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金湖县法院案款软件采购报价表
金湖县法院案款软件采购报价表
信息发布日期：
加入日期：截止日期：地 区：江苏省关键词： 软件
&招标公告正文
金湖县法院案款软件采购报价表
&&&&&& 金湖县政府采购中心就金湖县法院案款软件采购进行公开询价，现邀请符合条件的供应商前来参加询价。
采购中心联系电话：0&&&&
询价截止时间:日上午10点
具体要求见附件：&
金湖县政府采购中心询价采购报价表
&(编号:JHZFCG2014-XJ- 184)
采购货物品牌型号及参数
所报品牌及型号
具体需求见附件
总报价：（小写）& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
（大写）人民币&佰&拾&万&仟&佰&拾&元整
金湖县人民法院
《法院案款及诉讼费管理系统》
一、总体架构和要求
案款管理系统着重解决过去法院各类款项（案款、诉讼费、上诉费、保全费、执行费、拍卖价款等）的收发、结算、查询、监管工作中遇到的一些不足。通过网络和数据中心将办案人员、财务人员、管理人员、全市法院、法庭的工作联系起来；通过主动安全控制和有权限的数据共享大幅降低了整体工作量，提升工作效率，减少工作中的差错，规范工作方法;通过工作流和数据挖掘技术为主管领导及监管部门提供案件审批和绩效数据分析，督促提高审判与执行的工作质量，并防范审判、执行过程中违法违纪行为的发生。为法院案款和诉讼费的精细化管理提供强有力的保障，为宏观决策提供有效的数据支持。
该系统基于法院内部网络构建，通过法院内部防火墙进行安全隔离，并与法院内部各法官相连，使得法官与财务紧密结合在一起，实现数据的共享。通过相关接口信息，再与法院内网其它系统进行数据交互，通过第三方介质或其它方法与法院外部数据如银行数据进行交互，达到最充分的信息交互。基于B/S架构，使得法官无需安装任何软件，就可以使用案款管理系统，而基于Oracle大型数据库的有效支持，使得系统能支持超大数据，而不会因数据量变大而变得缓慢。基于JAVA技术构建的主程序，可支持多个平台，如Windows/Linux/Unix等。
根据上述法院财务及案款的管理特点，单一的使用无论采用在集团企业级应用比较多的B/S结构，还是更加稳定、安全、实用的C/S结构，都无法满足法院的管理需求。因此，我们推荐使用B/S与C/S混合体系结构。
C/S结构部分的应用
法院的财务收费立案部门需处理大量的核心财务及案款数据；与众多周边系统存在频繁的交互，故采用技术成熟、交互性强、具有安全的存取模式、网络通信量低、响应速度快、利于处理大量数据、便于实现复杂的应用构造的C/S架构。其优势为：
1、安全性高。由于C/S是点对点的结构模式，并且需要安装特定的应用程序，还可通过硬件手段进行加密，即使有人知道了密码也无法操作修改数据，故核心数据安全性可以得到较好的保证。C/S一般面向相对固定的用户群，程序更加注重流程，它可以对权限进行多层次校验，提供更安全的存取模式，对信息安全的控制能力很强。
2、功能丰富、操作界面友好、形式多样，可以充分满足客户自身的个性化。
3、由于客户端实现与中院的服务器直接相连，响应速度较快。
4、数据的动态交互性强，利于在线事务处理应用。
5、具有较强的事务处理能力，能实现复杂的业务流程。
6、客户端和服务器端都能够处理任务，可以减轻服务器的压力。
7、在法院网络内，可进行在线的升级及服务。
B/S结构部分的应用
法院的承办法官、各级领导众多，日常只需执行一般的查询、浏览、开单等操作，故采用统一的浏览器的B/S结构。其优势为：
&&1、具有分布性特点，在法院网络内，通过浏览器可以随时随地进行查询、浏览、开单等业务处理。
2、本院的财务及案款的可开放数据可即时通过浏览器查询。
&3、维护简单方便，只需要改变服务器端的软件，即可实现所有用户的同步更新。
4、客户端只配置操作系统和浏览器，降低了客户端的硬件要求。
因此，建议使用主要以数据库为处理对象的统计、分析、控制作为主体业务处理技术的C/S结构与采用WEB技术的信息查询、发布系统的B/S结构有机结合的混合体系结构。主要优势：
1、结合法院财务及案款的特点，法院网络的带宽等因素，充分发挥了B/S与C/S体系结构的优势。
2、在B/S架构保证承办法官和各级领导方便操作的同时，C/S架构也使得大量的核心财务及案款数据前台处理更加稳定、高效、安全。
3、案款系统能与周边系统进行灵活的直接数据交互。
4、具有“查改有别”的特点，即不管任何用户需执行维护和修改财务或案款数据，则必须进入安全级别更高的C/S系统且需有此权限的操作员操作。核心财务及案款数据得到了充分的安全保障。
系统功能模块分解如下：
案款和诉讼费管理（B/S）
开通知书模块
开收费通知
预缴诉讼费通知
补缴诉讼费通知
保全费缴费通知
执行费缴费通知
案款缴款通知
开退费通知
退诉讼费通知书
退案款通知书
查已开通知书
预缴诉讼费查询
补缴诉讼费查询
保全费缴费查询
执行费缴费查询
案款缴费查询
退诉讼费查询
退案款查询
查收退费情况
收退费情况表
单位银行帐号
首页讯息传递
附卷联讯息传递
诉讼费收退附卷联查看和打印
案款收退附卷联查看和打印
银行退票信息
银行退票信息传递
不明款认领
承办法官认领当事人缴来的不明款项并开缴款通知书
部门机构管理
操作员管理
权限组管理
业务字典管理
系统参数设置
计算公式设置
案款和诉讼费管理(C/S)
重新登录系统
数据库文件备份到本地
恢复数据库文件到数据库
设置法院基础资料
诉讼费开票
诉讼费入账之后直接导入通知书收诉讼费
款项入账之后直接导入通知书收案款
诉讼执行费
案款转执行费的时候，收执行费开票
司法救助开票
通过通知书导入，进行司法救助开票
其他非税开票
通过进账单或者现金缴款单将款项入账
退诉讼费开票
退案款开票
退司法救助
退司法救助开票
付款支票开票和打印
付款-贷记凭证
付款贷记开票和打印
付款-转账支票
付款转账支票开票和打印
付款-电汇凭证
付款电汇凭证开票和打印
收款-进账单
收款进账单开票和打印
收款-现金缴款单
收款现金缴款单开票和打印
收款明细表
生成收款明细报表，可以按条件筛选
退款明细表
生成退款明细报表，可以按条件筛选
收退费明细表
生成收退款明细表，可以按条件筛选
案款往来账汇总表（根据收据号）
根据收据号生成案款往来账汇总表，可以按条件筛选
案款往来账汇总表（根据案号）
根据案号生成案款往来账汇总表，可以按条件筛选
收退费汇总表
生成收退款汇总表，可以按条件筛选
退诉讼费明细表
生成退诉讼费清单，可以按条件筛选，可直接打印退库申请单
案款余额情况表
生成案款余额情况表，可以按条件筛选
诉讼费收退汇总表
生成诉讼费收退汇总表，可以按条件筛选
资金流量表
生成资金流量表，可以按条件筛选
银行票据明细表-收款
生成银行票据明细表-收款，可以按条件筛选
银行票据明细表-付款
生成银行票据明细表-付款，可以按条件筛选
银行票据汇总表
生成银行票据汇总表，可以按条件筛选
资金汇总表
生成资金汇总表，可以按条件筛选
案件类型汇总表
生成案件类型汇总表，可以按条件筛选
单据号有重复的单据
生成单据/收据号有重复的单据表，可以按条件筛选
设置系统操作员密码权限等信息
设置财务软件帐套路径
设置案件类型对应财务科目
设置收退款方式
对案号进行增、删、改、查
对部门进行增、删、改、查
对其他法院进行增、删、改、查
其他案号分类
对其他案号案件类型设置
对其他案号进行增、删、改、查
设置各项单据的结账日期
银行接口数据导入
财务帐套、高院、财政等接口文件导出
设置各项单据打印模版，可以对模版进行编辑
设置快速导航栏的菜单
系统的一些基本设置，包括单据设置、列表设置、报表设置等等
4 接口管理
案款管理系统涉及的不仅仅是财务收费部门，还包括立案、民事、执行、刑事、审监等几乎法院内部的所有部门；系统需具备与周边软件系统存在一定的交互：通达海法综系统、用友财务软件、财政非税系统、网上银行等。因此，为了解决各方面对案款过程的管理需要，需要将通达海法综系统、用友财务系统、其他外部系统形成三位一体的完整的案款管理系统。
接口说明：
（1）通达海法综系统接口
立案庭法官在案款管理系统B/S端开具收费通知书后，根据已生成的案号，通过通达海法综系统交互接口在法综系统输入对应案号即可自动生成案件案款相关信息，收费法官可在案款管理系统C/S端收费处根据相应通知书号或案号自动从通达海法综系统自动获取案件案款信息，只需简单核对即可开票；退款时，业务庭承办法官可以通过收据号或案号来调取案件的收款信息，并显示案件详细信息，使案件与案款信息相关联，根据收款信息自动填制退款通知书，杜绝少收、漏收、多退、误退的情况。
（2）财务软件接口
以往财务记账需要手工录入财务相关信息，其大量的凭证是机械性的案款收退费凭证，通过案款管理系统与财务软件交互接口，系统将在审核确认收取或发还案款后，自动在财务软件中生成各类财务凭证，导入财务软件，供财务人员记账，无须财务人员手工录入。可在法院网络随时、随地、即时、任意条件地和财务相关数据进行交互式的网上对帐。节约出财务人员大量凭证录入的时间，大大提高财务人员记账工作效率。
（3）财政非税系统接口
通过财政非税系统接口，立案庭收费法官可通过系统直接将非税数据定时或实时导入非税系统，并能实时查询非税费用到账情况，减少了文书传递的时间，由于信息更加及时快捷的传递，和内部对案款发还情况的监督，将大幅提高诉讼及执行效率。
（4）网上银行系统接口
通过案款管理系统与网上银行系统交互接口，银行系统即可自动获取缴款清单，并进行独有的智能审核，防止银行差错造成的影响；也可将上银行的数据导入到案款管理系统，经审核后在系统生成正式的数据，打印相应单据。
5 方案设计
1.诉讼费管理：
诉讼费包括预缴诉讼费、补缴诉讼费、上诉费、二审诉讼费、保全费、执行费等。诉讼费管理涵盖了诉讼费收款、审批、退款的整个过程。
案款管理系统提供了从立案开始，开出缴款通知书、银行代收、智能审核等一系列的管理方法。从第一笔收款前开具收款通知书，到最后一笔发还后的附卷联卷宗归档，整个过程中全程对案款进行实时监控，并在第一时间提示承办法官及时准确地对案款进行处理。通过独有的诉讼费台账进一步加强了诉讼费、执行费的补收；减、缓、免诉讼费的收款提示和后续退费操作；杜绝多退、误退的产生。进一步实现“应收尽收、应退尽退”。
（1）诉讼费收款：
诉讼费缴款通知
应收诉讼费
最后缴款日期
诉讼费结算（补缴）通知
应收诉讼费
已收诉讼费
补收诉讼费
最后缴款日期
保全费缴款通知
最后缴款日期
执行费缴款通知
最后缴款日期
n&机打通知书替代手工通知书，格式统一，信息完整，突出规范性。
n&立案法官通过简单操作，直接从通达海法综系统中获取立案缴费信息，如原告、被告、诉讼标的、诉讼案由等，并补齐收费项目，系统自动计算相应金额信息，提高正确性，避免重复输入，减少工作量。
n&当案件标的发生变更，需补缴诉讼费时，业务庭法官只需进入案款管理系统的承办法官端，打开“补缴诉讼费通知书”并根据案号信息从通达海法综系统中导入相应的信息，如原告、被告、诉讼标的、诉讼案由等，填入已收诉讼费，系统自动计算相应金额信息，点击打印即可。
n&诉讼费台账能够及时查看诉讼费缴款到账情况，取代了电话查询的工作，使信息传递更及时；根据结案标的和立案标的的对比，自动提醒法官进行补收。
n&如果财务部门没有做诉讼费入账操作，法官将无法看到诉讼费收款信息，法官无法进行退款。加强了诉讼费的审核机制，增强了单据管理职能。
n&对于减半收取或减、缓、免诉讼费的特殊做法，系统在诉讼费收款时添加特殊标记，直接体现在诉讼费台账中，方便承办人查询。
n&上诉费通过网络，实现一、二审法院的数据联动，使二审法院能在第一时间获知上诉案件的上诉费缴纳情况，提高案件办理的速度，加强了财务对上诉费的审核功能，避免案已结款未付的情况发生。
n&系统自动将二审案件信息和上诉费收款信息进行匹配，以供法官查询，方便对诉讼费交纳不足进行补收以及为后续的退费操作提供依据。
（2）诉讼费退款：
退诉讼费通知书
案件详细信息
立案日期：
诉讼标的：
承办部门：
案件状态：
结案日期：
领款人身份证号
领款人手机
领款人全称
n&机打通知书替代手工通知书，格式统一，信息完整，突出规范性。
n&机打通知书的通知书号是唯一的，系统通过通知书号控制退款的次数，避免同一张通知书多次退款。
n&承办法官只要输入案号，系统自动从通达海法综系统中获取案件信息，包括原告、被告、诉因、诉讼标的等，根据案由自动计算诉讼费金额，并且自动判断是否已退过，同时显示已退金额，自动计算余额情况，承办人选择退款比例或是手工填写退款金额。输入退款人或代理人身份证号码，以便核对身份资料，点击打印即可。
n&业务庭法官在开通知书时，系统自动判断余额。余额不足，不允许退款。从源头上控制多退的发生，加强安全性。
n&当一笔诉讼费发生过退款，而再次退款的时候，系统会自动提醒承办法官。
n&自动生成并打印支票、进账单、贷记凭证、电汇凭证、现金缴款单等银行票据。
n&及时告知承办人退款情况，方便法官自查收退情况。
n&对于收款时减半收取或是减、缓、免特殊诉讼费，退款时，系统自动提醒承办人，防止多退、误退的发生。
n&诉讼费退款时，可机打退库申请单，减少手工输入，申请单如下：
2.案款管理：
案款缴款通知
申请执行总标的
已缴执行款
最后缴款日期
申请执行人
执行人申请人全称
执行人申请人帐号
执行人申请人开户行
（1）案款收款：
n&机打通知书替代手工通知书，格式统一，信息完整，突出规范性
n&减少手工录入环节，减轻录入工作量，提高准确性。
n&第一时间告知承办人款项到账的信息，方便承办人及时认领发还
n&未认领的银行到账款，不允许进行退款，保证数据安全。
n&对于一笔案款涉及多个案件，允许承办人分批认领，避免多退，混退。
n&系统自动比对银行划款、汇款到账信息，及时提醒承办人到账情况，避免案款积压。
（3）案款退款
退案款通知书
案件详细信息
立案日期：
案件标的：
可发还金额
承办部门：
案件状态：
结案日期：
拟发还金额
退款后余额
领款人身份证号
领款人手机
领款人全称
n&机打通知书替代手工通知书，格式统一，信息完整，突出规范性。
n&机打通知书的通知书号是唯一的，系统通过通知书号控制退款的次数，避免同一张通知书多次退款。
n&承办法官在录入退款金额的时候，系统首先会自动判断该笔款项是否曾经退过款，并针对已退部分自动结算余额，方便承办法官进行下次退款。在承办人再次退款的时候，对于退款金额进行余额判断，对于超出余额的退款，发出提醒并停止开退款通知书的操作。
n&自动生成并打印支票、进账单、贷记凭证、电汇凭证、现金缴款单等银行票据。
n&及时告知承办人退款情况，方便法官自查收退情况。
n&可查询案件相关信息，将案件与案款相结合，避免多退、误退的发生。
n&执行庭法官要从执行款中拨付一部分为执行费时，登陆案款管理系统，打开“执行款转执行费”，输入退款案件案号，选择要退款的单据。系统自动导入相应收款单据的收款信息，并且自动判断是否已退过，同时显示已退金额，自动计算余额情况。承办人手工填写退款金额。在领款人一栏中填写“转执行费”字样，点击打印，打印出“执行款退款通知书”和“执行费缴款通知书”。
3.查询统计与分析
n&根据法院日常案款收缴与发还情况的数据，结合该案件的历史数据，分析计算取得每个法庭、每个承办法官未发还和已发还的代管款的明细情况。使得案款可以更加及时有效的清理发还，并对无法及时清理的案款进行报警。
n&系统实时的将各类款项的收缴与发还信息及时准确的公布在法院内网上，法官和书记员可以通过权限对案款信息进行筛选查询。
n&通过案件的案号来关联此案件在整个审理过程中，各类案款的收缴和发还情况的明细，并对数据进行关联汇总的一种案款分析方法。防止案款少收、漏收、多退、误退。
n&承办法官无需询问财务人员，通过通知书号、案号、缴款人、缴款金额、收据号等信息自助地、实时地、精确地查询自己名下的案款的收缴、发还及余额，使承办人可以完全掌握案件案款及诉讼费的收退情况。
n&庭长及以上领导可自行对各类案件的收退费进行及时准确的明细或汇总查询，如：可对某个时间段、某个庭室、某个承办法官的执行款明细或汇总。查看执行庭的执行款是否及时发还，各业务庭的案款是否存在多退或误退的情况，对于长期未发还的案款，审查未发还原因和督促退款。起到了有效即时的监督管理作用。
n&财务案款系统为财务人员提供了诸如收款明细表、退款明细表、案款往来汇总表、案件类型汇总表等多种报表，方便财务人员能够及时的查询和统计案款收退请况，满足账务统计的需求。对案款的最终收退起到把关的作用。
查询承办法官名下收费情况
查询承办法官名下退费情况
查询承办法官已开诉讼费缴费通知书
应缴诉讼费
操作员姓名
查询承办法官已开补缴诉讼费缴费通知书
应收诉讼费
已收诉讼费
补收诉讼费
操作员姓名
查询承办法官已开案款缴费通知书
执行申请人
操作员姓名
查询承办法官已开诉讼费退款通知书
操作员姓名
查询承办法官已开案款退款通知书
操作员姓名
收款明细表
收退款方式
退款明细表
收退款方式
收退费明细表
收退款方式
收退费汇总表
收款小计：
退款小计：
退诉讼费清单
诉讼费收退汇总表
未明诉讼费
案款余额情况表
执行标的款
执行标的款
银行票据明细表-收退款
付款人名称
案款往来帐汇总表
案件类型汇总表
收款_执行款
收款_诉讼费
收款_司法补助
收款_行政事业性
收款小计：
退款_执行款
退款_诉讼费
退款_司法补助
退款小计：
6 项目实施
项目实施需使用先进成熟的项目管理方法来帮助实施相关系统，采用多层次的双方互动的项目计划，开发，培训，实施的方法来控制项目管理。建立周期性的回顾项目的进展，确保项目实施的管理全面周到。周密的审核制度确保项目的可见性与可控性。
具体如下：
n&对法院近三年的历史案款数据进行整理，对涉及案款收退业务的所有相关案件补齐案号及承办人，使案款财务数据信息完整和准确，“案”“款”一一对应，只要有发生就不能遗漏。
n&对各个业务庭室分别进行需求调研、整理、分析，正确根据需求分析说明并在双方确认的规范下，进行系统概要设计、详细设计工作，完成概要设计、详细设计及集成测试计划，集成测试计划包括系统内集成及系统间协同方案。
n&与通达海法综系统程序开发人员讨论交互接口，确认调用场景、传输机制及传输数据，并提供接口相关规范及说明。
n&与财政非税系统程序开发人员讨论交互接口并开发，确认调用场景、传输机制及传输数据，并提供接口相关规范及说明。
n&与用友财务软件程序开发人员讨论交互接口并开发，确认调用场景、传输机制及传输数据，并提供接口相关规范及说明。
n&与网银系统程序开发人员讨论交互接口并开发，确认调用场景、传输机制及传输数据，并提供接口相关规范及说明。
n&根据淮安中院其他要求进行个性化定制研发。
n&对各业务庭室承办人及财务收费人员的培训。
&请报价人报价时认真慎重，如成交后不签订合同不供货，根据政府采购货物和服务招标投标管理办法第七十五条、七十六条之规定，将不予退还其交纳的投标保证金；情节严重的，由财政部门将其列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府采购活动，并予以通报。给他人造成损失的，应当依照有关民事法律规定承担民事责任。
一、特别提醒：
1、各报价人只能在采购中心发出的询价采购报价表上作出报价，采购中心不接受其他任何形式报价，否则作无效报价处理。
2、各报价人不得对询价采购报价表的内容作任何改动（附件必须打印，密封在报价文件内），只能在是否响应、单价、总价三栏处机打填写，报价涂改无效。询价采购报价表结尾处请报价人必须盖章并认真填写，同时采购办不接受备选方案以及有选择性的报价。否则作无效报价处理。
3、此询价采购报价表，必须请各报价人用信封密封并在密封口处加盖单位公章，否则采购中心不接受询价采购报价表。
4、各报价人在报价截止时间前,应连续登陆我中心网站查看采购信息,如有采购信息的更正或修改，而因报价人未能连续登陆网站查看，其责任由报价人自行承担。
5、本次询价比总价，按总价最低价中标。
6、所报价格一律以大写数字为准。
7、严格按采购文件所列项目报价，不得增加或减少，多报或少报规定的项目均视为无效投标。
8、品牌、参数、规格、型号、数量及配套件应完全响应或优于文件要求，否则视为无效投标。
9、投标人必须自备相关投标产品的相关参数。
二、报价须知(请报价人务必认真阅读)：
1、报价人参加本次政府采购活动应当具备《政府采购法》第22条规定条件并且在我中心经登记、审核过的供应商。未经我中心登记、审核的供应商须在报价截止时间前一天到我中心登记、审核。
登记、审核携带资料：有效的营业执照、税务登记证原件及复印件（加盖公章），法人身份证原件及复印件（若为经办人，则必须提供加盖公章的法人授权书原件和经办人身份证原件及复印件）。
登记、审核地址：金湖县政府采购中心(建设路33号-气象局后楼202办公室)，联系电话：0。未经资格审查、登记的供应商不得参与报价。
2、报价截止时间：2014年12 月 31日 （北京时间）上午10点，截止时间后，采购中心将拒绝报价人的报价。
3、报价地点：金湖县政府采购中心202或201室
4、报价人提供的货物必须是全新的、未使用过的原装合格产品，进口产品须通过正规合法渠道。
5、各报价人在报价前须向金湖县政府采购中心交纳询价保证金2000元整人民币。保证金交纳方式：报价时须携带现金或有效的现金解款单或银行开具的银行汇票。我中心开户银行为：工行淮安金湖县支行;银行帐号：0051374；单位名称：金湖县财政局政府采购中心。
6、上述货物所有价格须用人民币，金额单位元表示，报价人所报价格应包括安装、调试、运输、施工、开票税费、上下力资、售后服务（售后服务按合同条款执行）等所有费用。
7、付款方式： &供货安装调试成功并交付使用一年内付全款。
8、根据采购人要求，成交人必须在合同签订见证后10日供货到位并安装交付使用。
9、本次项目成交结果将在淮安市政府采购网进行公示，公示期为一日，公示无疑义后成交供应商在成交后一日内（节假日除外）须与采购人签订合同并经采购中心见证后生效，如未在规定时间内与采购人联系签订合同，采购中心将报主管部门对其做出相应处罚。
10、如成交供应商未能按上述要求提供货物，采购中心将上报主管部门对其做出相应处罚，请各报价人慎重考虑。
11、如询价采购报价表中出现两家或两家以上供应商最低报价相同，则由询价小组和采购单位人员通过随机抽号确定成交供应商。
12、本次项目确定成交供应商的标准是根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则来确定。即最低价中标。
&13、中标服务费：报价人中标后向金湖县政府采购中心交纳0.4%的中标服务费。
14、如果报价截止时有效报价不足三家，经采购人同意并经政府采购监管部门批准可以继续询价程序，在有效报价中确定报价最低的报价人为成交人。
15、本次询价最高限价175000元，超限价作废标处理。
采购中心联系人及联系电话：&&&&&&&&& &&叶绪华： 0
采购单位联系人及电话：&&&&&&&&&&&&&&& 王&玮：
交货地点：按指定
报价单位（必须盖公章）：
报价单位法人（签字或盖章）：
报价单位报价人（签字或盖章）：
联系电话（必须填写）：
日期：2014年 月 日
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法律顾问:大成律师事务所 马玲律师放开房屋限购未必推高房价 房地产不一定能保全资产
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[摘要]近期在一些第三方理财机构的沙龙上，某些经济学家说房地产市场正出现拐点，房地产投资可能会出现大幅下滑。我有没有必要现在就抛售房地产？Q1：近期在一些第三方理财机构的沙龙上，某些经济学家说房地产市场正出现拐点，房地产投资可能会出现大幅下滑。我有没有必要现在就抛售房地产？Q2：不少地方政府都在取消房地产房屋限购政策“救市”，会不会加快房企消化库存，带动反弹？可以抄底投资房地产吗？哈继铭（高盛私人财富管理中国区副主席暨首席投资策略师）A1：目前，国内房地产新开工面积与销售已出现约10%的负增长，这种下滑不可避免。因为房地产投资占GDP的比重变化，是有其一定的规律性的。过去70年，房地产投资占美国GDP的平均占比在4.1%，经济增速较快时期最高达到6.5%。英国、日本差不多也是这个情况。现在房地产投资占中国GDP的比重估计在8.5%，应当说是比较高的，出现下降是比较正常的。至于房地产需求能否提振反弹，你要注意两点，一是当婴儿潮时代的这批人尚未退休，他们仍有非常强的购房意愿，既有自住需要，也有投资需求；二是城镇化。但城镇化不是一蹴而就的，一项重要内容是农村人口与城市人口享受同样的福利，同样的公共服务。去年我看到社科院对此做过一项研究，政府要花人均13万元，通过完善社会福利医疗制度等措施，帮一个农民工从农村人口变为城市人口。如果按2.6亿已进城但尚未获得城市户籍的农民工数量而言，政府差不多要花费34万亿元，代价比较大，所以城镇化将是一个循序渐进的过程，对未来反弹的影响，将逐步呈现。A2：放开房地产房屋限购政策，本身属于短期刺激政策。过去数年，房屋限购政策其实很难压制，但现在放开房屋限购，未必能迅速推高。问题是如今房地产的供求关系已发生变化。目前国内房地产在建面积约在48亿平方米，按当前的城镇化进程，需要8年才能全部消化。另一方面，我们看到现在的城镇化政策依然倾向把人口引向中小城市，大城市的人口仍会受到一定的控制。但恰恰是这些中小城市近年房地产市场供大于求比较严重，未必能真正引领国内房地产价格反弹。所以，我觉得城镇化很难在短期内化解房地产市场走弱的趋势。文章来源：《我要租房网 .cn》