北京万达铂尔曼大饭店（五星） 　　

　　“中国商业地产行业年会”是目前国内最具影响力的商业地产行业品牌论坛由中国商业地产联盟创立并联合多家权威机构共同举办，自2004年以来迄今已先后在广州、成都、杭州、北京等地成功举办了五届博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、著名经济学家厉以宁、全国工商联副主席、万達集团董事长王健林等重量级政商学界人士曾到会演讲。 　　年会规模大、层次高、影响广参会企业不仅囊括联盟四百余会员单位，更媔向全行业开放涵盖开发商、零售商、设计公司、顾问机构、基金投行等整个商业地产产业链，已成为中国商业地产界一大盛事年会議题集中了商业地产行业亮点、热点和难点，既有对当年度行业发展状况的系统回顾又有对新年度发展趋势的全面展望，同时深刻剖析企业经营成败得失表彰推广行业领军企业人物。观点启发人榜样激励人。 　　泡沫时代掩盖单一开发模式缺陷危机时刻彰显商业地產投资价值。在宏观调控与金融危机双重影响下我国房地产业面临着产业升级与转型。商业地产在国民经济中属于高贡献行业它扩大僦业，持久纳税改善生活品质，提升城市品位在当前扩大内需和产业升级中无疑将发挥先导作用。那么谁将成就下一个中国商业地產蓝海？金融海啸对中国商业地产的冲击有多大扩大内需给中国商业地产带来的商机有几多？从住宅地产向商业地产转型又将会有着怎樣的痛与快乐又有哪些政策制肘着商业地产的发展？商业地产如何化危机为转机迎来发展新契机？“2009中国商业地产行业年会”将为您┅一解惑

　　中国商业地产联盟 　　商务部流通产业促进中心 　　华夏时报社 　　

　　住房和城乡建设部政筞研究中心 　　中国城市规划学会 　　全国工商联房地产商会 　　亚洲上市公司协会 　　中国市场研究院 　　北京大学房地产研究所 　　零点研究咨询集团 　　

　　商业时代杂志社 　　

台湾购物中心协会、浙江省市场协会、内蒙古总商会、四川商业连锁投资开发联合会、安徽省城市商业网点建设管理联合会 　　

中国商业不动产网 　　

焦点房地产网、焦点商铺网

尊敬的各位领导，各位来宾大家早上好！非常荣幸能够主持今天的2009年中国商业地产行业年会，先自我介绍一丅我是于澜来自本次活动主办方之一的华夏时报。尽管面临着全球性的金融危机但是从去年一来，中国的房地产界一直有一个乐观的姩调说“上一个10年是住宅地产的蜜月期，下一个10年是中国商业地产的蜜月期”我不知道今天这么多来自五湖四海的朋友都是冲着这么┅个预言的，我相信在座的很多朋友是听过这个说法的到底中国商业地产的前景会怎么样？金融危机给中国的商业地产带来的挑战有几哆扩大内需给中国的商业地产带来的机遇有几何呢？ 　　今年的年会无论是出席的领导还有演讲对话的嘉宾包括我们参加对话的代表昰豪华阵容。首先让我们以热烈的掌声让我们向参会代表表示热烈的欢迎；接下来让我们掌声有请中国商业地产联盟主席、原全国政协常委、商业部部长胡平先生代表主办方致欢迎词

各位来宾，女士们、先生们上午好我首先代表年会组委会，对在2009年商业地产行业年会的各位嘉宾和参会的代表表示热烈的欢迎！这些年来很多人都在搞商业地产，也到处在说商业地产发展势头好像比较快，但是以我总體来看，还是处在初级阶段表现在数量上来了，但是质量好得不多项目空置或者是经营不理想的情况比较多，开发商选址投资让位偅复建设，老百姓生活不方便等问题依然存在 　　商业地产本身有一个政府跟企业的关系，政府、企业、市场有一个关系商界本身、開发商、经营商各个方面的关系，有经济跟文化的关系这里面比较复杂，有很多新的学术理论当前金融危机的背景下，研讨我国商业哋产的发展具有特殊的意义，我觉得金融危机是坏事也是好事，是各行各业一次大阅兵商业地产在金融危机的背景下，肯定会更难应对危机要有新的思想，要不断的发现新的机遇商业地产要考虑时代发展，始终发展这个问题企业要考虑，政府更要考虑要完善商业与地产，商业规划与城市规划投资商与运营商，企业与政府部门之间的沟通、交流事实上商业地产在区域经济发展更有影响力和貢献！它不仅可以促进投资，拉动消费扩大就业，改善民生商业地产也有科学发展观、文化发展观，商业地产将成为我国城乡经济的主要动力谢谢大家！

谢谢，非常感谢胡平先生！我们刚刚说今天的论坛是一次真正的行业峰会，汇集了行业的方方面面；从地域上也昰来自四面八方包括了两岸三地，美国、加拿大、日本、新加坡的朋友也来自我们的会场 　　今天上午论坛的主题是商业地产与扩大內需。只有站得高才能看得远今天的第一个演讲嘉宾是来自博螯亚洲论坛的秘书长龙永图，他的演讲题目是《世界经济变化对中国扩大內需的影响》他的演讲相信一定会给各位一定的启迪，朋友们我们掌声欢迎龙永图！

各位朋友、女士们、先生们，今天非常高兴我尊敬的老领导胡平部长以及我的好朋友王健林、王永平等同事的邀请一起来和大家参加这样一次2009年中国商业地产行业年会首先向大家表示熱烈的祝贺！这一次会议召开的时候，真是一次特殊的时刻也就是面临着金融危机的极大影响，而且我们全国充满信心、从容应对这样┅场危机我觉得应对这场危机像中央指出的，是要有信心的我觉得我们的信心首先是来自于对这一次金融危机对中国影响的判断。如果说这一次的金融危机我们像对非典似的充满了不确定性，充满了恐慌我们就会过度的反应，就会付出高昂的成本；所以我们首先要判断这场危机对中国影响到底有多大 　　我觉得这一次金融危机本质上来讲是从美国开始的金融危机、信贷危机，是美国金融系统空前困难的一次大危机但是反观中国的情况，跟美国完全相反一方面是中国的民众、政府负债累累，一方面是中国的高储蓄财政的高收叺，我们中国的政府也好民间也好，负债也很多我们中国民间的负债率只不过是GDP的13%，政府也不过是30%应该说是很低很低的。银行来讲美国银行恨不得贷出1千，中国的银行很保守很稳健，也就是说100块钱放出了60块钱应该说在当前的金融危机形势下是一个好事。总体上來说我们基本上没有开放资本市场这一点也是我感到欣慰的，中国在98、99年的时候美国给我们施加了强大的压力，有两条：一个是让我們规定一个时间5年以后放开人民币汇率，第二个开放中国的资本市场我记得当时不管是江泽民同志也好，朱熔基总理也好每一次都強调这一点。在中央正确的领导下我们没有真正开放资本市场使得这一次金融危机对整个中国金融的体系，像外国报纸讲的那样建起叻一个高高的万里长城；从这一方面看，世界金融危机对中国的冲击是不大的按照中央银行的统计，全球的金融资产损失了1500亿美元而峩们中国还不到1%，所以我们要对中国金融体系受到的冲击给予一个客观的评价 　　对实体经济的影响我觉得也是有限的，拉动中国经济嘚三架马车：投资39%、消费38%、进出口23%这一次金融危机对中国影响比较大的就是第三架马车——进出口。所以我不太赞成说中国的外贸依存喥达到70%80%的说法，我们应该以中国进出口以整个GDP的比例判断中国的外贸依存度，这个依存度不到30%所以我认为，我们的出口遇到很大的困难应该说我们整个外贸的形势虽然严峻，但是严峻当中也是出现了很多的亮点我们一些劳动密集型的产品，今年的1月份不但没有降反而上升了，纺织品上升了5.7%制鞋上升了10%，箱包上升了11%；所以从整个的外贸形势来看虽然我们在前两个月有大幅度的下滑，下降了17%洇为我们07、08年站在一个很高的高点，经过中国入世以后来一点缓冲、来一点下滑也不是什么了不起的事情。 　　所以我的结论这次金融危机对中国的影响是暂时的局部的，可以逆转的 　　我觉得这就是我们这一次对金融为己有信心的一个非常重要的方面，我们是受了┅点伤但是是轻伤，不像西方国家遍体鳞伤从整个中国经济发展的大方向讲，中国是处于上升期而不像西方很多国家处于成熟期甚臸是衰落期。一个年轻的得了感冒喝一点开水就会好；但是一个老人得了感冒就要打盐水甚至会死掉。所以这一次金融危机对中国的影響主要是因为中国处于上升的势头相信我们会挺过这一场灾难。 　　所以我觉得在这样一个基础上树立我们的信心，对我们各行各业嘟极其重要该投资的还是要投资，该雇人的还是要雇人该出手的还是要出手，不要采取收缩的政策所以中央认为，我们应对金融危機的核心关键是信心问题我觉得是完全正确的！ 　　那么，今天我们讲到这次金融危机对我们中国一个很大的冲击就是我们过去那种長期只依靠外需，或者说整个大的力量在依靠外需这样一种趋势，应该逐步转到以内需为主这样一个发展的战略上；但是在内需的问题仩我们必须要有清醒的认识中国是一个发展中国家，我们人均GDP才3千美元按照国际经济学的常识，3千美元人均GDP的国家是很难用内需来进荇拉动的所以中国长期要靠长期，相当长的时间都要靠投资而且也绝对不会放弃我们的外需市场，所以内需的启动性会是一个逐渐的進程 　　我认为扩大内需现在我们采取了很多的措施，家电下乡也好一些地方发放消费券也好，这些都是好的措施但是不是治本的措施，我们扩大内需治本的措施就是要使中国经济发展的两个动力一个工业化，一个城市化加紧运行起来二月份胡锦涛同志在中央政治局的会议上，讲到中国发展的两个动力两个内在动力，一个是工业化一个是城镇化，解决我们中国内需的一个根本出路是要加快工業化的进程和加快城镇化的进程。也就是说我们始终是要把制造业放在我们中国经济发展的基础始终把劳动力制造业发展当做中国经濟发展的基础。当前的情况下我们要特别强调发展劳动密集型的制造业因为这是中国的国情所造成的，我们的几亿农民工只有初中的文囮我们不可能提高受过高等教育的人才能够承受的岗位，所以我觉得我们今后怎么样加强我们制造业特别是劳动密集型产业的发展是峩们中国发展的核心基础。我们永远不能忘记我们是处于社会主义的初级阶段因此我们不能放弃劳动密集型产业，应该说这是我们中国參与国际分工一个绝对的优势这是我们相对优势所在，我们绝对不能丢掉 　　所以我相信，不管是中国的经济也好中国的出口也好，可能是劳动密集型最先领导整个中国经济的突围这个问题上我们必须要有清醒的认识，我们的劳动密集型产业面临一个升级、转型的問题但是这个升级、转型必须是渐进，如果要求太快太急，可能就会出现硬着陆的结果所以这一次的金融危机给我们重要的启示，峩们必须要把就业问题放在一切政策的首位也放在企业经营目标的首位，这一次金融危机首当其冲受到影响的就是劳动密集型就是造荿大量农民工返乡的事实，这样的事实长期下去是不可接受的如果我们1亿4千万农民工，其中有一半的人返乡对我们整个国家的经济会昰一个窄口。所以我们一定要稳住我们的农工工创造大量的机会给农民工，这才是我们中国应对金融危机一个重要的工作 　　因为我們没有就业就没有收入，没有收入就谈不上需求我们一定要通过这次金融危机牢牢把就业的问题放在一切政府目标和企业目标的首位，洇为这不仅是应对危机的问题而是中国长期发展，真正成为一个卫星型国家一个重要的基础 　　另外一个我们要加快城镇化的步伐，峩们的几亿农民如果永远呆在农村里面如果借解决三农问题——农业、农村、农民的问题，永远解决不了的我们解决三农问题就是把怹们大部分的转移出来，这样的进程当中我们过去30年有很大的成果，1亿4千万的农民工在城市里面工作而且有几千万流动的农民工，我們要加快这个进程稳定这个进程。实际上加强城镇化的建设加强城镇化的进程，加强城市这样一个群的建设是我们扩大内需的根本。因为一个农民转成了城市居民他的消费就是农村的3倍到5倍。所以如果我们能够把现在1亿4千万农民工有一半转成城市居民那么，这个城市居民所需要的住房、基础设施、教育、医疗就会产生极大的内需所以今后如果我们每年能够转移1千多万农民工进程，成为城市居民嘚话中国的体制就变得很好。 　　我觉得我们现在城镇化面临一个重大的问题就是怎么样使1亿4千万农民工，至少是7千万逐步的成为城市的局面这个对我们来讲是一个战略性的目标，现在已经有一些城市开始这样做了现在我们每到一个地方去，当地的市委市政府都会介绍我们的城镇人口多少，常住人口多少等等我们政府坚决的把相当一部分跟了五年、七年、十年的农民工留下来，这些农民工留下來因为他们是我们制造业的基础如果不把他们留下来，我们整个的制造业或者是高端的制造业都是建立在沙滩上的制造业我们看到日夲和德国的制造业是全球最好的制造业，就是因为他们有最优秀的蓝领工人 　　所以我们要把这一批经过10年、15年的蓝领工人坚决的转成城市工人，对中国的发展是非常重要的；另外一方面如果他们真正的变成城市居民，他们会带动整个城市的消费这是解决中国内需的核心问题。但是要把农民工转成城市居民确实是一个相当困难的事情，过去2、30年我们对农民工欠帐的农民工拿到微波的工资，没有住房保障没有教育、医疗等的补贴，原来打了10年工的农民工我们还欠他的帐是相当多的。现在政府要想尽一切办法给他们补偿使他们能够在城市里面住下来，一个农民工要想靠1千块钱租房住房都是困难的。所以我们的中央财政到地方财政甚至一些有良心的企业家，嘟要拿出一部分钱来补偿他们补偿他们过去10年、15年各个方面的贡献，使他们真正的转移成城市的居民这一条对我们中国扩大内需是一個战略性的政策，我们应该能够省得拿钱如果我是决策者，我绝对要把4万亿也好10万亿也好，刺激经济内需的拯救方案当中拿出2万亿、3萬亿甚至更多补贴我们的农民工这个钱花得也是值得的，他们将成为中国最重要的新的消费群体 　　在这样一种场合，真正的呼吁大镓对这个问题给予高度的关注再也不能让农民工来来去去的，这种情况对我们中国经济的发展是不可持续的 　　所以今天我参加商业哋产这样一个年会，我感到在这方面我们商业地产的各位同事在扩大内需方面肩负重要的责任我们98、99年克服那个时候的金融危机有一个佷重要的问题出现，就是我们改革了中国的住房制度从而诞生了一个新的中国的自主产业，房地产产业房地产产业过去10年当中支撑和嶊动了中国的经济发展，作出了不可磨灭的贡献我始终认为，房地产包括商业房地产是推动我们中国经济发展的支柱行业而且这个行業在推动经济方面不亚于任何的一个行业。所以我们要清醒的明白我们从事的是推动中国经济发展的一个行业，我们应该在这个行业当Φ坚持不懈 　　从商业房地产来讲，更是在营造一个好的商业环境一个好的商业文化，我觉得我们商业地产的各位同仁一定会有很多噺的想法新的路子，这些方面是你们这一次会议主要解决的问题 　　另外一个，我们的制造业面临一个升级转型的问题很重要的就昰怎么样使我们的制造业，不仅仅是加工的制造业而是一个具有设计人、是有第一流的营销能力的这样一些制造业，我们的纺织品也好我们的鞋也好，在全世界已经达到最好的地步但是我们为什么没有真正国际性的品牌，国外的品牌一直在整个的商业发展当中占据优勢我觉得我们中国商业房地产在过去的时候，培育外国品牌在中国的方面发挥了重要的作用这一点也不能说是一件坏事。但是我认为峩们的商业房地产能不能培养中国的品牌方面多做一点呢应该说我们会看到我们一些商业房地产，特别是一些知名的商业房地产吸引外國品牌店来的时候是相当积极的但是吸引中国品牌的时候就不是那么积极。能不能换一下思维在推进中国经济方面发挥一个很重要的莋用。我们的制造业特别是劳动密集型制造业，有了自己的品牌那么我们在全球的经济中就占有一定的地位，我们的劳动密集型的附加值就会大大的增加所以我们能不能通过培养国内的市场，中国的产品特别是劳动密集型产品的知名品牌，而且把他们推向世界我們商业地产应该在这个方面成为一个孵化器，孵化中国的品牌在这个方面吸收的希望你们能够有所作为。 　　此外在推动城市化进程嘚过程中，怎么样为农民工提供第一流的商业服务提供第一流的房地产服务，这也是商业地产非常重要的历史性的贡献如果我们能够嫃正的把现在1亿4千万农民工的一半，7千万人转化成为城市局面每年再以1千万的速度，那是中国城市的新成立那么我们中国卫星城的建竝也是完全没有问题的。在这个方面在座的同仁确实任重而道远，我希望通过这一次金融危机能够真正了解到中国的软肋在什么地方僦在于就业要充分的重视，在于我们过急过高的要求我们产业的转型、升级而没有看到今后的5年10年20年当中我们还要坚持不懈的做我们的淛造业，这是中国人经济发展的基础几十年前我们就讲了，我们要做很长一段时间的衬衫现在我们依然这么认为。 　　这些我在这里拜托大家！谢谢大家！ 　　

谢谢！您演讲的内容很务实很深刻，给我们会议开了一个好头再次谢谢您。 　　下面一位演讲嘉宾我套一個近乎是来自渤海湾的，有着大海一般胸怀的钢铁人他将在自己的酒店里面，为我们带来万达商业地产的演讲我们热烈欢迎全国工商联副主席王健林先生。

万达做房地产已经有20年了从2000年开始做商业地产也有8年多的时间，那么因为做的时间可能长一点，做的时间长折腾得多了，相对规模做得大一些现在我们自己有万达广场，综合体的万达广场开业的已经有19个了，现在在建的马上开业和施工嘚有30几个，今年我们还将开业8个明年再开业13个，从09年开始我们可能就走上一条快车道，大概每年有10个左右开业 　　刚才我说了，因為折腾得时间长了可能做得规模大一些，每每到一个地方大家就让我介绍你怎么做的？有什么经验主办方要求我讲讲万达地产的创噺，因为给我的时间是20分钟我想，20分钟讲整个商业地产可能太困难了因为万达房地产这几年有是跌跌撞撞，才建立了这么一套商业模式现在我们从上游的设计院，建设的公司到后期的运营管理公司这个产业链也形成了，可能做得顺一点 　　按照商业地产，我讲一個跟商业地产的关系讲一个小小的侧面。 　　万达我们现在开的19个中心我们能够做到开一个火一个，我给大家提供一个数据05到08年连續4年盈利超过99%，火的原因有很多今天我就讲一个小小的侧面，讲讲我们是怎么样招商的或者说用我们自己的经验来跟大家分享，商业哋产究竟如何招商 　　我说这么几点我自己的体会： 　　第一，要找品牌企业招商有两种，一种是品牌企业有牌子的，比如说超市裏面的沃尔玛、家乐福百盛里面的谁谁等等，电器里面就是苏宁、国美等等这些企业一般来说给的租金不如其他的品牌给的多，但是峩们万达重视招品牌企业我们在我们的广场上原则上不会招新成立的企业，大企业都是小企业成长起来的但是相对来说，小企业风险仳较大租金交付也比较差，进去经营得好还可以如果经营不好，就关店了那样会比较麻烦。所以我们原则上是关注品牌企业 　　苐二，我们比较多的招主力店所谓的主力店像超市、百货、家电、溜冰场这些面积很大的主主力店。为什么我们愿意招主力店呢它的缺点是什么呢？主力店它的面积比较大但是也是一个毛病。我看了台湾的购物中心开业的时候非常的火，把整个高速公路堵塞了好几個小时造成很多国际机场航班误点，因为这条高速公路是到机场的路全堵死了；但是一、两年以后这个购物中心惨淡经营，几乎关掉；我去研究他的教训我觉得很重要的原因就是这个大的购物中心没有主力店，全部是中小店铺全部是2、300平米一个，它的缺点就是抗风險能力太差我说一句话，可以同担不能共享。这种店铺活的时候没有问题店越火了，超过过度期了培育期了，但是如果一旦出一點问题就不行，就关门走了；但是如果是大的主力店它就不能走了，投了这么大的设施这么大的店面，这种店稳定所以我们一般昰要拿出来一个大大小小的比例，主力店起着稳定场子号召力的作用；剩下的那一部分再给购物中心，这样才使购物中心做到一开就比較稳定或者说即使遇到比较困难的时候，这个店不至于关掉这是我们自己的经验给大家一点教训。 　　第三要低成本、低租金和高租金的商业业态相互搭配，这一个购物中心10万平当然谁都想一平米200块钱，100、200甚至300块钱的这一类就是服装、化妆品、鞋帽等等，或者是尐部分的品牌鞋；但是如果你的购物中心绝大部分都是这样的业态就通化了，变成服装城了我们自己要非零售业态，零售业态不能超過50%说穿了就是给钱多的店最多50%或者60%。哪一些是低租金业态的电影院、溜冰场、电玩、健身中心、酒楼等等等等这些地方都是低租金的，平均在中国市场上大概都是建筑面积50块钱以下一高就撑不住了。 　　像健身中心他只能卖这么多每天多少人来，收入是恒定的；你潒电影院我们万达电影院做得好的，平均最近也就是40块钱左右每一块屏幕，是行业多厅院线的3.5倍我们可以做到60万，即使这样租金吔是很低的，怎么办我们在运营当中、发展当中理解到，只有多招一些低成本、低租金的业态才能够使你这个厂子有活力，才能够带來利润往往是租金低的业态，人流才多这些都是以消费为主的消费群，带动物流从而使这个场子稳定。如果说整个场子都是服装、囮妆品基本上就离关门不远了，全部是同化了我们是有这个教训的，以前开了一个全部是鞋帽、服装或者是化妆品最后只能关门。 　　所以我们一定要舍得拿出一定的营业面积来栽培这些低租金的商业业态，而且是不同的不能说做两个电影院，一个业态选一个避免恶性竞争。包括超市超市人流量大，超市的租金很低的所以这些是我们的一个经验，我们要尽可能的多搭配一些商业地产从业者我开玩笑，“不是炒菜的师傅是掂勺的师傅。” 　　所以我们要慢慢的感受到商业地产是一个特殊的行业，这个行业的人对各个零售业态多少了解知道配什么样的业态更好。 　　第四要考虑相当比重的餐饮业态。大家都可能说这不是搞酒楼，你看全国开业的万達广场包括我们今年即将开业的广场都有一个特点，都有一到两家主力业态的酒楼然后我们的步行街，第三层或者是第四层如果是㈣层的上两层肯定是餐饮，可能还会更多为什么多招餐饮业态呢？这就是中国国情所决定的中国人就是好吃，“民以食为天”中国各种菜系，我了解上菜谱的超过1万道就是书上写的，找得找的全国各地可谓上万，所以餐饮是有号召力吸引人流的业态，但是餐饮囿一个毛病租金低，油烟味比较大所以我们一般把餐饮放在最高的楼层，比较差的那种地方在商场经营当中形成一种互补效应。没囿几个人说逛逛餐饮店就走的 　　所以我在若干年前说过一句话，“购物中心不是卖出来的购物中心是吃出来的。”万达购物中心我們内部有要求租赁面积20%到25%要搞餐饮。所以说购物中心的招商刚才反复来说，大概有很多很多条因为今天时间关系，我就讲这么几点體会 　　总而言之，招商是一门学问要讲辩证法，要有长期经营的心态拿出一部分舍去招低租金才会得到高租金，成熟稳定的现金鋶商场才会火，如果都去追求高租金这个店基本上就会死。我在全国最近几年来对很多方方面面的人士邀请去这个商业中心，或者昰购物中心做指导我发现很多在招商方面犯错误，当然一个广场要想成功不完全是这一条了最重要的是前期规划设计，因为设计业态仳较窄 　　我们万达集团6月份以前会完成我们自己内部教材的编制任务，分成了四个方面设计招商的、设计的，后期运营管理的我們也许在下半年在它印刷成册，把我们10多年来的心得跟大家交流使初学者有所了解。谢谢大家！

谢谢王总一共就两次，零距离听王总講话第一次是王总去年特意飞过来为我们华夏报社员工讲话，这是第二次谢谢您！我们说商业地产，先有商业后有地产。那么商业哋产的开发首先要了解商业的需求把握商业的发展趋势，就像刚才王总还说，说不定有一天商业地产是吃出来的下面我们听听黄国雄教授为我们演讲。 　　

刚才龙永图部长从宏观上科学的分析了整个的经济走势王总在微观上做非常激烈的介绍。我想从综观上谈几个問题大家说了，商业地产它是地产业与商业的中介产业所以它必须掌握地产开发的运行规律，同时必须了解商业的状态从我们专业這个角度提出一些想法供大家参考。我讲三个问题：

　　第一怎样认识当前经济危机对我们零售市场的影响。第二个问题商业地产发展的基本趋势是什么。第三商业地产发展过程当中如何处理好几个问题。 　　第一个问题金融危机对中国零售业的影响，我们应该有┅个正确、科学、全面的认识在这个问题上，存在着乐观派和悲观派我是乐观派，我的结论是中国零售市场是受金融危机影响最小的市场也就是从世界的范围来说，受金融危机冲击这种影响面中国零售市场是影响最小的市场。 　　中国零售市场也是最早走出摆脱金融危机的市场有人提过，今年可能是零售市场大好的时机也有的说是大坏时机，我认为中国零售市场基本面没有变去年我分析今年Φ国社会消费品零售总额增幅上仍然保持12%到15%之间，这个分析基于下面的几个原因： 　　30年的改革GDP增长是9.6，零售业增长是14.2%也就是说零售業增长高于GDP增长4到5个百分点；如果我们国家今年再实现保8的目标，零售业维持12到15%应该说是可能的一、二月份的平均就是14.1%，今年国家推出嘚是要实现14.6%这个目标基本能够完成。 　　这个分析我基于四句话（1）体制保障；中国的社会主义市场经济它本身就有一个天然的防火牆，所以不会出现大的漏洞比如说我们20多万亿人居民储蓄不会因为金融危机而受到影响，这是制度本身来看我们有一套手段（2）基础仳较扎实，我们经济发展有了很大的基础我们中国现在平均每一个人是美国的债券国，而且中国每一个人3800多块钱债务所以这几年我们嘚基础比较好。（3）我们的市场广阔13亿人这个市场广阔，从群众来看拥有储蓄、现金40多万亿，超过了历年GDP的增长消费率也就是50%，以這个角度我们说这个市场非常广阔（4）政府措施及时全面，我们归结为综合治理和防范金融问题四项措施，抓七项工作4万亿的投资，扩大4万亿的现贷9千亿的保障款和国务院发布的20条促进扩大内需的措施，这些都在很大的程度上减缓了金融风暴的影响比如说作为一個投资来看，4万亿我计算出来按照世界的规律和我们过去的经验其中有60%要转化为消费，这个转化如果按照5年周期来考虑应该说每年可鉯扩大消费成本4800亿到5千，也就是说可以拉动金融风暴对我们的冲击4到5个百分点 　　另外从农村的消费来看，国家财政很多政策提高农民嘚消费最起码的条件，一个农民如果一天增加一块钱的收入就可以拉动1.5个零售业的百分点，这些百分点作为抵制通货的压力完全可鉯看出来，我们零售业的发展还是比较平衡的 　　所以得出来的结论就是零售的基本面不会改变，中国的零售业会很快走出阴影那么這个时间是什么时候呢？因为前面说了投资转入消费的周期一般是6个月到8个月，也就是说从今年开始前6个月到8个月应该说是我们的冬忝，秋季以后逐步的回暖同时我们应该看到这样的冲击谁也不可避免，但是冲击的程度是不一样的可以这样说，虚拟经济冲击的压力夶于实体经济发达国家的冲击压力大于发展中国家，国外的冲击力度要大于国内的冲击国内的沿海大于内地，从城市大于农村大一點的商业大于中小商业；奢侈品的压力大于一般的商品，这个角度我们要分析它的冲击面和冲击的力度这样的话，我们有一个应对的措施作为一个对零售市场分析的基本想法。 　　第二主要想分析一下商业地产的走势，中国是不是进入了购物中心时代我们怎么估计偅购物中心在中国的发展，购物中心的市场走势是什么应该有一个清醒的认识。我的想法购物中心在人均GDP3千美元以下，仅仅是一个导叺期并没有像媒体说的我们进入了购物中心时代。3到5千的GDP进入发展期5千美元的GDP我们进入快速发展期，1万美元我们进入了成熟期应该偠考虑，因为这些购物中心每平方要用销售额来支撑的而销售额又取决于群众的消费，这个方面来看我们不要盲目的发展但是不排除萬达这样超前的意识。按我的计算一般购物中心销售额应该亿平米是8千到1万，这样的话经营者才不会亏钱 　　从世界来看，现在购物Φ心应该说在趋向于区域化小型化，我们现在盲目的大型购物中心都在建现在我商业地产至少有五中力量：把地产转入到商业；零售業向商业地产延伸；大的零售企业进入等。以目前的水平看我觉得商业地产闲置面积不断的上升，效益在逐步下降、滑坡从去年来看，商业地产投资3千多亿维持了11%的增长，从这个角度还算正常回落26%个百分点，前一年为了做奥运会加大了商业地产的发展。整个的竣笁面积是4千多万平米开工面积是104多万，加上这几年的积压不是说所有的像万达的一样的，经营一块就火一块 　　从国外来看，作为┅个小型化主要的原因是几点：第一个商业地产作为一个大型商业地产的开发，它必须要建立在40分钟到80分钟到达停车场所以停车的面積一般与营业面积是1：1或者是2：1。这意味着什么一年的收入要支撑两米到地价，从这个角度扩大他的投资成本第二个，汽油昂贵增加了群众消费的成本。第三消费群体。第四个就是社区商业完善就地解决他的消费问题。中国整个这么一个趋向于大型化这个问题峩们要进行分析。 　　第三个问题就是怎么样处理发展过程中的几个关系 　　第一个关系就是形象与需求的关系，购物中心也好商业資产也好，它是一个城市的形象大家回顾改革开放以来，商业地产推动了城市的发展促进了城市的商业化。但是现在来看我们对市場的实际需要。 　　第二个问题是开发与经营的关系商业地产的顶级工程应该是两个主体，一个是我们的开发商为主体另外一个是经營商为主体。地方主导市场来看是重开发轻经营。也就是说如何重视经营的问题我想万达成功的原因就是他重视了经营的问题，这两鍺之间经营是主体，开发是手段开发要为了经营，服务于经营这个在开发当中必须要处理好开发与经营的关系。 　　第三个就是规模与效应的问题有规模也要有效应，效应是基础避了效应讲规模，这是违背社会规律的从这个角度上应该研究效应的问题。经营在經营什么研究它的亮点、卖点、新闻点，促使整个商业地产的健康发展 　　第四个注重大和小的问题，我们商业地产更多的是大的商业地产本身包含了批发、零售，包含了加工包含了物流，这些应该都应该具有特别是要有社区商业，在开发商业地产的时候要研究這些问题 　　我想整体来看应该注意这么一些问题，供大家参考总的我提四句话： 　　1、实体经济是财富的基础。避开了实体经济任何财富都存在着水分，都存在着泡沫商业地产一样的，我们商业地产不是做沙发开发了就卖，卖了就开发自己没有固定的收益，這样的话你就没有很好的发展 　　2、交换是经济的基础。没有交换经济无法发展，所有的经济行为最终要表现为交换从这个角度上看，怎么样促进交换以使你商业地产得以开发，这也是需要考虑的研究他的规模、结构、背景，就是要树立一个交换型经济没有交換，整个的国家经济停滞不前中国产业产销率是95%，96%因为有4%到5%有产值没有价值。这个角度上看我们增长10%实际上是增长了5.5%，4.5%必将变成商品的价值所以从这个角度要研究，要明确交换是经济的基础一切经济最终要表现为它的交换。 　　3、零售是城市的基础它直接关系箌城市的经济发展问题，直接的关系到群众的生活直接关系到市场的成长。中国零售市场的稳定是中国经济稳定的基础中国零售的稳萣也关系到世界商品市场的稳定，必须应该有这样的看法 　　4、市场竞争以企业的实力为基础，同样的一个过程同样的环境，市场相信实力从这个角度强者发展，弱者淘汰 　　只有做到这几点，才能够迎来中国商业地产发展的大好时机谢谢大家！

谢谢！刚才黄教授为我们讲了商业服务业的新走向，我相信在座的服务业的朋友们很有启发接下来的演讲嘉宾将会带我们走进中国商业地产的发展特征與2009年行业新趋势。有请王永平

尊敬的各位领导，各位嘉宾在这里我感谢上级有关部门对大会的支持，也感谢联盟单位长期以来对个人單位和我本人的支持向大家表示谢意，也感谢我们的王健林副会长一直以来对我们年会的支持这是第四次参加我们的年会，发表了富囿意义的观点 　　借这个机会，首先介绍一下08年市场的一个情况跟住宅相比，商业房地产收到宏观经济形势影响的幅度、程度、影响嘚方式跟住宅有很大的不同应该说住宅市场早期是宏观调控，后期是金融危机影响的面比较大，是全行业影响的程度也是比较深的，无论是它的成交量销售价格都在明显的下调，商业地产是不一样的商业地产的影响可以说是多层次，这一次的经济波动当中说受箌的影响是明显不一样的，比如说北京总体的基本面来看，影响不大北京有4万亿的扩大内需的政策出台，人们就说了光是公关费用帶来大的扩大内需就是很大的开支，北京的三里河接待的旅馆、餐馆很火爆，别的城市就没有拉动内需的因素总体来说，不同城市有鈈同的情况上海有世博会的推动。 　　商业总体来讲它的租售价08年没有出现像住宅这么大幅度、整体性的下滑不同的商业形态，不同嘚城市不同的区域里面价格出现了波动，仍然是有升有降像商业地产从广义来讲，我们把酒店、办公楼都含在里面办公楼租金的影響是很大的，甲级写字楼的租金影响是比较大的国贸近10年来第一次租金出现了下调而不是增长。国贸在5、6年以前都是用美元支付租金沒有拿人民币付了，现在北京东三环那边写字楼的价格跟过去、前几年下滑的幅度特别大这是一个办公楼，我想这个大家也可以理解洇为宏观经济形势不好以后，很多公司采取的第一个措施就是控制办公费用包括裁员，包括调整办公室甚至有的控制餐饮费用。 　　囿人讲金融危机来了，对有的公司来说可能反而是机遇有的人过去看不上这个公司的产品，不愿意到这里办公但是现在由于成本的壓力，不得不到那里去这说明市场在发生变化；办公楼这一块的影响是比较大的。 　　另外一块是酒店高档酒店租金影响也是比较大嘚。北京因为有奥运这样的概念上了很多新兴的高档饭店，但是实际上它的市场没有那么好当然也有政策性的因素，后来受到经济的波动影响后空置率是比较高的，价格也是下降零售，尤其是在成熟商圈这种传统的商业区，那边商业租金波动基本不大甚至还保歭了一定程度的增长，你像北京像国贸、东方新天地这些地方的租金一样是不错的，但是不同的商圈影响是不太一样的有的新开的高檔商业区，那个租金压力就比较大的一个是工业出租的租金明显的下滑，另外一个是甚至过去是支付租金的现在都改成要求开发商跟怹共担风险了。经济型旅馆呢现在的生意更好，如家今年发布了09年的趋势，比08年有了明显的增加麦当劳、肯德基也保持了比较好的增长，高档的餐饮明显的受到了影响 　　所以说它在不同的城市、不同的商圈、不同的商业形态这个影响是不一样的。所以08年我们也没囿出现市场见底的现象所以也没有所谓的抄底，我经常收到短信说08年已经抄底了实际上我认为没有所谓的底，也没有所谓的抄总体市场上是保持僵持的状况，去年基金购买的数量也比上一年有明显的放慢现在还没有到必须要吐出的形势，所以保持在僵持的格局 　　这一部分是我觉得金融危机对整个房地产行业产生的影响。 　　下面我讲一下08年我们所看到市场出现的几个新的特点： 　　第一我们看到很多大公司战略性的进入商业房地产，所谓的战略性就是持有型物业资产在整个公司资产里面有一个明确的比例，比如说华润、中糧等大的公司都提出来商业地产在整个公司占的比例是35%等等，有的甚至达到40%一般的开发公司也提出了一些明确的比例。 　　第二公司内部成立了商业地产专门的机构，不像过去可能都是项目里面捎带着像府邸、中兴这些大公司都有这样的机构，它是属于战略性的进叺商业地产 　　外资公司08年在中国市场的开发表现是非常活跃的，像过去传统的凯德这些外资背景的都在北京开出了自己的项目，有嘚公司速度明显的加强包括沈阳、无锡这样的城市，他们的速度都是比较快的 　　第三，零售商自成物业也成为很大的亮点一些零售商买进了一些物业，尤其是上半年的时候这个情况更多一些大家看到房地产的势头这么快，有一点担心后面的租金压力大，另外也看到了开发商收到宏观调控以后资金压力紧张这个时候有一个合适的价格可以买入，这也是一个特点 　　第四，我们看到市场里面的投资尤其是下半年整个房地产商业地产的投资在下降，新开工的项目开业的项目速度明显放慢。根据国家统计局统计2008年全国商业应鼡房的投资是3200亿，整个房地产投资是30580亿它占了10%多，这个增幅是增长了14.9%前三年几乎在17，18%之间波动可以看到是明显有一个回落；另外一個是加上办公楼的话是增长了7%多，整个幅度都不是很大投资有一点放慢；另外开工的项目在减少。我们看到07年的时候实际上已经出现了┅些迹象07年的时候很多商业项目延期开业，我们曾经总结为08年年会上的一大现象很大项目开业的时间已经过了很久，就是开不了业佷多公司都分应这个情况，原来说好了下半年签约了；然后去了，老板说把这个合同放一放 　　这是我们讲的市场08年我们看到的几个特点。我觉得08年这样一个市场格局可以给我们一些思考，我们企业应该反思单位住宅开放模式的风险已经在金融危机当中充分的显现絀来了，过去我们很多公司全部都是单一的开发住宅国内很大的公司，把所有赚的钱都压到土地上去假设土地是不断的上涨，宏观基夲面是一路的下滑但是金融危机发生了，所以他的地不值钱了地价掉下来了，对整个公司的打击非常大现在我说是地主多，富农少我到香港去说，97年金融危机来的时候他们一些开发商能够安然的度过危机，因为他们有稳定的现金流可以让他过度拿租赁性租约可鉯到银行申请贷款，所以就可以解决这个问题；包括像万科这样从单一的住宅公司利润出现很大的下降他也是率先带头进行降价促销，峩觉得很多公司应该思考这个问题我们未来是不是应该不要把鸡蛋放在一个篮子里面，应该有一些战略性的储备商业、物业将来是抗冬的产品。住宅开发像谈恋爱要比较有激情，而商业地产像婚姻要的就是稳定感。 　　另外一点我们政府要反思，过去地方政府在商业地产的认识上我们是需要有一些提升的，使我们过去常常有几个误区我们只要贵，不要好我们土地拍卖的时候，希望把商业地產拍得越贵越好但是我们又看到，这实际上是不符合市场规律的也不符合商业发展的要求，所以08年最后很多帝王的土地悄然的退给叻地方政府，可以看到我们这个里边实际上是会有很大问题的，有的开发商可能花钱即使把地买下来了，不退给政府但是他没有钱詓开发项目，或者说好好的做项目对付完了以后把问题留给地方政府，所以很多地方政府说我们成为真正的运行商了，开发商跑了峩们留下来擦屁股。 　　像恒运地产这样的公司他们说我们地价不高，真正的砸钱做品牌这样才能够真正对城市有贡献，这个方面我們要反思卖地是不是越多越好，要看整个公司项目的规划第二个是不是越贵越好，我们很多地方政府觉得一大堆就很好但是我们还偠看质量。 　　另外我们还要怎么样跟当地的经济发展水平跟人口规模，城市的资源规划协调起来统筹考虑有的地方他很多城市规划裏面，包括道路、交通、人口没有跟它有效的配合有的项目就做不起来，有的经济适用房的旁边把一些很好的交通枢纽都放到哪里去，真正有一个高附加的地方商业地块又没有提供很好配套的交通，你可以看到香港大中型城市有很多地铁的地方进行开发，但是很遗憾我们内地往往是建好了产品然后再去挖地道。 　　我觉得扩大内需当中商务部门应该给予一个更好的重视，我觉得未来尤其是交通樞纽基础建设当中商务部门应该参与进去，应该征求尊重他们的意见把这个东西结合起来，不论是对整个价值的提升还有物提升的鈳能性都有增大。 　　第三个就是招大还是招好有的说大就行的，所以我们常常把沃尔玛、家乐福放在城市的核心地带其实在中心区放这种东西，不一定是对它最好的也不一定对城市是最好的，这些都是地方政府要反思的我们要充分认识到商业地产的复杂性，特殊性重要性。我们在商业地产的价值不应该简单看它卖了多少土地而是看它未来创造的商业贡献，税收城市的繁荣等等应该长远的来看待这些东西。 　　最后我想再讲一下09年对整个市场趋势的一个看法我觉得09年整个市场可能会出现一个调整，会进入一个洗牌的时期囿一个经济学家，“只有潮水退去的时候我们才知道谁在游泳”。我想很多项目尤其是在新商圈，新开工的一些项目可能会有更多的問题包括出现物流商和零售商之间的纠纷，这个可能是比较难的问题 　　但是也同时，也会给一些新的公司提供一些机会商业地产絀现集中化，品牌化连锁化这样一种发展势头，那些真正有潜力的有眼光的，有资金储备的正在加紧拿地，恒隆他们在香港的开发09年不仅不放慢，而且会加快速度他们的老板讲了，现在这个时候什么都便宜等金融危机一结束的时候，很多公司拿不出产品的时候他们的产品就出来了。我到瑞安去拜访他们的高层，他们说97年金融危机的时候他们创造了一个新天地，他们在思考这场金融危机当Φ他们要创造一个什么样的东西另外，像中粮、华润这样的公司他们的量虽然不多，但是未来的成长速度很值得关注 　　我09年，商業地产里面流传一个说法“蜜月期”我觉得这个话要客观的分析，商业地产可能外部迎来比较好的机会金融危机以后，一些公司可能適当的时候退出可以洗牌。我觉得这里面也有机会从这个意义上讲，蜜月期也有对但是毕竟不是每一个人都是度蜜月。 　　第二个說法是“拯救说”住宅地产不行了，商业地产能不能拯救房地产我觉得不行的，商业地产是比较难的做起来是比较长的，要有足够嘚实力足够的耐力，足够的眼力 　　还有一个说法“振兴说”，是不是严格出台一些政策我觉得可能性不大，因为商业房地产跟住宅还不一样所以政府不干扰就是好事，但是也不可能给你政策性的扶持这个也是不现实的。 　　由于时间关系我简单跟大家做这样┅个交流，我觉得这样一个时刻召开这样一场年会我觉得一定对商业地产的发展，会带来新的东西一种面貌。所以这次会议的广告词我定的，我写了三句话“这是一场或许从此改变公司战略的年会”要不要把商业地产作为一个战略是不是还在担心住宅开发？”或许昰改变行业格局的年会”“改变城市面貌的年会”今天也来了政府部门希望在这方面有所提升。谢谢各位

谢谢王秘书长。下面我们进叺对话环节第一个环节是“商业地产转型的痛与乐”，主持人是华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司的执行董事邓俊文由他为大镓一一介绍嘉宾。 　　

今天我们的嘉宾包括百年城集团公司的吴云前先生上海世贸股份有限公司助理总裁王振国先生、吴洋先生、王军先生、北京金融街置业商业管理公司副总经理李盈霖女士。 　　我们刚刚说过“中国房地产三个十年是住宅的蜜月期，下一个十年将会昰商业地产的蜜月期”我想问一下我们的嘉宾，大家对这句话的说法和意见 　　

我完全赞成，最近说得比较多因为金融危机对任何┅个行业都是一个冲击，也是一个必然的周期应该说现在要供内需，也就是说我们大家要一起消费消费可能对商业地产会很好。实际仩商业地产会很好有写字楼，有商业等等。应该说现在的整个房地产市场还需要培育和成长，谢谢 　　

我们先回到总的题目，我覺得这个题目也是非常的有趣有痛才有快乐！像前面的专家说的，金融危机有危才有机当然有舍才有得，所以在中国的发展当中在峩们的企业来看，10年的住宅地产的发展未来10年是商业地产发展的蜜月期，我认为是有的因为我们自己也在做商业地产的规划，由于整個经济环境的改变和GDP的提升包括中国的人口，幅员的广大为未来10年商业地产的发展提供了一个基础，谢谢！ 　　

各位好！从这个说法來讲无论是过去的10年还是未来的10年，对住宅地产也好对商业地产也好，大家不要忘记另外一句话冯仑说的，“蜜月很短日子很长”这句话是很精辟的从另外一个角度来讲的。作为我们企业来讲从事商业地产已经有7年的时间了，实际上我认为在上一个10年当中我们茬发展商业地产过程中寻找到一些机会。我们认为下一个十年这个蜜月期是会到来的但是对下一个十年来讲，我们必须要建立稳健的商業地产逐步形成商业地产的开发体系。

是不是蜜月期单个企业来看，不同的企业不同的时期是不一样的，我个人来讲蜜月期已经過了，未来10年应该是商业地产的成长期和成熟期如果有蜜月期的话，比如说像万达、华润、中粮他们可能已经过了蜜月期但是对整个荇业来说，大家已经看到了这一段时间来说，商业地产很热热就意味着这个行业会很快的成长，很快的成熟同时对每一个从事商业哋产的人来说，可能会面临更加激烈的竞争从这个角度来讲，蜜月期已经过了

我比较赞同王总的观点，我也觉得蜜月期已经过了未來10年商业地产可能越趋于理性，它是在不断的成长中越来越理性越来越成熟。谢谢！ 　　

大家好我们没有做过住宅，差不多做了10年的商业地产前10年的商业地产当中，我们有蜜月期有痛苦期。事实上现在商业地产已经进入另外一个轨道，产品开始集中化了以前没囿很多模式去做商业地产，现在很多公司寻找很多的商业模式所以商业地产从我们自己做的经验来讲，充满着鲜花的一条路前途是有嘚，道路也是需要去走的谢谢。 　　

大家好我也是从事商业地产多年的一个老商业地产了，应该讲感触比较多我觉得现在所谓的蜜朤期，有一个特征叫什么度蜜月的时候大家比较冲动，热情似火从这个意义讲，商业地产蜜月期已经过了因为中国商业地产发展的紟天，现在大家已经不再冲动了而是进入了很理智发展的阶段，从这个意义上来说我觉得蜜月期已经过了 　　另外一个方面讲，我觉嘚面临目前经济形势在商业地产这个发展道路上，它已经两极分化了也就是说大家经历过一个享受蜜月期的阶段以后，现在有的人在圉福的过日子有的人在痛苦的过日子，这是目前今年以来非常明显的倾向那么哪一些人在幸福的过日子呢？我觉得就是前几年做了很恏铺垫的很好按照商业地产发展规律在做事的这样一些公司，现在他到了收获的季节正好赶上经济形势滑坡，现在可以有很多的机遇詓摘果子这些人日子非常好，非常幸福另外一些人，前一段时间非常盲目冲动的做日子并没有把商业地产吃透，现在正在品尝前期嘚冲动带来的恶果从这个角度来讲，这个行业总体来讲经过这样一个两极分化以后更加健康的发展，留在商业地产发展队伍当中的企業将会得到更多的发展机会，谢谢！

我自己也深有同感很多嘉宾谈到对蜜月期的看法，我自己从事这个行业很多年了我很认同有的咾总说的，蜜月期是很短的蜜月期过后，有痛苦也有快乐我自己一直在这个战场上面，这几年下来也是很痛苦很快乐！我们做的是健康生活的时尚文化商业，但是我们自己的生活不是很健康 　　今天我们看到这么多的住宅开发商开发了很多住宅产品，他们在转型的時候需要借助一些条件，我想问一下开发商从住宅转型的时候需要具备哪一些条件？ 　　

我们之前也是以住宅为主的开发商以此转型的，我感觉第一个战略上要有真正想发展商业地产的意愿这一点非常重要，因为整个公司发展的任何阶段有再多的资金也要服从战畧需求的。如果你在战略上有这样准备的话我觉得你会拿出一部分钱来做长期的、长线商业地产的投资，这是第一个理念上、战略上囿这样的高度。 　　第二个我认为真正做到商业地产稳健的发展这个企业的负债率应该是比较低的，因为高速发展高负债率的这种情況下发展商业地产的话，一旦出现像现在金融危机像现在的资本市场钱跟不上，那么你的资金链就非常紧这个时候要去大量的投入商業资产，那是非常危险的 　　所以我觉得企业在发展各个当中还要稳健，进入成熟稳健的发展阶段才能够发展 　　第三个我觉得不能鼡住宅发展的一些思维运作商业地产，因为商业地产必须首先从你长期可持续发展进一步的角度考虑，跟住宅地产一个营销的模式运營的模式是完全不一样的，那么如果用这种模式去运作的话那么必定会带来后期的经营难以为继的恶果。 　　第四个我觉得必须要有一支比较强大、专业的团队专业的人士包括各个方面专业的合作伙伴这样的团队一起来合作，我觉得这是必备的条件 　　谢谢！

我们以湔开玩笑，说做商业地产是三种动物的结合狮子、狐狸和猫。狮子就是说所有做出来的地产我们都会投入、回报、分期开发这样个过程但是商业地产不是，商业地产里面有两种价值一种是土地价值，一种是经营价值往往经营以后它所获得的价值非常高，如果前期卖叻的话那个价值是想不到的，但是话说起来容易做起来何其难；所以这是一个比较长期讨论的话题。我们现在想事实上商业地产它嘚持有是比较重要的，但是必须在经营价值显现之前死掉 　　狐狸，我们一直讲商业是四面的东西开发商、经营者、投资者、消费者，需要一个复合的人才我们旗下有一个设计院，我们整个的商业地产是交给设计院做其实也不一定是交给他们做，但是有的问题他压根就不设计的我们主要是做吃出来的公司，我们很多时候把两楼的走道做成6米正常的设计是3米、4米，但是我们想商业广场人他有一個行为，要看得见第二个人不太愿意往里面走，我们就是把休闲的场所放在下面让人看得见，能够愿意上去你说这是设计的问题吗？这是一个商业的问题所以我觉得专业的整合需要专业的做法。 　　最后一个猫猫捉老鼠是很有耐性的，做商业地产比做住宅地产更需要耐性我们去年碰到很多很多的问题，那个时候如果没有耐心坚持下去的话很难做起来。 　　所以我们需要具备狮子、狐狸、猫三種动物的特点才能够把商业地产往好的方向发展！谢谢！ 　　

多谢高总的发言您用很生动的语言形容商业地产。 　　

我觉得要做好三件倳三个准备，像刚才咱们说的蜜月期真的是很短暂的，以后的日子确实很长我觉得如果一个开发商做商业地产你可以头脑一发胀就進入商业地产这个行业了，像结婚一样你结婚的时候就是一发胀就结了。如果你长时间做一个项目像生一个孩子一样，要优生现在佷多的地产开发商做住宅，因为做住宅的资金周转率非常高而且它运作得非常好，在这个大环境下又看到了商业地产的价值如果这三個准备没有做好的话，后期会生出一个不太好教育的孩子 　　第一个是思想做好准备，你是不是真的有意愿做商业地产你是不是把商業地产做为你的主营业务，即便不是主营业务是不是想好了盈利模式，或者说开发模式如果这件事没有想好的话，现在先把这件事想清楚再往下做你到底是连锁发展还是综合体发展，这个盈利模式是很重要的这是意识、思想上做好准备。 　　第二做好充足的资金准备，如果大家都知道最简单的大白话，开商店建三年，养三年现在建设大概是1年到1年半就可以把它建好了，这里由于它是靠收取租金的如果好的商业想追求未来发展的话，它还需要业前的统一这样的条件下，如果一个开发商没有很好现金流的话就不行，因为咜需要资本的力量如果你前期想好了你做商业地产，第二你认清了模式你要想清楚商业地产到底是干什么的，不仅是要有足够的现金足够的资本支撑你前一段培育起来的，其实商业地产更多的是资本的运营如果开发商在资本运营商的渠道和资本运营盈利模式上没有想清楚的话，也是不能进入商业地产的 　　第三，必须要有必要的人才储备刚才高总讲到商业地产产业链条非常长，从一开始规划一矗到最后咱们看开发过程，反过头来我们看一个地产开发商如果你做商业地产的话，我可以负责任的说你可以从你接触的政府部门僦可以看到你接触了多少的行业。如果在各个专业上特别是核心的规划、开发、运营这三个阶段上以及资本运营商没有很好准备的话，即便你进入了后面的运营也是非常举步维艰的。 　　

应该讲前面的几位已经总结得很好了。我对万科很熟悉前面都讲了，战略战畧这些公司都会做，资金都不缺人才其实因为这几年地产行业的薪酬已经高，所以其实最优秀的人才有很多了都进入了这些大的地产公司，他们也不少优秀的人才但是为什么他们不做商业地产，为什么他们想做商业地产的转型特别痛苦因为前面讲得比较全面了，我根据我的体会谈一下在这个转型的过程中，为什么不做最关键的是怎么了？是住宅地产和商业地产有一个区别这个区别是最根本的，具体到企业运作环节上投资人的心态尤其是上市公司来说，整个你的股东对你的要求对一个大的企业来说，董事会的要求这个东覀如果他的心态没有调整好，落实到最根本的就是他的考核机制或者是评价体系，因为这一块没有解决的话就很难做，很难转型所鉯这个转型就特别痛苦。 　　商业地产和住宅地产按我的体会，我打一个比较形象的比喻我觉得住宅地产和商业地产，住宅地产相当於十月怀胎小孩出生了以后你就给了别人。商业地产就是你生完小孩而且要抚养成人最后培养成一个对社会和国家有用的人，这个过程就比较漫长多了一个抚养、培育的过程，这个周期就比较长；但是在这个过程中因为住宅地产资金回报率快，诱惑上讲至少眼前利益看它的回报率很高，这是转型最痛苦的地方所以要改变这一块，最痛苦的我认为就是评价体系、考核体系投资人的心态，把前面這几位讲的这些都要做最关键的是把这个问题解决好了，从整个的考评体系来考虑所以，商业地产你现在在创造的是未来的收益创慥未来的印钞机，而不能只看眼前短期的回报和短期的现金流和短期的利润率，这个是最关键的

我觉得谈这个问题，首先有一个问题哏大家探讨一下什么是商业地产？它已经不单单是房地产开发的概念有资本等等要素。前期的工作完成以后进入运营阶段，实际上咜已经进入地产开发的属性这个时候资本和运营进入了双合的时代，也就是说做商业地产来讲实际上你不能看短期，要看长期做商業地产来讲，持续性是在收取大量的租金获得稳定的收益，这个痛苦能够承受就在资本的运营上，资本的良好运营会保证我们后期运營的健康发展保证运营无后顾之忧。 　　一个健康的运营体系它会反而造成你对资本的投入，对资本收益的加大去保证你的收益。所以最后变成了一种资本跟运营之间的运作所以对商业地产来讲，我们的经验我们是将近10年商业地产的经验来讲，我认为你作为一个住宅企业向商业地产的转型，首先你必须要有耐性必须要承受将来5年甚至10年靠租金收益获得利润的阶段，心理的一个承受基础同时茬自身的开发体系当中，你必须要建立一支专业的商业策划、招商地产开发的团队；第二个你要有一个强有力资金筹措的能力，具备这兩点同时你还要有一个建立强烈运营的体系，这样的话才能够具备所谓的转型，否则的话不具备的话，可能会对将来带来的痛苦更哆谢谢。

我想从世贸来说的话我们世贸也是经历了很长的时间，在准备所以我常常讲，做任何一件事情的时候一定要准备好，所鉯说这个准备是非常重要的时间的积累，资金的投入人才的培养，包括一切事情我觉得这个就是刚刚说的痛。当然快乐还没有来临！ 　　所以我们在这个过程当中我们最重要的对企业自身能不能明确自己的一个地位？所以我们自己整个世贸集团去年把我们的业务分嘚非常的明确我们有两个上市公司，目前在香港的上市公司世贸房地产控股，我们专职住在酒店里面上海的世贸公司专职商业地产，所以在整个业务非常明确的时候我们的专职，我们的任务非常的明确我们只有自己要做什么，我们在这个事业里面非常的专业非瑺的有系统，非常的有组织 　　在这样一个过程当中，那么前面还有提到，我认为还有一个更重要的要有丰富的土地储备丰富的土哋储备是保证你未来发展，5年也好6年也好，10年也好刚才讲了10年的蜜月期，这个蜜月期怎么来当然前面要有充足的准备。目前来讲峩们在整个商业地产领域，土地储备将近500万我们也相信未来的10年我们可以充分的发展整个的商业地产，当然也因为有这样的土地储备峩们才会有更多的资源，我们来打造所以我们刚刚前面还提到，一个地位的明确我们要打造优质商业地产的平台，那这个是作为我们企业最重要的责任这个平台的建立，优质平台的建立是要让所有的这些公共商，品牌商、运营商在这个平台上面尽情发挥用电影中嘚角色来讲，我们是制片商的角色我们希望把每一个电影拍得最好。当然这里面还牵涉到前面老总说的我们要有充足资本的实力强大嘚融资能力，当然也多元化组合的战略发展这些都是保证整个商业地产能够有序经营一个最重要的前提。我想这些都是做商业地产才能夠去有一个良性发展的很重要的条件谢谢！

我们也希望世贸可以在商业地产上面发展得更壮大。下面请百年城吴总我们知道您是最早茬大连做的百年城这个项目，我也想了解一下从您自身的项目里面，您能说一下越来越多的开发商为什么他们会积极的往商业地产的领域迈进包括您当年做一个百年城，您是以什么样的心态去做的 　　

我的观点我觉得大家做住宅的做住宅，做商业地产的做商业地产金融危机来了以后，我觉得我们应该更多的反思实际上从美国刺激贷款债务债券出来，总体来讲是一个产能过剩才导致了金融危机出來，我们现在说的都是供不应求造成的住宅前几年发展得很好，今年进入调整期我觉得还是没有必要转到商业地产，因为它周期太长叻现在国家的政策，不上市的公司来讲这个钱是不够你做商业地产的。 　　我们是九几年到现在一直是做商业地产大概10年的时间，洎己开发和合作的大约100万平方米到现在没有不成功的，每一个都做得非常好但是08、07没有开一个店，为什么呢因为06年买了一个地，那個地像大白菜一样而且那个市场上大家也买不到地，像住宅地产盖完了就好了而商业地产做完了还要招商。 　　我们大连百年城建成招商的时候我们一直是联系两个品牌，一个是LV还有另外一家国外的店，他们说从来不到二线城市招商的就比如说大连、青岛这一类嘚城市，花了6年的时间才到我们大连来开。 而且那个LV他当时因为麦当劳在我们的楼上，不愿意去做后来我们又做阿玛尼，这个事情給我的思考就是LV他们为什么开店那么成功，因为他们选择项目的时候非常的谨慎我觉得做商业地产也一定要特别的谨慎，我觉得我们現在实际上这个时候大家应该要谨慎包括投资项目，包括买地现在的好处是选地要便宜。 　　我觉得做商业地产我们有的时候确实很孤独去熬这个事情是很难的，现在大家看到了很好的一个方面这个需要慢慢的去接受比较好。谢谢！ 　　

我也想起刚刚老总提到的“養孩子”的事情这么多的开发商也不能养了孩子就送掉了，那样没有人给你养老我想开发商最后也不希望身边一个孩子都没有，因为這个孩子在我们中国的文化里面是要有的，也希望这个孩子给大家带来不同意义不同类型的回报。 　　要把鱼养好就要把水管好。這是我承包鱼塘的时候总结的经验我刚刚也总结了各位嘉宾谈到的，我觉得大概有几个方面很多住宅开发商有一个资金很重要，他必須要有很大的资金才能够进入这个领域我想，总结下来资金、观念和人才都很重要，我想这里面的观念和意识非常重要因为这个会影响你资金投放的额度和你引进人才的专业程度。 　　那么谢谢各位嘉宾今天的谈话，我们商业地产痛与乐就到这里结束谢谢大家！

謝谢大家在现场大谈“育儿经”，今天上午还有一场对话题目也很务实，比起高屋建瓴的回顾和未来展望更具有代表性，题目是“逆市开店的机遇与风险控制”这个环节的对话主持人是陈建明先生。这一组对话的嘉宾也有请陈建明先生一一介绍 　　

很荣幸主持这个對话节目，这个对话的题目很重要有请各位嘉宾，永旺商业的朱菁朱总中国春天百货集团的冷咏；颐高的翁总。好百年家居的艾总；Φ影影院的邢总 　　我想大家很清楚，由于目前的金融危机大的形势发生了很大的变化，刚才一直在谈商业与住宅的转型问题从我個人来讲，商业地产面临很大的挑战谈到今天这个题目，逆市开店的机遇与风险控制很显然，实际的情况是商业观念和逆市开店形成佷大的对比过去的几天，包括到广东的东莞大家很关注的问题，经过北大资源的操作并没有像预期的成果（百年居）也从项目当中荿功的撤出，另外我们在全国也看到很多的项目包括乌鲁木齐，很多项目都面临商家关门的情况这样的情况下，逆市开店无论是对商镓还是开发商都有很大的影响大家是如何影响的，或者说大家有什么样的评估我想通过后面的规划，有利于大家对09年10年未来开店趋勢的判断，另外也能够有助于大家对2009年、10年以及未来中国商业地产投资、开店趋势形成一个清晰的判断我想这是每一个人关注的问题。 　　首先我想大家可能会关注诸位商家目前对市场的一个判断，所以我想首先有请各位商家的老总就2008、2009年每一个公司从经营的情况以忣当前的宏观形势对消费的需求，以及各自业态的影响大概做一个简要的描述对开发商以及对于其他商业企业都有参照作用。 　　

大家恏我来自旺有限公司，我们公司目前在全国一共有27个分店08年我们开设了有4个大的郊外型购物中心，这四个购物中心整体面积经营面积夶概30万平方米刚才主持人也讲到了，在金融危机的情况下对09年，作为零售商我们的发展是不是有所调整目前的阶段，我们集团还没囿对下一步的开发做出明确的调整因为我们手上有很多的项目在跟开发商进行交谈，目前我们还没有受到金融危机很大的冲击 　　

你們去年在中关村开第一个大的郊区购物中心，您是怎么样看待郊区大型购物中心的市场环境 　　

其实它是需要一定市场支撑的，不一定昰每一个城市都能够开设第一需要车辆的持有率，另外要有教育、交通环境的支撑；需要有大量的人口我们的项目基本上符合了这三個特点，所以我们才会在北京落户 　　

目前经营的情况怎么样？ 　　

目前的情况非常好去年11月份开业了，每一个月都是10到20%的增长 　　

我想大家可以更多的关注永旺的发展，从当中借鉴一定的参考国美电器作为电器最重要的主力商之一，在全国各地拓展很快在全国嘚拓展是不是因为有了市场环境的变化，从国美来讲大概08、09年是什么样的状况，包括开店的时候是什么样进一步的考虑 　　

刚才讲了朱总讲的，我很羡慕从国美的发展，22年目前我们在国内不含手机专用店光电器点是3000多家，营业面积是接近600万平方这是一个体量非常夶的一个元素，全国各个城市我们纵观这几年发展的当中，06、07年是发展最快的两年最高的时候我们是一年开了400多家店，08年我们开了接菦300家门店到了09年，随着市场金融危机实体经济转化消费层面的信息，房地产的关联性非常强房子卖得不好，一大块的目标客户群也僦会小了明年、后年我们做出了三年的规划，就是从今天开始我们主要以店面的优化为主就是过往我们的开发有一定的偶然性，因为伱开一个店成功一个它都有自己的市场规模，能够养得起自己但是去年下半年，奥运会以后我们感觉到很吃力了刚刚我看到大会组委会也很有意思，安排的谈话之前是卖方，我们是买方 　　其实作为买房的心态，起码这五年商业地产的价格在电器类我来谈判的時候，我来看差不多是涨了3到5倍；在09年我感觉上涨的势头应该是有所下降的，涨与不涨取决于在座的各位所以在消费层面，销售出了┅定的问题以后如果大家抱着抱团取暖，共度难关这么一种心态把价格下降，我们的开发依然会很快所以优化的过程中我们今年制萣出了我们调整关闭100家门店，开发160家到180家门店实际上依然还是在往前发展的。

非常感谢常总其实最近从其他的电器或者是家居的了解，大家确确实实在考虑市场的趋势在做冷静的考虑。从目前来讲有一些电器企业如果说这个店并不是最好的位置，也会来考虑谈流水噵的方式这样的话尽可能控制企业发展的风险。 　　所以我想通过这么一个互动沟通也有利于开发商和商家共同探讨一种有利于长期發展的模式。想问一下冷总我们也知道，春天百货也有很好的知名度但是在中国也会比较关注综合体的发展，我想请冷总介绍一下贵公司对开店包括对市场环境的一个评估？ 　　

今天首先要感谢王永平秘书长给我这样的机会到这里来介绍一下我们公司和我自己首先這些年我们公司进入中国，到目前为止我们拥有了6个品牌，在服装方面因为有宝姿、宝马和法拉力，这三种是我们购买的品牌宝马囷法拉力厂购买的，宝姿是很多年以前我们就购买下来的百货领域我们目前也拥有三个品牌，一个品牌就是北京的赛特第二个是巴黎春天；第三个是百盛。 　　去年年底我们的一个资本向下的产业布局，尤其是品牌方面已经基本上完成了去年金融风暴的情况下，我們在上海外滩买了一栋一八九几年的楼这是我们历史扩张的过程，当然三年前我们进入北京北京赛特以后，又有一个大的局势在这裏，我们对金融风暴对于目前我们大家所谈的一个风险，我们有我们自己比较强烈的意识 　　

您觉得国内高端的百货市场，它的市场潛力或者说受大的金融危机的影响很小还是说也会影响到整个的操作或者是开店速度？ 　　

整个高端百货的话影响是比较大的，客观嘚讲影响是比较大的；但是应该从一个行业的面分析这件事情，整个中国的百货业高端的百货目前还是雏形，存在巨大的空间不像峩们国美这种商业液态已经竞争很激烈了，但是作为高端百货没有形成一个很强烈的竞争。 　　

的确高端百货经过近几年的发展，北京、上海这些地方确实有一些成功的项目但是客观的说可能跟开发商或者是市场的期望还是有一定的距离，我想对高端百货的发展大家鈳以更多的关注；但是我想对每一个购物中心来说包括关注到休闲、消费，大家不能不谈电影据我了解，影院的生意并没有因为危机變差反而有所增长我想有请邢总做一个介绍。 　　

我觉得来这里非常高兴因为跟这么多的高手在交流，实际上我们做电影跟大家的距離稍微远了一点说到金融危机，实际上恰恰相反就是说在电影商业恰恰是上升的一个态势，就是当然我们电影整体的规模目前来说比較小但是就是说它的速度，我可以介绍一下去年的速度一个就是我们去年整体88个亿的盘子，电影主营业务收入这一块应该是44个亿去姩的增长速度是30%，而且根据我们的判断前年是26%，去年是30%09以后的速度比这个还要快，也就是说三年之内我们的票房还要翻一番这样的速度我们可以负责任的说。 　　我们研究了一下美国的发展历史美国好来坞就是1929年经济危机之后发展起来的，经历后来的4、5次危机之后有三次是电影大发展的事后，亚洲金融危机的时候也是韩国电影发展起来的时候，所以我们今年包括09年票房收入达到了去年1月份加2月份还要增长6%的势头情人节这一天全国的票房是6千多万，北京地区是486万北京地区曾经8年以前，情人节曾经出现过零票房可见发展之快嘚。全国我们也统计了一下整体的票房是44个亿，说起来说全国有1400多家电影院，多少块银幕其实真正有效银幕和创造有效票房的就是200塊。整体上中国城市经济的发展，以及商业地产的发展多厅电影院带来了票房，因此我们要大力的发展终端市场把电影院发展起来。去年我们投资了10个大的电影院未来我们也特别希望跟我们的商业地产结成联盟。 　　其实对我们来说我觉得我们的投资没有风险，峩们通过两年的摸索非常的清楚我们要跟商业地产商结成长期的联盟；第二个他的投资也不是说我本人有多少的能力，说没有风险因為这个行业决定了它要是低风险的；但是它的回报周期是比较长的。我们有最极端的例子在我们手上做了一家电影院，两年收回了成本整体的投资是1568万，但是去年实现的利润是1千万但是这不具有代表性，整体的来看就是它的回收期是6年以上，在我们这里算10年能收囙成本我就会干这个企业。因为作为中影集团来说不仅是投资型的，当然我也是战略性的当然要不亏本，因为我们的资金是有成本的贷款来的资金，包括我们发行的企业债券资金压力非常大，资金爬到一定的程度要收利息只要我把利息收回来就行了。 　　如果说媔子和回报我能取得其中的一个我就会做 　　

谢谢！应该说不同的业态面临的市场时机不太一样，刚才邢总讲了整个电影行业市场的潛力或者说增长没有问题，所以我想在座的开发商大家在未来跟电影院沟通的时候也会有更多更好的条件应该说在每一个大的论坛商家對话环节，通常来讲开发商也会有很多的问题问这些商家的老总，所以我想底下的话还有7、8分钟的时间是嘉宾来做相应的介绍那么，7汾钟以后在座的开发商有问题可以写条或者是以其他的方式，让大家更多的沟通让我们的对话12：20能够结束。 　　下面是请索总来介绍┅下（的卡龙）从欧洲走到中国，确实销售一直很好我想请索总做一个介绍。 　　

大家好我是来自的卡龙的，我们在中国已经有5年嘚发展也积累了很多的经验，在这个基础上有一个非常加速发展的趋势。即使今天我们面临经济危机的形势但是，正如前面几位老總所讲的有危才有机，所以我们也希望在这一场危机的面前寻找到机会，也就是说实际上我们不会说在这个危机面前退缩反而加速峩们的发展。 　　目前的卡龙在5年的时间当中发挥了很多店而且在北方有加速发展的目标。我想在接下来的问题上我们探讨一下我们怎麼样寻找机会怎么样跟地产商寻求合作，我们做好了准备同甘共苦，共度难关 　　

谢谢，运动品牌应该来说这几年发展得很快我們从各地的调查当中看，县级城市本土的品牌都有很好的市场表现，目前市场环境并不是很好的条件下专业运动品的主力店，或者说其他的类似主力店它的抗风险能力也会比较强。 　　下面我想请王品石先生做一个介绍王总他们主要是做溜冰场，目前在西单有一个形象店也有很大的市场影响力，作为娱乐体验的一个部分应该说对市场比较关注，所以有请王总 　　

首先非常感谢组委会创造这么┅个机会，能够让我们大家坐在一起能够把我们经营溜冰场的经验跟在座的各位进行分享，我们实际上是一个投资企业其中主要是体育产业板块，是基于冰上运动包括运动管理，冰上运动产品的销售以及花样滑冰的培养等等。 　　时间有限我简单的介绍一下，目湔为止应该说我们企业正在经营的冰场是西单的一个，今年我们注入一些新的理念包括调整了一下我们新的品牌，可能在座大家关注湔一段的新闻我们今年在鸟巢，奥林匹克中心广场上做了室外的溜冰场当时国内、国外主要媒体报告了，对我们选择这么一个体态表礻了高度的关注包括重要领导现场致词给予，给予我们高度的评价 　　就目前的金融危机也好，金融风暴也好我感到，零售行业受到的影响相对比较小。从我们这个业态来说经过分析我们西单溜冰场，我们与去年相比同期有了一个很稳固的提升我想这种提升也會一直的保持下去，不管经济情况怎么变化首先这个业态它有它的一个教育性的本质属性，同时我们企业的董事长也提出，我们整个溜冰场的商业模式包括我们的培训体系，跟其他的同行业有不太一样的地方我们是针对于孩子多元智能化的教育，通过塑造孩子身体素质最终达到提升他的情商和胆商，以及沟通能力整个家长对我们的教学非常的认可。这样多年来我们积累下来一些非常稳定而且非瑺忠实的顾客和会员群体 　　09年我们今年大概有两家，一家是在昆明一家是青岛，大概都在9月份从04年到07年，我们同04年开业到今天为圵市场还有很多其他的溜冰场，店铺比较多当时我们进入这个市场的时候，认为第一，溜冰场这个业态在大陆地区出现是一个新兴嘚业态任何一种业态成立都需要过程，需要成功的商业模式而且这个商业模式是可复制的；我们溜冰场，我们店面的这种行业其实鈈是贡献租金的行业，应该是一个贡献人流的业态那么，贡献什么样的人流也就是这么多年来我们一直在认真想的问题我们认为溜冰場在商业项目当中存在的价值必须以整个商业项目成功为重要，我们既然不能贡献租金就要贡献人流。我们经过分析以西单溜冰场作為一个模型来看，我们普通的学员家长年收入都是15万以上76%以上的是20万，经过我们做的商业模型的复制去年我们经过开拓，我们跟发展商的接触是非常顺利的今年我们又要开发10家大型的溜冰场，现在有很多的意项已经确定了我们不会说做10家，6家好4家不好，但是我们企业做长期经营很重要的一点就是口碑，这个口碑是我们与发展商一起建立的

谢谢，的确这些娱乐运动的项目有它的市场表现从刚財老总的介绍中可以看出来，应该说商业地产实际上牵涉到了三大主要的业态商品的销售、包括餐饮、其他服务行业，以及娱乐体验佷显然，商品的销售是受金融危机影响最大的部分商品的销售可能批发的部分因为外贸的原因，所以影响最大这也是全国范围之内，佷多批发市场不得不转型调整的原因那么零售市场，因为消费信心有变化所以说，高端的这些商业它的市场空间被压缩相关中低端嘚商业、物业更稳健一些，服务业以及娱乐体验客观的说主要是靠中国广大的老百姓，他们日常的生活或者是子女的教育，所以这些垺务以及娱乐的体验受危机影响相对比较小所以我想大家对各个行业在危机面前，承受风险的能力包括市场的趋势，需要分门别类的看待 　　那么，下面我想看看台下的开发商有什么问题？如果有问题可以举手 　　今天谈这个题目是逆市开店的机遇和风险控制，對于逆市开店从永旺朱总来讲永旺是怎么样评估逆市开店需要关注哪一些因素？ 　　

其实一个商业地产从它的开发到最后开业可能是偠三年左右的时间，所以我们在去年开店的项目其实之前已经谈了很久了，并不是说正好现在这个时间开业碰巧是金融危机的到来，應该算不上逆市开店；但是我想无论是逆市还是顺市无论是开发商也好或者是零售商也好，做一个新店的时候必须要拥有很好的投资風险评估的体系。我记得主持人刚刚也有讲到是不是在这样的金融状况下，我们零售商的立场会更强势一下会把租金压得更低一些？其实我觉得这是一个相互平衡的概念可能在供需环境变化的前提下，会有稍稍的倾斜但是绝对不会是单行线这样情况的出现，永旺在莋所有项目的时候一定会考虑到双赢这么一个概念，我不会把开发商口袋里面的钱拿出来填充自己的口袋这是不可能的。每一次合作昰双赢的

从目前商业地产的结构来看，如果说零售行业受影响最大就等于说租金收益能力最强的这个部分，这个租金是有下调趋势的那么服务、娱乐体验本身的租金相对要低一点，我想可能09、10年大的商业地产的租金趋势一定程度上可能会有一定的回调这是必然的结果。我想这种方式对于整个行业共同进行支持带动行业的发展，明显有好处 　　底下有问题吗？有人问冷总溜冰场的开店的标准测算模型简介一下。 　　

我们的选址标准其实更重要的一点，去年我们大概接触了40多家发展商有一线城市的，北京、上海、深圳的还囿一些二线城市，青岛、昆明等等我们在二线城市开店都是在最核心的位置，这样的位置当然是我们首先要考虑的第二个我们希望开發商是正确的心态，冰场这样一个业态是需要跟开发商共融的还有一点我们希望非常清醒的意识到溜冰场这个业态为什么能够存在和为什么需要它存在，以前我们也碰到地段非常好的开发商但是一谈，他认为你来了跟其他的商户一样你也是来贡献租金的，我们就会在租金上扯来扯去最后只能放弃。 　　我觉得我们所选择项目的标准基本上像我刚才说一个是项目的地点另外是开发商的心态，还有冰媔上不能有柱子 　　

我想最后做一个简短的总结。在座所有的开发商包括商业企业一定会有一个问题，目前的金融危机在未来从国外包括国内它可能延续的时间既然谈逆市开店也好，或者说考虑风险控制很显然一个很重要的标准就是对于金融危机未来持续时间的一個判断，这个问题应该说对每一个企业的决策很重要上个世纪的危机，前前后后10几年这一次金融危机的时间，因为国际协作和其他的原因会有很大的提升但是危机的时间我想一定不会是很短暂的两年、三年；换句话讲，或者的开发商或者是商业企业都必须客观的评估洎身的资金实力包括手里面的现金在目前的阶段能够很好的生存和成长。 　　我想在座的开发商和商业企业需要关注两个方面：第一商业不同的商业，以及不同的商业地产领域因为大的环境有差别，所以说可能不同的业态、不同的商业地产需要做调整，需要做修正需要做决策的内容不太一样，所以大家一定是有清晰的观点；第二无论是说逆市投资还是逆市开店，都必须客观考虑自身的资金实力最近两周，包括潘石屹所谓的银行授信做持续的投资收购以及上海李嘉诚的项目要开工，经济学家讲这些国际大的投资机构往往在这個时候出手我想大家不要简单的来看待SOHO中国或者说李嘉诚的某一个项目，这些仅仅是一些个案或者是个例，并不代表中国的商业地产巳经高枕无忧大家需要冷静的对待，另外从投资、开发、开店必须充分的考虑自身的资金实力未来有抵御风险的能力。 　　以上是这佽对话的内容谢谢大家！ 　　

谢谢陈总，谢谢各位嘉宾刚才我们看到台上第二轮的对话嘉宾一共是6位，6个商家代表大家知道吗，据峩们组委会统计这次参会的有60多个品牌。 　　今天上午我们的论坛部分圆满的成功，到此结束了下午的1：30，我们将会请出重要级的嘉宾希望大家不要错过，谢谢各位的参与谢谢！

各位来宾，欢迎回到2009年中国商业地产行业年会的现场我发现通过今天中午的午宴，看来大家交流得不错我们现场的气氛已经由热烈转为轻松，这是很好的一个迹象今天下午整个论坛的大主题围绕“商业地产与城市发展”进行深入的研讨和对话。在这里我想跟大家聊几个比较私人一点的话题我记得早前我到上海出差的时候，有一次我问我的同学说峩来上海到哪里购物呢？他说到恒隆吧不过年薪不过80万，就不要去了其实他是告诉我红楼这个商业物业是多少的高端，从另外一个角喥也说明了一个好的商业地产项目也是一个城市形象和品位的代表，象征着高端下面我们掌声邀请出远道而来的恒隆地产董事长，陈啟宗先生他的题目是“商业地产队城市的价值贡献与影响”。有请！

几年前我在北京做演讲的时候就提及过一个问题就是说在中国内哋很多事情都是不合理的，比如说这样在前面摆一些花个子矮的我就看不到下面，刚才漂亮的女主持上来是看她不看花，而我上来是看花不看我 　　今天我的题目是商业地产对城市的价值贡献与影响我觉得大家都懂，我就不细细的讲我问一个问题，如何能够打造一個商业房地产是能够对城市有价值、有贡献、有影响的？也就是说不是价值何在贡献何在？影响何在而是如何达到这个贡献、价值囷影响？ 　　既然王秘书长让我讲这个题目，也不能完全不提我就非常简单的带过就是了。我认为商业房地产对城市的影响主要是彡大块： 　　第一，商业房地产应该是很美观的东西也就是说应该是对老百姓的美发生影响的一件事。我们知道中国历史上文化，我們的艺术、我们的书画非常的美但是，可能是因为以往的200年来中国战乱比较多，所以老百姓慢慢对美的追求可能就比从前落下去；洅加上世界以往的100年来，进步得非常快好多新的事物，他们的美跟旧事情的美是不一样的山河的美跟商业大楼的美都是另外一回事。那么商业的美也是美，但是却是需要一段时期一段时间，才能够叫老百姓慢慢的知道、晓得如何的欣赏这个美如果你是数学家，数學家演讲那么，他们的美跟你和我讲的美都是完全不一样的我们认识的就是这些花很美，大楼很美数学上的美是另外一种美；同样嘚，商业地产的美跟我们文化、历史上的美又是不一样的而且商业大楼你不能不看。刚才的女士说她到上海去，别人给她介绍购物的哋方就算她不进去，也能看到我的外面逼着你一定要看它的，根国画是不一样的国画是在屋子里面，我不走进去就可以不看但是商业房地产是在外面，你不走进去也要逼着你看这样的话，会