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株洲正宇房地产开发有限公司与王东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湘高法民三字第138号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）王东。
委托代理人镇瑞琴，湖南博泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）株洲正宇房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市石峰区建设北路46号。
法定代表人朱俊峰，公司董事长。
委托代理人殷徽，湖南东盛律师事务所律师。
上诉人王东因与被上诉人株洲正宇房地产开发有限公司（以下简称正宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2013）株中法民四初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭审理了本案。上诉人王东及其委托代理人镇瑞琴，被上诉人正宇公司的委托代理人殷徽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
正宇公司一审时诉称：原告建设开发了位于株洲市石峰区建设北路46号的&湘水壹号&楼盘。2011年12月，原告在核查销售情况时发现&湘水壹号&1栋310（合同号：）、410（合同号：）、510（合同号：）、610（合同号：）号房屋已经出售给了被告，并办理了商品房（预）销售合同备案手续。合同显示，被告购买原告开发的&湘水壹号&楼盘1栋四套房屋，建筑面积均为113.68平方米，单价为4560元／平方米，购房款均为元，四套购房款共计为2046240元。合同第六条约定，被告应当按照合同约定时间如期足额将房款价解入监管帐户（预收款监管机构：中国银行建设北路支行、帐户名称株洲正宇房地产开发有限公司、帐号82&&&01），第七条同时约定被告逾期付款超过90天，原告有权解除本合同，被告应当承担赔偿责任。赔偿金额为3万元／套。合同签订了一年多，但是被告至今未支付房款。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：一、判令原告与被告解除《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：、、、）；二、判令被告支付原告赔偿金120000元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。
王东一审时辩称：一、被告购买原告开发房产是在原告售楼部签订的合同并交付了购房款项，原告向被告出具了收款收据。在原告提起的确认合同无效之诉中，由于原告不能证明其公章使用的一致性，法院并没有否定双方买卖合同的效力，更没有否定原告收取购房款这一行为的真实性。二、原告将购房合同拿到房产局进行备案登记这一行为更能证明被告与原告之间买卖关系以及付款行为的真实性。如果被告与原告签订的买卖合同不是双方真实意思表示，如果原告没有收到被告交付的购房款，原告怎么会主动去办理预售登记。三、原告的楼盘销售并不具有规范性，收款也不是统一付至指定监管帐户。在原告未能提供证据证明其收款行为是规范的，是以统一帐户收款的前提下，原告不能否定被告所持收据的真实性。综上，被告认为自己已经履行双方买卖合同约定的义务，原告诉求没有依据。
王东一审时反诉称：反诉原告于日与反诉被告签订《商品房（预）销售合同》，反诉被告将其开发的石峰区建设北路46号湘水壹号1栋310、410、510、610号共四套房屋出售给反诉原告。按照合同约定，反诉原告应当在签订合同当日向反诉被告支付四套房屋款项共计2046240元，其余相关费用（契税、办证费及公共维修基金）共计136328元。反诉被告应当在日前将该房屋交付给反诉原告，并在房屋交付后的360日内为反诉原告办理好房屋所有权证。签订合同后，反诉原告便按照合同约定向反诉被告支付了全部房款及相关费用，反诉被告向反诉原告出具了收款收据。然而，反诉被告不仅没有按照合同约定履行合同，还千方百计撕毁双方协议，先是向法院起诉确认双方合同无效，现又要求解除合同。为维护反诉原告的合法权益，特提出反诉，请求：一、判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《房屋买卖合同》；二、判令反诉被告立即向反诉原告交付&湘水壹号&楼盘1栋310、410、510、610号房屋；三、判令反诉被告立即交付&湘水壹号&楼盘1栋310、410、510、610号房屋产权证；四、判令反诉被告承担延期交付房屋的违约金元；五、判令反诉被告承担全部诉讼费用。
正宇公司一审时答辩称：本案所涉湘水壹号1栋310、410、510、610四套房屋是反诉被告委托的代理公司违反合同约定的情况下，违规向房产局提交的备案手续。房屋买卖行为并非反诉被告的真实意思表示，而且反诉原告并没有向反诉被告交付四套房屋的房款。根据房屋买卖合同的约定，反诉被告有权主张解除合同，同时反诉原告的诉请由于其没有履行付款义务，无权主张要求反诉被告交付房屋并办理房产证，也无权要求反诉被告承担违约责任，请法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
一审法院经审理查明：原告建设开发了位于株洲市石峰区建设北路46号的&湘水壹号&楼盘。原告于日与株洲凯信营销策划公司签订了《湘水壹号项目全程营销代理合同书》，委托株洲凯信营销策划有限公司独家代理销贷，招商和项目全程策划。
日，被告王东与案外人张先优在湘水壹号售楼部签订了四份《株洲市商品房（预）销售合同》，分别为：&湘水壹号&1栋310（合同号：）、410（合同号：）、510（合同号：）、610（合同号：）。合同约定：被告购买原告开发的&湘水壹号&楼盘1栋的房屋4套，分别为310、410、510、610，建筑面积均为113.68平方米，单价为4560元／平方米，购房款均为元，同日，以经手人&朱&，开具了四份收据（号码分别为：25、0629136）并加盖原告单位公章，四份收据注明收房款及代收费用，共计：2220172元。同日，案外人张先优还与被告王东的妻子邓琼、岳母蔡建明另签订三份《株洲市商品房（预）销售合同》，以上七份合同，总计购房款及代收费用为3677983元。
日，蔡虎生通过长沙银行转账支付给张先优控股的株洲市德广贸易有限公司200万元。
日，蔡建明通过中国工商银行转账付给案外人张先优妻子王芙蓉186万元。
本案在审理中，被告王东申请延期举证，向本院提交三份现金取款凭条，即案外人马林分别于日取款972000元，日取款300000元，日取款97000元，被告王东认为该笔款系马林还给王东，而王东于日签订前述购房合同时以现金方式向原告支付购房款。
日，原告以被告王东之妻邓琼、株洲凯信营销策划有限公司为被告，向株洲市石峰区人民法院起诉，请求确认原告与邓琼签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号）无效。石峰区法院作出（2012）株石法民一初字第434号民事判决，驳回原告诉讼请求。在该案中，邓琼陈述其本人及其丈夫王东，母亲蔡建明，共购房七套，该七套购房款的支付方式为：日，蔡虎生转账支付给株洲市德广贸易有限公司200万元，日，蔡建明转账支付给张先优妻子王芙蓉186万元。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点是：一、本案中原告与被告之间签订的商品房预售合同是否真实有效？二、被告是否真实支付了购房款？
关于双方签订的商品房预售合同是否真实有效的问题。石峰区法院发生法律效力的（2012）株石法民一初字第434号民事判决已驳回了本案原告要求确认其与被告王东之妻邓琼签订的合同无效的诉请。而本案四份合同同时签订，性质相同，故本案双方当事人签订的商品房预售合同合法有效。
关于本案中被告是否真实支付了购房款的问题。被告王东之妻邓琼在（2012）株石法民一初字第434号案件中，陈述的购房款支付方式为蔡虎生转账支付给张先优控股的株洲市德广贸易有限公司200万元，蔡建明转账支付给张先优妻子王芙蓉186万元。该两笔款支付的时间分别为日和日。显然，日在签订商品房预售合同，开具房款和代收费用收据时，被告方没有付款行为。而上述两笔款项均未支付到原告公司，不能认定为被告支付了购房款。在本案审理过程中，被告提交了三份马林的取款凭证。拟证明马林取现金后，还给王东，王东又以现金方式交给了原告公司。原审法院认为对该三份取款凭证不可采信。一方面，马林没有出具证明，证明该款还给了王东；另一方面，马林三次取款的时间与王东陈述交给原告公司的时间相距太久，如此大额的现金，长时间存放家中，与常理不符。且被告陈述交现金也与其在株洲市石峰区法院陈述的付款方式相矛盾。故，现有的证据无法证明被告在签订商品房预售合同后，有真实的付款行为。根据双方签订的商品房预售合同的约定，被告在签订合同后，逾期90天没有付款，原告可以解除合同。故对原告起诉，要求解除合同的诉讼请求，应予支持。对被告王东反诉请求原告交付房屋的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，被告逾期不交付购房款，原告可以解除合同，同时被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为叁万元／套。故对原告要求被告赔偿12万元的诉讼请求，亦应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、对原告（反诉被告）株洲正宇房地产开发有限公司与被告王东于日签订的四份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号分别为：、、、）予以解除；二、判令被告（反诉原告）王东在本判决生效之日起十日内，赔偿原告株洲正宇房地产开发有限公司人民币12万元；三、驳回反诉原告王东的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费24130元，由被告王东承担；本案反诉案件受理费3981元，由反诉原告王东承担。
上诉人王东不服一审判决上诉称：一、原审法院认定上诉人王东在一审中提交的证据无法证明其在签订商品房预售合同后有真实的付款行为，系认定事实错误，上诉人支付购房款的可能性远大于未支付的可能性；二、原审法院认为现有证据不能证明上诉人已经支付了购房款；被上诉人将买卖合同拿去房产局备案，不能证明上诉人已付购房款的事实，将上诉人之妻在另一案件中关于付款方式的陈述作为本案中认定上诉人付款方式的证据均系认定事实错误。请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、判决驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；三、判决上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人正宇公司辩称：本案上诉人作为买受人，其主要义务是支付相应的购房款，该案的争议焦点也是上诉人是否支付了本案所涉四套房屋的购房款，应由上诉人承担举证责任。但是对于上诉人是否支付了购房款，在湖南省株洲市石峰区人民法院（2012）株石法民一初字第434号确认合同无效纠纷一案中上诉人所陈述的事实和所提供的证据以及本案上诉人所陈述的事实和所提供的证据都是自相矛盾的，上诉人不能证明其已经履行了支付购房款的义务。请求驳回上诉人的上诉请求。
本案二审期间，在本院指定的举证期限内，上诉人王东提交了8份证据：证据1，房屋预售合同一份，购房人是邓琼，拟证明邓琼购买湘水一号1603号房屋一套；证据2，房屋预售合同二份，购房人蔡建明，拟证明蔡建明购买湘水一号房屋二套；证据1和证据2，还共同证明了这三套房屋加上涉本案的四套房屋，共购买七套房屋。证据3，购房总价：3677983元，拟证明蔡建明与蔡虎生共同支付上诉人与邓琼、蔡建明购房款是386万元，多支付了10多万款项；证据4，日株洲日报上的公告，拟证明公告上面所写的联系人张先生的手机号码与王东所留存的张先优的号码一致，张先优为正宇公司的代理人；张先优具备收取王东房款的合理身份；证据5，株洲市天元区法院（2012）株天法民一初字第720号民事调解书和株洲市石峰区法院（2013）株石法民一初字第904号民事判决书，拟证明张先优为被上诉人的代理人；证据6，株洲市房地产文件《关于实行株洲市房地产开发项目信息申报和商品房销售合同网上签约备案通知》，以证明房屋销售合同一旦被出卖方与购买方达成购房条件的约定后，房屋购买方即被上诉人才会在房地产官方网站注明购买备注，也就是俗称的&网签&；网签后出卖人就不能再任意解除与买受人的买卖合同，网签的目的就是禁止出卖方一房多卖；证据7，邓琼与王东夫妻关系证明，拟证明上诉人与邓琼有共同交付房款的合理理由；证据8，蔡建明与蔡虎生姐弟关系证明，拟证明蔡虎生与蔡建明、邓琼、上诉人为亲属关系，具备代付房款的合理理由及身份。
上述证据，被上诉人经当庭质证，对证据1的真实性、关联性及合法性均有异议。房屋预售合同上加盖的正宇公司的公章和朱俊峰的私人印鉴与正宇公司的公章和朱俊峰本人的私人印鉴不一致，公章和印鉴都是假的。合同号是号，与株洲房产局网签备案邓琼的房屋的房号和合同号不一致，上诉人提供的合同号所对应的房屋是1603号，而网签所对应的是1605号房屋。1603登记在蔡建明名下，而1605登记在邓琼名下。公章和私人印鉴不是被上诉人的公章和印鉴，是张先优私自刻制的；对证据2的质证意见与证据1相同；对证据3证明的共需支付367万余元没有异议，但对其要证明蔡建明与蔡虎生共同支付上诉人与邓琼、蔡建明购房款是386万余元这一事实有异议，并未支付到被上诉人的指定账户，也没有支付到合同所约定的账户，在日，由蔡虎生转账支付给德广贸易公司200万，在日由蔡建明转账支付给王芙蓉186万，这两笔款并不是支付给被上诉人的购房款；对证据4的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，株洲日报债权登记公告的联系人，并不意味着张先优可以作为公司的代理人，债权登记公告并没有授予张先优收取购房款的权利；对证据5的真实性没有异议，对证明目的有异议，证据5只能证明张先优是正宇公司湘水一号一期工程的工作人员，并不意味着其有权代理公司进行房屋销售和收取购房款；对证据6文件本身没有异议，对证明内容有异议，网签必须具备相应条件，但本案所涉的7套房屋，虽然通过了网签，而实质上并没有按照合同约定及时将购房款支付到被上诉人单位，网签不能证明支付了购房款；对证据7的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，与本案没有关联，7套房屋并没有支付购房款；对证据8的真实性没有异议，对其证明内容也没有异议。其可以代理妻子及岳母代付房款，但蔡虎生并没有将房款支付到被上诉人的单位账户或指定账户中。
对上述证据，本院经审查认为，证据1和证据2与本案没有关联性，依法不予采信；证据3能证明上诉人王东与邓琼、蔡建明一起所购的7套房的总价款为3677983元；证据4和证据5证明了正宇公司授权张先优可以代理某些民事行为，但并不能证明在本案中可以代理正宇公司收取购房款，该两份证据与本案缺乏关联性，依法不予采信；证据6、证据7和证据8具有客观性、真实性，且能证明本案事实，依法予以采信。
二审庭审结束后，上诉人王东向本院提交了5份证据。证据1，日对张先优的《调查笔录》；证据2，日对张先优的《调查笔录》；证据1-2拟证明张先优为正宇公司的权利掌控人、决策人，具备资格收取正宇公司的购房款。证据3，日对陈拥军的《调查笔录》，拟证明张先优有以个人名义及其德广贸易公司为正宇公司支付（垫付）工程款、职员工资等一切应付款的事实；张先优是正宇公司的实际掌控人、决策人。证据4，日对蔡建民的《调查笔录》，拟证明王东交付房款的方式已被张先优认可；正宇公司已认可王东交付房款的账户变更。证据5，正宇公司章程、《股权收购协议》，拟证明张先优是正宇公司的权益人，具有对正宇公司的决策权。被上诉人正宇公司对该5份证据发表了书面质证意见，对五组证据的三性均有异议。1、对于王东代理人对张先优、蔡建明、袁潜所做的调查笔录，属于书面证人证言，应当出庭经过质证方可作为证据使用。2、张先优和袁潜是德广贸易公司的股东，德广贸易公司是涉诉案件收款人；蔡建明是王东的岳母，系付款人，三人均与本案有利害关系，其证词均不能作为本案证据使用。3、从蔡建明和张先优的证词来看，蔡建明是投资公司的股东，和张先优有经济往来。王东在二审开庭过程中陈述没有经济往来是谎言。很明显蔡虎生向德广贸易公司支付186万元往来款以及往王芙蓉卡上支付的200万元不是支付涉案所指七套房屋的购房款。4、王东提交五组证据除了第1、2、3、4组证据调查笔录是原件，第六组证据《正宇房产公司章程》、《股权收购协议》均是复印件。王东提交的《正宇房产公司章程》并非来自工商行政管理局，且法定代表人签名&朱俊峰&并非朱俊峰的笔迹；《股权收购协议》也是虚假的，真实的《股权收购协议》是熊保军、鄢晓凡与朱俊峰、方陶签订的；熊保军的名字是&保&而非&宝&。由此可见，王东提交的该组证据是伪造的。
本院经审查认为，证据1-2属于证人证言，证人张先优是与本案有利害关系的证人，其证词的证明力有限，即使按照证人张先优的证词，他借钱购买了正宇公司，那也要在他付清了所有的借款之后，正宇公司的股份才能转到其名下，他才能成为正宇公司的实际控制人，但证人张先优并未证明其已付清了借款，已成为了正宇公司的实际控制人。故该两份证据不能证明上诉人王东拟要证明的事实，对其不予采信；证据3，陈拥军的证词，陈拥军未能出庭作证，其证词的证明力有限，即使按照证人陈拥军的证词，正宇公司是张先优实际操控，但在张先优没有偿还完借款之前，正宇公司是暂时由长沙的公司派朱俊峰来监督控制，而且，依据陈拥军的证词，在资金运作上是张先优先把钱转到正宇公司账户，然后再由正宇公司转到长沙的公司指定的个人账户。可见，在资金运作问题上张先优受制于正宇公司和长沙公司。因此，该证据不能证明张先优是正宇公司实际控制人的事实，对其不予采信；证据4，蔡建民的证词，虽然蔡建民证实了是按张先优的要求将200万元和186万元转账到了张先优控股的德广贸易公司和张先优妻子的账户上，但证人蔡建民是与本案有利害关系的证人，其证词的证明力有限，且如前所述，该两笔转帐并未注明用途，在他们相互之间还有其他经济往来的情况下，不能认定该两笔转帐款就是购房款。对该证据本院依法不予采信；证据5系复印件，正宇公司不予认可其真实性，且无其他的证据予以佐证，对其不予采信。总之，上述5份证据均不能证明上诉人王东已向被上诉人正宇公司支付了购房款的事实，本院对该5份证据依法均不予采信。
对原审法院认定的事实，双方当事人均提出了异议，上诉人王东认为，原审法院认定&本案在审理中，被告王东申请延期举证&，这不是事实，王东没有申请延期举证，王东没有写过这样的申请，是一审的代理律师弄错了。本院经审查，日，王东出具授权委托书，特别授权湖南炜弘律师事务所律师肖中兴为本案一审代理人。日，肖中兴向湖南省株洲市中级人民法院递交延期举证申请，且在该申请上有被上诉人代理律师殷徽于同日&同意延期举证申请&的签字。故，上诉人王东提出的该异议，与事实不符，本院依法予以驳回。
被上诉人正宇公司对原审判决书第9页第10行认定&并加盖正宇房产公司单位公章&这一事实有异议。认为七套房屋的购房合同性质是一样的，湖南省株洲市石峰区人民法院（2012）株石法民一初字第434号案中已经对邓琼的商品房合同和收款收据上加盖的公章和法定代表人的私人印鉴做了鉴定，这七份合同的公章均不是正宇公司的真实公章，是案外人张先优私自刻制的。本院经审查，湖南省株洲市石峰区人民法院在审理（2012）株石法民一初字第434号案中，对邓琼的商品房合同和收款收据上加盖的公章和法定代表人的私人印鉴做了鉴定，湖南大学司法鉴定中心于日出具的湖大司鉴中心（2013）文鉴字第37号文书鉴定意见书的鉴定结论为：送检的《株洲市商品房（预）销售合同》上加盖的两枚&朱俊峰印&的私章印文与两份样本上加盖的&朱俊峰印&的私章印文均不是同一枚印章加盖形成。湖南司法警官职业学院司法鉴定所于日出具的湘司警院司鉴所（2012）文鉴字第0770号司法鉴定意见书的鉴定结论为：《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号）和收据（No0629138）上所盖的正宇公司的公章印文与正宇公司提供的公章印文不是同一枚印章盖印形成的。因此，被上诉人正宇公司的该异议成立，应予支持。
此外，被上诉人正宇公司对原审法院认定的&王东于日签订前述购房合同时以现金方式向原告支付购房款&这一事实有异议，认为在（2012）株石法民一初字第434号确认合同无效纠纷一案中，上诉人的妻子邓琼已经陈述过，购房款是在日，由蔡虎生转账支付给德广贸易公司200万，在日由蔡建明转账支付给王芙蓉186万，七套房屋的房款是一起支付的，不是以现金方式支付的。本院经审查认为，原审法院查明的该事实是对上诉人王东的陈述所作的客观记录，而并非对王东以何种方式支付购房款的认定。因此，被上诉人正宇公司的该异议不能成立，本院依法予以驳回。
对原审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院经审查，依法予以确认。
本院另查明：涉案4份《株洲市商品房（预）销售合同》均已完成&网签&手续。
蔡建明与蔡虎生系姐弟。
本院认为，根据原卷材料、双方当事人诉辩主张及庭审情况，本案二审争议的焦点是：上诉人王东是否已支付了购房款。
上诉人王东在二审中主张，其已支付了涉案四套房屋的购房款，支付方式就是蔡虎生通过长沙银行转帐支付给张先优控股的株洲市德方贸易有限公司的200万元，以及蔡建明通过中国工商银行转帐给张先优妻子王芙蓉的186万元。从转帐金额上，该两笔转帐的数额为386万元，与购房款总额并不相符；从转帐用途上看，200万元转帐凭证上注明的用途为往来款，186万元转帐凭证上未注明用途，即，两笔款项均未注明为购房款，同时，结合王东提交的证据中张先优与蔡建民有其他经济往来的事实，不能确定该两笔转帐系用于房款的支付；从转帐对象上看，在四份购房合同中均明确约定了付款帐户的情况下，上诉人王东未按合同的约定将购房款支付至指定帐户，而是转帐给张先优控股的公司和张先优的妻子。虽然张先优系正宇公司的工作人员，但本案中没有证据证明张先优有权代表正宇公司向购房户收取购房款。因此，从转帐金额、转帐用途和转帐对象上，均无法证明该两笔转帐系用于支付涉案合同的购房款。另者，王东还提交了四份收款收据，以证明其已支付工程款。本院认为，虽然该四份收款收据上的印章不能排除系正宇公司使用之事实，但从收据开具时间和王东二审所主张的购房款支付时间来看，四份收据均开具于王东所主张的实际付款时间之前，该四份收据开具时，王东尚未支付购房款，因此，该四份收据不能证明王东已支付购房款。再者，根据王东在一审中的陈述，其直接参与了购房合同的签订和购房款的现金支付，该陈述与其在二审中承认购房款系由他人转帐支付的陈述相矛盾，亦与其妻邓琼在湖南省株洲市石峰区人民法院（2012）株石法民一初字第434号案中的陈述相矛盾。对于较大数额购房款的支付，王东多次出现自相矛盾的陈述，不合常理。综上分析，上诉人王东提交的证据，不足以证明其已向正宇公司支付了购房款，其上诉理由不成立，本院不予支持。
另，原审判决关于&加倍支付迟延履行期间的债务利息&所引用的法条错误，应为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，本院在此予以纠正。
综上所述，上诉人王东的上诉理由不成立，其上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28111元，由上诉人王东负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　陈小珍
审　判　员　　邓国红
代理审判员　　唐小妹
二〇一四年十二月二十三日
书　记　员　　李晨曦
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袁红兵诉眉山市宇发房地产开发有限责任公司、眉山益通投资有限责任公司、成都市东茂商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案
原告袁红兵，男，日出生，汉族，仁寿县人，住仁寿县方家镇友爱村8组。原告袁建勇，男，日出生，汉族，仁寿县人，住仁寿县方家镇友爱村8组。两原告共同委托代理人范毅洪（特别授权）、彭禄林（特别授权），四川达宽律师事务所律师。被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司。住所地：眉山市东坡区乐业巷1号。法定代表人邱宇，董事长。委托代理人张建国, 男，日出生，汉族，住成都市青羊区罗家碾街155号1幢2单元11号。被告眉山益通投资有限责任公司。住所地：眉山市东坡区玫瑰园8区。法定代表人何锡先，执行董事。委托代理人张建国（特别授权）, 男，日出生，汉族，住成都市青羊区罗家碾街155号1幢2单元11号。被告成都市东茂商贸有限公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉镇驿都东路。法定代表人王新，董事长。委托代理人朱庆云（特别授权），四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。原告袁红兵诉被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司（以下简称宇发公司）、眉山益通投资有限责任公司（以下简称益通公司）、成都市东茂商贸有限公司（以下简称东茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于日受理后，依法于日通知袁建勇作为共同原告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，袁红兵、袁建勇、彭禄林、范毅洪、张建国、朱庆云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁红兵、袁建勇诉称：2010年12月二原告到益通明星生活广场售楼部与宇发公司在网上签订了《商品房买卖合同》，约定：二原告向宇发公司购买“益通明星生活广场”1栋2楼294号商业用房，建筑面积22.1?3，总价款55000元。当日，二原告即付清购房款55000元。益通明星生活广场售楼部工作人员向二原告出具了盖有“益通明星生活广场售楼部”印章的手写收条。日售楼部工作人员（韩经理）告知二原告换票，将收条换成了盖有东茂公司印章的收据。二原告咨询宇发公司，宇发公司告知是其委托东茂公司在售楼。宇发公司未按网签合同约定的日交房，二原告多次催促宇发公司和东茂公司，至今无果。二原告认为其与宇发公司签订了《商品房买卖合同》并在宇发公司售楼部交了房款，东茂公司也盖章确认收到了房款。二原告已经履行了商品房买卖合同中约定的付款义务，被告就应该按合同约定履行交房等义务。故诉求法院判决：1、确认二原告与宇发公司于2010年12月在网上签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、由三被告按购房款日万分之一向二原告支付至实际交房时止的违约金（截止日的逾期交房违约金为1364元）；3、被告立即履行《商品房买卖合同》中向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务；4、诉讼费由被告承担。被告宇发公司辩称：眉山益通明星农贸综合市场是宇发公司和益通公司联合开发，修建完毕进入销售阶段，宇发公司于日授权益通公司全权负责销售并承担一切法律后果，因此本案中，宇发公司对二原告与东贸公司的销售不知情，不应承担任何责任，故请求法院驳回二原告的诉讼请求。被告益通公司辩称：眉山益通明星农贸综合市场修建后，益通公司受宇发公司委托处理销售，日益通公司将综合楼1至2楼委托东贸公司销售，双方签定了代理销售合同，东贸公司是经注册登记具有营销房地产资质，代理销售合同第四条第三款约定很明确，本案中东贸公司自行刻制益通售楼部的公章对外，收取二原告的房款，东贸公司是一种违约行为，且益通公司至今未收到二原告的购房款。如果益通公司收到二原告的购房款，是会与二原告签订合同并办理相关手续，益通公司没有过错，东贸公司具有法人资格，应承担相应的责任。益通公司在收到二原告的购房款后，可以为二原告办理相关手续并交付房屋。被告东贸公司辩称：宇发公司与二原告签订的《商品房买卖合同》中东贸公司不是合同当事人，对该合同是否合法有效东贸公司不作评判。如该合同有效，东贸公司无义务亦无权利向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。东贸公司是宇发公司的代理人，代理销售房屋，不管是签订买卖合同还是收取房款，都应当视为是代理宇发公司的行为，其法律后果均应由被代理人宇发公司承担，至于东贸公司是否将合同和购房款交与宇发公司，是东贸公司与宇发公司的内部关系，三被告之间存在合同关系，与本案无关，东贸公司与益通公司的房屋代理合同纠纷正在眉山市中级人民法院一审程序中，事实上，东贸公司签完合同后即将合同移交给了宇发公司，宇发公司将合同搁置一段时间后，以东贸公司未交购房款为由将合同退给了东贸公司，东贸公司没有过错。因此，本案审理的是房屋买卖合同及履行，买卖合同的当事人是宇发公司与二原告，东贸公司不是合同的相对方，三被告之间的法律关系与本案无关，请求法院依法判决。经审理查明：宇发公司和益通公司联合申请的益通明星生活广场（市场）建设项目经眉山市发展和改革委员会准予备案。益通公司取得项目用地资格。宇发公司取得商品房预售许可证。日，益通公司和宇发公司签订《联合开发房地产项目协议》主要约定：益通公司以土地使用权出资，宇发公司以资金出资共同开发益通明星生活广场（市场）。宇发公司负责销售和工程竣工后的验收及办理相关手续，益通公司监督配合；地下室、1-2楼综合市场销售收入归益通公司，3-5楼商住楼销售收入归宇发公司。日，宇发公司出具和益通公司认可的《授权委托书》主要约定：益通明星农贸综合市场即将进入销售。宇发公司特授权益通公司全权负责该市场1-2楼综合楼开发建设销售工作及相关事宜，其间产生的一切责任、纠纷及债权债务均由益通公司承担，该授权不可撤销。日，益通公司和东茂公司签订《房地产代理销售合同》主要约定：益通公司投资开发的益通明星生活广场（市场）1-2楼综合楼项目委托东茂公司独家代理销售，销售总额为2300万元；东贸公司自主开展代理销售工作，自行设立“售楼部”，名称为“益通明星生活广场（市场）售楼部”；《商品房买卖合同》网签工作由东茂公司负责，益通公司协助。东茂公司不得擅自或私自向客户收取其它费用（只能收取售房款、定金、“二装款”）；东茂公司代理销售房地产需“二装”并对该工作及费用负责。2010年4月，益通明星农贸综合市场竣工验收。日，宇发公司向眉山市房管局出具证明1份，载明“东茂公司于日与我公司合作单位益通公司签订有《房地产代理销售合同》，同意该公司作为我公司内部销售代表。”东茂公司以宇发公司名义设立售楼部开展售房业务。2010年8月二原告到益通明星生活广场售楼部了解房情，同年10月韩经理（东贸公司工作人员）收取了二原告的购房定金4000元并出具了收条。日二原告到售楼部，并依照韩经理的要求与宇发公司在网上签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》主要约定：原告向宇发公司购买“益通明星生活广场”1栋2楼294号商业用房，建筑面积22.1?3，总价款55000元，宇发公司在日前交房，宇发公司应当在日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性；日，原告还与眉山市益通明星生活广场装饰工程部签订了《益通明星生活广场装饰商铺装修合同》，该《益通明星生活广场装饰商铺装修合同》主要约定：原告自愿委托眉山市益通明星生活广场装饰工程部装修其所购的益通明星生活广场2层294号商铺室内装饰装修工程，工程价款50000元。日，韩经理收到二原告现金101000元，并将二原告持有的4000元定金收条收回，另出具105000元的收条一份给二原告。2011年5月二原告持105000元的收条一份到益通公司反映其在网上签了合同并交了款，但未拿到房屋钥匙；当月，韩经理将二原告持有的105000元收条收回，并向二原告出具了盖有东茂公司印章的55000元购房款收据一份和盖有“眉山市益通明星生活广场装饰工程部”印章的50000元二装款收据一份，并将带两份收据时间写成日。日，益通公司向原告出具情况说明主要载明：“因东茂公司在代理销售物业过程中使用私刻的益通明星生活广场（市场）售楼部印章或东茂公司行政公章直接向物业买受人收取购房款并将该款挪用（占有），至今未交回该公司换取正式收据，导致不能签订正式房屋买卖合同，办理备案手续，此法律责任应由东茂公司承担”。另查明，宇发公司是与二原告签订购房合同并办理房屋备案登记的主体，宇发公司已陆续为东茂公司代理销售的部分房屋业主到眉山市房地产管理局办理了房屋备案登记。现尚未为二原告办理房屋备案登记。本院根据二原告的申请到眉山市房地产管理局调查得知：“眉山市从2009年初开始逐步实行网签合同。该局向宇发公司发放了网上账号。网签合同后应由开发商下载网签合同盖章，买主签字后报房管局备案；其解除，也须当事人一致到房管局申请。原告与宇发公司签订的购房合同现处于网上签约状态”。二原告最后意见：确认二原告与宇发公司于日签订的《商品房买卖合同》有效；宇发公司到眉山市房地产管理局为二原告办理益通明星生活广场1栋2楼315号商业用房权属转移登记。宇发公司最后意见：驳回二原告的诉讼请求。益通公司最后意见：在收到二原告的购房款后，可以为二原告办理相关手续并交付房屋。东贸公司最后意见：依法判决。上述事实有商品房买卖合同、情况说明、授权委托书、收据、承诺书、房地产代理销售合同、证明、房地产代理销售合同意见及回复、企业投资项目备案通知书、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、联合开发房地产项目协议、竣工验收备案书、调查笔录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，宇发公司、益通公司共同开发了益通明星生活广场，宇发公司取得了商品房预售许可证，宇发公司是与该广场商品房业主签订购房合同并办理房屋备案登记的主体，宇发公司授权益通公司销售该广场1-2楼综合楼，益通公司将该销售项目转委托东茂公司代理销售，宇发公司同意益通公司的转委托，因此，东茂公司以转委托的形式取得了以宇发公司名义销售商品房的代理权限。宇发公司已为东茂公司代理销售的部分房屋业主到眉山市房地产管理局办理了房屋备案登记。宇发公司应对东茂公司在代理权限范围内的代理行为承担责任。本案中东茂公司以宇发公司的名义与二原告网签的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效；原告已付款，宇发公司应按约向二原告承担办理房屋权属转移登记的义务。宇发公司辩解的其对二原告与东贸公司的销售不知情，不应承担任何责任，与本案事实不符，本院不予支持。至于东茂公司是否将购房款交回宇发公司或益通公司是其内部代理关系，不属于本案解决范畴。益通公司、东茂公司作为代理人，不承担房屋买卖合同的义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第六十条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、原告袁红兵、袁建勇与被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司于日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内到眉山市房地产管理局为原告袁红兵、袁建勇办理益通明星生活广场1栋2楼294号商业用房权属转移登记；三、驳回原告袁红兵、袁建勇对被告眉山益通投资有限责任公司的诉讼请求；四、驳回原告袁红兵、袁建勇对被告成都市东茂商贸有限公司的诉讼请求。本案诉讼费1216元，由被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审 判 员&&宋 文 君&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二0一二年一月十日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书 记 员&&骆 维 克
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