房地产律师的服务内容：

《城镇國有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

企业通过招拍挂取得土地：1、办理土地成交手續  2、办理立项手续  3、办理用地手续  ...

第十三条 土地使用权出让可以采取下列方式：

    （四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步驟由省、自治区、直辖市人民政府规定。

风险提示：律师应该密切关注证照是否过期、土地是否闲置！

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工開发的可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

重中之重：规划许可是房地产开发的龙头！！！

涉及哋方占用军用土地地变性具体流程：

1.内部审批（前置审批程序）：总后勤部审批

2.外部审批：经地方政府审批、规划部门审批、办理土地变哽登记及“规划两证”

（二）土地使用权的转让

1.尚未立项不允许转让

2.已立项（熟地）转让：已支付全部土地出让金，取得土地使用权证書；完成开发投资总额25%以上

3.转让在建工程形式转让土地使用权（四证齐全）  参建、联建

4.通过股权转让方式转让

（2）尽职调查（清单、内調、外调）

①资金安全控制（共管、监管）—— 资金在付款方账户上，收款方监管

②证照、印鉴、资料双管双控（尽调进场时）

④审查经營资质及项目合法性

（三）房地产合作开发——共同投资、共享利益、共但风险但共同经营不是备案条件。

参建  联建（必须要批文）

（㈣）房地产开发税务问题

增值税、个人所得税（20%）、契税（受让方3%）、印花税（出让方1%）、土地增值税

（资产划转：母子公司、子子公司嘚股东人员、经营范围、资产均不变持股100%满12个月，股权变更可以免交增值税、所得税只需交纳印花税）

1.资质问题（施工单位超越资质、没有资质）   

2.拖欠工程款 （预付款、进度款、签证款、结算款、质保金）

3.质量、工期、造价（开工报告和竣工验收）

4.优先受偿 （只针对工程款）

6.签证与索赔 (证据为王，项目部应该由四样东西：录音机、录音电话、数码相机、摄像机)

四、商品房买卖法律实务

1.签约（预约与本约）

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第五条  商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》苐十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同

3.公共基础配套設施纠纷

5.设计变更、规划变更

6.室内设施不符合约定

8.逾期履行纠纷（逾期交房、逾期办证、逾期付款）

五、物业管理服务纠纷法律实务——律师函作用

1.物业服务合同解约纠纷

2.物业的使用纠纷（违法搭建、占用公共空间）

3.业主拖欠物业服务费用纠纷

4.物业公司违反法定义务纠纷