最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函
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最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函
最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函
最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函
贵州省高级人民法院：　　你院1992年1月报来的《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》收悉。经研究，答复如下：房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。本案范怀与郭明华双方既未订立买卖房屋的书面契约，亦未按口头约定付清房款，不具备所有权转移的基本要件，故同意你院审判委员会第一种意见，即：双方口头房屋买卖协议无效，对由此而产生的其他争议，争取合情合理的调解解决。
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最高人民法院关于孙世界等与孙洪武等房屋继承申诉一案的复函
河北省高级人民法院：　　你院冀民（号关于孙世界、孙世明与孙洪武、孙洪德、孙淑芹房屋继承申诉一案，对土改时祖遗房产填写土地房产所有证后的产权确认问题的请示报告收悉。经研究，我们同意你院的第一种意见，即双方诉争之六间房产系祖遗房产，其父辈孙履忠、孙履坦兄弟二人未曾分家析产。在土改填发土地房产所有证时，孙履坦将该房产填写在自己名下，但未载明人数，据土改干部证明：“该房是哥俩的，土地证填写谁的名都行。”因此，该房产应视为孙履忠、孙履坦之父遗产，按先析产后继承的原则处理为宜。具体如何分割，请根据实际情况酌定。　　以上意见，供参考。
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湖北省高级人民法院：　　你院鄂法（89）民行字第4号“关于王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖纠纷一案的请示报告”收悉。对王欣然、任桂香与邓志荣房屋买卖关系是否成立的问题，经研究，我们认为，该案当事人双方的房屋买卖协议已载...（）
安徽省高级人民法院：　　你院“关于黄金珠、李晓武与张顺芬房屋典当回赎纠纷一案的请示报告”收悉。根据报告所述案情，经研究认为：张顺芬与李家订立的房屋典当契约中约定该房屋如倒塌，修理费暂由李家垫付。1954年房屋受洪水...（）
贵州省高级人民法院：　　你院日《关于周祖德、周祖明等诉周祖华、周祖荣等房屋纠纷一案的请求报告》收悉。经研究，答复如下：　　原、被告双方争议的街面房屋系其祖父母周树堂（1943年故）、周邱氏（1980年故）于1936年购...（）
贵州省高级人民法院：　　你院1992年1月报来的《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》收悉。经研究，答复如下：房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明，按约定交付房款以及管理房...（）
贵州省高级人民法院：　　你院（1991）民请字第1号《关于周慧儒等诉遵义市万里路蔬菜店房屋租赁纠纷一案的请示报告》收悉。经研究认为：遵义市万里路蔬菜店（下称蔬菜店）自1959年承租周慧儒、周人恩等人（下称周家）房屋以来，虽对...（）
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& 最高人民法院国务院宗教事务局关于寺庙、道观房屋产权归属问题的复函
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最高人民法院国务院宗教事务局关于寺庙、道观房屋产权归属问题的复函
【发布日期】
【实施日期】
【发布单位】
上海市高级人民法院、上海市宗教事务局：　　１９８０年１１月１１日（８０）沪高法民字第４４１号、沪宗请字（８０）第４１号请示报告收悉。关于寺庙、道观等房屋产权归属问题，经研究，原则上同意请示报告所提的处理意见。鉴于这类房屋产权纠纷的情况比较复杂，在处理时，一定要认真执行宗教政策，妥善地处理好公私关系；必要时，应征求当地政府及有关部门的意见，共同作好工作。　　此复
　附件：上海市高级人民法院　上海市宗教事务局关于寺庙、道观等房屋产权归属问题的请示报告　　（１９８０年１１月１１日）
最高人民法院、国务院宗教事务局：　　最近期间，本市郊县陆续发生有关寺庙、道观房屋产权归属纠纷，要求人民法院处理。据了解，这些寺库、道观一般都早已停止宗教活动。房屋在城镇的，一般由转业僧、尼、道士及其家属居住；在农村的，都已由该寺庙、道观的转业僧、尼、道士于土改时集体或个人登记取得房屋所有权凭证。目前有些转业僧、尼、道士因死亡、出嫁或下落不明，部分继续居住的僧、尼、道士要求房屋所有权全部归其所有；有些则是转业僧、尼、道士的子女要求继承房屋产权；有些则因生产建设需要对居住的转业僧、尼、道士或其家属动迁而发生纠纷。　　正确处理这类纠纷，关系到党的宗教政策的贯彻落实，关系到维护土改成果及保障这些人正当权益的问题。经与市宗教事务局确定，特提出如下处理意见：
　　１．本市寺庙、道观不论当前是否进行宗教活动，其房屋大都是由群众捐献而建造。因此除个别确系私人出资修建或购置的小庙，仍可归私人所有外，其它房屋的性质均应属公共财产，其产权归宗教团体市佛教协会与市道教协会所有。僧、尼、道士一般有使用权，但均无权出卖、抵押或相互赠送。任何使用、占用单位或其他机关团体都不能任意改变其所有权，并应按照中共中央国务院中发（１９８０）２２号及国发（１９８０）１８８号文件精神落实政策，产权归还各宗教团体。
　　２．在农村中的寺庙、道观，土改中虽由僧、尼、道士个人或集体进行登记并取得房屋所有权证，但应根据具体情况分别对待：即土改前（或土改时）有些寺庙、道观已停止宗教活动，其僧、尼、道士也已转　业还俗，就不再属于寺庙道观的范围。但根据土地改革法第十三条第五项规定，房屋由这些僧、尼、道士登记的，其房屋产权可分别归原登记者个人所有，其法定继承人准予继承。　　土改时，寺庙、道观仍进行宗教活动，僧、尼、道士也仍从事宗教职业的，土改中虽由僧、尼、道土出面登记并领得所有权证，但应视作僧、尼、道士以管理者身份代为登记，仍属公产，不能作为他们的私有财产。
　　３．解放后已停止宗教活动的市区及城镇寺庙、道观和土改后才停止宗教活动的农村寺庙道观，僧尼已转业的，其原住的寺庙、道观房屋可继续使用，如转业僧、尼、道士已死亡，其共同生活的家属仍可给予照顾，继续居住，但不得主张产权。
　　４．因生产建设确需征用寺庙、道观及其房地产进行拆建改建者，需经宗教事务局批准和同意后，按照本市征用土地和拆迁房屋管理办法的规定并根据他们原有的所有权或使用权分别处理，由征用单位会同宗教工作部门及有关宗教团体直接协商解决。转业僧、尼、道士居住使用的寺庙、道观房屋，因年久失修有倒塌危险需要翻建的，亦应报请市宗教事务局批准并向宗教团体申请办理补偿手续。　　以上意见，是否妥当，请予批复。
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房屋所有权的转移与买卖合同效力的关系如何
　　【 】1、关于合同效力的有关规定　　日国务院颂的《城市私有房屋管理条例》第9条规定：&买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。&这一条的规定是相当落后了，奇怪是到现在都还没有进行修订和重新发布，也许是把力量都投入到商品房而忘记了私有房屋买卖的缘故。　　日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。这一规定相对于83年《城市私有房屋管理条例》的规定，是有很大的进步的。该规定确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。当然还是不能摆脱行政手续繁琐不得不顾及的羁绊。　　日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：《意见》第五十六条规定的精神，只适用于解决《条例》实施前的历史遗留问题；《条例》实施后，人民法院审理这类案件应严格按照《条例》的规定办理。于是，该批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，在刚刚要进步时，还是由于惯性的原因而退了大半步，只是有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。　　日最高人民法院发布了《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，其中第85条规定：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：&&&签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。&日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：&房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。&所有这些都表明，房屋买卖时应该办理的手续，并不被认为是买卖生效的必然要件，或者说至少这些要件是可以事后补正的。　　1995年《城市房地产管理法》中对房屋销售的条件也作出了比较明确的规定，但是由于实践不足，立法上并不是十分自信。　　1999年《合同法》第36、37条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这一规定实际上已经明确宣布了形式要件的非必要性。　　针对近年来，整个房地产市场的发展，2001年重新公布的《商品房销售管理办法》以及《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》中都明确地对商品房销售规定了严格的条件。但是并没有直接规定，如果不具备这些条件的法律后果。一般学理上认为，在商品房预售中许可证是合同的生效要件而其他的则与合同效力均在。　　通过以上的梳理，可以发现实际上整个立法以及实践变化的过程就是不断地冲破形式要件的束缚的过程。
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