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第9版：要闻·论坛
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依法推进城乡规划管理中的物权保护
随着《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的颁布实施，物权观念越来越深入人心，城乡规划在配置、利用城乡土地和空间资源的过程中应当更加注重对社会各利益主体合法物权的保护。 ●物权制度对城乡规划管理的影响 新中国的物权制度是在1949年后建立起来的，当时的物权体系基本上就是所有权，其形式包括国家所有权、合作社所有权、个体劳动者所有权、资本家所有权以及公民生活资料所有权，除了典权，基本不存在其他的他物权。经过改革开放，中国的物权制度逐渐完善起来，创造了例如土地承包经营权、宅基地使用权、国有土地使用权、全民所有制企业经营权等具有中国特色的用益物权。伴随着城市居住制度的改革，建筑物区分所有权这种新型所有权应运而生。 然而，物权方面相关法律却相当滞后。1987年《民法通则》实施前，关于物权制度的规定仅以原则性规定的形式存于《宪法》以及其他法律中。《民法通则》也并没有明确规定“物权”概念，而是以13个法律条文规定了财产所有权的概念及其取得方式。其中第八十三条就规定了相邻权：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”但是这个条款一般用于处理相邻关系产生的纠纷，并没有适用于规划管理方面。 直到2007年《物权法》的颁布实施，明确了国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《物权法》与城乡规划密切相关的主要内容有：1.业主的建筑物区分所有权；2.相邻关系；3.建设用地使用权。这也意味着，《物权法》对公物权和私物权予以平等保护的相关内容必将成为城乡规划管理的重要依据。 ●我国现行城乡规划法对物权的保护 近年来，由于城乡建设主体的多元化，公共投资城乡建设只是城乡发展的部分动力，社会资本的参与逐渐成为主流，因此城乡规划管理中更常见的问题是物权所有者之间以及开发建设方与公共利益主体之间因为土地利用和空间利用方式不一而产生的矛盾。例如：违法扩建遮挡相邻建筑的通风和采光权。城乡规划管理真正要做的就是，界定用地和空间的初始用益物权，防止相关主体在追求自身权益的过程中损害他人合法权益。 我国2008年实施的《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）明确了规划管理的公共政策属性。在城乡规划的制定、修改和实施过程中充分征求利害关系人的意见，如对利害关系人造成损失的应当依法给予补偿，有力保障利害关系人的先有物权。首先，在城乡规划制定方面，《城乡规划法》第二十六条规定，城乡规划报送审批前，应当依法将草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，且公告的时间不得少于三十日。编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附上意见采纳情况及理由。第二，在城乡规划修改过程中，《城乡规划法》第四十八条规定，修改控制性详细规划的，应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见。第五十条规定，“三证一书”发放后，因依法修改城乡规划对被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。修改经依法审定的修建性详细、建设工程设计方案的总平图，应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法利益造成损失的，应当依法给予补偿。第三，在监督检查与法律责任方面，规定监督检查情况和处理结果应当依法公开，以供公众查阅和监督。另外，对于在修改修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人意见的，或者接到公众举报不依法处理的，将会依法被问责。各个环节广泛地征求公众意见，有效保障了先有物权不受侵犯。 ●我市城乡规划管理工作中物权保护现状及其建议 随着依法行政的推进，我市在城乡规划管理工作中日益重视对行政相对人的物权保护。以往政府相关部门习惯以公示代替听证，认为公示本身就是一种征求意见的方式，公示无异议即可审批，不再举行听证，这样可以节省行政成本，提高行政效率。但事实上，政府职能部门的这种懒政行为致使公众无法充分表达他们的诉求，既剥夺了公众参与权和监督权，同时也为权益纠纷埋下隐患。近年来，我市在城乡规划管理方面保障物权情况逐年进步和完善。首先，在批前公示和规划成果展示方面，公众经常能在报纸上看到城乡规划批前公示，包括公示项目地址、主要内容及理由、详细公示信息的具体地点、反馈意见的途径，在规划部门的公告栏、信息港以及规划展示馆都放置相关规划成果，公众可以很容易查到各类项目审批情况以及规划成果，及时反馈意见。其次，规划部门在做出行政审批前，逐渐引入论证会、听证会、座谈会等多种方式，征求专家、利害关系人以及相关部门的意见。2010年出台的《广西壮族自治区实施办法》规定，对于变更规划条件的情形，应当组织专家论证。尤其是对提高容积率的，要在本地的主要媒体上进行公示，应当随机抽取专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证，采用多种形式征求利害关系人的意见，并组织听证。再次，针对商品房在出售后申请扩建的情形，根据《物权法》第七十六条“改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且总人数占三分之二以上的业主同意”，将两个“三分之二以上”业主同意作为开发商申请扩建的前置条件。也就是说，如果开发商想要扩建，必须要经过召开业主大会，由业主共同决定，取得两个“三分之二以上”业主们的签名同意。通过业主自治的方式，充分保障业主建筑物区分所有权的实现。 我市在依法推进城乡规划管理中的物权保护方面取得了良好的开端，但是我们也应当清醒地认识到城乡规划管理中的种种问题而对物权产生威胁。作为政府职能部门，笔者认为应当切实保护以下几个公众最直接、最关心的物权问题： 第一，业主的建筑物区分所有权中业主共有问题。实践中最常见的就是在售楼之后，物业公司或者开发商未经业主同意，擅自变更土地使用性质，在业主共有的绿地、公摊的架空层建车位或车库而引发的物权纠纷。例如：2008年7月，某小区物业未征求业主意见，也未经有关部门批准，擅自将小区西南角的一片绿地的草皮和花基铲掉，改建为停车位，引起了广大业主的反对。双方协商无果后，该物业被业主们起诉至法院。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。从这个案例中我们可以得知，业主不仅对已购住房享有专有权，而且对小区的公共部分（绿地、道路等）享有共有权。物业公司的做法，侵犯了业主的共有权。这就需要政府职能部门严格依照《城乡规划法》《广西壮族自治区实施办法》以及《南宁市城乡管理若干规定》中修改规划条件的要求把好审批这一关，并且在以后审批建筑区划时，明确建筑物的各类使用功能，便于产权登记部门确认其所有权。 第二，相邻关系中的通风、采光和日照问题。最常见的就是开发商在开发建设项目过程中，妨碍相邻建筑的通风、采光和日照，侵犯业主的相邻权。例如：2004年8月，某房地产公司经行政主管部门审批，在某市某区建设住宅楼。然而，该楼房影响徐先生房屋的采光和通风。于是，徐先生诉诸法院，要求开发商赔偿其房屋贬值费××元，电费增加的费用××元。开发商则认为他们在小区建设过程中取得了行政部门的多项许可证，不存在过错，此外原告要求赔偿的数额缺乏依据。某市某区人民法院在受理此案后，委托鉴定部门测算该住宅楼对徐先生所在楼房在大寒日、冬至日的日照的影响情况。经报告显示，法院认为该房地产公司虽然经行政主管部门审批建设，但确已对徐先生住房采光造成影响，故该房地产公司侵权事实成立，判决该房地产公司对徐先生补偿××元。从此案件我们可以得知，政府职能部门应当明确，国家最低标准的日照要求，属于所有权中相邻权的范畴，是规划管理必须满足的法定义务。这不仅要求政府职能部门严格按照国家规定的日照标准进行审批，而且要求其在建筑审批微观层面有所创新，在物权制度下完善规划技术规定，确保在物尽其用的前提下小区居民对相邻权的要求，尽量提升小区的舒适性与安全性。除此之外，城乡规划管理部门还应当加强各方面监督，例如加强重大行政决策的合法性审查，完善违法审批的问责机制等。 随着十八届四中全会依法治国理论与实践的深化，如何正确处理规划管理和物权保护的关系，努力提高城乡规划决策的科学性和民主性；如何提升对相关利益的协调能力，依法保护行政相对人和利害关系人物权权益等，这些问题不仅值得政府职能部门深思，而且亟待社会各界共同探讨。
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《中华人民共和国城乡规划法》解读
来源于：中山日报 日
第 4910 期 A4_A5版 　
中心组团垃圾处理基地敬告：本文版权归中山网所有，转载时请注明出处，必须保留网站名称、网址、作者等信息，不得随意删改文章任何内容，我社将保留法律追究权利。 兴中道&&&&《中华人民共和国城乡规划法》已于日经第十届全国常委会第三十次会议通过，已于日实施。为帮助广大干部与群众更好地理解城乡规划法、掌握城乡规划法的精髓，记者带着一些疑惑,采访了中山市规划局副局长张珂（以下简称张）。&&&&一、总则&&&&记者：请谈谈《城乡规划法》最显著的特点是什么？&&&&张：《城乡规划法》的最显著特点就是“城乡一体”。&&&&以往，我国规划法律制度是二元管理的法律体系，即就城市论城市、就乡村论乡村的规划制定与实施模式，使城市和乡村规划之间缺乏统筹协调。新的城乡规划法，把乡和村庄的发展纳入区域城镇体系规划中统筹安排。这意味着，城市、农村步入统筹规划、协调发展的新时期，将有利于正确处理近期建设和长远发展、局部利益和整体利益等关系，充分发挥城乡规划在引导城镇化健康发展、促进城乡经济社会可持续发展中的统筹协调和综合调控作用。从《城市规划法》到《城乡规划法》，一字之差，却打破了城乡二元结构上的规划管理制度，使规划管理工作进入城乡统筹发展的时代。&&&&记者：城乡规划法的立法宗旨是什么？&&&&张：城乡规划法的立法宗旨，主要包括以下几个方面：一是加强城乡规划管理，协调城乡空间布局；二是保护和改善人民居住的自然环境和社会环境；三是促进城乡经济社会的全面协调可持续发展。&&&&记者：《城乡规划法》中所称的城乡规划是指包含哪些内容？&&&&张：《城乡规划法》所称的城乡规划，是指由城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成的一个规划体系。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。&&&&记者：制定和实施城乡规划必须遵循哪些原则呢？&&&&张：制定和实施城乡规划应当遵循的基本原则具体为：城乡统筹原则、节约用地原则、合理布局原则、集约发展原则、先规划后建设原则。&&&&城乡规划工作必须遵循城乡建设和发展的客观规律，立足国情，面对现实，面向未来，因地制宜，统筹兼顾，综合部署；必须坚持以经济建设为中心，确定城市和村镇的性质、发展方向、规模和布局，统筹安排各项基础设施建设；必须坚持科学发展观和可持续发展战略，合理和节约利用土地资源；必须坚持先规划后建设，正确处理近期建设与长远发展、局部利益与整体利益、经济发展与环境保护、现代化建设与历史文化保护等关系；必须坚持依法管理，逐步实现城乡规划的法制化。&&&&记者：根据《城乡规划法》的规定，公民和单位的权利与义务主要有哪些呢？&&&&张：《城乡规划法》第九条规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡主管部门查询。&&&&根据《城乡规划法》规定，单位和个人的权利主要有以下两种。&&&&一是查询权。任何单位和个人都有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。&&&&二是举报权与控告权。任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门进行举报或者控告违反城乡规划的行为。&&&&城乡规划法规定的义务是任何单位和个人都必须遵守经依法批准并公布的城乡规划。这是指任何单位和个人在城乡规划区内使用土地进行建设，都必须按照城乡规划法的规定来约束自己的行为，不能实施违反城乡规划的建设行为，否则就必须承担相应的法律责任。&&&&记者：我国的城乡规划管理体制如何？中山市的城乡规划行政主管部门是哪个部门？&&&&张：城乡规划管理体制是国家和地方人民政府城乡规划主管部门机构的设置、职权的划分与运行等各种制度的总称。《城乡规划法》第十一条对我国城乡规划管理体制作了明确规定，其中，城乡规划主管部门包括：国务院城乡规划主管部门，根据职能分工由建设部承担；省、自治区城乡规划主管部门，根据职能分工由省、自治区建设厅承担；直辖市城乡规划主管部门，根据职能分工一般由各市规划局承担；市的城乡规划主管部门，根据职能分工一般由市规划局承担；县的城乡规划主管部门，根据职能分工由县规划局或者承担规划职能的建设局承担。具体到我市的情况，中山市规划局就是中山市的城乡规划行政主管部门，负责全市城乡规划行政管理工作。&&&&二、城乡规划的制定&&&&记者：城乡规划是如何制定的呢？&&&&张：关于城乡规划的制定，科学合理地制定城乡规划是严格实施城乡规划，防止一些地方脱离实际，盲目扩大城市建设规模的前提和基础。为此，本法对城乡规划的制定作了以下规定：&&&&一是规划制定和实施的原则。要求制定和实施城乡规划，应当遵循合理布局、节约土地、集约发展的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保护地方特色、民族特色和优良传统，防止污染和其他公害，并符合国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共的需要。&&&&二是规划编制的主体和审批程序。针对不同种类、不同层次规划的具体情况，规定了各级人民政府或者其规划主管部门按照事权，分别负责制定城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划，并明确了规划的审批程序。&&&&三是社会公众参与。为了保证规划编制过程中充分吸收各方面意见，本法明确了规划制定的程序，要求规划组织编制机关将规划予以公告，采取多种形式广泛征求专家和社会公众的意见，并将意见采纳情况和理由作为城乡规划报送审批的必备材料；村庄规划在报送审批前，还要经村民会议讨论同意。&&&&四是规划的透明度。为了防止政府某些领导人或者建设单位随意变更规划，草案要求城乡规划经批准后，组织编制机关应当予以公布，任何单位和个人都有权查阅已经公布的城乡规划。但是，法律、行政法规规定不得公开的内容除外。&&&&此外，本法还对各类规划的内容、期限作了详细规定，特别明确了总体规划的强制性内容，以做到规划管理的公开、公正。&&&&记者：确定规划强制性内容的意义、特点与原则是什么呢？&&&&张：确定规划强制性内容的意义是为了加强上下规划的衔接，确保区域协调发展、资源利用、环境保护、自然与历史文化遗产保护、公共安全和公共服务、城乡统筹协调发展的规划内容得到有效落实，确保城乡建设发展能够做到节约资源，保护环境，和谐发展，促进城乡经济社会可持续发展，并且能够以此为依据对规划的实施进行监督检查。&&&&规划的强制性内容具有以下几个特点：一是规划强制性内容具有法定的强制力，必须严格执行，任何组织和个人都不得违反；二是下位规划不得擅自违背和变更上位规划确定的强制性内容；三是涉及规划强制性内容的调整，必须按照法定的程序进行。&&&&确定规划强制性内容的原则：一是强制性内容必须落实上级政府规划管理的约束性要求。二是强制性内容应当根据各地具体情况和实际需要，实事求是地加以确定。三是强制性内容的表述必须明确、规范，符合国家有关标准。&&&&记者：城市总体规划与镇总体规划的强制性内容包括哪些方面？&&&&张：规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。&&&&记者：城市总体规划的组织编制和审批程序如何？&&&&张：根据《城乡规划法》的规定，城市总体规划采取分级审批。具体到城市总体规划的报批程序，应按下列规定执行。&&&&第一，有关城市人民政府在拟编制城市总体规划之前，应就原规划执行情况、修编的理由、范围，书面报告规划审批机关，经规划审批机关同意后，方可编制规划。&&&&第二，明确规划编制须有公众参与，征求公众意见。&&&&第三，规划在上报规划审批机关前，须经本级人民代表大会常务委员会审议，审议意见和根据审议意见修改规划的情况应随上报审查的规划一并报送。&&&&第四，规划上报规划审批机关后，由审批机关授权有关城乡规划主管部门负责组织相关部门和专家进行审查。&&&&记者：请问什么是控制性详细规划？控制性详细规划的主要内容有哪些呢？可否介绍一些关于我市控制性详细规划编制计划方面的情况？&&&&张：城市规划包含城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等几个层次。&&&&以经批准的城市总体规划或者分区规划为依据，对建设地区的土地使用性质、使用强度、道路、工程管线和配套设施以及空间环境等控制要求作出的规划，我们称之为控制性详细规划。&&&&控制性详细规划的主要内容包括：详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求；确定各级道路的红线位置、体量、断面、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施和用地界线；确定公共设施的位置、规模和布局；制定相应的土地使用与建筑管理细则。&&&&我市控制性详细规划编制方面的具体计划是，力争于今年底，最迟于明年底实现中心城区、火炬开发区、中心镇控制性详细规划100％覆盖，发达镇区控制性详细规划覆盖率达80％，欠发达镇区应根据近期建设规划优先编制准备开发地块的控制性详细规划。&&&&记者：根据城乡规划法，城市控制性详细规划与镇控制性详细规划的审批程序有何不同？&&&&张：《城乡规划法》规定，城市控制性详细规划，由城市人民政府的城乡规划主管部门组织编制，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇控制性详细规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批，即须报由市人民政府审批。&&&&因此，城市控制性详细规划与镇控制性详细规划审批程序最大的不同点在于组织编制单位不同。城区由城市规划主管部门组织编制，镇由镇人民政府组织编制。&&&&记者：《城乡规划法》对城乡规划编制单位有哪些要求？&&&&张：《城乡规划法》明确提出了对城乡规划编制单位的资质要求。《城乡规划法》第二十四条规定，城乡规划组织编制机关应当委托具有相当资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。从事城乡规划编制工作应当具备法定条件，并经国务院城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府城乡规划主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事城乡编制工作。&&&&记者：根据城乡规划法规定，城乡规划草案应予以公示。请问城乡规划草案公示的具体要求有如何规定？&&&&张：城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报批送审材料中附具意见采纳情况及理由。&&&&记者：经常在《中山日报》看到一些关于城乡规划编制方面的公示，作为一个市民应如何发表意见？&&&&张：在《中山日报》、中山市规划局网站等媒体看到这方面的公告后，广大干部与群众可以按照公告提示的要求，提出书面意见与建议。&&&&从目前我市的情况来看，社会公众对城乡规划编制的参与程度是不够的。因此，我在这里呼吁，欢迎广大群众踊跃参与我市城乡规划的编制工作，为我市的城乡规划建设事业贡献一份力量。&&&&记者：目前我市正在申报历史，对于历史文化名城保护规划的层次和内容有哪些呢？&&&&张：历史文化名城的城市总体规划，应当编制专门的历史文化名城保护规划。历史文化名城保护规划通常分为总体规划层次和详细规划层次。&&&&总体规划的主要内容包括：名城保护的总体目标、保护原则、传统格局和历史风貌保护的总体要求；历史文化保护遗产保护层次（通常分为文物保护单位和历史建筑、历史文化街区和历史文化名城三个层次）和重点保护内容的确定、各层次遗产的保护范围以及保护措施和建设控制要求；城市建设中风貌延续的总体要求；城市非物质文化遗产保护的要求；结合地方实际提出保护规划的实际措施等。&&&&三、城乡规划的实施&&&&记者：关于城乡规划是如何实施的呢？&&&&张：城乡规划的严肃性体现在已经批准的城乡规划必须得到严格遵守和执行，避免一些地方政府及其领导人违反法定程序，随意干预和变更规划。为此，本法规定任何单位和个人应当遵守经批准的城乡规划，服从规划管理，并作出了具体规定：&&&&一是要求各级地方人民政府有计划、分步骤地实施当地的总体规划，并根据当地的总体规划，制定近期建设规划。&&&&二是控制频繁修改城乡规划。城乡规划一经批准，不得随意修改，特别是不能因为地方领导人的变更而变更，更不能因为个别领导人的意见而擅自修改，并明确了修改城乡规划的条件。&&&&三是明确规划修改的审批程序。涉及修改省域城镇规划、总体规划强制性内容以及控制性详细规划的，要先经原审批机关同意，并将修改后的规划按照原审批程序报批。&&&&四是规范选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的发放。明确发放建设项目选址意见书的情形和环节；同时，考虑到规划许可制度与投资体制和土地使用制度改革相衔接，对建设工程的种类和管理环节作了区分，并且按照既要保证规划实施，又要规范行政权力的原则，进一步完善有关规划许可的条件和程序。&&&&五是强化监督检查措施。为了保障城乡规划的落实，本法专设了监督检查一章，强化了对规划的权力机关监督、公众监督、上级机关监督，以及各项监督检查措施。&&&&记者：哪些建设项目需要选址意见书呢？&&&&张：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其它建设项目不需要申请选址意见书。&&&&记者：如何核发建设用地规划许可证呢？&&&&张：以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。&&&&以出让方式提供国有土地使用权的，土地使用权出让前，规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。在签订土地使用权出让合同后，建设单位应当持土地使用权出让合同等资料，向规划主管部门领取建设用地规划许可证。&&&&记者：变更规划条件应遵循的原则是什么？&&&&张：城乡规划主管部门在国有土地使用权出让时给定的规划条件，都要依据经批准的城乡规划并通过相关的法定程序进行，具有法律的严肃性，在一般情况下是不得变更的。确需修改的，必须由相关单位或者个人向城乡规划主管部门提出申请并说明变更的理由，城乡规划主管部门只有在申请变更的内容符合法定控制性详细规划的前提下，才可考虑批准变更。&&&&控制性详细规划是城乡规划主管部门对城乡土地使用和各项建设活动进行调控和引导的法定依据，是城乡规划主管制定规划条件的基本前提。规划条件只是对控制性详细规划规定的具体地块的控制指标和土地使用要求的深化和具体化。相关单位或者个人向城乡规划主管部门提出的变更申请，如果不符合控制性详细规划，城乡规划主管部门是无权同意变更的。如果城乡规划主管部门认为这种变更确实是必要的，就应当先按照法律规定的程序，首先对控制性详细规划的有关内容进行修改，这是变更规划条件必须遵循的原则。&&&&记者：变更规划许可条件应按怎样的程序进行？&&&&张：变更规划许可条件应当遵循的程序是，建设单位或者个人向城乡规划主管部门提出申请，就变更的目的、理由及依据等进行说明；城乡规划主管部门就申请变更内容进行审核，对不符合控制性详细规划的不予批准，对符合控制性详细规划批准的变更申请，应及时将变更的规划条件进行公示并向土地主管部门通报；土地主管部门应当依据变更后的规划条件与建设单位或者个人重新签订国有土地使用权出让合同，其中非经营性用地改变为经营性用地的，应依法办理招标、拍卖、挂牌出让等手续。&&&&记者：哪些项目须办理建设工程规划许可证？需要提交哪些材料？&&&&张：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。&&&&申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。&&&&记者：建设工程竣工后，需向规划主管部门申请办理哪些手续？&&&&张：建设工程竣工后，城乡规划主管部门应按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。&&&&四、城乡规划的修改&&&&记者：新法增加的“城乡规划的修改”一章有何意义呢？&&&&张：在《城乡规划法》的“城乡规划的修改”一章中，规定了修改规划的前提重要条件和审批、备案等法定程序；确定了因规划修改给有关当事人合法利益造成损失的补偿原则；明确了未按法定程序随意修改规划的有关人民政府和相关责任人的法律责任。&&&&完善关于规划修改的法律制度，对于保障规划的严肃性、权威性和科学性，确保法定规划严格依法执行，具有十分重要的意义。同时，关于规划修改中征求利害关系人意见的规定，修改规划造成当事人损失给予补偿的规定，符合《中华人民共和国行政许可法》和《物权法》的相关要求，体现了以人为本的精神。&&&&记者：修改控制性详细规划必须遵循的原则和程序是什么？&&&&张：控制性详细规划是城市、镇实施规划管理最直接的法律依据，更是国有土地使用权出让、开发和建设的法定前置条件，直接决定着土地的市场价值，决定着利益相关人的切身利益。任何单位和个人，不得擅自修改控制性详细规划的内容。修改控制性详细规划的，必须严格按法定程序进行。&&&&根据《城乡规划法》的规定，修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可启动控制性详细规划的修改。五、监督检查与法律责任&&&&记者：城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，可采取哪些措施？&&&&张：城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，可采取以下几项措施：（一）要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；（二）要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测；（三）责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。&&&&城乡规划主管部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责，应当出示执法证件。被监督检查的单位和人员应当予以配合，不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。&&&&记者：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，其法律责任有哪些？&&&&张：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。&&&&记者：在处理违法建设行为方面，城乡规划法赋予了政府更大的权力。可否予以解读？&&&&张：与旧法相比，新城乡规划法赋予了地方政府对违法建设处理的强制措施。这使地方政府可以更加及时地处理违法建设的行为，更好地维护规划的严肃性。城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。&&&&文/吴娟岐江两岸景观左图：中心组团垃圾综合处理基地右图：规划有序的小区本版图片摄影：&&&&夏升权&&&&问：我家有一块土地准备建房子，请问须到规划局办理哪些手续？&&&&答：其主要步骤如下：①凭土地权属证书等资料到市规划局申请三线图与规划建筑设计要点。②委托符合资质的设计单位作方案图设计与施工图设计，经市规划局审核合格后申领《建设工程规划许可证》。③委托符合资质的勘测单位放线。④向市规划局申请规划验线。⑤建设工程竣工后，凭符合资质的勘测单位出具的竣工测量图等资料到市规划局办理规划验收手续。&&&&问：我建房子已办好规划报建手续，想加建房子、车棚之类建（构）筑物。请问需要办理什么手续？&&&&答：任何建设工程活动必须严格地按照经批准的规划进行，否则就是违法建设。加建房子、车棚之类建（构）筑物，实际上是变更原经批准的《建设工程规划许可证》。因此，必须按法定程序办理规划报建手续后，方可加建房子、车棚之类的建（构）筑物。&&&&问：为了挡雨，我请师傅加宽了阳台，并没有超出用地界线，但被告知说我超越了红线。请问是怎么回事？&&&&答：首先你要弄清楚，红线有好几种类型。用地红线，即是土地证的界线，它是权属上的概念；而建筑红线，是指规划允许建设的界线范围，它围合的面积通常要比用地红线围合的面积要小。这是因为，你建房子须留出一定的间距，以作、通行、通风、采光、绿化等用途。&&&&你所说的加宽了阳台，被告知说是超越了红线，应该是超越了建筑红线的情形。必须指出的是，你没有办理规划报批手续而擅自加建阳台，已经违反了《城乡规划法》的有关规定。
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