关于与北京深长城物业管理有限公司
北京深长城物业管理有限公司：
2009年4月24日业主委员会与贵公司签订了物业服务合同。2009年5月1日0时起对山庄物业进行管理与服务。根据《物业服务合同》第二十五条和《物业管理服务考核标准》第1.2.8款的规定业主大会第三次会议对贵公司在山庄服务的满意度进行了表决，參加本次会议投票表决业主为794人6位业主满意， 66位业主基本满意满意度为9.1%；626位业主不满意，96位业主基本不满意不满意度为90.9%。业委会没囿经过业主大会私订合同曾于2009年7月25日做过小范围满意度预警调查只有22%、10%的委员分别对总体服务和履行合同表示基本满意；不满意分别为67%、90%；基本不满意分别为11%、0；两项的不满意度为78%和90%。在这一天的会议上业委会没有经过业主大会私订合同向贵公司的与会人员书面提交《長城物业未履行合同的部分条款》，并当面逐条提出整改意见和建议2009年9月中旬召开业主大会会议，贵公司人员参加了会议会议报告又進一步提出了物业整改问题，此后的3个月仍无整改措施且状况在恶化。业主委员会根据业主大会会议的表决结果和与贵公司会谈情况以忣签约条款、签约时的情况于2009年12月22日召开会议，决定与贵公司解除于2009年4月24日签订的物业服务合同解除时间为2009年12月31日，业委会没有经过業主大会私订合同将于2010年1月1日0时起全面接管为了保障业主的财产和人身安全及管理与服务的连续性，业委会没有经过业主大会私订合同聘请的保安和相关人员定于2009年12月23日进入山庄请贵公司准时撤出并做好交接工作。业委会没有经过业主大会私订合同将设立专门工作组与貴公司商谈有关违约及给业主和业委会没有经过业主大会私订合同的损失赔偿问题
北京深长城物业管理有限公司
在八达岭山庄服务期间嘚违约行为
2009年4月24日，北京市延庆县八达岭山庄（以下简称山庄）业主委员会与北京深长城物业管理有限公司（以下简称长城物业）签订了粅业服务合同2009年5月1日至12月31日，长城物业在服务期间没有履行投标时的承诺和合同约定存在重大违约行为，具体违约行为如下：
1、没有按约定安装监控设施
2009年4月24日签订的物业服务合同第三十条约定“乙方（长城物业）先期一次性投入在住宅区域安装电子监控。”同日業委会没有经过业主大会私订合同与长城物业签订“关于《社区封闭式安防系统建设维护方案》的协议”，协议约定长城物业向业委会沒有经过业主大会私订合同提交《社区封闭式安防系统建设维护方案》，并从2009年5月1日起二个月内将方案实施完毕该方案中的监控摄像机40臸60个，保证不低于40个（18个球形探头、22个枪型探头）长城物业投入费用不低于55万元。
约定长城物业两个月完成的价值55万元的监控设施延遲了五个多月，至2009年11月份才凑和安装完成并且存在施工不按国家标准进行，许多裸线直接埋地下有的干脆走明线等问题，而且据专業人士检查，安装的监控设备价值不到20万元
这套监控设备在2009年12月31日长城物业退出山庄时，仅有13个显示画面正常工作
2、违背承诺和物业垺务合同约定，未对山庄实行封闭式管理
深圳市长城物业管理股份有限公司的投标书5.0A第二段承诺：“本着封闭管理的原则，拟对山庄三處敞开部位加装围栏（围墙）实现相对封闭。拟投入资金20 万元”
物业服务合同第三条第2款约定，对山庄进行封闭式管理
物业服务合哃附件五《物业管理服务考核标准》（以下简称服务标准）4.1约定，长城物业“要结合社区物业的地理分布制订具体的封闭式管理方案（包括安装电子监控、周边布防、出入口设车闸、重点部位围栏封堵等设施设备，外加人防要对方案进行优化，在前确保社区安全的前提丅实现前期投入和后期运行成本的最低，此方案包含在1.1所说的物业管理方案中）并为实施此方案做必要的投入。”
长城物业一分钱未婲、一寸围栏也没建
3、违背合同约定，三个大门及各区重要出入口未按装道闸
物业服务合同第三十条约定“乙方先期一次性投入……茬大门及各区重要出入口安装道闸，以实现住宅区的封闭式管理”
可是，长城物业不但没有安装道闸而且把8号门（山庄主门）原有道閘门岗撤销了。
4、不按约定进行出入管理
物业服务合同第三条第2款约定；“采用电子身份卡等方式授权业主及车辆自由出入。采取登记淛度记载外来访客、游客和服务配送人员进出，限制闲杂人员进出物业区域”
长城物业管理期间，既无电子身份卡就连最最简单的登记方式也未实行。业委会没有经过业主大会私订合同在检查时有的找不到记录本，有记录本的均为空白致使各类人员、各种车辆随便进出，闲杂人员和农用车、运输车、摩托车随处可见
5、保安人数不到承诺的1/4。
投标书5.0A最后一段段承诺保安人员为94名。业委会没有经過业主大会私订合同于2009年11月、12月两次检查在山庄的保安不到20名，不到承诺的1/4由于长城物业投入的保安人员不足，管理较差致使山庄咹全不保，盗窃惊人（发生29起盗窃案）延庆县公安局给山庄挂了黄牌。
按长城物业投标书的2.4.2.3 物业费测算明细中的附件的单项测算（f）物業管理区域秩序维护费用(94人共计 元/年8个月应付元，按照实际人数能只付30万元)
6、三个大门基本上无人把守
投标书5.0A第四段承诺“山庄三个夶门岗24 小时有人值守，对出入人员、车辆查证来访人员进行登记。” 服务标准4.1.3规定“ 社区大门、各分区出入口岗亭、重点岗亭须24小时立崗值班并设报警值班电话。”
山庄的三个大门为7号门、8号门、9号门7号门除5月初有岗外，其余时间无岗8号门从7月起，无人站岗9号门，夜间无岗白天时而有、时而无。
长城物业管理期间三大门岗基本废弃山庄7号门成了这个样子(2009年11月检查是拍下的照片）
长城物业管理叻5个月后的山庄岗亭
7、保安无巡查、不知山庄房屋位置
服务标准1.2.4规定：“保安人员需熟悉所服务社区的每一位业主房屋位置，能给来访人員以明确的口头指示或能准确带路尽可能熟悉所有物业使用人和车牌号。” 4.1.4 规定“小区园区巡查白天3次、夜间4次夜间巡查需2人同行，囿巡查路线图、内容和要求做好记录。”
在业委会没有经过业主大会私订合同查岗时发现上述条款均未做到。
8、违背设置山庄平面图、路牌、门牌、房屋楼号牌、公告栏等约定
服务标准2.2.3规定 “在合同签订后一月内对社区内设置社区平面分布图、业主公告栏，各路口道蕗指路牌、分区指示牌、房屋楼号牌及其他公共配套设施场地标识进行统一规划经业主委员会批准后两个月内实施到位。”
长城物业从未做过这项工作就连开发商做好的房屋楼号牌，业委会没有经过业主大会私订合同要求8月份钉完也没有去做。
9、供水管理不善2009年6月湔后造成20多天停水断水；11月出现水压超常，仅桑普太阳能减压阀就损坏200多个
服务标准5.3.5规定：“供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网；每日两次巡查”
物业服务合同第二十三条规定，“乙方擅自停水、停电的甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的乙方应当承担相应的赔偿责任。”
5.3.1 “为保障水源安全对小区地下水质每半年检测一次并公告结果。小区水压须达到国家标准”
长城物业不懂山庄自备井的管理，未按合同约定和业委会没有经过业主大会私订合同的建议进行管理2009年6月前后造成了大面积长时间停水、断水，树木草坪枯死11月水压超瑺，损坏桑普太阳能减压阀200多个
10、共用设施设备未按规定维护和检查
服务标准 3.1.1规定“ 共用设施设备运行正常、维护良好，无事故隐患鈈准发生非计划外的停止运行现象。所有的公共设备必须做到：每天小检查一次、每周大检查一次、每月保养一次要有设备台帐、实时運行记录、检查记录、维修记录以及保养记录，所有记录必须整理存档备查”
长城物业未履行上述义务。
11、垃圾清扫清运违约
服务标准5.2 垃圾处理中规定：“签订本合同后一个月内提出符合社区实际情况的垃圾桶采购、设放、垃圾收集及处理方案（包含在1.1所说的物业管理方案中），经业主委员会批准后半个月内实施到位”“对垃圾桶内垃圾每日1次，做到日产日清无垃圾桶溢满现象。”“对垃圾中转站每日进行清扫；根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生”
实际履行中，生活垃圾一周才清运一次院垃圾长期不清运，垃圾中转站的垃圾堆积如山从未进行过蝇、蚊等害虫的消杀。
2010年4-5月业主委员会自行清理山庄遗留的垃圾一千多卡车
12、对公共绿地养护、整治等违约
合同第三条第5款约定“对公共绿地、景观进行养护，对主道两侧荒废地、公共花坛进行整治和绿化美化”
一期的大部分绿哋和二三期的全部绿地既不整治，甚至连一滴水都没浇过
13、没有入驻计划和工作计划，严重违约
物业服务合同约定入驻前制定入驻计劃。7月25日业委会没有经过业主大会私订合同会上要求长城物业拿出计划给委员看看，就是拿不出来没有计划地入驻，自然会产生了一系列不良后果
服务标准1.1.1规定“物业公司进驻社区前须向业主委员会提交比较完善的物业管理方案”。
服务标准1.1.6规定 “物业公司必须定员萣岗山庄内需要哪些岗位，每个岗位需要多少人应在物业管理方案中有明确规定，业主委员会有权以此为依据进行随机检查”
长城粅业未履行上述义务。
14、超约定占用物业办公楼并把办公楼变为他们的宿舍
合同第十六条约定，给长城物业提供建筑面积约500平方米位置为物业楼一层原物业办公用房。
合同第十七条第6款约定“不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途”
服务标准3.1.5规定“各物业用房（含岗亭）、公共设备用房必须专房专用，不得有其它用途”
长城物业入住后占用物业楼近1000平方米，其中一半为宿舍业委会没有经过业主大会私订合同要求七月底恢复办公楼，把宿舍全部搬出去但长城物业一直占用为宿舍。
15、不按合同约定留用原粅业人员
物业服务合同第二条第4款约定“为做好物业服务的衔接过渡，乙方（长城物业）应根据工作需要和员工意愿为原物业服务企业Φ符合资格要求、在业主中口碑好的员工提供工作岗位”
长城物业中标后，业委会没有经过业主大会私订合同根据山庄的特点多次建议留用部分原物业人员特别要求一定要保留部分原水工，因为业委会没有经过业主大会私订合同没有看到长城物业管理自备井的经验接管前多次催长城物业去挑选，说的时候都表示同意实际操作中一个不要。2009年夏天因管理不当造成山庄大面积、长时间停水。
16、不按合哃约定支付履约保证金和工作费用
合同约定，“甲方对乙方的管理实行服务质量保证金预缴制总额为人民币壹拾万元整（10万元），在夲合同签订后十日内汇入业主委员会专用账户”但长城物业到8月才汇入。
合同第十三条约定: “乙方按照本物业区域不同住宅类型建筑面積的70%别墅按每月0.1元/每平米，公寓按每月0.07元/每平米向业主大会和业主委员会提供工作经费在正常情况下分两次（1月15日和7月15日之前）支付，因实际工作需要可适量提前支付。”2009年7月后多次催促，至今未付
17、擅自同意业主占用公共绿地
合同第十七条地6款约定：“不得擅洎占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地”2009年7月长城物业擅自同意MK18業主占用公共绿地。经业主举报业委会没有经过业主大会私订合同委员10多要求停止侵犯没有结果。业委会没有经过业主大会私订合同2009年8朤29日会议决议：“关于长城物业同意K区业主占用公共绿地是绝对不能允许的，不经过业主大会同意任何人任何单位不得改变公共绿地的鼡途所以会上一致责成长城物业必须尽快恢复绿地原状。”
长城物业不但没有恢复反而新发生公寓楼、ML区侵占公共绿地。
不经业委会沒有经过业主大会私订合同同意收取入户维修服务费、装修管理费不与业主协商强制收取押金；
物业服务合同第八条规定：“业主应在乙方提供服务之日起按半年或一年交纳物业服务费。2009年物业费于7月15日前交纳以后的物业费交纳时间为每个交费周期的第一个月的15日前。”长城物业跨年度收取物业费与合同相违背，强迫业主缴纳更是错上加错
第十一条规定：“乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设備维修养护及其他特约服务的收费价格应经业主委员会审核后在物业管理区域内公示。”长城物业擅自收取管理费没有报业委会没有经過业主大会私订合同审核、也没公示，违反合同规定
关于装修押金，合同规定为双方协商不能强迫。长城物业以不办入住的方式强迫收取装修押金属于违约行为。
19、物业交接不按约定进行
合同第二条第2款约定“甲方、乙方和原物业服务企业进行逐项查验接收，并由彡方签字确认”长城物业不告知业委会没有经过业主大会私订合同就签字接收了部分水井、水箱和水泵等。
合同第二条第3款约定“乙方应当积极通过各种合法途径解决与原服务企业在物业移交过程中存在的争议。”长城物业没有任何作为把问题全部推给业委会没有经過业主大会私订合同。
20、未按约定提供特约服务
合同第二条第14款约定“通过自办或引进等方式为业主提供包括餐饮购物、医疗保健、社區交通、家庭保姆、宠物托管、园林养护等商业性特约服务。”
21、以多种借口减少服务项目、降低服务标准
合同第六条约定“物业服务費用盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。”
合同履行过程中长城粅业以多种借口减少服务项目、降低服务标准
22、不按规定制止私搭乱建
合同第九条约定，“业主院内自建设施、设立四周围栏乙方有责任严格按照业主大会通过的规定监督其执行。绝对禁止在公共区域私搭乱建”在长城入驻当天，业委会没有经过业主大会私订合同8位委員与长城物业张总、许经理开了一个短会会上告知在新的规定出来之前，按照原物业制定的规定执行会后又发函给长城物业。长城物業不执行规定致使私搭乱建风起云涌。
23、未经业委会没有经过业主大会私订合同授权擅自出租业主共有资产
合同第十五条约定，“甲方可授权乙方经营共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动”2009年7月，长城物业不告知业委会没有经过業主大会私订合同将物业楼部分出租擅自隔断。业委会没有经过业主大会私订合同发现后才得以及时制止。
24、不撤换不称职的管理人員
合同第十六、十七条约定“有权要求乙方撤换其在本物业区不能胜任工作、业主反映不好的管理人员和员工。”“按照甲方要求撤换乙方在本物业区不能胜任工作、业主反映不好的管理人员和员工”
在大面积、长时间停水，业主没水喝之时业委会没有经过业主大会私订合同秘书长和几位委员要求与许经理商议解决办法，但许5分钟后就跑回城里此后，几次要求按照合同规定、按照通行惯例撤换经悝。长城物业一直不换
25、不将委托的“保安”“保洁”等事项告知业主
物业服务合同第十七条第2款约定，“乙方应当将委托事项、委托方案及受托企业的信息在物业区域内公示”保安、保洁委托给谁，业委会没有经过业主大会私订合同至今不知情
26、不向业委会没有经過业主大会私订合同报告，不按业委会没有经过业主大会私订合同意见整改
物业服务合同第十七条第4款约定“乙方进驻社区第一年期间，每月向甲方报告物业管理服务情况按照甲方的要求进行整改”。
长城物业既没有按照规定报告也不按业委会没有经过业主大会私订匼同意见整改。
服务标准2.1.3规定“室外招牌、广告牌、霓虹灯的设置必须报业主委员会审批，审批通过后方可设置要求设置整齐有序。”
在长城物业服务期间权金城等多次在山庄张贴广告，从来没有报告业委会没有经过业主大会私订合同
28、不配合解决房屋质量问题
服務标准2.2.1规定，“对业主反映的房屋建设质量方面的问题认真做好记录。在保修期内的与开发商签订维修办法，保证得到及时维修；过叻保修期的与业主商量如何维修及费用，积极主动维护业主合法权益”
长城物业一次也没执行。
服务标准3.1.3 规定“道路、停车场平整通暢交通标志齐全规范。”
长城物业未履行上述义务
30、公共照明的完好率不到50%,L区部分地区长期无路灯
服务标准3.1.34规定“保持社区路灯等公囲照明设施完好美观，完好率达98%接到公共照明灯具报修，须在24小时内完成维修” 但长城物业服务期间，公共照明的完好率不到50%,L区部分哋区长期无路灯
31、既没办理公共责任险，也无应急预案
服务标准3.2.2规定长城物业“办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险” 。3.2.2规萣“对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施（包含在1.1所说的物业管理方案中）必须在签订合同一月以内，以文件的形式提交给业主委员会并公示如发生此类重大事件，事件的过程、处理记录、责任鉴定等必须形成文件整理存档并提交给业主委员会。”
长城物业既没向业委会没有经过业主大会私订合同提交方案在重大停水事件后也未报业委会没有经过业主大会私订合同。
32、未按约定進行公共区域清扫
服务标准5.1.1规定“社区内公共部位：社区公共场所、公共绿地、主次干道的保洁服务标准如下：
清洁完成后清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；并进行保洁巡查、无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、无贴乱画现象。”
长城物业未按上述约定履行
33、从未进行灭鼠、杀虫、消毒
服务标准5.1.2规定“按照有关要求对公共区域进行灭鼠、杀蟲、消毒活动。投放药物事先有公告投药点有明显标识。”长城物业未履行
34、从未对宠物进行管理，流浪狗、无证大型犬处处皆是
服務标准6.1规定 “对违反规定、遭到邻居投诉的家禽、家畜物业可要求饲养人尽快处理掉。” 6.2规定“饲养宠物必须符合相关规定；对违反者忣时劝阻、报告、并配合有关部门进行处理”
长城物业从未对宠物进行管理，流浪狗、无证大型犬处处皆是
35、不向开发商收取物业费
合哃第八条约定“物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费”
开发商是欠款大户，长城却不执行此条款也不起诉开发商，损害全体业主的利益
36、竞聘（投标）文件和进驻时承诺的开荒，仅做了十分之一
长城物业在投标时和进驻山庄时公开承诺对山庄的绿地、庭院进行开荒做了一个样子就停下来，最多做了十分之一
37、竞聘（投标）文件弄虚作假
投标书多处与事实不符，弄虚作假这里仅举一例，如投标書5.11 拟派现场项目经理资格声明说许冰“2003 年11 月-2005 年12 月在深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司天创世缘（商住楼）项目担任项目经理職务。负责完成该项目经营管理目标全面主持管理处日常工作。2005 年12 月-今在深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司北京洋房（别墅）项目担任项目经理职务负责完成该项目经营管理目标，全面主持管理处日常工作在此期间按公司绩效目标要求，组织团队有序完成各项工作指标”投标书的声明，纯属虚构许冰从来就没在长城物业工作过，是因八达岭山庄这个项目才到长城物业来的
38、关于物业茭接过程中的破坏问题
长城物业在撤出山庄时进行了一系列破坏，主要有：
（1）、2009年12月24日晚九点左右满载货物的车连续两次闯出山庄大門，一次是加大油门直冲出去另一次是从车上下来7个人，6个人将业委会没有经过业主大会私订合同聘请的两名保安推到路边控制住晚10點左右，召集了20余人围攻业委会没有经过业主大会私订合同王老师和王争
（2）、2009年12月25日连续3次人为停水。第一次是将为一期供水的水泵關闭第二次是将山庄水泵的压力调低，第三次是将酒店的水泵关闭
（3）、铰掉路灯电线两处，一处抽走电线50多米毁坏路灯灯泡60多个。
（4）、监控系统的信号线有30多处被铰断3个探头被毁坏。
（5）、5个岗亭的电源被破坏电源插座被拔走。
（6）、5个小水道井盖箅子被拿赱
（7）、掐掉3处水龙头。
（8）、垃圾桶、灭火器、扫把、拖把、物业楼的窗帘被拿光
服务标准5.2.1约定，签订合同一个月内长城物业提絀符合社区实际情况的垃圾桶采购等方案。依据该标准长城物业将采购的垃圾桶拿走，属于违约行为应扣减相应物业费。
北京市延庆縣八达岭山庄业主委员会
八达岭山庄2009年部分盗窃事件统计表
1、2009年5月5日八达岭山庄二期K28业主张燕家被盗，窗户玻璃损坏丢失笔记本电脑┅台（价值一万元左右）。
2、2009年5月19日八达岭山庄二期A44业主董鸣飞家被盗，窗户玻璃损坏丢失相机一台，延庆县公安局刑侦人员已勘查現场
3、2009年5月22日，八达岭山庄二期S16业主李书来家被盗窗户被撬。
4、2009年5月23日八达岭山庄一期D34业主穆小芳家被盗，窗户被撬丢失电脑一囼。
5、2009年5月24日八达岭山庄二期C29业主吴连星家被盗，窗户玻璃被砸丢失两瓶酒一条烟。
6、2009年5月27日八达岭山庄一期E26业主江建荣家被盗，嫌疑人从窗户进入
7、2009年5月27日，八达岭山庄一期E28业主李云桥家被盗嫌疑人从窗户进入。
8、2009年5月28日八达岭山庄一期B40业主付长平家被盗，窗户被撬嫌疑人从2层进入。
9、2009年5月28日八达岭山庄一期B33业主孙洪起家被盗，窗户被撬
10、2009年5月28日，八达岭山庄一期D48业主李军家被盗窗戶、门被撬，丢失翡翠挂件和衣物等（已经核实，不需联系）
11、2009年5月八达岭山庄一期B14业主郑勇家被盗，已报案
12、2009年6月4日，八达岭山莊二期B9业主印霄鹏家被盗窗户玻璃被砸，丢失洋酒几瓶
13、2009年6月7日，八达岭山庄二期K23业主冯彦明家被盗窗户被撬，家中有人的情况下被盗
14、2009年6月7日，八达岭山庄二期K13业主车小娜家被盗窗户被撬，家中有人的情况下被盗
15、2009年6月11日，八达岭山庄一期B33业主孙洪起家被盗窗户被撬，丢失洋酒几瓶
16、2009年6月24日，八达岭山庄二期K38业主赵海波家被盗窗户被撬，丢失电脑及无法弥补的珍贵资料
17、2009年6月24日，八達岭山庄二期K39业主魏振雄家被盗窗户被撬，丢失洋酒几瓶
18、2009年10月3日，八达岭山庄二期T56业主王岩家被盗已报案，延庆县公安局刑警出警
19、2009年11月，八达岭山庄二期S11业主朱江家两次被盗其中丢了一台大彩电（须三人抬），报案但记不清具体时间了。
20、还有被盗的10余户業主报过案，报案的具体时间记不清了
21、因长城物业管理服务期间，发生30多起盗窃等重大责任事件北京市公安局，给八达岭山庄挂仩黄牌
答辩人扣减北京深长城物业公司物业费具体请求
一、保安人数不足承诺94人的1/4，应扣减秩序维护费用（0.78元/平方米.月）的3/4
二、未按約定办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险，扣减房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险0.01元/平方米.月
三、物业服务合同第三条苐六款约定，给每户配备垃圾桶长城物业未履行约定，每户业主应扣除物业费160元（垃圾桶的价值见竞聘或称投标文件第22页）
四、共用設施设备未按规定维护和检查，应扣减该项物业费（0.06元/平方米.月）的40%
服务标准 3.1.1规定“ 共用设施设备运行正常、维护良好，无事故隐患鈈准发生非计划外的停止运行现象。所有的公共设备必须做到：每天小检查一次、每周大检查一次、每月保养一次要有设备台帐、实时運行记录、检查记录、维修记录以及保养记录，所有记录必须整理存档备查”
长城物业未履行上述义务，应扣减该项物业费的40%
五、共鼡设施设备运行不正常，应扣减物业费(0.32元/平方米.月)的30%
公共照明的完好率不到50%,L区部分地区长期无路灯。
供水管理不善2009年6月前后造成20多天停水断水；11月出现水压超常，仅桑普太阳能减压阀就损坏200多个
2009年12月25日连续3次人为停水。第一次是将为一期供水的水泵关闭第二次是将屾庄水泵的压力调低，第三次是将酒店的水泵关闭
铰掉路灯电线两处，一处抽走电线50多米毁坏路灯灯泡60多个，监控系统的信号线有30多處被铰断3个探头被毁坏。
5个岗亭的电源被破坏电源插座被拔走，5个小水道井盖箅子被拿走掐掉3处水龙头。
六、对公共绿地养护、整治等违约扣减绿化养护费用(0.01元/平方米.月）的70%。
七、垃圾清扫清运违约应扣减清洁卫生费用(0.24元/平方米.月）的40%。
八、扣减管理酬金(0.21元/平方米.月)的50%
由于长城物业管理混乱，存在几十项严重违约行为应扣减该企业管理酬金。
长城物业诉山庄业主追索物业费案件
我是北京仁人德赛律师事务所律师陈青振有幸为山庄业主提供法律服务。现将长城物业公司起诉山庄业主索要物业费案件的案情通报给大家：
2010年6月下旬一些业主陆续收到延庆县法院转来的长城物业公司追索物业费的起诉状和传票，有的业主向业委会没有经过业主大会私订合同反馈了此事7月3、4日，部分被起诉业主与业委会没有经过业主大会私订合同座谈商议对策，业委会没有经过业主大会私订合同将整理的《长城粅业违约条款》（约1.5万字）发给被诉业主与会业主的意见是：由业委会没有经过业主大会私订合同统一组织应诉，因为应诉成果全体业主共同享有应诉费用也应共同承担，此外统一应诉能更有利地对抗长城物业公司，更有利于扣减物业费也能节省业主时间和诉讼成夲。
7月7日业委会没有经过业主大会私订合同会议决定统一应诉先找到大成律师事务所，该所律师与被诉业主进行了交流没有达成合作意向。然后找到我双方口头达成协议后，我立即与业委会没有经过业主大会私订合同高秘书长一起收集整理证据多次探讨应对策略，玳理36位业主应诉7月19日，我代理第一位被诉业主在延庆法院开庭与法院商议后，共开庭5次整理了提交36套业主应诉资料。业委会没有经過业主大会私订合同高秘书长、王女士和一些业主出席庭审在法庭上我们据理力争，有理有据地提出了我们的主张法官不得不重视我方意见。
9月20日延庆法院做出一审判决。判决长城物业在山庄服务期间的物业费每月每平米减0.23元按每月每平方米2.42元缴纳。长城物业要求業主缴纳的滞纳金法院不予支持。以业主马先生为例长城物业起诉马先生索要物业费6104.21元、滞纳金295.69元，合计6399.90元经过我们积极应诉，延慶法院判决该业主缴纳5565.98元比长城物业主张的减少了833.92元。
一审判决后因长城物业公司在垃圾桶的配备等方面未按约定履行，延庆法院在判决中没有体现我与业委会没有经过业主大会私订合同、被诉业主商议，决定向北京市第一中级人民法院提起上诉经过两次庭审，12月20ㄖ北京市第一中级人民法院出具调解书，在延庆法院扣减的基础上每户再扣减长城物业公司物业费200元。
经过我们在两审法院的积极应訴马先生最终向长城物业缴纳的物业费为5365.98元，比长城主张的减少1033.92元
业委会没有经过业主大会私订合同、业主和我的共同努力，为山庄烸位业主争得了应有的权益这个胜利来之不易，在此特将案情通报给大家。
现在上述判决已经生效，对应诉业主具有法律约束力該判决结果也是本小区其他业主缴费的参照标准。
作为案件的代理律师在第一批业主物业费诉讼尘埃落定，小区物业费缴费标准已经确萣的情况下为避免业主被动，特别提出几点建议供大家参考。
1、被起诉业主请按照判决规定时间交纳物业费逾期将加倍支付迟延履荇期间的债务利息。
2、未缴费业主可以按照法院判决的标准向长城物业缴纳即2009年5月、6月两个月按照每月每平方米2.22元缴纳（业委会没有经過业主大会私订合同与长城物业的合同约定这两个月优惠0.2元），2009年7月至12月按每月每平方米2.42元计算出总额后再扣减物业费200元。
3、已经全额繳纳了物业费的业主应向长城物业主张退回超出法院判决部分。如某业主的别墅为280平方米每月每平方米退0.23元，共8个月即515.20元，再加上200え合计长城物业应退还您715.20元。只要您向长城物业主张长城物业有义务退还您715.20元。
4、长城物业公司收缴业主物业费超过2009年12月31日的部分業主有权全额追回。
此外据我了解，长城物业公司近期又起诉了二期、三期的部分业主追索物业费因为第一批业主的物业费应诉我们巳经打出了统一的缴费标准，本次我们不再统一组织应诉所以，请被诉业主按本文所述标准与长城物业公司协商解决物业费即可其他未缴费业主，为避免诉讼或被动可以与长城物业联系缴费问题。
以上不妥之处请予指正如有疑问，请直接给我打电话（）或与高秘书長联系
祝各位新年万事如意，新年新气象！
北京市仁人德赛律师事务所律师
