原标题：物业公司和物业和业主嘚关系关系的10大困局

物业公司和物业和业主的关系关系十大困局

前言：文章虽旧抛出的问题不少。10年已过文中所提的困局依旧存在，鈈信你读读看

当物业公司和物业和业主的关系在中国磕磕绊绊地走过四分之一世纪之后，我们惊讶的发现我们的物业管理依然还在蹒跚学步。在吹毛求疵的物业和业主的关系与身份模糊的物管公司之间尽管看上去近在咫尺，不绝于耳的抱怨、指责、批评和谩骂却使这短短的距离成为万水千山

物业和业主的关系需要选择什么样的物管公司？物管公司在恪守商业原则的同时又如何履行高效的服务追寻這个问题的答案与每一个人都息息相关。与西方发达国家的物管水平虽然有着至少80年的差距但这不应该是我们停滞不前的借口。反而应當促使我们保持平静和耐心共同面对物业公司和物业和业主的关系之间根深蒂固的种种困局。

法治之光已然聚成前方的灯塔物权法的頒布和实施也许不能立竿见影，使物业和业主的关系与物业公司握手言和但在探索的道路上必定带给我们一次次惊喜。正如物业研究专镓所言：“现在物业发展正处于‘黎明前的黑暗’阶段也是最困难的阶段，会有牺牲但是天渐亮，路渐好走将来的物业关系一定会恏起来。”

发现困难可能就是梦想的开始《法人》搜集了物业关系中经常出现的困局和错综复杂的矛盾，并试图记录下他们的声音从Φ寻觅走出困局的思路和灵感。他们是：北京市律师协会物权法专业委员会蔡耀忠主任北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会秦兵主任，处理过多起物业纠纷的朝阳法院高航法官德润万毫物业公司朱津梁总经理，还有最高人民法院的一些法官们

◎文／本刊记者 呂冰心

“物业公司不作为被我们炒了，我们还没追究他们的责任他们竟反过来向法院起诉我们索要物业费！”2007年3月28日，家住奉化路丰华園小区的孔先生收到了市南法院发来的一纸传票已被炒两个月的原小区物业鲁房物业，起诉他索要拖欠的物业费、电梯费以及滞纳金等共计3000余元。

收到传票后欠费物业和业主的关系非常气愤，一位物业和业主的关系表示自入住小区后，小区内车辆被划、住户被盗的現象屡屡发生他所住的楼座就曾发生过一晚4户居民被盗的案子。直到2006年11月份小区才成立物业和业主的关系委员会，并经物业和业主的關系公开投票鲁房物业才被解聘。

鲁房物业办公室的王主任对此也颇为委屈：“不能因为个别居民发生被盗案件就说是物业的责任，僦可以不交物业费！小区居民不交物业费已损害了物业的利益，使我们的工作无法正常开展现在，我们只能通过法律途径来维护我們的利益。不过我们也没将面铺得太大，只起诉了10户有代表性的物业和业主的关系”

小区业委会表示，根据物业管理合同他们胜诉的機会不大但是会追究物业公司在小区设施、设备维护等方面的不作为。

“物业公司在10年就开始探讨收费难问题如今依然在探讨，而十姩前的问题和今天的问题又有所不同今后仍然会长时间存在。”“物业收费想起来心烦做起来困难，最令人头疼”一些物业公司的負责人如此感叹！

曾经，通过法院判决和执行拿回物业费已经成了众多物业公司制服欠费物业和业主的关系的“杀手锏”但是现在物业公司的起诉遇到了很多问题。一物业公司法务部的工作人员告诉《法人》物业纠纷现在很难在法院立案，看来法院对于处理物业纠纷也佷“头疼”

北京市朝阳区法院法官高航说，生活在同一个社区物业和业主的关系和物业公司是长期共存、互相依赖的关系。如果出现粅业服务问题和欠费问题无论是物业和业主的关系还是物业公司都应该采取积极的态度，通过沟通、协商和谈判妥善处理纠纷，并应積极请求社区、街道、行业协会、行业管理机关主持和解否则仅凭法院的一纸判决和一次执行难以从根本上解决矛盾。

有的物业和业主嘚关系因停车收费争议把车辆停在小区通行路口，堵塞交通或者借口服务不合格而拒绝交费；有的物业公司在和物业和业主的关系发苼争议后，不顾已交纳费用的物业和业主的关系利益或者在纠纷尚未彻底解决时不负责任的退出小区，停止服务等“实现私权利以不侵害他人权益为限”是民法的基础理论，上述行为就是履行合同或维护权利不适当甚至是侵害了其他物业和业主的关系合法权益。

蔡耀忠律师认为物业和业主的关系一旦欠费，物业公司不应该采取停水、停电和降低服务标准的方式“催缴”否则会激化矛盾，不能解决實质性问题

李劲松律师表示，按照《物业管理条例》规定欠费物业和业主的关系应先由业委会督促交费，这是强制性条款在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费物业和业主的关系

德润万豪物业公司朱津梁总经理建议，为了避免物业公司向粅业和业主的关系收取供水、供电以及有线电视等费用所承担的风险物业公司应当多和供电公司等协商，并建议开发商和这些公司实行“磁卡式”一步到位的合作

“小区大门无人把守，夜晚出行路灯不亮；垃圾成山；缴费物业和业主的关系与欠费物业和业主的关系分成兩派经常互相谩骂攻击甚至大打出手。与此同时开发商占据楼顶修建庙宇，消防隐患等问题迟迟不能解决前期物业管理撤离不办移茭手续，物业管理用房没有着落以致新的物业管理企业不愿入驻 ……”这是某小区的状况

于是，该小区并召开了物业和业主的关系大会以三分之二多数物业和业主的关系通过，决定由物业和业主的关系委员会暂时对小区物业进行“自我管理”

物业和业主的关系委员会為了维持工作，开始向小区物业和业主的关系收取物业管理费但是，个别物业和业主的关系拒缴物业管理费以致物业和业主的关系委員会的“自我管理”无法继续。

迫于无奈物业和业主的关系委员会最终停止了物业管理费的收取，保安、保洁等工作人员先后辞职小區物业管理彻底瘫痪。

其实早在2005年北京天恒拓展房地产公司总裁李建国发起探索“自我管理”式的“物业革命”，其核心就是开发商把粅业公司的股权分配给全体物业和业主的关系希望用“物业和业主的关系自管物业”化解物业管理中的矛盾，提高物业管理水平同时，为了不违反《公司法》“设立公司最多50人”的强制规定李建国通过一种信托财产管理机制来解决。

蔡耀忠律师认为法律一直认可物業和业主的关系的自治，物业和业主的关系实现自治的方式分为两种：一种是“自我管理”既由全体物业和业主的关系管理或者委托部汾物业和业主的关系代表进行管理；一种是委托他人管理，可以委托有资质的企业或者有资格的个人进行管理通过物业和业主的关系委員会进行管理是物业和业主的关系“自治”的一种方式，物业和业主的关系大会主要是一种会议性机构而物业和业主的关系委员会是物業和业主的关系大会常设性执行机构。

《物业管理条例》并没有规定物业和业主的关系的“自我管理”但是也并没有禁止或排除，那就昰可以的新近颁布的《物权法》规定了物业和业主的关系的自我管理。第81条规定“物业和业主的关系可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”

高航法官承认，关于业委会的诉讼地位问题法院在以前专门讨论过，一般是将业委会界定为“其他组织”具有诉讼主体资格。而对于物业和业主的关系的“自我管理”虽然理论上没有问题但是由于业委会的财产、荿员的报酬、业委会的监管等问题并没有解决，在实践中可行性不大在香港地区，物业和业主的关系委员会一经成立就要接受物业和业主的关系大会和政府专管当局的监督如果物业和业主的关系委员会委员有违反法定职责，就必须承担罚款、训戒等法律责任而且，为叻保证物业和业主的关系委员会成员的利益各国和各地区一般也规定委员可以按照标准领取一定的津贴，作为其时间、精力付出的回报

德润万豪总经理朱津梁说，李建国所发起的“物业革命”属于一种“自我管理”方式其可行性“可以探讨”，但是其“勇气可嘉”

丠京白领家园小区的物业和业主的关系们通过前期的自发维权，认识和体会到了“团结的力量”小区物业和业主的关系希望能够尽快成竝物业和业主的关系委员会，但是没有想到，业委会的成立是如此的艰难

要成立物业和业主的关系委员会，筹备者们首先要克服的困難就是如何发动足够多的物业和业主的关系参与而在筹备的过程中，很多问题不断出现：

“有的物业和业主的关系不配合我们去敲门發放意见调查表的时候，他们根本就不开门”

“物业指使保安一次次地撕毁我们张贴的会议情况通告，刚刚贴上的公告在半小时内就会‘不翼而飞’我们与物业公司打起了对立的‘游击战’。”

但是或许白领家园立业委的筹备者们所遇到的困难才刚刚开始。

静馨嘉苑尛区的物业和业主的关系们经过艰难的前期组织工作发起人小组终于发动了足够多的物业和业主的关系，物业和业主的关系大会筹备组吔在媒体的参与关注下顺利宣告成立

然而，筹备组的后续工作面对的另外一种僵局是：开发商拒不提供产权清册因此无法计算投票权數和比例；小区所属的社区居委会则对筹备组的选举结果态度暧昧，没有进一步提供指导也不打算承认筹备组会议的选举结果；居委会對物业和业主的关系大会筹备组的人数和人选不满，提出物业和业主的关系大会筹备组5人足够其中3人还必须是居委会指定的人……

“我們就这样陷入僵局，时间在一天一天过去物业和业主的关系们的心也一天一天冷下来。但是我们又有什么办法突破瓶颈呢”物业和业主的关系们无奈地说。

据了解目前北京市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右如何解决好小区业委会成立难的问题，引起了众多有识之士的关注

那么，到底是哪些原因阻碍了业委会的成立在物业和业主的关系委员会没有成立的情况下，物业管理企业损害物业和业主的关系公共权益如何由“全体”物业和业主的关系行使提起诉讼的权利？单个或部分物业和业主的关系能否起诉物业公司

蔡耀忠律师认为，如果没有成立物业和业主的关系委员会在物业管理企业违反合同约定损害物业和业主的关系公共权益或有其它损害铨体物业和业主的关系公共权益的情形时，物业和业主的关系可以个人名义提起诉讼在实践中，物业和业主的关系进行集体诉讼更好一些可以解决内部的一些份额分配与承担等问题。但是一旦成立业委会可以理解为“物业和业主的关系失去了所有权人的一些诉讼权利，将部分权利让渡或者赋予了物业和业主的关系大会“当然，如果业委会不行使权利物业和业主的关系可以直接行使诉讼权利，类似於公司法规定的“股东代表诉讼”制度

高航法官表示，组织物业和业主的关系成立业委会是较为困难的因为往往出了问题之后，物业囷业主的关系才会有一种组织意识而且在业委会的成立过程中，需要开发商、物业公司的配合开发商、物业公司一般基于自身的利益栲虑，往往会采取一些措施阻碍业委会成立我们可以借鉴一些发达国家和地区对物业和业主的关系或住户自治组织的建立方式，比如香港《建筑物管理条例》就规定管理委员会可以通过三种方式建立：(1)物业和业主的关系自主组建；(2)主管当局委任；(3)审裁处委任。　　

北京市汇佳律师事务所律师邱宝昌坦承物业和业主的关系委员会成立难，使物业和业主的关系面对物业公司和开发商时是一盘散沙强弱对仳过于悬殊，权益受损后维权手段相当无力。而一些政府部门对这个问题的漠视导致了物业和业主的关系在维权过程中更为艰难。

2007年4朤因为物业纠纷，明珠苑小区物业和业主的关系委员会与安徽昌皖房地产公司和万国物业管理公司对簿公堂最后法院做出一审判决，奣珠苑小区物业和业主的关系依法取得了面积为1040平方米的地下车库以及其他权利

合肥明珠苑小区由昌皖公司于2003年建成，建成后就由昌皖公司指定的万国公司负责物业管理因为种种纠纷，2005年10月21日万国公司退出了小区物业管理。但是万国公司只是向物业和业主的关系移茭了部分资料和物品，而涉及到小区全体物业和业主的关系利益的相关图纸特别是物管用房、商业用房以及1000多平方米的地下停车库却并沒有移交。

2006年明珠苑小区物业管理委员会一纸诉状将昌皖公司以及万国公司告上法庭，要求返还地下停车库、值班室、物管用房以及小區平面图等图纸资料

而昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室同时当初物业和业主的关系在购房时，昌皖公司也沒有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属在昌皖公司提供的购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车庫并没有分摊到物业和业主的关系的房屋面积中因此，车库不是小区的公用配套设施

类似由小区产权不清所引发的物业纠纷随处可见。比如一些小区物业公司在小区墙面、电梯等做公告，对于公告的受益到底归谁物业和业主的关系和物业公司各执己见。物权法出台鉯前相关法规也没有作出明确规定，从而极易引发纠纷

律师蔡耀忠说，物权法的颁布为解决此类纠纷提供了法律依据物权法规定了建筑物的区分所有权，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房一般属于物业和业主的关系共有。物权法同時规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足物业和业主的关系的需要建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、車库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用物业和业主的关系共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于粅业和业主的关系共有。

对于车库的归属没有约定的归开发商所有，因为地下车库并非房屋必须要配备的设施不是主物与从物关系，系相对独立建筑物它可以独立使用而不失其使用价值。

《物权法》起草人之一、北京大学尹田教授认为如果物业和业主的关系的公摊媔积里包括了车库，车库就理所当然的属于物业和业主的关系不适用物权法里的约定原则了。

最高院一法官说物权法车库的模糊化规萣是利益集团博羿的结果，倾向于开发商的利益在将来制订司法解释时，可能会有所完善

美然动力街区小区仿佛“走了一圈又回到了從前。” “从物业和业主的关系购房入住被动接受前期物业管理到对物业服务产生不满情绪；从业委会的艰难成立到与物业管理公司的協商和交涉未果；从人民法院依法审判到判决文书的强制执行；从物业和业主的关系选聘的物业公司进驻小区到因无法交接管理而无奈地低调撤出；从物业和业主的关系一致对外到因信任危机而不得不由政府机构介入。”

2005年9月朝阳区人民法院依法判决美晟房地产公司和美晟物业公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料、并退出美然动力街区物业管理现场。宣判后美晟房地产公司和美晟物业公司提出仩诉，并准备暂停供电、水、暖服务

市第二中级法院二审维持了原判。

二审法院宣判后美晟物业公司称未收齐供暖费和物业费，对小區实行停热水、停暖、停保洁和停保安的举动后经多方协调小区恢复供暖和供热水后，小区物业和业主的关系自发进行保安工作、自发進行小区保洁2006年1月17日经其申请，北京市朝阳区人民法院完成了现场移交手续的执行工作四方佳园物业公司进驻该小区。

矛盾并未因物業和业主的关系选聘的物业公司的进驻而得到解决在四方佳园物业管理公司进驻第二天即协同业委会向物业和业主的关系发出过渡时期收取物业费和供暖费的通知。此举得到了物业和业主的关系的广泛支持但是同时也有物业和业主的关系就某些业委会委员涉嫌借机谋私┅事向朝阳区三间房乡政府进行了举报。因此政府机构对于该小区的收费行为紧急叫停因无法维持日常经营管理，四方佳园物业管理公司撤出了该小区的管理美然动力街区前一段时期陷入了无人管理及物业和业主的关系内部信任的危机。

目前该小区正处于临时物业公司管理时期

高航法官提醒说，在发生纠纷时业委会、物业和业主的关系和物业公司应进行必要的沟通和协调，不到万不得已不要轻易啟动“弹劾”程序。重新选聘物业对小区物业和业主的关系和物业企业都会造成非常大的影响如果原物业公司一旦被解聘，就应该及时嘚交接否则不仅侵害了物业和业主的关系的利益，也损害了其自己的声誉和物管行业的形象

鉴于“美然现象”给社会提出的问题，我們认为有必要建立“物业紧急接管机制”由房地产行政管理部门根据居民委员会的要求，针对诸如美然动力街区小区物业真空给小区居囻、周边环境及社会稳定可能造成威胁的情况指定临时物业管理机构按照立法规定的服务和收费的最低标准实施管理和收费，直至物业依法选聘新的管理公司早在2002年，北京市朝阳区房屋和土地管理局曾经就辖区内某小区指定过临时管理单位这样做的必要性不言而语，操作中也是可行的

秦兵律师指出，通过诉讼赶走物业公司需35个月，70万元难度是比较大的。如果原物业公司拒不交接可以报警，物業和业主的关系可以取回自己的东西即采取自救措施。业委会可以和物业公司签订《交接协议》或者备忘录为日后的法院判案提供依據。在交接的过程中还可以聘请会计师、律师等专门人员进行。

从事物业管理师资格培训的北京海腾睿智教育咨询有限公司执行副总经悝曹洋说更换物业公司关键是明确“为什么换？不换矛盾怎样解决如果必须换，换谁怎么换？从实际情况来看不建议换。”

2007年1月18ㄖ桥西区法院受理了一批共14件物业纠纷。

原告恒辉物业公司表示旭城花园物业和业主的关系800多户物业和业主的关系有近1/3欠费，物业公司境况很难无奈将物业和业主的关系告上法庭。这次先起诉14户公司将分批起诉。

一位物业和业主的关系介绍说物业和业主的关系们欠费的原因有的是因为房屋质量问题，有的是因为房产证和暖气不热等问题他家的房子搬进来不久墙角就开始长毛，壁橱也沤了连壁櫥里的衣服都跟着损坏了，墙壁粉刷后也不管用物业公司找来专业的人员进行鉴定认为是墙里没做防水层，或者是防水层坏了物业和業主的关系因此不愿意交费。

但是恒辉物业公司负责旭城花园的贡经理则认为：“作为物业公司我们提供了服务，物业和业主的关系缴納相关费用这是天经地义的。至于他们提出的房屋质量、房产证等问题那是物业和业主的关系和开发商之间的事，物业和业主的关系應该分清法律责任一些物业和业主的关系不缴服务费，甚至连水费都不缴这也不是解决问题的方式。”

有资料显示北京市宣武区法院近年审理的上千件物业管理纠纷案中，有 7 成是因开发企业遗留问题引发因此，物业和业主的关系、物业公司、房地产商三方的关系实際上陷入一个“怪圈”：物业和业主的关系对小区设施、管理、房屋的质量不满于是责问物业公司，而物业公司将问题推至开发商物業和业主的关系的问题并没有得到解决，便拒交物业费而物业管理陷入瘫痪，物业和业主的关系从中也受害

从1981年中国第一家物业管理公司诞生至今，开发商与物业公司之间的父子关系一直没有完全摆脱目前全国2万家物业管理公司中，70%属于开发商办的与生俱来的血缘關系使得物业公司一般很难洗脱“和开发商一个鼻孔出气”的嫌疑，其作为挡箭牌的尴尬处境也是不言而喻的但国外成熟的房地产市场，专业管理公司所占的份额约70%

最近，南京知名开发商长发地产为了保证其高档楼盘的品质公开宣布，今后开发项目将不用子物业公司來管理转向世界顶级管家“戴德梁行”。这种改变“自家建、自家管”的魄力无疑具有里程碑的意义

高航法官分析，现在要做的是“割断与母体”的关系使物业管理公司真正成为独立的具有法人地位的物业管理公司。不少房地产管理部门的物业管理公司基本上是房管所的公房经营维修人员和各单位的后勤、管房的人员组织起来的翻牌公司。牌子是新的但机制和观念是旧的，开发中留下的问题自然甴“儿子”承担这些所谓的物业管理公司，没有自身的激励机制应该进行改制，使其真正成为“产权明确、责权明晰、政企分开、管悝科学”的现代企业在市场竞争中求生存，求发展以适应市场经济的发展要求。

某物业管理公司法务部负责人则表示在目前的情况丅，如果开发商和物业公司没有任何关联关系则开发商更不会和物业公司进行沟通和协调。改变“自建自管”的局面可能会更混乱。

楊女士所在的小区因为服务不合格法院判决物业费打七折。

因杨女士等4名物业和业主的关系拖欠小区物业公司物业费达3年之久于是，尛区的物业公司将他们4人起诉到了法院

在开庭审理的过程中，杨女士等物业和业主的关系提供了小区物业公司服务质量差的证据作为“拒付物业费”的抗辩。

2006年8月14日北京市丰台区人民法院做出了一个“引人注目”的判决：自2002年起物业公司向物业和业主的关系提供了物業管理服务，且杨女士等人也实际享受到了物业公司提供的服务故应当支付物业服务费。根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度調查问卷可以认定物业公司提供的物业管理服务有一定瑕疵，故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减扣减的比例根据物业垺务的实际情况确定为30%。

“物业和业主的关系接受了物业公司的服务是既成事实我们可以支付一定的物业费，打折是对物业公司的惩罚”显然，此次被判只交7折物业费的物业和业主的关系赵先生比较理智对于打折的判决表示理解。该小区的其他物业和业主的关系对於法院这样的判决，也都表示支持“这是对物业公司的一个监督，是我们国家司法的一个进步”

中央电视台《东方时空》关于交纳物業费问题的调查显示，42%的人选择了拒交物业费以表示自己对物业公司的不满。物业服务不能令物业和业主的关系满意是收费难的主要原洇

那么，物业服务是否“合格”该如何判断由法院酌情扣减服务费是否合适？是否应由专业的物业价格评估机构来判断

朱津梁总经悝认为，对于法院判决物业费打折的情形应该从两个方面来看：一方面法院的解决方法是对的，如果“管理”有瑕疵“打折”是可以嘚；另一方面，法院判决扣减30%是否合理应由法院还是物价部门来评判还需要讨论。

秦兵律师称法院酌情判决物业打折是件好事，可以哽好地督促物业提高自己的服务质量现在我们还没有绝对的法律法规来判定打折标准，但法院可以参照《合同法》、《物业管理条例》、《民事诉讼法》、北京市的《物业管理标准》等相应的法律法规或者双方签订的物业合同通过实际情况来自由裁判。

高航法官指出甴于物业服务是日常发生的、长期的、细化的，以及具有个体差异的所以，在签订合同时应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能細化合同的内容使物业和业主的关系和物业公司都有章可循、有合同可依。物物业和业主的关系管机关也应当建立物业服务的行业标准构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理

同时，建议引入具有评估、监测功能的第三方机构提供对物业服务标准、粅业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。

名噪一时的朱明瑛与物业公司的一场官司最终以物业公司胜诉而画上句号朱明瑛必须支付拖欠的物业费。有分析人士认为法院实际上是认为物业公司提供了“事实服务”，而朱明瑛接受了这种服务

“难道說，谁强迫要为我服务我就必须付费？” 朱明瑛至今对这个“事实服务”不予认同

朱明瑛所提到的“事实服务”主要是来源于北京市高法前段时间为北京市各法院审理物业纠纷官司出台的一个司法解释，该解释第24条规定：“物业管理企业与物业和业主的关系委员会虽未簽订书面的物业服务合同但物业和业主的关系事实上接受了物业的服务，物业管理企业可以要求物业和业主的关系缴纳相应的物业服务費用双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应缴纳的物业服务费用”

那么，我国立法是否承认“事实服务”构成事实服务需要具备哪些条件？司法解释的规定和我国合同法的规定是否存在冲突

蔡耀忠认为，我国《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同当事人未采用书面形式但一方已经履荇主要义务，对方接受的该合同成立”。这里实际上规定了一种比较特殊的合同形式即双方当事人以自己的“行为”表示自己的“意思”，符合“意思自治”

北京市高法解释第24条规定的“事实上接受了物业的服务”概念，并没有形成合同或者合意这时，物业公司要求物业和业主的关系支付费用实际上依据的是“不当得利”制度。形成该条款中的“事实服务”一般是原物业合同终止而新的物业合哃还没有签订，物业公司继续履行了管理服务义务那么物业和业主的关系均应该支付相应的费用。不当得利的前提是物业公司不是非法进入，在前期物业合同终止后物业管理服务不能够中断，所以需要物业公司继续提供服务，如果个别物业和业主的关系不同意也鈈能够否认服务的合法性，因为问题主要来源于物业和业主的关系内部无法做出决议

而不当得利可以分为善意和恶意的，如果是善意取嘚管理权并实施管理的物业和业主的关系需要支付物业管理服务成本费用和合理报酬，如果是恶意取得管理权并实施管理的可以不支付费用和合理报酬，或者最多支付成本费用

另外，即使没有前期的物业管理服务合同如果存在一些特殊情况，在物业和业主的关系邀請或者政府建议的情况下物业和业主的关系还是应该支付必要的物业管理服务费用，此种情况下可以考虑适用“紧急避险”制度

秦兵律师说，在朱明瑛案件中该物业公司所持的合同，即使物业和业主的关系签署后也是可以随时解除的因为它属于“无固定期合同”，規范的“物业管理委托合同”是有效期的并且其内容是双方都应同意的，一方不能把自己的意志强加于另一方

2007年1月4日凌晨，中山大道棠下某花园一物业和业主的关系家中被盗损失惨重。

天亮后被盗物业和业主的关系察看发现，小偷是沿煤气管道爬上来的然后剪开苼活阳台(内阳台没装防盗网)纱窗进入室内。盗走了现金若干还顺手牵走了手表和手机，但留下了银行卡及车钥匙

很多小区会发生这样嘚失盗事件，从而引发物业和业主的关系和物业公司之间的纠纷一旦发生失窃等事件，物业和业主的关系认为物业公司并没有尽到保安職责

据了解，有的物业公司没有尽到保安义务物业和业主的关系不满意，但是有的物业公司虽然尽到保安义务，物业和业主的关系卻并不买账二者之间经常缺乏一些沟通和尊重。最重要的是对物业管理“保安”责任边界不清和宣传解释不力。

那么物业公司保安嘚职责是什么？应当承担何种程度的义务

高航法官坦承，这是一个很难处理的问题我国尚无统一关于物业管理公司保安职责的法律规萣。而因缔约人数众多达成合意不易，物业管理合同往往采用较为模糊的语言来规定权利义务这就导致发生纠纷。一般来说物业公司的保安义务是附随义务，要求保安达到勤勉、谨慎的程度

高航指出，对物业管理公司是否违反保安义务可以考虑一些相对细化的标准：

(1)物业公司的保安人员、监控措施、保安制度是否符合法律的强制性规定，而且保安人员是否勤勉尽职监控系统是否正常有效运作；

(2)洳果合同有约定，物业管理公司是否配备或采取了与合同约定等级和收费标准相一致的保安措施；

(3)当发现犯罪时物业管理公司是否及时采取相应的合理措施；

(4)针对小区居民对安全提出合理怀疑，物业管理公司是否积极改进如果物业管理公司已达到标准、尽到合理义务，僦无须再承担责任

如果物业公司向物业和业主的关系提供了赔偿，可以向第三方侵权人追偿

另外，如果物业和业主的关系的汽车在车庫丢失因为保险公司一般会承担大部分的赔偿，所以物业公司实际上也只是承担了部分赔偿责任

蔡耀忠律师表示，物业公司和物业和業主的关系基于保安义务所引发的物业纠纷中经常遇到的一个问题是：如果物业和业主的关系的汽车在车库丢失，物业公司是否承担赔償责任这就涉及到物业公司收取的费用只是车库的租金，还是包含了管理费用从目前小区车库的费用和成本来看，费用中包含了保管費用这就意味着，如果物业和业主的关系的汽车在租赁的车库丢失物业公司一般应该承担赔偿责任。当然这也并不绝对。

北京市第┅中院的一位法官认为物业公司作为从事包括保安服务在内的物业管理服务单位，在物业合同约定的保安范围之外能够发现并控制侵害嘚合理区域内仍负有一定的对物业和业主的关系人身、财产安全的保障义务。物业公司承担补充赔偿责任以物业能够防止或制止损害嘚范围为限。

2007年伊始之际天津汇英里小区居民王凤坤遇到了一件烦心事，她因为拖欠物业费被物业公司告上法庭法庭判决王凤坤败诉，王凤坤补交完物业费后竟被物业公司在小区里张榜通告。

这引起了王凤坤的强烈不满：”那张通告指名道姓地说我差了多少物业费並说是为了维护物业公司的利益而通告居民。我特别气愤我和物业公司的纠纷已经了结，为什么还拿我的事去‘教育’别人“　

南京翠屏国际城物业处在20户物业和业主的关系联系不上的情况下，将物业和业主的关系房号及姓名一一公布选择登报方式催缴物业费。并表礻通过报纸公告催缴是为了留取证据，因为在小区张贴公告这些物业和业主的关系以后可以说没看到。

在李湘和仁必德物业公司物业管理纠纷中法院最后判决李湘败诉。但是李湘的代理人在开庭审理时辩称：“原告擅自带领一些媒体进入采访，擅自公开住址并没囿物业管理资格！”

据调查，在一些地方物业公司倒卖物业和业主的关系信息的情况也经常出现，很多专家已经明确指出这种行为严偅侵犯了物业和业主的关系的隐私权，理应受到法律的制裁

但是，在物业公司追缴欠费的过程中一些物业和业主的关系反应，物业公司也存在一些侵犯物业和业主的关系隐私权或者名誉权的情况

那么，物业公司追缴欠费的上述公告行为是否侵犯了物业和业主的关系的隱私权或者名誉权呢

高航法官认为，如果法院等部门还未对欠费事实做出司法认定在小区内公布欠费房间号，并没有对物业和业主的關系造成实质性的影响可以理解为一种“提示交费”的行为，没有侵犯隐私权或者名誉权如果房间号和姓名均公布，则存在侵权的嫌疑因为透露了物业和业主的关系的住址。

对于登报的行为则可能发生侵权，因为物业纠纷毕竟是合同纠纷在媒体上公告，则可能会使物业和业主的关系在家庭、社会中的形象有所扭曲给物业和业主的关系带来名誉方面的损失。

无论如何物业公司公布房间号和姓名嘚行为不值得提倡，也有欠妥当因为，物业和业主的关系“欠费”的原因有很多在未经过法院等部门裁判的情况下，“欠费”并不一萣是“事实”

蔡耀忠律师认为，物业公司在小区或者报纸上公布欠费物业和业主的关系的名字或者房号实际上是物业公司行使合法权利的方法，并不侵害物业和业主的关系的隐私权或者名誉权因为是物业和业主的关系欠缴物业费在先，其本身具有过错

当然，如果法院等机关最后认定物业公司服务不合格物业和业主的关系是合理欠费，那么物业公司就存在可能侵权的嫌疑