对此，财政部财科所最近的一份研究报告指出，在房产税全面推开之前，必须要逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节的56项收费和12项税收并存的情况，将现行的房产税、城镇土地使用税合并或者取消，并且进行房地产税基和税率的改革。
　　接近财政部的人士告诉经济观察报，未来开征房产税，会考虑某些涉及房地产的税和费是否还有存在的必要，是否需要进行整合，但目前并没有类似政策调研和安排。&现在中央对于房产税试点是只要愿意报试点，基本都能批准，问题是现在地方政府没有报试点的。&上述人士称。
　　财政部数据显示，2012年中国房地产总体税收首次突破万亿大关，占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%。
　　增长的税
　　在房地产的开发、流转、保有环节，涉及了12项税收，分别是营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税(涉内)、城市房产税(涉外)、城市维护建设税、耕地占用税、固定资产方向调节税(已经停征)、土地增值税、印花税、契税。同时还有一项教育附加费贯穿全部税种。
　　一位地方财政系统的人士告诉经济观察报，房地产的土地开发环节所涉及到的税费项目虽然少，但额度比较大。首先，企业取得土地时支付的税主要是契税、印花税和耕地占用税；另需支付土地开发费等相关费用，&从拿地阶段就要缴纳1%的契税和0.05%的印花税，若是和农地有关，还有耕地占用税、青苗补偿费等。&
　　到了开发环节，主要是土地使用税和预征的营业税，营业税包含了教育附加费和城建税，还有预征的企业所得税、土地增值税等，仅以北京为例，土地增值税最低也是房屋预售收入的4%。
　　而在土地转让环节，一般地税部门会收取营业税、城建税、教育附加费、土地增值税和所得税，由国土部门代为征收。按照上海某研究院研究员严跃进的说法，这两个环节的税费总额占比最大，至少占房地产销售额10%的比例。
　　在房地产交易环节主要涉及所得税、印花税、契税、营业税、土地增值税、城市维护建设税等，其中印花税是销售方和购买方各有0.05%，还要征收双方的所得税。而在房产租赁过程中，涉及到的税种主要有房产税、所得税、印花税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税等。
　　最后，在房地产保有环节，对非居住类房屋的房产税是必须征收的，北京市按照房子价值的70%乘以1.2征收，并且是每年征收。&这样计算下来，房产税可真不低。&上述地方财政系统的人士称。
　　严跃进告诉经济观察报，房地产保有与流转环节的税费大约各占房地产销售额5%的比例，目前由于中央政府对&土地财政&的控制越来越严，开发环节的税费或有下降趋势，但相应保有及流转环节的税费占比会升高。&房价的三大构成要素中，成本相对稳定，税收空间有加大可能，未来的利润空间将受到压制。&他表示。
　　财政部数据显示，2012年在税收总盘子中，涉及房地产税收占比最高的分别是营业税(房地产和建筑业)、契税、土地增值税、城镇土地使用税和房产税。据此计算，仅上述五项合计就占税收总收入的14.7%，占地方本级财政收入(不含转移支付和税收返还)的24.4%。
　　其中，房地产营业税达4051亿元，建筑业营业税3706亿元，合计占税收收入的比重为7.7%；其次是契税和土地增值税，实现收入分别2873.92亿元和2718.84亿元，占税收总收入的比重为2.9%和2.7%。房产税的比重不大，仅占税收总收入1.4%。
　　而从最新的数据来看，2013年5月，由于房地产市场成交额大幅增加带动房地产相关税收相应增长，营业税同比增长了13.8%，契税增长了40%，土地增值税增长了27.4%。
　　神秘的&费&
　　但房地产对地方财源的贡献远远不止税收那么简单。
　　早在2008年两会上，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌就在与10名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，除土地出让金和双重配套费以外，房地产开发商需要缴纳50余项的收费，包括防雷检验费、防震检测费、墙改费、施工放线费、施工合同鉴证费等，涉及25个部门，总计占房价的15%以上。
　　而各种涉及房地产的收费名目繁多，要么推高房价，要么压制房产商利润。严跃进举例说，以财政部2012年公布的几大税种来看，包括契税、房产税、土地使用税以及土地增值税，大致占房地产销售额12%的水平，再加上其余各类显性及隐性的税费成本，合计要占到整个房地产销售额的20%-25%。
　　从土地出让环节起，房企就要交纳一些税之外的收费。严跃进认为，此类收费的特点在于，与各类审批、许可及证件办理等过程是相挂钩的，同时有重复计征的嫌疑，比如在开发环节，在规划、设计、施工、监理等环节就有可能形成多部门重复收费。
　　河南一家房地产公司负责人郭先生表示，对房地产公司收取的各种费用至少有50项，包括蓝图审查费、规划设计费、人防费、工程造价咨询审核费、室内空气检测费、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费配套费等。
　　而从房地产相关环节衍生出的各种费用就更多，比如档案保护费、查阅档案咨询服务费，由各级房地产档案馆执收；出具房地产证明费、房屋权属登记费和权属证书工本费，则由房地产主管部门执收；还有土地登记费，由国土部门执收。
　　档案咨询服务费等收费，依据的是日颁布的《中华人民共和国建设部令》《城市房地产权属档案管理办法》向社会提供利用房地产权属档案，可以按照国家有关规定，实行有偿服务。
　　房屋登记费则是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。按件收取，而不是按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。
　　在房地产转让行为中，购买方还需支付一些地方性的收费项目，如土地使用证费、房地产评估收费、房地产经济服务收费、信息咨询服务费、商品房买卖交易手续费等。其中，房地产评估费现在是交给评估公司，一般是房价的0.5%。
　　一位天津房产主管部门人士告诉经济观察报，现在涉及房地产的费用除了上述各种之外，还有铁路建设基金，一平米100元，此外还有不少地方收取测绘费。
　　上述房地产公司负责人称，很多收费都具有可操作的弹性空间。他以向地方住建委交纳的配套费举例说，&与建委关系比较密切的，每平方交80或者100元，关系不好的极有可能交道每平方1000元以上&。
　　前述财政部财科所报告指出，上述12项税收和50余项收费中，很多税费都属于重复设置，在房产税全面推开之前，应将现行的房产税、城镇土地使用税合并或者取消。
　　财政部财科所副所长王朝才告诉经济观察报，房产税等于是对居民的财产征税，首先需要清理一部分不合理的费用，另外还需要一定的制约手段，比如处罚方式，未来若是少数不交还可以处罚，大量不交的时候如何处置等。
　　&现在房产税是试点的性质，财政部要做的就是将其他的税费合并，同时让大家形成缴纳房产税的习惯。&王朝才表示。
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总第808期 > 第3版 > 新闻内容&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
最近联建房纠纷有点多
&&&&买房多年后，卖方反悔要收回房屋
&&&&法律禁止联建房买卖，律师建议市民尽量别买
&&&&记者&何芳芳&蒋立红
&&&&2007年，章先生买了一套联建房。今年1月，原房主竟然将他告上法庭，说当年的买卖合同无效，房子得收回。他彻底懵了，但是，因为法律规定联建房买卖是禁止的，应该确认协议无效，争议的焦点则在于溢价部分的处置。
&&&&近期，房屋买卖合同案件中涉及联建房买卖的纠纷逐渐增多，主要是卖方要求确认买卖合同无效，并返还房屋。其最大原因是房价上涨或恰逢拆迁，有利可图。而买房人当年因价格优势购买联建房，却因法律知识欠缺，很少关注到买卖的后果，殊不知，几年后惨遭卖方“毁约”，自己却无能为力。
&&&&房子要拆迁，卖方反悔，要求返还房屋
&&& 章先生家住农村，2007年买了一幢位于富春街道安居路的联建房，花了13万。
&&& 如今，这套房子因迎宾北路改建，被划入拆迁范围。这套80㎡的房子，可以获得数额不菲的补偿款。
&&&&如今，卖方黄女士看到有利可图，后悔将房子卖给了章先生，于是站上原告席，要求买方返还房屋。
&&&&今年1月，黄女士起诉章先生，要求确认他们之间的买卖合同无效，返还房屋。
&&&&联建房买卖无法取得法律支持，章先生2007年签订的买卖合同确实可判无效。面对无奈的现实，在庭审中，章先生提出反诉，要求黄女士返还房款并赔偿损失。经调解，双方日前达成协议，章先生腾出房屋，黄女士返还房款13万元，赔偿损失23.5万元。
&&&&水表电表要过户，却证明不了房子是自己的
&&&&2007年，曹先生购买了文教路上的一套联建房。去年11月，联建房的造房者吴某联系曹先生，说村里要对购买联建房的人员进行登记备案，于是曹先生将自己的身份证复印件交给了吴某。细心的曹先生还在纸上注明了“复印无效”。
&&& 去年12月，房东的一个电话搅乱了曹先生平静的生活。“房东问我是不是要卖房子，这事儿有点莫名其妙了。”经过了解后，曹先生才知道，吴某伪造了一份购房合同书，又从村里开具了相关证明，加上曹先生的身份证复印件，顺利地将曹先生的房子转手卖给了别人。而后，资料齐备的吴某伪造曹先生的签名，顺利地将房子里的水表、电表转让过户给了买主孙某，后孙某再次交易。
&&& 而今，曹先生房子里电表、水表的户主是华某。
&&& 经调查了解，办理水表、电表的过户手续需要提供身份证复印件、购房合同书及所在村、社区的相关证明。工作人员表示：“如果曹先生所说的情况属实，那他也必须举证，证明这房子是自己的，我们才能给他改回来。”但是因为联建房没有房产证，而联建房买卖在法律上是明令禁止的，其买卖行为得不到法律的保护，所以，曹先生无法证明“房子是他的”。
&&&&■律师观点
&&&&如何看待联建房买卖合同纠纷
&&&&联建房为什么不能得到产权？联建房的尴尬现状因何而生？带着这些疑惑，记者采访了对房地产法律比较熟悉的浙江恩波律师事务所蒋浩律师。
&&&&联建房买卖合同属于无效合同
&&& 我们富阳老百姓所讲的联建房，是指在农村集体土地上，取得宅基地使用权的村民与他方合作建造的房屋。合作过程是这样的，先由村民办妥整幢房屋的建房审批手续，取得建房资格，然后由他方负责建造，建成后，将部分房屋（按层或套）还给取得宅基地使用权的村民，另一部分归他方处理。他方在得到这些房屋后，往往会向社会上不特定第三方出售（转让）。还有一种情况是取得宅基地使用权的村民，直接将自己整幢房屋中的部分房屋出售给社会上不特定第三人。
&&&&联建房的买卖，因房屋所在的宅基地涉及到集体土地的转让，违反了我国《土地管理法》规定的集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设中的强制性规定。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”。所以，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的房屋转让，除了在本集体经济组织成员内具备条件的转让外，买受人一概不能取得有关该房屋及土地的权属证书。
&&&&除此之外，根据合同法的第五十二的规定，这样的合同是无效的。无效合同，一旦发生合同纠纷，当事人无法通过合同约定的条款得到充分的、全面的救济。
&&&&买卖合同纠纷出现在两个时期
&&& 尽管法律有明确的规定，但现实中仍有联建房进行交易，因为联建房价格便宜。从转让方看，转让自用有余的联建房有利可图，行政机关尚未对这一行为作出行政处罚；从受让方看，其经济能力不强，又没有资格申购政府保障性用房，但又需在富阳购买房屋，也是无奈的选择。
&&&&现实中联建房买卖合同纠纷主要出现在两个不同时期，一是合同签订后尚未履行完毕时；二是在合同已履行完毕后。这一时期，比较典型的是联建房遇到拆迁或者其他原因，导致出售方反悔。
&&&&在第一个时期一旦发生纠纷，受让人如果支付了房款，房屋又没有交付，那风险将很大。
&&&&对于第二个时期发生的纠纷，如因为拆迁或者其他原因，房屋价值增值导致出售方反悔。蒋律师认为，出售人因此而提起诉讼要求确认合同无效并要求返回联建房的，是一种恶意起诉。出售人公然承认自己出售联建房违法来主张无效，如果这样的请求都被支持的话，显然使恶意的、违反诚信原则的一方的利益得到了支持。蒋律师认为，诚实信用原则是民商法的帝王条款，法院在审理这类案件中一定会通过限缩无效合同的范围、判令出售方承担赔偿责任等方法，根据具体案情，遏制主张合同无效的恶意起诉或抗辩行为，最终使出售方不能因此再获得利益。
&&&&最后蒋律师建议，一是尽量不要购买联建房，二是已经发生买卖行为，且合同已经履行完毕的出售方，不应因为买卖联建房违法、无效而提起恶意诉讼。
&|&&|&&|&&|&&问题编号：366272
急需帮助：想要回爷爷的房子。父亲在未经家人的同意的情况下把爷爷的房子卖掉了，买卖双方写了一份书合证明，房产证上是过世的爷你的名字，但土地证在买房人手里。现在我应该怎么办？
律师您好：
2010年4月我父亲在未经爷爷的其它子女同意的情况下把爷爷的房子卖掉了，和买房写了一个书面买卖协议，上面还写着如有一房反悔，要双倍赔偿。此协议只有一份在买方手里。（爷爷奶奶均已过世），所以也并未交齐全款，协议上写着：待办完房产证手续后再付余款。房产证丢了，去房产查到房产证上是爷爷的名字
土地使用证已交给了卖房人。
现在家人想把这个老房子要回来，和买房人私下商量他们并不同意。现在想走法律途径，我们家应该怎么办呢？
提问者：黑龙江-哈尔滨房产纠纷浏览427次 20:35:49
共有 2 位律师回答该问题
满意答案 咨询电话：400- (黑龙江-哈尔滨)帮助网友：5324称赞：0张杨律师何勇律师是专业处理此类案件的律师，是《叶文有话要说》的法律咨询热线特约律师，对处理此类案件的经验非常丰富。如果自己无法更好的处理此事，可以与我们进一步沟通，具体细节及处理办法可以先电话联系或者直接面谈，我们会为您提供最优秀的法律服务。
10:57:36满意答案咨询电话： (北京-朝阳区)帮助网友：169703称赞：107没有授权委托书的情况下,购买合同是无效的.协商不成,起诉到法院维权. 20:39:44
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我爸妈向我叔叔买了一套联建房，协议写明无偿赠送一车库，现叔叔要收回车库，请问他这样做可以么？
如果他坚持要收回我们应该怎么做
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协议的证明就不用给他，你们是对的，那我们就去警局也行，所以不用里他，但是别怕他，我现在正在学法律，但是你不可以在其中又说骂他的话，如果你犯规要收回的话就是犯法，我记得有我学的法律里有写什么就是侮辱别人的人格也是犯法的。亲，他要是拿这个来说事的话就不行咯，如若他无理取闹你可以直接和他说我们都签了协议，打官司也行，不然的话
提问者评价
太感谢了，真心有用
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