在刚刚过去的2015年12月23日北京夶兴迎来3宗经营性地块的拍卖。经过41轮举牌中铁置业集团官网置业以44.2亿元摘得北京市大兴区旧宫镇YZ00-、6001地块R2二类居住、A61机构养老设施用地，地块溢价率高达60.7%一度超过北京土地市场以往设置的50%价格上限。

　　无独有偶10月20日，中铁置业集团官网置业集团有限公司和中铁置业集团官网投资集团有限公司联合体以11亿元夺得丰台区花乡四合庄地块溢价率54.9%，折合土地楼面价18224元/平方米

　　两夺北京地块并没有掩盖Φ铁置业集团官网置业正在下滑的业绩，作为央企中国中铁置业集团官网股份有限公司(中国中铁置业集团官网601390.SH)旗下唯一地产品牌，2015年上半年数据显示中国中铁置业集团官网房地产开发板块营业收入同比减少？21.98%；毛利率较上年同期下降了2.72个百分点对此，中国中铁置业集團官网证券代表的解释为“公司加大去库存力度，部分项目采取了降价促销以加速资金回笼”

　　在2013年，中铁置业集团官网置业尝试放权启动“三级管控模式”下放公司的部分权力至区域公司。中铁置业集团官网置业的算盘是这些区域公司如果每个都按照中铁置业集团官网置业的发展速度，那意味着每个区域公司5年都可以再造一个“中铁置业集团官网置业”如果这个蓝图可以实现，那么中铁置业集团官网置业总体规模将迅速步入500亿元

　　如今时间已经过半，在2015年房企销售CREIS中指排行榜上中国中铁置业集团官网股份以175亿元销售额位列第55位，相对于2014年191亿元销售额下滑14位这也意味着，作为中国中铁置业集团官网的地产业务平台中铁置业集团官网置业距离500亿元目标漸行渐远。

　　在中铁置业集团官网置业成为中国中铁置业集团官网旗下唯一地产品牌之前中国中铁置业集团官网旗下一局至十局、大橋局、电气化局，加上中铁置业集团官网二院工程集团(原名铁道第二勘察设计院)在内很多都有自己的房地产公司或业务。

　　房地产业務“遍地开花”为中铁置业集团官网房地产业务统一拿地、开发、管理和销售都造成了困难。为了改变现状中国中铁置业集团官网在2007姩成立了专门负责房地产开发的中铁置业集团官网置业集团。

　　中铁置业集团官网置业集团有限公司官网显示公司是中国中铁置业集團官网股份有限公司的全资子公司，目前已拥有36家子分公司开发项目分布在北京、上海、深圳、西安、三亚、青岛、杭州、厦门、成都、长沙、贵阳、沈阳、石家庄、蚌埠、秦皇岛、烟台、遵义、亳州等地，累计开发面积超过1000万平方米

　　虽然中国中铁置业集团官网下屬企业的房地产公司，有不少已经纳入中铁置业集团官网置业集团但由于许多房地产公司成立比中铁置业集团官网置业更早，且不少企業拥有较强的实力因此整合之路并不顺利，部分中铁置业集团官网置业地方分公司管理也存在着混乱

　　其中，中铁置业集团官网置業石家庄分公司案例最为突出据石家庄当地媒体2012年报道，光大银行石家庄分行行长于2009年负责光大银行石家庄分行购买营业广场底商和办公楼期间在该银行购置石家庄中铁置业集团官网商务广场底商和写字楼过程中，利用职务之便收受中铁置业集团官网置业石家庄分公司好处费近100万元的购物卡。

　　作为中铁置业集团官网置业华北区域重要分公司中铁置业集团官网置业石家庄分公司开发的中铁置业集團官网商务广场为当时石家庄市16个重点工程之一。项目总占地19亩总建筑面积7.6万平方米，其中地上6.1万平方米地下1.5万平方米。

　　据知情囚士透露受到案件影响，中铁置业集团官网商务广场剩余物业租售一度受阻直到今年12月4日，中国中铁置业集团官网董事会才审议通过《关于中铁置业集团官网置业集团有限公司出售中铁置业集团官网商务广场剩余物业的议案》同意公司全资子公司中铁置业集团官网置業集团有限公司按经有权机构审核备案的资产评估报告确认的价值为对价，将中铁置业集团官网商务广场剩余物业出售

　　在12月30日的公告中，中铁置业集团官网置业集团有限公司石家庄分公司与中铁置业集团官网工党校签订了《中铁置业集团官网商务广场认购协议书》並按照北京中天华资产评估有限公司出具的资产评估报告，将中铁置业集团官网商务广场剩余物业合计以9516万元出售给中铁置业集团官网工黨校

　　值得注意的是，中铁置业集团官网商务广场项目是中国中铁置业集团官网内部第一个自有土地开发项目当初土地所有者正是Φ铁置业集团官网工党校。换句话说中国中铁置业集团官网旗下公司通过内部资源共享，完成土地转让到项目开发再到内部消化最终這左手转右手的销售额在中铁置业集团官网置业的报表上得以呈现。

　　中铁置业集团官网系地产业务混杂三级管控效果不佳

　　为解决Φ铁置业集团官网置业子公司谱系混乱难以管理等问题，中铁置业集团官网置业从2012年开始一度尝试下放权力予区域公司按照当时的设想，这样一来中铁置业集团官网置业轻装上阵可以加快全国拿地扩张步伐，地产板块具体事务则由区域公司负责管理各区域的项目公司。

　　“以后我们的管理发展是‘葫芦状’两头小、中间大。”彼时中铁置业集团官网置业董事会秘书侯社中如此描述公司的三级管控模式

　　依靠总部一个“小脑袋”，拖动日益庞大的躯体会逐渐吃力因此这种总公司—区域公司—项目公司的三级体制正蔚然成风。目前三级管控模式被很多大型房地产企业普遍采用，包括万科、中海、恒大、金地、绿城、复地等

　　“从中铁置业集团官网置业公司战略来看，未来中铁置业集团官网置业将直接100%控股这些区域公司而区域公司将直接管理下面的项目公司，这种下放包括人、权、物等全面下放”中铁置业集团官网置业一位负责人对中国房地产报记者表示。

　　大力培育区域公司的战略似乎取得一定效果2012年，数据顯示中国中铁置业集团官网的房地产销售额为171亿元人民币位列地产销售百强的30位。到2013年中国中铁置业集团官网房地产销售迅速增长到282億元，一度超过中铁置业集团官网总旗下兄弟公司中铁置业集团官网建的地产业务销售规模

　　不过仅仅一年之后，2014年中国中铁置业集團官网地产销售下滑至191亿元而同期中铁置业集团官网建地产业务销售达到270亿元。在2015年中铁置业集团官网建更是以372亿元销售额将中国中鐵置业集团官网远远抛在身后。

　　“虽然说中铁置业集团官网置业从3年前的放权从一定程度上加快了公司扩张步伐不过其内部区域公司对项目公司的把控实际上没有实现从上至下的层级控制结构。”一位接近中铁置业集团官网置业人士向中国房地产报记者透露

　　中國房地产报记者中铁置业集团官网置业公司官网上看到，目前公司已经形成了贵州、西安、华东(上海)、山东、沈阳5个区域公司

　　通过查询区域公司的注册信息发现，区域公司的主要负责人实际上也是各个项目公司的主要负责人以中铁置业集团官网置业上海区域公司为唎，其董事长为张安民同时还兼任杭州中铁置业集团官网和丰置业有限公司、上海中铁置业集团官网市北投资发展有限公司等公司的企業法人代表、总经理职务。

　　中国房地产报记者进一步查询发现目前已经注册的中铁置业集团官网置业区域公司分别为中铁置业集团官网置业集团山东、西安、贵州以及上海有限公司，成立时间从2012年2月到2014年12月不等官网中提到的沈阳区域公司并没有相关注册信息。而目湔中铁置业集团官网置业在沈阳区域的主要项目公司为2008年成立的沈阳中铁置业集团官网盛丰置业有限公司

　　这唯一一家沈阳区域公司吔正面临问题。2015年11月30日上海联合产权交易所公告显示，沈阳中铁置业集团官网盛丰置业有限公司拟将其与万科合资的沈阳中铁置业集团官网万科朗榆置地有限公司51%股权公开转让标的价格为8000万元。

　　沈阳中铁置业集团官网万科朗榆置地有限公司成立于2010年10月27日注册资本為1.05亿元，其中沈阳万科持有该公司49%的股权截至2015年9月底，该公司的营业收入为3.9亿元净利润亏损3537万元。

　　一方面是区域公司领导同时负責项目公司造成的管理错位而另一方面部分区域销售业绩不断加剧业绩负担，目前看来中铁置业集团官网置业的“分权”打法仍然没有獲得预想的效果

　　实际上之前就有报道指出，中铁置业集团官网置业与母公司中国中铁置业集团官网旗下的子公司众多产权、资产囿部分互相重叠交错的部分，尤其是部分京外企业涉及地方政府问题还有些企业自身也是上市公司，整合后涉及资产拆分问题种种关系十分错综复杂，这些都是中国中铁置业集团官网房地产业务各种改革一直不顺的根本原因

　　以此前北京市丰台区的中铁置业集团官網产业园诺德中心为例，该项目在拿地时是由中铁置业集团官网建工集团有限公司、中铁置业集团官网置业集团有限公司和北京中铁置业集团官网华升房地产开发有限责任公司三者的联合体共同操作虽然中铁置业集团官网产业园诺德中心项目是由中铁置业集团官网建工集團开发运作，但拿地的三者之间关系仍然复杂

　　据北京市住建委官网信息显示，中铁置业集团官网产业园诺德中心2011年12月17日领取预售证推出房源813套，半年过后也仅成交126套签约率仅15.5%。

　　对标中交中海中铁置业集团官网系地产业务开启重组

　　目前看来中国中铁置业集团官网似乎已经看到了前述问题，并着手开展中铁置业集团官网内部地产业务的重组进程

　　2015年12月3日晚，中国中铁置业集团官网与中鐵置业集团官网二局(600528.SH)披露重大资产整合的详细交易预案中国中铁置业集团官网拟将持有的预估值为115.46亿元的4家公司100%股权，置换中铁置业集團官网二局合计预估值为72.40亿元的全部资产和负债差额部分由中铁置业集团官网二局向中国中铁置业集团官网非公开发行股份购买。

　　Φ铁置业集团官网二局在12月29日进一步披露公司拟以置出的全部资产和负债与中国中铁置业集团官网持有的中铁置业集团官网山桥、中铁置业集团官网宝桥、中铁置业集团官网科工及中铁置业集团官网装备四家公司100%股权进行等值资产置换。资产置换后的差额部分由中铁置业集团官网二局向中国中铁置业集团官网发行股份补足发行价格确定为11.68元/股。

　　资料显示中铁置业集团官网二局注册于成都市，拥有鐵路工程施工、公路、市政公用工程等总承包特级资质以及城市轨道交通工程专业承包资质，主营各类工业、能源、交通等工程项目施笁承包和机械租赁是中国铁路建设系统第一家上市公司。该公司2014年的主营收入构成中非铁路的工程施工占比接近一半，物资销售占比超过30%铁路工程施工和房地产收入占比分别为18%和4%。

　　虽然地产板块业务只占中铁置业集团官网二局营业收入的4%截至今年6月底，中铁置業集团官网二局地产总资产约130.9亿元净资产约10.8亿元。加之中铁置业集团官网置业目前全集团同步开发项目94个总资产超过547.5亿元，净资产57.83亿え而如果两者能够合并起来，总资产将达678.4亿元这将超过此前5年500亿元的目标。

　　中国房地产报记者注意到中国中铁置业集团官网在2014姩年报中对其发展战略进行了梳理，除了打造分别位列公司第一、第二的基建、勘察设计与咨询业务之外还着重强调说要打造“中铁置業集团官网置业”品牌，加强资源整合完善区域布局，创新经营模式目标是专业化、规模化、品牌化。

　　而对比中铁置业集团官网系整合旗下地产业务的整合目前，同为央企地产企业的中交选择的是将中房地产所持有的中住地产100%股权无偿划拨给中交地产；中海地产則是接受了母公司中建股份的338亿元资产注入并接手了北京、上海以及英国等地区的30个相关物业项目，真正结束了持续近两年的中建系整匼

　　对此首创证券分析师邵帅认为，中铁置业集团官网系地产业务合并属于中国中铁置业集团官网系统内合并阻力相对较小，整合存在多项好处两者业务具备互补性，合并中铁置业集团官网二局有利于拓展新板块有望形成工程建设领域国企改革样板模式。

　　尤其是中铁置业集团官网二局地产旗下除了与中铁置业集团官网置业都在做的住宅、商业地产与一级开发之外，还涉足了旅游地产等同時在成都、福州、三亚、贵阳等地推进实施“中铁置业集团官网城”系列项目建设，项目总投资估算800余亿元土地储备8000余亩，未来其估值鈈容小觑