问题时，地方官员却不得不面对维稳的压力，这种状况使基层政府工作人员常常陷入二难境地
　　文｜《小康》记者 郭煦 乐清报道
　　侯三元一家人，从3月开始，一直生活在悲愤的阴影中。
　　侯三元是乐清市虹桥镇连桥村村委会主任，经历过村里大大小小无数的事情，但没有一回像这次一样让他感觉无能为力。
　　村里另一家人也处于悲痛之中。2月28日晚，村民黄国炯9岁的儿子黄翔（化名）在村中水坑不幸溺亡。当晚，悲痛的家属和部分村民用石头和铁器砸碎侯三元家的玻璃，将其家中多件物品砸破，将黄翔的尸体抬到其家中，设置灵堂进行吊唁。
　　一天后，在镇政府和当地派出所相关领导的劝说下，黄翔家属才将黄的尸体转移到乐清市殡仪馆，至今尸体仍然停放在乐清市殡仪馆。
　　一起意外事件为何会激发矛盾，在悲剧引发的冲突背后究竟隐藏着什么？
　　一出悲剧引发的闹剧
　　黄翔是乐清市虹桥镇某小学二年级学生，是个人见人爱的阳光男孩。
　　2月28日傍晚，黄翔吃完晚饭后与4名小伙伴出去玩耍，离家前，他还跟母亲告别，说玩一会儿就回来。没想到这一走，便是永别。
　　据其小伙伴介绍，当天傍晚他们在附近一块空地玩捉迷藏，空地有3处很深的大水坑。此前，黄国炯曾明确告诉黄翔：“那里危险，不能去那里玩。”当晚7时许，小伙伴们提出要回家。“黄翔说要去同学家玩，于是往空地水坑那方向走了。”一名小伙伴告诉《小康》记者。
　　半个小时后，黄翔没有回家，母亲察觉不对，开始到处寻找，甚至还将上班的黄国炯叫回家。“找了一个多小时还没找到，于是我决定去拆迁空地的水坑处看看。”黄翔的爷爷说，去空地寻找是最坏的打算。21时许，黄翔仰身泡在一处水坑，被爷爷发现。此时，他已脸色苍白，没有呼吸。乐清市第二人民医院医生经过一个多小时的抢救，依然无法挽回黄翔的生命。
　　黄翔溺水的地点是一处拆迁遗留的水坑，上面漂浮着浮萍和垃圾。《小康》记者在现场看到，在深水坑旁，已经用竹匾围起。附近居民称，空地附近这样的水坑还有3处。这块空地原是村民的住宅区，4年前开始拆除。
　　“拆除时，拆迁队为了取出深埋地下的钢筋，形成了9个坑，后来回填了6个坑，留下了这3处。”
　　2月28日当晚，连桥村村委会主任侯三元得知黄翔落水的消息后，迅速联系村两委班子成员，驱车赶到医院。此时，黄翔已经被医院宣布死亡。侯三元又带领村委会相关成员赶到村委会，召开紧急会议，研究处理上述事件。会议刚开到一半，就有村民匆忙赶到村委会，说“黄翔的家属已经把尸体抬到侯三元家门口，正在砸门”。
　　会议因此中断。侯三元急忙赶到距村委会仅百米距离的家中。在家门口，侯看到很多人正在用石块和木桩铁器等砸自己家的门窗，考虑到家属的激动情绪，侯三元没有直接回家，而是到邻居家的二楼躲避。
　　“在邻居家，能清晰听到砸门和玻璃的声音，我当时心都碎了。”侯三元告诉《小康》记者。侯三元提供家门口安放的监控录像显示，黄翔家属及同村村民打砸门窗持续三个小时左右。在前门不能砸开的情况下，最后砸碎窗钢化玻璃后打开大门，将室内多处物品砸烂，并将尸体安放在侯三元家中的一楼，并搭设灵堂。侯三元和妻子在此期间多次打110报警，但监控显示警察出警后并没有能阻止他们的打砸行为。
　　“将一楼后窗砸碎后，石头飞到屋里，已经90岁的老父亲被惊醒了，差点砸中他的身体，现在老人家因为惊吓晚上无法安睡。”侯三元说。监控录像显示，在砸门窗过程中，村里负责设计规划旧村改造的工作人员黄金玉来到侯三元家中，情绪激动的黄翔家属及部分村民将其团团围住进行殴打，持续十分钟左右。
　　“事后黄金玉被打伤住院，在殴打过程中，价值3万余元的金项链和价值8万元的玉坠给抢走，至今没有找到。”侯三元称。
　　黄翔的灵堂在侯三元家搭设后，家属和亲人在哭闹中开始烧纸烧香吊唁，直到第二天晚上，在镇政府相关领导和当地派出所相关办案人员的劝说下，黄翔的家属才将尸体移送到乐清市殡仪馆，至今仍在冷冻没有火化。
　　混乱结束后，侯三元回到家，看到家里的沙发、家具和门窗等均被砸烂。
　　村主任的无奈
　　“回村工作四年多，的企业转租出去没有赚钱，一心投身到旧村改造的工作中，却因为一次儿童意外溺亡事件，让我和家人落到无家可归的境地。”侯三元说此话时眼含热泪。
　　据《小康》记者在当地了解到，2009年连桥村启动旧村改造工程，在多数村民的要求下，侯三元放弃在北京经营的企业，全身心投入旧村改造这一政府支持的惠民工程，并经民主程序，合法当选连桥村村委会主任。
　　当时，连桥村在乐清市旧村改造的政策指引下，提出了整体改造村庄的设想，温州市城市规划设计研究院受连桥村委托，编制出详细规划。根据连桥村双委及村民的要求，并经乐清市规划建设局研究同意，编制连桥村旧村改造规划，范围分ABC三个地块进行逐步开发。
　　其中A地块需要拆迁居民130余户，在拆迁动员工作后，居民均在同意拆迁的协议上签字。当时设想是按片区分期实施，滚动式建设，计划用8年时间完成全部工程建设。
　　“最初规划拆迁等工作村民100%同意，可是在实施拆迁过程中，有8户村民提出无理要求，增加拆迁补偿标准，最后未能拆迁而搁浅，现在唯一的办法就是不得不改变原有规划，重新设计规划。”连桥村党支部书记黄希法介绍说。
　　侯三元接手推进村里的旧村改造工作，阻力重重。
　　“我在外面做了30多年生意，对村里的生态不是很了解，当时真心不愿做这个村委会主任，但为了村里的建设和群众的信任，只能就任。”侯三元说。上任后，为了村里的旧村改造项目，侯三元多次自掏腰包，个人出资村里建设，在2013年底换届选举时再次当选村委会主任。
　　《小康》记者在当地采访期间，多位村民向记者述说了他们对村领导班子的赞誉。事件发生后，一份由虹桥镇77个村的村委会联名的请愿书被送到浙江省各级政府，请愿书要求政府主持公道，将极少数别有用心的不法分子绳之以法。
　　“侯三元是一位兢兢业业的村主任，因此事件成了攻击的标靶、肆意打砸的对象，个人家庭财产遭受重大损失，人格遭到侮辱，如果政府不出面主持公道，不但侯三元个人合法权益得不到应有的保障，也极大地伤害了基层村务工作者的心。”上述请愿书显示。
　　请愿书上所谓“极少数别有用心的不法分子”用连桥村相关负责人和村民的解释是，旧村改造工程未能拆迁的8家“钉子户”。记者了解到，此次事件被当地公安机关刑拘的周建波就是村民眼中的“钉子户”之一。
　　前述打砸抢事件发生后，乐清市公安局立案侦查，以故意毁坏财物罪对参与打砸的周建波和黄岩顺采取刑事拘留措施，一个月后，二人被取保候审。但公安机关没有对参与打砸的黄翔家属采取措施。虹桥镇党委书记吴呈钱接受《小康》记者采访时表示，没有对黄翔家属采取强制措施主要是政府协调后考虑为了稳定家属的情绪，现在公安机关正在积极调查，会依法办理此案。
　　北京市腾岳律师事务所合伙人、律师曾凡荣告诉《小康》记者，根据此案的事实，上述参与打砸的嫌疑人已经触犯刑律，根据《中华人民共和国刑法》第275条规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处3年以上7年以下有期徒刑。故意毁坏财物罪的追诉标准数额较大为五千元以上；数额巨大为五万元以上。上述嫌疑人的行为已经构成故意损坏公私财物罪。
　　“同时，按照《中华人民共和国侵权责任法》相关规定，该深水坑的施工方需要承担民事赔偿责任。因为施工方挖出的深水坑有一定的安全隐患，却没有尽到警告警示的义务，也没有消除深水坑的安全隐患。另外孩子的父母没有尽到监护的义务，也要承担一定的责任。”曾凡荣律师表示。
　　连桥村党支部书记黄希法称，“谁也不愿意发生这样的悲剧，我们也十分痛心。事发后，正和当地政府一同与遇难男孩家属沟通，想妥善解决此事。但家属要求的赔偿数额高得离谱，因此一直没有达成协议。”
　　黄希法表示：“孩子摔入的深坑，是当初回填时，拆迁公司认为坑较深土方不够，所以一直到现在没有回填。我们还设置了警示标识和警戒线，但不知道被谁毁掉了。”
　　自从家里被打砸停尸后，侯三元全家就不得不搬出来住。他无奈地告诉记者：“房子刚在两年前进行装修，花了160多万，现在只能看着房子空着。”当地村民说，按照当地的风俗，房子被别人停尸后已经破了风水，这样的房子以后很难住人，就是出售也没有人愿意买。
　　旧村改造之困
　　旧村改造，如何在个人利益与集体利益中寻找平衡点，是一大难题。
　　2011年启动的《连桥村旧村改造安置方案》显示，村民安置标准为：被拆迁房屋在三层及三层以下的，具有集体土地使用证的，按占地面积1:3的比例确定安置房屋面积，四层及四层以上的其中三层以下按上述比例标准确定安置房屋面积，三层以上部分按建筑面积1:1的比例标准确定安置房屋建筑面积。安置房屋由村向安置户收取建筑总成本价每平方米700元。被拆迁人从搬迁之日起，按房屋建筑面积支付安置补偿费，标准为每平方米每月3元。
　　这一方案已经考虑到诸多现实因素，采取乐清市旧村改造中是比较合理的标准。“当时130余户居民都同意上述安置方案并签署协议，因8户村民提出不合理要求迟迟不拆，导致拆迁工作就此停滞”。连桥村党支部书记黄希法说，村里一直做8户村民的思想工作，可一直没有成功，因此新房一直无法开工建设。
　　三年时间过去了，连桥村旧村改造仍停留在拆迁环节，回迁变得遥遥无期。
　　《小康》记者在村民临时居住安置点看到大片简易房，了解到该安置点一共有居民50余户，“都是临时搭建的简易房，夏天漏雨冬天寒冷不保温，每年夏天刮台风时就要在房顶系上沙袋，怕台风掀翻屋顶。”安置点居民林素娟说。
　　家庭、老人和小孩在搬迁后面临种种不便，随着时间的延长，回迁户的焦虑情绪日渐加重。村民们告诉记者，由于老人们相继离去，在连桥村拆迁安置区，让健在的老人伤感而更加重了集体焦虑的氛围。“我希望村里的‘钉子户’早日搬出去，新房早点建好，在我有生之年能住进去。”该村90岁的老党员黄福金眼神里流露出住进新居的渴望。
　　留守户一日不搬走,新村就一日无法开建。
　　“很多人埋怨村里工程一直弄不起来，我们压力很大，于是决定改变方案重新设计规划。”黄希法说，如果按照现行的村民自治原则，少数必须服从多数。现在推行人性司法，要考虑留守户的不同诉求，也要兼顾全村95％村民的公平公正。
　　虹桥镇党委书记吴呈钱对此则很无奈。他表示，因为有拆迁户留守，只能改变规划，重新设计，这样一来，村民住进新居的时间又会拖延。
　　多年来，旧村改造遭遇“钉子户”事件已经成为多地新农村建设面临的共性难题。
　　广州市海珠区琶洲村是列入“广州市全面改造城中村名单”的九个城中村之一。2008年8月，琶洲联合社改造方案得到了该社2/3以上的社员表决通过。其中拆迁补偿安置方案明确规定了全村房屋的拆迁补偿标准。同时开始拆迁。拆迁过程中，两户居民未签订房屋拆迁安置补偿协议，整体拆除工作被迫延迟。2009年9月，琶洲联合社以宅基地使用权纠纷为由向海珠区人民法院提起民事诉讼，要求收回两户的宅基地使用权。法院判决，琶洲联合社有权收回两被告的宅基地使用权。终审判决后，两户居民并没有主动履行法院已生效的判决。为此，琶洲联合社于日向海珠区人民法院申请强制执行才得以拆迁。
　　无独有偶，广州市越秀区杨箕村改造工程也遇到了类似“钉子户”。2012年，1416户居民中有约30户村民未达成拆迁补偿协议。同年3月12日，杨箕股份合作经济联社以“宅基地纠纷”为由，将“钉子户”告上法庭。其后，亦有村民以物权纠纷、拆迁补偿安置协议纠纷反诉经济联社，共涉及32起案件。当年5月24日，越秀区法院对杨箕村征地首批审结的8起案件进行宣判，“钉子户”败诉。拆迁才得以顺利进行。
　　“连桥村旧村改造项目得到了乐清市政府支持。是乐清市5个重点改造项目之一，涉及130余户。拆迁后土地挂牌后，安置后有一部分可以作为商品房出售，给村集体带来收益。这本来是一件好事，就因为几户人家留守，造成现在的局面。”虹桥镇一位官员告诉《小康》记者，“其实按照当时的协议，起诉到法院，8户人家会败诉，但是我们相信政府的协调能力，到最后多次磋商还没有达成协议，政府的力度没有显现出来。”上述官员表示。
　　诉诸法律来解决旧村改造的问题，地方官员却不得不面对维稳的压力。这种状况使基层政府工作人员常常陷入二难之境。
　　北京师范大学绿色经济研究所副所长、经济学博士赵峥接受《小康》记者采访时表示，旧村改造是我国统筹城乡协调发展的重要内容，也是促进农村繁荣、农业发达、农民富裕的根本出路，是集约利用土地资源，拓展城市发展空间的客观要求。积极稳妥地推进旧村改造，不断加快旧村开发建设步伐，提升农村经济社会发展的质量和水平，是实现我国城镇化持续健康发展的必然选择。
　　“单纯政府主导型的旧村改造往往与政府政绩直接相关，往往更加热衷于“形象工程”，而单纯市场主导的旧村改造，往往在经济利益驱动下容易忽视弱势群体的利益。仅靠政府单方力量或纯粹市场作用,旧村改造不可能取得真正的成功。未来，在旧村改造过程中，应着重建构主要参与主体的良性互动机制，政府应充分发挥决策推动与政策引导作用，协调旧村改造的近期与长远利益的关系,以增强改造的动力并营造良好的市场运作环境。”赵峥认为。
　　一起偶然事件激发的矛盾却不偶然，如何解决旧村改造难题，需要从政策层面、法律层面、社会治理等各个环节去协调、改造。
　　在这样的磨合过程中，连桥村100余户拆迁户只能在简易房里苦苦等待，他们想要搬进新居的希望，目前看来仍遥遥无期。
（编辑：钠钠）
05/27 11:2205/12 15:45
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