龙湖业绩会：坚守一二线 继续加持商业地产_手机同花顺财经
龙湖业绩会：坚守一二线 继续加持商业地产
　　8月19日，龙湖地产在香港召开了2013年上半年的业绩发布会，其公司高层龙湖地产董事长吴亚军、龙湖首席执行官邵明晓以及龙湖首席财务官韦华宁出席了发布会。　　值得一提的是，龙湖上半年销售224亿元完成全年目标460亿元的50%，均超出历年的完成比例。　　其中，上半年营业额152.3亿元同比增长4.7%；物业发展营业额为146.5亿元，较去年同期增长3.7%；归属股东的核心净利润有所下降，为17.9%。　　对此，韦华宁表示，主要得益于2012年销售物业陆续进入结算阶段，加上商业部分的租金也有贡献，较去年同期增长34.2%。由于市场波动期销售毛利率降低，导致净利润有所下降，但是签约单价从去年的9600元每平米已经提升到了11189元每平米。　　土地方面，上半年新增10幅地块，增加150万平方米的土地储备。首次进入昆明、长沙以及苏州，成功布局华中地区。　　在发布会中，邵明晓强调龙湖的“扩纵深、近城区、控规模、持商业”策略。他表示，从2011年之后，龙湖内部把一二线城市做得更加聚焦，未来的选择城市范围就是24个年销售额超过400亿元的城市。　　未来拿地项目，龙湖主要会从规模控制这个角度考虑，大约是15万平方米到50万平方米这样的规模，会根据城市规模和位置不同做一些选择。　　而商业方面，邵明晓透露，龙湖会用15年的时间，不断提升商业持有率。用一个匀速、甚至是保守的速度来慢慢加大商业地产的份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再调整一下速度。　　以下为龙湖地产2013年中期业绩发布会现场实录：　　现场提问：今年上半年龙湖的毛利率有所下降，未来走向是怎样的？　　韦华宁：　　今年上半年的毛利同比去年的峰值是有下降的，这主要还是因为2011年下半年和2012年全年市场波动期我们销售的物业已经开始陆续进入结算管道，这一部分物业的毛利因为在市场波动时期出售，所以和之前相比相对低一些。　　比较可喜的是在今年上半年我们所实现的224亿合同销售额，签约单价从去年的9600元每平米已经提升到了11189元每平米。　　这一部分销售的达成会在2015年陆续进入结算管道，对于2015年以后整体毛利恢复和提升会有非常大的帮助。　　我们在过去这一轮的投资里面整个土地获取成本还是很便宜的，所以我相信水涨上来的时候我们的船也会高起来，会慢慢地把毛利做稳。　　现场提问：之前有报道提及中国70个城市里面有69个房价上升，龙湖是否担心中央继续收紧对楼市的政策？　　邵明晓：　　从这届中央政府对房地产行业的政策来看，我们认为未来会用市场的方法来进行楼市调控，这当中可能会有一个过渡，我们也注意到中央政府也在着力建立一个长效机制，所以说至少从目前看调控会持续一个平稳的态势。这当中市场的力量还是在发挥作用，好的企业如果能够真正地抓住客户需求，把产品和服务做好，那么这样的企业就有机会胜出。　　现场提问：我们注意到财务报表中，changeinfairvalueofIP(投资性物业公允价值变动)与otherincome(其他收入)分别增长131.3%和175.8%，这两项具体指什么，为何会有如此快速的增长？　　韦华宁：　　在现有开业商场的基础上我们又新增了约100万平米的在建面积，将会陆续进入开业状态，根据现有的香港会计准则，物业一旦确定了租赁策略之后，就会开始计算评估增值。所以当我们未来开业的商场面积增长较快时，数据就会增长得比较快。
(C) 2015 同花顺 浙ICP备号龙湖坚守一二线 继续加持商业地产
来自：观点地产网
8月19日，龙湖地产在香港召开了2013年上半年的业绩发布会，其公司高层龙湖地产董事长吴亚军、龙湖首席执行官邵明晓以及龙湖首席...
最后一个问题是关于商业地产的毛利率，超过80%肯定不是常态，严格来讲这个区间在70%左右是正常的，个别新开的场子更低都有可能。但是通常以三年作为一个周期，经过几轮调整，商场会进入到稳定经营的层面。
当然未来的购物中心、商场的竞争可能会非常激烈，但是有准备的、做得好的在这当中还是能够存活下来的。所以，我们讲要用15年的时间，用一个匀速、甚至是保守的速度来慢慢加大我们商业地产的份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再调整一下速度。
现场提问：公司是否有关注近期深圳前海那边的拿地？
邵明晓：深圳是我们比较想进入的城市，但是坦率地讲机会非常难，前海跟现在龙湖整体策略的匹配度还没到那么急迫的程度，所以我们还没有去参与。
现场提问：之前公司跟市场沟通过毛利率将会降低的信息，请问上半年的毛利率是不是已经见底了？这个毛利率会保持一段时间还是会继续下滑？
韦华宁：今年上半年我们的毛利率是31.9%，这跟我们之前对市场沟通的区间25%-30%相比是要略高的，主要还是因为结算结构的问题，上半年有几个较高毛利的项目集中进入结算。
从今年全年到明年来看，我们毛利率水平还是保持25%-30%不变的区间。2011年我们有先于市场的价格调整动作，其实我们取舍的逻辑特别简单，就是如果我们发现在公司的财务稳健和盈利之间有冲突的时候，我们会毫不犹豫地会选择前者，要公司的稳健。
大家可以看到2011年年底我们的资产负债率是这个行业里面最低的几家公司之一，2012年的年底尽管我们收购了更多的土地，还是把我们的负债率水平保持的很好，这是我们背后取舍的逻辑。
但你一旦做了这个动作，不可避免一定会有其他的后果。在房地产行业，因为交付会有一定周期，它会陆续进入结算管道，差不多得延续一年半到两年时间，这一部分的因素才会慢慢地离开结算管道。而我们从去年上半年到现在开始新买来的土地，又会慢慢地进入到结算管道里，这就会使得整个公司毛利率水平在2015年之后进入回升的管道，这个趋势很明显，我们不可能一蹴而就。
现场提问：“扩纵深”聚焦一二线城市的最终目标是什么？龙湖有信心完成今年的竣工计划吗？
邵明晓：龙湖聚焦一二线城市的策略实际上一直是比较坚定的，刚才提到了有24个年销售额400亿的城市，在同样的规模下，龙湖进入城市的数量是偏少的，这也使我们意识到需要加大纵深。
所以从去年3月份开始，我们抓住市场的低点，总共买了17个项目，891万平方米，而且大部分是靠近城市核心的，聚焦在我们的目标城市。
包括在今年上半年我们又买了十个项目，从去年到今年我们新进了厦门、泉州、大连、苏州、长沙和昆明，按照我们既定的计划比较顺利完成了。
这样一个布局是在建构一个面向未来增长的框架，所以以龙湖的执行力在这个战略下往下走的话未来会更加顺畅。
关于竣工的问题，因为整个运营节奏的匹配，今年上半年竣工面积少，但是全年超过570万平方米的竣工面积是能够达成的。
现场提问：毛利率下滑是一件历史的问题，是不可逆的，那么龙湖全年核心盈利是否会呈现下跌的局面？
韦华宁：龙湖的盘面很简单，今年上半年因为交付的比例较低，所以同比去年上半年营业额的增长是有限的，加之毛利的波动对核心盈利有影响，所以在半年的时候出现了结构性下降。但是下半年集团竣工和结算量大幅提升，将推动核心盈利将进入上升管道，从全年看一定会增长。
现场提问：在2012年全年业绩会时公司表示对买地持审慎态度，但是今年上半年龙湖还是买了十块地，原因是什么？你们在下半年的买地策略是怎样的？
邵明晓：关于买地，3月份讲过，公司全年会采取非常稳健的投资政策，与之相关的背景是去年我们买地的量在行业内是比较多的，但是时点是比较对。
为什么上半年我们又买了十个项目？源于年初一个大的判断，当时整个土地市场还未过热，现在回头看整个判断基本上还是对的。但是今年下半年我们买地就不是简单的谨慎了，我们会非常的严格，基本上控制买地的计划。
现场提问：最近看到国务院说要加速养老服务的政策，龙湖在这方面会不会有发展呢？比如开发一些医疗、养老地产项目。
邵明晓：龙湖目前不考虑开发养老项目，但是在我们的物业服务当中会加入一些元素，比如说对一些老人的健康、娱乐、交往、看护等服务的内容，但是它不是严格的养老地产的概念。
现场提问：今年是龙湖成立二十周年，你们有没有派发特别息的想法？还有，吴总对于创业二十年，有什么感想分享一下？
吴亚军：我们的派息政策一直是比较稳定的，也就是把20%的核心盈利作为派息，会一直坚持这个政策。不会因为有一个特殊的纪念日改变派息政策，如果这样的话，预期就会出现混乱。
我个人关于创业20年的感想归纳起来是八个字：“无怨无悔，兴趣盎然”。
“无怨无悔”是因为创业的过程中实现了自我的理想，更重要的是跟一些优秀的人同行，从他们身上学到了很多东西，我们的团队是非常优秀、非常值得信赖的，而且他们身上的很多能力或者说品德对我个人的影响和塑造都是很有价值的，我个人因此收获很多，所以无怨无悔。
第二个是兴趣盎然，因为这个过程当中交了很多朋友，做了很多有意义的项目，改变了城市的形象，服务了一二十万业主。这些人和我们公司都有良好的关系，跟我们的员工之间也有更深的关系，到节假日的时候业主来给我们的员工送汤圆、送饺子，所以这一点来讲对我是很大的安慰和滋养。另外，未来我仍然对这个行业充满信心，所以说兴趣盎然。
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关于噶噶居寺
噶噶居寺位于宝岛台湾省台南县左镇。是佛教金刚乘（西藏密宗） 噶居传承在台湾的第一座丛林寺院。 是西藏密宗噶举派在台湾弘
法的根据地。寺院内有山门、莲花池、僧院、塔院、尼院（香光寺）。主体建筑的法王宝殿则是台湾罕见的藏传佛教建筑，宏伟壮丽，
增添佛教史的璀璨一页。
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关于洛本天津仁波切活佛
&洛本天津活佛法像&&&&&活佛长期照顾街友
蒋扬慈善基金会的创办人为第三世洛本天津仁波切，是从西藏转世到台湾的活佛。1960年生，台南永康市人，自幼夙慧超凡。由于转
世者的特殊，无心追逐功名利禄。公01985年，仁波切25岁，即完全纹鋈怂耐度敕鸱ㄊ乱怠Ｒ钅辏辆哟猩阏ㄍ跸
玛仁波切寻访仁波切，殷勤护念――「你当以菩提心、慈悲心为根本，愿行不懈、即为功德」公01988年，b身到左镇开山，肇建噶
玛噶居寺。公01988年，创办蒋扬慈善基金会。公01989年，在创古仁波切座前剃度。公01991年，创办台南市噶玛噶居戒瘾协进
会。公01993年，经夏玛仁波切指认为转世仁波切。
洛本天津仁波切身为藏传佛教噶玛噶居传承在台法脉的持有者，一方面启建「台南左镇噶玛噶居寺」，大力推动「藏密在台生根」的
文化工程，令台湾民众真正认识藏传佛教，一方面创办「蒋扬慈善基金会」、「台南市噶玛噶居戒瘾协进会」、「鹿野苑关怀之家」、
「街友爱心之家」等利生机构，以身教带领弟子实践佛陀无我利生的慈悲精神。
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关于噶噶居寺开光证书
开光为什么需要证书？
一般人在正式供养佛菩萨、法器等一切殊胜法物之前，都要举行一个开光仪式。其实开光本身有没有证书只是一个形式，并不代表什
么。但是真正的密宗开光仪式，并不是简单的颂念经文加持，而是一个由供养-持咒-轮转-加持-灌注组成的完整佛教仪式。缺一就有可
能失去加持开光的作用，所以绝对不能马虎。因此开光证书代表的是此法物确实由活佛亲自开光加持，让您更放心的请养供奉殊胜法
物，得到无限大福报。
噶玛噶居开光证书介绍&&&&
本店所有结缘法物都配有开光证书，每一张噶玛噶居寺开光证书都有唯一的编号。全部编号对应供养在功德佛塔内，功德回向给每一位
有缘请养者。证书右上角有“台湾现代佛教学会”标贴以及“噶玛噶居寺”防伪标贴，证书下方盖印噶玛噶居寺开光宝印。
法物照片编号&&&&&&&开光宝印
“台湾现代佛教学会”标贴以及“噶玛噶居寺”防伪标贴
关于“菩提心”
“菩提心”店主“一言阁居士”。温州平阳人，因受祖父影响自幼耳濡目染,信奉佛法。82年18岁拜嘉福寺当家师“彗林”，受“别解
脱五戒”83年19岁毕业于温州师范学院（现温州大学）历史系，88年24岁只身远赴西藏林芝“喇嘛林寺”（又名“桑多白寺”）学习密
宗《宁玛举布》、《经?幻?心》三部以及显三乘的修行教义。90年26岁有幸皈依宁玛派大成就者“珠巴活佛 ? 土登尼玛仁波切”从
而更系统的学习宁玛派的显崇教义和各种佛事仪轨。95年31岁后回到温州从事宁玛派的教义推广、组织放生、共修等活动。
2001年居士去台湾参加佛事活动，有幸结识洛本天津仁波切活佛，对活佛善举深受感动。2002年回到温州也开始一系列慈善佛事活
动，此间得到洛本天津仁波切活佛大力协助（本店所有法物都为洛本天津仁波切活佛开光加持）。
本店所有结缘善款将如下分配：
10% 用于印制经书，不定期免费结缘给信众。
20% 用于供养上师、放生等用途。
20% 捐助给藏区贫困僧众（西藏很多僧人现在的生活还是非常清贫的）。
30% 慈善事业、希望工程等
20% 用于西藏活佛来内地传法讲经的相应支出。
附居士06年给希望工程捐款的收据(居士已经连续4年捐款给希望工程,只是前面的收据因为搬家遗失)&
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结缘法物介绍
瞥然一念狂心歇，内外根尘俱洞彻
翻身触破太虚空，万象森罗从起灭
【天珠的介绍】：天珠主要产于西藏、藏东、不丹、锡金、拉答克等喜马拉雅山脉，是一种稀有宝石，学称九眼石页岩，史书记载为
「九眼石天珠」。数千年前，西藏人发现了具有强大磁场的「九眼石矿」，乃开采此矿并研磨成杵、圆板等形状，由于当时的工程技术
并不发达，故仅能取得颜色单调、无明显纹路之浅层矿石，因此西藏人绘制各种吉祥图案于上（如宝瓶、莲花、虎纹、眼纹、线条等
等），经高温处理使颜料深入矿石内，若再经大修行者加持，更可拥有不可思议的神奇力量。非福报深厚者，实无缘得此天降圣石！在
几千年的历史长河中，天珠在西藏这块中国最纯净的佛教圣地吸收灵气，接受加持，是藏密七宝之一，亦是佛教圣物，西藏人至今仍认
为天珠是「天降石」。
【天珠的功效】：经日本研究证实在三四千年前，火星陨石坠落于喜马拉雅山区，使天珠原矿产生了十四种火星0素，尤以“O”0素
的磁场能量特别强烈，成就了天珠不可思议的神奇感应。天珠的磁场强度是目前已知矿石中最强的，所以佩戴天珠更具磁疗的功效。长
期佩戴可以改善人体血液循环，促进新陈代谢，改善睡眠，舒筋活血，平衡外界磁场对人体的伤害。对于长时间使用电脑者，配戴后可
抗辐射，整加体力消除疲劳，进而改善不舒服的情况。
结缘法物名称：&&西藏天珠-旧古药师一线图腾老珠48
结缘法物尺寸：& 22MM（直径)&* 19MM(长）
[线 珠]：路路畅通，一往直前，所求如愿。药师天珠多为扁豆型的珠身，又称圆线珠，
身中间有一条白色的条纹，可当念珠使用，尤其是佛教弟子修持药师法门为甚。一世亨
通、神妙无比、智能无穷之意。
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请养结缘法物需知
1、法物神圣，请切勿故意损坏、丢弃、玷污神圣法物。
2、法物结缘，有缘请养。本店非盈利为目的，请养结缘请勿讨价还价，轻慢法物，龙天不喜。
3、法物庄严以下几种情况应取下随身佩带法物。
（1）夫妻房事 （2）参加葬礼(佛珠除外) （3）出入不同的宗教场所（如道观、教堂等）
4、以下情况谢绝结缘请养。
（1）大奸大恶不思悔改者 （2）对佛心存不敬之心者 （3）不能善护法物者
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结缘法物完全支持支付宝，如没有也可汇款至银行账户：
建设银行：63
开户人：项英才
工商银行：00 2790466 开户人：项英才
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