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土地承包：纠纷出在哪里 ——北京门头沟区土地承包纠纷案件调查
　　随着中央各种惠农政策的实施，土地所产生的经济效益持续上升，广大农民对土地的重视程度、依赖程度不断增强。由于农村社会经济生活发生的急剧变化，一些与土地相关的历史遗留问题和新的矛盾逐渐凸显，土地承包纠纷日益增多。此类纠纷的产生与历史背景、社会原因密切相关，但土地承包合同管理方式方法方面的原因亦不容忽视。北京市门头沟区人民法院以近年受理的土地承包合同纠纷中涉及村集体的案件为切入点，通过调解发现村集体、乡镇政府和其他行政主管部门在土地承包合同管理方面存在的问题，分析原因并提出了对策。
　　土地承包纠纷数量上升
　　2004年之前，门头沟法院每年受理的土地承包合同纠纷在5件以下，案件类型均为追索承包金纠纷。2004年之后受理的此类案件不仅数量有所上升，类型更加多样，而且具有社会影响大、对抗程度高、群体纠纷多等特点。截至2008年底，5年共受理一方当事人(包括第三人)为村集体的土地承包合同纠纷68件，已审结66件，其中判决35件，调解和撤诉31件。
　　土地承包合同纠纷主要集中于以下类型：一是在合同效力方面，集体或半数以上村民以发包过程中没有履行民主议定程序和审批程序为由请求确认合同无效;二是在合同履行方面，集体以承包方拖欠承包费、违反土地使用用途、撂荒等为由要求解除合同或承担违约责任;三是承包土地被征用、占用，集体与承包方就解除合同以及征地补偿款的给付产生争议;四是承包合同到期后，集体与承包方就延长合同期限以及地上物补偿问题产生争议。
　　从案件涉及的范围来看，全区各镇都有一定数量的土地承包纠纷存在。与一般的合同纠纷相比，土地承包合同纠纷双方当事人的矛盾往往比较尖锐，诉讼中常常言词激烈，情绪激动，难于调解，特别是承包大户、外来承包户往往与村集体形成对立，且土地承包纠纷常常与民主管理、民主决策等问题相交织，如处理不好极易引起连锁反应，形成群体性事件。
　　承包合同存在三大问题
　　根据法律规定，土地承包合同管理的范围涉及合同订立、变更、解除、流转等多个环节，既要确保实体上的公平合理，又要符合程序合法、形式完备的要求。虽然各镇、村及行政主管部门在这一方面做了大量工作，但是仍然存在和出现了一些问题。
　　发包过程未遵循民主协商、公平合理原则，具有随意性和倾向性
　　根据村民委员会组织法、农村土地承包法的规定，村民的承包经营方案，必须提请村民会议讨论决定，集体以外的单位或个人承包的，应事先经2/3以上村民或村民代表同意。但是，上述规定并没有得到很好地贯彻和执行，随意简化、改变法定程序的情况较为普遍。此外，少数村干部在发包过程中有明显利益倾向，以低价将土地发包给亲朋好友，引起村民不满。由于对民主议定环节缺乏足够重视，村民会议、村民代表会议召集程序不严谨甚至存在重大瑕疵的情况较为突出。如有的村干部代替村民签字，在发生争议后不能就授权代签一事提交相关证明，有的会议记录只粗略记载讨论过程，欠缺表决过程和决议结果。
　　乡镇政府对非集体经济组织成员承包农村土地未进行严格审批
　　根据土地管理法、农村土地承包法的规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，除履行民主议定程序外，还需报乡镇人民政府批准。而事实上，非集体经济组织成员承包农村土地未经乡镇政府审批的情况大量存在，即使审批也没有按照相关规定严格进行。
　　根据北京市农委文件规定，乡镇政府应对上述承包方案书面逐级审核后作出书面许可决定并加盖政府印章。
　　农村土地承包经营权证和承包合同是确立土地承包关系的法律凭证和文书。按照有关规定，签订承包合同最少1式4份，除承包双方各持1份外，还应报乡镇政府2份予以备案。
　　而事实上，一些村集体对于承包合同的管理不严格，在诉讼中不能提供二轮土地承包合同和土地确权实施方案。而承包经营权证书的记载有时与实际情况并不相符。
　　承包合同条款过于简单，双方权利义务约定不明确
　　部分农村干部受专业知识和能力素养所限，在签订合同时对土地的四至和界限标志、当事人权利义务、违约责任的承担、解除合同的条件、地上附着物的归属、补助资金的分配都约定不明或没有约定。在以公开协商方式发包土地时，村集体往往缺乏市场意识和考虑长远发展的眼光，以低廉的价格将土地发包，而且没有约定递增幅度，承包金几十年不变。一些未分得承包地的村民不能从中得到实惠，对此意见较大。
　　在合同因征地而终止时，一些村集体在对承包方进行合理安置方面的工作不到位，致使承包方不理解、不接受而引发纠纷。特别是当承包方从事养殖业时，承包方往往要求由村集体按评估价格收购其所养殖的牲畜和其他机器设备。
　　应当指出，国家鼓励农民增加对地力的投入，有的承包合同也约定到期后对地上附着物给予补偿。但村集体一般不愿补偿或者无力补偿，而一些承包大户和外来承包户提出的补偿数额过高，双方的期待利益存在巨大差距。
　　政府应加强合同管理
　　党的十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出，要按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，健全严格规范的农村土地管理制度。农林主管部门及乡镇政府要畅通管理渠道，调整管理方法，保证依法签订、履行、变更和解除合同，切实把稳定和完善农村土地承包关系、维护农民土地承包权益的工作落到实处。
　　制定土地承包合同管理办法，明确各级管理机构和人员的岗位职责
　　农林主管部门、乡镇政府要明确相关合同管理的机构，落实管理责任。主管部门应帮助基层组织建立承包合同审查、审批等项工作制度。审查合同内容是否合法、条款是否齐备，确保土地流转指导、土地档案管理、承包纠纷调处等工作落到实处。要认真做好土地承包档案的收集归档工作，建立档案交接、借阅保管制度和土地承包经营权变动动态档案，并对二轮土地承包和土地确权档案资料进行整理、补充、完善。
　　健全农村民主管理制度，保障村民依法行使知情权、参与权、表达权、监督权
　　要推动村民自治制度的健康有序发展，建议主管部门对村民会议、村民代表会议的召集程序制定实施细则,对会议的通知、表决方式、记录保存、公布决议进行详细规定。乡镇政府应指导各村建立健全村民代表会议各项制度，总结推广有关村民代表会议的工作经验，督促村民代表会议执行法律、法规和规章制度，及时制止和纠正村民代表会议的违法行为和错误决定。
　　加强合同订立、履行等环节的指导，督促当事人履行合同义务
　　农林主管部门应制定耕地、林地承包合同及其流转合同的示范文本，乡镇经管站对合同的签订、变更、解除实行全程指导、服务，帮助农户签订规范的土地承包及流转合同，明确各方的权利义务。严格依法按程序开展土地承包工作，重大合同的签订应当有律师参与，在评估基础上确定承包金基数，并完成好现场勘验定界、地上附属设施登记工作。
　　建立土地承包纠纷调处工作协调机制，提高化解矛盾纠纷、处理突发事件的能力和水平
　　土地承包纠纷涉及面广、情况复杂，需要相关部门密切配合，才能得到及时有效解决。要建立土地承包纠纷情况定期报告制度，探索农村应急管理机制，对有可能发生的强占、抢种等突发事件制定处理预案。各镇、村要切实承担起调解农村土地承包纠纷的责任，按照属地管理和分级负责的原则，及时化解矛盾。指导人民调解组织提高调解能力，同时增强纠纷解决主体之间的联动协作，构建纠纷解决的全覆盖网络，做到小事不出村，大事不出镇，重大事件不出区，坚决防止群体性事件发生。
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原有合同承包费是120元每亩，到期后续包未果，继续中了一年，没有人找，第二年。大队找我们，说要对这块地进行二次承包，我们就交了押金，和大家一起竞标，进行了数次竞标后未果，我们还继续使用这块地。后来大队将我们告上法庭，要我们返还土地并且恢复地貌。判决书写到，要我们返还土地，并交承包费，对土地进行了评估，评估土地价值是1350元每亩，要我们按照1350元每亩交占用期间的承包费。是否合理
我家承包了15年的果园今年到期，村里要用这块地搞建设不给续签合同，而且还不给一分钱的补偿金合理吗，应该怎么办?
法院已经判决与集体土地的承包合同无效，但林权证还是我所以有，而且林权证也没有到期，请问我现在该怎么办？法院这样判有什么依据吗？那我的林权证又作何解释？
我家承包的苹果园，当时一亩地350元每年，签了30年，现在还不到10年，现在每亩地又要多收200元，说是要上调这是否合理？？？
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原告向被告（开发商）购买商铺门面一间并签订了购房合同，被告延迟交付并且实际建成的商铺和原合同规划的不一致，商铺面积缩小了一半以上，原告不服，向法院起诉，法院判决原合同无效，被告支付赔偿金给原告。由于判决后不久被告因病死亡，判决一直无法执行。后来，被告的继承人主动和原告协商，答应把面积缩水的商铺交付给原告，原告同意该方案。请问，原告可否提请法院撤销原判决？因为被告生前债务很多，如果不接受被告继承人的方案，判决被告支付给原告赔偿金比商铺本身价值要...
找中介找的房子，房屋租赁合同日期为一年，半年付，半年到期后不续租，提前一个月告知，并交出钥匙配合找房，半年到期后搬走，要求退还押金，中介以押金在房东手中，中介不能垫钱为由，说等到再次出租后将下一家租户的押金退还给我！并在名片上写有押金未退以作凭证！本人10月底到期搬走，中介11月底将房子再次租出，清算时押金不退，说我是违约方，押金抵11空房的房租！这样合理吗
我家承包村里的土地2012年到期了.没有续签.当时因为村里要的高.又种2年什么费用我也没有交.今年要每亩.每年550元交10年的.(10-2=8年)我该怎么办
交通事故导致的人身损害赔偿，法院判决的民事判决书已经生效，被告却不履行合理的赔偿义务，请问原告预付的诉讼费，法院可以退回吗？真心感谢……………… 判决书写明诉讼费由肇事方承担，其已没钱为由不掏任何赔偿款及费用，就是想问我们预付的诉讼费可以要求法院退回不？法院强制执行向肇事方要。
常德武陵区河付镇村委会强行将该村第十组的农户土地承包合同未到期的土地进行再次分配，损害了承包户的利益，引起诸多矛盾。
集体农用地3十年承包合同到期后如何能续包？土地承包合同到期后能得到赔偿吗 - 相关问题 - 110网法律咨询
我的土地承包合同要到期了 村委会不允许续约 且要收回土地用于放宅基地 我的土地性质属于自由用地
上面盖了几间房子 还有些设施
这样到期后能得到赔偿吗
我是一个外地人在大连承包了一块菜园子合同期到了，村上不和我续签，这种情况动迁我盖的房子和栽的树能得到赔偿吗
我父亲承包了村里农用地，合同到期，村委会不续合同，要收回，请问地上果树怎么赔偿？谢谢
我是农场退休职工，退休后以较职工高的承包费包的农场土地种植的果树，现在县里搞开发无尝收回土地，我们投资种植的果树也被收回而且什么也不赔偿。我们要求什么都不赔的话树是我们自已种的我们砍回来烧柴，结果也不行说如果要把树砍了就把医保给停了。不知退休职工的医保还是原单位给负担的吗？这种情况能要求赔偿吗？？？
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我在10年前承包100亩废旧窑坑，合同签订30年，投入大量资金复垦为良田，种植了果树，葡萄，坑塘养了鱼，还没见效益，。今年被政府征用，每亩赔偿6000元，我还有20年的使用期，这笔损失该有谁赔偿给我，是发包方，还是政府。，
家里近20年一直承包者一个苗圃的土地，盖了7个大棚，以前一直种蔬菜，8年前整体改种1000颗棚室葡萄，去年已到盛果期，开始的时候承包合同是5年一签 ，去年改为1年一签，并在合同中注明了如场方需要，合同到期无条件收回土地，不予赔偿，当时也没把这条当回事，今年说要在我家承包的土地上建楼房，合同到期后要我们无条件归还土地，不予赔偿，眼看合同要到期了，不知道我需要走什么途径来维护我的权益。
我在本单位工作8年，今年底合同到期，单位不续签合同了。请问我能要求单位赔偿吗？如赔偿能赔偿多少呢?谢谢。
我是在苏州的一家物流公司上班，我应聘的是物流调度，可是转正后公司就要让我做物流专员！我不愿意，公司单方面的提出辞退我！我怎么才能维护自己的利益？谢谢！！！
现在是2012年8月，我是2011年7月与公司签了一年的合同。合同到期了，公司没有提醒我，现在公司说要搬迁，我不能与公司继续合作。领导8月28号才告诉我说我们工作到9月15号，他没有提及任何补偿。对于当事人的我是否可以依法得到补偿呢？
2004年，不同村的两村民签订了以下合同：
甲方将原承包集体果树**亩，转让给乙方长久承包，期限按国家政策承包权而改变。转让费乙方一次性付清**元。甲方原承包集体果树税由乙方按时缴纳给国家。甲乙双方签字并有见证人和村支书签字，但并无村委会公章。
此合同是否有效？现在此承包果园被集体征用，甲方是否享受补偿款，如享受，补偿款如何分配？赵军与北京市海淀区苏家坨镇人民政府南安河村村民委员会土地承包合同纠纷一案
――北京市海淀区人民法院()
赵军与北京市海淀区苏家坨镇人民政府南安河村村民委员会土地承包合同纠纷一案
北京市海淀区人民法院
民事判决书
（2008）海民初字第11835号
原告赵军，男，日出生，汉族，农民，住(略)。
委托代理张祖恩，男，北京联合调查事务所法律顾问，住(略)。
被告北京市海淀区苏家坨镇人民政府南安河村村民委员会，住所地海淀区苏家坨镇南安河村。
法定代表人张彬，主任。
原告赵军与被告北京市海淀区苏家坨镇人民政府南安河村村民委员会(以下简称南安河村委会)土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官范君担任审判长，人民陪审员黄惠兴、刘长生参加的合议庭审理本案。原告赵军及其委托代理人张祖恩，被告南安河村委会法定代表人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵军诉称，1997年底，赵军、南安河村委会双方签订土地承包合同。内容为赵军承包土地17亩，每亩年承包金为100元，承包期为十年，期满后赵军若继续承包土地，南安河村委会同意续订合同，并依据原合同缴纳土地承包费。2007年底，赵军继续承包该土地，南安河村委会反悔不同意赵军继续承包且停水停电。赵军认为南安河村委会不按约定履行合同义务，且违反国家30年土地不动的政策，南安河村委会的违约违法行为给赵军造成了严重的经济损失，为了维护自己的合法权益，故诉至法院，诉讼请求为判令南安河村委会履行与赵军签订的土地承包合同，赵军继续承包该土地，延长土地承包合同的期限至日。
被告南安河村委会辩称，赵军与南安河村委会的协议是在1997年由村委会下属的菜田专业队与赵军签订。菜田专业队对外签署的协议已经依约得到履行，合同约定期限为十年，现合同到期，村委会有权将土地收回。赵军的土地不属于土地集体发包，2005年土地确权因为赵军的合同没有到期，就没有将其的土地收回进行发包，现在合同已到期，经村委会研究决定，决定将赵军的土地收回准备发包，这是合理合法的。南安河村每人应分一亩地，村里每人只能分到四分地，还有几百人没有地，在这种情况下，村委会做不到继续履行这份合同。在承包土地期间，赵军只交纳了年三年的承包费，剩余七年的款项是菜田专业队又发包给他人，该人已经另外交纳了承包费，故南安河村委会不同意赵军的诉讼请求。
经审理查明，日，北京市海淀区北安河乡南安河大队蔬菜专业队（以下简称蔬菜专业队）与赵军签订合同书，约定蔬菜专业队提供17亩菜田给赵军使用，地点为东台菜地，蔬菜专业队负责赵军的用水、用电，水、电费由赵军支付。赵军在承包范围内从事种植、养殖等项经济活动，主要种植花草、树木。承包期间赵军按时向蔬菜专业队交纳土地承包费。在开始承包之日五年内，赵军每年向蔬菜专业队交纳土地承包费每亩100元整，满五年后以每亩100元为基数，每年递增5%。承包期限为此合同生效之日起以后10年。10年期满后，如赵军继续使用，蔬菜专业队同意续订合同，其延期的土地承包费继续按照以上承包费收费方法收取。在土地承包期间，蔬菜专业队不得因领导人事变更及其他原因终止合同，如因蔬菜专业队终止合同而使赵军受到损失，其承包范围内的一切地上物，要按当时的市场价值由蔬菜专业队负责经济赔偿。如赵军合同到期，不继续承包，地上建筑物归蔬菜专业队所有。合同签订后，赵军本人交纳了1999年至2000年三年的承包款，后由于其在监狱服刑，该土地承包金由他人交纳。现合同期满，南安河村委会以合同期满不同意续签为由要求收回土地，赵军要求继续承包土地不同意腾退。
另查，南安河村落实北京市土地承包政策进行确地时，赵军确地0.4亩，赵军家三口人确地1.2亩。
上述事实有赵军提供的蔬菜专业队与赵军签订的合同书，南安河村委会提供的收据以及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为，赵军与南安河村蔬菜专业队之间签订的承包合同于法不悖，应为有效。本案的争议焦点问题在于合同到期后赵军是否有续签合同、延长土地承包期限的权利。对此，赵军认为其请求权不论是基于土地承包的法律规定还是合同的约定，都赋予其该项权利。就该问题，本院论述如下：
首先，是赵军是否可以基于土地承包的法律规定要求将其承包期限延长至30年的问题。我国法律明确规定了耕地的承包期限为30年。但该规定针对的是农村家庭承包户，其立法初衷是为保障农民的基本生活与土地承包经营权，实现“耕者有其田”的愿望，这种承包的主体有其特殊性，解决的是主要是生存问题，故该规定不适用于大户承包、专业承包的情况。具体到该案，在1997年，土地承包法还未颁行，当时的村集体没有依照土地承包法规定的程序和方式落实按户承包、保障农户生存的法律和政策。另一方面，赵军亦承认，当时村内部分农户不承包土地，以致其能承包较多土地，加之其承包合同内容亦非土地承包法实施后的家庭承包，故其承包的性质仍为约定期限的专业承包，赵军基于法律规定而主张其为家庭承包要求将土地承包期限延长至30年的理由不能成立。赵军认为其承包村内土地属于家庭联产承包合同关系而非大户承包、专业承包，并依据这种认识和村委会签订了土地承包合同，实际上是对土地承包关系的一种错误认识，这种错误认识已经使该行为的后果与其自身意思相悖，并造成其一定损失，故应属于重大误解。
其次，是赵军是否可以基于合同的约定要求续签的问题。第一，双方的分歧主要在于对合同第二条第三款“10年期满后，如赵军继续使用，蔬菜专业队同意续订合同，其延期的土地承包费以本条第二款为准”的理解。赵军认为如其继续使用，则村委会应无条件同意其续租。但是根据该合同条款的字面含义，赵军是否续租该土地实际上取决于两个条件：即赵军继续使用和蔬菜专业队同意续订合同，二者之间属并列关系，只有两个条件同时具备，方能使合同期限得以延长。否则，该合同条文中无需加上“蔬菜专业队同意续订合同”一句。现村委会不同意续订合同，则可视为续订合同的条件不成就。赵军对合同的这种认识表明其对合同的文义存在误解。签订该合同时，海淀区农民种地热情不高，抛荒撂荒问题严重，当时政府部门对农户积极动员也成效不大，故赵军主动承包菜地17亩的行为应予以肯定，赵军认为在承包合同中约定其在延长土地承包关系上的主动权存在客观的基础，本院对其延长承包期限的诉请依据国家法律法规及北京市土地承包政策酌定为五年。
综观个案情况，本院认为，赵军要求延长承包期限至30年的诉请因缺乏事实和法律依据，但其对合同文义的错误认识，可基于公平原则给予适当救济。到期后，合同是否续签，应由双方协商确定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告赵军与被告北京市海淀区苏家坨镇人民政府南安河村村民委员会签订的《合同书》期限延长五年（即从二00七年十二月二日起延长至二0一二年十二月一日止）；
二、驳回原告赵军的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告赵军负担三十五元，已交纳；由被告北京市海淀区苏家坨镇人民政府南安河村村民委员会负担三十五元，于本判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
人民陪审员
人民陪审员
二ＯＯ八年十一月二十七日
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