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房屋担保问题
性质又如何认定...请各位法律界的高手帮忙一下,做个分析并给点法律条文.
合同是双方自愿订立,表达了双方的真实意思表示,只要不违反法律的强制性规定,就有效。
双方在买卖合同中约定以买方房屋作为买方付款的担保，并依据此条款，签订了房屋买卖合同，办理了房屋过户手续，现在房屋产权人为卖方。这一些列行为的基础，都是依据买卖合同的担保条款，即“买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方”。因此，这系列行为是否合法有效并具有法律约束力，必须考量买卖合同担保条款的效力，而不是仅仅割裂地单独看房屋买卖合同及过户行为是否有效。
根据我国担保法，设定抵押担保的，不得约定债权无法实现时直接以抵押物充抵。违反担保法的约定的，担保行为无效。本案中，担保条款虽没有类似于“不付款则房屋归卖方所有”的字样，但双方履行担保条款后的实际效果，就是买方不按期付款，买方房屋就归卖方所有。因此与担保法的强制性规定相抵触，属于无效条款。
由于担保条款属于无效条款，那么双方为履行担保条款，而签订的房屋买卖合同、办理的房屋过户手续等行为皆无效。无效的民事行为自始无效。买方得以任何时候采取法律措施要求撤销无效的民事行为。
鉴于房屋的所有权实行登记主义。现房
合同是双方自愿订立,表达了双方的真实意思表示,只要不违反法律的强制性规定,就有效。
双方在买卖合同中约定以买方房屋作为买方付款的担保，并依据此条款，签订了房屋买卖合同，办理了房屋过户手续，现在房屋产权人为卖方。这一些列行为的基础，都是依据买卖合同的担保条款，即“买方将自己所有的房屋在协议中约定暂时过户给卖方,等到约定时间付款的,便将该房过户回买方”。因此，这系列行为是否合法有效并具有法律约束力，必须考量买卖合同担保条款的效力，而不是仅仅割裂地单独看房屋买卖合同及过户行为是否有效。
根据我国担保法，设定抵押担保的，不得约定债权无法实现时直接以抵押物充抵。违反担保法的约定的，担保行为无效。本案中，担保条款虽没有类似于“不付款则房屋归卖方所有”的字样，但双方履行担保条款后的实际效果，就是买方不按期付款，买方房屋就归卖方所有。因此与担保法的强制性规定相抵触，属于无效条款。
由于担保条款属于无效条款，那么双方为履行担保条款，而签订的房屋买卖合同、办理的房屋过户手续等行为皆无效。无效的民事行为自始无效。买方得以任何时候采取法律措施要求撤销无效的民事行为。
鉴于房屋的所有权实行登记主义。现房屋登记在卖方名下，卖方可以随时行使出让、抵押房屋的行为，危害买方的权利。因此，建议买方及时采取法律措施，向法院起诉要求撤销房屋过户的行为，将房屋所有权人变更为买方，并在起诉同时申请财产保全查封房屋，防止卖方任意处置房屋权利。
的途径来进行（即：到法院去起诉他）。
第一，可以以不履行合同为由，要求法院按照合同判令支付与该货物等价的现金，并赔偿相应的损失！
第二，可以直接以&欺诈未遂罪&向法院提起刑事诉讼（理由是：以房屋为诱饵，骗取大量货物，并企图以此牟取暴利），同时向公安局举报，要求进行刑事立案侦查，并归还相应的货物。当有了结果以后，便可以再次向法院提起民事赔偿的诉讼请求，要求其赔偿相应的损失！
第三，也可以直接以&不当得利&的罪名向法院提起民事诉讼，要求归还其货物，并
对于你所说的情况现做出如下的整理和分析：
如果&原房主&为&货物的买方&，并且按照双方所签订的&特殊&的货物买卖合同，在收到货物后至依法将该合同中所述之房屋转让给&货物的卖方&前这段时间中，又与另外一个人签订了该房屋的买卖合同，并依此将该房屋过户给了这&第三个人&（其中这&第三个人&与&货物的卖方&素不相识，也始终未见过面，而且两人均是事后才得知其中详情的）。但是现在又由&原房主&（即：&货物的买方&）强行居住着，问&货物的卖方&如何才能维护自己的权利？
那么，我来告诉你从结果上来看，有两种思路可以维护你的合法权利，但是都需要通过的途径来进行（即：到法院去起诉他）。
第一，可以以不履行合同为由，要求法院按照合同判令支付与该货物等价的现金，并赔偿相应的损失！
第二，可以直接以&欺诈未遂罪&向法院提起刑事诉讼（理由是：以房屋为诱饵，骗取大量货物，并企图以此牟取暴利），同时向公安局举报，要求进行刑事立案侦查，并归还相应的货物。当有了结果以后，便可以再次向法院提起民事赔偿的诉讼请求，要求其赔偿相应的损失！
第三，也可以直接以&不当得利&的罪名向法院提起民事诉讼，要求归还其货物，并赔偿其损失！
以上三种方法虽然简单，但很有可能失去合同中所说的房屋的产权，从而使其&奸计&在一定程度上获得成功！
第四，可以先行要求法院对所签订的&货物买卖合同&进行评估与公证（这之中当然也包括了对&房屋产权抵押&行为的评估），然后根据结果和需要再请求法院&废除&之后签订的&房屋买卖合同&，最终要求法院按照&货物买卖合同（包含房屋抵押在内）&将该房屋的所有权判给你。这种方法虽然比较复杂，但却可以在无需办理产权证的情况下，&永久性&得到合同中所描述房屋的&所有权&。
相当之清楚
呵呵,没错。唯一的区别:经过登记的，担保法规定合同成立与抵押物权同时成立生效,而物权法合同成立生效自签字时起成立并生效，但抵押物权只有经过登记才成立生效。但这并不能证明你想要达到的目的哟。
物权法就担保法已进行了修改,从合同看来应该是合同成立并生效,但是没有登记就抵押权来说是不成产.所以合同成立并生效,但没有抵押权.
谢谢您的回答,但还想请您给点法律条文,可作对比,十分感谢
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这种暂时过户房屋作为担保的性质是效的,但假如已过户到你名下,就是你的了,没过户的话.你只能到法院起诉
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&&&&&&&&&&&&&&&&福建省地方税务局#####分页#####&您好：　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：&&&&《契税暂行条例》中已经明确在签订权属转移合同的当天即为纳税义务发生时间。故在签订预售合同或销售合同之日即为纳税义务发生之日，福安地税处理不存在争议。&&&&上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询。　&&欢迎您再次提问。&&2人赞同
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申诉人阜阳市纵联置业有限公司与被申诉人张长法商品房买卖合同纠纷一案
　　安徽省高级人民法院
　　民事判决书
　　（2012）皖民提字第00007号
　　抗诉机关：安徽省人民检察院。
　　申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：阜阳市纵联置业有限公司，住所地阜阳市颖州区清河东路241号，组织机构代码。
　　法定代表人：孙秀华，该公司董事长。
　　委托代理人：阮勇，男。
　　委托代理人：王友根，安徽天地缘律师事务所律师。
　　被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：张长法，男。
　　委托代理人：王明义，安徽法汇律师事务所律师。
　　申诉人阜阳市纵联置业有限公司（以下称纵联公司）因与被申诉人张长法商品房买卖合同纠纷一案，不服阜阳市中级人民法院于日作出（2009）阜民一终字第1014号民事判决，向检察机关申诉。安徽省人民检察院于日以皖检民行抗字（2011）46号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于日作出（2011）皖民抗字第00074号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。安徽省人民检察院指派检察员汪永印、代理检察员周键美出庭。申诉人纵联公司的委托代理人阮勇、王友根，被申诉人张长法的委托代理人王明义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　一审原告张长法向阜阳市颖州区人民法院起诉称：日，双方当事人签订了一份《商品房销售合同》，约定：原告购买被告开发的“京九商城”8号、10号楼一层105、106房，建筑面积287.38平方米，价款206万元，房屋于日交付。合同签订之日，原告支付购房款98万元，此后又支付40万元。双方约定下余18万元房款待被告将房屋产权证办好后再行支付。之后经多次催促，被告一直未办理房产证。请求判令：被告为原告办理京九商城8号、10号楼一层106、107门面房房产证；被告从日对原告已付购房款按金融机构逾期贷款利率每月支付利息至房产证办妥之日；被告支付由于面积减少应单倍返还房价款61718.2及利息，双倍返还房价款元；被告负担诉讼费用。纵联公司答辩并反诉称：根据双方的约定，本次房屋销售为按套计价，不存在面积减少的问题。实际交付的面积与合同约定不一致，已经在价款变更中体现，原定价款为232万元，经实际勘查后，价款减少为206万元。因原告未全部支付购房款，故未予办证。到日原告只付188万元，仍欠44万元。请求判令：解除双方签订的房屋买卖合同，相互返还房款和房屋；张长法支付违约金206万元并负担诉讼费用。
　　一审法院查明：日，纵联公司取得阜阳市清河东路与颖州南路交叉处“京九商城”一期工程商住楼商品房预售许可证。日，张长法与纵联公司签订了“商品房销售合同”，约定：张长法购买纵联公司“京九商城”8号楼、10号楼一层105、106室，建筑面积287.38平方米，价款232万元于日前付清，纵联公司日前交付上述全部房屋。合同还约定：张长法必须按期向甲方付清购房款，如逾期，每逾期一天向纵联公司偿付违约部分房款1％的违约金，纵联公司有权将房屋另行出售，所收房款不计利息。纵联公司按期将房屋交付张长法使用，否则，按违约部分房款的双倍贷款利息赔偿损失。房屋产权手续由纵联公司负责办理，张长法负担费用。上述合同签订后，张长法分别于日、7月23日、12月19日支付房款50万元、98万元、40万元，共计188万元，其中98万元是由纵联公司协助办理的房屋按揭贷款。对于余款18万元，日，赵素琴、张长法向纵联公司出具了欠条一张并在该欠条上书写了“手续办清付款”字样。纵联公司法定代表人孙秀华于日在该欠条右上角书写了“同意双方实测面积后付款办证”。日，孙秀华给李继军写信，要求其给8号楼、10号楼一层门面房的106、107室安装水电。纵联公司实际交付给张长法的是106、107室。由于纵联公司一直未为张长法办理房屋产权证，张长法遂提起诉讼。经张长法申请，一审法院委托阜阳市房地产测量中心对涉案房屋进行了测绘，作出了106、107室建筑面积均为114.91平方米的测绘报告，张长法预交了测绘费8824元。纵联公司由原阜阳市房地产开发有限公司于日所变更。
　　一审法院认为：双方当事人订立的合同合法有效。纵联公司未按约定为张长法办理房屋产权证，应自房屋实际交付之日日起90日即日承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约赔偿金额可根据张长法已付购房款188万元，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准（月6.3‰）计算至房产证办妥之日。纵联公司交付给张长法房屋的建筑面积经测绘为229.82平方米，比合同约定的287.38平方米少57平方米，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，纵联公司对面积误差在3％以内的部分，应返还购房款计61718.2元，对面积误差超过3％的部分应双倍返还房屋差价款计元。合同对房款的支付期限作出了约定，但由于其中的98万元系纵联公司代为办理银行按揭手续，无证据证明张长法提供资料有延误情形，故张长法对98万元房款的支付行为不构成违约，但逾期支付58万元构成违约。张长法向纵联公司出具18万元的欠条并且纵联公司予以接受，视为对付款条件的变更，张长法对该欠款不承担违约责任。对逾期支付58万元的部分，张长法应按合同约定承担违约金1026600元。纵联公司要求解除合同无事实和法律依据，其请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项、第十八条第一款第（二）项、第二款的规定，于日作出（2008）州民一初字第1499号民事判决：一、纵联公司于判决生效之日起三十日内给张长法办理京九商城8、10号楼106、107室门面房产权证书，并按逾期贷款利息支付1042272元（自日按已付购房款1880000元及金融机构逾期贷款利率月6.3‰计算至日）；二、纵联公司于判决生效之日起三十日内返还张长法面积差价款元；三、张长法于判决生效之日三十日内支付纵联公司房款180000元，并支付逾期付款违约金1026600元；四、驳回张长法的其他诉讼请求；五、驳回纵联公司的其他反诉请求。本诉案件受理费30600元，其他诉讼费10524元（含测绘费8824元），反诉案件受理费23010元，其他诉讼费4600元，合计68734元，由张长法负担30000元，纵联公司负担38734元。
　　张长法和纵联公司均不服一审判决，向阜阳市中级人民法院提起上诉。
　　二审查明的事实与一审相同。另查明：双方均认可105、106、107号门面房面积相等。
　　二审法院认为：双方签订的合同应为有效。合同约定由纵联公司办理房屋权证，此后，纵联公司表示在进行房屋面积实测后付款办证，张长法对此不持异议，表明双方对于办证时间有了明确的约定。一审法院经张长法的申请，于日对房屋面积进行了实测，此时间应视为双方约定的办理房产证时间，纵联公司应自日起承担逾期办理房地产证的违约责任，一审判决认定纵联公司自日起承担违约责任不当，应予纠正。张长法于2001年付款购房但多年未取得产权证书，其要求纵联公司根据已付房款，按照金融机构计收逾期贷款利率计算利息至房地产权证书办妥之日的请求符合法律规定，应予支持，一审判决仅计息至日不当，应当纠正。截至日，张长法下欠纵联公司180000元房款未付，纵联公司法定代表人孙秀华于日在张长法出具的欠条上注明“同意双方实测面积后付款办证”，表明双方对合同约定已进行变更，张长法仅应承担逾期支付180000元的违约责任。合同所约定的张长法承担逾期付款违约金过高，明显违背了违约金的补偿性质，可以按银行同期贷款利率及自房屋进行测量的次日至履行完毕之日所计算的利息作为调整后的违约金，据此对一审判决张长法承担逾期付款违约金1026600元予以改判。根据合同约定，张长法购买的门面房面积为287.38平方米，但纵联公司交付的房屋已经一审法院委托测量为229.82平方米，比约定的少57平方米，纵联公司对此明确表示不要求进行重新测量，故一审判决按照有关规定计算的纵联公司应当返还张长法房屋面积差元正确。二审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项、第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，作出（2009）阜民一终字第1014号民事判决：一、维持阜阳市颖州区人民法院（2008）州民一初字第1499号民事判决第二项即纵联公司于判决生效之日30日内返还张长法面积差价款元、第四项即驳回张长法的其他诉讼请求、第五项即驳回纵联公司的其他请求；二、撤销阜阳市颖州区人民法院（2008）州民一初字第1499号民事判决第一项即纵联公司于判决生效之日起三十日内给张长法办理京九商城8、10号楼106、107室门面房产权证书，并按逾期贷款利息支付1042272元（自日按已付购房款1880000元及金融机构逾期贷款利率月6.3‰计算至日）、第三项即张长法于判决生效之日三十日内支付纵联公司房款180000元，并支付逾期付款违约金1026600元；三、纵联公司于判决生效三十日内为张长法办理京九商城8、10号楼106、107门面房所有权证书，并根据其已付购房款1880000元，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算自日至房屋所有权证书办妥之日的利息，赔偿张长法经济损失。四、张长法于判决生效之日起30日内支付纵联公司购房款180000元及按照中国人民银行公布的同期贷款利率自日起计算利息至履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30600元，其他诉讼费10524元（含测绘费8824元），反诉案件受理费23010元，其他诉讼费4600元，二审案件受理费25968元，合计94702元，由张长法负担37880.8元，纵联公司负担56821.2元。
　　纵联公司不服二审判决，分别向本院申请再审和向检察机关申请抗诉。本院于日作出（2010）皖民申字第0142号民事裁定，驳回纵联公司的再审申请。
　　安徽省人民检察院向本院抗诉称：纵联公司交付给张长法的房屋比双方约定的面积减少57平方米并不是纵联公司的过错，纵联公司法定代表人孙秀华在张长法出具的欠款18万的欠条上注明“同意双方实测面积后付款办证”表明双方对合同约定已进行了变更，二审仍判决纵联公司承担双倍返还责任为适用法律错误。根据双方当事人约定，张长法先付款，纵联公司后办证。在张长法仍然欠纵联公司180000元房款的情况下，纵联公司有权拒绝其办证请求。二审判决纵联公司承担逾期办证违约责任无事实和法律依据。
　　纵联公司申诉称：二审法院判决纵联公司承担面积误差双倍返还及延期办证违约责任是错误的，面积误差是国家测绘标准变化造成，纵联公司没有过错，延期办证是因张长法未付清房款，未提交办证手续所导致。张长法实际占用的106房、107房并非合同约定的标的物，二审判决认定房屋均价7168元依据不足，也未查清张长法逾期付款的违约时间。故请求再审改判。张长法辩称：双方当事人买卖房屋发生在日，此时《2000房产测量规范》已经实施，因此纵联公司应以此标准测量的面积交付房屋，纵联公司交付的房屋短少57平方米是客观存在的。合同的变更必须是双方当事人达成合意，纵联公司法定代表人孙秀华在本人出具的欠条上标注“同意双方实测面积后付款办证”，只是对下欠180000元付款时间进行了变更，而“实测面积”是其单方意思。究其孙秀华标注的文字含义，也不能理解对合同约定面积的变更，只能理解为双方实测房屋面积是为了考量房屋实际面积是否符合合同的约定，不意味着其违约责任的免除。本人在欠条上注明“手续办清后付款”，而孙秀华标注的是“同意双方实测面积后付款办证”，双方对何时办证，意思表示相差甚远，不构成合意。故检察机关强调先后履行顺序无事实依据。请求再审法院维持原判。
　　本院再审查明：确认一、二审查明的事实。另查明：（一）双方当事人在庭审中均确认双方买卖的房屋由原来约定的105、106号房变更为106、107号房。（二）在检察机关审查抗诉调查时，阜阳市房地产市场产权监理处测绘队（即阜阳市房地产测量中心）出具了其先后于日、7月5日作出的房屋数据查询单，载明：颖州区清河东路京九商城8－10号106房、107房均为143.69平方米。日、11月16日阜阳市金正房地产测绘有限公司针对前述房屋数据查询单先后出具两份情况说明：座落颖州区清河东路京九商城8－10号门面房面积系1999年8月监理处下属测绘队测量的，当时根据在建工程抵押的用途，采用CH测量规范，依据图纸尺寸进行计算的。由于时间长，加之当时测绘档案管理不规范，现已找不到当时的测绘资料。现根据CH测量规范对该房屋进行测量计算，106、107号门面房面积均为137.3平方米。阜阳市房地产测量中心于2009年12月更名为阜阳市金正房地产测绘有限公司。（三）一审法院委托阜阳市房地产测量中心对所涉房屋进行了测绘，并作出106、107室建筑面积均为114.91平方米的测绘报告，该报告所依据的是《GB/T00房地产测量规范第一单元：房地产测量规定》。《GB/T00房地产测量规范》自日实施。
　　本院再审认为：双方当事人于日签订的合同应为有效。合同明确约定了张长法购买纵联公司房屋面积为287.38平方米。日纵联公司法定代表人孙秀华在张长法出具的欠180000元房款的欠条上书写了“同意双方实测面积后付款办证”。从该文字的文义看，其关键含义是何时付款办证，“实测面积后”只是对付款办证的时间表示，究其“实测面积”也可以理解为如张长法认为的“是为了考量房屋实际面积是否符合合同的约定”。整句语义并未明示将原合同约定的房屋面积变更为以实测为准。从行为的性质看，孙秀华的该意思表示行为为单方行为，双方未对合同约定的房屋面积最终以实测为准而达成一致。因此，孙秀华的“同意双方实测面积后付款办证”的意思表示不构成对合同约定面积的变更，双方房屋买卖合同关系中的房屋面积仍应为287.38平方米。检察机关及纵联公司认为原合同约定的面积业经双方约定变更为以实测为准的诉讼理由依据不足；经一审法院委托，阜阳市房地产测量中心于日依据《GB/T00房地产测量规范》对纵联公司交付给张长法的房屋进行测量的面积为229.82平方米。由于双方当事人签订房屋买卖合同的时间及合同的履行均在《GB/T00房地产测量规范》实施之后，在双方当事人没有特别约定以CH测量规范确定涉案房屋面积的情况下，一审法院委托的测量机构适用正在施行的《GB/T00房地产测量规范》对涉案房屋进行测绘具有合法有效性，该测绘结论所示房屋面积229.82平方米应作为认定纵联公司交付给张长法房屋实际面积的依据，一、二审判决对此予以认定并无不当。违约责任为无过错责任，其并不以违约方的过错为构成要件。纵联公司以交付给张长法的房屋面积以CH测量规范并不构成违约以及发生面积误差是因国家标准的不同，其不具有过错为由主张不承担违约责任的诉讼请求无事实和法律依据；根据一审法院委托的测量结果，纵联公司交付给张长法的房屋面积比合同约定的少57.56平方米，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对此情形应承担的民事责任作出了明确规定，纵联公司应按该规定承担面积误差比3％以内部分的房款单倍返还责任以及面积误差比超过3％部分的房款双倍返还责任。一、二审此项判决正确，应予维持。
　　双方当事人签订的合同对于纵联公司为张长法何时办证并无约定。张长法向纵联公司出具剩余180000元房款欠条时，在欠条上写下了“手续办清后付款”字样。但此后纵联公司法定代表人孙秀华在该欠条上书写了“同意双方实测面积后付款办证”。双方当事人对先付款后办证，还是先办证后付款显然意见不一，但对“实测面积后”付款办证并无争议。因而可以认定双方对何时办理房产证有了约定，并且在付款期限方面也对原合同约定作出了变更，也就是对房屋面积进行实际测量后，纵联公司应为张长法办理房屋所有权证，与此同时张长法应当付清下欠房款。由于纵联公司自一审法院委托测量部门于日对房屋面积进行实测之后一直未为张长法办理房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，其应按照张长法已付购房款总额和延误办证时间，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，承担违约责任。张长法也应按照欠款金额和自日对房屋面积进行实测之后的逾期付款时间，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对纵联公司承担违约责任。二审法院上述两项判决依据充分，当应一并维持。双方当事人未对先付款后办证约定一致，因此，纵联公司以张长法未支付剩余房款，其具有先履行抗辩权为由，拒绝履行其主要合同义务即办理房产证义务缺乏合同或法律依据。即使纵联公司享有先履行抗辩权，但在合同履行中张长法已实际支付了超过90％的房款，履行了绝大部分合同义务情形下，纵联公司拒绝履行办证义务与张长法的违约程度不相适应，应属过当行使权利。其对张长法逾期支付剩余款项的行为，可以并已经通过诉请追究其违约责任的方式寻求救济，并且业经二审判决予以了支持。故对纵联公司称其具有先履行抗辩权，可以拒绝为张长法办理房产证的诉讼理由不予采信。二审判决的其他各项内容并无不妥，应予维持。综上，申诉人纵联公司的申诉理由依据不足，对检察机关的抗诉理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　维持阜阳市中级人民法院（2009）阜民一终字第1014号民事判决。
　　本判决为终审判决。
　　审& 判& 长& 吴长富
　　代理审判员& 陈华舒
　　代理审判员& 周& 琳
　　二O一二年三月十四日
　　书& 记& 员& 陈婷婷
　　附适用法律条文：
　　《中华人民共和国民事诉讼法》
　　第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
　　（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决
　　（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
　　（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
　　（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
　　当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
　　第一百八十六条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
　　人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
　　《中华人民共和国合同法》
　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
　　第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
　　第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
　　第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
　　合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。