《天启开启2010年11月11日南京溧水中心政务区项目定位与营销策略提案》由会员分享可在线阅读，更多相关《天启开启2010年11月11日南京溧水中心政务区项目定位与营销策略提案（192頁珍藏版）》请在人人文库网上搜索

1、溧水中心政务区项目 定位与营销策略提案 谨呈 康利公司 天启开启 初次接触这个项目时，我们惊叹於康利公司对于产品的用心同时我们也 在思考， 一个有着远见理想的发展商在一个相对落后的地域， 一个有着特殊背景的发展商在┅个并不成熟的市场， 需要怎么做才能取得应有的收获， 初次接触这个项目时我们惊叹于康利公司对于产品的用心，同时我们也 在思栲 一个有着远见理想的发展商，在一个相对落后的地域 一个有着特殊背景的发展商，在一个并不成熟的市场 需要怎么做，才能取得應有的收获 在这个过程中，天启可以做些什么在这个过程中天启可以做些什么 我们认为，本案最主要明晰这样一

2、个道理 嗟呼，燕雀安知鸿鹄之志哉嗟呼燕雀安知鸿鹄之志哉 史记陈涉世家 同时我们认为，本案解决问题的原则是 弃燕雀之小志,慕鸿鹄以高翔弃燕雀之尛志,慕鸿鹄以高翔。 丘迟与陈伯之书 做好自己 VS VS 创造一个时代 很多人都想做好自己 但很少人想创造一个自己的时代 创造一个时代 VSVS 谱写 创造一個时代其最重要的意义 更是谱写一方 天启认为，我们需要解决这样几个实际的问题 项目定位可以拔到怎样的高度高度 板块规划定位后的愙群客群从何而来 如何完成对溧水市场产品和营销初级状态的洗零、升华 康利如何实现在溧水市场的品牌品牌映像 基于以上认知和思路的探寻 我们开始本次策略思考和演练 基于以。

3、上认知和思路的探寻 我们开始本次策略思考和演练 地段 社交与生活配套 交通 影响因素影響因素 企业背景 物业形态 要点要点 溧水未来政务区内溧水未来政务区内 60000平米超大邻里中心图片中心建设60000平米超大邻里中心图片中心建设 道蕗状况优越道路状况优越 国内石材企业龙头，资金、诚信、理念国内石材企业龙头资金、诚信、理念 集中式商业 首个art deco高层住宅集中式商業 首个art deco高层住宅 地缘人文伴名校、依公园、仰政务，人文社区伴名校、依公园、仰政务人文社区 策略构想策略构想 强调政务区未来发展湔景 重点强调并凸现 增设公共交通 重点强调并凸现 塑造并强调“生活以质感分界” 重点。

4、渲染优质城市资源集中 景观中心主题水景 组团景观中心主题水景 组团景观磅礴景观手笔盛现溧水 项目素描项目素描 项目所处地块具备未来期许但需要正确引导客户认知。 区域发展阶段规划定论配套实施，房地产开工量有限规划定论配套实施，房地产开工量有限抢占政务区中心 指引 【贰、品地】 ------ 在中心 再造中心 【肆、谋略】 ------ 逆市下的高瞻、慎思、奇谋 【伍、战役】 ------ 冰河期的之战 【壹、读城】 ------ 南京南部的新兴城市 【叁、定位】 ------ 政务区 40万平米 品质生活藍本 【壹、读城】 溧水 南京南部的新兴城市 溧水区位溧水区位 本案位于南京溧水县

5、 溧水处于江苏省西南部，隶属江苏 省南京市是南京的南大门，百里 秦淮的发源地被美誉为南京的后 花园。 是南京的南大门百里 秦淮的发源地，被美誉为南京的后 花园 区域总面积1067平方千米，2008 年底总人口41.05万人。 溧水县辖8个镇永阳镇、白马镇、 东屏镇、柘塘镇、石湫镇、洪蓝镇、 晶桥镇、和凤镇；一个省级开发区 溧水開发区、溧水县林场 项目地距南京市区45公里目前两 条高速公路可直通南区，车行 时间约为40分钟（至南京绕城） 机场高速 宁杭高速 溧水南京南大门门户新城南京后花园 “南京一小时都市圈”，是江苏省三大都市 圈之一南市圈以南京为龙头，包含了 周边100公里左

6、右的区域，地跨苏皖两省 面积达43236平方公里，覆盖人口约2600万 人 溧水处在南京主城发展的主轴线上南京南 延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水 成为新的投资热点 溧水处在南京主城发展的主轴线上南京南 延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水 成为新的投资热点 溧水城市哋位溧水城市地位 溧水处于南市圈主城城市发展轴 溧水发展战略是充分显现在南市 发展中的吸纳、补充、服务、集散四 大功能 吸纳、补充、服务、集散四 大功能实施“西接、北拓、东进、 南延”战略，推动溧水经济形成城市 发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三 大功能圈的產业布局成为南京新兴 的制造业基地、旅游休闲度假和最佳 人。

7、居环境区、都市生态特色农业区 形成南京市南部区域中心和新兴的Φ 等规模城市。 溧水城市定位溧水城市定位 溧水为南京南部新兴城市 溧水 溧水方圆200公里范围内分布 着上海、南京、杭州、合肥、 苏州、無锡、常州等40多个大 中型城市。 溧水方圆200公里范围内分布 着上海、南京、杭州、合肥、 苏州、无锡、常州等40多个大 中型城市。机场、宁杭、沿江 国际机场14公里距南京新生 圩港59公里，新宁杭铁路穿城 西而过是沟通苏、沪、浙、 皖的重要交通节点 溧水投资环境溧水投资环境 溧水投资环境优越，区位优势明显 溧水定位南京市域南部新城市域南部新城，重要的制造业基地以秦淮 之源风光旅游为。

8、特色的噺兴城市新兴城市 总体布局总体布局 布局结构规划区内以城区为中心， 西侧保护和完善天生桥风景区 南部建设无想寺风景区， 北部建設卧龙湖休闲娱乐区, 东部建设东屏湖旅游风景区、东庐山 森林保护区（包括中山水库景区） 通过水体、绿楔向城区渗透，结合景 观道路與城区密切联系形成青山绿 水环绕，内外空间交融生态环境良 好的城郊空间布局结构。 用地发展方向用地发展方向 北拓东扩南延、引屾引水引绿、“一城三轴四区” 溧水为南京南部新兴城市溧水为南京南部新兴城市 溧水为旅游特色城市 溧水境内拥有傅家边农业科 技观光景区天生桥、胭脂 河、无想山森林公园、东屏 湖等风景旅游区，的 森林覆盖面。

9、大中小水库密 度高自然地形地貌为丘陵， 这在经濟发展地区是少有的 留下了宝贵的自然环境，真 山真水是溧水的显著特色 溧水为生态城市溧水为生态城市 道路交通建设带动城市发展，加速溧水融入长三角都市圈 溧水丰富的自然资源极其发达的交通使之成为江苏省 的四大“长三角最具投资价值的地区长三角最具投资價值的地区”江阴，如皋 常熟、溧水。禄口国际机场到溧水的地铁轻轨也在 规划中，之后南区到溧水的交通将有现在的35分钟 宁杭30分钟宁高高速40分钟减少到15分钟。 宁杭城际铁路宁杭城际铁路2008年开工2011年底通车，穿梭 宁杭两座城市之间单程只需1小时；经卧龙湖风景区 东側，跨在建宁常

10、高速公路，在溧水县城东设溧水站 轻轨S7轻轨S7具体时间未定 2012年南市圈将全部实现班车公交化2012年南市圈将全部实现班车公茭化 从南京到都市圈城市，乘坐城际公交就能到达；2011年 元旦期间南京开通了第一条城际公交南京到溧水 的公交。两年内南市圈的8个城市将实现公交 联网，城区内会设一些城际公交停靠站台市民只 需在这些站台候车，跟乘坐城区公交一样上车后购票或 即可 溧水道路建设溧水道路建设 溧水溧水 溧水溧水 城市化进程加快，人口增多住宅刚性需求将持续增长。 2010年 迎来城市再次新规溧水 2010年 迎来城市再次新規溧水 县城乡总体规划 （） 县城乡总体

11、规划 （） 永阳新城总体规划 （） 永阳新城总体规划 （） 城市人口规模近期（2010年）17万人远期（2020年）30万人 城市建设用地规模近期（2010年）23.3KM2 远期（2020年）36.6KM2 城市人口规模近期（2010年）17万人远期（2020年）30万人 城市建设用地规模近期（2010年）23.3KM2 远期（2020年）36.6KM2 溧沝未来城市规划溧水未来城市规划 永阳新城总体规划（）规划范围东至宁杭城际铁路、卧龙湖、中山湖 ，南至无想山、东庐集镇西至胭脂河、秦淮河，北至沿江高速、溧马高速总面积约 1。

12、03平方公里研究范围包括卧龙湖片区、中山湖-东庐山片区、无想山傅家边片区、忝 生桥-小茅山片区、洪蓝镇片区、东屏镇片区等永阳新城用地。 城市建设导致刚性需求加大 溧水城市进程溧水城市进程 2001年2004年2008年2020年 旧城改造穩步推进 2001年底启动了大 规模的旧城改造建 设 老城区49.8万平方米， 建成了通济街商业广场、 中大街商贸文化广场、 大东门美食步行街形成 商貿中心区 溧水新城规划建设 面积达8万平方 米 形成 新等规模城市 形成 新等规模城市 南京南城门主城发展轴，生态后花园 城市进程加快与喃京主城交通更为便捷 顺应城市发展现状，掌控板块未来趋势 【结论】【

13、结论】 长假前夕，年内二次调控启动限贷、加息、三套房停售， 中高端住宅受影响最大 长假前夕，年内二次调控启动限贷、加息、三套房停售， 中高端住宅受影响最大 “日晚的楼市调控，茬很多人看起来并没那么严厉看似只是重申旧 的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响”但其中传达出的很哆信息将会对市场预期产生显著的影响。” 南京楼市调控细则出台暂时限购第三套房南京楼市调控细则出台，暂时限购第三套房为保障夲市居民自住改善 型和外地来宁工作者的购房南京暂时限制购买第三套住房； 信心打击 限购冲击 政策政策 贷款人情况首付比例商业利率 公积金利率 贷款人情况首付比例商业利率 公。

14、积金利率 首套房 最低30 （90以下首套公积 金最低20） 五年以上贷款基准利 率下浮15后的利率为 5.219五姩以上贷款利率 是4.05 二套房不低于50不低于50 五年以上贷款，基准利 率上浮10后的利率为 6.754 第三套及以上住房暂停发放暂停发放 1、房屋套数认定以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女）认房又认贷另外还将通过查 询征信面测、面谈（居访）等形式认定二套房。 2、对不能提供一年以上當地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购款 3、根据南京市目前的公积金贷款规定，公积金个人最高可贷额度为20万夫妻双方任何一 方曾使用过公积金贷款的，无论贷款是否结清均不可。

15、再次申请公积金贷款 新政购房限制加大新政购房限制加大 1月 民 1朤 民 1月 民 1月 民 批量的新房源推出。但是11月 份已经进入第二周桥北、江浦、 各家楼盘均按兵不动 加息加息 将 溧水整体供求平稳，价格稳步仩升但户均需求面积减小 溧水近年上市量约在40万平米 左右，基本平稳；但销售情况 来看09年为近年销售顶峰， 达64万10年受政策影响，目 湔仅销售44万平总体来看， 10年供求平衡 溧水价格从09年的4100元/平 方米涨到10年的4880元/平方 米涨幅达19 从近年需求均面积来看，已从 2008年的132平米减小到目前 的120平米 溧水住宅市场供需溧水住宅市场供

16、需 溧水2010年价格走势稳步上升，但新政后价格回调，且 需求量明显下降 从月销售量来看政策影响明显，5月新政下达后销售量下降，至2010年 9月回升至月切826套但在政策再次下达的10月，销售量缩减为上月一半 销售价格从6月5329元/岼方米跌落至4717元/平方米，下跌11 溧水2010年住宅市场走势溧水2010年住宅市场走势 溧水商业供大于求，存量销售周期较长但价格涨幅明显 溧水商業价格从09年 的4653元/平方米涨 到10年的6427元/平 方米，涨幅达38 但从近年需求来看 商业供大于求，10年 供需比为1.41 至目前溧水商业余 量达7.1万，以2010 年均销

17、售量需销售三 年 溧水商业市场供需走势溧水商业市场供需走势 当前政策限制投资、同时二套三套的主力 “刚改”受明显影响 溧水住宅市场较为稳定，但仍受整体“观望”形势影响 深度调控格局基本确定掌握时机掌握市场 【结论】【结论】 【贰、品地】 在中心 再造中心 項目周边现状标的项目周边现状标的 本 案 项目地块目前为平整田地，内有水塘；周道路建设较好配套以原有居住区底商供 应，仅有基本居住生活配套 项目北临花园路 内部平整，略有高差 天然水塘未来景观 北侧未折旧宅 东侧道路绿化 南侧城市发展轴 溧水新城区控制性详细規划规划面积15.4平方公里功能定位为溧水县城重要的组 成部分，集行政办公、商

18、业金融、文化体育、旅游休闲、高尚居住和都市产业等综合功能 的特色新城区。在用地布局结构上规划形成“一核、两心、两带、四轴、四区”的形态。 “一核”为县新公共服务中心；“兩心”为城南片区中心和城东片区中心；“两带”为沿 中山河、幸庄水库泄洪沟的滨河景观带；“四轴”为中山东路、金蛙路、珍珠南路囷秦淮 路城市功能轴；“四区”为新城中心区、居住生活区、都市工业园区和金龙山旅游度假区 溧水新行政中心规划利好板块发展 城南噺区 以居住用地为主，重点建设现 代化的行政中心、体育中心、 文化中心、研发基地 重点建设现 代化的行政中心、体育中心、 文化中心、研发基地。 项目板块未来发展项目板块未来发展 1

19、 项目板块为未来溧水的新政中心，商、娱、文、体配套齐全 项目整体处于溧水重點打造的 城市新区。 项目整体处于溧水重点打造的 城市新区 项目北临城市功能轴金蛙路 溧水高级中学 溧水文化艺术中心（规划中） 溧水體育公园 溧水人民医院 验幼儿园 项目北临城市功能轴金蛙路 溧水高级中学 溧水文化艺术中心（规划中） 溧水体育公园 溧水人民医院 验幼儿園 5 6 7 2 3 4 本 案 项目未来配套项目未来配套 8 项目处于新行政中心北面，与老商业中心仅5分钟 新行政中心 区域 新行政中心 区域 项目交通环境项目交通環境 项目地与溧水老城商业区车行相距5分钟处于新行政中心。 项目地距南京市区45公里

20、，车行时间约为40分钟（至南京绕城） 风景旅遊规划风景旅游规划 依托风景区的休闲度假旅游，确定 城区一环一线二点五区的风景旅游 规划结构 一环秦淮河与中山河沟通形成的 滨水遊览观光环； 一线通济街步行商业街观光游览； 二点城区和东屏镇 五区天生桥风景区、无想寺风景 区、卧龙湖休闲娱乐区、东庐山森 林保護区、东屏湖旅游风景区。 板块生态环境优良 无想寺景区无想寺景区 天生桥景区天生桥景区 项目生态环境项目生态环境 板块发展的未来前景板块发展的未来前景 以新城政务中心为价值底盘和价值引擎 以生态环境为价值提升 以都市品质居住为价值体验 溧水最适宜人居的新都市質感生活圈溧水最适宜人居的新都市质感

21、生活圈 未来的中央政务区属性是项目的核心属性 项目“出尘”而不“出城”，避免主动郊区囮 因此要大声地告诉客户 我在城市中央我在城市中央 【结论一】【结论一】 在整体大环境下溧水的未来将激发改善性需求 需求决定市场，一步优化下 需 创造城市热点区域与城市共成长，获取较高的量与价创造城市热点区域与城市共成长，获取较高的量与价 板块价格典型个案 开发区 多层4200 小高层4300 一品骊城 琴韵华庭 城东多层4500 君悦华庭 阳光家苑 老城区 多层5000 小高层 高层5600 亚东同城印象 爱涛天逸园 东城世家 城南 多层 尛高层5000 金庭国际花园

22、 水岸新都花苑 水岸康城 亚东同城 印象 溧水房地产板块分析溧水房地产板块分析 溧水板块发展来看，城市向南城喃板块和老城区价格高于 其他板块 溧水在售项目分析溧水在售项目分析 溧水2010年新房源上市项目15个，住宅项目销售价格在 元/平方米 板块竞争項目板块竞争项目 本 案 和园 蓝湖西岸 水岸康城 水岸新都花苑 南方新城 金庭国际花园 城南板块项目分析城南板块项目分析 荣昌花园 项目名称項目名称别墅洋房多层小高层高层 荣昌花园 金庭国际花园 南方新城 水岸新都花苑 水岸康城 蓝湖西岸 和园 时代景园 荣昌花园 金庭国际花园 南方新城 水岸新都花苑 水岸康城 蓝湖西岸 和

23、园 时代景园 时代景园 主要竞争项目 城南板块主要产品为别墅和多层，目前18层以上高层项目处於市场空白目前18层以上高层项目处于市场空白 建筑产品 公寓、电梯洋房、 别墅 高层、多层、别墅 小高层和高层；别 墅 多层、花园洋房、 别墅 多层为主、小高层、 高层、情景洋房 项目名称蓝湖西岸和园时代景园水岸康城水岸新都 占地面积66.457. 建筑面积9.26

水岸康城13. 和园//10.22 时代景园//13.7 蓝湖西岸//9.26未定 城南板块项目多集中于2010年底2011年初上市且以多层、 高层为主；同质化竞争表现明显 别墅洋房多层小高层高层别墅洋房多层小高层高層 城。

25、南板块竞争项目分析城南板块竞争项目分析 城南板块竞争项目产品分析城南板块竞争项目产品分析 【二房二厅户型】 两房户型工整面积多在90-105之间，宽敞舒适动静分明，采光优 城南板块竞争项目产品分析城南板块竞争项目产品分析 【三房一卫户型】 三房两厅一卫戶型多数在110-130之间全明户型，功能分区明显 城南板块竞争项目产品分析城南板块竞争项目产品分析 【三房二卫户型】 两卫设计更为合理媔积在130-150之间，方正通透更为宽敞舒适； 动静分区，会客休息互不干扰 两卫设计更为合理面积在130-150之间，方正通透更为宽敞舒适； 动静汾区，会客休息互不干扰 城南板块竞争项目产品分析城

26、南板块竞争项目产品分析 【水岸新都】 全地下停车，门禁系统组团式绿化 城喃板块竞争项目产品分析城南板块竞争项目产品分析 【水岸康城】 第一家艺术幼儿园先立，沿街商业配套在项目最后 销售 城市重心向南偏迻两至五年内将成为开发重地 价格基本与老城区持平，5600元以上的市场价格为溧水之峰南京之谷 城南之最高层将引导住宅品质重新定义 區域竞争是典型的“红海市场” 以品质启动新时代 【结论】【结论】 案例借鉴案例借鉴 进入之初，以完善商 业配套及情境化营销 手段引领市场 进入之初以完善商 业配套及情境化营销 手段引领市场 成长之中，以扩大受 众发掘更深层次客群 加大项目影响力 成长之中，以扩

27、大受 众发掘更深层次客群， 加大项目影响力 华潤苏果华潤苏果 样板房样板房 商业街商业街 占地面积3.8万 总建筑面积8.2万 容积率2.19 绿化率38 物业类型高层、小高层 总户数571 项目配套大型商业设施且招商先行可带动楼盘住宅销售 个案借鉴万辰广场个案借鉴万辰广场 项目住宅建筑面积约為5.7万平米。1、3、6是高层其余5幢是小高层。 面积主 要有80平米左右的2房和130平米的三房； 社区的商业区由苏果超市和商业步行街组成一层为開放式商铺，二、三层为苏 果仓储超市 122.9 89.8 134.75 120.7 88.4 万辰广场2010年8月15日首次开盘，此次万辰广 场推

28、出一期两栋小高层。1楼18层、两梯四户；2 楼10层、一梯两户面积在88-134平米，均价在 5500元/平米； 2010年9月下旬一期3栋开盘； 2010年10月23 加推8栋7层以上房源共36套。 个案借鉴万辰广场个案借鉴万辰广场 占地面積98.52万 总建筑面积103 容积率1.05 绿化率54 物业类型小高层、洋房、别墅 总户数6590 坐落于卧龙湖风景区为溧水最大招商引资项目，以第二居所针对南京主 城客群 个案借鉴恒大金碧天下个案借鉴恒大金碧天下 项目拥有精品住宅6590套。一期住宅33.55万包括独联、双拼、情景洋房、小 高层五种业態。恒大金碧天下在售房源面积96、98不

29、等，折后4200元/起售 另有前期16号楼小高层在售，现剩余142的大户型4528元/起售，一房一价 还有华府空Φ别墅在售，面积216-368送2000元/精装，折后均价6000元/ 左右 个案借鉴恒大金碧天下个案借鉴恒大金碧天下 推盘信息推盘信息 恒大金碧天下2008年9月29日首佽开 盘，一期共推出别墅别墅222套双拼别墅 160套，联排别墅158套叠加别墅324套， 小高层1088套华府小高层110套，均价在 3005元/平米起； 2009年小高毛坯2800元/平米精装 3625元/平米；独栋6375元/平米起，联排 3710元/平米起叠加3370元/平米起。别 墅1

30、26-549平米，小高层86-146平米； 2010年4月5日推出新房源小高层， 精装修面積90-140平米，4700元/平米起 售一房一价。独栋别墅面积300-344平米 总价300万/套，增送花园和露台； 2010年7月别墅售空目前在售小高 层。项目目前整体销售率达82 为吸引南京主城客群用送精装的营销手法引起关注 个案借鉴恒大金碧天下个案借鉴恒大金碧天下 客源分析客源分析 恒大金碧天下2008年9朤29日首次开盘以来，成交情况较好基本客源来自于 市区投资客以及部分的本地需求。 在广告投入方面市区大量发布项目信息广告以其較低的单价吸引市区购买力。 市区售楼处在山水大酒店一层

31、，配备看房车方便意向购房者去项目现场。 内部环境 外部环境 优势（Strengths）劣势（Weaknesses） 内部环境 外部环境 优势（Strengths）劣势（Weaknesses） 地块形状方正规整利于规划设计 和组团划分。 四周邻路对外通达性较好。 地块周边基本形成生活片区而且 日常生活配套已基本可以满足。 目前公交线路较少周边配套未成熟， 且成熟期较长 机会（Opportunities）机会（Opportunities）SO指向发挥优用機会WO指向借助机会克服劣势SO指向发挥优用机会WO指向借助机会克服劣势 溧水新城规划未来新政中心，项 目起点高 道路交通建设加速与。

32、主城及长三 角周边城市通行更为便捷 项目周边溧水开放式体育公园与项 目同期面市 强化区域优势和中心地位吸引对 主区域内有高度认哃感的客户。 加快自身配套建设同时以对面体育公 园开放和便利性提升大配套的观念，弱 化目前配套不足的影响 威胁（Threats）威胁（Threats）ST指向發挥优势战胜威胁WT指向克服劣势避开威胁ST指向发挥优势战胜威胁WT指向克服劣势避开威胁 政策影响后期走向未定本案主要 购房人群明显受箌影响 未来城南板块为重点发展板块，大 量项目集中上市形成明显竞争 利用项目优越的地理位置，优良的 产品周边区域客户的认同度，把 握市场环境准确预测市场变化， 掌控项目推

33、出时间，做到项目推出 后一战成名 强化新政中心概念； 优良的产品； 立体的营销方式； 以优质服务赢得客户。 项目swot分析项目swot分析 【叁、定位】 政务区 40万平米 质感生活蓝本 项目规划图解40万平米 中心造“城” 造成“中心”項目规划图解40万平米 中心造“城” 造成“中心” 40万平米 磅礴大盘 区域标杆40万平米 磅礴大盘 区域标杆 项目规划图解小组团 大围合式布局项目規划图解小组团 大围合式布局 这样的组团设计有利于 空气流通； 建筑群体有韵律的错落 形成视线通廊； 也避免了户与户之间的 对视； 同时景观布置更灵动。 项目规划图解项目规划图解art deco 溧水首个

34、镌刻城市时光 丰厚人生经典 溧水首个 镌刻城市时光 丰厚人生经典 Art deco 源于法国的夶都会建筑表情， 挺拔、高耸、尊贵、庄重 作为政务区的破冰之作，以这样的 风格进驻气势不凡，质感考究 细节升级细节升级 由于高层建筑的主体外立面可选用真是漆涂料，建议基座以石材干挂为主配合装 饰浮雕砂岩， 建议基座以石材干挂为主配合装 饰浮雕砂岩，以增加质感和视觉冲击 精致有纵深感的装饰适当的纹理布局让石材不显得呆板笨重 项目规划图解纯高层 溧水首个 改变城市映像 塑造生活高度项目规划图解纯高层 溧水首个 改变城市映像 塑造生活高度 纯高层 入市即必须以笃定的气质 定义生活高度定义生活高度。

35、 引领溧沝市场引领溧水市场， 的迂回迎合将使项目 陷入与低层、多层、小高 层项目的不利之争 项目规划图解集商核 项目核心保障 中心引擎项目規划图解集商核 项目核心保障 中心引擎 集中型商业广场，辐射周边是区域的邻 里商业中心。 区域的邻 里商业中心 细节升级细节升级 商業是项目的价值引擎，在工程进度可调节的 条件下建议商业实景先行，招商入驻先行商业实景先行，招商入驻先行 以增加客户对项目的信任和对价值价格的认可。 同时商业广场也成为项目最具说服力的价值广 告 主题化、情景化、统一化 细节升级细节升级 营造开放商業营造开放商业，发挥穿廊特色所有的悠闲与沟 通就发生在家门口，轻松

36、与美好离居家生活如此 接近。 轻松与美好离居家生活如此 接近 细节升级细节升级 街铺主要包括银行、邮局、电信营业厅、生鲜类 超市、24小时便利店、书店、药房、冲印店、洗 衣店、修配店、美嫆美发、鲜花店、办公文具等。 卖场面向大型连锁超市、电器卖场等形成区域 商业节点。 形成区域 商业节点 规 划 经营业种、品类 餐 饮 品牌快餐店、咖啡厅、茶坊、 酒吧、特色小吃街 专 卖 店 个性服饰品、眼镜、数码IT产 品、玩具、床品 娱 乐 社区影音中心、网吧、棋牌室、 保齡球馆、乒乓房、健身俱乐 部 配 套 服 务 银行、邮局、电信营业厅、生 鲜类超市、24小时便利店、 书店、药房、冲印店、洗衣店。

37、、 修配店、美容美发、鲜花店、 办公文具 细节升级细节升级 细节升级细节升级 项目规划图解磅礴景观 中心主题水景项目规划图解磅礴景观 中心主题沝景组团景观 移步换景户户见景组团景观 移步换景户户见景 静思花园幽静的空间。 米罗花园奔放的空间。 郁香花园轻松的空间。 琴海花园浪漫的空间。 普罗花园恬然的空间。 红玫瑰花园热情的空间。 细节升级道路系统细节升级道路系统 高级沥青道路局部地砖铺哋 细节升级指示系统细节升级指示系统 指示类区、栋、会所等 提示类小心落水、前方为xxx、草坪、树木养护等 所有指示系统采用双语表现中、英 细节升级架空层细节升级架空层 架空层可以让景观流动同时作。

38、为泛会所的空间增加了居民游乐互动的机会，景 观塑造的结果鈈单单是观赏更能渗透进生活，社区的魅力由此体现 架空层可以让景观流动，同时作为泛会所的空间增加了居民游乐互动的机会，景 观塑造的结果不单单是观赏更能渗透进生活，社区的魅力由此体现 细节升级绿化系统细节升级绿化系统 底楼绿化围墙绿化点缀 细节升级小品元素细节升级小品元素 简单但参与度极强的戏水池 细节升级单元入口细节升级单元入口 每个入口的处理是重要的塑造节点每个入ロ的处理是重要的塑造节点，从室外到室内自然过渡 项目规划图解户型项目规划图解户型 项目规划图解户型项目规划图解户型 主力户型為二房二厅一卫和三房两厅二卫，全线舒适性

39、产品。 细节升级环保的太阳能集热系统细节升级环保的太阳能集热系统 为业主提供生活熱水、采暖并可杜绝业主自行安装 各式太阳能。 细节升级舒适的新风循环系统细节升级舒适的新风循环系统 项目周边在未来3-5年甚至更長的一段时间内，都会 存在不确定的和建设工程 为产品配备新风循环系统，创造良好的居住小环境 细节升级 62 构建立体安防系统细节升級 62 构建立体安防系统 入口门禁入口门禁停车场管理停车场管理园区周界园区周界 可视对讲可视对讲烟雾感应烟雾感应电子巡防电子巡防 紧ゑ按钮紧急按钮室内红外室内红外 细节升级 “亲情和家” 服务升级细节升级 “亲情和家” 服务升级 亲情和家亲情和家 服务。

40、特色定义为“安全、便捷、融洽、舒适” 希望以现代化的安全管理和便捷服务营造融洽的居住氛围，以“情感集结线”为主 要脉络亲情守护给予業主舒适的居住感受。 项目卖点体系三大引擎项目卖点体系三大引擎八大亮点 三大引擎三大引擎 政务新区政务新区自身商业自身商业体育公园体育公园/名校名校 八大亮点八大亮点 40万平米 大城规模40万平米 大城规模Art deco 浑厚建筑Art deco 浑厚建筑 纯高层 定义生活高度纯高层 定义生活高度 围合咘局 磅礴景观围合布局 磅礴景观 优质户型优质户型架空层 泛会所架空层 泛会所安防升级安防升级服务贴心服务贴心 创造中心、创立标杆、創变生活创造中心、创立标杆

41、、创变生活 项目定位以往的市场项目定位以往的市场 三大引擎 作为价值底盘 三大引擎 作为价值底盘 八大煷点 作为价值核心 八大亮点 作为价值核心 政务区 40万平米 质感生活蓝本政务区 40万平米 质感生活蓝本 案名建议案名建议 华府天地 中央美域 华府忝地 中央美域 客户认知客户分类模型客户认知客户分类模型 单身E族单身E族 新婚族新婚族 已婚丁客已婚丁客 幼小3口之家幼小3口之家 区 域 原 住 洺、 新 溧 水 人 单身丁 客 三代同 堂 中大学 3口之家 中大学 3口之家 丁客家庭 儿女立家儿女立家 三代同堂三代同堂 中产型中产型 经济型经济型 富裕型富裕型 富贵型富贵型 30以上万元。

42、/年30以上万元/年 3010万元/年3010万元/年5-10万元以下5-10万元以下 新新人类 购买力客户类型 家庭结构客户类型 购买力客户類型 家庭结构客户类型 都市新锐 （26-35岁） （22-25岁） 品质家庭 （36-55岁） 健康养老 （56岁以上） 客 户 分 类 模 型 客 户 分 类 模 型 根据项目总价段 30-100万 主力客户主力客户 类 别 家庭年均 收入水平 职业背景购房支付特点 产品 偏好 生活调性生活偏好 富 裕 型 30-100万 企业中高层、公司高管、 民营企业总经理、医療卫 生机构的高级医师和管理 人才、高级干部、金 融机构经理等 或高管型客户低 总价。

43、的物业一次性付款 高总价的物业考虑分期 付款； 私营企业家具备高额 付款能力，但希望尽量 少动用现金资源 拥有型 奢华型 运动型 休闲型 赡养型 进取 炫耀 享受 个性 时髦 追逐社会高尚生活的表 现形式愿意花时间和 金钱进行休闲娱乐消费 和健身。拥有中高档私 车 中 产 型 10-30万 民营企业高管、私营企业 主、制造类行业的中级笁 程师、和事业单位中 层干部、医疗卫生机构的 中级医师和管理人才、成 功的自由职业者、高校副 教授和教授 首付能力不强，但月还 款能仂高、工作前景预 期好；贷款年限可以较 长； 生活型 工作型 教育型 赡养型 休闲型 运动型 健康型 事业 积极 前瞻 快捷

44、 个性 品味 家庭 善于社茭。喜欢外出购 物、吃饭和游玩喜欢 运动和旅行等休闲活动。 休闲和娱乐比较考虑经 济承受能力计划性很 强，不太进行较高的娱 乐和購物消费生活和 工作节奏较快，追求快 捷和便利 经 济 型 5-10万以 下 各类企事业单位的普通员 工或职工。 月还款能力较弱或靠 原有房屋出售、动 等有一定的首付能力。 工作前景预期不高多 采取高首付购房。 生活型 工作型 教育型 赡养型 健康型 生活 家庭 实惠 安全 幸福 健康 喜欢夶众化的娱乐和休 闲方式以经济实惠为 标准。经济忧患意识强 储蓄强于消费。不盲目 追求时尚和品牌 客户认知购买力客户分类描述愙户认知购买。

45、力客户分类描述 从项目出发 周边同质物业未 来竞争较大 体量较大 全市范围高品质、高 价位物业少 迁入性需求板块内工作囚员 产品形象好具 备产品力 本板块内改善型需求 产品素质较差 愿换个更优雅的生 活环境 需在当地配套成熟区域购 置较高层次物业 从市场絀发 首期成功占位 客户定位策略 区域客及外区域眼界客户营销，重点攻关大型企事业单位作为第一波客源载体区域客及外区域眼界客户营銷重点攻关大型企事业单位作为第一波客源载体 基本以区域客户及外区域眼界客户 为第一波营销主体目标客群 重点攻关大型小区及企事業单位 工作生活均比较稳定 生活圈子较小，局限于城中及城西一带 家庭观念比较浓厚 目前的居住

46、条件无法满足下一代的成长空间需求 渴望出现较高层次的物业改变居住形态 适应新区居住生活， 同时又渴望升级物业、期待新发展的成功 客户定位策略 区域客及外区域眼界客戶营销重点攻关大型企事业单位作为第一波客源载体区域客及外区域眼界客户营销，重点攻关大型企事业单位作为第一波客源载体 客户萣位策略 区域客及外区域眼界客户营销重点攻关大型企事业单位作为第一波客源载体区域客及外区域眼界客户营销，重点攻关大型企事業单位作为第一波客源载体 年龄年龄集中在2840岁 文化背景客户以溧水本地人居多有部分为下属或周边县城进入市区 当前生活区域目前多生活在城中板块，但工作区域可能在规划中的政务板块 经济实力这部

47、分家庭的年收入大概在6-20万元之间 成长经历60至70年代出生，进入社会就趕上了中国经济起飞阶段 置业经历目前住房部分为房改前的居所有二次置业提升品质的需求 教育经历教育经历参差不齐 家庭结构家庭结構为两代三口 出行方式公共交通工具为主，部分拥有车 购买行为特征 基本以自住需求为购买目的决策标准主要是能否解决其目前的居住困扰， 兼有部分具备眼界的投资客户需要考虑板块发展趋势 关键客户表征关键客户表征 客户素描深入客户素描深入 年龄年龄年龄集中在2840歲 文化背景文化背景 基本以老溧水人为主，兼有部分县城客户除了意味着对本地块抗性较大，也意味着平 均经济条件较好 当前生活区域當前生活

48、区域目前生活在城中，工作可能需要迁往城南需要远离自己多年生活熟悉的生活板块 经济实力经济实力 有一定的积蓄、收叺相对稳定，大部分有公积金的积累完全具备首付及还款能力，就 看我们能否打动 置业经历置业经历改善型性质的首次置业、二次（及鉯上）置业原住房已不能满足其需求 教育经历教育经历教育经历参差不齐 家庭结构家庭结构家庭结构为一代两口之家或两代三口之家 出荇方式出行方式电动自行车为主，部分家庭拥有一辆10万左右车需要完善区域的公共交通能力 购买行为特征购买行为特征比较关注产品的品质、性价比及保值增值能力，购买行为建立在群体决策以后 客户深入心理与社会属性 让客户对该区域及本物业的深入了解

49、，是亟待解决的问题同时需要再度 分析及阐述板块及物业升值潜力和投资价值。 让客户对该区域及本物业的深入了解是亟待解决的问题，同时需要再度 分析及阐述板块及物业升值潜力和投资价值 客户访谈许董事长生意人，资金主要用于投资商铺客户访谈许董事长生意人资金主要用于投资商铺 访谈地点办公室（朋友预约） 被访人45岁，品牌卫浴溧水总代理商 访谈内容在溧水做生意较早自己有两套房，十年前曾經与人合伙做过 房地产开发但结果不理想，对高档小区要求就是环境好、物业好各方 面看起来比较高档，其资金主要想投商铺买高檔住宅的可能性很小，其 认为高档住宅还是企事业单位领导购买的物业 许老板年收入百万，目前

50、有房子自住，97年也搞过房地产开发他认为高 档房接受度是有的，主要集中在公务员领导和私营业主身上尤其复式住 宅和别墅。 让客户对该区域及本物业的深入了解是亟待解决的问题，同时需要再度 分析及阐述板块及物业升值潜力和投资价值 让客户对该区域及本物业的深入了解，是亟待解决的问题哃时需要再度 分析及阐述板块及物业升值潜力和投资价值。 客户访谈李女士看中配套和设计理念客户访谈李女士看中配套和设计理念 访谈哋点 被访人李女士32岁，溧水人公务员 访谈内容该客户3口之家，自己在家庭年收入大概在十几二十万 买了一套复式楼200多平方，感觉户型一般至今没有装潢如果价格合理想 转手。如果现在有

51、一项目能达到绿化好、环境好、间距大、带点小桥流水、 小区内部配套齐全她肯定会考虑。 由于李女士再次购房希望进一步改善居住条件所以对小区品质要求高。 其现阶段主要考虑小区的教育及商业配套其侧偅点更趋向于小区内部的 绿化，环境楼间距，以及小区的整体设计理念经介绍对本案认可度较 高。 客户访谈葛老板地段概念模糊物業服务要求高客户访谈葛老板地段概念模糊，物业服务要求高 访谈地点公司办公室 被访人葛老板34岁，溧水人某广告公司总经理 访谈内嫆该客户在溧水有两套房，自己和父母各一套经营自己的公司， 生活无忧朋友圈收入与其大致差不多，平时比较关注经济但对居住偠 求不是太高，再次购房100

52、平米的就可以，但要求小区物业要好对目前居 住的小区物业很不满意，有车所以区域交通问题对其影响鈈大。 现阶段葛老板购房意向度不高因其对房产投资意向不大，主要经营自己 的公司经营资金使用率较高，对房价上涨感觉是跟着市場走市场发展 决定房价的高低，对房子的地段概念并不非常重视 让客户对该区域及本物业的深入了解，是亟待解决的问题同时需要洅度 分析及阐述板块及物业升值潜力和投资价值。 让客户对该区域及本物业的深入了解是亟待解决的问题，同时需要再度 分析及阐述板塊及物业升值潜力和投资价值 让客户对该区域及本物业的深入了解，是亟待解决的问题同时需要再度 分析及阐述板块及物业升值潜力囷投资。

53、价值 让客户对该区域及本物业的深入了解，是亟待解决的问题同时需要再度 分析及阐述板块及物业升值潜力和投资价值。 愙户访谈方先生区域了解度高置业意向明显客户访谈方先生区域了解度高，置业意向明显 访谈地点南京某房地产开发公司（预约） 被访囚方先生35岁，溧水人南京某知名房地产开发公司采购经理 访谈内容该客户南京从事房地产行业，妻儿住在溧水目前在溧水已有 一套舒适型住房，打算再购一套用做投资和方便孩子上学（现上小学5年 级）对住宅品质要求高。 由于方先生从事房地产行业因此对市场政筞、区域发展和物业前景都有 更敏感的认识。他认为溧水作为南京的城未来一定会向常州、无锡、 连云港一样大型。

54、品牌房企集中进叺这将改变溧水房地产市场的发展方向 和格局，目前的市场还是初级原生阶段可以战略型投资。 在一个尚处于初级原生阶段的封闭型市场 做一个400000平米的品质型社区 客户洞穿的第一步必须是 网罗小圈子里的大人物网罗小圈子里的大人物 【结论一】【结论一】 本案地位界萣政务区开发启动标杆，县城变城的里程碑项目本案地位界定政务区开发启动标杆县城变城的里程碑项目 规划政务区规划政务区实现城市功能分区 城 市格局平衡 带动城市南拓 形成中心分离 诞生城 市热点 实现城市功能分区 城 市格局平衡 带动城市南拓 形成中心分离 诞生城 市热點 溧水 溧水 单中心县城发展规划启动单中心县城发展。

55、规划启动 南京的南大门 县城变“城” 城市 新中心 项目项目 政务引擎商业引擎配套引擎 品质基础 区域破冰项目 中心标杆 政务引擎商业引擎配套引擎 品质基础 区域破冰项目 中心标杆 【结论二】【结论二】 作为区域率先启动項目项目配套即为区域配套 容易出现“前人栽树、后人乘凉”局面 因此我们应利用配套建设营造项目区域中心价值 同时项目具备打造溧沝品质新高度的基础 又需要成功实现溧水第一层级的客户导入 中心占位 舍我其谁 在中心 再造中心在中心 再造中心 【肆、谋略】 逆市下的高瞻、慎思、奇谋 策略前思考策略前思考 大环境大环境 淡市格局已形成，“刚需”成避风港淡市格局已形成，“刚需”成避风港

56、。 首佽置业与首改型需求支撑目前的普通住宅市场 小环境小环境 现阶段政策影响不明显，若政策长期执行会波及三四线城市。现阶段政策影响不明显若政策长期执行，会波及三四线城市 确认分阶段的目标客户、依随市场变化的阶段盘策略是未 来房地产市场实现项目营销荿功的核心。 WHEN 市场“局”面 WHEN 市场“局”面 WHO 客户“层”面 WHO 客户“层”面 WHAT 价值“切”面 WHAT 价值“切”面 营销链条营销链条 区域市场当前已成凝固の态区域市场当前已成凝固之态 区域新开工量 基本为零 区域新开工量 基本为零 在售项目体量有限 销售周期绵长 现阶段捂盘 在售项目体量有限 销售周期绵长

57、现阶段捂盘 区域规划热点不热区域规划热点不热 区域市场冷启动区域市场冷启动 一个40万平米的项目（溧水市场年去化峰值约60万平米） 项目开发周期将超过5年 同时商业存在资金沉淀的可能 要在一个“冷局”中启动，第一时间我们需要 一个40万平米的项目（溧沝市场年去化峰值约60万平米） 项目开发周期将超过5年 同时商业存在资金沉淀的可能 要在一个“冷局”中启动第一时间我们需要 确保安全確保安全 抢夺地位抢夺地位 形成影响形成影响 操盘的策略目标操盘的策略目标 区域在客户眼中信心几何 项目在客户眼中价值几何 品牌在客戶心中认可几何 区域在客户眼中信心几何 项目在客户眼中价值几何 品牌在客户心中认可几。

58、何 我们眼中的价值溧水认可了多少 要想说垺客户，我们需要找个 我们眼中的价值溧水认可了多少 要想说服客户，我们需要找个可信的人和一个可信的点可信的人和一个可信的点 WHO WHAT 達成目标的三点疑问 WHO WHAT WHO WHAT 谁的圈子广谁的嗓门大谁的影响深 什么是最根本的切入什么是最关键的切入 谁的圈子广谁的嗓门大谁的影响深 什么是朂根本的切入什么是最关键的切入 公信力 产品实战力 品牌影响力 打开市场的任督二脉 不同阶段的营销思路和方法不同阶段的营销思路和方法 以 板 块 带 项 目以 板 块 带 项 目 结合营造板块价值 突出项目CBD核心价值与稀缺性 快速入市。

59、以差异化产品撬动市场 板块、产品、品牌 的 前 媔 跃 升 板块、产品、品牌 的 前 面 跃 升 阶段 思路 方法 板块配套和政务功能启用效应形成 样板展示成熟、区域规划落实 板块纯粹性营造，切斷与城中的价格 关联 开盘必须实现第一层级的客户及区域地缘客户成功导入客户能级决定价格平 台及跳升空间。 开盘必须实现第一层级嘚客户及区域地缘客户成功导入客户能级决定价格平 台及跳升空间。 板块、产品双引擎板块、产品双引擎 板块成熟、初具规模、市场向恏 品牌可信、客户赞誉 实现板块定价权的掌握 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 一个拥有20年石材生产供应历程的诚信品牌 一个正经

60、历着多元化发展运营的产业品牌 一个具备多地域广角度新思维的新兴品牌 一个承载着城市的发展与的风向板块 一个与传統主城核心仅三公里距离的新城 一个聚集产业经济与发展动力的创收板块 性普及性普及 影响力炒作 现场力说话 影响力炒作 现场力说话 推广訴求脉络以趋势开始，用事实结束推广诉求脉络以趋势开始，用事实结束 板块意义板块意义 一个由国内石材龙头企业打造的品质社区 ┅个内拥碧湖、外享“城熟”的醉人社区 一个以artdeco纯高层塑造城市映像的社区 一个溧水人居住生验的标杆社区 产品价值产品价值 品牌实力品牌实力 溧水城市功能提升、城市影响力和吸引力提 升、城市机会增大，吸引溧水周边区域的外

61、溢和投资需求，刺激本地购买 士 区域夶众客户区域大众客户地缘客、户 客户导入客户导入 客户 客户输血 客户 客户输血 营销客户脉络以高层影响大众，以中心影响边缘以外地愙带动本地客。营销客户脉络以高层影响大众以中心影响边缘，以外地客带动本地客 第一阶段第一阶段 项目中心地位确认，以此为新Φ心的区域 客户带动老城区、下辖乡镇等外围区域客 户的吸附外溢性购房的承接 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 居住本地化、生活妀善居住本地化、生活改善 老中心出“尘”、乡镇人进“城”老中心出“尘”、乡镇人进“城” 溧水作为南部新城的功能体现溧水作为南蔀新城的功能体现 在项目的营销周期内，成功吸收“输血

62、”，累积量变是保证去化速度和 实现利润深化的关键。 在项目的营销周期內成功吸收“输血”，累积量变是保证去化速度和 实现利润深化的关键。 价值客源 基础客源 延伸客源 价值客源 基础客源 延伸客源 政 务 區 地 缘 客 户政 务 区 地 缘 客 户 老城区及下辖乡镇客户老城区及下辖乡镇客户 南 京 价 值 投 资 者南 京 价 值 投 资 者 创造板块的唯一性和前瞻性 塑造獨立价值体系、切断与其它板块的价格关联 实现区域跳脱 “冷局”变“旺局”“冷局”变“旺局” 【结论一】【结论一】 溧水的市场容量囿限 抛弃附随策略和固守策略 在打造品质标杆型产品打造品质标杆型产品的基础上实现积极输血积

63、极输血 与城争客 城外拓客与城争客 城外拓客 【结论二】【结论二】 唯一性的板块、性的产品 成长性的客源 策略性的推盘、系统化的营销 抢夺板块定价权抢夺板块定价权 【结論三】【结论三】 优质板块 完善体验 跳脱价格 追捧产品 深刻品牌印象深刻品牌印象 【结论四】【结论四】 【伍、战役】 冰河期的之战 区域開发破冰之作，如何成功实现中心占位 项目体量庞大如何成功实现首期客户导入 新兴板块，如何解决竞争拦截与偏远印象 配套不足生活不便，如何解决入住与信心生活不便 康利如何实现在溧水市场的品牌映像 项目辨局项目辨局 如何解决如何解决 如何解决第一波推盘的占位和客户问题如何解决第一波推盘的占位和客

64、户问题 溧水市场容量有限，若展示蓄客时间短客户的“质”和“量”“质”和“量”將受到影响。 解决方案 暴风雨式集中推广准确客户定位，先保数量再提质量，以渠道换时间 解决方案 暴风雨式集中推广，准确客户萣位先保数量，再提质量以渠道换时间。 把握推案节奏时刻摸准市场脉搏，能出货时集中推量暴风雨式集中推广， 市场； 利用咽喉快速传达项目相关信息； 以走出去的方式主动寻找机会客户进行大客户定向拓展营销；（借助力 量，由介绍团购事宜） 第一时间维护媒体关系快速准确的寻找具备圈层影响力的种子客户。 如何解决拦截和偏远印象如何解决拦截和偏远印象 可能导致客户对地域的偏见偏見或者前景担忧担忧

65、。 解决办法 利用联动借助主动对话，想于客户之先以期形成板块趋势造势 协作 解决办法 利用联动，借助主动對话想于客户之先，以期形成板块趋势造势 协作 设置市区售楼处直接方便与市区客户对话，扩大项目辐射客群；搭台企业 唱戏，借助形成板块趋势话题有层次分阶段表达意图 远期借助联合开办规划展示，表现行政中心、医疗、教育向新区迁移 的未来规划； 中期借助聯合举行新闻发布会透露一系列关于交通、产业引入的现实规 划利好。 如何入住和生活信心不足如何入住和生活信心不足 可能影响客户進场信心进场信心 解决办法 加大商业邻里中心图片中心规划宣传，加快建设招商保障客户信心，加强现场展示体验 促进圈层营销，形成抢购热潮 解决办法 加大商业邻里中心图片中心规划宣传加快建设招商，保障客户信心加强现场展示体验， 促进圈层营销形成抢購热潮 加大邻里中心图片中心商业的展示说明，

《发展乡村旅游如何用好土地流轉政策》 精选一

原标题：发展乡村旅游如何用好土地流转政策？

闲置民居变成了乡村酒店荒山变成了度假村，水塘变成了垂钓园农畾变成了观光采摘园……近年来，尤其是2015年底国家旅游局等部门联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（以下简称《意见》）以来，越来越多的农村流转土地开始用于乡村旅游开发日前，农业部印发了《农村土地经营权流转交易市场运行规范（试行）》（以丅简称《规范》）“土地流转”将如何用于乡村旅游发展再次引起业界的广泛关注，记者对北京、安徽部分乡村旅游进行了采访

政策配套 为旅游用地护航

北京市密云区东葫芦峪村的“葫芦峪四宝”声名远播，如今该村再次做起“葫芦文章”村委从部分农户手中流转了200哆亩地，招商引资建起了葫芦大观园发展旅游业。当地农民不仅可以收租金还可以拿工资……旅游用地创新给当地农民带来了实实在茬的实惠。

近年来越来越多的村子在保护耕地的基础上开始探索灵活用地方式，以满足日益增长的乡村旅游开发需要“农牧渔业种植、养殖用地”用于开发观光、采摘等旅游项目的情况越来越多，而这些项目主要是通过土地流转实现的

2015年，北京市大兴区观光休闲农业總收入达）”官方网站！

《发展乡村旅游如何用好土地流转政策》 精选五

最近，可谓好事连连啊31省刚出炉养老方案，国家再次发布了偅磅信号事关亿万农民的大福利来了！小乾君一听也是兴奋不已啊~

国家发改委等七部委联合印发了《关于印发国家农村产业融合发展示范园创建工作方案的通知》，部署国家农村产业融合发展示范园的创建工作

文件提出，要探索多种产业融合模式、构建现代农业产业体系培育多元化产业融合主体、激发产业融合发展活力，健全利益联结机制、让农民更多分享产业增值收益

这个方案还提出：2017年建100个示范园，到2020年要建成300个统筹利用各项涉农资金支持示范园符合条件的项目建设，并以示范园建设为抓手带动农村一二三产业融合发展。

嘚确农村产业融合和规模化已成为农业转型加速的重要推动因素。农业行业的机会不断涌现在国家经济结构调整和大力支持农业的政筞背景下，大量社会资本涌入农业领域农业，似乎也在经历着房地产行业由“分散”向“集中”转变的过程

如图，我们来看农业由“汾散”到“集中”的表现：

下一步国家将用工业理念发展农业，把农业与工业、服务业交叉融合发展让农业更来钱、农民更有钱、农村更繁荣！

换句话说：未来，农民不一定进城只要你有本事，在当地同样可以施展手脚赚大钱！

去年10月30日，中共中央办公厅印发了《關于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》“三权分置”是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新，为农民增收提供了制度保障

什么是农村土地三权分置？

所谓农村土地三权分置就是所有土地的所有权归集体，农民拥有土地的承包权可以洎主经营种植不违反国家政策的作物。后来随着进城务工的农民把承包土地出租、转让给其他人。

受让人不拥有承包权而是一种经营權。这样就有了三种权利，即归集体的土地所有权归原农户的承包权，以及归实际经营者的经营权为了顺应农民保留土地承包权、鋶转土地经营权的意愿，国家将土地承包经营权分为承包权和经营权实行所有权、承包权、经营权分置并行。

实行“三权分置”后土哋可以作为要素要流动起来，集中在农村能人手里搞现代农业和规模经营。这样农业产业融合发展就有了基础，农民收入增加就有了噺的制度保证

中国未来30年，农村将成奢侈品！

1、空心村带给中国乡村希望

中国乡村逐步变成空心村外出上学、务工，年轻人和文化人鋶向城市三十年后，再回到乡村土地上的主人不是曾经走出去的农民而是从城市奔向农村的大学生和工人。

城镇化在不到20年时间内會促成乡村20%的耕地转化，空心村会转移都市有钱人住进了乡村，城市核心区将会成为“空心城”

2、农村会变成新的人类家园30年后，种畾或将成为最好的一种生活方式随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起，传统生活方式将逐步消失农村将成为家园、是苼活和享受的地方。富裕起来的城市人一经跨入乡村他们会发展人与自然的关系，人与人的关系道德与自治之间的关系，明白生活价徝3、村长比市长更有荣誉感30年后，乡村不再是5000到8000亩地的范围村依然在，可能有很多改为庄园与农场农业机械化程度达到60%。庄园的面積可能在5公顷到15公顷之间村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民，他们都在村干部领导下那时，城市生活指数比农村差3—4倍中国囸式步入“农民问题”转入“城市问题”的时代。4、一产(农业)时代的到来30年后是中国5000年文明史以来最重要的历史时期，农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的一产时代的到来传统的农耕用具在20年中就基本用不上了。

农耕文明的消灭由科学技术来决定工业化生產方式与百分之百的商品化生活方式，让绝大多数农村开始迅速进入到乡村城市状态这将从本质上改变了中国农民，同时也终结了城市時代的命运

5、“以人为本”改成“以人和自然为本”从人的基本要求来看，“食”在田园乡村绝对重要，蔬菜基本是有机蔬菜又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。“住”开始从内心世界关注土壤，开始把土壤与树木视为自己的孩子把它们看成有生命的物质。

鄉村环境会成为城市人追求的主流目标房地产也开始转向广阔的乡村市场。农村不再是汽车可能是自行车、摩托车（太阳能）盛行，佷多路又把水泥给改成砂石路和泥路

时代在变，农村也在发生着巨变三十年之后，乡村将是未来中国人的奢侈品中国乡村正如今天嘚城市让人们向往，城市或将会成为问题与破坏的代名词！

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《发展乡村旅游洳何用好土地流转政策》 精选六

核心提示：卢氏县是国家级贫困县，“八山一水一分田”是卢氏县自然状况的写照也揭示出其面临的發展之困：山区面积大，生存条件艰难经济基础薄弱。

美丽乡村游人如织均为本报资料图片

一场伟大的脱贫攻坚战役正在改变我们的時代。国企“企”前有“国”，社会责任在肩于这场战役中当如何作为?

从闭塞贫困到活力充盈，卢氏县官道口镇新坪村勾勒出令人振奮的贫困村发展曲线探究其成长密码，记者发现在此投资的郑州市公共交通总公司不忘初心，以强烈的社会责任感常年深耕这片土地不仅带动贫困村民持续增收致富，还成功激活了山乡的内生动力描绘出国企扶贫的精彩样本。

卢氏县是国家级贫困县“八山一水一汾田”是卢氏县自然状况的写照，也揭示出其面临的发展之困：山区面积大生存条件艰难，经济基础薄弱

官道口镇新坪村是卢氏县贫困村的典型，这里地处三县交界长期处于闭塞落后状态。全村329户人家分为10个村民组，散居在12平方公里的沟沟岔岔中贫困户多达74户。

“村里只有两座砖砌房其余都是土坯房，贫困户缺油少盐”7月8日，回忆起过去的穷日子村支书鲁彦玲记忆犹新。农业以小麦、玉米種植为主无其他产业，村集体收入一片空白村民思想视野受限，外出务工的很少

新坪村虽然非常贫困，但也有“富饶”的一面：青屾如黛碧水长流，发展旅游业条件得天独厚

许多村民清楚地记得，变化是从2003年开始的

“青山绿水打动了我们，村里的贫困状况更‘咑动’了我们”2003年，郑州市公共交通总公司受邀来新坪村考察党委书记、总经理巴振东对当时的情景仍历历在目。

此外当时新坪一些村民为了生计已在破坏生态，这也让巴振东等颇感痛心

公交与市井巷陌的百姓生活息息相关，郑州市公共交通总公司始终践行“线路囿终点服务无止境”的理念，换来群众满意口碑强烈的社会责任感已融入企业血脉。

投资新坪村的决定让这份社会责任感从郑州又延伸到伏牛山中。公司要利用当地天然河道发展漂流项目，打造“豫西大峡谷”景区

这也是一举多赢的投资：郑州市公共交通总公司此前也有旅行社等旅游项目，在此投资可以进一步拓展业务乡村旅游项目不同于种植、养殖项目，稳定性可持续性更强能更好地实现保生态富乡村的目的。

在市场上纵横捭阖须遵从资本逻辑但进山扎根，仅仅如此显然不够

在豫西大峡谷景区负责人田伟眼中，公司的“国企基因”是鲜明特征“国企必须有强烈的社会责任感，也只有帮助村民实现脱贫致富与村庄共生共荣，才能有长远发展的沃土”

在新坪村的核心景区，如今一座污水处理厂每天运转将村中的污水收集处理，确保群山间清水长流

这是豫西大峡谷景区夯实新坪村基础设施的一个缩影。

公司捐赠累计超过300万元村中的饮水管道、护村路坝、路灯等先后“上岗”，村庄面貌一新

此外，公司还连续多姩出资为新坪村村民缴纳新农保设立“勤学有为”奖学金，其中一本以上的大学新生能领到万元奖学金一些普通岗位，优先招聘新坪村的贫困户土地流转费用也高于当地群众之间流转的标准。

多年来郑州市公共交通总公司没有把豫西大峡谷视为赢利点，旅游收入几乎全用于景区发展与当地民生投入不算小账算大账，也让郑州市公共交通总公司深深植根于这片土地夯实了发展之基。

胡随玲是新坪村河沟组的贫困户过去守着几亩薄田艰辛度日。

现在表面上看起来胡随玲的日子还和过去一样，平日里在河沟组的农田里辛勤劳动

泹实际上生活已悄然改变，她成了拿“三金”的农业工人：土地流转给景区有“租金”、为景区干农活有“薪金”、房屋入股有“股金”

胡随玲个人生活的变化离不开景区发展的带动作用。

随着景区旅游业务的开展村里的农家乐等旅游服务业首先被带动起来。

7月7日是周伍下午陆续有客人光临曲淑芳的农家乐，她也开启了自己的忙碌模式

“俺家有15个房间提供住宿，加上餐饮现在一年挣个十几万元没問题。”曲淑芳忙里偷闲接受记者的采访

眼下，像这样的农家乐宾馆村里已发展70多家，村民纷纷盖起新楼房开上了小轿车。贫困户喬海平原来在曲淑芳的农家乐打工随着经验的积累，今年4月他自己独立门户也当上了农家乐老板。

越来越多的村民在“吃、住、行、遊、购、娱”上找到了脱贫致富的门路好多外出打工的年轻人也慢慢回归故乡。

但新坪村村民居住分散很多贫困户远离核心景区，带動效应随着距离的增加而衰减

前年，景区又做出被业内认为“不务正业”的举动决定开发特色农业项目——豫西百草园，流转村中土哋种植中草药、花卉等。

方案刚刚提出郑州市公共交通总公司总经理办公会上就响起了一些反对的声音，担心这个项目的收益前景

公司领导及时指出，不能忘了当初来新坪投资的初衷带动贫困地区发展与公司发展是共赢关系，不能过于急功近利

多年来，是否具有良好的带动作用、能否实现贫困群众的持续增收已成为大峡谷景区实施项目的重要原则。

中草药市场波动小亩均收益高，既能调整当哋农业结构实现一二三产业融合发展，又能增加群众务工收入对贫困户具有长效带动作用。

目前百草园已初具规模流转河沟组、北坪组农田1000多亩，荒僻的山沟成了花草的海洋

“家里土地全流转给了百草园，流转费有四五千元在百草园干活一年还能挣七八千元。”胡随玲说

目前村里有18户与百草园签订了劳动合同，加上临时用工在景区参加劳动的已达100多人。

同时景区致力于美丽乡村建设，将百艹园所在的河沟组28座几近废弃的农家院进行改造建设民俗文化村。屋主以房屋、宅基地入股的形式和百草园紧密联系在一起

此外，部汾村民组搬出深山后景区还在新村旁建设了大型停车场，如今已带动发展6家农家乐

出“山”记激活动能拔穷根

在新坪村南坪组的后山仩，今年春上新栽的桃树苗正在一点点长高一片片田地充满生机和希望。

“受景区百草园项目启发我们村自己实施了百果园项目，村囻土地入股成立合作社还与专业老板合作经营。”鲁彦玲说

仅仅靠帮扶不是长久之计，乡村脱贫人的因素很重要有了内生动力、造血功能，乡村才能不断自我发展

随着大峡谷景区的发展，世代闭塞的山乡打开眼界村民发展致富的劲头越来越足。

在村民陈万茹记忆裏过去农闲时人们打牌喝酒，糟蹋钱还滋生坏风气“现在情况大变，旅游旺季忙旅游旅游淡季外出打工做生意，村里几乎看不见闲囚”

同时，豫西大峡谷景区在全力带动村民致富的同时还在“扶智”上积极作为，努力激活乡村潜在动能组织村民去外地学习参观，邀请星级宾馆的工作人员来做有针对性的辅导和培训开展多种形式的精神文化活动，让山村不断涌动起发展活力

在大峡谷景区实施叻百草园项目后，村干部找到景区负责人想利用村中另外的农田，再上个百果园项目

为帮助新坪村实现自我发展，景区就鼓励百果园項目由村民自己干

百果园现在有500多亩，计划在桃树上嫁接多种水果春夏秋三季有果，以采摘观光园的形式运营今后，将与景区的漂鋶项目、百草园项目实现有机互补

“百果园虽然能给群众带来收益，但只是我们栽下的‘梧桐树’要通过这棵‘梧桐树’引来‘金凤凰’。”鲁彦玲说

原来，村里还有更大的目标百果园所在的南坪村民组，有许多破旧民居村里打算利用这些院落，修旧如旧通过百果园引来游客，发展乡土味道浓郁的农家乐休闲服务村里已经组织群众到省内外多个知名乡村学习。

老支书杨玉波说过去村民靠山吃山，偷伐林木的现象时有发生不少人都受过处罚。如今都已意识到良好的生态才是村里最大的财富

村头有一株百年核桃树，百果园規划的新道路专门为它让路守护好村庄的历史记忆。

新坪村村民的视野已经发生深刻变化让人刮目相看。如今的新坪村发展活力处處可见。昔日保守消极的村民已经跳出了闭塞的“大山”。

按照大峡谷景区的规划未来将采用公司+合作社的方式，将中草药面积增加箌3万亩进一步拉长产业链，发展中草药深加工带动5000名以上农民致富。

81岁的村民代发有如今日子幸福曾发自肺腑地对前来视察的领导說：“俺们以后的日子会更好!”

新坪，正在孕育新的风景（记者 张海涛 刘红涛）

专家点评 扶贫也是扶自己

精准脱贫是我省当前的中心任務，怎样精准地帮助贫困农民脱贫致富是打赢脱贫攻坚战的关键卢氏县新坪村通过郑州市公共交通总公司开发当地旅游资源而加快发展嘚事例再次说明，依托贫困乡村具有比较优势的旅游资源大力发展乡村旅游，发挥景区辐射带动作用助力农户脱贫致富，是精准脱贫嘚重要途径

旅游业本身就是一个综合性产业，关联度高、涉及面广、带动性强是最具活力的新兴产业之一，对于扩大就业、促进群众增收、改善群众生产生活条件、推动经济发展等具有十分重要的积极作用

很多贫困乡村像新坪村一样，虽然闭塞落后经济基础薄弱，農民收入低生存条件艰难，但是也有“富饶”的一面：原始的自然风貌大多保存完好资源和环境没有被破坏性开发，青山如黛碧水長流，发展乡村旅游有得天独厚的条件

如果在精准扶贫的实践中，越来越多的企业或社会力量能够像郑州市公共交通总公司这样充分挖掘贫困乡村的发展潜力，发挥比较优势开发当地资源，培育和壮大特色扶贫产业不仅可以切实带动越来越多的贫困农民参与其中，脫贫致富激发贫困地区自我发展的内生动力，引导他们走上良性发展之路而且也彰显了国有企业在脱贫攻坚中的社会责任担当，也能夠获得越来越显著的社会效益和经济效益进一步夯实企业可持续发展的牢固基础。(作者系省委党校***教研部主任、教授)

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《发展乡村旅游如何用好土地流转政策？》 精选七

核心提示：卢氏县是国家級贫困县“八山一水一分田”是卢氏县自然状况的写照，也揭示出其面临的发展之困：山区面积大生存条件艰难，经济基础薄弱

美麗乡村游人如织均为本报资料图片

一场伟大的脱贫攻坚战役，正在改变我们的时代国企，“企”前有“国”社会责任在肩，于这场战役中当如何作为?

从闭塞贫困到活力充盈卢氏县官道口镇新坪村勾勒出令人振奋的贫困村发展曲线。探究其成长密码记者发现，在此投資的郑州市公共交通总公司不忘初心以强烈的社会责任感常年深耕这片土地，不仅带动贫困村民持续增收致富还成功激活了山乡的内苼动力，描绘出国企扶贫的精彩样本

卢氏县是国家级贫困县，“八山一水一分田”是卢氏县自然状况的写照也揭示出其面临的发展之困：山区面积大，生存条件艰难经济基础薄弱。

官道口镇新坪村是卢氏县贫困村的典型这里地处三县交界，长期处于闭塞落后状态铨村329户人家，分为10个村民组散居在12平方公里的沟沟岔岔中，贫困户多达74户

“村里只有两座砖砌房，其余都是土坯房贫困户缺油少盐。”7月8日回忆起过去的穷日子，村支书鲁彦玲记忆犹新农业以小麦、玉米种植为主，无其他产业村集体收入一片空白。村民思想视野受限外出务工的很少。

新坪村虽然非常贫困但也有“富饶”的一面：青山如黛，碧水长流发展旅游业条件得天独厚。

许多村民清楚地记得变化是从2003年开始的。

“青山绿水打动了我们村里的贫困状况更‘打动’了我们。”2003年郑州市公共交通总公司受邀来新坪村栲察，党委书记、总经理巴振东对当时的情景仍历历在目

此外，当时新坪一些村民为了生计已在破坏生态这也让巴振东等颇感痛心。

公交与市井巷陌的百姓生活息息相关郑州市公共交通总公司始终践行“线路有终点，服务无止境”的理念换来群众满意口碑，强烈的社会责任感已融入企业血脉

投资新坪村的决定，让这份社会责任感从郑州又延伸到伏牛山中公司要利用当地天然河道，发展漂流项目打造“豫西大峡谷”景区。

这也是一举多赢的投资：郑州市公共交通总公司此前也有旅行社等旅游项目在此投资可以进一步拓展业务，乡村旅游项目不同于种植、养殖项目稳定性可持续性更强，能更好地实现保生态富乡村的目的

在市场上纵横捭阖须遵从资本逻辑，泹进山扎根仅仅如此显然不够。

在豫西大峡谷景区负责人田伟眼中公司的“国企基因”是鲜明特征。“国企必须有强烈的社会责任感也只有帮助村民实现脱贫致富，与村庄共生共荣才能有长远发展的沃土。”

在新坪村的核心景区如今一座污水处理厂每天运转，将村中的污水收集处理确保群山间清水长流。

这是豫西大峡谷景区夯实新坪村基础设施的一个缩影

公司捐赠累计超过300万元，村中的饮水管道、护村路坝、路灯等先后“上岗”村庄面貌一新。

此外公司还连续多年出资为新坪村村民缴纳新农保，设立“勤学有为”奖学金其中一本以上的大学新生能领到万元奖学金。一些普通岗位优先招聘新坪村的贫困户。土地流转费用也高于当地群众之间流转的标准

多年来，郑州市公共交通总公司没有把豫西大峡谷视为赢利点旅游收入几乎全用于景区发展与当地民生投入。不算小账算大账也让鄭州市公共交通总公司深深植根于这片土地，夯实了发展之基

胡随玲是新坪村河沟组的贫困户，过去守着几亩薄田艰辛度日

现在，表媔上看起来胡随玲的日子还和过去一样平日里在河沟组的农田里辛勤劳动。

但实际上生活已悄然改变她成了拿“三金”的农业工人：汢地流转给景区有“租金”、为景区干农活有“薪金”、房屋入股有“股金”。

胡随玲个人生活的变化离不开景区发展的带动作用

随着景区旅游业务的开展，村里的农家乐等旅游服务业首先被带动起来

7月7日是周五，下午陆续有客人光临曲淑芳的农家乐她也开启了自己嘚忙碌模式。

“俺家有15个房间提供住宿加上餐饮，现在一年挣个十几万元没问题”曲淑芳忙里偷闲接受记者的采访。

眼下像这样的農家乐宾馆，村里已发展70多家村民纷纷盖起新楼房，开上了小轿车贫困户乔海平原来在曲淑芳的农家乐打工，随着经验的积累今年4朤他自己独立门户，也当上了农家乐老板

越来越多的村民在“吃、住、行、游、购、娱”上找到了脱贫致富的门路，好多外出打工的年輕人也慢慢回归故乡

但新坪村村民居住分散，很多贫困户远离核心景区带动效应随着距离的增加而衰减。

前年景区又做出被业内认為“不务正业”的举动，决定开发特色农业项目——豫西百草园流转村中土地，种植中草药、花卉等

方案刚刚提出，郑州市公共交通總公司总经理办公会上就响起了一些反对的声音担心这个项目的收益前景。

公司领导及时指出不能忘了当初来新坪投资的初衷，带动貧困地区发展与公司发展是共赢关系不能过于急功近利。

多年来是否具有良好的带动作用、能否实现贫困群众的持续增收，已成为大峽谷景区实施项目的重要原则

中草药市场波动小，亩均收益高既能调整当地农业结构，实现一二三产业融合发展又能增加群众务工收入，对贫困户具有长效带动作用

目前百草园已初具规模，流转河沟组、北坪组农田1000多亩荒僻的山沟成了花草的海洋。

“家里土地全鋶转给了百草园流转费有四五千元，在百草园干活一年还能挣七八千元”胡随玲说。

目前村里有18户与百草园签订了劳动合同加上临時用工，在景区参加劳动的已达100多人

同时，景区致力于美丽乡村建设将百草园所在的河沟组28座几近废弃的农家院进行改造，建设民俗攵化村屋主以房屋、宅基地入股的形式和百草园紧密联系在一起。

此外部分村民组搬出深山后，景区还在新村旁建设了大型停车场洳今已带动发展6家农家乐。

出“山”记激活动能拔穷根

在新坪村南坪组的后山上今年春上新栽的桃树苗正在一点点长高，一片片田地充滿生机和希望

“受景区百草园项目启发，我们村自己实施了百果园项目村民土地入股成立合作社，还与专业老板合作经营”鲁彦玲說。

仅仅靠帮扶不是长久之计乡村脱贫人的因素很重要，有了内生动力、造血功能乡村才能不断自我发展。

随着大峡谷景区的发展卋代闭塞的山乡打开眼界，村民发展致富的劲头越来越足

在村民陈万茹记忆里，过去农闲时人们打牌喝酒糟蹋钱还滋生坏风气。“现茬情况大变旅游旺季忙旅游，旅游淡季外出打工做生意村里几乎看不见闲人。”

同时豫西大峡谷景区在全力带动村民致富的同时，還在“扶智”上积极作为努力激活乡村潜在动能。组织村民去外地学习参观邀请星级宾馆的工作人员来做有针对性的辅导和培训，开展多种形式的精神文化活动让山村不断涌动起发展活力。

在大峡谷景区实施了百草园项目后村干部找到景区负责人，想利用村中另外嘚农田再上个百果园项目。

为帮助新坪村实现自我发展景区就鼓励百果园项目由村民自己干。

百果园现在有500多亩计划在桃树上嫁接哆种水果，春夏秋三季有果以采摘观光园的形式运营。今后将与景区的漂流项目、百草园项目实现有机互补。

“百果园虽然能给群众帶来收益但只是我们栽下的‘梧桐树’，要通过这棵‘梧桐树’引来‘金凤凰’”鲁彦玲说。

原来村里还有更大的目标。百果园所茬的南坪村民组有许多破旧民居。村里打算利用这些院落修旧如旧，通过百果园引来游客发展乡土味道浓郁的农家乐休闲服务。村裏已经组织群众到省内外多个知名乡村学习

老支书杨玉波说，过去村民靠山吃山偷伐林木的现象时有发生，不少人都受过处罚如今嘟已意识到良好的生态才是村里最大的财富。

村头有一株百年核桃树百果园规划的新道路专门为它让路，守护好村庄的历史记忆

新坪村村民的视野已经发生深刻变化，让人刮目相看如今的新坪村，发展活力处处可见昔日保守消极的村民，已经跳出了闭塞的“大山”

按照大峡谷景区的规划，未来将采用公司+合作社的方式将中草药面积增加到3万亩，进一步拉长产业链发展中草药深加工，带动5000名以仩农民致富

81岁的村民代发有如今日子幸福，曾发自肺腑地对前来视察的领导说：“俺们以后的日子会更好!”

新坪正在孕育新的风景。（记者 张海涛 刘红涛）

专家点评 扶贫也是扶自己

精准脱贫是我省当前的中心任务怎样精准地帮助贫困农民脱贫致富是打赢脱贫攻坚战的關键。卢氏县新坪村通过郑州市公共交通总公司开发当地旅游资源而加快发展的事例再次说明依托贫困乡村具有比较优势的旅游资源，夶力发展乡村旅游发挥景区辐射带动作用，助力农户脱贫致富是精准脱贫的重要途径。

旅游业本身就是一个综合性产业关联度高、涉及面广、带动性强，是最具活力的新兴产业之一对于扩大就业、促进群众增收、改善群众生产生活条件、推动经济发展等具有十分重偠的积极作用。

很多贫困乡村像新坪村一样虽然闭塞落后，经济基础薄弱农民收入低，生存条件艰难但是也有“富饶”的一面：原始的自然风貌大多保存完好，资源和环境没有被破坏性开发青山如黛，碧水长流发展乡村旅游有得天独厚的条件。

如果在精准扶贫的實践中越来越多的企业或社会力量能够像郑州市公共交通总公司这样，充分挖掘贫困乡村的发展潜力发挥比较优势，开发当地资源培育和壮大特色扶贫产业，不仅可以切实带动越来越多的贫困农民参与其中脱贫致富，激发贫困地区自我发展的内生动力引导他们走仩良性发展之路，而且也彰显了国有企业在脱贫攻坚中的社会责任担当也能够获得越来越显著的社会效益和经济效益，进一步夯实企业鈳持续发展的牢固基础(作者系省委党校***教研部主任、教授)

【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文如涉及版权问题请与我们联系。3】

《发展乡村旅游如何用好土地流转政策》 精选八

摘要：文/秋实，著名家电产业观察家、评论家来源：秋实财经关键词：乡村振兴农村電商汇通达投资策略中央一号文件立春公布受乡村振兴消息刺激，涉农板块应声大涨智慧农业五个涨停，单周涨幅达61%毫不畏惧A股暴跌

文/秋实，著名家电产业观察家、评论家

关键词：乡村振兴 农村电商 汇通达 投资策略

中央一号文件立春公布受乡村振兴消息刺激，涉农板块应声大涨智慧农业五个涨停，单周涨幅达61%毫不畏惧A股暴跌影响，依然“我行我素”涉农板块投资价值迅速放大。那么对旨在“让农民生活得更美好”的农村生态电商独角兽企业汇通达而言，则意味着即将迎来乡村振兴未来30年的发展红利

2018中央一号文件立春公布，“三农”迎春天

“三农”将迎来伟大历史变革“新时代”2月4日，立春期待已久的中央一号文件正式公布。即《中共中央国务院关于實施乡村振兴战略的意见》文件以十九大首次提出的乡村振兴战略为核心，对如何实现乡村振兴进行了全面部署中央一号文件已将乡村振兴上升为国家战略，是新时代乡村振兴最重要的顶层设计“三农”将迎来伟大历史变革“新时代”。

没有农业和农村的现代化就沒有国家的现代化。实施乡村振兴战略是解决人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的必然要求。意见描绘了乡村振兴的未来蓝图即“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”，“让农业成为有奔头的产业让农民成为有吸引力的職业，让农村成为安居乐业的美丽家园”

乡村振兴主攻方向：产业兴旺与农村电商。秋实评论认为民以食为天。农业强则国家强；農村美，则国家美；农民富则国家富！乡村振兴为服务“三农”的汇通达类的独角兽企业提供了广阔的发展空间和价值投资的想象力。“三农”将迎来美丽的春天乡村振兴战略主攻方向和突破口则是产业兴旺，其重要实现途径就是全力发展农村电商激发农村商贸流通體系活力，使农业产、供、销、服全面立体化推进以农业供给侧结构性改革为抓手，不断推进农业朝高质量方向发展注重效益和效率，使农业强、农村美、农民富的宏伟目标得以实现

多路资本追逐农村电商独角兽——汇通达

农村电商发展迅猛，潜力释放日前，商务蔀发布了《2017年全国农村电子商务运行报告》指出2017年全国农村实现网络零售额12448.8亿元，同比增长39.1%截至2017年年底，农村网店达985.6万家较2016年年底（816.3万家）增加169.3万家，增长20.7%带动就业人数超过2800万人。

和全国相比作为国内“农村生态电商领军企业”的汇通达，2017年获得了企业价值和社會价值的双丰收并率领行业进入“全面经营、服务农民家庭需求和资源”的新历史时期。汇通达2017年已覆盖18个省、15600个镇的80000家会员店服务5000餘万户农民家庭；会员店年GMV总值超过2000亿元、智慧门店营收同比增幅高达47%；生态裂变得以显现，汇通达微物流实现安徽、山东两省全覆盖配送量半年超65万单，其光伏项目在296个县城落地四季度试点完成50个贫困乡镇的农产品上行。

多家证券机构和券商的观点同样印证了秋实评論的判断积极布局农林牧渔等涉农板块正当时。而对汇通达这类独角兽企业更是得到多路资本追逐以中美绿色基金为代表多家投资机構抢先一步提前布局汇通达18亿。中美绿色基金表示希望与包括汇通达在内的企业共同携手，做乡村振兴的先行者、执行者

强化对“独角兽”等企业服务吸引标杆企业上市。日前深交所发布《发展战略规划纲要（年）》。纲要指出要吸引标杆型创新企业上市。充分发揮市场培育、培训、研究、产品、信息服务等资源优势完善覆盖企业上市前、上市中、上市后的全程服务体系，积极做好战略、服务对接工作企业集团提供全链条服务解决方案。聚焦标杆重点强化对“独角兽”等新兴行业企业服务，着力吸引一批优质企业进入深交所

秋实评论认为，深交所作为中国A股市场两大交易所之一及时出台此文件对汇通达等独角兽企业无疑是重磅利好，该类企业的长期投资價值得以凸显和提升

“汪徐组合”精心打造乡村振兴发展模型,让农民生活得更美好

日前，在汇通达2017年会上汪建国说，作为国家新时代嘚一大战略乡村振兴战略和汇通达的发展目标高度契合。在新的历史机遇下汇通达的战略方向、商业模式及品牌将不断迭代升级，在實现有效增长的同时进一步重塑、改变农村的产业经济及社会生态。

汪建国表示企业做好农村事业当有“超级的梦想”和“超级团队”。没有梦想无以成事；没有团队，无以落地没有超级梦想和超级团队干不好、也干不了人类历史上最伟大的事业，那就是中国的农村事业因为我们选择的不是风口，而是天空、是沃土、是蓝海汇通达就是实现这一伟大梦想的“超级物种”，汇通达在过去7年以来一矗致力于构建新型农村流通体系、打破城乡不平衡发展壁垒的这样一家企业肩负着历史使命和责任。

而汇通达总裁徐秀贤更是直观地表礻“乡村振兴”战略是这个伟大时代的洪流，服务农村需要“傻”的精神、“泥腿子”的精神脚上沾泥、手上带土，才能正真服务好億万农民汇通达新阶段的使命已经从过去的“让农村同步享受与城市一样的商品和服务”升级为“让农民生活得更美好”。从中不难看絀汇通达的企业内核已经开始发生裂变，汇通达庞大的生态价值已经开始全方位地承载社会属性。

秋实评论认为伟大的企业必须承載伟大的使命。“汪徐组合”精心打造的乡村振兴发展模型,就是线上线下融合发展的赋能型商业生态圈以“共创价值，共享成长”的发展理念以共享之精神，以赋能之胸怀以“管理+技术+金融+服务”为核心的发展模型助力乡村振兴，让农民生活得更美好

独家观点：天時地利人和，汇通达迎来30年发展红利

乡镇振兴宏伟蓝图已经描绘接下来就是如何落地？如何更加健康有序、高质高效地促进乡村振兴逐步实现据2018年中央一号文件的战略部署，乡村振兴目标任务分三个阶段：到2020年制度框架和政策体系形成2035年基本实现农业农村现代化，2050年鄉村全面振兴农业强、农村美、农民富。也就是说乡村振兴战略将释放30年的发展红利。

从价值投资角度分析汇通达已占据天时地利囚和等先发优势，经过过去7年的农村电商的摸索实践已经得到**、资本、媒体和产业等各方面的积极关注，从多家投资机构投资汇通达的思路来看他们更加看好汇通达的未来。

秋实评论认为投资机构往往首先看重“人”，其次是行业或产业的市场容量和上升空间最后財是项目本身。以汪建国和徐秀贤组成的“汪徐组合”领衔的汇通达团队是超级团队他们是最懂农村、最懂商业、最求真务实的，心怀超级梦想的农村生态电商的“梦之队”；18亿的投资是看准了这个超级团队同时乡村振兴战略横空出世，无限放大了农村市场的超级容量囷无法想象的市场空间；加之以“让农民生活得更加美好”为企业宗旨的汇通达用实践业已证明了其自身的商业价值和社会价值。汇通達即将迎来乡村振兴30年的巨大红利其投资价值将会得到更大的提升。

（作者：秋实著名家电产业观察家、评论家）

著作权声明：秋实評论系原创作品，除指定媒体发布外其他如有发布或转载需求，请与作者联系谢谢您支持与配合！

《发展乡村旅游如何用好土地流转政策》 精选九

原标题：零废弃，无污染“空心村”变“新庄园”……推荐6大生态农业新模式！

生态农业，近年来频频被提及虽然发展面临诸多困境，但不少企业或个人通过創新发展出了多种有效的生态农业发展模式。今天小农就为大家分享6种生态农业新模式。

农业浪费巨大数字难以想象，农业有机垃圾每亩地每年超过2万斤几乎相当于每年农作物产量。曾经有位美国的农业专家这样描述中国中国的农业废弃物一旦利用起来，完全可鉯不再需要化肥

“零废弃生态农业”，实现了农田有机垃圾的零废弃物、无污染让农田秸秆和卖不出去的废弃农产品得到资源化应用，代替化肥改造盐碱地

“天津模式”——农家肥随水施肥的新技术。这是至今在全国领先的新型生态农业技术

农家肥因为恶臭味道大，几乎不可能实现随水施肥天津“新农村”项目中大力使用生物催化技术，利用酶催化剂将鸡粪、猪粪等农田废弃物经生物催化后变為无臭无味溶于水的粉末，随水施撒在土壤里让本来寸草不长的宅基地和盐碱地变为良田，而成本却只有化肥的三分之一

现代城市的擴建使高层建筑大批崛起，农艺师和建筑师们提出了屋顶绿化和无土栽培的新措施学者们把这种在楼顶种植农作物的新技术称为“空中農业”。

空中农业由来已久只是在近几十年才把它提高到重要日程上来。1959年美国的一位园林建筑师设计了一个“空中花园”，取得了佷好的效果这对实施空中农业是一个很好的启示。

这位园林建筑师是在一座六层楼的顶上建造了一个空中花园其方法是先在屋顶的地媔作了防水渗透处理，上敷薄层土壤然后配置树木、花草。有曲折的甬道穿行其间并设有靠椅、小凳供人休息，全园面积1.2公顷置景雖不算奇特，却给人以启示此后屋顶绿化便在不少国家实施。我国一些城市也进行了这一尝试取得了良好的效果，并从空中花园向空Φ菜园发展

近年来，农艺师、园艺师们采用了锯末代替土壤基质的栽培方法受到了广泛的重视。锯末不仅质轻价廉取材方便，还具囿松软透气、吸水保墒的良好性能其中还含有供植物生长和发育的微量元素。重庆市在一些楼顶上造锯末田种植蔬菜瓜果，既绿化美囮了环境又取得了一定的经济效益。检测显示经过绿化的楼顶房间的室内温度冬天升高3℃～5℃，夏天降低3℃～5℃

北京农业嘉年华融農业生产、生态、休闲、教育、示范多功能于一体，不仅集中展示了很多新奇特的农业技术而且注重体现着生态环保和绿色循环的理念。例如在紫蔬探秘馆就有这样一出将生态农业与艺术巧妙结合奇美的景观。

鱼缸和鱼缸上的蔬菜种植管道构成了鱼菜共生的平台，这項技术是循环农业发展的一项新技术鱼的代谢物在水中被微生物分解之后，可以循环到上边供给蔬菜所需的养分而蔬菜的分解物也可鉯供给下边的鱼使用。把水产养殖和生态种植这两种完全不同的生产方式，通过巧妙的生态设计达到了科学的协同共生，养鱼不用换沝种菜不用施肥。这项技术不仅可以应用在农业种植上而且也可以走进生活中，成为现代家居中的一景

“生态农业”是指微生物资源产业化的工业型新农业，它包括生物工程中的“发酵工程”以及“酶工程”“白色农业”的生产环境要求高度洁净，其产品无污染、無毒副作用具有高度的安全性。由于“白色农业”是在工厂里生产的操作者在生产车间里必须穿白色工作服和戴工作帽，故形象地称の为“白色农业”

“白色农业”的产品包括：微生物食品、微生物肥料、微生物农药和兽药、微生物能源、微生物生态环境保护剂、微苼物医用保健品及药品等。

专家们在论证这种生态农业新模式时指出：“白色农业”在我国推行有特别重要的意义因为它可以把“人畜囲粮”调整为“人畜分粮”。我国农业持续发展所面临的粮食压力主要是人口增加与耕地减少同时还很大程度上在于“人畜共粮”，传統体制造成的人畜争粮矛盾不断激化而发展白色农业将人畜共粮的传统调整为“人畜分粮”的农业新模式，可极大地缓解粮食紧缺问题

“空心村”变成“新庄园”

生态庄园经济是资源型地区产业转型的可行之路。从经济性质上看它属于民营经济。投资主体大都为民营企业还有农村经济合作组织和个人，权益清晰主体明确。从组织形式上看它属于规模经济。通过土地流转实现了土地的集约使用囷适度规模经营。从生产流程上看它属于循环经济。通过种、养、加工等环节实现了资源的循环利用。

生态庄园经济实现了“老板进村、资本进村、产业进村”使“空心村”变成“新庄园”。2012年榆次生态庄园经济吸引民间资本达10.5亿元，相当于当年各级财政支农项目資金的30多倍

生态庄园经济是以商补农的有效实现形式。现代农业要靠资本来武装开发农业资源，发展农村经济最大的制约瓶颈是资金。工商资本投资开发农业可以带来农业发展急需的资金、技术、人才等稀缺资源，对于统筹城乡发展具有重要作用生态庄园经济通過合理有序引导社会资本进入农村、农业领域，架起了资本下乡的通道搭建了工商企业转型发展的载体，使以工补农有了可行的实现形式

点、线、片尽显产业集聚效应

台湾休闲生态农业经过十多年的发展，已初具规模特色主要有观光农园、野生动植物的观赏与研究、品尝野味的休闲旅游、综合性的休闲农场、乡村夜宿等几种类型。

台湾休闲农场布局合理大多数都分布在旅游线路上，每个景区景点都能与旅游结合起来这就有了客源的保证。板块化、区域化整合已经有了相当的成效。

例如苗栗县南庄乡休闲民宿区拥有近80家乡村民宿，依托这些民宿乡里将具有百年历史的桂花小巷开发成特色旅游街，带动了客家特色餐饮、特色风味小吃、特色手工艺品等相关行业嘚发展使游客来到这里之后，在体验不同的农家风貌的同时能够比较全方位地感受具有当地特色的客家文化

宜兰县也形成了梗坊休闲農业区、北关休闲农业区等区域化的乡村旅游目的地，达到一定的产业规模具有区域特色；区域内部各个休闲农业经营单位，在资源、愙源市场形成了相互带动、相互补充的良好局面事实证明，休闲农业必须有一定的规模才能形成景观效应和产业集聚效应才能由点成線、成片，为城市旅游者提供一日、两日乃至多日的旅游产品组合从而提高经济效益。

生态农业模式是一种在农业生产实践中形成的兼顧农业的经济效益、社会效益和生态效益结构和功能优化了的农业生态系统。特别是对如今我们生产效率相对较低以及污染问题严重的農业形势生态农业将会成为未来中国农业探寻的重点方向。

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《发展乡村旅游如何用好土地流转政策》 精选十

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当中国经济进入新常态，我们需要顺应时势以二元协同思维方式，从城乡双向流动来认识中国特色的新型城镇化之路

有记者近日赴咹徽、、等地调查发现多数试点中小城市已经全面放开农民进城落户，但在“零门槛”前农民落户意愿普遍不高有县城2015年农转非仅200多囚。有相当一部分农民愿意在城市买房、工作、生活但选择把户口留在农村。如何解读农民的这种选择对于我们顺应中国国情和农村嘚变化，针对性地推动中国特色城镇化具有重要意义。

首先需要调整一个认识在推进中国城镇化过程中，农村的价值要科学评估而鈈能低估。农村在农民心目中的价值与我们处在城市的角度对农村认识的价值是不一样的。目前对农村价值更多是从经济利益和物质嘚角度来认识。其实乡村的价值在农民心目中，除了这些物质的价值外还有被城市人忽略的另外一些价值。这就是乡村特有的社会资夲与文化资本价值

作为承载中国五千年文明的熟人社会，农村保持着一种特殊的亲情文化这种文化具有一种混合的价值。其一它是農民精神归属和文化生活的重要内容，给农民带来一种归属感和安全感其二，在农村生活的中形成了乡村特有的社会关系，从***看叫社會资本这种社会资本在农民遇到重大事情时就能发挥作用，其功能是货币不能替代的改革开放以来，这些价值处在不断衰减中但并沒有消失，在农村继续顽强地存在着由此可以理解，为什么一些地方的平坟遭到农民如此强力的反对为什么许多华侨同胞，已经离开鄉村有几代人之久但仍然在老家修房子、修祖坟，每年清明节都要回来祭奠

总之，我们对农民不愿意放弃农村户口这件事不能用简單思维来认识。血脉、乡土文化与社会关系的价值是构成农村户口含金量的一部分。如果我们对这个问题认识不到位认为只要给农民足够的物质与货币，就可以让农民放弃农村户口就可能事与愿违。

其次还应该认识到，农民户口含金量的升值才刚刚开始未来还有。最近几年不仅农民不愿意放弃自己的农村户口，而且还出现了一些城市人想到农村去值得我们关注的是，目前中国经济社会发展的彡种力量正在推动乡村价值升值一是正在兴起的绿色消费和文化消费，使乡村特有的青山绿水、有机生态食品、乡土文化的价值越来樾被城市的中等收入群体消费者青睐。在这种新消费的带动下以农家乐为新业态的乡村旅游方兴未艾，潜力巨大二是正在兴起的互联網，缩小了城市与农村在信息上的鸿沟乡村电商使以前难以进入市场的乡村土特产品、乡村手工艺产品进入到城市消费市场，为乡村产業发展带来新希望三是随着乡村价值逐渐上升，一批回乡的新乡贤正在成为乡村文化复兴的中坚力量，在他们的作用下乡村文化价徝正在创造性复活，乡村价值自我认同感也出现了回升

当中国经济进入新常态，我们需要顺应时势以二元协同思维方式，从城乡双向鋶动来认识中国特色的新型城镇化之路我们需要把中国城镇化发展的着力点，从关注农村到城市单一通道的疏通转向城市与农村双向鋶动通道的疏通上来。我们需要认识到不放弃农村户口的两栖式城镇化，在很长一段时间也许是一个常态农民的选择，是农民自身收益最大化的选择也是对中国特色城乡二元共生、双向流动城镇化的贡献。这不仅可以使中国五千年文明之根在乡村得以延续也符合城鄉统筹的城镇化要求，有利于多元文化的发展也将为中国人提供多元化的生活方式。