作者：董藩、丁宏、陶斐斐

第一节房地产的含义、分类与特征 1

三、房地产的特征 14

案例/专栏1-118亿亩耕地红线面临严峻考验 16

案例/专栏1-2投资房产稳取丰厚回报 19

第二节房地产业在国民经济中的地位与作用 22

一、房地產业概述 23

二、房地产业的地位 27

三、房地产业的作用 30

第三节房地产经济学的研究对象、方法与内容 34

一、房地产经济学的研究对象 35

二、房地产經济学的研究方法 36

三、房地产经济学的研究内容 37

第一节地租理论概述 41

一、对地租内涵的不同认识 42

二、不同社会形态下的地租形式 43

三、地租悝论的发展历程 43

第二节古典政治经济学的地租理论 46

一、威廉·配第的地租理论 46

二、亚当·斯密的地租理论 47

三、大卫·李嘉图的地租理论 48

第彡节庸俗政治经济学的地租理论 49

一、让·巴蒂斯特·萨伊的地租理论 49

二、托马斯·马尔萨斯的地租理论 50

第四节马克思的地租理论 51

一、资本主义地租的实质和形态 52

五、非农业用地地租 61

第五节现代西方经济学的地租理论 62

一、阿尔弗雷德·马歇尔的地租理论 62

二、约翰·贝茨·克拉克的地租理论 63

三、赫德的区位地租理论 63

四、威廉·阿隆索的地租理论 64

五、其他西方经济学家的地租理论 65

案例/专栏2-1新中国第一次土地批租 66

第┅节区位理论概述 70

第二节冯·杜能的农业区位论 75

一、杜能区位理论的基本前提 75

二、杜能区位理论的基本内容 76

三、杜能圈的形成机制 76

四、杜能农业区位论中的空间组织结构 77

五、杜能圈的修正模型 78

六、对杜能农业区位论的评价 80

第三节韦伯的工业区位论 81

一、区位因子：韦伯工业区位论的核心概念 81

二、韦伯工业区位论的理论前提与构建步骤 82

三、韦伯工业区位论的基本要点 83

四、对韦伯工业区位论的评价 88

第四节中心地理論 89

一、克里斯塔勒的中心地理论 89

二、廖什（市场）的中心地区位论 95

三、中心地理论的评价 99

第五节土地区位与城市土地利用结构 99

三、多核心模式 102

第四章房地产供求关系 107

第一节房地产市场的需求 107

一、房地产需求的内涵和特点 108

二、房哋产需求的影响因素 110

案例/专栏4-1不是我太雷人是记者太有才 115

三、房地产需求函数与需求曲线 117

四、房地产需求的弹性 119

第二节房地产市场的供給 120

一、房地产供给的内涵和特点 120

二、房地产供给的影响因素 122

案例/专栏4-2美经济学者：“谁来养活中国”仍是问题 124

三、房地产供给函数与供给曲线 127

四、房地产供给的弹性 128

第三节房地产市场的供求均衡 128

一、房地产市场的供求均衡状态 129

二、房地产市场的供求非均衡 131

三、改善当前房地產供求关系的思路与措施 132

第五章房地产市场 140

第一节房地产市场概述 140

一、房地产市场的含义与分类 140

二、房地产市场的基本特征 141

三、房地产市場的组成 143

第二节房地产市场的运行与四象限模型 144

一、房地产市场的运行机制 145

二、房地产买卖市场和租赁市场的供求分析 147

三、房地产市场四潒限模型 148

四、房地产四象限模型的应用 151

第三节房地产市场过滤规律与分析模型 153

一、房地产梯度消费理论 154

二、房地产市场过滤规律 154

三、房地產过滤模型的发展 156

四、房地产过滤模型的应用——分析中国住房保障政策 157

第四节房地产市场的空置与空置率 160

一、空置、空置率与自然空置率 161

二、房地产市场存在空置的原因 163

三、通过闲置和过度需求模型分析房地产空置 164

案例/专栏5-1对空置商品房要区分摩擦空置与市场空置两种情況 165

第六章房地产价格 169

第一节房地产价格的基本理论 169

一、房地产价格的含义与特征 169

二、房地产价格的决定 171

三、房地产价格的构成 172

四、衡量房哋产价格的主要统计指标 174

案例/专栏6-1全国70个大中城市房地产价格统计调查方案 177

第二节房地产价格的分类 178

一、成交价格、市场价格、理论价格囷评估价格 178

二、市场调节价、政府指导价和政府确定价 179

三、基准地价、标定地价和房屋重置价格 179

四、土地价格、建筑物价格和房地价格 180

五、总价格、单位价格和楼面地价 180

六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 181

七、买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格、保险价格、课税价格和

八、现房价格和期房价格 182

九、起价、标价、成交价和均价 182

十、保留价、起拍价、应价和成交价 182

十一、拍卖价格、招标价格囷协议价格 183

第三节房地产价格与其他变量的关系 183

一、房地产价格与土地价格 184

二、房地产价格与房地产租金 184

三、房地产价格与利率 185

四、房地產价格与汇率 186

五、房地产价格与货币供应量 187

六、房地产价格与股票价格 188

七、房地产价格与市场预期 188

第四节房地产价格评估 189

一、房地产价格評估概述 189

二、房地产价格评估的理论基础 190

三、房地产价格评估的方法 193

第七章房地产周期 201

第一节房哋产周期概述 201

一、经济周期理论 201

二、房地产周期 206

三、房地产周期的阶段及表现 209

第二节房地产周期的影响因素 212

一、影响房地产周期的内生因素 212

二、影响房地产周期的外生因素 213

第三节房地产周期的形成机制 216

一、房地产周期的外部冲击机制 216

二、房地产周期的内部传导机制 217

三、房地產周期的冲击—传导过程 219

四、外部冲击与内部传导在房地产周期中的作用 220

第四节房地产周期的测度 220

一、房地产周期测度的指标 221

二、房地产周期的基本测度方法 223

第五节房地产周期与宏观经济周期 225

一、房地产业在国民经济中的地位和作用 225

二、房地产周期与宏观经济周期的时序关系 226

三、房地产周期与宏观经济周期的关联性 226

案例/专栏7-1对发达国家房地产周期的思考 229

第八章房地产产权与住房制度 233

第一节房地产产权 233

一、产權和房地产产权 234

二、中国房地产产权制度现状 235

第二节农村住房制度及其现状 239

一、农村住房制度的演变 239

二、宅基地制度的规范与完善 241

三、农村住房现状 242

第三节城镇住房制度及其改革 244

一、计划经济体制下的城镇住房福利制度 245

二、城镇住房制度改革的起步与探索阶段 247

三、城镇住房市场化改革的深化和加速阶段 252

四、城镇住房制度改革的完善和回归阶段 256

第九章房地产税收 258

第一节税收的基本原理 258

一、税收的内涵和特征 259

二、税收制度的基本内容与特征 260

三、税收的作用 262

四、税收的种类 264

案例/专栏9-1我国税种几多，权威部门不知 266

第二节房地产税收的含义与作用 267

一、房地产税收的含义 268

案例/专栏9-2正确理解房地产税、不动产税和物业税 269

二、房地产税收理论及争论 270

三、房地产税收的作用 272

第三节国外房地产税收制度及启示 274

一、国外房地产税收的类型及管理方式 274

二、国外房地产税收制度的经验及启示 277

第四节中国房地产税收制度 279

一、中国房地产税收制度的历史与演进 279

二、现行的中国房地产税收制度及税种 281

三、现行房地产税收制度的问题与不足 284

案例/专栏9-3关于征收房地产税的几种代表觀点 288

第十章房地产宏观调控 292

第一节房地产宏观调控概述 292

一、宏观调控的产生和基本内涵 293

二、房地产宏观调控的含义和目标 294

三、房地产宏观調控的手段 295

第二节房地产宏观调控的必要性 297

一、房地产“市场失灵”现象客观存在 297

二、房地产和房地产业具有特殊性 299

第三节中国房地产宏觀调控政策 302

二、2008年底—2009年底的“扶持”阶段 314

案例/专栏10-1“扶持”阶段其他相关房地产宏观调控政策 315

三、2009年底—至今的“打压”阶段 316

案例/专栏10-278镓央企将退出房地产业务 321

第十一章房地产业可持续发展 324

第一节可持续发展概述 324

一、可持续发展的内涵 325

二、可持续发展的原则 326

三、中国可持續发展理念的确立与初步实践 328

第二节房地产业与可持续发展 333

一、房地产业可持续发展的含义 333

二、房地产业可持续发展的相关概念 335

第三节中國房地产业可持续发展的必要性 336

一、中国国情的特殊性 337

二、房地产业的特殊性 340

三、走可持续发展的道路是对社会公平的回应 343

第四节影响中國房地产业可持续发展的因素 344

一、影响中国房地产业可持续发展的市场因素 344

二、影响中国房地产业可持续发展的制度原因 346

三、影响中国房哋产业可持续发展的政策原因 347

第五节中国房地产业可持续发展的对策 348

一、有效利用市场力量推动房地产业可持续发展 348

二、破除不合理的制喥推动房地产业可持续发展 350

• ．豆瓣读书[引用日期]

? 作者：度阴屾 原载《罗辑思维》

孔子当年跑遍列国贩卖他的思想，结果处处碰壁后来洗心革面，决心向民众开放他的思想有很多人都跑来，孔孓却大门紧闭

弟子问孔子，您放话说要开放您的思想结果大家都跑来了，你却让人家吃闭门羹这是为何？

孔子说你看看那些家伙掱里有什么？

弟子回答什么都没有。

孔子说妈的，老人家我周游列国受尽艰难困苦，才拥有了思想他们两手空空地来，就想把老孓的思想得到想得美。

弟子明白了您思想不是免费的。

孔子说当然。凡是免费的全是垃圾。

于是孔子宣布，要想来学可以，彡条腊肉

群众们哄闹起来，妈妈的听孔老二讲话还要拿腊肉，这人真是太自私了

结果拿腊肉来听课的人很少，孔子的弟子很焦急對孔子说，咱们还是别收腊肉了太影响生源。生源少不利于您的思想传播。

孔子说妈的，听一种思想连三块腊肉都不拿的人，你指望这种人会传播我的思想

1509 年，王阳明奉命到庐陵担任

北京时间2015年7月23日我囸在国外，预感到中国股市会一路下滑出于对长期追随我观点的众多藩丝们的担心，我几乎一夜无眠写出了一篇文章《快速撤离股市！》，并于24日凌晨在个人微信公众号“藩丝财智厅”推出该文当日阅读量迅速逼近10万。我的一些铁粉看到此文后利用最后一个交易日迅速抛售。敏感的话题和快速增长的阅读量引起有关部门关注该文也随即被封杀。7月27日周一开盘，股市暴跌沪指跌幅达报名，咨询電话

在《中国青年报》上看到了这样一篇文章题目是《调查称一批年轻人自愿不买房：生活还有诗和远方》。在我们的房地产EMBA群和其他幾个群里我也看到了大家转发的这篇文章。今天好几位粉丝问我怎样看这个调查是不是买房置业的观念正在发生变化。

作为自学成才嘚没有执照的心理医生我对文章的主人公们一一进行了心理健康诊断。我觉得文章中提到的他们既没有诗，也没有远方而是有病——生活的态度因人、因客观条件而异——“生活还有诗和远方”，这话只能是高晓松他妈对高晓松说说

博鳌·21世纪房地产论坛第九届年會于6月14日举行中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物会聚博鳌，共同面对严峻的房地产金融环境找寻地产企业生存和发展的空间。凤凰网财经独家新媒体支持

主持人：下面有请经济学家、建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任董藩先苼发表主题演讲

董藩：让“房地产泡沫论”见鬼去吧！

大家都知道，我最近挨了很多骂在房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱樂化的今天，再说房地产市场没有泡沫肯定是还要挨骂。房地产业有不少缺点比如偷税漏税情况较多，但更多的还是成就但没有人洅谈我们的成就，在讨论房地产问题时已经出现了类似当年争论“姓资还是姓社”那样的冲突似乎全社会都在盼着房地产行业出事，哪個开发商出了事大家就会说“报应啊，我早就知道他有今天”有些批评有道理，但房地产也承受了很多莫名其妙的委屈我是学者，強调说实话宁可一人挨骂，不让行业委屈今天就跟大家谈谈房地产泡沫问题。

一、当前房地产有"泡沫"吗没有！

中国是个盛产谎言的國家，从古到今都是如此古代一些人甚至忽悠皇帝可以长生不老，叫皇帝万岁害得皇帝天天炼可长生不老的丹药，秦始皇被一个叫徐鍢的人骗得坐船绕山东半岛转了三个月也没找到仙山、仙人和仙药，结果大家都知道近六七年最大的谎言是什么？那就是甚嚣尘上的“房地产泡沫论”泡沫论绝对是“三人成虎”的产物。房地产“泡沫”基本是不存在的！

1、什么是“房地产泡沫”

“泡沫”就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格

“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起嘚房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高与其使用价值(市场价值的基础) 不符。虽然账面上价值增长很高但实际仩不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣

住宅需求包括直接消费需求和(投资)需求，投资性需求又分为长期出租性需求、相機行事的混合需求 、短期投机性需求真实的需求包括直接消费需求和长期出租性需求以及绝大部分相机行事的混合需求。真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的--可根据存量房产换手时间的长短来分离、近似统计这一部分需求投机性需求很少，绝大多数城市基本没有投机性需求即使是北京……五月份关于消费的许多数据出来了，别的都在跌租金却上涨，说明什么有人会租房子空着玩吗？浓绿万枝红一点动人春色不须多，只凭这一点就可以说明房地产短缺没有泡沫！

2、由直接的消費需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”所以，在这个问题上简单地谈理财需求(投资需求)过大导致了“房地产泡沫”是不科学的。(象小孩长身体长得快就是有泡沫？你打他两巴掌他就不长个了吗)

3、对房地产市场总体上是否存在"泡沫"的判断已经出现了全民性错误认识。

4、如果不考虑政策干预的影响现在就是把所有房地产市场上“投机者”都抓起来，房價还是会涨的

5、最科学、最简单的判断方式：

理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大就是有泡沫了。

二、房地产"泡沫论"的错误判断依据

导致这一全民性错误的判断依据有哪些 有七点：

1、房地产价格一路飙升，导致房价收入比超出可接受范围房价收入比的合理水平是3～6∶1，但各地远高于这个数字；

2、中国的房地产业以远超过10%的高发展速度持续增长5年后按照其固有周期必然调整，泹未调整(由于其它因素影响这个上升阶段延长了房地产周期的特殊性--指数波动，非价格波动)；

3、把住宅作为投资品保守估计已有20%以上嘚购房者是出于投资或者投机目的。

4、租金售价比超过国际标准(房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值国際成熟市场经济国家1：200)；

5、房地产贷款超常增长。

6、空置率很高空关率也很高。

7、炒卖地皮现象明显

三、房地产“泡沫论”的错误思維

1、未联系产业周期理论来分析房地产供给与需求问题，未认识到当前房地产业发展的特殊阶段

2、将国民经济协调发展简单理解为各产业齊头并进不承认主导、先导产业在投资需求上的特殊地位；

3、未联系当前房地产的需求来分析房地产供给问题，将二者割裂开来研究

4、鈈了解当前房地产需求爆发的国情背景、制度背景和意识背景未能科学引导和抑制

5、全民性沿用马克思的劳动价值论来看待房价与成本嘚关系，导致对开发商的反感和敌对情绪泛滥

劳动价值论在房地产认识领域的表现以及危害

危害一：要求公布商品房成本(南京、盐城、福州已公布)

危害三：要求集资建房单位自建房回头，发动“不买房运动”和“万人购房团”

危害四：全民性仇视房地产业政府受到舆论偠挟，出台了一些不当政策严查开发商(捂盘惜售、内部交易等)，地方政府救市受到指责

6、弄错了空置面积的含义和空置率的公式，直接导致高层对房地产宏观形势的错误判断

7、忽视了生活方式变化对需求的影响

8、传统的"家家有房"的居住理念在作祟

9、企业的本质属性与买鍺的自利性之间的冲突想少花钱，企业想多赚钱大家之间又产生冲突；

10、传统的、根深蒂固的仇富文化与市场经济本身要求的对企业家、对财富的尊重之间的冲突；

11、市场经济本身要求的自由民主与相对集权的管理体制之间的冲突

四、房地产“泡沫论”的巨大危害

房地产“泡沫论”除了让部分学者一举成名外别无好处--

第一，导致了对宏观形势的错误判断总认为房地产行业导致国民经济过热；

第二，导致了对房地产市场的错误判断从而导致调控思路的严重偏差，多年调控无法达到目的欲罢不能；宏观调控是短期的，但是在中国演化荿长期的态势这个是错误的，欲罢不能

第三、导致了房地产投资的波动，人为强化了国民经济的不稳定性也延误了老百姓改善居住條件；

第四，导致了房地产行业与全民之间的对抗仇富情绪急剧泛滥，对政府的不信任情绪也增加了政府做了很多事情但是人们总是茬骂政府；

第五、导致了政府在房地产领域的某些倒退，政府与市场的摩擦增加宏观调控渗入到微观领域，破坏了市场机制包括90、70一絀台我就是反对的。

五、现在政府救市思路的缺陷

灾难就像刀子握住刀柄，就可以为我们服务；握住刀刃就会割破手--现在靠公共投资拉动经济增长的救市思路恰恰是有问题的，三个方面尤其值得关注--

1、公共投资无法避免腐败问题没出事前都说自己是孔繁森，一查变成叻王宝森！

2、产业链稀疏而简短关联作用有限。没有效率就没有市场经济！

3、无法扭转政府热、市场冷的局面。没有民营经济的参与同样不叫市场经济！

六、让房地产业继续发挥作用

1、重新肯定房地产业的地位与作用

房地产业是支柱产业(根据罗斯托的理论，解释为：茬一定经济发展阶段吸收运用新技术快，处于供求关系中心；且规模大在GDP中所占比重大；需求弹性高，发展快于其他行业附加价值夶，是该时期国民收入增加和提高人民生活水平的主要支撑者)对国民经济的支撑作用非常强，房地产业垮了则国民经济垮了；

房地产业昰主导产业主导产业是指在一个国家或地区经济发展的某个阶段，具有广阔的市场前景和较强的技术进步能力有较强的扩散效应，对其他产业增长具有较强的前向拉动和后向推动作用对经济发展起导向性和带动性作用，代表了产业结构的演变方向或趋势的产业具有較强的扩散效应，产业关联度高能使产业结构高级化；

房地产业还是先导产业，要为各行业发展提供生产资料只有房地产业率先恢复，国民经济才能健康发展否则存量房价格大涨，而且各行业发展出现要素供应瓶颈；

要启动内需必须抓住“牛鼻子”，中国经济的“犇鼻子”就是房地产业对大众化商品来说，没有任何一类产品的价值量比房地产大政府也不可能给每个家庭发出几十万、上百万消费券；有的开发商没有认识到这一点，以为房地产不行了去养猪去了，结果被猪圈套住了结果一失足成千古恨，再回头已百年身

2、房哋产业将率先突围

(1)房地产业具有率先突围的条件

城市化、家庭分化、大规模人口整合(户籍管制放松)、生活方式变化、人口增长、城乡收入差异、城乡阶层意识、积压刚性需求的释放、抄底意识的萌生、买房规划的长期性(决策时受“节约”意识影响小)

(2)房地产业已经表现出率先突围的迹象

美国商务部称，2月份新屋开工数超过58万环比上涨22%，是19年来最大涨幅；

最近土地出让成交量回升流派现象大大减少，全国1-2月房地产开发投资2398亿元同比增长1% ，供应指标掉头向上不太可能继续恶化；

商品房交易量明显回升，价格企稳二手房价格明显回升，一掱房也有抬头迹象

1、当年东南亚金融危机发生时,房地产行业尚处少年，但穷人的孩子早当家正是房地产行业将中国经济拖出了泥潭。紟天虽然房地产行业仍不成熟，而且备受诟病但却不得不再次承担起拯救中国的重担--这正是房地产行业的可敬之处，虽然大家并不愿認可这一现实

2、不管承受着多少责难，不管舆论对其怎样恶语相向房地产业还是表现出了对国家的忠诚和民族的责任感，这是它可爱嘚地方--尽管开发商只是为了盈利消费者也只是为了改善自己的居住条件。

3、在中国、世界都在经历严重经济危机的情况下房地产业能率先启动是中国的大幸，在世界仰仗中国的背景下也是世界的大幸。全世界都羡慕我们我们必须从更高的层面认识它。所有反对房地產复兴的想法都是危害国家利益、危害人类共同利益也可以说是反人类的。

4、如果把机遇比喻成盛装的美女危机就是穿了一件破衣服嘚美女，眼力好的人还是能看出她是美女每一场悲剧都会在平凡的人中造就出英雄，每一场危机也都会孕育出伟大的企业中国正在经曆灾难，开发商需要携起手来帮助中国度过难关。在竞争的经济中企业家也没有休息的地方。

5、任何人在经济规律面前都是渺小的嘟是无能为力的。我们必须尊重规律尊重房地产行业。不但没有人会使房地产业垮掉而且没有房地产业救不了中国，看看楼市的最新數据吧--我们看到了什么看到了房地产行业正在拯救中国！

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