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21:50:43 &&
不可能有房子能到70年，等快到了，就会被拆了从建，然后这块地上从建的房子又变成了70年。
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17:22:40 &&
分析称城镇化被房地产绑架 开发商赚得钵满盆满 媒体评论人民网-人民日报 06:06 近些年，在一些地方，由政府推动的“城镇化运动”轰轰烈烈，走在前列的是如火如荼的房地产开发建设。在各地农村，常见的做法是：政府以各种名义征用农民手中的承包地及自家宅基地，出让给开发商，搞房地产开发、园区开发，让农民上楼集中居住。往日“听取蛙声一片”的乡村，转瞬间变成“眼前楼群一片”。在“让村民变市民”的口号下，许多农民或被迫或被忽悠住进了楼房，却未享受到市民待遇，且丧失了做农民的一些好处。而偷着乐的，大都是赚得钵满盆满的房地产开发商。对房地产绑架城镇化的现实，许多人表示担忧和质疑，担心目前这种以圈地建房造城为特征的急风暴雨式的“城镇化运动”，会给中国经济、社会发展带来诸多隐患及后患。实际上有些隐患已经显现。首先是对作为城镇化主体的农民权益的侵害。为了把农民手中的土地变为商业用地、建设用地，不少地方政府与开发商联手，采用强征暴迁的手段，强迫农民出让土地、宅基地，上楼居住。其间引发的矛盾冲突，不仅使农民很受伤，也增加了社会成本。许多农民所获得的土地补偿，不足以购买商品房，还要东拼西凑、东借西借。不少上楼后的农民，失去了过去赖以为生的土地，就业无着落，生存成问题，生活无保障，生活质量下降，这又成一大社会问题。其次，大规模的人为、盲目的造城运动，脱离实际需求，加之配套功能跟不上，以致“鬼城”或烂尾楼频现，一些开发商甚至卷款而逃，不仅造成资源上的极大浪费，也给支持房地产开发商的金融机构的资产安全带来很大威胁，呆账坏账在所难免。第三，加剧了政府对土地财政的依赖和卖地冲动。毋庸讳言，许多地方政府之所以对城镇化建设极为热衷，是“醉翁之意不在酒”，他们关心的并非城镇化中的人，而是城镇化中的地。如今，地方政府债台高筑已是公开的秘密，行政成本过高，“三公”消费难止，形象工程、政绩工程、奢华的政府办公楼、损公肥私贪腐行为的大量存在，加之现行干部任用、政绩考核制度、财税制度上的缺陷，使有的地方深陷土地财政而不可自拔。而城镇化建设包括房地产开发的基础设施配套工程，需要地方政府大量的财力投入，卖地不仅是来钱最快的捷径，而且收入也归地方财政。如此境况很容易使城镇化的规划、决策被房地产绑架。第四，影响了经济的健康发展。房地产业“一枝独秀”，成为支柱产业，使得实体产业、经济受到遏制，也加大了房地产泡沫，使房价居高不下，远远超出人们的承受能力。国务院发展研究中心副主任韩俊近期在一个论坛上表示，“新型城镇化的核心，就是人的问题、地的问题、权的问题。如果这三个问题不能解决好，城镇化对农民来讲可能是一个痛苦的过程。”本来是要增加农民福祉的城镇化，却可能让其原有的一点幸福感也受到侵蚀。如果城镇化片面着眼于推动经济发展，却缺乏相关制度创新，就容易忽视市场主体的自主性，缺乏对农民合法权益的有力保护。这种城镇化不仅高估了城镇化的经济效应，而且会催生许多社会问题，是不可持续的。
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18:11:27 &&
&&七十年产权 ， 这是个什么 兆头 ？
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13:23:19 &&
外地户籍购房须连续3年缴纳个税或社保一线城市的房地产调控再度升级，广州二套房贷款首付上调至七成，限购门槛也进一步提高。至此，北、上、广、深四个一线城市近期已全部收紧房地产调控。加快中低价位住房供应广东省广州市人民政府办公厅18日发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》提出，抑制不合理住房需求，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），此前的要求是“购房之日前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”。中国人民银行广州分行当天发布的《关于调整广州市差别化住房信贷政策的通知》要求，自本月25日起，在广州市全部行政区域内，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。《意见》提出，加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应。加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理，确保房地产项目顺利完成开发建设。已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。 增加住宅用地供应。切实采取有效措施，力争今年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。今年12月31日前制定并公布明年全市住宅用地供应计划，确保明年住宅用地计划供应量不低于今年计划供应量。 从严查处各类住房骗购行为。对提供虚假购房资料骗购住房的，不予办理房地产登记；对存在规避住房限购措施的商品住房项目，责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，责令停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，追究当事人的法律责任。 引导开发企业理性定价。根据今年广州市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。广州房价连续两月涨超二成《意见》要求，人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上，根据广州市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。中国人民银行广州分行当天发布的《通知》规定，自本月25日起，在广州市全部行政区域内，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。各商业银行应加强对个人住房贷款业务借款人的资格审核。严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定。继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。根据国家统计局发布的数据，今年9月和10月，一线城市新建商品住宅（不含保障房）销售价格同比涨幅全部超过20%。今年初以来，广州新建商品住宅销售价格同比上涨明显，8、9、10月的同比涨幅分别达19%、20.2%、20.7%。业内人士认为，广州此次政策调整颇具指向性意义。为了完成年度房价控制目标，未来一段时间，部分二线城市也可能收紧楼市政策，此前南京、郑州已率先给调控政策加码。今年年末的房地产市场可能因政策基调的从紧而转入平淡，全国整体房价涨势可能将有所放缓。
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15:51:13 &&
地产巨头：未来几年大城市房价继续飞涨 　中新社北京11月19日电 (记者 庞无忌)在一线城市房价高速上涨持续一年多之后，多位知名地产巨头依然表示，未来几年北京、上海、广州等一线城市的房价将继续上扬。　　19日，在“《财经》年会2014：预测与战略”的一场夜话论坛上，华远地产董事长任志强(微博)表示，据粗略计算，北京目前的房价已经相比2010年翻了一番，但是目前上市的楼盘“根本不够卖”。供不应求的状况明显。　　对于需求如此强盛的原因，万科集团执行副总裁毛大庆在同一论坛上分析称，每年北京新增户籍人口约60万，新增常住人口约50万，新增结婚家庭也有10多万人。但新房和二手房叠加，每年的供应量只有20多万套，“还不到一年新增人口的几分之一”。　　除大量新增人口带来大城市集中的购房需求外，毛大庆认为，不同城市间资源不均等是大城市房价飞涨的深层次原因。以教育资源为例，毛大庆称，据其测算，中国中学100强中，仅上海和北京就占了60个名额，剩下的40个在其他几百个城市间分配。　　公共资源的严重不均等也导致城市对人口的吸聚能力截然不同，带来中国目前热点城市与三四线中小城市楼市冷热分化的状况。　　内地一些知名房地产开发商今年以来重回北京、上海等一线城市的策略也印证了这一点。不过，房企在土地市场上的激烈竞争也促使热点城市的地价房价进一步加速上涨。　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也在这场夜话上表示，北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在，房价上涨动力仍存。此外，他认为，之前的每轮楼市调控政策都打压了供应或贷款，而之后都出现了报复性的反弹，这也是今年房价持续上涨的原因之一。　　中共十八届三中全会近期出台的改革文件称，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。　　针对农地入市对土地市场和楼市的冲击，任志强认为，不宜过早下定论。他指出，真正落实中央政策还需要破除法律、规划以及户籍制度等多重限制，可能需要一段相当长的时间。“先把法立了，再讨论对房价和税制改革其他问题有什么关联”，期待改革政策一蹴而就地立刻发挥作用并不现实。　　北京首都创业集团董事长刘晓光也在此间表示，农村集体建设用地的流转，对于城市边缘土地价值的影响可能比较大，特别是对周边曾经拍卖过的土地。“关于加快房地产税改革，可能还得需要一定的时间出台。”
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16:51:56 &&
“全国有6800万套空置房，中国住房市场的现状是总量已经过剩，一方面很多人没有自己的房子，另一方面，还有很多人拥有许多空置房。”近日，中国企业资本联盟、中华博士会主席杜猛接受《国际金融报》专访时表示，中国楼市已经出现典型的“生产过剩”危机。而华中师范大学公共管理学副教授定明捷的一项研究也表明，中国九成左右的非富裕人群，无力依靠正常的劳动收入购买住房。住房“生产过剩”中国企业资本联盟旗下拥有华创地产研究院、8848城市研究院，中华博士会则拥有超过1万名来自北大、清华、复旦等著名高校，以及中国中国一线企业的博士会员。中国企业资本联盟的研究显示，中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米，全国空置住房总量已经达到6800万套。“让人不解的是，这些空置住房中，保障性住房占有相当大的比例。”杜猛评价说，这表明，中国的保障房政策出现了重大的偏差。该研究显示，中国住宅市场出现的“生产过剩”表现为三四线城市住房严重供过于求，以及一线城市贫富严重分配不公，以及诸多城市纷纷涌现的“鬼城”现象。根据对中国多个三四线城市的调查，研究者们发现，这些城市目前商品房供应已经严重供不应求。“比如说在中部地区某个四线城市，我们发现当地居民基本每个家庭都有2套以上的住房，有的家庭有3套甚至5套也很常见，而没有住房的家庭几乎没有。即使这样，这个城乡总人口不到70万的县级城市，目前在建的楼盘超过30个，未来2年内将有超过5万套住宅上市供应。”另一方面，大量当地人由于外出打工经商，纷纷涌入省会城市以及北上广等一线城市置业。杜猛表示，这样的县级城市在中国具有普遍性，它表明三四线城市的楼市供应已经严重供过于求。而在以京沪为代表的一线城市中，这种供应过剩则表现得相当隐蔽。表面来看，全国60多个房地产热点城市，近几年来，楼市一直很火爆。价格飙涨，供不应求，深夜排队抢房，日光盘现象屡屡出现。但是根据调查发现，这些城市的买房者，超过半数以上，基本上已经不是购买第一套住房。“在北京和上海这样的城市，比例更高，甚至超过八成。”杜猛表示。尽管政府出台了各种严格的限购措施，但是大部分的购买者都戏剧性地提供了符合购买资格的各种手续。这些手续包括补交或者造假的社保、户籍等资料。很多购房者甚至通过假离婚的方式来获得购房资格。杜猛表示，这表明，在一线城市，出现了住房资源严重分配不公的两极分化，一方面富人占据了大量的房源，并以此作为投资工具，另一方面，普通劳动者望房兴叹。正是这种两极分化，掩盖了供应过剩的真实情况。中国式“刚需”解密来自华中师范大学公共管理学院的定明捷副教授，通过对多个城市购房者的购房方式和动机进行调查，总结出非投资性购房的3种典型模式：小夫妻购房、打工回乡购房、小城市进大都市置业等。定明捷发现，“小夫妻购房模式”被媒体和开发商普遍认为是真正刚需典型。这种模式通常是，大学毕业不久结婚的青年夫妻，在双方父母、甚至爷爷奶奶的资助下，支付了大城市中购房的首付款。然后基本上用一个人的工薪收入还按揭，另一个人的收入作为家庭开支。“现在买房的年轻夫妻，基本上是这种模式。有的还因为还贷压力大，父母也跟着还按揭。”定明捷表示。“而中国在改革开放后，形成了历史上最大的人口流动潮。大量青壮年劳动力背井离乡，外出打工或者经商。在他们所流向的城市，他们能够获得比老家高很多的收入，但是那里的房价也比老家高得多。因此，外出打工和经商者，大部分选择了回乡置业。他们是中西部地区三四线城市购房的主力军。”调查发现，尤其是中西部县市一级，新开发的商品房，基本靠这个人群消化买单。而不外出打工经商的留居者，获得新住房的途径主要源自单位集资建房，或者拆迁补偿。而与大规模返乡购房相对应的，则是从小城市涌入大都市置业潮。“只要有条件，在乡镇的，喜欢进县城买套房；在县城的，喜欢去省城买套房。县城和省城有条件的，一定会选择北京、上海和广州区买套房。”定明捷表示，一方面，中国人自古以来中央集权思想根深蒂固，认为有条件就进入中心城市置业是顺理成章的事情；另一方面，社会公共资源集中于中心城市的现状，也导致有条件的公民向中心城市聚集。定明捷表示，“人口从农村向城镇聚集，小城镇人口向中心城市聚集，这个趋势是任何组织都无法逆转的。因此，政府目前施行的各种限购措施，也只能是临时救急。从根本和长远来看，有魄力和执政智慧的政府，还是应该顺应潮流，并且因势利导。”调查还发现，回乡购房和进城买房两种模式，都带来大量季节性空置。尤其是外出打工经商者，在打工当地基本也会买房或者租房居住。返乡购房后，除了春节和家庭重要时节，房屋基本上锁空置。（卢元强 廖紫艳）
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18:36:23 &&
“不平衡”是住房发展主要矛盾　　―访住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹　　在衣食住行、就医养老等民生问题上，最受关注的无疑是住房问题。为什么住房问题会如此牵动老百姓脆弱而敏感的神经？为什么房价的任何风吹草动都会引起全社会的关注？两会前夕，《经济参考报(微博)》记者就社会普遍关注的住房问题采访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹。　　《经济参考报》：网上最有读者“粘性”的新闻是房价，议论最多、不满最多、期待最多的问题是住房。您认为这反映了什么问题？　　秦虹：进入新世纪以来，我国城镇住房建设规模迅速扩大，整体住房水平提高较快。然而，不容回避的是在总量和人均水平提高较快的同时，城镇住房的不平衡性却大大增加，并引发出许多问题，主要表现在四个方面。　　首先，住房资源占有不平衡。一部分家庭拥有很多套住房；而另一部分家庭面对高房价，买不起房。网络上曝光的拥有多套住房的家庭中，都是多达几十套甚至上百套，引发了社会广泛关注。　　住房既有使用属性也有资产属性，在任何国家，住房资源的占有都不可能做到完全平衡。但是过去在没有任何约束和成本的情况下，将住房作为投资待价而沽，一方面导致了资源浪费和无效供给，另一方面推动了居民家庭财富的两极分化，既对住房市场的健康发展也对经济转型和社会稳定造成了危害。　　其次，住房条件改善的速度不均衡。住房供给市场化以来，城镇居民住房总体水平已大幅上升，但市场配置资源的结果是高收入群体的住房条件优先、快速、大幅度地得到改善，而中低收入家庭则改善较慢。　　第六次人口普查数据显示，2010年与2000年相比，2000年时约有57%的城镇家庭其住房面积在平均面积之上，而这个指标在2010年时下降到了47%；同期，城镇人均住房建筑面积在50平方米以上的家庭户增长了252%，占比翻了一番，而人均住房建筑面积低于20平方米的城镇家庭仍有29%，这一比例在上海和广东省是42%，在北京、黑龙江省、福建省、贵州省和青海省是37%。　　目前城镇住房的现实是，一方面，部分家庭已经住得很好、面积很大、标准很高；而另一方面，部分家庭住得很挤、条件很差，甚至在特大城市还存在大量群居、蜗居、蚁居的现象，城镇里的低收入群体与高收入群体住房改善速度差距过大。　　第三，房价上涨速度与大众购房支付能力的提高不同步。伴随着住房市场的发展，我国住房价格出现了明显的上涨，这个问题在大城市尤为突出。特别是城镇中低收入者的收入增长较慢，而他们对住房需求的迫切程度却最大，形成较大反差。　　2011年与2000年相比，高收入和最高收入家庭户的可支配收入分别增长了2.8倍和3.4倍，而中等偏下和较低收入家庭则分别只增长了2.1倍和1.9倍。我国大城市房价上涨速度快，而新增就业的中低收入群体多，直接导致了他们购房的支付能力明显偏低。　　进入新世纪以来，我国城镇居民家庭人均可支配收入的增长速度并不慢，但即使与房价上涨速度持平，也会因为两者的基数不同而使未购房者的实际支付能力弱化。　　第四，大城市与中小城市住房发展不协调。一方面特大城市持续面临着不断上涨的高房价风险，另一方面部分中小城市存在供过于求的风险。　　特大城市房价过高和较快上涨，急剧放大了有房者和无房者、有房多者与少者之间的利益冲突，也吸引了大量投资投向房地产，土地价格也不断攀升，不利于经济转型发展。　　中小城市住房供给超过需求，实际上是透支了未来的市场需求，房地产开发沉淀了大量资金，将会影响金融的安全性，进而对国民经济的安全发展带来威胁。　　《经济参考报》：不平衡的背后，一定有某种力量的推动。您认为导致这种状况的主要原因是什么？　　秦虹：我认为原因不是单一的，而是多方面的。如我国不同规模城市的就业机会和公共服务水平差异较大，导致人口的不均衡流动，进而造成特大城市住房需求持续旺盛；收入分配差距过大，导致财富积累速度差异大，进而居民购房支付能力差异大；货币超发而投资渠道不足，导致不动产成为居民投资需求的主要对象；地方财权事权不统一，对土地财政依赖较强，商品住房中的土地成本不断上升；房地产本身的税收制度不完善，缺乏持有环节税收来抑制住房的空置等等。　　《经济参考报》：这些不平衡问题，光靠市场这只手显然无法解决，还需要政府的手共同发力。你认为政府应该如何作为？　　秦虹：我觉得，在住房政策方面应抓住住房发展的主要矛盾，有针对性地解决居民最关心的住房问题。　　第一，根据实际需求，把握好土地供应的节奏。对人口密集、需求旺盛的特大城市，要调整土地供应结构，加大住宅用地供应占比，适当提高住宅建筑容积率，从根本上扭转住房供求失衡的格局；而对那些需求增长放缓、去库存压力较大的城市，应放慢土地供应节奏，不再搞粗放低效的大规模土地供给，稳定市场秩序。　　第二，政府做好“补位兜底”，进一步完善保障房政策。自2011年以来，我国已经开工建设各类保障性安居工程2400多万套，建成1500万套以上，明年还将开工600万套。在保障性住房建设力度不减的同时，还应通过改革调整，使保障房政策更具针对性，保障方式更丰富，避免保障福利化。使住房困难群体更便捷、更公平、更及时地享受到保障房政策的实惠，棚户区居民也有望在政府帮助下实现住房条件的改善。　　第三，针对当前住房的主要矛盾，政策应支持“夹心层”的住房需求。　　目前住房供应是通过保障和市场两方面共同解决住房需求。但保障与市场其实并无绝对的界线。如果能更多地运用土地、货币等政策支持，如通过提供低价商品住房、补贴、退税等政策措施，支持无房者到市场购房和租房，就可以将保障与市场有效地衔接起来，充分发挥市场供给的效率。“夹心层”群体住房困难的解决要充分调动购房人的积极性，不能完全依靠政府“夹心层”群体在享受了政府政策补贴支持下购房，应该明晰产权和收益。采取共有产权的方法，可以防止利用政策套利谋利。通过政府一定的帮扶政策支持，由“夹心层”群体以自己的力量为主解决住房困难，可以大大减轻政府建设保障房的压力，可以使住房政策的支持对象更具针对性。因此，下一步的住房政策，还应对“夹心层”群体的住房需求出台稳定的、明确的、有力度的政策支持，这样住房供应体系将更加完善，社会预期将更加稳定。　　第四，严格防范风险，确保金融安全。最关键的就是要坚决守住杠杆这个底线，银行应严格按政策和风险防控的要求加强对企业开发贷款或个人按揭贷款进行审核发放。根据地区差异，差别化的信贷政策必须坚持，防止投机资金进入房地产市场。还应积极探索挤出闲置住房的政策措施，盘活住房存量，这既有利于减少资源浪费，增加市场供给，也有利于减少通过大量占有住房扩大财富差距。　　除完善住房政策外，还应从影响住房市场运行的外部体制机制改革入手，不断调整和完善，这样才能从根本上还原住房市场本身的健康发展规律。 （经济参考报）
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16:50:59 &&
鬼城”泛滥是政商错位的产物字号 日00:29 来源：上海金融报&&作者：周俊生
　　“鬼城”，一个听上去很“聊斋”的说法，已经在中国的房地产市场上成为热词。近年来，部分地区的城镇化建设热火如荼，由新建商品房堆砌起来的新城如雨后春笋般在原有的市镇周边拔地而起。但由于无人购买入住，导致高大密集的楼盘普遍空关。一入夜，偌大的新城区成了空城，成为“鬼仙出没”的世界。　　摘得头牌“鬼城”之称的，自然是内蒙古的鄂尔多斯(600295,股吧)。但鄂尔多斯并非“鬼城”的孤例。有资料显示，仅在去年，国内就已经出现了12座新的“鬼城”，遍及大江南北，江苏、河南、湖北、辽宁、云南、山东等省份均有出现，很多地方的新建楼房空置率极高。　　“鬼城”泛滥，说明我国的房地产市场已经出现严重的供过于求。当然，就全国范围来说，现在一些“鬼城”基本在三四线城市，这些地区的经济资源匮乏，不能像北上广深这样的一线城市留住大量就业人口，给城市的房地产市场提供源源不断的承托力量。相反，由于一线城市对就业人口强劲的吸聚功能，造成了三四线城市的空心化。因此，从目前趋势来看，已经出现的“鬼城”问题很难得到妥善解决，并会对地区社会经济的发展产生严重的拖累。　　“鬼城”的出现，表面原因是商品房的产能严重过剩，但究其实是政商错位的产物。很多地方政府为了拉动地方经济，把房地产市场当作龙头支柱产业，推出了各种令人眼花缭乱的城市发展规划，吹大了房地产泡沫。按理说，开发商应有灵敏的市场嗅觉，但在政商错位的环境里，政府与开发商成了利益共同体，并利用权力的力量造起了“巍峨”的新城，有些开发商甚至于原本就是地方政府的造城工具。市场规律无法约束他们，只能在市场面前碰壁。　　在房地产市场从拿地到销售的上下游链条中，购房者处于最末端，他们对于住房这样的大宗产品，必须根据自己的财力量力而行。而那些曾经为地方政府所热情招揽的投资投机力量，尽管资金充沛，还是会对当地住房的投资升值空间反复研究。如果不看好前景，再热情的力量也拉不动他们，这就是市场机制的作用。处于末端的消费者和投资者的不配合，终于使新城成了“鬼城”。　　值得警惕的是，城镇化的兴起似乎在给一些地方的造城运动推波助澜。在一些地方官员看来，所谓的城镇化就是让农民搬进高楼，但这种由政府包办代替的城镇化脱离了通过城镇化实现农民生活质量提高这个本质，只是满足了地方政府和开发商继续在房地产市场上攫取暴利的需要。可以想像，如果这股势头不扭转，不仅城镇化会走上弯路，而且新的“鬼城”仍会继续出现。要扭转这股势头，关键还在于推进政府职能转换，不再做房地产市场发展的推手，不再与房地产开发商结成利益共同体，扳正错位的政商关系。当政府收起“乱摸市场的手”以后，开发商也就只能向市场低头，按市场规律展开经营活动，一些三四线城市房地产市场的过剩产能也就有可能逐步化解。
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13:29:50 &&
如果坚持了70年使用权，“汤臣一品”的房子就可以早些被卖掉，资源的使用效率就大幅提高！社会价值的体现就更充分，社会两极分化就会缩小。汤臣一品成交一套2.28亿豪宅 单价每平米超23万元 公司报道第一财经日报 翟宇被称为“中国第一豪宅”的汤臣一品昨天成交一套总价高达2.285亿元的豪宅，成为上海楼市除别墅外成交单价及总价最高的豪宅。《第一财经（微博)日报》记者在网上房地产上看到，这套新成交的房源为汤臣一品A栋的顶层复式单元，面积为986.45平方米，由此估算的成交单价超过23万元/平方米。在当前上海楼市乃至全国楼市都处于低迷的状态下，汤臣一品以如此高的价格成交，令业界生疑。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在听说这笔交易后的第一反应是：有点问题。杨红旭称，过去两年，汤臣一品都陆续有一些成交，去年的成交单价不过15万~16万元/平方米，“这套房源的成交价格突然这么高，不排除开发商是出于特殊目的而安排了这笔交易。”汤臣一品负责销售的相关人士对《第一财经日报》记者称，这套房源的买家在去年就已成为汤臣一品的业主。“当时他买的是一套底层复式单元，面积800多平方米，总价约1.5亿元。但这位买家一直对这套房源不是特别满意，今年决定换成一套更大户型的房子。”该负责人称，该买家已决定退掉此前购入的1.5亿元总价的房子，因此，“几天后你们就会在网上房地产上看到汤臣一品又有一次退房记录。”汤臣一品自2005年第一次开盘，就因11万元/平方米的均价成为舆论焦点。之后的将近两年内，汤臣一品只售出三套房源。记者昨天在网上房地产看到，汤臣一品已售住宅套数为74套。这意味着，汤臣一品开盘近9年，年均去化约8套，月均去化不足一套。据克而瑞研究中心提供的数据，截至4月15日，2014年上海成交单价在10万元/平方米以上的顶级豪宅共有24套，约6天卖掉一套。其中新鸿基滨江凯旋门共成交9套，成交均价104841元/平方米。位于黄浦区的凯德茂名公馆也成交了5套，成交均价达到12.5万元/平方米。在汤臣一品熬了将近9年后，上海成交价在10万元/平方米以上的豪宅早已不算少数，报价超过10万元/平方米的项目更是越来越多。就在上周，与汤臣一品几乎是隔江相望的绿城?黄浦湾就宣布将有一套总价2.3亿元的顶层豪宅公开推向市场，按不足700平方米的产证面积算，单价已超30万元/平方米。但是，在实际情况中，成交价往往比报价要低。“很多项目通常会把高定价作为项目营销的一种手段，通过高定价把项目的定位拉高，但最终成交价往往会比报价低。”一个豪宅项目负责人称。记者注意到，汤臣一品上述成交房源在网上房地产上标注的参考价是23.8万元/平方米，实际成交价也不过23.16万元/平方米，较报价低了6000多元/平方米。事实上，在汤臣一品上述房源成交前，上海还未出现过成交单价超过20万元/平方米的豪宅。汤臣一品上述负责人称，顶级豪宅的销售受市场因素影响较小，“市场好的时候卖得也不快，市场差的时候，也会有成交。”但遍及一线城市及主要二线城市的限购政策，被认为是对豪宅影响最大的调控政策。“今年银行对房地产贷款又有所忌惮，豪宅日子不会很好过。”上述豪宅项目负责人称。杨红旭则表示，整个房地产市场都在降温，豪宅的降温比普通住宅还要快。“汤臣一品这套高总价房源的成交不太符合目前的市场状况。这只是昙花一现的事情，买家们也不可能因为这一套房子的成交就冲入市场。”
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16:50:09 &&
房企躺着挣钱:2千万海南拿地 啥都不干赚12亿[摘要]不少开发商购地之后，多年来既不建设，也不农业生产，任其荒芜。海南：沿海土地闲置严重 少则数年多则超20年专家测算：海南闲置土地超13万亩 7万多亩闲置超10年欢迎回来，来关注土地闲置的问题。海南地处热带，又有着长达1800多公里的海岸线，因此历来是房地产开发的热点地区。90年代，海南曾经掀起过一阵房地产开发热，但最终以泡沫破裂而收场。不过近年来，随着海南升格为国际旅游岛，当地房产开发再度升温，但这也引发了一个问题，那就是土地闲置。不少开发商购地之后，土地多年来既不用于建设，也无法再从事农业生产，任其荒芜浪费。其中一些土地，甚至一闲就是二十多年。三亚市的红塘湾拥有约4.5公里长的海岸线，早在2006年，就规划在这里建设世界级的休闲度假旅游和居住地。为此，这里临海的土地几乎全都变成了建设用地。然而沿着海岸线映入记者眼帘的，却都是杂草丛生的荒地。红塘村村民告诉记者，这里的地，全部都卖掉了。靠海的，都占完了。全部都被占光了。离开红塘湾，记者沿海岸线一路向东，途径海棠湾、土福湾、清水湾、日月湾和石梅湾，最终到达神州半岛，发现沿途矗立着不少烂尾楼，而在楼盘之间，则是大量的闲置土地，有的闲置土地甚至绵延二十来公里。海南省三亚市南林农场村民告诉记者， 女：过去是种什么的？种水稻的。现在已经盖掉了，用土盖住了到现在都没有开发。被盖了多少年了？九三年到现在。海南省三亚市南林农场村民告诉记者，从九三年荒到现在。荒了二十年。在神州半岛的福乐沟村，记者遇到几位正在收海菜的村民，他们告诉记者，早在2006年，村里的土地就被中信集团购买了，到八年过去了，依旧是荒地一片。海南省万宁市神州半岛福乐沟村村民告诉记者，就是荒在这里。(记者：荒了多长时间？)荒了八年了。海南省万宁市神州半岛南塘村村民告诉记者，总之，神州半岛的从西到这边，地都征完了。(记者：这个大概有大面积？)村民：二十四平方公里。他就是买这个地的，买的卖的，搞生意的，他不是搞开发的。在从三亚到琼州东海岸的这段海岸线上，记者粗率估计了一下，已经被征用但尚在闲置的土地大约占到了三分之二以上。而整个海南的闲置土地数量则更加惊人。房地产专家 新浪房产TOP10首席地产评论家杨少峰表示，13.06万亩，这是真正意义上的闲置土地，也就是说这个地已经到了企业的名下，但企业它可能在很长的时间没有开发，这其中大概又有7万多亩，它的闲置时间达到10年以上。海南省国土环境资源厅最新公布的闲置土地名单显示，近80%以上的闲置土地为房地产企业所占，闲置时间从2年到10年以上的都有，而其中还不乏诸如华润、国信、绿城这样的知名房企。房地产专家 新浪房产TOP10首席地产评论家杨少峰表示，你比如像雅居乐的清水湾，中信的那个神头半岛等等像这些很大的，它可能一个项目，政府整个的占地它可能上万亩，但是目前它只能开发一千亩，两千亩，那剩下的这个八千亩，到底算不算闲置闲置土地？0755还有相当大的这部分土地没有纳入进来，这一些仅仅是这13.06万亩的这个土地，大概相当于海南省两年的这个供地量的总和。高尔夫球场建一半荒一半 经营惨淡这些闲置的土地，按照闲置原因分类，可以分为两类，一类是因为企业自身原因而闲置的，一类是因为政府原因而闲置的，按规定，前者两年内未开发的将由政府无偿收回，而后者则不会被收回。在采访中，我们的记者就发现，被认定因政府原因而闲置的土地占到了绝大多数，其中三亚市认定的三十宗闲置土地中，被认定属企业原因的只有四宗；而万宁市的136宗闲置两年以上的土地中，属于企业原因的也只有十九宗。这就意味着，这些地方绝大多数的闲置土地都将继续理直气壮地闲置下去。与此同时，一些企业在获得土地后，浮皮潦草地用少量土地建上一些经营性设施，就轻易躲过了因自身原因而造成土地闲置的责任。至于这些设施到底赚钱不赚钱，其实他们并关心，因为他们更关心的是地价的升值。位于三亚市天涯镇的红棠湾高尔夫球场，刚进入时，首先看到的是平坦的水泥路和两边葱葱郁郁的草坪，但往里深入也就200来米，水泥路就被尘土飞扬的土路所代替，四周也变得一片荒凉。除了小块草坪外，剩下的全是杂草丛生的荒地，有许多地方甚至直接裸露着黄土。球场里的海滩上也是垃圾遍地。为了掩人耳目，高尔夫球场在外围铺了一圈草坪，如果仅仅从球场外观察的话，很难看到中间的荒地。据记者估算，这些尚未开发的荒地约占整个球场面积的三分之二。记者开车在球场里转了一圈，没有遇到一个打球的顾客，只碰到球场保安在驱赶跑到球场里来的渔民。三亚红棠湾高尔夫球场保安告诉记者，要赶他们出去。女：你要把他们赶出去。记者：他们怎么进来的。保安：球场，不是给你进来抓鱼的。女：这是球场吗？保安：这不是草地吗在红棠湾高尔夫球场的官网上记者看到，该球场是一个18洞的标准高尔夫球场，未来还将扩建到36洞，同时该球场还有游艇俱乐部、沙滩娱乐、潜水观光等项目，并配有会员别墅和五星级酒店。但记者在球场内并没有见到相关设施，仅在服务台的旁边建有三座别墅。红棠湾高尔夫球场工作人员告诉记者，(记者：这里边最多能住多少人？)二十几个人这样子。如此简陋的设施，显然很难吸引到多少顾客，周边村民告诉我们，这里的经营现在是一年不如一年。高尔夫球场很赔钱 地皮升值很可观海南省三亚市红塘村村民告诉记者，球场都没人，客人都没人打球，草坪能好，没钱来养工人。我们村子里面那些上班的说，好几个月都没发工资。1854今年他们又裁员。好多农民工回家。据保安讲，红棠湾高尔夫球场现在每个月亏损几十万元，过去有近200名员工，现在也就只剩下100多人了。三亚红棠湾高尔夫球场保安告诉记者，现在都是赔，每个月都赔。该高尔夫球场位于红塘湾的黄金地段，有着近3公里的沙滩，当记者对于这样一个好位置长年入不敷出表示惋惜时，球场保安和周边村民却一语道破天机，球场老板其实根本就不在乎球场是否赚钱，他们看重的是这块地皮的升值潜力。三亚红棠湾高尔夫球场保安告诉记者，这个球场经过多个老板转手。三亚红棠湾高尔夫球场保安告诉记者，这个地皮不是拿来打球的。炒这个地皮，准备来搞别墅的，球场赚不到钱。海南省三亚市红塘村村民表示，他就守着这块地，等着(卖)地。高尔夫球场成吸金利器 土地三年增值60倍据了解，三亚红棠湾高尔夫球场开建于1997年，由日本的一家开发商投资，准备建设一个18洞的标准高尔夫球场，但在完成了前9洞的建设之后，由于与合作方发生纠纷，2004年该球场法人变更为香港都市国际控股公司。此后，红棠湾高尔夫球场就一直处于建设停滞状态，而且经营每况愈下。但就是这么一个半死不活的高尔夫球场，却在大量土地未被开发的情况下，上演了一场波诡云谲的资本大戏。工商部门的登记资料显示，2004年，公司现任老板杨宁俊以香港都市国际控股公司的名义，出资528万美元买下了占地1300多亩的红棠湾高尔夫球场，当时规划为18洞，已经建好9洞，再建9洞就可以开张营业了。但是买入球场之后，杨宁俊没有再增加投资，也没有继续建设。但是在2006年7月，企业的投资总额和注册资本却骤然增加，其中投资总额从1200万美元增加到5000万美元，注册资本也从528万美元增加到2528万美元。一位曾在该高尔夫球场工作过的员工告诉记者，这主要是因为杨宁俊引入了两个新股东。内幕人士表示，进来了两个股东，购买了80%的股份，老板自己留了20%。那个变化就是原来拿地的时候是两三万块钱一亩，这次是转让了80%的股份，总共12亿港币，折算下来大概是每亩一百万港币。12亿港币的价格足足相当于杨宁俊买进球场时价格的60倍，但却还只能占有80%的股份，球场股权之所以如此暴涨，爆料人告诉我们，最主要的原因就是杨宁俊向新股东承诺，球场的一部分土地将改为旅游度假用地，用来兴建酒店。但是此后3年，酒店却一直迟迟都没能建起来，因为三亚市规定，建酒店的前提是必须保证18洞高尔夫球场的用地。内幕人士表示，当时老板拍胸脯答应新加入的股东他能办的，一定能办的，//但事实上根本没做下来。2009年，每年亏损数百万的两位股东眼见建酒店无望，又将手中80%的股份以6亿人民币的价格卖回给了杨宁俊。内幕人士表示，整个过程当中，他用每年几百万亏损的情况套了6亿的投资额。目前杨宁俊已经又开始了新一轮的招股卖地，在业内人士的引荐下，记者进入了一个专门炒卖海南土地的微信群，在这里，红塘湾高尔夫球场的1300亩土地正以35亿的价格出售。记者在该微信群里表示有买地的想法，没想到在不到一个小时的时间里，就收到了60几宗土地出售的信息，而这些土地80%以上位于三亚。房地产专家 新浪房产首席地产评论家杨少峰表示，海南的房地产公司，我认为至少有7成以上，它拿地，目的不是为了开发，而是为了倒卖。我可能把它开发成项目，我挣的钱不如去倒卖据了解，为了掩盖炒卖土地的意图，这些交易通常都伪装成出售境外股权、股权变更、或是权益变性等形式，不仅获利颇丰，还能大量避税。有业内人士算了一笔帐，以红塘湾高尔夫球场12亿港币的这次股权交易为例，就至少规避掉了4个亿左右的土地增值税。种田没地求职无路 土地闲置让农民很受伤在土地大量闲置的过程中，失地农民成为了最大的受害者，由于土地被征，他们无法再从事农业生产，原指望在房地产或商业项目建成后就近务工，但也因为土地闲置而化为了泡影。老罗是海南省万宁市礼记镇田新村的农民，1993年，一家名叫昌华的公司以每亩3500元到3800元的价格购买了该村的土地，当时企业规划要在这里建旅游项目，并吸纳村民前来就业。然而21年过去了，这片被征的土地依然看不出任何要开工建设的样子，而土地的主人却已经换了四次。万宁市礼记镇田新村村民老罗告诉记者，21年的过程，就是中间转卖给日月湾公司，日月湾公司以后又转卖给一桥公司，一桥公司现在又转卖给鑫桥公司。当年发放的征地补偿款老罗早已花完了，就业的愿望也成了泡影，为了生计，老罗和部分村民开始在这片荒地里种庄稼，但不久就被开发商给全部拔掉了。万宁市礼记镇田新村村民老罗告诉记者，这片地已经有很多年荒废了，荒废了以后，我们农村的农民看到这个地很闲，没事做，我们农村群众翻起来种苗，种苗了以后，种了不到三天，全部遭到破坏。后来老罗和几位村民又商量着一起建鱼塘，在和开发商协商之后，老罗他们以每年三万元的价格租了一块地方。万宁市礼记镇田新村村民小罗告诉记者，每年要付三万块，租金三万块。(记者：那这块地原来是你们家的吗？)是我们村委会的。(记者：那原来你们家有地吗？)这里也有，这里面呢。就在大家东拼西凑建起了鱼塘，而且生意一天天好起来的时候，今年4月上旬的一天，100多个陌生人却手持刀棒闯进鱼塘，将设施全部毁坏，导致养在里边的鱼虾也几乎全部死光。海南省日月湾村民小罗告诉记者，这个膜好好的膜，他全部割掉了，用刀割掉的。(记者：用刀给你割掉了。)对。(记者：那现在里边虾和鱼还有吗？)死光了。作为鱼塘合伙人之一的小罗告诉记者，这伙人曾明确表示他们是开发商派来的，打砸鱼塘的目的是让他们赶快腾出这片土地来。小罗说，在去年底，开发商就曾经派人来通知他，这片土地马上要开发，让他把鱼塘搬走。可是一来土地租约还没到期，二来鱼苗太小没法搬家，因此他就没有立刻搬离，没有想到，三个月之后，就遭遇了如此灭顶之灾。海南省日月湾村民小罗告诉记者，(记者：你建这八个虾池，要花多少钱？)当时搞到八个塘，拉水管从海边拉过来，总共八十五万。(记者：八十五万，你现在买这些虾苗，鱼苗呢？)虾苗买了六万多。鱼苗多一点，鱼苗就三十多万。(记者：那你们怎么办呢打算？)我们也要搬走了，没办法。看着满目狼藉的鱼塘，想想荒废了20多年也没有开发的土地，失去了土地、也不再年轻的老罗，真不知今后的生活将如何继续。海南省万宁市日月湾农民老罗告诉记者，(记者：没有土地了你们都怎么生活？)我们都是出门打工。(记者：能打得动吗？像您这个年纪还要出去打工？)很难打的，像我肯定。我们生活很困难了。。伤心流泪。。征地开发仍在继续 农民故土难离生活艰辛尽管目前已有大量土地闲置，但我们记者在调查中发现，在海南，征用农村土地转作建设开发之用的做法，一天也没有停止过。不过也有部分农民，不愿就此被征地拆迁，而是倔强地留在了自己的家园里，但是他们的生活同样也面临着重重困难。在位于海南省神州半岛的福乐沟村，记者了解到，早在2006年，村中的很多土地就被中信集团征走了。海南省神州半岛福乐沟村村民告诉记者，一亩是五千八。(记者：哪一年征的？)2006年。(77:30)/(记者：要是开发，你们随时是不是需要搬走？)不知道政府对我们怎么要求。(记者：因为已经给你钱了。)我们还没有领。据村民讲，目前神州半岛大部分土地都已被征，当时都是由万宁市政府或各个村委会出面征地的，因此不少村民无奈地选择了领取补偿款、然后搬离。不过也坚持不搬的，南塘村至今仍有80多户村民故土难离，但他们的生活却因此变得异常艰难。海南省神州半岛南塘村村民告诉记者，(记者：你们为什么住在这么简陋的房间里？)都没有地方住，就以前那新房都给我们拆了，然后我们就盖这个。(记者：把你们房都拆掉了。有电吗？开一下看一下？)没电。(大四： 29:50)(记者：什么时候才有电？)晚上。(记者：每天有几个小时的电？)大概11点钟就关掉，7点钟就开始发电。(记者：晚上7点到11点，有四个小时的电，其他时间都没有电？)没电。(记者：你们这电怎么来的？)用发电机发的。据村民介绍，2006年，万宁市政府与中信泰富签订协议开发神州半岛的旅游资源，由万宁市政府出面征地。根据土地类别，每亩土地的征地补偿款在6500元到2万9千元之间，平均下来，南塘村每人拿到的补偿款约6万元左右。但土地被征之后，村民要搬迁到5公里外的安置区去。对于这个条件，南塘村有80多户村民拒绝接受。海南省神州半岛南塘村村民告诉记者，我们在这里住了几百年了，男的出去捕鱼，女的继续种田，我们为什么要让你赶出去，让我们没有工作，就业怎么办？村民们告诉记者，在神州半岛，每个家庭打渔和种地的收入，平均一年在七八万元，如果搬迁到安置区，就意味着他们将失去这些经济来源。因此村民提出以土地入股，就地安置、解决就业。政府不同意这个条件，于是在僵持了一年之后，2007年，村民们世代居住祖屋被全部强拆。海南省神州半岛南塘村村民告诉记者，都打掉了。(记者：怎么打掉了？)全部把我们房子全部拆了。此后数年，不断有人前来强制村民搬迁，双方冲突也因此不断升级，甚至出现过村民死伤的情况，但这80户村民始终不愿搬离，现在他们虽然还坚守在自己的土地上，但土地已经不让他们耕种了。海南省神州半岛南塘村村民告诉记者，这些都是以前我们种水稻的地，你看多好的地，很肥的，以前我们种的时候，那一家人是吃不完的，一年都不用买粮食的，但是搞开发以后，我们种还不让种。(大四：41：10)采访中，一位90多岁的老人告诉记者，她已经在简易棚里住了8年，不知道还要再这样住多久？(老人哭泣的画面。。。)
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9:32:26 &&
我国有多少房子：115万平方公里平原上4%是住宅 宏观经济第一财经日报
中国到底有多少房子？ 艾经纬[ 这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计算了 ]人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？这估计要等不动产登记结束，才能有个大概的数据。之所以说是大概，误差是其次，登记是为了征税，想来不少房产会钻漏洞，当然还有各种违章建筑，以及永不停止的“拆出一个新中国”。我们来谈谈知道的吧，而且是群众最关心的住宅类商品房。但这一项数据也是不全面的，年度竣工面积并无细分的住宅类数据，而且是从1995年才开始统计，能用的只有年度的住宅类商品房销售面积。中国是在1979年出现商品房概念的，1980年6月《全国基本建设工作会议汇报提纲》正式实行允许住房商品化政策，但显然在1998年之前，这个政策大多停留在纸上。计算开始了，若有数据恐惧症，请直接跳跃。先用住宅类商品房竣工面积计算，该项数据从1998年7月才开始统计，到2013年底累计为69.08万亿平方米，显然是误差甚大。比较靠谱的可以用住宅类商品房销售面积计算，因为该数据是从1986年开始统计的。那么在此之前，中国人的住房面积有多少呢？有个模糊的普查数据，1985年70万人群中的城镇住房抽样普查，全国房屋建筑面积46.76亿平方米，看起来数据不小，可当时城镇三四亿人口一平均就惨了，人均10平方米左右吧。好了，我们来看住宅类商品房销售的数据，图1可以看出，在1998年住房商品化之前的12年里，年商品房销售面积维持在1亿平方米以下，在1992年有个1000平方米量级的增加，想来是小平同志“南巡”的风所吹。显著的变化发生在1998年，当年住房正式实行货币化，住宅类商品房销售面积首超1亿平方米，并且之后增幅也明显扩大，仅仅4年时间就实现1亿平方米量级的飞跃，在2002年实现2.37亿平方米。接下来更快，2年时间再度飞跃1亿平方米量级，2004年实现销售面积3.38亿平方米。更厉害的是2005年～2007年，每年都跨1亿平方米量级，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，当年实现销售面积7.01亿平方米。暴涨之后往往是暴跌，在2008年金融危机的袭击之下，当年销售面积锐减，仅有5.93亿平方米，比2006年略高。不过，在2008年底“四万亿”的刺激之下，2009年住宅类商品房销售出现大幅反弹，直上8.62亿平方米。而2010年～2012年，随着“新国十条”等不断加码的调控，商品房销售基本维持在9.3亿～9.8亿平方米。可以想象的是，倘若没有“四万亿”刺激，中国楼市应基本见顶，和国外的房地产周期也不至于脱节太大。虽然2010年起加码调控，但加速之后一下子刹住车太难啦，2011年下半年之后调控效应才有所显现。而2013年，房价出现报复性的上涨，官方的统计数据是70个大中城市一年之内房价上涨20%左右，可想而知现实中的涨价幅度了。至于商品房销售面积，2013年一举突破10亿平方米大关，达11.57亿平方米。如此一来，1986年～2013年全国商品房销售面积共达92.44亿平方米，其中包含1997年～2013年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积3.76亿平方米。再加上1985年的抽样普查数据46.76亿平方米，合计139.2亿平方米。此外，在“拆出一个新中国”的轰轰烈烈运动中，1985年之前的房子有多少被拆除了就不得而知了。当然这个数据肯定是被低估的，因为《2005年城镇房屋概况统计公报》显示，截至2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46%。所以，这肯定不是中国大地上房子的全部，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，以及农村的住房，更有2009年以来兴建的各类保障房约1373万套。这简直是无法计算了。不过也可以换一个角度，利用城镇和农村人均住宅建筑面积来计算。按照2012年底城镇人均32.91平方米、农村人均37.09平方米，2013年底城镇7.3亿人口、农村6.3亿人口粗略计算，中国目前城镇住宅面积240.24亿平方米，农村233.67亿平方米，合计住宅面积473.91亿平方米。474亿平方米是什么概念？这相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。好了，我只能算到这一步了，确切的数据恭候不动产登记部门发布吧，但没有个两三年是难以出来的，至于有多少不愿意公布更难说了。总之，你懂的！(作者为第一财经（微博)日报财商主编助理)
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14:35:25 &&
台北囤房大户1人坐拥129套 官方上调至3倍征税 据台湾“东森新闻”报道，继台北市议员爆料有人1人在台北市就拥有59户房子后，台湾“财政部”近日也首度统整全台湾各县市的房屋税课征资料，结果意外发现有位“囤房大户”1人就坐拥129户不动产，台“财政部长”张盛和认为，如果这样的大户还按照原1.2%的税率来课税，并不公平，将利用累进税率因应，上调至最高3.6%的税率。近日台“财政部”首度统整全台湾各县市的房屋税课征资料，通过“台湾总归户”清查个人在台湾拥有的不动产总数，让全台的“囤房大户”都无所遁形。根据“财政部”规划草案，自用住宅须满足3大条件，包含没有提供出租使用，且由本人、配偶以及直系亲属“实际居住”，而本人、配偶以及未成年子女合计持有房屋3户以内。
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9:21:28 &&
一套房子究竟该值多少钱：成本定价是个梦 宏观经济第一财经日报
01:13 艾经纬[ 房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10% ]一套房子究竟该值多少钱？如果是场拍卖，且无底价，第一个出价的人举出1元的牌子也可以；如果是个农民工，会盘算下这房子在农村建要花多少钱；如果是个中介，会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价；如果是个土豪，眼睛眨也不眨，就把支票砸过来了……可见，不同的个体，经济基础不一样，角色不一样，处在不同的情境中，都会报出不同的价格。最终，众多的买卖双方围绕供需讨价还价，形成一个市场，最终形成一个基准价格。房子本只是钢筋水泥加砖头，但在市场经济中，房子并不只是房子。价格很容易形成，但房子到底是如何定价的呢？第一财经（微博)日报《财商》（微信号：caishang02）认为，回答此问题，必须从房地产的属性这一源头出发。房地产区别于一般物品，具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现出使用价值；二是社会属性，即房子可以买卖和出租，体现为价值。商品属性之一：成本定价是个梦倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价，那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动，价值围绕使用价值。简化为成本定价，也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。但这样的话，即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过2000元/平方米，而且这些年来增幅并不明显，至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地，好比生产面包的面粉。不过，即便算上地价、开发费用等，开发商合理的利润率，房价也不会高到哪里去，房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。但作为一种人类生活必需品，商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一样吗？显然不是，除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅。商品属性之二：提折旧就是书呆子如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价，就会发现供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。现实中，商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价，譬如2014年3月末，杭州为了托市，当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量，从11万套减少到7万套。只是，理论毕竟只是理论，现实中还要更复杂，每一套房子都有大小、户型差异，而商品住宅的开发售卖周期较长，很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素，但不是最重要的。也有人会用租金回报率来测算房价，但实际上这有点类似鸡和蛋的关系，上海商品住宅一般租金回报在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能说是作为分子的租金低了，还是作为分母的房价高了呢？此外，既然是商品，房屋作为固定资产，那么房价估算是要计算折旧的，但在现实中，提折旧势必要被笑话为书呆子。所以，用商品属性来分析房价还是有些苍白的。资产属性：理论很简单实际很复杂既然商品属性说服力不济，我们来把房子看为一种资产来定价。资产的价格是如何决定呢？比物品、商品定价分析起来都要复杂得多，尽管基本思想就一句话――资产价格等于未来收益的预期折现，具体方法就是用无风险的收益率去折现资产的未来收益。资产定价方法主要有均衡定价和套利定价，理论一直在发展，近些年来引入行为金融学，但仍然不尽完美。我们先以股票定价为例，表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定，可以理解为供给和需求关系；但实质上，是基于预期收益率来定价的，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。那么这个预期是如何产生的呢？我们必须要引入时间框架了，短期可能是因为突来的利好和利差消息，中期可能是基于技术分析而波段操作，长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。至于预期收益率的高低，一是要取决于无风险的收益率，二是取决于不确定性的程度，通俗言之即是高风险高回报。对于房地产而言，资产定价理论上是一样的，但实际上考虑的比股票还要复杂些，一是交易环节比股票复杂，这个无需多言；二是标准化程度差异，即前述的户型、位置差异等，三是信息不对称，股市信息相对充分且快速流通，而房地产信息不对称要严重得多；四是流动性弱于股市，房地产区域性划分严重，而股市不存在跨区域问题；五是房价定价中还涉及土地的资产定价；六是目前城市住宅70年的产权期限也在影响定价。很复杂吧，但在现实中，第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）发现，无论是地产商卖新房，二手房买卖，定价又似乎没这么复杂。尤其是产权期限剩余期并不重要，一方面大家都想着离到期还很遥远，那是后代人的事；另一方面又在赌政府势必要延续产权期限。房价究竟谁决定？说来真让人遗憾，虽然笔者把房地产的定价机制简洁到二重性，但一套房子究竟定价多少是合适的仍是件困难的事。那好，就把这个问题抛给市场去解决吧，市场博弈自然产生价格，但这个价格又是不均衡的，于是价格起伏波动，产生了复苏-繁荣-衰退-萧条的周期循环。最后，说点有趣的，笔者翻了很多学术论文，有个研究可供参考。重庆工商大学管理学院副教授黄居林在一篇论文中模型检验后指出，“房价惯性”及供求失衡（销竣比）是房价上涨的关键因素。什么是房价惯性？形成房价惯性的因素很多，包括：对房价上涨的一致预期及对政策的信心不足，存在不断诱发房价上涨的诸多刺激因素，存在政府和开发商等推动房价、地价上涨的动力机制等。似乎有点难理解，我们看下这篇论文的论证细节：如果地价走高，房价将得到快速响应，并在第七季度达到最高点，即地价对房价的冲击具有显著的促进作用和较长的持续效应。此外，房价对来自销竣比的冲击在前几季度也快速响应，并在第六季度达到最大。总而言之，房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度最大，达到70%；其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。至于前文所谈的商品属性中的房屋造价对房价的影响微乎其微。房价惯性推动房价上涨，虽然这听起来有点像拉着自己的头发离开地面一样难以理解，但低头一想，好比股价，强者恒强，路径依赖，这一切不正是人的动物精神所推动的吗？换作房价，难道不也是这样吗？（作者为《财商》主编助理，微博：）
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争议中国住房空置率：房地产市过剩明显 宏观经济第一财经日报
02:45 王子约“2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%，空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款。”西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心为备受关注的楼市再增添一组数据。昨日，该中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》（下称“报告”），得出上述结论。尽管外界对公布实际住房拥有率、住房空置率等参考数据的呼声不断，但官方称目前尚无法计算。有研究人士对《第一财经（微博)日报》记者称，尽管上述数据准确程度仍需商榷，但作为目前较为空白的领域，这一系列数据具有参考意义。城镇住房拥有率近九成报告提供的数据显示，截至 2014 年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至 21.0%。记者查阅相关资料发现，目前国际平均住房拥有率为60%左右。住房拥有率不断攀升的背后，是刚性住房需求的降低。截至 2013 年 8 月， 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求，比2011年显著下降3.6个百分点。报告将刚性住房需求定义为，包括无房家庭需求、人房分离需求（有房但住房不在生活及工作重心所在地）以及分家需求（家庭有成年子女）。其中，无房家庭需求为13.0%，较 2011 年 8 月下降了近 1.8 个百分点；人房分离需求为 4.0%，下降 1.8个百分点；分家需求略有上升，为 7.6%。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁称，估算潜在的刚性住房总需求为 24.6%，约为 5400 万套住房，相比 2011 年显著下降。对于如此高的住房拥有率，不少人表示“被平均”。目前，官方并没有相关权威数据。2012年，浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志曾联合发布《中国居住小康指数》报告，称在全国40个城市中，调查居民拥有住房比率均在70%至80%之间。“如果折算成家庭，这两个报告结论应该是接近的。”前述研究人士分析称。空置率超两成报告显示，2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%，比2011年高出1.8个百分点。据此估算，中国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。报告将空置房屋分为两类：仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房（简称“人房分离”）；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。作为佐证房地产泡沫的重要数据，我国的住房空置率数据一直缺失。国家统计局曾回应称，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。近日，住建部总经济师冯俊表示，有些媒体或者学者称某个城市空置率30%、40%，都是通过晚上亮灯的住房概率大致推论的。“不能用亮灯的数量衡量。”甘犁称，报告所说的空置率概念采用的是和美国相同的概念和计算方法。从数据看，东、中、西部地区总体空置率相当，三线城市总体空置率略高于一二线城市。发改委副秘书长王一鸣在2013年达沃斯论坛上也表示，地方负债大多是因城市建设带来的，现在三四线城市的空置率还是比较高的。此外，报告调查的六大城市中，重庆的空置率最高――25.6%，上海最低――18.5%，其他四个城市成都、武汉、天津、北京的空置率分别为24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。值得注意的是，在品类繁多的住房中，空置率最高的是商品房，为26.3%，紧随其后的是经济适用房，空置率达23.3%。甘犁认为，经济适用房存在资源浪费和“错配”现象。空置住房占用的银行贷款，属于资本闲置，降低了金融市场 的效率。该中心数据显示，空置住房不仅具有较高的信贷可得性，其贷款规模也远高于非空置住房。从推算来看，这部分住房占用了 4.2 万亿银行住房贷款，空置住房资产占中国城镇家庭资产的 11.8%。甘犁认为，目前房地产市场过剩比较明显，现有住房存量完全可实现住房需求。根据他们测算的数据，目前住房需求（含可实现刚性住房需求和可实现改善性住房需求）约为3250万套，而住房供给（含空置房供给和待售商品住宅供给）约为5248万套，供给完全可以覆盖需求。
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19:00:32 &&
学者称中国在建住宅至少够卖5年 买房不需再抢了 宏观经济第一财经日报[微博] 艾经纬 02:08 有那么多的存量房了，中国还缺房子吗？　　半个月前，笔者在第一财经（微博)日报《财商》（微信号：caishang02）上发表的《中国到底有多少房子？》一文中计算，2013年底，中国城镇住宅面积约175.2亿平方米～240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计起来上限值高达474亿平方米。　　474亿平方米是什么概念？相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。有读者会说，你这么算是都当作平房来算了，确实应该考虑容积率，但如果算上农村，这个容积率比1也高不了多少。　　回到开头那个问题，房子是不缺了，但人口迁徙、分配不均、拆迁等因素的存在，住房需求还是大量存在的。这又引出一个问题――买房还需要抢吗？　　前些年经常看到“日光盘”，开盘首日就被抢买一空，那种通宵排队的场面真是壮观。有时这是一种假象，尤其是2011年以来，个中猫腻媒体拆穿了不少，无非就是农民工可以很廉价地被雇佣，或者是地产商将新房输送给腐败官员等关系户再让真正的需求者向这些关系户买。　　今天，笔者继续用数据说话，至少在目前，买房真的不需要再抢了！　　3.24亿平方米待售　　第一个数据是待售面积，顾名思义即是准备出售的住宅量，此数据从2001年9月开始统计，但有意思的是该数据2001年～2004年、2010年的数据又无从可查，图中显示的缺失部分即是。　　好在影响不大，截至2013年12月，全国住宅类商品房待售面积为3.24亿平方米，创历史新高。从图中可以看出，待售面积近几年持续攀高，说明供给很充足。　　也许有人说，按2013年住宅销售面积11.57亿平方米计算，3.24亿平方米的待售住宅只够卖3个多月的，不算啥。这显然是静态的眼光看问题了，因为还有40多亿平方米的房子正在施工呢！而且这是全国平均数据，杭州之类的部分城市压力可不是一般的大。　　中国在建住宅至少够卖5年　　第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）再计算了一下中国目前到底还有多少住宅类商品房正在建设。　　这个数据来得比想象中难多了，琢磨良久也难找到合适的数据项。如果直接用住宅类商品房施工面积计算，考虑到部分已经建好甚至预售，个中误差不好统计。　　一位地产公司研究总监也是望而兴叹，他称业界一般通过代表性地产提供潜在供应量及全国份额来推算。　　但这显然也是比较粗略的，因为月度的竣工比率都是在变化的，即开发商会根据房地产市场形势来加快或推迟开盘。看1995年以来的年竣工率走势，非常不稳定，何况月度了。　　笔者最终找到这样一种计算方法，即用1997年以来的每年新开工面积，减去每年的竣工面积，当然这里也有个误差，即1997年是没有竣工数据可查的，不过1996年之前新开工面积都是有限的，所以就此忽略。　　计算得出，1997年～2013年住宅新开工面积累计为115.63亿平方米，1998年7月～2013年12月住宅竣工面积累计为69.28亿平方米，两者差值为46.35亿平方米。　　即截至2013年底，在建住宅面积约为46.35亿平方米，当然这个数据还应扣去烂尾楼，数据无从可查，就此略过。　　再对比2013年住宅累计施工面积48.63亿平方米，两者相差在2亿平方米多，误差尚在容忍范围内，而且此误差很可能是这部分已得到预售许可，进入待售统计项目中。　　这尚未完工的46.35亿平方米意味着什么呢？够卖多久呢？　　若以2013年全国一般住宅类商品房销售面积11.57亿平方米计算，如此庞大的在建面积需要卖4年左右。但2013年商品房销售面积又是创历史最高的。　　若以2009年～2012年之间约9亿平方米的销售面积，这部分房子要5年多才能卖掉。　　而上述预计是基于2014年起新开工面积为0，而这显然不太可能。需要说明的是，在建的不代表没有完成售卖，因为商品住宅销售中60%多为期房，所以小部分在建住宅可能已经售出。　　在建的房子需要好几年才能消化，供给还不过剩吗？而且还不算大规模兴建的保障房。　　35城市新建商品住宅库存创历史新高　　不过，各个城市又是有差异的。哪些城市供给不足呢？哪些城市又过剩呢？　　供给情况可以用存货去化月数来衡量，等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。通俗点讲，就是库存的房子要卖多少个月。　　存货去化月数指标的合理范围，万科给的是5~10个月。低于5个月说明存货严重不足，如果该指标高于10个月，则说明市场存货相对比较充分。　　万科副总裁毛大庆在4月末被曝光的一个内部发言中提到，现在库存的问题事实上是挺尖锐的，万科做了统计，与往年的3月去化加快不同，个主要的城市中，多数的存销比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。　　具体到城市，深圳存销比29个月，长沙24个月，无锡在上海区域中，57个月，很严重，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月（唐山整个城市加起来计算，已超过100个月，28个月是城区里），沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。　　据毛大庆讲，在万科内部，按照公司资金来源的成本和对股东收益率进行倒算，以平均21个月为一个风险警戒线。　　另外，6月10日，上海易居房地产研究院发布《5月份新建商品住宅库存报告》。监测数据显示，截至5月底，包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，库存再创历史新高。　　具体来看，35个城市中，有29个城市库存同比增长。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。　　鉴于5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹，上述这些城市的房企可谓“压力山大”了。　　此外，申银万国证券2014年初统计出一个供需比，全国房地产市场目前供需比在119%，供给过剩的城市比例为37.14%。　　具体来看，申万的结论是一线城市明显供给不足，整体供需比为64.5%；22个二线城市，平均供需比155%，其中44%的城市属于供给过剩，尤其是太原、西宁、武汉、济南；34个三四线城市平均供需比125%，属于轻度供给过剩，但其中分化相当严重，以营口、鄂尔多斯、张家界最为严重。　　好了，不多说了，借用申万的一张图看看房子是如何点缀祖国的大好河山的。　　(作者为《财商》主编助理，微博：艾经纬CBN，即将出版《房市大衰退》一书。)
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