这样属于违法建筑吗?我的房子在规划区内（20年前说规划现在一直没有实施）,已成危房现已倒塌,到规划局不给批规划许可证,所以自行翻建,没有占用国家一寸土地,现在规划局说是违章建筑,要我自行拆除,我该怎么办?来个懂法的告诉我,不要复制的,刚建的号悬赏分都给你了,补充下,房产证跟土地证都有.
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土地规划管理的若干理论与操作问题
土地规划管理的若干理论与操作问题
主讲人： 党国英
主持人： 赵农
评议人： 郑风田、郑振源、程雪阳、杨俊锋、刘业进、盛洪、张曙光
党国英教授以“政府规划”及现下土地使用规划管理存在的问题为切入点，认为正是宪法、政府行为、业主行为、市场和法院这五方面的关系形成了土地规划管理、用途管理的运作体系。进一步地，他认为可以引入“大国土地管理的基本框架”来思考这五个要素之间的关系。这个框架包括以下三方面内容，首先由市场约束没有外部性的行为，其次私人契约也可以解决某些外部性的问题，最后有法律穷尽外部性问题的解决方法是一个幻想。同时，党教授又指出如果该框架成立则必须满足良治宪法、土地私有权、地方自治、居民文化自觉及法官的独立裁量这五个条件。
通过日本奈良的案例及西塘案例，党教授认为私人契约及居民文化自觉可以解决外部性的问题。对比美国在地方自治体分区规划、土地征用及土地所有制优先权等方面问题上的作法，他认为我国现行的土地使用管理上存在很多问题。解决这些问题，他认为可以引入“社会主义私有制”的概念，通过约束私有产权来解决平等保护的问题。
最后他认为合理的规划应该是交通占16%，住宅区比重占44%。同时他认为高农业成本是影响消费需求的重要因素，而高农业成本与土地制度就土地规划相关。
相比美国而言，郑风田教授认为日本、香港的土地规划经验对中国更有价值。同时他指出，由于农村规划的缺乏，影响了下述三个核心问题的解决。首先是城乡土地等量入市问题的进展，其次是耕地的困局（粮食安全与经济利息最大化），最后是一般宅基地的问题。
郑振源教授首先介绍了西方土地利用规划的由来及四种土地用途管制的办法。然后他指出我国土地用途管制的需求产生于土地所有权与使用权的分离。而土地公有私用的会造成外部性问题，而我国土地用途管制需要解决的最大的一个问题，就是红黄绿争地的问题。最开始的解决方法是以计划配置的办法，也就是政府编制规划。
程雪阳博士指出中国与英美在违宪审查机制、法官对抽象决定审查的权利的不同，造成了中国与英美居民维权时点不同。此外，针对党国英教授所讲的规划限制引起的机会成本的问题，他认为任何财产都有社会义务，而这种财产权的社会义务是不需要进行补偿的，并简要介绍了解决机会成本问题的三种方式（社会义务、合理限度及开发权转移）。
杨俊锋教授认为在中国对土地用途管制起作用的不是法律规定的规划，而是土地的建设用地指标。同时，他也同意党老师关于土地制度是体现政治制度重要指针的观点，但也指出中国严重缺乏合法挑战的渠道。针对党老师所提核心的土地进行所有权控制，其它实行负面清单限制的观点，他认为最重要的是确定权利的的边界。
刘业进教授指出土地征用过程中，所有者是基于主观价值去评估价值的，“实际征用”的辩护理由也就在于主观价值论。同时，他认为从“国家视角”看城市规划，城市规划者追求的街区的表观秩序；从城市演化视角看，则他们要回归到功能秩序。最后他认为粮食安全是一连串的事件，以以粮食安全的名义限制产权主体的生产行为时另一种形式的计划经济。
盛洪教授认为党国英教授所讲的内容可以总结为两个方面，一个是规划最小原则，另一个是权力优先原则。从规划最小原则来讲，他认为城市可能在若干年后发展成大都市，因此必须做规划的是一些城市。同时他也指出分区不是一个国家统一实行规划的理由，而是一个中立的理由。从权利优先原则来讲，他认为规划权排在产权之后。
张曙光教授认为可以从文化背景和行为方式探讨地方的行为，而我国土地征用维权的问题与个人独立和产权保护的历史状况有关。同时他指出可以结合我国公共利益高于私人利益，及政府官员主导的现象来研究如何在规划中实施贯彻那些好的原则。
天则所第505次双周学术论坛现在开始，我们有幸请到了中国社会科学院农发所的党国英教授，由他来主讲。他主讲的题目是土地规划管理的若干理论和操作问题，时间是一个小时到一个半小时。大家欢迎。
首先，谢谢天则所邀请我来谈这个话题，对这个话题的关注与我长期做农村问题研究有关，过去老是关注所有权。进一步关注，权利的分割就成了一个政府规划的问题，“政府规划”怎么来考察？越接触就越觉得这个问题很重要。十八届三中全会，包括十七届三中全会，它在涉及到土地改革方面，最重要的东西即土地的规划管理体制本身的问题没有碰，两个三中全会基本上没有提出这个问题。最近有一个人，我忘记这个人名字了，连续在报纸上发了三篇文章，提出让中央政府干脆不要管土地，土地管理权完全下放。我已经注意到，当局比较警觉“土地管理权下放”这件事，意识到舆论上已经开始限制他们权力了。所以，现在这个问题看起来越来越重要。
今天这个讨论会，我先做一个主题发言，谈一下对土地使用规划管理的一些看法，我希望从进一步讨论当中得到一些知识和启发。思考这个问题我有这么几个目的：
一个就是要改规划管理体制，特别是要改《城乡规划法》。
第二个目的是什么呢？想要修改规划行业资质管理相关法律条款，这两年因为工作调研的关系，我跟规划界的一些人有一些接触。他们反映非常强烈的一个事情是什么呢？就是他们认为政府对土地规划企业的审批制非常糟糕，全国城市搞得“千城一面”跟这个关系很大。他们的意见是什么呢？政府只需要对组建这个企业的工程师本人的资格有一个认定就可以了，不需要对企业有没有做规划的资质进行审批。就是谁有资质，就可以合法做这个规划，别人就不能做了。有资质的企业就是做规划，没有资质的企业就是做课题，这是一个我认为很优秀的规划师给我讲的，他讲这个制度本身很荒唐。关于物权法、农村土地承包法这个我就不说了。再一个就是“居住法”的问题，很多国家有类似法律，美国类似的法律叫做公平居住法，从逻辑关系上看，我们很多其它配套改革难以突进。再一个就是“农业保护区法”，美国不是联邦政府有，有的州有，有的州没有，有的州叫做农业规划区，本身就有这样的操作。联邦政府有一个叫做《农地政策保障法》，涉及到农业区划的一些问题。所以出于这样一些目的，我来关注这样一些问题。
在学理上其实我考虑的是一个问题，这方面不知道业进有什么高论。在后期阅读当中我注意到几个方面的关系，就是宪法、政府的规划管理、业主的行为，市场约束和法院。最近我要不是读这些书的话，我看这个关系没有这么复杂，认为它就是个人、市场和政府这三个方面的关系，很容易这样看。个人就是土地所有者，然后就是政府和市场，通常我们就讲这三个方面。但通过我阅读，结合咱们国家实际考虑的结果，实际上不是这样的。正是宪法、政府行为、业主行为、市场和法院之间，五个方面才形成了土地规划管理、用途管理的运作体系。这几个方面的关系怎么分享权利、怎么博弈？我觉得在理论上很有价值。起码是我自己过去的看法简单化了。甚至可以说对这个问题的研究，有没有可能让我们对体制改革有比较新的看法？因为我们知道很多国家早期的政治体制其实就是对土地控制、土地占有的制度，因为过去土地资源很重要。所以，土地管理的体制和政治体制关系非常密切。所以，这五个要素的关系，我还需要进一步思考，但是我初步觉得他们之间的关系非常重要，我们过去的看法有点简单化。实际当中有什么问题？我后面再讲。
最近阅读思考形成了一个认识，我把它叫做“大国土地管理的基本框架”，小国家就不说了，我这里具体说的主要是美国做法。。“大的国家土地管理基本框架”我主要讲以下几个方面：
首先，如果没有外部性的问题，如果当事人的成本收益考量之外，其他人不必介入，这一点我们都清楚，由市场约束一些没有外部性的行为。
第二，当有了外部性问题，首先寻求的是依靠私人契约解决问题，这一点是后来读书思考地体会，我不知道在座的是不是注意到这个问题？因为我们一讲外部性，就需要公共部门来解决问题，现在看一些资料，在没有法律规定的情况下，私人契约也可以解决某些外部性问题。我觉得这个很有意思，一会儿我再讲讲相关案例。
第三，因为土地问题的特殊性，由法律穷尽外部性问题的解决办法是一个幻想。
在阅读当中我发现一个很有意思的事情，就是因为长期实践不断发现问题、不断立法。能不能这样说，大部分外部性问题都通过立法来解决？现在看起来根本不是这样，我觉得这个问题特别重要。那么由谁来解决呢？从美国的土地法规操作的实务来看，不是光由法律来解决，主要靠谁解决？主要是靠法官来解决。最近我看某个微信群里面讲到“精英治国”问题，当时我看了以后没有吭气，但是很有同感。对于精英治国，对美国花那么大代价培养律师很有感慨，一个国家离开律师根本就玩不转，法官的自由裁量空间很大。所以实际操作框架就是《宪法》，政府授权地方自治体做一些事情。然后，基层自治体才做分区规划，然后是个体法官，基本上管一个土地，在公共领域就是这样一个方面。如果再加一个的话就是加上市场，就是公共领域，从土地管理的角度，作为公共问题来管的话，基本上是这几个角度。法官平时裁决显得特别重要，而且有些东西没有条款，法官认为你是合乎宪法规则，即具有合宪性，你这个起诉就赢了。美国大体上是这样运作。
这个运作要能够成立的话，要能够有效的话，需要这样几个条件。第一个就是良治宪法，宪法不能胡来，这个我不多说了。第二，土地私人所有权，前面讲的如果没有外部性的情况下，自己决策的依据就是私人所有权。这个我就不多说了。第三，地方自治。地方自治看法律条款的话挺复杂的，我一会儿涉及到的时候再说。第四个方面就是居民文化自觉，这个问题盛洪老师后来关注比较多，包括看你的著作。我觉得原来对这个关注也不够。看美国土地管理实务，这个问题真是比较重要。为什么呢？就是我前面讲的如果依靠交易双方私人契约来解决外部性问题，不上厅堂，不去起诉，这个确实需要一种文化自觉。就是双方要有一个共识，然后他们自己形成的契约符合文明规则，没有这个东西，我觉得就相当麻烦。我这说一句话，关于中国民主政治改革，咱们舆论界确实比较急，看实际政治体系运作的话，真是太困难了，因为缺少居民的文化自觉。我为什么用文化自觉这个词？费孝通比较早的讲这个话，我用过来，不是我发明的，费孝通从哪里讲的我就不知道了。然后就是法官的独立裁量。
现在涉及到一些具体问题，深圳一个规划师老总给我提供了一个案例，有人要卖房子，但是卖房子的主人在做广告的时候，提出了一个要求。什么要求呢？我们先看这张图。图片中的地表有一些地衣、苔藓，我不懂得生物学，人家认为这个东西很重要，比如养一种特殊的虫子，寄生特殊的鸟，这种特殊的鸟又和不远处的森林植被有关系，因为鸟吃了籽以后要排泄等等等等，这就形成一个系统。所以这个地表非常重要。这个卖地的人？就提出一个要求，说谁买我这个房子。我卖，但是条件就是你买了以后，地表的状况不能破坏，它在这没有什么树木，就是指地衣不能破坏。我曾经在奈良的时候，就是鉴真和尚去了以后，在他的纪念公园里面就是有地衣，那里的地衣被圈起来坚决不让碰。曾经有一个熟人跟我讲，他不小心进去踩一脚，日本人一般说话声音是很小的，但是看到他踩了一脚以后就突然尖叫起来，不让碰的。这个案例很有意思，就是在土地买卖、房屋买卖的时候，本身就把一些公共外部性问题的解决办法包括进来了，就是在私人契约中把你的社会责任都写进去了。这个案例我是觉得很有意思。因为我曾经对苏格兰的土地制度下过一点工夫，按照我的回忆，在欧美国家比较普遍的一个做法就是用私人契约解决外部性问题。
那么，再具体说这种文化自觉体制安排，我们究竟遇到什么理念问题？我又列了几个方面，下面我具体说一下。
首先是自治，就是地方政府如果没有自治的话就相当麻烦，还是前面我说的这个问题，中央政府根本管指标就是很荒唐的事情。最近谁跟我讲现在中央政府批准地方的什么区，好象已经80几个了，比如深圳前海，天津最近又批了一个，太多了。我原来是兰州的，兰州市消山造地，要搞一个80万是多少的新城区，诸如此类的。国务院批的这种叫做什么什么区的，就特别多。这个事情好像在法治国家是不容易发生的。
我看过一些法律文献，对自治的权利，联邦宪法或者州宪法没有规定，或者规定的不明确。一个自治体，，最基层的自治体，由谁来确定自治权限呢？由法官确定，有了冲突以后，法官的判决会决定这个自治体有些什么自治权。就是法律规定的可能很不明确。这是一个问题。
这个事情对于规划来讲是一个什么样的利弊？在这我就讲一个案例，我在浙江嘉兴市的嘉善县，跟其县委书记有些交流，我谈了一些对规划方面的想法。他跟我讲是这样的，他们现在已经叫嘉善的那几个镇不叫镇，叫小城市。他说他们几个小城市，最漂亮的、最好的，乃至于有国际声誉的小城市就是西塘。我就下载了两个西塘的照片，然后我把这个照片就跟刚才我前面说的那个规划师做了交流。西塘，没有做规划，或者说规划的痕迹最小，往往产生最美丽的城市。那么就要问了，有这么一条河道，邻居要建房，怎么也要考虑你高了我低了，咱们现在很多农村盖房，你盖三米，下一次他翻新就盖三米三，再下一次就三米五，往往出现这个情况。嘉善为什么没有出现这个情况？错落有致，房子基本上一般高，完全一样也不好，总之它这个效果特别好。我跟规划师讨论这个问题，规划师跟我讲，如果政府不要管的话，沿街老百姓在盖房子的时候，其实也存在一种潜规则，就是正式的那种关系会对老百姓形成一个约束，就让你在盖房子的时候要考虑。也就是说还是那个问题，就是私人之间的契约，能够解决一些外部性问题，甚至能够解决审美的要求。另外一个规划师跟我讲，建筑设计、规划设计有几个“格”，一个是人格，对人需求的满足，一个叫物格，一个叫神格，还有一个叫什么格的，最后一个格叫意格。意格是干什么呢？意格是最高那个格，就是满足人们审美要求。建筑设计达到这五个格就非常完美了。西塘这么一个小城市建设，对意格的满足远远超过人为设计规划。所以这个事情太耐人寻味了。这是我要举得一个案例。
但是，说到地方自治的时候，我有些话还要补充，在地方自治的情况下，甚至地方自治体是民主制度的情况下，这个自治体能不能干预私人契约？我们提出这样一个问题。前面我讲了老百姓陆续盖房子，私人契约满足刚才那几个“格”的要求。那么民主的自治体，它是不是比私人契约干的更漂亮？我看的资料好象不是，挺有意思，国土资源部组织人翻译得这个土地用途法，讲得这个话，就是若土地利用管理措施限制过多，他们就会使低收入者人群无法在社区内立足。这个特别有意思，美国这样的国家也会发生这样的事。仍然是我跟深圳这个规划师做了一些讨论，他说一个大的开发商，比如圈了几平方公里，要搞高端社区的话，这个高端社区过了若干时间可能就品质便坏了。他说一个社区必须有穷人、富人，讲了一些理由很有意思。有些自治体为了提高所谓的区域品质，往往对土地利用管理也会采取一些扩大公权的一些措施，最后低收入者就无法立足。低收入者无法立足，最后高收入者可能也待不住了。这个问题我自己打算跟规划师进一步讨论，那个规划师跟我唠叨了好几次这个事情，一定不能说搞分区规划的时候，这是高档社区，然后旁边是什么，或者说高档社区不给穷人空间。
还有我这抄录他的话，农业当中也是这样，危害农业生产的政府活动是什么呢？是地方自治体给予非农业生产开发搞拨款，搞公共财政支持，公共土地的收购，还有市镇合并，我看了一下和我们地方政府还比较相似，就是通过一些管理措施去不要农业。美国这个国家，美国人自己讲的，以农立国，对农业比较重视。但是，地方自治体在这个问题上往往是如果没有其他法律约束的话，就倾向于发展非农产业。
围绕地方自治体搞分区规划，引起诉讼，经常涉及的问题如果做大的归类的话，他们讲大体是这样几个方面。一个是合宪性，有些人认为你做了这个规划，对我利益形成伤害，其中一个起诉就是认为你违反宪法。而我们都知道美国宪法也是比较抽象，实际上就给法官提供了裁决的空间。就叫合宪性，法官说合乎宪法，这个起诉就失败了。我看资料上是这样讲的，多数情况下是什么呢？个人对地方自治体分区规划的起诉的结果是什么呢？是败诉。为什么败诉呢？法官一般裁量的时候，说地方自治体本身是一个合法政府，他做一件事情，他的公共性是合理的，然后就认为是合乎宪法。所以多数情况下起诉者是失败的，这个很有意思。自治体分区规划的时候还有一条就是平等保护，就是你搞分区规划的时候造成不平等，区内和区外有不同人群，在这些人群之间造成一种不平等。
还有一个说法就是实际征用质疑，这个事情特别有意思，比如说这个桌子是我们的一块地，如果政府做分区规划，规定了这个地只能做什么，或者规定做什么我才给予支持。如果这样做的话，这个地上的一个人就可以起诉，起诉的时候是什么理由呢？就是实际征用，他是怎么讲？说因为你搞了分区规划，你相当于把我的地征用了，因为什么？因为你不管的话，我这块地有别的目的，我可以干别的事情，但是你认为我做这个事情不合适，你规定了另外一个用途，那你说这个地的所有权对我有什么意义呢？这样就很有意思了，就是这个地的所有权对我来讲有什么意义？我要用它，你不让用，你认为我的用途不合适。所以，相当于你把我的地征用了，于是我就要求你赔偿，而赔偿的时候，这个好象不是咱们说的征地补偿，要比那个复杂得多。比如我开始诉讼，打两三年官司，如果我胜诉以后，我在这个时间本来在这块地上要干的事情所带来的收益都可能要你赔。就是我这几年要用这个地干一个事情，结果你害的我没有干成，那我有一个计算，我这个期间要能挣好多钱，这就是我的成本，你不让我干，你就赔如果我胜诉的话。这个赔偿其实挺厉害的，有些细节的描述我也记不住，我就不说了。我看实际征用的诉讼理由是最普遍的理由，大量的诉讼就是这个理由，说你不让我这样使用，你要求我那样使用，这个所有权对我意义不大，相当于你把我的地征用了，我觉得这个事情挺有意思。
顺便说说咱们国家，有没有人对政府规划提出诉讼？好象没有。我们老百姓真是可怜，就是拆房子拆到跟前以后才会诉讼，直接把你房子拆了，要拆你的房子，要夺你的地。前两天一个农民给我打电话，说起来惭愧，500亩林地，没有给人发林权证，结果过几年以后发现这个林地归别人了，你想想这个后果。前两天中青报门口那个事情，现在不知道这个结果怎么样，七个人喝药了，可能没死，救过来了。真农药还是假农药？（未经本人修订）
我们老百姓就是这样，要拆你的房子，要夺你的地，然后才诉讼。他这个是你制定这个规划我就可能诉讼，诉讼理由就是你影响我的利益，相当于你把我的地征用了，然后法官就裁决，如果说我胜诉的话，咱们就算赔偿。这个事情太不一样了。由此咱们政府在土地问题上，叫什么主义？说不好听的话就是为所欲为。你可以想象我们国家非常令人痛心的地貌，农业土地污染、城市千城一面，怎么能没有这些问题？我们看资料，地方自治体他也可能胡来。
还有一个理念叫做土地所有制优先权理念。这个问题原来主要是思考，后来我在阅读的时候注意到这个问题。这个问题我也脱开PPT讲一个道理，就是一个土地上有一个村庄，这个村庄有几百户人家，这几百户人家几千年生活在这个地方，过去皇权不下县，就是乡绅自治，现在政府强大以后出现一个政府，就是乡政府、村委会。突然有一天乡政府做土地规划，说规划就是公共利益，根据我这个规划，你这个村庄要搬家。大家考虑一下这个问题，我觉得非常荒唐。我在这住了几百年，突然你制定一个规划，你规划就说我这个村庄老百姓统统住在这不符合公共利益，所以我要搬家。这个事情现在是非常普遍，我觉得这个逻辑是很荒唐的。所以，在这讲土地所有者优先权，什么意思呢？我是先来者，你们后期来了一个什么样的居民，来了什么样的新的权利，你做一个规划，说你说的就是公共利益，我住在这就不符合公共利益要求，你就要拆我的村庄，要把我从我的家园赶走，这是我们现在的荒唐事，我觉得很有意思。
刚才说的美国的操作，它有这么一个法律，叫做《公认农业管理习惯》，规定农事权法规优先于地方分区规划，我们知道外部权力没有介入的时候，一般土地就是农地，工业权利调整结构都是后来的，农事权法规优先于地方分区规划，我认为这就等于对一块土地上原住民保护，因为农民就是原住民。我不知道还有没有别的依据，等一会儿讨论的时候再听大家的说法。
再一个理念，就是我们现在说这些想法，要给政府提改革建议的时候，他们老讲社会主义，就是我们现在能不能用一个他们可接受的说法，让他们不感觉到特别的丢脸或者干扰，我们能不能提出一个“社会主义私有制”的概念，这个理念如果能够被接受的话，我觉得挺有意思。什么意思呢？首先我理解社会主义就是讲过的，凭什么？效率两端，或者说社会主义这边是强调二次分配，非社会主义这边强调一次分配，我觉得垄断的可以这样理解。我要讲的什么意思？在私有制情况下，当代政府有很多办法对私有权进行约束，约束私有权的目的就是为了解决前面说的平等保护问题，解决外部性问题，具体对私有权约束的办法，我梳理了一下，一个就是限制用途，再一个是限制私密范围，这个法律规定的非常详尽。比如说是多少英亩土地可以，农区多少土地可以盖多少英亩房子，农业用房、非农业用房都规定的非常细。你这个房子的私密范围，就是实际上你硬化地面站的土地都讲的非常细。还有限制自由交易权，特别是主人死了以后作为遗产继承的时候，会有一些权限的规定。还有土地占用税，还有从文贯中文章里面搬过来的“滋扰法”，就是你使用土地的使用方式可能对别人进行干扰。我梳理了一下，就是有这么一些限制私有权的防止，导致当代土地私有权和以往的私有权不一样。当代私有权和古典的私有权不一样。当代私有权和社会主义的原则可以契合，就是讲这个意思。
下一个是关于规划的理念问题。这个讲消极规划理念，消极规划理念学理上的依据就是前面说的文化自觉，没有居民文化自觉的话，消极规划理念不能变现。仍然是规划师给我讲的一个道理，我扼要的再说一下，比如说这张桌子是一大块土地，在规划的时候，不是对这块土地的每一个具体小块土地都做规划，只对关键性的枢纽性土地做规划，这块地比如说占20%。枢纽的这块地做规划的时候，因为他是控制性工程，就要防止有所谓的钉子户。能不能找到占总地20%这块土地在地上没有钉子户，一般是能找到的，因为钉子户是有发生概率的，不是说这块地到处都是钉子户，总有一块地可能没有钉子户。长话短说，对于没有钉子户这块地方做成控制性工程用地，枢纽用地，其他地怎么办呢？其他的地只提出负面清单，不做其他规划要求。这是深圳另外一个规划师给我讲的事情，我觉得特别有意思，就是其他土地再不做规划要求。如果发生这样的问题，比如这个街道如果说是属于80%的部分，这个街道里面很有可能出现这个两栋高楼之间小街道，也搞一个小建筑，就容易发生这样的事情。发生这样的事情可怕不可怕？不可怕，一个城市的风貌要容忍这样的情况，这个情况有什么了不起？是不是很糟糕？当然，这是我自己拍的，在东京拍的，按照中国自己眼光看好象不好，最大的可能就是影响消防，问技术专家，消防问题完全可以解决，就是埋设管道、改进消防车等技术，消防不是问题，我们在这方面规划就特别机械、死板。这是消极规划理念。
说到这个事情，还有一个例子也特别有意思。我这有四个图片，前两个图片是一组，把这两个图片叠加起来的话是什么情况呢？这个是什么呢？这个就是当时日本叫做“平城京地图”，好象就是奈良。这是一个设计，过了一定年份以后就变成这个样子。这是第二组，这是老早的设计，这是过了若干年以后成了这个样子。这个案例想说明什么事情呢？大规模的人为规划，对地貌的规律，特别是水系的规律，人类不容易掌握，时间长了就出问题。后果是什么呢？结果就是这个城市可能被毁掉。最后形成什么呢？由水系、地形，乃至气流决定居住格局，甚至街道都发生变化。所以，自古以来这种大规模的人为规划，这是比较扯的一件事情。城市自然发展，就不容易发生我们说的这样的问题。
在这还有一个案例是什么呢？我总爱进旧金山。文贯中写的那篇文章，他那篇文章还没有正式发表，只是给我们邮件发过。文老师讲了一个事情很有意思，讲什么？他说美国大规模的推进城市规划，应该是在上世纪80年代。但80年代之前就兴起了一批他认为是比较好的城市，其中包括旧金山。80年代以后，因为大规模的规划干预，也出现了千城一面的问题。我不知道文贯中的预计是不是充分，我是很喜欢他这样的说法。大家可能很多人到旧金山去过，反正美国人比较喜欢。我去过一次，我感觉也是比较好。
在这个当中还有一个问题我刚才没有说，就是文贯中在一篇文章里面提出这样一个问题，我估计大家都很关心，因为我前面提到分区规划的诉讼，搞了农业保护区以后，更具体的说农业保护区分两个类别，一个是专门性农业保护区，一个是一般农业保护区。专门性的农业保护区里头不允许搞非农设施，非农业住房不允许搞。一般的农业保护区里面就可以搞。或者反过来说，不让搞的就是专门的农业保护区，让搞的就是政策宽松的农业保护区。文贯中在文章里面提出一个问题，你不让我搞的话，按照美国法律说法，我也可以认为你是实际征用，就相当于把我的土地征用，因为虽然这块土地现在是农地，但是现在我想做别的事情，你不让搞，那我就起诉，我认为你是相当于实际征用。文贯中的意思就是要按照机会成本来交。
我看美国法律事件是什么呢？就是不动产税收优惠计划。现在还在争论要不要收房地产税、不动产税，不动产税在美国是非常重要的。简单地说对农业保护区，给农民的补偿是什么呢？就是不动产税收优惠，可以给你免税。换句话说，别的产业的税可能就比较多，我所看到的是这么一个情况。而且最后那句话，美国法院是不支持以地产价值损失为基础的征用补偿，就是不给别的补偿。也就是说按照机会成本索要补偿的时候，法院不支持。在这就有一个问题，如果差价很大的块怎么办？农民显然要抗议了，咱们农民就是这样，差价很大的时候，我们农民倾向于把地卖掉。然后，我看这个书里面讲了一句话，这句话是对我们学者很有用的话，什么话呢？他说农业保护区分两个类别，其中宽松那个类别，我允许你在一定面积上住一户非农业人家，这种方式本身就会大大压缩收入差距。也就是文贯中讲的机会成本不大，在这种情况下我仅仅给你税收优惠，问题就不大。不知道大家听明白这个意思吗？就是差价没有那么大，我们现在搞房地产，我们现在是这样，我们是城市供地量很大，就是我们对城市建设用地供地量并不小，但是对居民区的供地量小，是这个问题。所以，导致居民区的土地价格高。我们去年四万亿的土地出让金，谁交的？主要是居民区，城市建设用地当中居民区占地交的土地出让金，不是工业资本家占地，公共部门占地更不是了。它的问题在这。如果我们不是这么一个操作，这个差距会很小。这样一来的话，我们政府部门担心的那个有些问题其实是不存在的。所以，以后我们光让居民买房子承担土地出让金，应该都来承担，我看新的改革是这样，以后让公共部门占了地也要交土地出让金，也要交钱，不光是居民占地。工业用地本来就是地方政府自己的法规，不交。这个问题就是特别有意思的问题，文贯中讲的他的道理，按照机会成本交。美国的实际操作不是这样。
还有一个现实问题，关于人本城镇化的理念。这个事情，我是不是在哪次讨论会上说过这个问题？但是我在这再唠叨一下。政治家说做中国梦，我老说再过30年，我们总量世界第一，人均收入世界前50位，但是确实到那个时候，中国城市家庭主体所住的房屋是欧美穷人住的房子。确实是这个问题。这个危害在什么地方呢？我们现在经济学总体上讲还是显学，心理学的知识不被重视，环境心理学和社会心理学，我看了一本美国出的社会心理学第八版，也讲这个事。在这我就不唠叨了，居住密度和人的心态有关系，而且我还有一个数据，从天则所得到的数据，就是欧美居民区占总的城市建成区比追是45%，咱们是25%以下。这个问题也是现在规划当中的一个非常重大的问题。
究竟怎么样规划合理？也是跟一些规划师做过一些讨论，非常有希望的，交通就是16%，我们一般规划18%以上，然后在绿地方面做一些压缩，能把住宅区比重提到44%。这个是西咸新区的数据，就是西安、咸阳搞新区规划的数据，把这个数据做一个调整，就达到这边的情况。达到这边的情况，整个城市风貌就不一样了。如果再有前面说的改革的话，我想现在中国城市风貌肯定和现在情况不一样。
我看咱们经济学者讨论宏观经济问题，我有一个说法，不知道说的对不对，未来政治什么的别去考虑，未来中国能不能长期繁荣，林毅夫总跟人家争。我是这样想的，我看咱们中国未来总需求当中消费需求是个瓶颈，因为我们投资需求太容易过量了，消费需求的瓶颈，有些人说分配会决定消费需求。因为富人的钱花不了，穷人没钱花。我的意思是这样，消费的方式对消费需求有影响，农产品价格越低，老百姓的消费储蓄比例越倾向于消费扩大、储蓄小。我们现在农产品价格比较高，恩格尔系数比较高。2006年-2012年的数据，城市居民是没有下降，直接原因应该是农产品价格比较高。恩格尔系数越高，居民储蓄倾向应该越强。就是我们住单元楼房的消费和住独栋房子的消费方式不一样。住单元楼房，我们一次性买房的时候，买房本身是一个投资，房子买到手以后，这个钱流向怎么样？我们都知道它是一个分配，他朝几个方面分，政府、开发商，甚至工业资本家等等，他是一个分配。房子买到手以后，围绕住房消费，花钱甚少，我们的物业费好多是服务费，不是围绕着住房的维修投资。我所看到的数据是欧美国家的住房消费比例大，我曾经有一个数字，不知道这个数字记的对不对，是三分之一，占可支配收入三分之一，我们是什么？如果物业费算服务费的话，几乎是零。所以，现在这种城市格局让老百姓住这种高楼，简单的说就是消费瓶颈，你再买很多单元楼房，你所带来的是什么？是建筑业的发展，是投资产业的发展。而农业成本这个问题，就是恩格尔系数高，农村产品价格高，农村产品价格高是农业成本高，中国农业成本高在我看和土地制度有关系，和土地规划也有关系。我和茅于轼先生观点不一样，我主张在中国也要搞农业保护区，郑老师好象也不太赞成农业保护区。这个成农业保护区根本不影响城市化，按照地理学家提供的资料，大约50多亿亩适合人类生存的土地，我们把河流、村庄这些带进来保护25亿亩，根本不影响城市化。成农业保护区这个事情做好是有利于降低农业成本的。我老早就说，城市规划、农业规划这两件事情，真要能做好的话，及时能够解决未来中国经济发展长期的动力问题。没有消费创新，我看宏观经济学家还是那么几个杠杆，财政杠杆、金融杠杆。大量的地是浪费，公共部门占地太多，这是河南毛泽东的所谓别墅。
有的事情就不说了，我的时间差不多了，我就讲这么多。（未经本人修订）
以上是党国英教授所讲的土地规划问题，这个问题还是比较有意义的，因为国家土地规划管理，一方面容易被人们忽视，另一方面出现的很多问题和规划管理体制也存在着相当大的关联。
下面，我们有请几位老师进行评议，首先有请中国人民大学的郑风田教授。
我今天第一次来咱们这，在外面找了半天，迟到了。原来天则所在人大西门那，比较方便。
党老师讲了一个很有意思的问题，介绍了美国土地规划的一些很好的做法。我们国家现在土地规划应该称为“一把手规划”，一把手来了一拍脑袋就做了。党教授如果花更多精力讲讲日本，我觉得启发更大，为什么？我觉得美国对中国借鉴意义非常少，因为美国可用的土地太好了，东边、西边都是土地，还有五大湖，国土面积跟我们差不多，耕地比我们多一倍，所以美国人基本都可以住别墅，城中心基本上没有什么人，所以他的土地太丰富了，它一开始就是移民社会，而且像整个东亚小农拥有的地很有限，为了一个无人居住的小岛，中国人与日本干嘴仗，就干那么长时间。所以，日本、韩国、包括我们国家的香港，这些地方土地规划的确实对目前中国更有价值。我们虽然国土面积很大，但是往西部一看基本上没人、没水，戈壁滩。东边就是一小片，有雨水的地方，人口密度不得了。所以怎么办？把这块地管好。我想之所以中国出现问题，就是严重的人和地之间的不成比例的矛盾所导致的。
刚才党老师讲了一下日本，我觉得日本印象最突出的就是去了一次大阪，发现都市里的村庄，都市里面有一片农田，周围都是高楼大厦，就有一片农田，这一块要是没有法律的规制，农田价值和高楼大厦的价值是不一样的。比如武汉有一块地，周围都盖高楼了，这块地在种地，大家觉得很可惜，价值差距很大。日本的地比我们还差，拥有的面积可用的更少，所以他怎么在单位面积那么狭小的空间内让大家都能够和谐相处，党教授可以再给我们讲讲日本土地的一些用法。这是第一个建议。
第二，我们国家现在的土地，尤其是城市规划我就不评论，因为我是研究农村问题的。我觉得现在中国农村规划，由于目前规划的缺乏，整个阻碍了几大核心问题。第一个核心的问题，大家都知道十八届三中全会已经提了很久的三个土地方面的进展，其中有一个就是城乡土地等量入市问题，最后搞一个新的补充条件，在土地规划和用途管制情况下，农村集体建设用地可以入市。这样一个农村土地规划是谁来规划？谁来做？都没有严格规定，所以导致这样一个政策基本上现在没有任何进展，我估计又要耽误五年，原来五年前做的一个规定，现在又一年过去了。实际上农村这样一种地，究竟是由党教授所说的我们社区居民作主呢？还是由村政府作主？还是乡镇作主？还是最后由县政府作主？我们国家征地核心现在是集中在县政府手上，所以实际上村庄很多土地利用规划，县以下单位是执行者。相关的这样的政策，我们最近在山东做了一些调研，觉得很有意思。山东也是一些农民有怨气，包括山东农民找不到地方发，就给大学教授写信，我发现很有意思，我每年都接到这样一批信，受冤屈以后可能告状无门了。山东一个地方农民，给我写信，我还派几个学生调研了一下。发现现在山东搞的一个撤村建社区的运动，把很多村庄撤掉了。
山东什么地方？
什么地方就不说了，全省都在搞。这个地方把很多村庄撤了之后，把村庄居民都挪到镇上去。村庄撤了之后，这个地怎么使用？我们的调查结果并不是像我们想象的国家这几年一直在鼓励，说是要把地集中在种粮大户、家庭农场手中。实际上村庄的地撤了以后到谁手中呢？原来村庄几百亩地，最后到镇政府几十亩就解决了，当然用地指标是被县拿去卖了。但是村庄的地归谁了？大部分调查结果都是到有钱人手上，不是到种粮大户和家庭农场手里面，因为农村种地的人是没有钱的。都是谁有钱，跟政府关系不错，就把地搞走，搞走了不可能种地，拿这些地做一些更有经济价值的内容。所以，目前我们国家出现一个困境，一方面是鼓励搞土地流转，让土地慢慢集中在种粮大户、新兴经济主体手中。另一方面，这些拿到地的人要付出一个成本，这些人实际上目前整个国家，我有一点不同意党老师的观点，你说我们农产品价格高，我一直这几年鼓吹我们农产品价格和工资上涨速度相比是太低了，尤其种粮的，种小麦是不挣钱的，在所有农产品当中种国家所有强调的粮食是不赚钱的。这些流转下来的土地都不会再种粮食的，要去种经济作物。所以，面临这样一种困局，一方面中央文件提出要把粮食安全作为第一条，另外在基层种粮的农民是最不赚钱的。他们解决这个困局呢？文人墨客出的办法是搞永远基本农田，就是农村这一块地，若是粮食主产地，我就给你框定，你只能种粮食，以后不能种别的。但是，这个又跟我们实行联产承包责任制，让农民有自己土地的自己安排又是矛盾的。所以，现在这样永久基本农田制度究竟怎么弄？一直在争论。但是，刚才我讲了一个困局，我们的耕地，一方面农村处于目前这样一种转轨时期，地集中在少数人当中，可能这些人追求经济利益最大化，不再满足于你国家强调的粮食安全。另外一块内容就是如果保证国家粮食安全，这个地怎么规划用途管制，如果把基本农田管死了，农民又没有积极性做，我不做了，这可能又带来另外一个问题，所以这个问题目前是一个困局，觉得这一块基本的耕地究竟怎么规划、建设、和使用用？实际上还没有找到一个规律。
另外一块，我刚才已经讲了，村庄的用地，村庄这个地怎么来规划？比如村庄如果有一块建设用地，我这个建设用地谁来规划？谁说了算，怎么规划就算符合用途管制了？也是没有一个规定。
第三，我们一般的宅基地，这个实际上也是更大的问题，基本上也是没法办。大家都知道我们原来去一个地方，一个城市建了四个新城，最后问的结果是什么？张书记一把手来了建一个新城，张书记过几年拍拍屁股走了，李书记来了我不能跟着他后面干，我再搞一个，他建一个南城，我在北边搞一个新城，搞几年一个城市好几个新城，一个新城就是一个一把手干的事。所以，这个反映我们国家，包括广东一把手被抓了之后，大家感觉到整个城市，抓了之后有一个规划师说他在山头上要建地铁，整个是在胡稿，包括新加坡的设计师都觉得中国在土地规划方面是一把手想怎么着，底下一波人都跟着吆喝。如果你跟一把手的意见相左，下次再开意见委员会讨论，你就完蛋了，就没有你的份了。所以，弄来弄去，中国各个地方基本上就变成一把手说了算的规划，所以导致我们国家一把手换得越频繁，规划变得越频繁。所以，从制度上来解决我刚才说这几个困境，我也希望党老师能够给我们分享一下他的经验，这也是我自己在思考中国土地规划时候的几个困境。（未经本人修订）
谢谢郑教授。下面有请国土资源部原司长郑振源先生做评议。
党教授的报告讲到我的老本行了，土地利用计划管理这个概念是我第一个提的，中国第一批县级土地应用规划是我主持做的，第一个全国土地利用规划也是我主持做的，所以有资格在这个话题讲讲话。我讲的可能长一点。
我先说土地利用规划怎么来的？西方国家先有土地利用规划，它怎么来的呢？是因为两个原因，一个是土地有多种使用价值，有经济价值，文化价值，也有生态价值。土地利用又有外部性，因为土地不可以移动，这块地怎么用，会影响邻近的土地。外部性有好有坏，经常出现负外部性。为了纠正土地利用负外部性，就需要政府出来干预。一开始有了负外部性，由双方博弈来解决。你盖了建筑挡了我的光，我跟你谈判，解决这个挡光问题。这样一家一家谈判，交易成本很高，因此后来出现制度性的解决办法，制定各种各样的土地用途管制措施。西方国家土地管制制度在19世纪就开始有了，起初对城市建设的防火、卫生要求有一些管制规则。逐步到20世纪的20年代，出现分区管制的办法。分区管制就是把土地划成几个区，每个区里对土地用途、地块大小、建筑方式都规定一些限制条件，都有一个负面清单。可是在这个负面清单之外，还有开发权和使用权的自由。再后来逐步就出现对整个行政辖区的土地利用做规划，全面的管制。总共有四种土地用途管制办法，第一种是规划，第二是分区管制，第三是土地细分（subdivision)，就是对大的开发地块进行细分，把道路等公共设施用地留出来，不能随便建。这些都是对开发权进行限制。最厉害的一条是把你的开发权取消，由国家开发。就是英国70年代开发权国有化。这个办法在市场经济情况下行不通，因为冻结了土地市场，后来自己取消了。现在的办法就是征收，征收和征购是一样的，都是按市场价格补偿。
这四种办法，是靠政府统治权实行的。政府行使统治权，进行土地用途管制，限制开发权或是取消了开发权，但损害了私权都有足够的补偿。补偿的办法，一个是差别税收。规划为农业区或者住宅区，不是商业区，土地收益减少，政府用差别税收补偿。限制了开发权或是取消了开发权，用可转让开发权制度补偿。到1974年，更实行购买开发权制度，政府出钱把开发权购买了。征购取消了所有权，则完全按照市价补偿。所以对因公共利益而损失的私权利都有足够补偿。政府施行土地用途管制可能有错，第二个办法，就是司法纠正。美国司法和行政是独立的，三权分立，政府管制得不行，可以上法院告你，但是这个办法中国不行，中国司法和行政不是独立的，上法院去告没有用，法院还是为政府说话的，这个办法根本行不通。所以到现在为止，西方市场经济国家就形成一套行之有效的土地利用管制制度，既能够避免土地利用负外部性，又能够解决被管制者利益的平衡，所以顺利执行到现在。
我们的规划不是这样的，起源不是这样的，我们是在计划经济时期走过来的，土地都是国有或者集体所有，公有公用，改变土地利用制定个计划就行，没有管制问题。改革开放以后，我们把所有权和使用权分离，在国有土地上分离出建设用地使用权归企业使用，在农村集体土地上分离出一个承包经营权归农民使用，把公有公用的土地公有制改成公有私用。土地私用就有了外部性问题。所以，改革开放之后我们才有了土地用途管制的需要。中国要解决的第一个大问题，就是红黄绿争地的问题。红是建设用地，黄是耕地，林地是绿颜色。这三类土地互相争地。建设用地多了，占用了耕地，就说影响粮食安全；保护耕地多了，就限制建设用地增长。怎么解决呢？ 1998年《土地管理法》提出用计划配置办法解决，就是政府编一个规划，在规划中规定耕地保有量多少，建设用地应该是多少，林地应该是多少，作为指令性指标，层层下达，一直到基层，而且《土地管理法》上写一条，必须按照规划确定的用途使用土地。一点没有市场配置的余地。而且用地指标的确定都是按照一条原则，首先要保护耕地，保证粮食安全，然后剩下的再允许有多少建设用地。这样一个规划方法，最大的毛病就是计划经济的毛病，因为得不到土地供需情况的完全信息，制定的规划指标不可能符合实际情况。所以，指令性指标一到基层，城市要发展，指标不够，只好违法用地。而且为了保证计划配置能够实现，首先取消集体土地上的开发权。集体土地没有建设用地使用权，必须把集体土地征过来以后，变成国有土地，然后由国家开发。这样的规划制度造成很多矛盾。所以2004年编第三次全国土地利用总体规划的时候，我就说这个规划方法非改不可。计划配置的办法行不通，你信息不完全，怎么能编出准确的用地指标呢？我说计划经济的办法不能干了，必须改成市场经济的规划，可是我的建议，他们听不进去，第三轮规划还是计划配置式的规划。
在规划中规定一个建设用地天花板，不能突破这个指标。结果两年就突破了。我琢摸为什么不接受我的意见呢？就是《土地管理法》规定的土地资源配置制度就是计划配置，那规划就是计划配置土地的工具和手段。所以这几年我专门研究土地制度改革问题。现在三中全会《决定》出来了，不再是计划起决定性作用，而是要使市场在资源配置中起决定性作用。这下规划得改了吧？所以我们给政府提了一份建议书。在建议书里对土地利用规划怎么改提出了具体意见。
谢谢郑振源先生，下面我们请程雪阳博士。
党老师好。非常感谢天则所提供这个机会，刚才听了党老师的报告很有启发。谈几点自己的看法，首先就是党老师说到美国关于法官的问题，我觉得有一点可以补充，就是中国人，德国人，法国人，我们统称为大陆法系国家（其实中国现行法律从苏联来的，苏联法是从德国和法国来的）。在谈到法律的时候，通常都想到的是一个文本，但在英美法国家，当人们说法律的时候，首先想到的不是成文法，而是法院的判决，对于英国人和美国人来说，法律是什么？法律就是判决，判决就是法律。所以，法学院老师在课堂上教的都是这个判决是怎么说的，那个判决是怎么说的。党老师刚才强调法官很重要，在英美法里面就是这样的。
我请教你一个问题，你说大陆法系那个法律文本篇幅多大，那个太可怕了。
法国民法典有2000多个条款，德国的建筑法也很厚。
英国土地一些法规，也有法规，也有成文法，已经很厚了，欧洲的就更厚了。
所以在这些国家法律是很专业的，需要专门有一个行业去研究法律。遇到法律问题，也必须请律师，不请律师就不知道这个词代表什么，用这个令状起诉可能会导致很多利益得不到，换一个令状起诉可能就不一样了，所以他们跟我们国家有很大不同。
您刚才说我们中国老百姓只有到土地被征用那一刻才起诉，在这一点上，美国与英国和我们都有很大区别。第一，中国宪法虽然也建立了违宪审查机制，通过全国人大常委会审查法律、法规的合宪性，但是30多年全国人大常委会从来没有宣布哪个法律违宪，这个机制基本是停留在文本上面的。第二点，根据现有的行政诉讼法，我们法院不仅不能审查法律，也是不能审查行政机关所做出的抽象行政决定，比如行政机关做出一个具体的行政决定，许可你开办个公司、处罚你吊销营业执照，这些是针对具体个人的单次性行为，在我们法律里面是可以被起诉的，法院是可以受理的，也是可以受到法院审查的。但是，如果说政府机关发布了一个抽象的行政决定，比如说发布一个规划，针对不特定的人，可以反复被适用的，我们的法律就不允许公民去起诉的。
所以，即便是现在这个具体的决定是依据那个抽象行政决定做出的，法官也只能是针对这个具体行政决定，也不能附带着把背后那个抽象决定也审查一下，法官是没有这个权力的。然而，如果不审查后面的抽象决定，只审查具体的决定，那公民即便起诉也是赢不了的，因为这个具体决定是根据那个抽象决定做出来的。比如国务院办公厅1999年发布的那个城里人不准到农村去买房的决定，就是一个抽象决定，公民没有办法起诉国务院。如果某个城里人去农村买了一间房，市政府说你违法了，你要起诉市政府的话，也打不赢，因为市政府的具体决定是根据国务院的那个抽象决定做出来，而法院不能审查法院的这个抽象决定，这是我们法律上目前存在的问题。
第二个，您刚才谈到美国法律不认可被规划限制的这种机会成本，这个在美国法上面是要用规划对土地权利的限制是否超越了“合理限度”理论来解决的。比如你的土地是可以建一个五层的楼，但是我现在要求你的开发密度，你开发高度，只能建两层楼，你说机会成本被限制了，您刚才提到美国法院不认为这种机会成本是应该得到补偿的。
我说的是农业区划。
就是农业区域建筑单元，比如25英亩只能有一个建筑单元。
不让你改变用途的话，相当于限制我的使用，我就认为我的地相当于被征用了，你给我补偿的话，那就是在税收，在不动产税可以免除或者优惠，别的补偿没有。
这里有一个重要的区分，首先，说在17、18世纪，人们认为财产权是神圣不可侵犯的，想怎么用就怎么样。20世纪之后，特别是魏玛宪法以后，人们认为财产权也应当负担一定的社会义务，比如城市上风口不能建工厂，你建工厂的话，我们都不得不呼吸你污染的空气。还有水源地、鸟类栖息地，你就不能搞工业开发。因为任何财产都有社会义务，这种社会义务可以通过分区规划来实施，因为分区规划说的就是财产权都有义务来保护公共利益。不过，所谓的“社会义务”应该是普遍的，而不是针对具体个人、具体土地的。这种财产权的社会义务是不需要进行补偿的，因为所有人财产都需要承担这个义务，当然A是承担这样的，B是承担那样的，形式可能不一样。
对于这个问题，德国人是用“社会义务”和“特别牺牲”理论来解决的，美国人则是用“合理限度”理论来解决的，美国联邦最高法院霍姆斯大法官在1922年的一个判决中提到，财产权可以受到政府的规制，但如果这种规制超出了合理的范围，对于特定人造成特别的损害，就需要给予补偿，因为这种基于规制而产生的损害产生了实际征收的效果。当然，什么时候规制超出了合理的限度是由法官裁决的，这就是美国法官所拥有的宪法解释权。德国只有最高宪法法院有解释宪法权力，美国则是每一级法官都有解释宪法权力，如果本级法官的宪法判决没有被上级法院否决的话，他就构成了一个先例。
有一点我不是很清楚，因为我没有去过美国，我和郑（风田）老师一样在荷兰留过学，但是我看资料里面提到美国有开发权转移，比如您说的农业保护区，我看到他们有资料讲，农业保护区是作为一个项目而存在的，即地方政府首先设立一个项目，然后发行一个地方债，比如发行一亿地方债，用一亿地方债设立一个成农业保护区项目，然后用这个钱购买农业保护区内的农地开发权，政府会发布公告说，想参与到这个项目里的人就跟我签一个合同，比如25年期、永久期，我每年给你支付多少钱，在合同期内你就不能将这块土地用于其他用途，这种模式叫做开发权购买。
还有一种模式是开发权转移，就是政府划定一个开发权转出区和转入区，在转出区不允许高密度开发，但是你这个开发权可以卖到转入区去，比如转入区原来的开发密度或者容积率只有1.0，但是我现在允许提高到3.0，那你就可以提高土地利用的高度和密度。在开发权转出区，政府降低开发密度；在受让区，政府提高开发密度，这样以来，转出区的农业可以得到保护，转出区内农民的开发权可以得到保护和变现，转让区的人也可以提高土地的利用率。我觉得这两种方式都是市场起决定性作用的方式。
刚才郑老师说耕地保护处在困局里面，如果保护农地的话，农民收入很低，而且很多人买农地也不去搞农业，不是种粮食，是搞经济作物。是不是这种市场化的方式是不是可以在耕地保护和工业化之间达到一种平衡呢？比如我们也可以建立一个农业保护区，然后再建立市场化的土地开发权转让或者购买制度。我觉得，这两种制度对于区域利益和整体利益也有一个很好的平衡。现在山东、河南，或者关中地区，他的地很适合种农业，所以我们划成基本农田，那里的人说我种地也不赚钱，我为什么只能种地？说因为你土壤质量好，所以你必须种地，他说我是土壤质量好，可是我也要赚钱，也要生存，也要发展啊。所以那些因为土地质量好而被限制必须搞农业的区域感觉很不平衡。
郑（振源）老师说的我觉得特别好，就是关于建设用地指标的，说每个省，中央设一个指标，然后省内每个市再分配。而且中央如何给各省分配，各省又如何给各市分配呢？郑老师说有一个神秘的公式，但实际上在操作上会有很多利益因素，比如大市与小市，中心省会城市与非省会城市平衡，不能把所有指标都给省会城市。非中心城市即便是招不来商，引不来资，也必须给他，你不给他，他会说为什么不允许我发展？这样就人为的造成浪费和矛盾，而且造成了很多权力寻租。我觉得这些问题都跟计划配置有很大关系。现在很多人好像已经忘掉这个事情了，特别是有些学者说，国家垄断土地一级市场非常好，计划配置非常好，还认为这是社会主义的表现，我觉得他们完全忘掉了这是计划经济留下的“烂尾楼”。把改革过程中没有改掉的部分当成是一种特色，我觉得这是很危险的事情。
谢谢程雪阳博士。下面请杨俊锋。
党老师的观点在各种场合都听过，今天更丰富了。我觉得今天补充的新的东西，好象都是党老师的读书笔记，而且主要是对美国规划政策的读书笔记，这个我也了解过一些，我也是学法律的。我谈几点感想，同时也补充几点我的了解。
第一点，无论任何形式的规划，它都应该是有限的，是服务性的，党老师讲了一个很有意思的论断，就是地方自治体可能胡来，我想这是最高层次的公平的问题，或者是正当性的问题。美国的土地规划主要是地方自治体的产物，不像中国，真正起作用的，对土地用途管制的不是法律规定的规划，而是土地的建设用地指标，这是硬的东西。在美国主要是地方自治体的规划是主流，是主要的。在中国恐怕首先还不是这个问题，中国的规划主要是政府单方面的，而且是以中央集权为特点的，而且在内部体现的很强烈的长官意志的产物。哪怕规划是地方自治的，自治不仅是地方性的，而且是民主的产物，这个规划也要受到限制。我觉得这是最高层次的一个东西，中国离这个还远很多，中国说这个规划是不是正当的主体，以民主程序做出。根本来讲，制定规划和制定法律是一样的，哪怕是民主程序制定的法律，也不能把所有行为管起来，也是有限的，即便是法律调整，法律也不能预见到所有事情，规划也是这样的。人的理性是有限的，政府人组成的。
还有一点，我觉得党老师讲的一点特别有感慨和同感，就是土地制度是体现政治制度重要指针。在美国即便是地方自治做出的规划也要面临多方面合宪性或者合法挑战，比如主体是不是合宪，是不是符合平等保护原则，当然还有一个兜底条款，是不是过度限制了土地开发权，进而构成土地管制性征收，紧着政府需要支付补偿。这里补充一点就是政府对土地用途规划，如何补偿，是不是构成征收，美国、英国和大陆法系不一样，他们采取不同学术方法。美国是政府制定规划限制土地用途，比如你这块地比较适合种粮食，是优质平原，就像党老师提出设一个成农业保护区，不能随便开发，你其他条件都符合宪法，主体也合宪，也符合平等保护宪法要求。但是是不是构成土地开发权的特别限定并造成我特别损失呢，美国是可以直接依照宪法征收条款，直接提请求补偿，这种是管制性征收。英国是你对我土地利用权利过度限制，使我土地财产大为贬损，我就强制政府买了。大陆法系是另外一个做法，大陆法系是你政府对土地进行管制必须依照法律授权，但是你就要考虑到你这个管制可能造成土地产权或者权利受到特别损失，你就有义务同时规定补偿。如果没有同时规定补偿的话，土地产权怎么办呢？不能依照宪法请求补偿，只能到法院宣告这个无效。这个做法不一样。
还有一点就是中国的土地规划和党老师刚才讲的美国土地规划，老百姓可以用好多途径对他进行合法挑战。在中国严重缺乏合法挑战渠道，刚才程雪阳也讲了没法打官司，打不赢，而且也无法立案。而且不需要支付相应成本，而且政府内部也是高度长官意志，换一个市领导就是一个规划。这是典型的政府单方面决定的专制的一个体现。（未经本人修订）
不是法治国家。
不仅不是法治，而且是高度中央集权，土地建设用地指标是从中央形成的，层层的分解到各个地方。从结果论的角度来讲，这种做法最大的问题其实也是中央集权体制最大的一个障碍，无法做到因地制宜。这是我特别赞同党老师讲的，土地制度是衡量或者看待一个国家政治体制非常重要的制度，的确是这样。
还有党老师提出一个非常新颖的概念，就是社会主义土地私有制，很有策略性。
刚才程雪阳说这是魏玛宪法前后，我还真不知道，我找来看一下，前后有差别。
魏玛宪法是革命性的。
一战后。这个概念提出很有策略性，也很新颖，但是我觉得他引发的问题比我们能解决的问题更多，我完全理解您的概念提出的良苦用心，而且赞成它的创新性。但是它引发的问题和引发的麻烦比能解决的问题更多。道理很简单，就是你刚才讲土地所有权进入近代方式，我们重要一个法学标志就是《魏玛宪法》，土地所有权社会化，社会化最大的就是土地利用权能受到了非常严格的、沉重的限制，现在的方式就是规划分区。所以现在土地利用权受到严格管制的情况下，土地权利的大小其实跟土地私有制、公有制没有多大关系。主要看你利用权能受多大限制。所以，英国古堡主任，本来所有权是我的，但是我不能动它，每年还要花很多钱维护它，对于我来讲虽然所有权是我的有什么意义呢？因为它对我使用权施加很大负担和限制。以前我们讨论过这个问题，我觉得这个提法意义不大，反而很敏感，还不如我们把使用权能进一步扩大就完了。
还有一点就是党老师讲的除了核心的必须进行所有权控制的土地，进行农村之外，其他的进行负面清单限制。这里面稍微和党老师观点不太一样，你说哪些地方是政府可以直接控制所有权的区域？是选择没有钉子户的，这个实现是很难的。钉子户的产生，从统计经济学来讲，只要政府想要哪块地，老百姓知道了，每个人都知道政府肯定要这块地，他都会有这样一个动力坐地起价。还有就是负面清单是这段时间以来李克强总理经常讲的一个概念，学理上非常有趣，我想从学理上怎么解读或者定位他，从法学来讲，我们老讲有什么权利，其实可能不重要，重要的是我们把权利的边界给弄清楚，这个比我们讲有什么权利可能更重要。我们说我们言论自由，大家都知道，关键要弄清楚言论自由边界是什么。其中言论自由不能干什么，这就是负面清单的意义，其实法律也主要是限制性规范。对土地制度来讲，这个负面清单的意思就是对土地利用的限制或者限定条件我们弄清楚，更具体来讲，对于规划来讲，或者限制土地利用来讲，他唯一的目的就是防止土地有害利用，制止他的负外部性，或者另外一个概念就是消极性，好象哈耶克讲过这个。
还有土地规划为什么这么随意？我们土地规划太过随意，太过泛滥，太过强势，最重要的原因，除了没有合法挑战渠道之外，还有我们刚才讲的国外这个规划再严苛、再不公平，它可以去挑战，而且没有成本，这就是我们讲土地合法挑战渠道，包括补偿，不仅是对权利人，而且也是限制土地规划随意性很重要的方式。（未经本人修订）
谢谢俊锋的评论。业进有没有需要说的？
党老师每次发言都提出一些特别重要的问题，我特别感兴趣。因为他总是找实践中很鲜活的现象和案例，而且挖掘里面的理论问题。我想说关于经济学里面的主观价值论在土地制度的意义。一块土地在被征用的时候，所有者是基于主观价值去评估价值的，基于成本估计基础上的征地补偿经常得不到所有权人的认可。如果不是基于谈判或市场价值，任何一种征地补偿的客观价值方案都是对主观价值的一个践踏，而我们知道经济学中会谈到，任何资源的配置使用都是一个基于主观价值出发点的探索过程。国外的区域开发中，所有者以“实际征用”为理由进行自我辩护，就是说，你的开发行为等同于“实际征”，因为所有者个人主观认为它值多少钱，未来回报多大，你的开发行为有损于我的财产的预期价值，而你开发者根本没有考虑进去，这样客观方案和主观方案的对抗就产生了。给定资源或一组生产要素，没有人知道最优的配置方案，资源的所有者和使用者总是基于自己主观的预期来看待资源的价值。“实际征用”的辩护理由在于经济学中的主观价值论。所谓钉子户的理由也在于主观价值论。
另外一点党老师讲的消极规划，这一点是很重要的，哈耶克在《自由宪章》中的说法是“框架条件管理”。所谓框架条件管理，就是说一个城市规划，它只对区域里面的产权主体活动提出一些消极控制规定，比如不能建水泥厂、不能建化工厂，至于具体的资源用途，规划部门并不作出规定，剩下的自由裁量空间还是很大的，产权主体或资源是使用者在框架条件约束下想建什么就建什么，想经营什么就经营什么，因此这也是一种“负面清单”管理。现在我们很大城市规划师征用大片土地 “剃光头”，然后政府规划好每一平米具体建筑物，经常伴随着严格的功能分区——这个跟消极规划的框架条件规划是矛盾的。
再谈谈城市规划中的“国家视角”问题。刚才党老师给我们出示两幅图，一幅图是规划者规划出来的整整齐齐的长方形格块，经过城市自然演变多年后，或许是根据自然的河道、风向等等原因，街区出现了不规整的样子，我想这正是遵守框架条件管理的城市规划才会出现图中的变化。如果我们严格按照事无巨细的原有街区规整的规划图，我们将得不到一个诱惑力的城市街区。以“国家的视角”看待城市规划，就是坚持严格的功能分区，强调几何图式的视觉整体感。其实追求有棱有角的几何图特征，其实追求的是街区的“表观秩序”。表观秩序和功能秩序不一样，居住者看重的是功能秩序，你再城市规划中机械地把它修的整整齐齐，必然破坏功能秩序。以城市演化视角，和以人为本的视角，城市规划者要回归到功能秩序视角，而不是表观秩序视角——表观秩序是从空中俯瞰的视角，不是生活的视角。现在我们要回归家庭的、母亲的（带孩子玩耍、买菜购物送孩子上学等）的视角来看这个规划。我们在城市中居住和工作实际上是一个非常复杂的系统，而任何一个复杂系统都有它的信息基础和通讯机制，那种国家视角的、强调服从规划者的城市规划的核心问题是删除了大量的分散的所有者、居住者个人分散的信息，取而代之的就是用官僚机构下达的方案和各种指标，由此删除的有用信息是极大的损失。人们消费偏好改变通过价格信号传递给土地使用者，使用者判断种什么，或者选择种经济作物而不种粮食；或者其他用途。但是，我们现在土地规划删除了这样的信息基础和通信机制，这样做是有代价的，比如城市拥堵，城市千篇一律，还包括大量单元居住方式导致的心理改变和城市犯罪率提高，这些是技术专家注意不到的东西。一旦破坏了在土地上居住的和生产的人与资源构成的复杂系统的信息基础和通信机制，总会遭受反弹，如土地滥用、犯罪率提升，单调乏味的城市面貌、粮食安全问题等。
最后我讲讲粮食安全，粮食安全不是生产出来粮食这个物质的事实，也不是土地物质的事实，粮食安全是一连串事件，包括粮食交易、反应消费者偏好、消费结构变化的信号传递、生产者对需求信号的及时响应等。森的研究表明，粮食安全的核心是粮食交易系统，以及新闻自由对决策者的监督，而绝不是粮食和土地的物质事实。如果消费偏好和人们的食物消费结构发生改变要求人们种植橘子、苹果、香蕉甚至药材，一部分生产者改变种植作物，没有违反粮食安全，这种自发调整不会威胁到粮食安全。以粮食安全的名义限制产权主体的生产行为是另一外一种形式的计划经济，需要警惕。
我后来才仔细看清楚国英要讨论规划，我觉得这个题目非常好，现在规划被用来作为否定产权的利器。比如华生的文章里面经常说小产权是非法的，为什么呢？因为它违反了规划。似乎这个规划是一个非常基本的价值或者是非常基础性的权力。其实华生这样的说法是很有问题的。我们需要回过头来思考规划为何必要，所以我觉得国英这个题目非常好。我看国英确实读了不少书，虽然没有明确的答案，但是字里行间还是给我们很多启发。
我总结两个方面。一个叫做规划最小原则。其实国英一开始讲西塘这个例子，就是在说我们是不是可以没有规划？如果一个社会没有规划，它就能办的很好，或者办的比有规划更好，我们就应该没有规划。西塘这个地方我也去过，西塘还有两个特点，一个特点就是它的房子前面是有一个廊连着的，下雨的时候可以在廊内走，但是这个廊不是公共建设的，是每家每户建设的，但是它们连起来了，下雨的时候就成为公用的长廊，同时很美。西塘还有一个有意思的民间组织，叫做火龙会，当然是传统的，就是一旦着火了就去救火。这些都可以说明一个问题，即这些看似公共物品的东西，民间都可以自己提供，我觉得这是很有意思的现象。天则所这些年做了一些项目，其中有两个项目和规划有关，我们经过做这些规划，对规划有更深地理解。
在哪些方面必须规划？这些年几个规划项目做下来就有一个感觉，它必须的地方就是一些城市，可能在发展若干年或者几十年以后，它发展成为一个大都市。如果我们事先对城市远景做预测的话，对城市的基础设施和公共事业做基础性建设，可形成这个城市基本的硬的骨架。如果我们不事先做规划也不是完全不行，但是成本会更高。所以从这个角度讲是需要规划的。除了这个意义以外，其它方面几乎没有太多意义，比如说我们给深圳前海做过产业规划，我们有非常好的模型，我们甚至给它细化到了产业分区。我们做完了以后，就告诉我们的委托方，其实这个没有特别大的意义，不要太介意我们的分区，我们说这是金融产业区、那是信息产业区，其实都是办公室，根本没有什么太大的区别。但是我们很多产业规划在很多政府部门中被非常认真执行，因为我也听过一些搞高新技术区的这些官员说我累死了，我不知道申请企业的技术叫什么，我还要学。我非常纳闷，你为什么要知道它的技术？这根本跟你没有关系，然后你判断它该不该进你这个区，照你这样做，乔布斯早被你淘汰了，在80年代初，你不会知道什么叫个人电脑的。
还有一个理由，就是刚才郑司长讲的分区。我看了一些讨论，分区其实是有争议的，一般来讲，它是一种中立性的叙述，比如在《城市经济学》中，奥沙利文写的，他举的分区起源是两个负面例子，第一个是想进行人群隔离，主要是要排除华人，所以分区的规定是我们这个区域不能有洗衣店，谁来做洗衣店呢？华人开洗衣店。还有一种分区，就是想把低收入人群从高收入区中区隔出去，这是他举的第二个例子。就是说分区的起源就不是很好。再往前走，罪恶的分区就是对犹太人分区开始的，大家知道犹太人在欧洲经历了多次的“排犹运动”，他们在欧洲生存，城市里面有一个叫“隔都”的分区，犹太人在里面生存。所以，这个分区有很多负面东西。
它的道理是什么？它的道理是所谓负外部性问题，有了负外部性，这两个区搁在一起是不太合适的，包括穷人区和富人区在一起，包括工业区和居住区挨着。但是，这样一种分区严格来讲完全可以由市场交易或者一般司法程序解决。因为科斯的社会成本问题其实讲的就是这个问题。就是这冒烟了，或者牙医看病发出的噪声影响了他的邻居，这个通过市场交易或者是一般司法程序完全可以解决的问题，这不太需要分区。后来我看奥沙利文的书，他在讲分区的时候，他就举美国的例子，他说有些城市采取了分区，而有些城市没有采取分区，但是结果是我们看不出他有什么区别。所以，我觉得从这个意义上来讲分区不是一个国家应该统一实行规划的理由，它应该是作为一个中立的理由，作为一个城市是否选择的理由，而不是一个国家必须进行规划的理由。这也是国英刚才提到的问题，有规划和没规划是一样的，其实我觉得规划的理由非常小。这是第一点。
第二点，就是权利优先原则，我觉得这一点很重要。也就是说规划权在权利的排序中排在什么位置？它排在产权之后，我觉得这是非常重要的，比刚才国英说的原住民优先权，我可能更扩大了一点，不仅仅是原住民，只要是产权，产权就比规划权要优先。也就是先有产权在这存在，规划权是其次的，后来你可以做规划，你可以去想，比如你说想分区，这个分区是为了克服负外部性，你可以去做。但是，你在做规划，在做分区的时候，必须想到这块地方已经有产权了，你应该尊重产权，或对产权做出某些限制的时候怎么以补偿的手段去进行规划，这是可以的。我觉得这个原则如果实行的话，应该说产权制度得到保证，规划也能够实施，所以我叫做权利或者产权优先原则可能就比较好。有这两个原则，我觉得既可以有我们的产权体系，基本是被保护的，在个别的时候可能会受到点限制，但是不会受到根本性的侵犯。更不会有人拿规划权否定我们的产权。
最后我讲讲国英刚才演讲中的一些新意。我觉得刚才国英讲到审美问题，我觉得这是非常重要的一个角度。其实，实际上计划经济和市场经济除了效率的区别以外，还有一个审美区别。计划经济就是千篇一律、千城一面，缺少多样性，这是最重要的。计划经济逻辑是我要给你最好的产品，而市场经济告诉你，我要给你千变万化的、千万种不同的产品，这就是审美的区别。一种人审美说我希望要最好看的花，另一种人告诉你万紫千红最好看。所以，我们为什么要讲规划最小原则和产权优先原则？就是这个意思，其实规划本身就带了某种构造制度的思维，这种思维绝对没有自然秩序生成的结果更为千变万化、更为万紫千红、更为多样化，所以在审美上一定不如没有规划而自发生成的好。所以，限制规划就是要争取更美的城市结果。比如刚才谈到奈良，我去奈良也是这种感觉，奈良的那些小院子都特别漂亮，而院子里的风景，院子里的景观都是每个家庭自己决定的，比计划给出来的所谓的景观好看多了。所以一个城市真正美的是什么？真正美的是它不同的个性，居民有不同审美，由他们经营自己的庭院，这些庭院都不一样，但是这些庭院放在一起就构成这个城市最美的景观，就像刚才国英展示的西塘这样的地方是一样的。所以从审美意义上来讲，我们也更喜欢由市场决定的千变万化、万紫千红的局面，而不是计划经济扩大规划权造成千城一面的呆板的结果。从这个意义上讲，从审美层次上我们也支持规划最小原则和产权优先原则。所谓产权优先原则也包含这个含义，就是产权的生成也是经济当事人分散的决策，他的决策是根据市场的信号，而这个信号让他做的决策，就相当于自然秩序发挥作用，最后这样一种配置本身就是美。
张曙光：我觉得今天讨论这个问题很重要，其实土地是人类最早的生活依赖，也是最重要的东西。其实现代化这个基础还是离不了的。我觉得刚才盛洪概括的今天国英讲的几个原则，确实很重要。美国和中国不一样，确实我们难以学，但是有些基本原则还是相通的。盛洪概括了三个，其实有几个还可以进一步来细化，当然有交叉的地方也有不一样的地方。比如产权优先，你这里面讲原住民优先，这里面有重合，还不完全一样，这个可以去考虑这么一个事情。因为这里边原住民优先确实有一个自然秩序在里面，你尊崇这个东西，不遵从这个东西？这个还是很重要的事情。而且不管说的消极规划原则也好，最小规划原则也好，这两个也有一样，也有不一样的，确实都是很好的一些思想，我觉得在这个问题上我们应该坚持这个理念，但是这个问题我觉得现在需要讨论一下，就是这些东西是很好的东西，但是在我们这个地方为什么偏偏实行的不是这套东西，我觉得这个问题需要探讨，就是我们的文化背景和行为方式。比如说为什么我们这个地方只有到了拆你的时候才可能去诉讼，而在规划的时候没有办法诉讼。这个问题确实和我们个人独立和产权保护的历史状况是有关系的。我们个人权利并没有明确界定，个人也没有完全独立。
相反，我们这个地方有一套东西都与这个东西有关。一个是为什么我讲官员叫父母官？为什么直到在目前中国的状况仍然是政府高明？为什么仍然是官员主导？为什么仍然是这个样呢？第二，共产党这60年里面还有一个东西，就是公共利益高于私人利益，咱们好多都是讲公共的，讲国家的，没有讲个人的东西，这两个东西合起来了。所以，有了这些东西以后，我觉得这些好的原则如何在我们规划里面能够实施、能够贯彻，我觉得确实是很值得研究的。咱们现在的规划，刚才郑司长讲了，就是一把手说了乱，规划部门不过是一把手的一个笔杆子，我怎么说你给我按照这个东西弄出来就完了。到现在仍然是这个样子，到北京这个地方市长不见得说了算，规划部门确实有点权，但是到了下面的规划部门有什么权？一把手的意志就是规划。
所以，真正要落实这几条原则，我看你刚才讲了一个居民的文化自觉，我觉得这一点确实是很重要的事情，其实中国老百姓和中国政府官员半斤八两，一样的。所以这个事情变成了没有办法走出去的迷宫，很难破解的一个东西。你要那样的话，老百姓得有这个自觉，但是老百姓没有这个自觉，就是官员说了算，所以就变成这么一种情况。所以，如何破解这个东西，我觉得还真得花点力气，想点办法。首先咱们可以看看，既然讲规划，刚才盛洪批评华生是对的，确实还得产权在先、原住民在先，这个基础是不能违背。但是，到了现在确实规划是一个很重要的问题，因为确实刚才讲的，现在土地私人产权里面确实包含了很多公共义务在里面了，所以才有了规划权这么重要的作用在里面。但是，这两个东西如何摆？有了公共责任、公共义务，我要尽，但是怎么个尽法，怎么去做能够体现出来我的权利和我应该尽的责任？咱们现在是正因为有了公共的义务，所以政府就要把这个东西拿过来，完全由官员来决定。我觉得这样太简单了，一个很复杂的东西弄成这么简单的事情，这就是中国人非黑即白，非此即彼的方式，这个思维方式在各个地方都可以表现出来。所以，我觉得很值得研究，你提出的原则我同意，再进一步应该讨论一下，这个原则在我们这为什么不能贯彻？怎么才能够逐步使他贯彻，这可能是更重要的一些事情。
我最后也说几句。刚才盛老师总结的，第一个是最小规划原则，第二是产权优先原则。我觉得还应该有一个原则，就是自治原则。自治原则的含义是什么呢？就是规划究竟由谁来定的问题。规划是不是和公共决策没有关系的人——他当几年官，然后拍拍屁股走了，都不在这个城市生活，由他做出？还是由生活在这块土地上的和自己相关利益的人来做？这是最根本的。我就补充这一点。
刚才国英讲了一个问题，社会主义私有制，我建议学者今后千万别造这些东西，为什么？我讲一点，大家想一想，为什么要给市场经济前面加上社会主义、资本主义？加了社会主义好不好呢？社会主义市场经济，按照咱们的一些人讲，有中国特色的社会主义市场经济，就是政府主导的经济，就是政府在资源配置中起决定作用的经济。那你想想加了以后有什么好处？给市场经济加上社会主义有一个妙用，就是我可以把我不需要的东西，如产权、法治等虚化，排除出去，把我需要的东西，就可以从后门引进来。事实上，今天在有中国特色的名义之下，政府主导引进来了，公有制主体引进来了，国有企业控制引进来了，还要增加国有企业的控制力。你想想这还是市场经济吗？实际上，咱们的社会主义市场经济变成为国家资本主义经济。所以，我觉得从学者的角度来说，今后千万别弄这些事情，弄这些事情我觉得就跟着官方的意识形态走，越弄越糊涂，越弄越搅不清楚。
研究这个问题有一个根本性理论问题要搞清楚，上次在天则所双周论坛，一位美国教授讲产权是动态的。我说土地用途管制制度也是动态的。不同的经济体制之下，不同的社会经济发展阶段，就有不同的土地用途管制制度，它也是动态变化的。美国的经济体制是市场经济，他的土地基本上是私有的，在这个制度之下，他有他的一套管制制度。我们中国不一样，中国讲社会主义，什么叫社会主义，邓小平给了两个底线，一个是公有制，第二是共产党领导，而且说你怎么改革开放，这两个底线不能突破。所以，我们要研究的是在这两个前提之下，就是在公有制为基础的社会主义市场经济体制下，土地用途管制制度怎么改，规划制度怎么改。所以，产权优先于规划权，这个提法我觉得不太妥，产权是什么？产权是私权，规划权是什么？规划权是公权，是一种统治权。这两个哪个应该优先？很难说。我们建国以后的历史上，一向是公权第一，统治权第一，说土地制度要改就改，说要搞高级社、人民公社，马上土地私有制就改掉了。共产党上台就是要消灭私有制、建立公有制。刘守英在《财经》上发表一篇文章，他说土地制度改革有一个底线，就是公有制，公有制不能突破。但是共有共用的公有制，效率不高，所以现在我们一个办法就是土地公有私用，土地所有权是公的，但是使用权是可以私的。再有，是政府公权发挥到多大程度？最近邓聿文在FT中文网发表一篇文章就是谈政府和市场谁发挥大的作用。他提出一个观点，政府作用多大也是变化的。在新自由主义兴盛的时候主张小政府，政府管制少一点，尽量的少。到现在金融危机又提出要发挥政府作用，要大一点。所以在我们现在的情况之下，三中全会《决定》提出一个观点就是划清政府和市场的界限。在现在的体制下这个界限怎么划？我们要研究这个问题。不能把美国的搬过来就用，不行。我们两个经济制度不一样，社会发展阶段也不一样。所以，我们研究规划改革问题首先要把这个总的原则确定。
刚才盛老师说的规划最小原则，也不是这样的。从西方规划发展历史看起来，规划是越来越完善。规划也有几个变化，一开始的城市规划是蓝图规划，后来蓝图规划不行，改成过程规划。过程规划也不行，规划会影响规划有关者的经济利益，规划成商业区，地价上涨，经济利益就大，规划成农业区，他的利益就有损失。所以，现在是公众参与式规划。你有什么要求，他有什么要求，大家都谈，谈了以后把各方面利益协调好，政府利益、社会利益、市民利益都协调好，形成一个规划。我听一位意大利城市规划学者讲，说现在的规划不是科学，规划就是合同，是公众达成的一份协议。所以这些观点在研究规划改革的时候，要先确定下来，才能有合适的改革思路。
非常感动，大家讲了这么多信息，研究这个问题的目的，确实咱们把国土搞成这个样子，让大家很痛心，作为一个中国人觉得挺难受。具体的就是我们能不能就这些方面，给官方提点建议。提建议又要言之有据，不敢太冒进，就看看人家怎么做，我们能不能参考一下，没有系统的讲自己的一些想法。自己认为有意思的事情，我就抛出来。以后还会做，将来如果成一个文稿的话，我就对大家以合适的方式做一个表达。
关于居住密度问题，我看资料，城市区域，如果美国是1，欧洲是4，日本、香港和中国大陆是8，这是规划专门的一个笼统的经验数据。也就是咱们的密度是美国的8倍。这个说法有没有道理呢？我们肯定是高。所以，我们也没有说向美国学习，我们就按照这个比例，荷兰人口密度比中国高，但是荷兰老百姓住的房子，居住品质远远高于我们，独栋房为主。东京甚至独栋房子比例都相当大，但是我不敢说多大。所以，人口密度比我们高的地方，老百姓居住品质比我们高，所以我们不是没有地，而是地浪费，公共用地面积太大。
关于农产品的事情，我赞成业进刚才讲的，我也不太喜欢说粮食安全，但是我喜欢说什么呢？我们农业竞争力弱，我们农产品价格相对高。相对高是和国际上比，相对高是我们恩格尔系数高，大家吃饭花钱多。发达国家恩格尔系数一般是20%以下，我是这个意思。有一次农大一个教授，一个很老的同志，他说中国农业出路就是涨价，我就不赞成，就靠农产品提价？现在已经越来越提了。
还有谈到财产权限制，《魏玛宪法》这个事情，我下来要好好学习，把有关资料查一下。
社会主义私有制，我赞成张老师说的，确实社会主义市场经济就是被有些人搞的机会主义，但是为什么讲这个事情呢？确实希望他们放一把，把这个口子开了，不要把私有制当成洪水猛兽，所以想给他们先吃一个定心丸，你看这个跟社会主义不冲突，咱们也是机会主义，就是这样一个想法。张老师刚才说的对社会主义市场经济的批评，确实是这样，搞成这个样子，我是非常同意。
别的我就不说了，我是收获很大，我以后要把这个问题做一做的，准备花上半年的时间把这个问题集中做一下，让我自己能找到一些答案，重启自己的兴趣
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