房屋拆迁安置补偿合同纠纷案例研究报告,房屋征收补偿安置方案,房屋征收补偿安置协..
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房屋拆迁安置补偿合同纠纷案例研究报告
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鼎能置业开发有限公司与李万林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第12287号原告：鼎能置业开发有限公司，住所地本市东城区永定门外大街101号88号楼。法定代表人：姚试龙，董事长。委托代理人：张珊，北京市本杰律师事务所律师。被告：李万林，男，日出生。委托代理人：李秀卿，女，日出生。第三人：李秀泉，男，日出生。第三人：李萍，女，日出生。第三人：李玲君，女，日出生。上述三第三人委托代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。第三人：李秀英（兼第三人姬慧兰、李雷委托代理人），男，日出生。第三热：姬慧兰，女，日出生，汉族，无业，住本市东城区永外革新里×号。第三人：李雷，男，日出生。原告鼎能置业开发有限公司诉被告李万林，第三人李秀泉、李萍、李玲君、李秀英、姬慧兰、李雷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于日立案受理。依法由审判员王轶楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎能置业开发有限公司委托代理人张珊，被告李万林及其委托代理人李秀卿，第三人李秀泉及其委托代理人马骋，第三人李秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎能置业开发有限公司诉称：原告经相关部门合法批准，对本市东城区革新里×号房屋所在地区进行拆迁。该地点有正式房屋9间，自建房屋9间，分为前后两个院落。产权人为被告李万林，第三人为实际居住人。日，原、被告签订两份《西革新里房屋安置补偿协议书》，给予被告及第三人合法的拆迁安置补偿。被告已经签署验房收房确认单，原告亦给付被告部分拆迁补偿款。但时至今日，被告仍未按合同约定将涉诉房屋腾交原告拆除。故原告起诉要求被告及第三人将本市东城区革新里×号院内全部房屋腾空并交原告拆除，诉讼费由被告承担。被告李万林辩称：原告所述属实，被告同意履行合同，但涉诉房屋由第三人占用。被告已同意给付第三人相应的拆迁补偿，但第三人仍然拒绝腾退房屋。被告同意原告的诉讼请求。第三人李秀泉、李萍、李玲君述称：第三人居住的正式房屋及自建房屋均系第三人出资修建。第三人在被拆除房屋所在地点有独立的户口，应当作为被拆迁人与原告签订合同。被告无权在其与原告签订的合同中，处分第三人的权益。该协议未经第三人签字认可，应属无效。不同意原告的诉讼请求。第三人李秀英、姬慧兰、李雷述称：第三人居住的正式房屋及自建房屋均系第三人出资修建。第三人在被拆除房屋所在地点有独立的户口，应当作为被拆迁人与原告签订合同。被告无权在其与原告签订的合同中，处分第三人的权益。该协议未经第三人签字认可，应属无效。同时，第三人在正式房屋北侧，还搭建有鸽棚，原告应当给予相应的补偿。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：第三人李玲君系李秀泉、李萍夫妇之女，第三人李雷系李秀英、姬慧兰夫妇之子。被告李万林与第三人李秀泉、李秀英系父子关系。本市东城区革新里×号院内房屋9间为被告所有之房产。第三人李秀泉、李萍、李玲君居住该院后排北房东数第二、三间及该北房南侧自建房2间和西侧自建房1间。第三人李秀英、姬慧兰、李雷居住在该院后排北房东数第四、五间及该北房南侧自建房2间、西侧自建房1间、北侧自建房1间。2010年，原告在西革新里一带进行拆迁建设，涉诉房屋在拆迁范围内。日，原、被告签订两份《西革新里房屋安置补偿协议书》。其中一份约定西革新里拆迁项目范围内有被安置人李万林；被拆迁的房屋地址为东城区革新里×号；被安置人为李万林、张广玉（李万林之妻）、李秀卿（李万林之女）、晋鹏（李万林之外孙）、李秀荣（李万林之女）、李秀贵（李万林之子）、胡淑玲（李万林之儿媳）、李凌云（李万林之孙女）、李秀泉（李万林之子）、李萍（李万林之儿媳）、李玲君（李万林之孙女）、李秀英（李万林之子）、姬慧兰（李万林之儿媳）、李雷（李万林之孙）；房屋所有权性质为私有产；非成套住宅9间；建筑面积150.20平方米；其他：自建房9间；李万林选择就地安置方式，安置住房为：1、西革新里百荣嘉园×号楼×单元×层×号三居室1套，建筑面积81.16平方米；2、西革新里百荣嘉园×号楼×单元×层×号三居室1套，建筑面积81.16平方米；3、西革新里百荣嘉园×号楼×单元×层×号三居室1套，建筑面积81.16平方米；4、西革新里百荣嘉园×号楼×单元×层×号三居室1套，建筑面积81.16平方米；5、西革新里百荣嘉园×号楼×单元×层×号三居室1套，建筑面积81.16平方米；6、西革新里百荣嘉园×号楼×单元×层×号三居室1套，建筑面积81.16平方米；合计建筑面积486.96平方米；依本协议第四条、第五条约定的内容，双方需支付的款项相抵后，李万林还需要支付原告697556元；李万林应在日前签署《西革新里危改项目房屋拆除确认单》，并将被拆迁房屋及全部自建房屋交予原告拆除。另一份协议约定西革新里拆迁项目范围内有被安置人李万林；被拆迁的房屋地址为东城区革新里×号；被安置人为李万林、张广玉（李万林之妻）、李秀卿（李万林之女）、晋鹏（李万林之外孙）、李秀荣（李万林之女）、李秀贵（李万林之子）、胡淑玲（李万林之儿媳）、李凌云（李万林之孙女）、李秀泉（李万林之子）、李萍（李万林之儿媳）、李玲君（李万林之孙女）、李秀英（李万林之子）、姬慧兰（李万林之儿媳）、李雷（李万林之孙）；房屋所有权性质为私有产；非成套住宅9间；建筑面积150.20平方米；其他：自建房9间；因李万林符合享受本项目拆迁政策规定的相关补助，故原告应支付李万林各项补助费元；李万林应在日前签署《西革新里危改项目房屋拆除确认单》，并将被拆迁房屋及全部自建房屋交予原告拆除。上述协议签订后，被告于日签署了《西革新里危改项目房屋拆除确认单》，原告已给付被告拆迁补偿款人民币4900000元。现除本案第三人外，其余人员已从涉诉房屋中搬出。另查，第三人李秀泉、李萍、李玲君曾作为原告并主张涉诉正式房屋及自建房系第三人所修建，本案原、被告签订的《西革新里房屋安置补偿协议书》侵犯其合法利益为由提起诉讼，要求确认上述协议书无效。该案经本院审理认为，李万林系被拆迁的革新里×号院内房屋的所有权人，其作为被拆迁人与鼎能置业开发有限公司就该院内的正式房及自建房签订拆迁安置补偿协议并无不当。李秀泉、李萍、李玲君作为李万林的亲属在该院内居住北房2间及自建房3间，并单独立户。诉讼中，李秀泉、李萍、李玲君申请证人出庭作证，证明李秀泉对居住的3间自建房进行过翻盖。但应指出，因李万林不认可李秀泉、李萍、李玲君对该自建房3间拥有所有权，证人证言并不能证明该3间自建房归李秀泉、李萍、李玲君所有，故判决驳回了李秀泉、李萍、李玲君在该案中的诉讼请求。该判决现已生效。庭审中，被告称其曾告知第三人拆迁之事，并同意给李秀英一家及李秀泉一家各一套三居室，各150000元补偿款，但第三人不同意此方案，故未从涉诉房屋中搬出。第三人则表示对于安置合同签订一事从不知情，并坚持认为被告无权对于第三人自行修建的正式房屋及自建房的权利进行处理。上述事实，有《西革新里房屋安置补偿协议书》两份，《西革新里危改项目房屋拆除确认单》，房屋产权证，本院（2013）东民初字第10830号判决书及原、被告及第三人当庭陈述在案为证。本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，被告系被拆迁的革新里×号院内房屋的所有权人，其作为被拆迁人与鼎能置业开发有限公司就该院内的正式房及自建房签订拆迁安置补偿协议符合相关法律规定，该合同合法有效，双方均应严格遵守。第三人作为被告的亲属，居住被告享有所有权的房屋，在原、被告就涉诉房屋签订拆迁安置补偿协议后，亦应从涉诉房屋中搬出。第三人的相关补偿问题，应由被告予以解决。第三人认为其应作为被拆迁安置人，单独与原告签订补偿合同，无相关依据，本院对此意见不予采纳。关于第三人提出原、被告签订的拆迁安置补偿协议侵犯其权益，应为无效的意见，因李秀泉、李萍、李玲君的相关诉讼请求已被驳回，故第三人的上述意见，本院亦无法采纳。现原告要求被告履行《西革新里房屋安置补偿协议书》，要求被告及第三人腾空涉诉房屋并交原告拆除，于法有据，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告李万林于本判决生效后十五日内将本市东城区西革新里×号全部房屋（包括正式房屋及自建房屋）腾空，交由原告鼎能置业开发有限公司拆除，第三人李秀泉、李萍、李玲君、李秀英、姬慧兰、李雷予以协助。案件受理费35元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　王轶楠二〇一三年十一月十九日书记员　　郑文思
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北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-拆迁房屋院内的自建房属不属于拆迁协议范围内_百度知道
拆迁房屋院内的自建房属不属于拆迁协议范围内
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应当是属于补偿范围的。
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出门在外也不愁论城市房屋拆迁中对违章建筑的界定与处置_论文范文
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论城市房屋拆迁中对违章建筑的界定与处置
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违章建筑是耳熟能详的词语，但其确切涵义却至今定论。人们通常未办理批建手续或批建手续不全的建筑物、构筑物等违章建筑，然而未办理批建手续的原因较为，由不少是因历史原因的。《城市房屋拆迁管理条例》（简称《拆迁条例》）规定了“拆除违章建筑不予补偿”，而各地在城市房屋拆迁中对违章建筑把握尺度不一，使得在拆迁中对违章建筑的处置诱发拆迁纠纷的主要根源。2003年，在非典疫情解除后数月间，城市拆迁问题迅速继农民负担、下岗失业后的信访反映的大焦点{1}.对此，建设部人：拆迁上访的原因多，有一条历史遗留问题的{2}.此后，国务院办公厅在《关于城镇房屋拆迁工作社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）中要求：“各地要本着实事求是的原则，的措施，解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内历史原因的手续不全房屋，应依据现行法律法规补办手续。对政策不但确属要求的，要抓紧制订的政策，限期解决；一时难以解决的，要耐心细致地解释工作，并条件，早日解决。”但令人遗憾的是，在建设部随后出台的《城市房屋拆迁估价意见》和《城市房屋拆迁行政裁决规程》却有意无意地回避了对问题的方法，两个规范性文件中，找违章建筑或历史遗留问题的字样。然而，违章建筑几乎无处不在，又使得如何违章建筑城市房屋拆迁不可回避的问题。2004年初，建设部表示，上访人员反映的问题主要是历史遗留问题{3}.而在2004年上半年，因征地拆迁引起的到建设部的上访量就超过了2003年的总量{4}.在城市房屋拆迁中如何处置违章建筑，保护被拆迁人的合法权益引起了全社会的关注。
&&& 笔者以为，“人们在认识能力、认识上的差别，也人们利益与动机的差别，会对同一法律规定有不同的理解，是对法律规定中的术语有不同的理解”{5}，引发纠纷的根源正在于人们对违章建筑术语的不同理解上，要从解决拆迁中的矛盾，就理解拆迁条例中所规定的“拆除违章建筑不予补偿”的涵义。
&&& 一、拆除违章建筑不予补偿涵义辨析
&&& 要理解《拆迁条例》中拆除违章建筑不予补偿的涵义，理解违章建筑的涵义。
&&& （一）《拆迁条例》中违章建筑的涵义
&&& 对违章建筑涵义的理解上，学界主要有几种解释：
&&& 第观点：违章建筑是指在城市规划区内，未建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重城市规划的建筑{6}.
&&& 种观点：违章建筑是指违反制度规定的建筑物，它包括违反法律法规的规定所建造的建筑物，还包括违反除法律法规之外的行政规章和制度之规定所建造的建筑物。狭义的讲是指违反关于建设管理的法律规定而修建的建筑物{7}.
&&& 种观点：违章建筑是指违反《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律法规的规定动工建造的房屋及设施{8}.
&&& 然而稍加分析，就可以看出上述三种观点均有不妥之处：第观点将未建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，但非严重城市规划的建筑排除在违章建筑之外显然不妥。种观点中将违反制度所建造的建筑物纳入违章建筑的范畴，是用社会上对违章建筑的认识来定义法律概念，是社会理念替代法律概念的，是理论支撑的；其狭义的定义又将违反《村庄和集镇规划建设管理条例》等行政法规而修建的建筑物排除在违章建筑外，亦属不妥，故种观点的（广义）定义过于宽泛，其狭义上定义又过于窄小。种观点采用了列举加概括的方法来定义，但“等法律法规”中包括地方法规，从意义上理解应当包括地方法规，但为何又将地方规章排除在外？作者未能说明，故此观点是易引起争议的观点。
&&& 笔者以为，要理解《拆迁条例》中的违章建筑一词的涵义，当从国务院及其前身政务院所发布的行政法规、决议等文件中去寻找答案，其关键是找出违章建筑的涵义。
&&& “违章建筑”法律术语何时，难以考证。笔者所查到的资料，“违章建筑”一词在国务院的文件中是1980年的事，在当年4月国务院《批准气象局关于保护气象台站观测环境的通知》中：“凡事先未征得气象同意，在气象台站附近建设而观测环境破坏的，应按违章建筑，情节严重者应追究责任，严肃。”其后不久，在1981年8月国务院在《批转水利部、城市建设总局关于城市防洪问题的报告的通知》中指出：“禁止填堵行洪河道，强占江河滩地违章建筑。”但违章建筑的涵义，上述两通知并未。
&&& “违章建筑”一词在国务院自身制定的行政法规中是1984年的事。国务院于1984年1月颁布并施行的《城市规划条例》第五十条规定：“城市规划主管对本行政区域内违反本条例的组织和个人，可以分别行政处罚：（一）对违反本条例规定侵占土地的，应当责令其退出违章占用的土地，或者吊销其用地许可证，并可警告或者罚款。（二）对违反本条例规定建设的，责令停止违章建设，吊销其建设许可证，或者责令其拆除违章的建筑物、构筑物，并可警告或者罚款。”第五十一条又规定：“当事人对城市规划主管的责令退出违章占地、拆除违章建筑物、吊销许可证和罚款的处罚决定不服，可以在收到决定书之日起十五日内，向人民法院起诉；逾期不起诉又不的，由城市规划主管申请法院强制。”从上述条文的内容来看，此处的违章既指违反规章制度的，也指违反法律、行政法规的，而是特指违反该条例的，即违反行政法规的。违反该条例所建设的建筑物（为简明起见，本文除引用的法律原文外，将建筑物、构筑物简称为建筑物）违章建筑。因《城市规划条例》公布施行时，全国人大及其常委会所制定的法律尚未就此规定，在违章建筑的涵义时，应当以《城市规划条例》所的涵义为准。当时已有地方法规或规章对违章建筑也作了规定，但就效力而言，应以行政法规为准。
&&& 此后国务院所颁布的行政法规中也涉及到了违章建筑，如1985年的《风景名胜区管理条例》、1989年的《石油、天然气管理保护条例》等。，可得出结论，在《城市规划法》出台前，国务院行政法规中的违章建筑指违反行政法规的规定所建设的建筑物。
&&& 1990年实施的《城市规划法》十条规定：“在城市规划区内，未建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重城市规划的，由县级地方城市规划行政主管责令停止建设，限期拆除或者没收建筑物、构筑物或者设施；城市规划，尚可改正措施的，由县级地方城市规划行政主管责令限期改正，并处罚款。”里首次建筑的概念。1991年《拆迁条例》中并使用建筑而仍然使用的是违章建筑，这并立法上疏漏，而是违章可以指违反法律和违反行政法规的，强调在城市规划法实施前违反《城市规划条例》的违章建筑在城市拆迁中的地位，仍沿用违章建筑一词是有道理的，即这里的违章建筑既包括违反《城市规划条例》所建设的建筑物，也包括违反《城市规划法[1]&[2]&[3]&[4]&[5]&&下一页
》所建设的建筑物。
&&& 由此，可以得出结论：1991年《拆迁条例》中的违章建筑是指违反法律和行政法规的规定，所建造的建筑物。2001年的《拆迁条例》中的违章建筑与1991年《拆迁条例》中的违章建筑相比，其概念并，只不过是其与此的法律和行政法规，如《电力法》、《公路法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等。
&&& 考虑到《立法法》已正式确立了我国的法律，地方法规和规章也对违章建筑作了的规定，故法律意义上的违章建筑可作两种理解：
&&& 狭义上的违章建筑，即为违反法律、行政法规的规定，所建造的建筑物。广义上的违章建筑，是指违反法律、法规和规章的规定，所建造的建筑物，这也通常所说的建筑的概念。
&&& 里要说明的是：违章建筑是专有名词，有着特定的内涵，它违章与建筑两词的简单组合，完全违章的涵义来推断违章建筑的涵义。其关键在于对建设，是应予以法律制裁的；而违反规章制度建设的除某种特定的后果外，是不应当受到法律制裁的。到为止，一部法律、法规、规章将违章建筑规定为违反规章制度建造的建筑物。故此，违章建筑是违反规章制度建设的建筑物或违章建筑批准手续的建筑物的观点只能是社会理念，其法律概念理论支撑的，而且也实证依据。
&&& 笔者之拆迁条例中所述的违章建筑是狭义上的违章建筑，除了上述论据外，还有下面两个理由：
&&& ，判定符合《行政许可法》规定的精神。该法规定了法律可以设定行政许可；尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，省级规章可以设定临时性的行政许可。而关于城市建设，《城市规划法》已设定了行政许可；农村建设，《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》也设定了行政许可并规定了的程序，故地方法规及规章已无必要再就此设定行政许可，只能就实施行政许可细化的规定。若当事人的建设不违反法律和行政法规的规定，而只是违反了地方法规及规章的，就不应当认定为违反法律和行政法规的，其建筑物也不应当认定为违章建筑。
&&& ，判定也符合依法行政的要求。国务院在《依法行政实施纲要》中行政机关要合法行政，还要行政。建筑物的拆除是当事人物质财富的损失，也在某种程度上了全社会的财富，其拆除与补偿多少涉及到当事人的利益。在法律上未对违章建筑的界定前，行政机关对公民、法人或组织不利的解释，应当遵循公平、公正的原则，损害当事人的权益。故此，对拆迁条例中违章建筑应作意义上理解，而不应作的解释。
&&& （二）拆除违章建筑不予补偿的涵义
&&& 在法律上直接规定在拆迁过程中对违章建筑不予补偿，是上世纪八十年代的事。如1982年江苏省人大颁布的《江苏省城市建设用地管理和房屋拆迁安置试行办法》第十五条规定：“拆除违章建筑和临时性建筑不予补偿。”此后各地出台的拆迁管理办法中都有类似的规定。
&&& 笔者以为，此种规定是有其历史背景的。一当时的拆迁主要是，而非市场，对房屋的拆迁和对违章建筑的拆除主体实质上的，房屋的拆迁人又是对违章建筑实施管理的行政机关，有权决定违章建筑的命运。另一，在当时对违章建筑的处置补办手续一说，予以拆除。这在《城市规划条例》中可以印证。该条例规定对违反其规定建设的，对违章建筑的处置拆除，而无处置方法。
&&& 但2001年拆迁条例中的拆除违章建筑不予补偿的涵义了，其理由是两点：，1990年的《城市规划法》十条对违章建筑的处置除规定了拆除外，还规定了两种处置即没收及限期改正。即对违章建筑不再是一拆了事，而是分类处置。在点上，《城市规划法》比之《城市规划条例》进步。此后各地出台的办法中对限期改正了细化，限期改正上已成了补办手续的代名词。如日公布的《西安市城市规划管理条例》十一条规定：“未建设工程规划许可证建设，城市规划，尚可改正措施的，由规划行政主管责令停止施工，限期改正，补办手续，并按下列规定对建设或个人予以处罚：……”，2001年《城市房屋拆迁管理条例》中对拆迁人新的规定，行政机关在情况下不再是拆迁人，而拆迁人的更多的是房地产开发商等企业，拆迁市场，拆迁人和被拆迁人是完全平等的主体。民事关系一方，在拆迁双方达成意见之前，拆迁人是无权决定拆除被拆迁人的违章建筑的。
&&& 据此，笔者2001年的《拆迁条例》中“拆除违章建筑不予补偿”的涵义是：在城市房屋拆迁过程中，拆除依法应当拆除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。
&&& 由此，可以得出结论：在城市房屋拆迁中对违章建筑处置时，并非拆除不予补偿，而是应当情况分门别类依法予以。对依法应当拆除的，予以拆除并不予补偿；拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，则应查明事实，妥善，应予补偿的则予以补偿。
&&& 将对在拆迁中如何处置违章建筑探讨。需要说明的是：1.本文所提及的违章建筑若无说明，是指广义上的违章建筑，即建筑。至于只是违反了规范性文件的规定，而不违反法律、法规、规章的建筑物，应为合法建筑并予以补偿，拆迁入或行政机关不应以其缺少规范性文件所规定的手续为由，拒绝补偿。故此类建筑物不在本文的范围之中。2.本文只涉及违章建筑业主的当事人，而不涉及违章建筑的施工方。对施工方只依法处罚的问题，不补偿的问题，故其不在本文范围。
&&& 二、拆迁中对违章建筑的处置原则及若干问题
&&& 上述对拆迁条例中拆除违章建筑不予补偿涵义的辨析，就可以在城市房屋拆迁范围内的违章建筑问题了。这里有三种情形排除在外：，在拆迁公告之后所建设的建筑物等。对此类建筑因其违反了拆迁条例等规定，应无条件拆除，不予补偿。，行政执法机关已对违章建筑查处决定的。对此类问题在拆迁过程中就应按查处的结论去处置，若行政执法机关已拆除决定，但未的，不予补偿；如行政执法机关已没收决定的，但尚未没收的也不予补偿；对行政机关责令改正，补办手续的，但当事人尚未补办的，应督促当事人补办手续，对当事人不愿补办手续的，可参照合法建筑补偿。，拆迁人与被拆迁人已就违章建筑的补偿达成意见的，行政机关在拆迁裁决过程中不应以拆除违章建筑不予补偿为由，而否定拆迁双方已达成的拆迁安置补偿合同的效力。种情形中若是建设项目或市政工程拆迁，则另当别论。
&&& （一）拆迁中对违章建筑的处置原则
&&& 笔者以为，建设项目、市政工程等公益拆迁行政机关在房屋拆 迁安置裁决时对违章建筑的应遵循原则。
&&& 1.实事求是的原则
&&& 原则《关于城镇房屋拆迁工作社会稳定的紧急通知》所确立的原则，是解决拆迁范围内历史原因的手续不全房屋（包含违章建筑在内）的原则。故此，行政机关在处置违章建筑时应当查明违章建筑的、原因、用途等因素，妥善。
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合法行政、行政的原则
&&& 《依法行政实施纲要》所的依法行政的两项原则，应当贯穿于行政机关拆迁问题的。最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼法院应否受理问题的批复》（法释（2005）9号）了拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，应当向行政机关申请裁决。故此，行政机关更应遵循公平、公正的原则，要平等对待拆迁人与被拆迁入及当事人，不偏私、不歧视，违章建筑必要、的措施和手段。
&&& 3.宽严相济、保护被拆迁人合法权益的原则
&&& 违章建筑的原因，且在生活中，违章建筑已一低收入家庭的主要收入来源，其维持生活的保障。故此行政机关应当分门别类，宽严相济，针同的情况，不同的措施，保护被拆迁人的合法权益。
&&& （二）处置违章建筑应当解决的几个问题
&&& 要在城市房屋拆迁中妥善处置违章建筑，就应当解决违章建筑的起因、违章建筑当事人在拆迁中的法律地位、当事人对违章建筑享权利、行政机关对违章建筑的追诉时效等问题。笔者现就上述问题作一初浅的探讨。
&&& 1.违章建筑的原因
&&& 违章建筑的原因，但改革开放违章建筑的原因却可以归纳为三点：
&&& 点，计划经济下的城乡发展观与市场经济条件下城市化的迅猛发展之间不是改革开放违章建筑大规模爆发的原因。
&&& 界定违章建筑的主要因素其违反规划，而城乡规划的编制是与人们对当时国民经济发展和城乡发展的认识分不开的。在改革开放初期，人们仍习惯于用计划经济思维来考虑和编制城市总体规划，其后果城市规划总是落后于城市发展速度，修编常事。在编制城市规划中最的失误对城市人口增长的估计，城市规划中最的元素，对人口规模的预测决定了编制城市规划的成败。但事实上，在当时很少有城市能地估计城市将来人口的规模，经济发展所引发的城市化进程远远超出了当初人们的想象。以北京市为例，改革开放前对城市人口规模的估计是到2000年城市常住人口将会1000万人，情况却是到了1990年时，北京常住人口就了数字{10}.一是外来人口的涌入，农业人口迅速向城市，对住房和就业用房等房屋的巨大市场需求在短内迅速；而另一是住房制度及房地产市场的改革滞后，原房屋远市场的需求。在巨大的供需差距面前，管理计划经济时代的指挥棒已失去了效用，而调控市场无形的手尚未，所实施的管理也只能是被动应付式、效用低下的管理，从上解决问题。巨大的市场需求与无序的规划管理的会房地产业的畸形发展，其后果违章建筑愈演愈烈，从而拆迁中的难点和焦点。有专家说：拆迁之痛，是伴随城市化和个人住房产权改革的阶段性矛盾{11}.
&&& 点，经济利益驱动是当事人敢于建设的主要原因，经营需要代替生活需要违章建筑的主要动机。
&&& 在计划经济时代，社会对个人的住房条件关注，有不少家庭的居住条件极差，一家数口蜗居一室甚至两家同居一屋常见的事，于是人们便偷偷摸摸地在自家院内搭建棚房居住，以解决家庭生活需要。可以说此时的违章建筑最主要的动因是人们解决生活是居住。但改革的，城市人口的迅速膨胀，对房屋巨大的市场需求产生了巨大的利润空间。建设从小偷小摸式迅速向大张旗鼓式转变，于是老百姓在违章建房出租，大公司在违章建房开发销售。党政机关也不甘落后，手中权力和地理位置优势（党政机关往往占居着城市的最好地段），在院前屋后违章建房，用于出租给他人营业和居住，借此小团体的福利待遇。受此，在农村人们也在圈地搞房地产开发。法律禁止集体土地搞房地产开发，但基层党委却乐此不疲，大搞房地产开发，搞政绩工程，其所留下的众多问题一直在困扰的社会。上述的原因在于经济利益的驱动，据统计我国的房地产业被公是最大的盈利行业，企业利润都在15％至40％，远高于世界房地产业5％左右的平均利润率，在城市边缘，违规开发利润就更为丰厚{12}.
&&& 点，行政执法机关执法不公、处罚不力是违章建筑泛滥的另主要原因。
&&& 判别建筑物违反规划（若无说明，所述规划包括城市建设规划、村镇建设规划、土地规划等规划），严重规划，是以详细规划即详规为标准判断的。而在当时，详规要么很粗糙，要么，人们是干部中不少人对城乡规划是详规的法律效力一无所知，随意变更规划是常见的事。详规，或虽有详规却得，这就给行政执法机关判定建筑物违反规划、严重规划留下了非常大的自由裁量空间，而对自由裁量权却无约束机制。于是在同一地段，对类似的建筑，对甲认定为严重规划，决定拆除，而对乙则认定不严重规划，不予拆除。此类执法不公，不一而足。
&&& 行政执法机关工作低下，对当事人刚实施建设时制止和查处，等到当事人建筑完工后才去查处，加大了查处难度，也了难度。而此时的查处又有不少是以罚代拆，这又从程度上滋长了当事人建设的气焰。
&&& 2.违章建筑的分类
&&& 对违章建筑的分类最常见的是从形态上划分，如违章建筑主要包括：未申请或申请未批准，未建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；擅自建设工程规划许可证的规定建成的建筑；擅自了使用性质的建筑；擅自将临时建筑建设成永久性的建筑{13}.此种分类方法地方法规规章所采用的方法，如1987年的《深圳市关于特区内违章用地及违章建筑暂行办法》、1993年的《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定》就有类似的规定。此外，还有以有土地使用权为标准划分、以被侵害为标准划分等分类方法。
&&& 笔者以为从有利于的角度，可分别按的构成、违章建筑对规划的程度、用途等为标准划分。
&&& 以的构标准，可将违章建筑划分为单一的违章建筑和数个的违章建筑。前者如居民在已手续齐全的二层楼上无证加建一层，后者如在公路红线控制区内未经批准占地建房。前者仅涉及违反建设规划，而后者除涉及到建设规划外，还涉及到土地、公路管理等，数个。之分类是考虑到对违章建筑可以补办手续及如何补办手续的问题。&&& 以违章建筑的对规划的可分作三类，严重规划，（不严重）规划，不规划。如广东省人大常委会颁布的《广东省实施〈共和国城市规划法〉办法》就了分类。此种分类是考虑到对违章建筑可以行政处罚及行政处罚的种类问题。
&&& 以违章建筑用途为标准可将违章建筑划分为生活用、生产经营用、用途。作分类是考虑对居住人的安置、补办手续时的税费等（经营用房是要缴纳营业税和所得税的）。
&&& 3.当事人对违章建筑享有何种权益
&&& 因《民法通则》规定了当事人的财产只能是合法财产，全国人大所公布的《物权法》草案也法律上所说的财产是合法财产，故可以的是：当事人对违章建筑不享有权。但违上一页&&[1]&[2]&[3]&[4]&[5]&&下一页
章建筑毕竟是当事人用其合法财产建设的，功效，当事人的违章建筑是有的权能的。
&&& ，当事人享有对违章建筑的建筑材料的所有权。违章建筑不合法性，但当事人对其建筑材料有权的，是自行拆除违章建筑的，强制拆除违章建筑，其建筑材料归当事人所。若行政机关对违章建筑决定没收的，此时没收的表面上看是建筑物，但所涉及的权利并当事人对建筑物的所有权，而是当事人对建筑材料的所有权。这在司法实践可以印证。人民法院在审理损害违章的民事纠纷中，屡有判决损害人对被损害人承担赔偿责任，其理由当事人对违章建筑不享有权，但对违章建筑的建筑材料享有权{14}.
&&& ，当事人对违章建筑享有事实状态上的占用、使用、收益的权能。当事人对违章建筑的占有是客观的事实，但这里的占有只是事实状态而非法权，“占有是主体物基于占意思控制的事实，占有是对物的事实上的控制……不管占有人对物的控制据为已意思，只要客观上的控制状态就可以构成占有{15}.”“占有可以是有本权的占有，也可以是无本权的占有。而在建筑人对违章建筑物，虽不享有权（本权），但其的管理与控制，也了占有，并受法律的保护，他人随意侵犯{16}.”因占有而派生的是对违章建筑的事实上的使用和收益。当然使用和收益是受到法律限制的，与合法房产的使用和收益是有区别的，但并完全不受法律保护。最高法院1993年颁布的《全国民事审判工作座谈会纪要》规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，法院可以受理。”里要说明的是违章建筑的租金收入的属性，的违章建筑被用于出租，，其租金收入的法律性质应引起注意。对租金收入的看法有三种：所得，不当得利，合法收入。笔者以为，在法律未对此之前，不应当作所得及不当得利理解，而应视作合法收入。对当事人的收入在无相反证据的情况下视为其合法收入，并以课税，是我国所得税法的一项原则。
&&& 4.违章建筑的当事人在拆迁中的法律地位
&&& 若违章建筑的当事人在拆迁范围内无合法建筑，违章建筑，则当事人在拆迁中何种法律地位是值得的问题。2001年《拆迁条例》规定，被拆迁人只能是被拆迁房屋的所有人，故只拥有违章建筑的当事人不法律意义上的所有权，则不属被拆迁人。说只拥有违章建筑的当事人并拆迁法律关系的当事人，这将产生一系列的法律后果：无法拆迁裁决程序，《拆迁条例》规定的可以申请裁决的只是拆迁人、被拆迁人、房屋承租人（顺便说一下：建设部的《城市房屋拆迁行政裁决规程》所列的申请人拆迁人、被拆迁人，而将房屋承租人排除在外是道理的），违章建筑的当事人显然不在申请人之列，当然也不在被申请人之列，故无法拆迁裁决程序；将无法行政强制拆迁程序或司法行政强制拆迁程序，这是拆迁裁决程序的结果；使司法民事强制拆迁法律支撑，《拆迁条例》的规定，仲裁的被申请人、民事诉讼的被告人、先予的被人只能是被拆迁人或者房屋承租人，若违章建筑的当事人与拆迁人订立了拆迁补偿安置协议，但其在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人将无法处置。
&&& 由此可以得出结论：违章建筑的当事人在拆迁中无的法律地位，对违章建筑的当事人将产生重大，也对拆迁人的合法权益的保护产生重大。解决问题最的办法是对《拆迁条例》的修改和，但在拆迁条例修改前，最好的办法由行政机关先行对违章建筑界定，然后界定结论违章建筑当事人的法律地位。若认定为应拆除或没收的，则应依法拆除或没收，此时违章建筑的当事人是行政处罚的被处罚人，而不再是拆迁法律关系中的当事人：若认定为可补办手续的，则违章建筑的当事人去补办了手续，均应认定其被拆迁人的法律地位。
&&& 5.违章建筑延续状态
&&& 对违章建筑延续状态，并无规定，实践中对两年后的违章建筑的查处亦不尽相同。有人：建筑一经建成，就告成立，建筑的是建筑的状态的而建筑的，即不包括结果，其追诉时效应从建筑建成之日计算，即建筑不延续状态，并包括结果，那么结果就独立的意义{17}.
&&& 笔者以为，上述看法是片面的，其原因违章建筑两重属性：建设的性，这是所有违章建筑都的属性；后果的性，这是一违章建筑的属性，即当其对规划产生时，就了属性，对规划不产生或者说符合规划的，就不属性。《城市规划法》的规定，对违章建筑的要考虑到两个因素，建设，建设结果对规划的。最高法院行政庭在《关于对〈共和国城市规划法〉十条如何适用的答复》（（1995）法行字第15号）中：“违反城市规划的人其属于‘严重城市规划’，应从其的性质和后果来确认。”
&&& 故此，若当事人所建设的建筑物不符合规划，违章建筑对规划的就，则应视为持继状态。点在涉及数个所建造的违章建筑中尤为。如在公路红线控制区内的违章建筑，水利工程管理范围内的违章建筑，其对道路交通安全、水利安全的，这显然是持续状态。事实上，最高法院于日给国土资源部的函（[1997]法行字第26号）中：“对非法占用土地的，在未恢复原状之前，应视为状态，其行政处罚的追诉时效，应《行政处罚法》十九条款的规定，从终了之日起计算。”
&&& 若当事人所建设的建筑物符合规划，则不对规划的，即此时无持续状态。事实上若当事人所建设的建筑物符合规划，则应当补办手续，确认当事人的产权，不拆除的法定理由。在拆迁时应合法建筑或参照合法建筑补偿。
&&& 若在违章建筑后，规划了，使原违章建筑对规划的了的，如何追诉时效的问题，本文将在对违章建筑如何处罚时说明，暂不涉及。
&&& 三、拆迁中对违章建筑的处置
&&& 在拆迁中，行政机关应当查明事实，分门别类依法予以，其如下：
&&& （一）查明事实阶段
&&& 即查清违章建筑的、原因、结构、面积、用途，民事纠纷，违反两个的行政法律规范的情形，行政执法机关查处等。对查处的按查处的结论办理，对未经查处的，下阶段。
&&& （二）和处罚阶段
&&& 1.和处罚的程序
&&& 步按分类分流。
&&& 原城乡建设环境保护部于1988年颁布的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑的原则意见》从违章建筑、所处地域、产生的三个了“三从宽三从严”的方针，对现在处置违章建筑仍有参考意义。故此就应当以法律法规的颁布施依据，本地城市规划的合情地违章建筑的界限。可两段式或三段式。两段式即划定点，点之前的违章建筑（注：涉及到违章建筑的问题的，是指违章建筑的）可补办手续作合法建筑处置，在点后的作违上一页&&[1]&[2]&[3]&[4]&[5]&&下一页
章建筑。三段式是划定两个点，在个点前的一律补办手续，不予处罚，作合法建筑处置：在个点之后，个点之前的，从宽，能不拆除或没收，一律不处以拆除或没收；可以不予行政处罚的，一律不予行政处罚：在个点之后的要从严。笔者建议三段式，理由是城市规划是的过程，应当有过渡期。
&&& 对可以直接补办手续的，直接补办手续阶段；对需的则下一步。
&&& 步，按违章建筑的违反了两个的行政法律规范的情形为标准分类分流。
&&& 若不情形，则是只违反建设规划的，则交由建设规划行政主管；若情形的，则由行政主管牵头。
&&& 步，或处罚决定。
&&& 然后或处罚决定分别处置，对补办手续的，补办手续阶段；对处以没收或限期拆除的，阶段。
&&& 2.或处罚时应当的几个原则
&&& 从旧兼从轻的原则。适用原则有两种情况：第是法律、法规、规章了修改；种是在违章建筑后，规划了，使原违章建筑对规划的了的。在种情况下计算追诉时效时，同样适用从旧兼从轻的原则。
&&& 优先从重处罚的原则。适用原则的前提是违章建筑的违反了两个的法律规范，可以由两个的行政执法查处的情况。有两个的行政执法对行政处罚管辖权争议的，可由牵头管辖；不成的，由行政执法报请的上一级行政机关，若其的上一级行政机关为当地的，牵头可直接报请当地。
&&& 适用没收和拆除的原则。违反法律和行政法规，而只违反地方法规及规章的违章建筑，一律处以没收或限期拆除。
&&& 四是认定违章建筑面积的原则。适用原则的前提是当事人擅自建设工程规划许可证的规定建成的建筑。情况下，大多为批少建多，行政机关情况下，应的认定。
&&& （三）补办手续阶段
&&& 对依法应当直接补办手续或处罚后要求补办手续的，由违章建筑的当事人到行政补办手续。需要说明的是：当事人补办了手续，其对建筑物的权利已有权行政机关的认可，故当事人享有的物权，从而拆迁法律关系的当事人，其享有被拆迁人的权利，并承担的义务。当事人在补办手续后签定安置补偿协议阶段；当事人不补办手续的，可经拆迁人申请，行政裁决阶段。
&&& 阶段，行政应将当事人补办手续的情况通报给税务，由税务当事人建筑物的用途、等决定追缴营业税、所得税。
&&& （四）签定安置补偿协议阶段
&&& 阶段，由拆迁双方自行安置补偿方案。对协商不成的，经一方当事人申请可行政裁决阶段；对达成协议后，被拆迁人拒不的，经拆迁人申请，可强制拆迁阶段，由人民法院依法强制。
&&& （五）行政裁决阶段
&&& 对拆迁当事人经协商未能达协议，经一方当事人的申请行政裁决的，行政机关应予受理。行政机关在受理后，应将申请人的申请书及证据发送给对方当事人，并告知其权利与义务。行政机关在查明事实的基础上，在法限内就安置补偿行政裁决决定，并当事人搬迁的期限。
&&& （六）强制阶段
&&& 被拆迁人（即违章建筑的当事人）不安置补偿协议或安置补偿裁决的，经申请，可由法院依民事司法强制程序或行政司法强制程序强制，亦可由责成行政组织行政强制拆迁，强制被拆迁人搬迁，并拆除其建筑物等。
&&& 因限于篇幅，且行政复议和行政诉讼不行政裁决的，故本文不再对当事人不服行政裁决提起行政复议或行政诉讼时如何展开。
&&& 结束语
&&& “地方经济自主权的，在财税体制改革背景下，地方有着强烈要求财源的动机，在征地、拆迁等过程中利益，到党和的整体形象{18}”。而“发展只是手段，人才是目的，发展服务和服从于人的需要。科学发展观之不同于传统的发展观，科学发展观之科学，就在于它强调以人为本。……‘以人为本’的主要内涵，以普通人的权利状况和幸福指数，衡量发展的尺度。……这应该构成评估发展正当合法的指标体系{19}”。在城市房屋拆迁中，如何保护违章建筑当事人的合法权益，保障社会基层的生活条件，体现党和对的，是值得的课题，它涉及到需要样的法律制度。“科斯认定：当矫正手段能够以较低的成本和较高的收益促成当事人的经济福利时，矫正手段才是正当的。……问题的解决的方法，对每一情形、每一制度的分析，才能符合的、成本一效益分析选择的特定法律{20}”。本文是笔者社会的要求，十多年来从事城市房屋拆迁工作的实践，所的浅薄探讨。笔者以为唯有实事求是，才能好违章建筑社会症结。
&&& 笔者也强烈呼吁，尽快修改《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁法律体系，以便“在、监督行政主体依法行政与保护公民、法人与组织的合法权益之间谋求平衡，对行政主体与行政方的激励和制约，行政权与方权利在总体结构上的平衡，以兼顾公共利益和个人利益，社会持续、稳定地发展{21}”。
&&& 注释：
&&& {1}宋振远、周国洪、崔砺金：《城市拆迁为何竟成上访大焦点》，载于新华网，，网址：WWW．xinhuanet．com
&&& {2}刘志峰：《动迁是当前上访多的问题》，载于网，，网址：WWW．people．com．cn
&&& {3}建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾同志在缄市房屋拆迁工作新闻通气会上的《解决房屋拆迁纠纷建设部下一步拟六项措施》，截于新华网，.
&&& {4}谢炜：《建设部：今年上半年征地拆迁上访超年总量》载于新京报，.
&&& {5}沈宗灵主编：《法理学》，北京大学出版社2003年版，第379页。
&&& {6}国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司、住宅与房地产业司编：《城市房屋拆迁管理条例释义》，知识产权出版社：2004年版，第72页。
&&& {7}王才亮著：《违章建筑的界定与》，建筑工业出出版社2005年版，第5、18页。
&&& {8}陈昨丞：《违章建筑若干法律问题分析》，载于民商法律网，网址：WWW．civillaw．com．cn
&&& {9}邹瑜、顾明总主编：《法学大词典》，政法大学出版社1991年版。
&&& {10}杨明炜：《京城建筑：怎“拆”字了得》，载于经济时报，.
&&& {11}同注{1}
&&& {12}方烨：《违章建筑房地产宏观调控盲区》，载于经济参考报，
&&& {13}国务院法制办农业资源环保法制司、建设部政策法规司、住宅与房地产业司编：《城市房屋拆迁管理条例释义》，知识产权出版社2004年版，第72页。
&&& {14}许根华、傅国华：《损害违章建筑应承担民事赔偿责任》、张水萍：《损害违章建筑应否承担民事赔偿责任》，均载于法院报网站，网址：rmfyb．chinacourt．org
&&& {15}王利明：《物权法论》，政法大学出版社2003年版，第795页，转引自注{8}.
&&& {16}同注{8}
&&& {17}彭于艳：《建筑状态之辨析》，载于法制网，网址：http：／／WWW．1egaldaily．com．cn
&&& {18}《政令规范地方职权》，载于2005年12月初的《t望》周刊，转引自新华网，.
&&& {19}笑蜀：《发展服从和服务于人的发展》；载于新华网，.
&&& {20}蒋兆康：《法律的经济分析》中文版译者序言，载于[美]理查德?A?波斯纳《法律的经济分析》中文版，大百科全书出版社1997年版，第5、6页。
&&& {21}罗豪才：《现代行政法制的发展趋势》，载于罗豪才等著《现代行政法的平衡理论辑》，北京大学出版社2003年版，第85页。上一页&&[1]&[2]&[3]&[4]&[5]&
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