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简简单单的爱过
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充值10块有10军功，除了这个还有什么方法获得军功
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天天打200军工积少成多，军工活动全参加全完成
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军工中心 经常有活动奖励军工 每天也有固定的给
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.....每天登陆游戏加战斗几场，获胜几场，至少就100军功了，每天都有！
有些时候搞活动，勤劳的话，几千军功很容易，懒一点也有好几百~
&我也知道这个，我也每天在线，但是怎么没军工呢？&
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天天战斗积累加完成活动奖励。
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我入坑才大半年已经是中校了
顶撞版主，禁言
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经常有活动的啊
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我表示红烧肉换了一辆―7
：还行。。。现在还有9000多&
&浪费了！&
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上次我记得参加活动蛐蛐打够50万输出，送了我100天高级账户＋10000军功
&上次！我得了2w5点亮得我也完成了！&
对方不想和你说话，并向你扔了一只狗
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借帖子问下~军功这个活动有截止日期么
：谢啦朋友&
&暂时没有！要是有也会提前告知得&
╬亼善禙亼欺灬馬善禙亼騎╬
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给你一点动力，每天得任务！还有官网得活动！
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：-3a猛虎和升军衔！在考虑换不换121b&
&这么多？！都换了些什么……我的基本全是补给！&
弘扬正能量
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劳资用59碾死你！
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首胜，击毁，胜场，一天固定200，做活动一堆，运气好一波活动上万军功。
&去官网论坛签到每天20军功，一共220固定军工每天&
&固定200是怎么来的，我天天打，也没有啊！要自己领还是直接就给我了&
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首胜，击毁，胜场，一天固定200，做活动一堆，运气好一波活动上万军功。
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Powered by&p&&b&一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以上全错。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只有极个别的城市，老区会越来越贵。&/p&&p&&br&&/p&&p&而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之后，新区价格可能是老区的2倍甚至3倍！&/p&&p&&br&&/p&&p&这样的案例比比皆是，尤其是在16年-17年这个时间段，每天都有很多人咨询我，后悔买了老城区，眼看着新区疯涨，能不能卖了重新买新区。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买错区位，不但损失时间，错过的更是实打实的金钱和升值机遇！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&而这一点，只需要花十分钟，看完这篇文章，就能全部了解清晰，未来完全可以规避类似的失误。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以切记，选择老区还是新区这一点，远比什么开发商，户型，采光，楼层，绿化等等都重要的多！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这篇文章，会说清楚以下内容：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.什么样的老区有升值潜力，能买&/p&&p&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/p&&p&3.什么样的新区是未来城市的新核心，买到就赚&/p&&p&4.什么样的新区是打着幌子骗钱的，买到就套牢&/p&&p&5.真正值得购买的新区，全都符合这5个基本标准&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：收藏是点赞的两倍是个什么情况，觉得有用别忘了点赞啊(ㄒoㄒ）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&下面进入正文：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于老城区的问题&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&1.什么样的老区有升值潜力，能买&br&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&请阅读下面这个回答，解释的非常全面，话题排名第一，评论也都比较客观正面。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&市中心老房子老小区最后的结局会是什么？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看完老区的解释回答后，我们再来深度剖析，新区的选择问题。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.为什么要搞新区？ &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&归根结底，新区可以卖地，卖很多地&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&建设新区，确实有非常多的好处。&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，是表面上的好处，比如： &/p&&p&&br&&/p&&p&弥补产业空白，拉动地方经济；&/p&&p&&br&&/p&&p&改善居住环境，升级交通配套，优化基础设施；&/p&&p&&br&&/p&&p&吸引老城区经济转移，减轻老城区压力等等；&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但实际上，隐藏着一些内在因素，比如土地财政：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&老城区渐渐没有土地卖了，没地卖财政收入就少了一半。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没钱，就没办法搞建设拉动GDP，经济发展不好看，一是影响大家的生活质量，二是排名下去了，面子上都挂不住。&/p&&p&&br&&/p&&p&那怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&搞新区，新区全都是地，可以拿来卖钱。有地卖，就有钱搞建设，可以修地铁，可以建高架，建设搞好了，GDP自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，开发新区绝对是一举多得的好棋。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&如何吸引人去买新区的房子？&/b&&/p&&p&&b&让新区房价猛涨&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&本来，大家都在老城区生活的好好的，你突然出来一个新区的规划，什么都没有，不是荒地就是村，谁愿意过去？&br&&/p&&p&ZF也知道这个情况，现在不是旧社会了，不能逼着老百姓去开荒，怎么办，只能自己先上。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&于是，新区的雏形一般都是这样形成的：&/b&&/p&&p&&b&（&/b&理解新区成型的规律，就相当于看清了新区的本质&b&）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.一个看起来挺牛X的规划。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.拆迁，在新区的边缘建安置房。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.修大路，做绿化。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.省市直机关，先搬，以身作则，并配上低价格高品质的公务员小区。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如市政府，市第一医院，市第一中学，能搬的尽量搬，不能搬的建分校。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于ZF再为新区未来发展做担保）&/p&&p&&br&&/p&&p&5.以各种税收减免的利好，进行招商引资，吸引大型企业入驻。企业来了，员工要来，于是要建设公租房，人才公寓，企业宿舍。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于提高人气）&/p&&p&&br&&/p&&p&6.新区领导给各个中大型房企开会，通过各种优惠政策，吸引他们来新区开发住宅和商场，并描绘出一个巨大的需求市场，和非常美好的前景。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如，告诉开发商们，现在有很多大企业都过来新区了，但是他们的员工们都没地方住，只能住宿舍。这些人有钱，而且以后肯定都是要买房子的，这可是天量的市场需求，你们开发商赶紧来抢占市场！&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于借鸡生蛋）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&等这6步走完，一个新区的雏形基本就算完成了。&/b& &/p&&p&同样，这也是新区房价最便宜的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&之后的问题，就是如何吸引更多的人来买房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&怎么吸引？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&学会这一招就够了：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&ZF做保，宣传XX新区是城市未来的核心，是高端金融商务中心。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商紧跟而上，宣传XX新区的房子，是集团最高端的住宅，打造高端人群的聚集地。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&总之就是一句话，不断的给人们灌输一个理念：&/b& &/p&&p&以后新区的房子最高端，最值钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&投资新区的房子，最赚钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&各种媒体，各种平台不要钱的上广告，各种官方文件表明发展预期良好。&/p&&p&&br&&/p&&p&最好再通过某些小手段，营造出一种现象：新区的房价会比老区涨的快，价格要更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说：老城区限价1万5，新区限价1万8，从侧面表明官方态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&然后媒体再一发文章，“XX新区房价远超老区，半年涨幅XXX%，潜力巨大”，人们基本就要疯狂了，这个新区也就不用发愁销路的问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟趋利避害，是生物先天的本能。&br&&/p&&p&&b&去更赚钱的地方买房子，亦是人们投资的本能。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&等到将来买房子的人多了，很多本来看不上这里的开发商就眼红了，ZF再控制一下供地的数量，地价自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&地价不断上涨，房价自然也就水涨船高，也就不需要再用行政手段来操作，不再需要跪求企业开发商来搞建设，顺气自然的发展就好。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房价越涨，造富的噱头就越真实，就有越多的人来买，希望自己能一夜暴富。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这是一个良性循环。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&（同样的道理，也被用在三四线去库存上：三四线房价越涨，买的人越多；三四线房价跌的时候，反而是库存的巅峰）&/p&&p&&br&&/p&&p&这个时候，你再回头来看，反而是第一批买新区房子，和公务员小区的人，赚的最多。毕竟，这些人都属于雪中送炭，后来的都叫做锦上添花，收益自然不会相同。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看到这里，不知道大家发现了一个共性没有&/b&，其实新区建设的每一步，都是为了吸引来更多的人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&吸引人口，才是新区最首要的目的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是新区建设最核心的指标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&没人愿意去的新区，注定会成为鬼城&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一座城市，有多少人，每年新增多少人，基本都是固定的。&/p&&p&&br&&/p&&p&不可能说因为你建了个新区，国家就变出来100万人，塞给你用。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，说白了，&b&新区的人口来源只有两个渠道，要么吸老城区的血，要么吸外来人口的血。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一二线城市，可以大胆的玩新区，因为人多。老城区人多，外来人口也多，需求旺盛。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是三四线城市通常玩不起，都是硬撑，尤其是那些基本没有人口净流入的城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&就像一个漏斗里的沙子一样，总量是固定的。当一头的沙子越来越多，另一头就注定越变越少。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以，三四线城市注定只能二选一，要么拼命保住老城区，让新区变鬼城；要么赶紧卖了老城区，买新区防贬值，见证老区变贫民窟。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&请牢记，人口，就是城市的一切，不论是新区还是老区，都要建立在人口之上。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后，说一下结论。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&真正值得投资的新区&/b&&/p&&p&&b&都符合以下5个标准&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.&/b&新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.&/b&人们在老城居住，去新区上班，或者在新区住，在老城上班，通勤时间都不能过长。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市1.5小时，2线城市1小时基本上是极限，再远人气就极度下降。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在我国，这样的通勤距离也有一个大概的标准。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市30KM左右就是人气的极限。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&二线城市新区与市中心距离，不能超过15KM，三线城市不能超过10KM。&/p&&p&&br&&/p&&p&不然新区房价就很难被带动，因为人气用尽了。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如北京，30KM正好是燕郊到国贸的距离。&/p&&p&&br&&/p&&img src=&/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_b.png& data-rawwidth=&1687& data-rawheight=&751& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1687& data-original=&/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_r.png&&&p&&br&&/p&&p&总的来说，与老城区市中心距离不超过30，15，10公里的一二三线新区，可以考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.&/b&政府带头去的新区，并且将市第一医院，市第一中学迁移过去的新区， 可以考虑入手。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4.&/b&有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。&/p&&p&&br&&/p&&p&有的城市，搞个新区距离市区40-50公里，就一条地铁线路，这种基本不靠谱，刚需谁去受这罪，没有全国性的上涨行情，根本带不动。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5.&/b&规划刚刚出炉，就有大批顶级开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最后，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是对于二线及以下城市，只有主要发展方向上的新区，可以放心买入，其它方向上的新区，大概率成为炮灰般的存在。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，新区的建设可以速成，但是人口却只能慢慢的吸引。&/p&&p&&br&&/p&&p&最近，各大城市都感受到了人口不足所带来的问题，为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是搞新区最大的问题所在，想要同时搞好2个新区，齐头并进？&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市以外，根本不存在的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，如果买新区，一定要买ZF最重视的那一个。&/p&&p&&br&&/p&&p&------------------------&/p&&p&更多楼市分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&欢迎关注，欢迎来公号交流。&/p&
一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。 很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。 以上全错。 只有极个别的城市，老区会越来越贵。 而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之…
2016年日本只出生了97.7万人，跌穿百万，出生率进一步下降到0.78%，出生人口为日本有系统普查以来的新低。作为对比，在普查的第一年——1899年，日本全国只有4300多万人，却出生了138.7万人，出生率高达3.2%。&/p&&p&
无论从人口周期还是从房地产的周期来说，日本都比中国早25年左右，这2个社会上的长周期，任何政府都很难去扭转。一般情况下，只要中国踩进了跟日本同样的坑，「25年代沟」会一直持续下去。&/p&&p&
我们看一下欧美白人，年，各国出生率为：德国 0.9%；苏格兰 1.01%（英格兰人口太杂）；奥地利 1%；加拿大 1.08%；美国白人 1.07%。&br&&/p&&p&
算上杂乱的种族，美国全国1.22%，英国全国1.19%，法国1.15%。&br&&/p&&p&
美加地广人稀、资源丰富，英德社会保障系统发达完整，但这仍然阻止不了出生率的持续下降。实际上，日本德国生育率2012年都是1.41，日本，德国依靠门洞大开放难民入境、以及依靠欧盟持续从其他国家吸血劳动力，回升到1.5。&br&&/p&&p&
从生育率来说，其实日本的生育率在现在这个社会，已经还可以了。1.45意味着至少有一半的育龄妇女会选择生二胎（考虑到很多人不生），「一半」这个比例真心不低了。但是这就是人口问题真正严重的地方：在现在及未来这个时代，生育率要突破1.5几乎是不可能的事。&br&&/p&&p&
不仅东亚如此，在种族越来越杂乱的北美和西欧，也终将如此，他们引入了其他的种族，对劳动力的积极影响远少于消极影响。因为，并没有补充多少劳动力，而且还为社会安全带来重大冲击。而且，这些外来种族也会老去，照此依赖，北美和西欧只能持续从拉美、中东和黑非洲吸引移民。&br&&/p&&p&
为什么说生育率突破1.5几乎是不可能的事？因为现在这个时代，最尴尬的一个趋势，就是经济活动会抛弃人口密度不够高的地方。只有人口密度够高，你要的快递、外卖才能这么发达，你才能出门几步路就什么店都有。各种道路监控、医院急救、消防、片儿警等公共服务才能最大程度发挥他们的作用。&br&&/p&&p&
但只要人口密度高，居住空间、生育率受影响又是肯定的。家里有院子草坪，想生2-3胎的欲望就比住在钢筋丛林里大很多。而住在钢筋丛林里的人，能有一半生二胎已经是相当不错的比率。&br&&/p&&p&
欧美人虽然在「汽车时代」发展出了分散化的门院住宅，但是随着O2O时代的到来，搬进城市的公寓正变得越来越有吸引力。最佳的例子就是1990年后，纽约和伦敦的人口重新恢复强劲增长，这20年都各自回升了100多万人。而人口的集中，又会进一步压低生育率。&br&&/p&&p&
生育率如果是1.5，这意味着在寿命延长缓慢的情况下，每过一代人，人口将萎缩25%，两代人就萎缩43.3%。如果不到1.5，那萎缩的自然就更快。&br&&/p&&p&
在现在这个时代，人口萎缩的一大恶果就是大部分地区的经济都会逐渐萎缩。年轻人的家乡如果人口萎缩，那么年轻人将倾向于去大城市找工作。留在家乡的年轻人，也不会因为「人口越来越少」就感到人均资源多了。人均资源并不会变多，因为经济活动会慢慢抛弃这些萎缩的地方。只有少数旅游胜地，才能从大城市人口、甚至是世界各国人口外出的活动中，分到经济的一杯羹。&br&&/p&&p&
日本的区域现状毫无疑问正在越变越糟，也许很快会有那么一天，连大阪、名古屋长大的年轻人都大规模跑去东京找工作。就像现在的东北，虽然地市的年轻人仍然在补充着沈阳、长春、哈尔滨，但这3个省会长大的年轻人，却是在大规模的逃离，3个省会只是萎缩链条上的一环。&/p&&p&
中国早在2010年的六普，低生育率问题就已经全面亮起红灯。那还是7年前，日本的0-15岁人口在2010年是占13.2%，而中国呢，如果不算京津沪这些直辖市，竟然有4个省，比日本还低，分别是 辽宁（11.4%），吉林（12%），黑龙江（12%），江苏（13%）。很快2020年中国会有七普，不知道到时候数据会进一步发展到什么地步。&/p&&p&
由于中国人口总量是日本11倍，所以虽然「未富先老」，但对整个国家经济的冲击却会呈现严重的区域不平衡。区域差距会越来越大，那些人口萎缩的地区，由于经济活动也在萎缩，收入基本上很难再提高。除非做成旅游胜地，吸引大城市和全世界的游客。但这个竞争将是空前激烈的，能努力不被抛弃的只有十之一二。&/p&&p&
在古代，改朝换代的饥荒和战争会将人口清洗掉一大半，然后随着休养生息的高生育率，又用几代人恢复，再创新高。但这一次工业时代，工业化社会的小家庭在自动减少人口，一个地区人口少到一定程度，人们会直接将他抛弃。目前还很难看到这个趋势什么时候会是尽头。&/p&&p&
育儿成本的降低，靠人类自己已经几乎不可能了，只有机器人让很多育儿资源变成白菜价，才能降低育儿成本。而女性因为怀孕10个月是硬的生物性，无法改变，所以如果越来越多女性不愿意因为怀孕而失去其他机会，那人类只能寄希望于人造妊娠系统了。&/p&&br&&p&数据来源：&/p&&p&Demographics of ___，Wikipedia；&/p&&p&中华人民共和国国家统计局—第六次人口普查资料&/p&
2016年日本只出生了97.7万人，跌穿百万，出生率进一步下降到0.78%，出生人口为日本有系统普查以来的新低。作为对比，在普查的第一年——1899年，日本全国只有4300多万人，却出生了138.7万人，出生率高达3.2%。 无论从人口周期还是从房地产的周期来说，日本…
&p&这里，我大概想到哪里说到哪里，其实我还欠了两份报告和十份单子没看，如果要被发现我不好好上班跑这里答题大概会被一群人追杀弄死的。&/p&&p&我是一个小韭菜真正开始系统性学习可能是股灾1.0以后，稍微咂摸出点味道的时间包括大量盯盘的时间可能要推到大半年前了，这里我就随想随写，可能没啥系统性，就算是我自己的一点理解。&/p&&h2&———————下为正文——————————&/h2&&p&首先，先说一些常见的点。&/p&&p&&b&1.当我们在买股票的时候我们其实是在买什么？&/b&&/p&&p&我们在买公司么？不是。&/p&&p&我们在买的是一个正规赌场上的筹码，每一个代码的背后，就是一张桌子，桌子上写着公司的名字，每张桌子有自己的特定规则，这些规则需要服从于这个大赌场的大规则，这个大规则是可能会出现不公平打击的。但是别抱怨，这种打击好过在这个赌场外的野场子私盘。&/p&&p&什么叫私盘？见下图。&/p&&img src=&/v2-67ffedb7d70bf7d11c6cf58b_b.png& data-rawwidth=&748& data-rawheight=&743& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&748& data-original=&/v2-67ffedb7d70bf7d11c6cf58b_r.png&&&p&不要觉得很可笑，我知道很多不玩股票跑去玩期货外汇的会去一堆稀奇古怪期货/外汇交易所开户。然后会告诉你一些什么出金入金，做了有什么优惠，我们有地方什么的审批。然后你会看到身边真的有人在这里面玩赚了钱。&/p&&p&我只是想说，你在街边下象棋也可能会赢钱，但大概率被人揍一顿抢走所有的钱，你在赚利润的时候他在看你的本金。股票好歹是个正规赌场，327那种“下午不算”的事情多少年就这么一回，泛亚这种披着各种title光环资质证书卷光你的钱的事儿反而屡见不鲜。李佛魔回忆录里头管这个叫bucket shop，我用自己的土话说股市就那么个赌场，期货除了四大所 (中金、上期、大商、郑商) 以外的都是私盘。&/p&&p&好了，扯远了，回来继续说正文。（XX石油XX白银的省省吧，我也不断你们财路别出现在评论底下就好了）&/p&&p&&b&2.我们在跟谁玩？&/b&&/p&&p&当然是跟所有场内和场外有钱的人玩。&/p&&p&A股是个对小散很宽容的赌场，一点点筹码也能拿来玩一下，大家为啥会拿一点点筹码来玩呢？当然是听说了一些20万赚到3000万的故事啦，难道你是来做慈善的么？别说你赚到多少就收手，大部分人连个烟都戒不掉还谈什么戒赌。&/p&&p&身家千万的很多人也可以进来玩，这个赌场也很欢迎他们。有些会玩的翻翻倍稀松平常，亏掉一位数的显然也是大有人在。&/p&&p&但是这个赌场不是一个零和市场，而是看这个赌场能否产生赚钱效应，当赌场里的很多人都能赚到钱的时候，场子外的人就会抱钱进来玩，场子里很多人亏钱了以后呢？大家都抱钱出去？不会的，放心吧，大家都是小韭菜，套住了就会舍不得割，然后刷刷几天跌下来索性就删软件不看任由他雨打风吹去，等下一个天亮。&/p&&p&顺便拓展阅读一下，不要觉得楼市和股市是跷跷板，两边的资金来去没啥关系，我记得之前长江金工的桃子姐写过一篇研报，有兴趣的自己去翻吧，当然大部分同学都不会去，所以我也就说一下结论就好了，信则有，不信则无。&/p&&p&&b&3.公司的好坏和股价是否相关？&/b&&/p&&p&相关，但不完全相关。&/p&&p&前面我们已经说过了，我们玩的是赌博，是和一大群人玩，这个场子里面的主体是游资和散户，而我们又都知道A股是一个有着T+1买定离手和涨跌停板制度的赌场，这个赌场的这两条大的规则保证了更多的韭菜能够顽强的生存到今天而不会被轻易割走。而两条规则的特质也催生出了另一个特性，即各种图形指标相对于更难轻易操纵的外汇市场而更容易被“画出来”。不要觉得这有啥奇怪的，大家看的都是那几本书，蜡烛图啊，期货技术分析啊之类的，没钱看图，有钱画图，就是个很简单的规则。&/p&&p&我知道有些考了CFP之类的理财经理就要开始用什么有效市场无效市场教育我，没关系我也没学过那些，这个定义在我看来太迷茫了。因为理论上如果大家的看法出现一致的时候，很容易出现“共振”而受到驱动形成“合力”，合力的强化造成了股票的多空的某一方明显强于另一方，形成了向上或者向下的走势而非横盘。&/p&&p&从这个角度而言，A股看起来是个有效市场，但其实也不算。鉴于“你懂得”的原因，内幕交易在过去的很长时间都大行其道，远有一二级勾兑，拉台股价，今有X年大计之前大量的埋伏盘，传统而单一的基本面分析在这个赌场相对不那么吃得开。&/p&&p&而更重要的问题是，那些自称是基本面分析的盆友们，你们花了多少时间精力来考虑和钻研这个公司呢？是随便想了一条觉得这个公司好的理由就觉得这个公司好呢，还是随便听了几条网上的，什么破自媒体的废柴文章就觉得这个公司坏呢？&/p&&p&见过太多自称基本面分析的，不过是翻一翻PE、PB、然后胡诌几句“要打仗了，买军工”，“噢，利润增了，好公司”。&/p&&p&这种基本面还不如看图呢。（但深入的、长期的、独特的基本面，始终占有一个重要的席位，他承担着一个价值挖掘的工作、一个具体的系统的对于公司错误估值的纠偏，在此需要特别和那些买完套住了就说自己是长线投资，价值投资（信仰投资）的盆友们区分开来）&/p&&p&又扯远了，说回来。&/p&&p&&b&4.和乐视有什么关系？&/b&&/p&&p&我在上一个回答乐视的答案已经说过一句&/p&&blockquote&“ &b&这一系列的攻击，其实蕴含着的又会否是一种对于谈判筹码上的掠夺呢？&/b&”&/blockquote&&p&在我看起来，最近关于乐视的新闻，都不是最近才发生的，而是一连串的，在特点的时间，特殊的节点，以特别的组合方式发动的潮水一般的舆论进攻，这种进攻的目的并不是非法的，但在我看来是不仗义的一种“趁你病，要你命”的攻击方式。&/p&&p&这种进攻的目的，在我看来更像是为了获得更好的谈判筹码而做出的一种攻击行为。这种行为旨在在你资金链出现问题的时候，精准狠辣的戳出你的问题煽动舆论、债权人进行逼仓挤兑，从而更加强化你的资金链问题。&/p&&p&&b&5.和乐视网（300104）有什么关系呢？&/b&&/p&&p&上一点，写的是“大乐视”的概念，和乐视网？有关系么？&/p&&p&我们前面已经写过了，在大A股的赌场内，每一只股票就是一张桌子，关于这张桌子背后的故事的好赖，与这张桌子的输赢率关联几何？看起来是一个“价值发现”和“价值掩埋”的过程，但其实不过是大家受到了悲观情绪的投射，出现了对这张桌子的不信任感而离开。当大部分人选择离开而非坐进来，股票就因此出现了下跌。&/p&&p&考虑到，大部分人包括你我在内，都是很容易被操纵情绪，缺乏深入的穿透式眼光的投资者，又带有了一种博傻的，总有人在我之后买单的侥幸感，所以出现了一种特定的“围魏救赵”式的套路。&/p&&p&&b&6.这套路是怎么样的呢？&/b&&/p&&p&大概就是在特定时刻，贴合某些消息或是其他的什么契机，迅速拉抬特定的单只或几只股票带动某个板块。举个例子。大鳄游资在某个板块的几只股票被套，会用类似的新闻强化，贴合新闻拉起板块内的某个小盘股或快或慢封死涨停。涨停引起跟风，跟风的套路来自于你可能打不上这只股票或者觉得涨快了买不到就去买现在涨得慢一点的自以为价值挖掘了。&/p&&p&其实新闻也是套路，消息也是套路，拉抬也是套路，我们这种小韭菜自以为挖到宝买进去以后，大佬们迅速割肉跑路。&/p&&p&被套可能两亿，大佬用了两千万点起小盘股的火配合大家一起封住涨停板，第二天割了这两千万的肉最多亏个10%也就是200万救出了2亿大军。&/p&&p&别觉得这有啥特别玄妙的，你我知道了这事情仍然会在下次忍不住杀进去的。看到了深圳的房价涨得不要不要的就开始想着去北京上海，北上也飞上天了就去二线城市，再不行就逐级下推，盖莫如是。&/p&&p&这时候也别说什么人心人性啦，大家都是小韭菜又不是看了多少心理学社会学书籍的科班人士，也不是把这辈子活得特别明白通透的人，非要看了几篇公众号就说投资是反人性，什么盈亏同源之类的也都是挺讨厌的事情。那我还要说趋利避害本来就是人性哩，扯不清了再说又跑题了。&/p&&p&&b&7.乐视网（300104）的地位如何？&/b&&/p&&p&这问题有点难了，乐视网早已经不是当年的那个大权重，但因为盘子大的特性，仍然能够让很多大资金进退自如，同时他在天时地利人和的时候，依旧能够起到旗帜的效应，我就转一段自己之前写过的。因为我水平太次，这一段可能写得不好。&/p&&blockquote&1月17号的乐视网。我觉得厉害的不是那个两点之后强行封板强行硬接几个亿砸盘的人，了不起的是13:20分以后的那一波资金。
你得综合当时的环境去看，那天是什么情况？前一天几百股跌停，前一天创业板跌了3.64%，前一天的再前一天神棍索思自说自话的说赶快跑路吧。但是跑路是没办法赚钱的，只能保命。
再看0117当天，我们看到创业板摆出了摇摇欲坠之势，一脸官人我要丢了的样子，新低仿佛就在眼前，0116，创业板新低，0116，乐视网复牌，创出阶段新低33.95。
0117，乐视网在13:20开始拉，先是过了日内均线随后在没什么抛压的情况下直接上了一个台阶，我们看到创业板受到这个刺激，情绪瞬间反转，同时，这个拉动直接让乐视网跨过了5,10,20日三条均线，什么MACD拒绝死叉之类的指标就不多介绍了，自己看吧。你仔细去算，其实这一单恰如其分的拉起来的资金，还没有板上硬接砸盘来得多，这就是一个巧妙的情绪反转点，不赘述，毕竟，个中巧妙，从后往前看比较清晰，但在当时很难，我这样的水平，只有看到它走出来了才知道。&/blockquote&&br&&p&&b&8.然后，废话完了，进一段结论作为回答问题：&/b&&/p&&p&&b&易道和稻草本来就无关，他不会压死这只骆驼，事实上山东墨龙都那么不要脸了也就是罚酒三杯你还想怎样？&/b&&/p&&blockquote&创业板龙头一旦崩盘，会引发什么样的连锁反应？&/blockquote&&p&&b&我最烦那种看着现在的乐视网就说他会到什么10块15块的人，大家都是打打嘴炮也要讲点基本法，看了两篇公众号上的胡乱解读就觉得这公司要腰斩这叫“滑坡谬误”，当然想想我以前也经常这样，也就释然了。如果真的乐视网腰斩？太惊悚。&/b&&/p&&blockquote&会不会有最后的买单人，要挽救这个公司，需要投入多少资金？&/blockquote&&p&这个问题，超过我的能力范围，无法回答。&/p&&h2&我只能回答，对于乐视网（300104）而言，在我看来，这是一个处在比较标准的空头排列的、主跌浪下的，具备极强博弈价值的赌具。&/h2&&br&&p&回答完毕，收工。&/p&
这里，我大概想到哪里说到哪里，其实我还欠了两份报告和十份单子没看，如果要被发现我不好好上班跑这里答题大概会被一群人追杀弄死的。我是一个小韭菜真正开始系统性学习可能是股灾1.0以后，稍微咂摸出点味道的时间包括大量盯盘的时间可能要推到大半年前了…
&p&&b&已发在专栏：&a href=&/p/& class=&internal&&从美联储加息到王思聪解读楼市毒奶一波 - 知乎专栏&/a&&/b&&/p&&p&&b&-------------------------------------------------&/b&&/p&&p&&b&对于另外个值得关注的话题的Q&A：&/b& &/p&&p&&b&Q:&/b&怎样看『央行:2017年5月末M2余额同比增长9.6% 』？&/p&&p&&b&A:&/b& &/p&&p&宏观看，中国发型货币的锚是外汇储备也就是大量美元资产，美元加息缩表当然要联动。&/p&&p&微观看，美联储加息缩表是一边使美元回流，剪羊毛，一遍防止回流，以及之前QE造成一定程度的金融泡沫。&/p&&p&与其被别人刺破泡沫，不如我们先慢慢的撸泡沫，我们之前已经抑制房地产贷款和定向加息，以及提高市场准入门槛，限制供应量。&/p&&p&由于房地产贷款额减少，和社会消费市场下滑对企业贷款信心造成的影响，必然会造成上月M2增速放缓。&/p&&p&&b&无疑这对中国楼市不是利好消息。&/b&&/p&&p&&b&-------------------------------------------------&/b&&/p&&p&最近手头上事情很多，一直想写这篇文章，伴随昨天联储加息，终于狠下心来码字。&/p&&p&&b&不出意外的，昨晚（6.14）美联储继续加息25BP。&/b&&/p&&p&&b&事情要从布雷顿森林货币体系瓦解开始讲起&/b&，“布雷顿森林体系”建立了国际货币基金组织和世界银行两大国际金融机构。前者负责向成员国提供短期资金借贷，目的为保障国际货币体系的稳定；后者提供中长期信贷来促进成员国经济复苏。（具体可以百度百科）&/p&&p&由于该体系瓦解，简单理解，美元当时已经称霸世界，成为大宗交易的主要货币，而美联储亦没有了货币发行的紧箍咒，发多少货币全凭良心。&/p&&p&&b&又有经济学中经典的公式，费雪公式：&/b&&/p&&p&MV=PT这个公式当中，M是指货币总量，V是指货币流通速度，P是指商品的平均价格，T是指总交易商品量。
&/p&&p&还有邓公提出的，&b&科学是第一生产力：&/b&&/p&&p&&b&虽然美元近几十年肯定是超发了，但是伴随科技迅猛发展，特别是美帝引导的世界科技前沿，货币量伴随科技迅猛发展虽然超发，但是起到一定的辅助作用。&/b&&/p&&p&回到中国，上世纪70年代末80年代初，中美关系缓和，和平典范开始，78年邓公的访日79年访美，国外先进的流水线和技术工艺实实在在给中国上了一课，中国也许至那时候就决定引进外资，改革开放，上海的宝钢也是那时候诞生的，中国航电的发展也在该时期获得长足的进步。&/p&&p&&a href=&/question//answer/& class=&internal&&如果保汇率还是保房价二选一的情况是真的，那么应该如何能够最大程度地保护自己的资产？ - 回答作者: Marshal /question//answer/ &/a& &/p&&p&我在该文中提到，大幅贬值汇率，以吸引外资，帮中国建造基础工业，是当时的主旋律。&/p&&p&&b&副作用，就是导致货币在国内严重超发。&/b&&/p&&img src=&/v2-b03a514da4428_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&441& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/v2-b03a514da4428_r.png&&&br&&p&&b&上图是95年开始的近20年的货币总量M2的增长幅度。&/b&&/p&&p&&b&下图是王思聪对于房价租售比的见解：&/b&&/p&&br&&img src=&/v2-4d7fc3679e_b.png& data-rawwidth=&539& data-rawheight=&658& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&539& data-original=&/v2-4d7fc3679e_r.png&&&br&&p&对于未来的权益，经济学上叫时间偏好；换做现金，被叫做利息；换做股权投资，被叫做市盈率PE；当然买房的投入产出，最简单，最直观的比较方法，就是PE租售比。&/p&&p&&b&凡是一切高于银行储蓄利息租售比的活，都是不亏的。&/b&&/p&&p&可是，上海大多房产租售比已经低于1%，低于银行一年期存款利息，换做股票市场来看待，相当于100的PE，哇，现在整个A股市盈率是低于20的，很多大盘股都甚至只有6~8。历史上，A股整体超过40PE将进入危险期，50PE将迎来暴跌。&/p&&p&&b&为何房价能100PE？&/b&&/p&&p&&b&1、因为股市有大小非，有不断地IPO。房地产市场一直在被调控，在被限购。一个是无限扩容的市场，一个是有限资源（土地）的市场。套用上文讲的费雪公式，自己看看。&/b&&/p&&p&&b&2、M2在03年后，涨幅均大于11%甚至有超过20%的，算上房子的租售比，实际平均年化收益超过10%。&/b&&/p&&p&&b&&u&重点来了，划个重点！！！说三遍！重点！！！&/u&&/b&&/p&&p&&b&很多人问，这10%怎么算的！我现在告诉你们，知乎上很多人问，抵御通胀最好的办法是什么，一大群人说什么买黄金，买股票总之说什么的都有！&/b&&/p&&p&&b&唯一最好的办法就是--“贷款”。&/b&&/p&&p&&b&你存在银行的钱会被通胀，你贷款的钱一样啊，也会越还越少（相对购买力）！&/b&&/p&&p&&b&1年货币增量如果平均是13%，你贷款利息是7%，那其实还了贷款利息以后，你还净赚5%+&/b& &b&(实际不是这么算的，只是方便解释，近似考虑，13-7=6，但是还要排除1%CPI,2016年某月数据)&/b& &b&啊！何况还有房子的租金收益，和被炒作的溢价！&/b&&/p&&p&&b&之前看到王总的万达3500亿的市值，借了2400亿的债，很多人说什么首富，也不过如此云云，你们真是图样图森破，腾讯现金流这么充足，不是照样拼了命借钱发债券。&/b&&/p&&p&&b&这就是为什么，富人永远不能通过大量现金存银行来高枕无忧，你想象下，20年前贪污500万逃逸的是个大数字，你根本就是望尘莫及，而20年后，这些人估计现在在哪个穷乡僻壤发快递？？？&/b&&/p&&p&&b&通货膨胀下，使得我们不得不天天努力工作，不断地获取最新的货币市值，跟上货币发行步伐，一旦停下工作，你之前的存款，即使不用，也会随着时间流失掉价，失去其原有的购买力。&/b&&/p&&p&&b&但真是因为这样，你们才会不断地加班，不断地赚外快，来支付房租，支付医疗费用等等，大量人群超额的工作时间，无疑会加快社会现代化进步的步伐。&/b&&/p&&p&回答完王公子的论调之后，相信你们知道了，在如此诡异的租售比之下，房地产久盛不衰的原因了吧！&/p&&p&但是，久盛不衰的前提，是M2的增长幅度，长期大幅高于贷款利息。&/p&&p&这就是为啥，现在美联储一直加息，SHIBOR、甚至余额宝已经接近于甚至高于公积金，甚至商业贷款的利息。央行妈还压着利率的棺材板不让他往上走。&/p&&img src=&/v2-b252f555e7ade50ded326bc9919abacd_b.png& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&456& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/v2-b252f555e7ade50ded326bc9919abacd_r.png&&&br&&p&上图是纳斯达克指数最新的数据，显而易见，对比08年的低点，翻了整整5倍。&/p&&p&而你们有兴趣可以查阅下英国、法国、德国、中国等其他大型经济体的股票，看看，你就知道美股的泡沫有多大了。&/p&&p&耶伦是14年接了伯南克的班的，但是伯南克通过QE的方式帮奥黑渡过了难关，耶伦上任又连续加息甚至缩表。美元是世界货币，美元的利率，关系到其他很多央行的利率政策制定。&/p&&p&你QE，股票会涨，QE完了加息，发出去的超额货币，又全回到美国。这种不要脸的剪羊毛也就美国人做的出。但是，这超额货币是一剂毒针啊，你毒死别人，不怕把自己毒死么？这么多美元回美国，没地方去，只能去华尔街啦，只能吹你股市的泡泡啦。&/p&&p&&b&现在世界上如果有个被争抢的货币总数是可以拟人的话，中国现在通过严厉的外汇管理政策不让这个小伙计走，而美国正通过加息的手段，勾引你走。&/b&&/p&&p&中国现在搞一带一路建设，大家可以百度下，干嘛的？做生意是小事情，其实在为第三世界国家搞基础建设，拿着美元来开工，等基础建设完毕了，再以资源和未来资产来兑付，哇，这不是变相让美元失去活力，等于扩大美元的债务风险吗？（货币最终是交易媒介，还是绑定商品上）而我们呢？可以未来源源不断的获得外汇收入以此来支撑住目前庞大超发的货币体系。只要M2还能超过10%房子就不会蹦啊。&/p&&p&真的是好计谋啊，以前美国搞事情，QE。你中国跟着QE，可以稳定汇率，但是房子泡沫月吹越大，不然的话就升值，升值吧？外贸死光，很多厂得倒闭，贬值吧？外汇储备花花的往外逃，国内的泡沫压不住。&/p&&p&现在把锅甩给美国人，特朗普搞孤立主义，退出TPP，退出巴黎气候协定，想把制造业带回美国，现在呢？把泡沫也带回美国了，泡沫也倒是小事情，人家中国现在搞亚投行和一带一路绕开你做生意呢？这相当于销售公司的飞单啊！这把多出来的美元往哪里搁啊？&/p&&p&没办法，&b&美联储耶伦用这种杀敌一千自损八百的方式来搞，我的泡沫我做主，我的股市泡沫风险比你楼市泡沫小。&/b&你一旦蹦了，人民币债务违约可能性更大，谁还和你做生意？我穆迪再往下调调搞个什么B-，看谁再和你做生意，看你还有多少外储可以做生意。&/p&&p&&b&回到正题，联储昨晚加息25BP。&/b&以目前SHIBOR和已经对房地产市场定向加息的情况来看现在央行的任务就是保汇率保外汇储备，不排除近期会扛不住加息。&/p&&p&&b&加息可以减少外汇流失，抑制投机，增加财务费用以减少财务风险，锁定一定货币流动性。但无疑会对债务市场产生致命的影响。&/b&&/p&&p&&b&目前，美联储和央行都计划缩表（M2，或者说央行的债务），未来肯定会使得房价下行，房价下行没事，只要不暴跌，不发生债务违约风险，那是前提。&/b&&/p&&p&对应国内的地方债务风险和政府机构的财务偿还能力下降（卖不了地了），金税3期正在紧锣密鼓的上线。最终还是走财政收入填补债务风险的老路，伴随加息后，无论个人还是企业，政府还贷压力的上升，已经缴税实际会更多，消费市场和国内经济难免会进入更萧条的状态。&/p&&p&而美联储这边加息，无疑会对美国股市照成一定影响。一旦美股泡沫破裂，整个互联网、科技、金融、投资市场也会随之受到波及。&/p&&p&房产不能暴跌已经是目前国内经济维稳的首要任务，其中关键点就在：&/p&&p&&b&1、M2，背后的根就是外汇储备。2、一线城市房地产市场规模。&/b&&/p&&p&&b&所以国家现在正在控制外汇流出，外汇稳定。并且对房地产进行限购，谨慎批地（变相对房地产市场控制供应量，具体看费雪公式）。&/b&&/p&&p&那我们屁民能怎么办呢？&b&目前规避风险最好的办法就是资产向海外（&/b&非中、美地区&b&）配置。&/b&而此会导致外储大量流失，所以国内现在严控害群之马溜之大吉。&/p&&p&但愿特朗普政府不要胡搞，加息就算了，再搞加关税等贸易壁垒，一旦打起贸易战，整个世界经济将不可想象。&/p&&p&资本主义的本质就是剥削，美元世界霸主的地位，收割全世界的羊毛，而房地产市场的畸形，多房一族，也在大量的剥削租房一族的劳动力。&/p&&p&&b&租房一族作为金融社会的最底层，在公司，被剥削剩余价值，在大城市住房，通过租金被畸形的房价剥削，最后因为无实力贷款，手上仅存的存款会被铸币税（通胀）剥削。&/b&&/p&&p&这也就是从心理上（之前分析的是从经济学上），为何这么多人热衷于买房，谁都想做最容易的剥削阶级！谁都不想做被剥削者。&/p&&p&同样的，美元霸主地位长期都是处在剥削阶级地位，无非就是因为其强大的军事实力和科技实力作为背书，成为了最稳定的信用货币。&/p&&p&中国人民改革开放30年，被美帝剥削了30年，8亿件衬衫才能换一架波音飞机的时代已经离我们越来越远，随着中国的国力提升，翻身做主人的日子要来了！吗？&/p&
已发在专栏：-------------------------------------------------对于另外个值得关注的话题的Q&A： Q:怎样看『央行:2017年5月末M2余额同比增长9.6% 』？A: 宏观看，中国发型货币的锚是外汇储备也就是大量美…
&p&邀请我？我去年不是说房价上涨大概能坚持到今年4月么？这都5月了，我也很心焦啊~~~&/p&&p&说实话，要说去年下这个判断有没有什么根据，说实话更多的是凭感觉吧，反正按以前的经验，信贷扩张到极限，再扩张也无效后，延续的上涨趋势能坚持半年到一年，为什么说是半年到一年，我还是只能说是凭感觉，因为以前我是做放贷的风控的，民间高利贷一般能给的比较长的周期也就半年，银行信贷是1年，换句话说，一些资金左右腾挪，到了半年至一年的时间，没规模更大的续贷，那还不上就是还不上了，还不上就得抛售。或许这个比例很小，但现在买得起房，而且还愿意买房的人也很少，只要抛售的比这些想买房的人多就行了。&/p&&p&在没有这些房产抛售的情况下，国家限购是能维持房价上涨的，因为除了这些急需用钱的人，其他人在上涨的过程中，出售的意愿并不强，好比说有100套房子挂出来，但都不愿意降价，而只有20人愿意并且有钱买的情况下，这20人左挑右选，买房还是要考虑很多因素，比如朝向、环境等等吧，要想让这20人全都去买最便宜的房子不太可能，但这20人的房子一旦成交，其他80套房子的房东立马会以这成交的20套为起点，房价只会挂得更高，因为上涨的趋势中，这些人不着急卖啊。但一旦出现着急卖的人，整个交易逻辑就变了，就变成以这20套成交的价格，往下降价格挂出房源了。&/p&&p&所以限购到底是如何维持房价上涨的，无非就是让打算买房的人的购买力缓慢释放，维持上涨的趋势，要是不限购，刚开始倒是涨得很happy，100套买的房子，有150个人急着买，很快买房的人就把钱耗完了，最后新挂出来100套房，对应的只剩1个买家的时候，谁敢保证不出现两个着急卖房的房东把房价砸下去？限购的效果不在于能让房价涨多高，而在于能让房价涨多久。&/p&&p&这一次的新闻是真的还是另有蹊跷，甚至有没有可能是假新闻，我也不清楚。但我知道的是能买得起房的人越来越少，少到一定程度，限购就没效果了。至于很多人认为的北上深永远涨，理由无非是人才在涌入北上深，富豪在涌入北上深。但是如果人才在北上深还是买不起房，那为什么要去北上深安家？至于说土豪，可以每天飞来飞去的，为什么要在北上深安家，环境很好么？话说我明天要去见一个券商的高管，这人职位是在公司在北京某部门的主管，问题是他家在成都啊。等到普通人买不起，土豪要么人手几套，要么没兴趣的时候，投资者手里的房产准备卖给谁呢？另外，前几年刚刚脱实入虚的时候，好多实体企业的小老板和外贸、工程类的高级从业人员，手里都有个几百万现金，那时候也是理财募资最火的时候。而现在，不是说这些人手里没资产，算起来都是高净值人群，但手里有现金的人很少了，实际上现金已经完成了从多数人向少数人手中集中的过程，或许是通过不动产的交易（比如所谓的北上深的房产更换链）集中，或者是通过集资投资集中。现在是一些渠道手里集中了几千万到几个亿的资金，这些渠道的资金方并不满足于投资买套住宅，他们也清楚自己这样规模的资金，如果投资房产，流动性差，太依赖经济大环境，在经济不景气的时候对房地产风险的规避能力还不如普通人。&/p&&p&而中产呢，现在还有一大笔现金的请举手？从2011年~2015年，这些中产手里的现金已经逐步转变成房产或者其他一些渠道的额投资了。没现金，银行能给0首付的按揭么？如果不给，怎么买房？&/p&&p&很多人总觉得现在有钱人多，但有钱人未必有现金。话说，前几天我们公司给几个老板做个项目咨询，那几个老板在外面有2亿的应收，凑30多万的现金花了一个月。&/p&&p&我给好几个人都说过，其实房价能涨到什么时候，看看银行里的个人存款就知道了。我们看不到，不代表几大银行的高管看不到。房价不是不能预测，只是能准确预测的那些人不吭声而已。作为普通人，虽然拿不到那些数据，但好歹能从国家的各种政策看出风头吧，如果房价还能扎扎实实地上涨，中产手中还陶得出钱来买房子，只因为买不起房的人嚎两声，国家会出那么多政策来干预么？&/p&
邀请我？我去年不是说房价上涨大概能坚持到今年4月么？这都5月了，我也很心焦啊~~~说实话，要说去年下这个判断有没有什么根据，说实话更多的是凭感觉吧，反正按以前的经验，信贷扩张到极限，再扩张也无效后，延续的上涨趋势能坚持半年到一年，为什么说是半…
我知道现在的思潮是，贷款越多占银行便宜越多。&br&&br&所以才有了最小首付，最长年限的说法。&br&&br&&br&但是实际上，尽管如上面所说一切利息负担都会被通胀冲淡。&br&但是这同时也意味着，&b&一切现金也会被通胀冲淡&/b&。也就是说你&b&留那么多现金在手上是不适合抵抗通胀的&/b&。&br&&br&&br&所以到底应该贷多少，我觉得最有利的方式是，你能不能找到比买这个房子差不多好的投资手段。&br&很遗憾目前在中国这几乎没有，&b&几乎没有什么投资方式比买房子更好&/b&。&br&&i&我这里的更好是指对普通人而言，风险收益和需要投入的成本综合来看，投资房产是一个&b&低风险，高收益，几乎不需要任何投入的投资手段&/b&。&/i&&br&&br&&br&所以，如果你的&b&低首付，低月供能让你再买一套房出来，你就选择低首付低月供&/b&。&br&如果你省出来的钱&b&只是增加你银行的存款，增加你的现金流的话&/b&，你的投资组合不比银行利息收益更多的话。&br&&br&&br&&br&&br&最小首付，最长年限的前提是建立在&b&你还能再买一套房&/b&的基础上的。&br&&br&从通胀和经济发展的角度来看，贷款越多的话，你的确是赚了银行很多钱。&br&但是你这些钱只是放在银行当做存款的话，银行贷给你的钱就是你存的钱，还转手赚个存贷差，&b&你觉得你是赚了还是亏了&/b&。&br&&br&&br&你现在知道为什么国家要死卡二套房贷款政策了？&br&&br&因为&b&房屋按揭贷款的低利率和房产资产增值速度之间的差距形成了一个巨大的套利空间&/b&。不炒房，难道炒饭吗？
我知道现在的思潮是，贷款越多占银行便宜越多。 所以才有了最小首付，最长年限的说法。 但是实际上，尽管如上面所说一切利息负担都会被通胀冲淡。 但是这同时也意味着，一切现金也会被通胀冲淡。也就是说你留那么多现金在手上是不适合抵抗通胀的。 所以到底…
&img src=&/50/v2-d9cfe0b62c8bdfef_b.jpg& data-rawwidth=&1431& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1431& data-original=&/50/v2-d9cfe0b62c8bdfef_r.jpg&&首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。&p&其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。&/p&&p&我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析报告一样：形式严重大于内容，只有分析没有观点，只有人云亦云，没有对事物本质的思考。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&写这篇文章的起因&/li&&/ul&&/h2&&p&是上周末去看了一个楼盘：上海市普陀区内环边的XXXX三期。&/p&&p&按道理我不该去看这个楼盘。因为这种高端楼盘和我的气质虽然相配，但和钱包完全不配。&/p&&p&但是在路边“温柔热情”与我攀谈的中原地产的中介朋友，脸不红心不跳的用一个大幅低于真实价格的说辞，把我忽悠到了现场。他们后来口口声声跟我说：“如果不是我告诉你一个低价，你会来现场吗？如果你不来现场，你就错过了买入这样一个优质房产的机会！”&/p&&img src=&/50/v2-4dc8aecab76c212ea6864f_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/50/v2-4dc8aecab76c212ea6864f_r.jpg&&&blockquote&&ul&&li&根据李嘉诚的地段论：紧贴内环，靠近地铁三四号线镇坪路站，还有7号线地铁。&br&&/li&&li&根据产品的血统出身论：口碑开发商绿城打造，大资本家融创操盘&/li&&li&根据资源稀缺的程度论：内环边的新盘屈指可数，配套新建的上海理工实验小学&/li&&li&根据毛主席说的“实践才是硬道理”：我去看过盘了，觉得确实挺好的&/li&&li&听说脱离定价谈产品是耍流氓：价格真的不是很贵，销售吹风的价格是：150平米左右的三房，起步价在1350万，全屋精装修，拎包入住。折算下来，9万一平米起步，均价10万左右。&/li&&/ul&&/blockquote&&img src=&/50/v2-580a1ddaf6d4b1fbd04bee_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&854& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/50/v2-580a1ddaf6d4b1fbd04bee_r.jpg&&&img src=&/50/v2-98c54be5cd62eacccef7a5_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&854& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&/50/v2-98c54be5cd62eacccef7a5_r.jpg&&&p&在“精装修”被彻底滥用的今天，很多号称精装修的房子装的都像狗屎一样。但这个楼盘的定位还是挺高级的，我这种没见过世面的人，首先硬装的质感都不错，虽然风格略显浮夸，不是我喜欢的极致简约美。看到一堆标配进口品牌家电，深感自己认识的商品Logo还是太不齐全。内嵌式的四开门大冰箱，最初被我误以为是衣柜——怎么可能有衣柜放在厨房里呢？我一度Show出自己的智商优越感，质疑开发商的专业性。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&一定有人笑我装逼，9万一平米起步，还不算贵？&/li&&/ul&&/h2&&p&房价就像篮球运动员的身高，说起来都是高个子，可是球迷就是会嫌广东宏远的布泽尔2米03的身高太矮——没办法，对面站着2米10的布拉切。&/p&&p&这个盘，作为知名开发商的高端全新住宅，真的不贵，附近的次新二手房。很多都在9万左右的单价了。&/p&&img src=&/50/v2-f138fbce570c6db0eca9_b.jpg& data-rawwidth=&1500& data-rawheight=&1082& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1500& data-original=&/50/v2-f138fbce570c6db0eca9_r.jpg&&&br&&br&&h2&&ul&&li&在价格接近的情况下，一手新房比二手房更值得购入&/li&&/ul&&/h2&&p&二手房需要承担的税和中介费，通常增加5%以上。&/p&&p&并且，因为建筑质量和水平在不断提升，新房拥有更好的设计和品质。&/p&&p&此外，购买新房是很多有车一族难得的拥有产权车位的机会。在上海太多太多住宅小区，有钱也无法买到车位。&/p&&p&有人觉得新房比二手房拥有更长的土地产权年限。但这个优势，我倒认为可以忽略不计。下面会具体说到。&/p&&p&新房和二手房比，真正的局限在于：新房是离散的点状分布，只有合适的时机（它开盘的时候，你恰好打算买），合适的地点（它开盘的位置，你恰好能接受），合适的户型、面积和配套资源（它的产品，正好适合你的需求），才会促成你的购买。&/p&&p&而二手房，是面状分布，海量供应。理论上，只要你有钱，你可以在任何时间、购买任何地段、任何类型的产品——前提是，你要符合政府的限购政策。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&开发商为何不定价高一点？为何一手房比二手房的价差这么小？&/li&&/ul&&/h2&&p&在正常的市场，新房和二手房本来不应该价差这么小。&/p&&p&如果房地产可以用《三体》中的乱纪元来形容，现在一定处于一个寒冷的时代。北上广深等大城市，由于严格的限购政策，需求端的潜力已经被封杀大半。&img src=&/50/v2-6b90b0bf643fca97ec89d0f_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&323& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&/50/v2-6b90b0bf643fca97ec89d0f_r.jpg&&&/p&&p&一手新房的背后站着开发商，他是用流动资金和融资来做的楼盘，既然造好了，到了时间就要卖的。恰好碰上限购，就算你倒霉。总不能捂盘到限购过去——巨大资金成本不允许。因此，只有随行就市，定一个理性的价格，尽快卖掉。&/p&&p&我看房的这个楼盘，由于地段好，单套房价的购买价格门槛很高，所以在限购的情况下，要快速捕获足够的客源是很难的。当然定价要老实一点。&/p&&p&同样是新房，目前上海郊区的新房，却很抢手，定价坚挺，销售顾问各个都非常牛逼，要求你爱看不看，尽快决定！如果要订，开盘后7天内付清首付，否则，哼哼，订金不退。&/p&&p&为什么限购限不住郊区呢？因为限购政策是差异化的，郊区的楼价和面积都相对低一些，总价较低，很多潜在的购买者，是没有名下房产和贷款记录的年轻人，他们基本不受限购政策的影响，依然可以用35%的较低首付和相对优惠的贷款利率，购买房产。&/p&&br&&p&二手房的背后则是一位位普通的上海市民。老百姓的二手房子价格，是对标一手新房的。随着过去2年的高歌猛进，很多二手房的挂牌行情价都很高。&/p&&p&现在虽然市场转冷，但是二手房的反应并不会像新房那么灵敏——新房需要去库存，否则闲置的每一天都是利息。二手房不用。二手房的房东是稳坐钓鱼岛，只要不急着用钱，他永远可以等待一个更好的价格。&/p&&br&&p&正因为以上的分析，在限购政策来临到时候，一手新房更容易定价理性，二手房在初期价格会偏高。需要限购政策持续相当长的时间，二手房的价格才会真正松动。&/p&&p&所以，如果你近期一定要在上海买房，我建议你多看看新房。实在不合适，再去看二手房。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&这次限购政策会持续多久？为什么要限购？&/li&&/ul&&/h2&&p&首先，根据惯例，一波限购往往在2-3年左右。时间不会太短。按照这个经验，2019年才是政策解冻、恢复正常时间秩序的时间窗口。&/p&&p&限购不是一个正常的市场秩序，政府是很明白的。但是在没有把机制理顺之前，在问题严重的时候，粗暴的行政干预，是一个相对有效的快速手段，即使有后遗症。任志强就说过：每次限购，都是名义上打压房价，实际上埋下了下一轮暴涨的祸根。&/p&&blockquote&道理很简单：你打压需求端，短期内，交易量大幅下滑——&价格不涨或者下跌一点点——&但是开发商在限购期间，会选择现金流为王，尽量卖房，不再买地，不再开发新楼盘——&2-3年后，能上市的楼盘会更少——&这个时候政府宣布限购很成功，房价被控制住了，于是限购取消——&因供应不足，限购期内压抑的部分需求需要释放，供需关系进一步恶化，房价新一楼的飞涨开始。&/blockquote&&p&看懂上面这段话，你就懂了任志强为什么经常是对的。&/p&&p&因为政府在说的东西，和在做的东西，很多时候是两回事。&/p&&p&不在“供给端”做文章的房价调控，对于供应紧缺的大都市，根本就是伪命题。&/p&&br&&br&&p&第二，为什么要限购？&/p&&p&从政府的角度来分析，他们不希望一个市场过于火热，失去秩序，同时民愤漫天。&/p&&p&大中城市的房价在15-16年，再度暴涨，很多都翻倍了。&/p&&p&从这个角度来看，政府要限购，要降温。&/p&&p&这个逻辑，简单一看，似乎和以往的任何一次限购，差不多。&/p&&p&但我觉得实际上，从16年年中开始的新一轮限购，和以往有本质的不同：&/p&&p&1 以前每次限购之前，也经常是货币宽松，房价暴涨，但一直处于“人民币升值”的通道里。这次不是。这次我们大印钞票的同时，人民币兑美元出现了明显的贬值了。&/p&&p&这就意味着“如果我们继续大印钞票”，可能要面对人民币进一步贬值——这可能是国际贸易的对手们，无法接受的。&/p&&p&2 美国要退出QE，要加息，在17年，这是定局。这会影响我们的货币政策。如果我们不加息，那么资本相对来说，更可能回流美国。如果我们跟随加息，收紧货币，那么对于“前两年习惯了海量货币”的房地产，当然会有冲击。&/p&&p&3 前两年，货币的“水龙头”开的特别大，可以把整个田野都灌溉充分（流动性强，交易价格足够高），如果从17年开始，货币宽松结束，“水龙头”关上了，那么整个田野就会缺水——为了不引起房价大跌，就要把有限的水集中灌溉少量的田野，保持它的湿润，而其它部分的田野，休克锁死。&img src=&/50/v2-cff8cdc2fb5a_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/50/v2-cff8cdc2fb5a_r.jpg&&&/p&&p&从这个角度来看，限购政策，并不是打压房价，而是对高房价的一种保护！大家要看透这一点。政府口里说的，和实际想做的，并不是一回事。&/p&&br&&br&&h2&&ul&&li&上海的房价到没有到拐点？&/li&&/ul&&/h2&&p&我觉得这个问题，实在太难回答了。仅次于预测中国A股的拐点。&/p&&p&但我们不妨从一些角度来分析。&/p&&br&&p&&b&角度1：一线城市高房价的供需论&/b&&/p&&p&17年上海的房价，比起14年，同等地段，平均是大致翻倍的。&/p&&p&有人说上海北京深圳的房价高，归根结底是因为供需关系极为紧张。&/p&&p&但我想问了，17年供需紧张，难道14年就不紧张吗？难道17年的上海，比14年大幅增加了外地移民的数量吗？&/p&&p&即使供需恶化了，人口增加了，这种变化的程度，是不足以带来房价的倍增的。&/p&&p&如果可以，那么在年期间，上海的人口增速要快的多，可是当你的房价，并没有每2年翻一倍。&/p&&p&因此，供需论站不住脚。&/p&&blockquote&&p&还有人说“一线城市永远涨”，因为一线城市占据最优质的资源。&/p&&p&驳斥这种观点：优质资源可以推导出高居住价值，进而推导出高房价。你可以说上海的房价理应很高，10万一平米或者20万一平米，但是你无法推导出上海的房价应该永远上涨。&/p&&p&这就好比，姚明家里从小给他吃最优质的肉，这可以推导出姚明的身高很高，但不能推导出：姚明会永远长高。&/p&&p&实际上，自从姚明加入火箭队后，他根本就没有长高过。&/p&&/blockquote&&p&&img src=&/50/v2-c6cd956a27af2d88cf3b748_b.jpg& data-rawwidth=&659& data-rawheight=&439& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&659& data-original=&/50/v2-c6cd956a27af2d88cf3b748_r.jpg&&这两年的暴涨，不是供需主导的，实际是货币增发主导的。既然是靠印钞票带来的暴增，那么泡沫很可能是存在的。&br&&/p&&p&而上面说过了，中国的货币宽松，在17年要结束了。这是政府公开承认的事情。&/p&&br&&p&&b&角度2：国际化大都市的横向比较&/b&&/p&&p&在我有一定了解的国际大城市城市当中，目前上海的房价，已经大幅高于台北、多伦多、柏林，高于东京，和纽约、伦敦、洛杉矶相当，低于香港。&img src=&/50/v2-78f838cfbec4c4f9a3d1fb6_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&230& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&/50/v2-78f838cfbec4c4f9a3d1fb6_r.jpg&&&/p&&p&综合考虑到上海的自然环境、人口规模、GDP、GDP增长速度、经济活力、产业升级和创新能力、对全中国大陆的经济辐射能力，遍数亚洲乃至全球，比上海更有资本入围“全球高房价城市榜单”的城市，恐怕极为有限。&/p&&p&大家要特别注意GDP的增长速度和产业升级，因为这代表了潜力。&/p&&p&有个科技媒体朋友跟我说，他去纽约的时候，看到纽约的繁华，但是纽约的繁华景象，和5年前是一样的。而上海却不同，上海的很多繁华，是5年前完全没有的，可以想象的是，5年后的上海，会更上一层楼。&/p&&blockquote&&p&以我更熟悉的汽车和交通出行产业举例：&/p&&p&在2016年的上海，共享单车的创新模式大爆发，从这里走向世界（外国外地当然也有类似的，但是这个模式是首先在上海大规模验证的）。&/p&&p&在2017年的上海，或许更多的人会意识到，上汽车享投资的Evcard，目前的全球第一大分时租赁汽车服务提供商，正在做一件特别有前景的事情。&/p&&p&同样在2017年，曾经为上海贡献巨大的汽车代工和半代工产业（上汽大众、通用为代表），依然在持续发热，但新的增长点，上汽自主品牌乘用车（荣威和MG），开始借助电动车、智能化、车联网，大放异彩。&/p&&p&浦东的临港开发区，一直有传言，Tesla可能会在这里建设亚洲工厂。如果Tesla只要在全球建设两个大工厂，那么一个已经在加州，另一个必然在中国，有可能会放在上海。&/p&&/blockquote&&p&这就是成熟大都市和新兴大都市的区别！上海虽然已经成为全球最繁华都市之一，但潜力还远远没有用完呢。&/p&&br&&br&&p&一定有人会说，中国人均收入比发达国家低很多，房价不配跟别人直接比较！&/p&&p&这种说法，完全没道理。&/p&&p&有点海外视野和独立思考能力的人，应该知道，房价从来就不必“跟当地人均收入挂钩”。莫斯科、孟买、平壤都是典型的负面案例，“房价相对很高，收入相对较低”。&/p&&p&道理很简单嘛，在一片给定的土地里，有100个人口和1000个人口时，单位土地资源的占有难度和价值是完全不同的。可见人口密度会极大的影响房价。&/p&&p&像加拿大、芬兰这种地广人稀的地方，即使人均收入很高，但因为人口密度太低，所以大部分的地方，房价可能比中国小县城还低。这不是中国政府心黑，这只是一个客观规律而已。&img src=&/50/v2-7fbc6c3ce79e_b.jpg& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&549& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/50/v2-7fbc6c3ce79e_r.jpg&&&/p&&p&年轻人不要在“自己知识面有限的情况下”，轻易的在网上骂政府骂开发商骂炒房客骂别人，就是从来不检讨自己。毫无建设意义嘛。（虽然作为一名外地人，我在上海也买不起大房子，我有很多上海本地朋友，家里有多套值钱的房子，但我不觉得我应该抱怨。我本来就是上海的一名“移民”，我在家乡是可以随便买大房子的。你怎么不抱怨你在纽约没有房子呢？）&/p&&p&5年前、10年前，上海的房价在国际上来看，是完全不符合自己的江湖地位的。&/p&&p&任何看到中国目前在全球经济格局中重要地位和前景的同志们，应该有必要承认一个事实：就是北京上海深圳的房价，如果不加入“全球房价最高城市俱乐部”，这是不合理的。&/p&&p&从这个全球大都市横向比较的角度来看，积极的说，我觉得目前上海的房价，还算正常。&/p&&p&消极的说，上海已经超过东京，比肩纽约了，未来还能怎么涨呢？真的要涨到香港那么高吗？大家要知道香港的土地供应是如此的紧缺，普通市民的居住条件是如此的紧凑。如果不是这样去压榨老百姓，刻意收缩土地供应，香港的房价根本没道理那么高！&/p&&br&&p&还有一个因素，如果你考虑到，国外成熟市场有房产税，相当于每年你的房产都要被政府剥皮，房价被刻意的压抑了——而在中国不用交房产税，所以，某种程度上，上海的房价，还不算太离谱。&/p&&br&&br&&p&&b&角度3：房产税的靴子，该何时落地？&/b&&/p&&p&大家可以先看看17年两会和16年温州到期房子的处理问题。&/p&&p&&a href=&/?target=http%3A///ttarticle/p/show%3Fid%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&两会期间总理谈70年土地产权到期怎么办&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&/p&&p&&a href=&/?target=https%3A///articles/281822& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&媒体：知情人士称土地使用权到期续费是肯定的 很可能与房产税结合 - 华尔街见闻&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&/p&&p&这种事情，官员不可能说的太明白——但是如果让我大胆猜测一下的话，70年产权也好，50年产权也好，最终都是无条件延期。&/p&&p&很简单，任何政府都要考虑征税成本。目前上海的老公房，很多老住户的物业费都征收不起来，还想在土地到期后，额外收大笔钱？收走老百姓的房子？这征税成本和民怨，很可能会超过征税的所得。&/p&&p&政府不会那么傻的。&/p&&p&税收的艺术在于“拔走最多的毛，听到最少的尖叫”。当然要想一个更好的办法。&/p&&p&或许“承认大家的私有住宅产权及其土地持有权为永久，和发达国家接轨”，或许是一个顺理成章推进房产税的办法。&/p&&p&既然你的房子和土地财产被明确了，那么征收一点保有环节的税，也是符合国际惯例的。&/p&&br&&p&换一个角度看房产税：包括任志强老师也说过，房产税短期没戏，因为会打压房地产，进而影响土地出让金，这是很多地方政府绝对不能接受的。&/p&&p&所以说，地方政府其实不是怕房产税，而是怕失去收入。那如果房产税可以有效的替代土地出让金呢？&/p&&p&我查了两个公开的宏观数据。目前，全国的房产价值总计在300万亿左右，而16年的全国土地出让金为3.56万亿。&/p&&p&做一个除法，1.2%。&/p&&p&也就是说，如果每年按照目前的房地产市场价值，征收年费率为1.2%的房产税，就可以圆满替代土地财政了。（实际上并不需要那么多，因为土地出让金不会一下变成0）&/p&&p&中国经过多年的建设，很多大城市的优质土地越来越少，未来土地出让金难以持续保持高位，是很正常的。那么适当的房产税，正好可以弥补土地出让金的缺口。&/p&&p&假设在2020年，土地出让金只剩下16年的70%的水平，那么只需要征收大概0.3%的房产税率，就足以稳住地方政府需要的收入。&/p&&p&0.3%的税率，比美国各州1%-3%左右的房地产税率比起来，已经足够具备“社会主义中国特色”了！&/p&&p&简单这么一算，模型似乎是成立的。&/p&&p&唯一的问题是，真的房产税到来的话，很多空置、多余的房子，会加速进入市场流转，那么房价会恐慌性下跌20%甚至更多吗？&/p&&p&这是一个政府需要非常严肃考虑的问题。&/p&&blockquote&&p&又有人说了，房产税征收，不会打压房价，因为有房的富人，只需要把房产税转移到房租里，让穷人交更多的租金，就可以了。&/p&&p&这种说法也是够蠢的，让我不得不感慨：我们首先需要搞清楚谁是自己的朋友，谁是自己的敌人。很多时候老百姓的数学并不好，他们会坚决反对“实际上对他们有利”的政策。&/p&&p&事实上，如果富人提高房租，穷人依然买单租房的话。他们不会浪费一分钟的，会立刻提价，根本不会等到政府征收房产税，才去做房租转移。资本家要是这么傻，还会做资本家吗？房租的定价跟成本毫无关系：10年前50万买入的上海市区2卧室住房，现在年租金达到10万很正常。你今天500万买入一套同样的房子，年租金也只是10万而已。&/p&&/blockquote&&p&我没法预测房产税什么时候到来。我只是感觉，根据粗浅的计算，2020年左右，或者再晚一点，房产税理论上，已经比较可行了。&/p&&p&逻辑很简单：前面这20年商品房改革，是一个做大蛋糕的过程，在这个过程里，可以不征税，重点是不断卖新房。等到所有的新房都变成了老房，以后新房需求大幅下降（这是必然的，因为计划生育，人口下降），新房的相关政府收入降低了，当然要在存量房里做文章。&/p&&br&&br&&p&&b&角度4：中国的人口问题&/b&&/p&&p&很多分析中国人口的文章，都会谈到几个事实。&/p&&p&第一，中国的人口数量巅峰，可能就是16年，17年这两年。&/p&&p&第二，计划生育导致的老龄化问题，劳动力人口下降问题。&/p&&p&第三，中国的房子，最典型的销售场景是一个男人和一个女人要结婚的前后。那如果结婚的人数变少了呢？&/p&&p&有人说，即使大多数地方人口下降，北上广深还是很牛逼的，因为这里的人口永远增加，有大量的移民。谁不想去一线城市？&/p&&p&说这样的话的人，有脑子的。可惜只有一半。&/p&&p&他们还缺另一半脑子，去看到一个事实：移民去一线城市买房的典型情景是怎么样的？&/p&&p&移民需要首先卖掉自己外地家中的房产，结合自己有限的存款，勉强付掉在北京上海的首付。&/p&&p&如果外地的人口都下滑了，房地产都不景气了，那么他们用来凑首付的钱，就大为缩水了。&/p&&p&一个个例的首付能力下降，只会带来他个人无法在上海买房的悲剧。&/p&&p&但是如果这是一个群体性现象，当所有的外地人首付能力普遍下降的时候，下一个需要下降的就是上海的房价了。这是很简单的道理。&/p&&br&&br&&p&&b&角度5：房价的长周期特点&br&&/b&&/p&&p&房价和股价不一样。后者的周期非常短，可以剧烈的频繁的波动。&/p&&p&但是房价常常有长周期的特点。经常持续上升十几年，而一旦下降，没有几年也是刹不住车的。&/p&&p&我想说：中国的这一波房价持续上涨，已经起码有15年了。&/p&&br&&br&&p&&b&角度6：土地供应问题&br&&/b&&/p&&p&北京最近宣布，2017年的土地供应，需要大幅提升。会数倍于之前几年。&/p&&p&印象中，之前的每一轮限购，从来没有在土地供应上，做实际的文章。&/p&&p&看起来，这一次，政府动真格的了。&/p&&p&大家自己想想，这是为什么。&/p&&br&&br&&p&这6个角度里，有对上海房价的支撑，也有不利好的因素存在。&/p&&p&&b&总的来说，2017年到了，我有一些悲观。&/b&&/p&&p&于是我去中介挂牌，想把自己的郊区小房子卖了。&/p&&br&&br&&p&&i&&u&个人的10年房地产业余观察经验，全部浓缩在这篇文章里了。&/u&&/i&&/p&&p&&i&&u&如果你觉得这个比我写汽车有意思，不妨点个赞哦。如果想打赏，赞助我早日买大房，我也不介意。&/u&&/i&&/p&
首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析…
&p&央行：都是他妈逼的。&/p&&br&&img src=&/v2-4e5ea1bebf533b83c10a4_b.jpg& data-rawwidth=&342& data-rawheight=&300& class=&content_image& width=&342&&&br&&p&美国日加息后，央行一天之内连续4支箭应对！&/p&&p&1， 早上上调7天、14天、28天逆回购利率10个BP，分别至2.45%、2.6%和2.75% ，释放200亿7天期，200亿14天期，400亿28天期OMO。&/p&&p&2， 上调6个月及1年期MLF利率10个BP至3.05%和3.2% ，释放 3030亿元 MLF。
&/p&&img src=&/v2-ab6eb1ccb11dc91ca6728_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&398& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&/v2-ab6eb1ccb11dc91ca6728_r.jpg&&&br&&p&3，下午， 上调隔夜常备借贷便利(SLF)利率20个BP至3.30%，上调7天SLF利率10个BP至3.45%， 上调1个月SLF利率10个基点至3.8%。&/p&&p&4，上调国库定存125BP， 3月期600亿元人民币中央国库现金管理商业银行定期存款，中标利率4.20%。&/p&&p&央妈心里苦，但是不说。&/p&&p&1，美联储一加息，央妈立即动作。&/p&&p&对比日上调OMO 10gBP，上调SLF隔夜35BP，1月24日上调MLF 10个BP，晚了美国加息超过1个月。&/p&&p&这次立即全面出手，风度全无。&/p&&p&2，美联储加了25个BP，央行只上调了10个BP，跟进但跟进幅度小。&/p&&p&美联储加息比预想导致加息后美元指数下滑，美股黄金上行。&/p&&p&中国跟进幅度小，导致当天股，债，汇，期上涨。&/p&&p&央行不敢公开加息，不敢上调一年期存贷款利率，勉为其难的加息式放水。&/p&&br&&p&看日的shibor数据。&/p&&br&&img src=&/v2-f0202cfe2fa5bf2bc71a88acbcdc1781_b.png& data-rawwidth=&549& data-rawheight=&389& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&549& data-original=&/v2-f0202cfe2fa5bf2bc71a88acbcdc1781_r.png&&&p&被压制很久的on，1w，沉寂很久的3m全面上行。on一举突破2.55关口，3m冲破4.3，超过贷款基准利率4.3，银行倒贴。&/p&&br&&img src=&/v2-93eab8e9cb2dd91e1b6d04df956d3a43_b.png& data-rawwidth=&1011& data-rawheight=&671& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1011& data-original=&/v2-93eab8e9cb2dd91e1b6d04df956d3a43_r.png&&&p&shibor是利率金字塔之基，是无风险利率的基准。过去半年，市场已经自行加息了1个百分点。&/p&&br&&br&&img src=&/v2-5a02bbbecd76b499b259bb022e3e5d7f_b.jpg& data-rawwidth=&864& data-rawheight=&535& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&864& data-original=&/v2-5a02bbbecd76b499b259bb022e3e5d7f_r.jpg&&&br&&img src=&/v2-b4715b1aacf31667bdadd1f3a84c8d38_b.jpg& data-rawwidth=&868& data-rawheight=&539& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&868& data-original=&/v2-b4715b1aacf31667bdadd1f3a84c8d38_r.jpg&&&br&&img src=&/v2-2e408cf7d83e0f2adad03f_b.jpg& data-rawwidth=&871& data-rawheight=&542& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&871& data-original=&/v2-2e408cf7d83e0f2adad03f_r.jpg&&&p&on在8月-9月开始上行。3m是10月末开始上行。1y从11月开始上行。&/p&&p&如果对比，可以发现shibor上行的时间刚好和去年房贷占贷款98%，和企业存款活期化对上。&/p&&img src=&/v2-26f83fa49d_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&396& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/v2-26f83fa49d_r.jpg&&&br&&img src=&/v2-b99b9ec29f022ea2eef5_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&396& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/v2-b99b9ec29f022ea2eef5_r.jpg&&&p&2016年7月，企业定存改活期，囤积现金。&/p&&br&&img src=&/v2-cc75d3d9db4a6f388b34_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&381& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&/v2-cc75d3d9db4a6f388b34_r.jpg&&&br&&img src=&/v2-36fd4adfcf959c560648dbde_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&268& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&/v2-36fd4adfcf959c560648dbde_r.jpg&&&br&&p&2016年7月新增人民币贷款4636亿元人民币，其中居民中长期贷款4773亿元，也就是说新增贷款扣除买房民族的房贷之外是负的。 房贷占比达103%。&/p&&p&8月新增房贷6755亿，历史峰值。&/p&&br&&img src=&/v2-3fba00c2da_b.jpg& data-rawwidth=&582& data-rawheight=&306& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&582& data-original=&/v2-3fba00c2da_r.jpg&&&p&2016年新增房贷5.68万亿，等于年三年新增房贷总和，等于年5年新增房贷总和。&/p&&p&企业拼命囤钱，居民拼命买房，但是企业存款活期化，银行为了应对对活期存款增加的备提，同时又大幅投放房贷，一减一增，导致银行可用资金大幅下降，不得不依靠拆借补充，最终把shibor托高了100个BP。&/p&&p&m1的高涨，就是因为企业不投资，不扩大生产，不维持生产，只囤钱。企业囤钱和居民抢房，是现金和资产对立的两面，总要有人认裁。&/p&&br&&p&在3月15日美联储加息前，shbor 1m-1y都走平了，维持在4-4.3%之间。这意味着，市场资本产品利率金字塔都应该至少提高1个百分点。如果2016年买的理财收益是1年4%，那么2017年应该是5%，否则还不如买和存银行一样低风险的货基或者参与逆回购。如果2016年委托信托收益是8%，那么2017年至少是9%，甚至9.4%，否则风险和收益不配对。&/p&&p&那些按1.5%基准利率，甚至上浮20%存银行，为银行提供低房贷廉价子弹的傻缺们，国家感谢你！&/p&&br&&p&然而，3月17日，shibor又开始上行了，on更是大涨了19.20基点，上行到哪个平台才稳定？天知道。&/p&&p&美联储加息，不加到世界某处出现金融危机，经济危机是不会停手的。&/p&&br&&img src=&/v2-525eb82ffc929eaeff21cad9_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&419& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/v2-525eb82ffc929eaeff21cad9_r.jpg&&&p&降息防水泡沫，加息刺破泡沫，这是 FOMC 一贯的手段。&/p&&p&中国央行真的想亦步亦趋收紧货币政策么？&/p&&img src=&/v2-aa907deebdec58f744caf6f_b.jpg& data-rawwidth=&440& data-rawheight=&704& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&/v2-aa907deebdec58f744caf6f_r.jpg&&&br&&p&不，PBOC不想，也不敢。炒房兴邦怎么输，gdp增速不够2017年的6.5目标怎么办，他负不起这个责任啊。&/p&&p&所以他“加息式放水”，虽然slf，mlf，omo短短2个月内加了20-45bp，上涨到2.45-3.8，但是对比shibor的2.65-4.35，还是便宜了20-55个BP。&/p&&p&如果对比近几年的shibor和slf，mlf，omo利率走势，目前shibor，slf，mlf，omo利率还是太低。&/p&&br&&img src=&/v2-3fe329bc6bf2_b.jpg& data-rawwidth=&522& data-rawheight=&401& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&522& data-original=&/v2-3fe329bc6bf2_r.jpg&&&br&&img src=&/v2-c525bb8cc0bcac84b3e1a95_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&275& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&/v2-c525bb8cc0bcac84b3e1a95_r.jpg&&&br&&img src=&/v2-a34e7de5fd275d7f5d35_b.jpg& data-rawwidth=&404& data-rawheight=&281& class=&content_image& width=&404&&&p&对比可以发现，2013年才是omo，slf，mlf的高峰，omo 7天期在4.5%，slf 7天期在7%，mlf 6月期在3.5%。对应的是2013年的shibor高峰。&/p&&img src=&/v2-1b236c9c6e3f9e8dead25b1d1d679027_b.jpg& data-rawwidth=&599& data-rawheight=&319& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&599& data-original=&/v2-1b236c9c6e3f9e8dead25b1d1d679027_r.jpg&&&br&&p&mlf是加减息信号。正是2015年12月-2016年3月央行三次下调mlf利率防水，才导致2016年房价的暴涨。&/p&&p&1，shibor和omo，slf，mlf的互动。shibor的上行会拉动omo，slf，mlf上行，同时omo，slf，mlf的下行会拉shibor下行。&/p&&p&不是央妈想上调omo，slf，mlf利率，而是shibor在逼着央妈上调&/p&&p&2，对比可以发现2013年shibor高峰前，shibor平台是在2.8-4.5之间，高峰期间是在2-6%之间，最高峰时是12-13%。其后稳定在3%左右。&/p&&p&那么shibor在3月17日突破4-4.3%平台后，如果是一个上行趋势，可能进入的是4.5-6的区间，而首先要修复的就是半年以来一直被压制的on，1w等短端。&/p&&br&&img src=&/v2-40832bfd69f70e3761cac639b08f802a_b.png& data-rawwidth=&293& data-rawheight=&245& class=&content_image& width=&293&&&p&目前on，1w，2w是一个利率陡坡，需要修复使其平滑化。&/p&&p&如果在改4.5-6平台还不能稳定下来，那么可能进入的就是3.5-8.5左右的区间。这个契机很可能就是下一次美联储加息。&/p&&br&&p&下一次美联储加息，中国央行会做什么？&/p&&p&再次全面上调omo，slf，mlf利率10个bp。然后呢？···························&/p&&p&现在唯一没加的是psl。psl给了谁？国开行是每一笔放贷都会成为坏账；进出口是公开的地下钱庄，走X家资金随意出入境的专用通道；农业银行是土地流转，下乡圈地的钱袋子。&/p&&br&&img src=&/v2-bf0e88a3e0be8540bb31bc_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&388& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&/v2-bf0e88a3e0be8540bb31bc_r.jpg&&&br&&p&贴现率也提高了，下一个加的是谁？&/p&&br&&p&那么房价呢？&/p&&p&限购限贷保护的是银行，shibor 1y 4.0那么高，按4.4房贷利率，银行差不多倒贴了。&/p&&p&贷款期限从30年缩短为25年保护的也是银行，变相提高房贷利率。&/p&&p&中国房价不是经济问题，是政治问题，是金融问题。&/p&&br&&p&你们听说过m2提款权么？&/p&&p&1946年，中国行政院长宋子文一年印钞3.8万亿，物价狂飙，国民党各Dalao疯狂抢购外储——黄金， 黄金黑价从4000/条暴涨至2000万/条，房价从1946年的5000/平米暴涨至1949年的1.8-2亿/平米。&/p&&p&宋子文当局故意视而不见——比如控制银根等等——反倒以支持“生产”的名义下令中央银行发放所谓的“生产贷款”。而这些“生产贷款”绝大多数都落到权贵们开设的空头公司名下。这些公司拿到贷款立刻就去抢购黄金。&/p&&p&例如有工厂早晨从中央银行领取所谓“生产贷款”的巨额支票，来不及通过交换所兑换，就直接在市场上抢购中央银行抛出的黄金，因而中央银行抛售黄金的收款中，竟然发现自己当天上午所发出的生产贷款支票！这么危险的信号宋子文当局依然熟视无睹，继续自决堤防，大量发放生产贷款，据统计，在1947年仅春节前几天就发放650亿生产贷款！
&/p&&p&同期间，黄金价格从1月4日的 元/