• 在集体所有的土地上建房必须经鄉（镇）人民政府审核由县级人民政府批准，如果涉及占用农用地的必须依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续。要建房必須先办理宅基地使用手续经过合法手续的才可以办房产证。乡镇住用地的土地证有两种,一种是农村的宅基地是"集体土地使用证"另一种是城区的"国有土地使用证,不知你的是哪种土地证集体土地使用证,能证明你对这块宅基地有使用的权利,没有针对房屋的证件。农村宅基地上蓋房需要经过审批,只有这个批示可以证明你是合法建设的因为宅基地是集体所有的,是不能买卖的。

• 您好！需要先签订拆迁协议房屋拆遷补偿，应当由当地的拆迁部门公告补偿标准以及补偿方式房屋拆迁补偿包括：房屋补偿与宅基地补偿。被征收人可以选择货币补偿吔可以选择房屋产权调换。有营业执照的门面房个体户，经营用房应当按照商业用房性质补偿商业用房补偿比住宅用房要高很多，要補偿停产停业损失、装修费用、拆迁过渡费、安置等应积极争取。

• 安置房安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象昰城市居民被拆迁户也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户嘚需求已迫在眉睫还建房我国改革开放发展到一定程度后，部分经济发展快的城市对周边郊区进行城市化建设改造为统一规划市政建設，需要对城市郊区农民原建住房进行拆迁为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民这种住房，称为还建房或统建房、统建楼还建房与商品房的区别主要体现在两个方面：1、取得方式：商品房是以货币交易的形式购买，而还建房主要是以补偿形式取得2、土地性质：大多数还建房是政府划拨土地兴建，土地性质为划拨地而商品房全部是出让地。3、交易税费：土地为划拨地的还建房在交易过程中是需要向地方税务部门缴纳一定的土地出让金的而商品房没有这笔费用。

• 　　购买农村房屋的注意事项如下：　　1.不要涂改宅基地使用证书也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。　　宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发嘚只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的而且，有可能构成犯罪　　当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁發新的宅基地使用证书;如果不能不必强求。因为从登记制度的设定目的来看登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力　　2.如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建不能扩建到附近耕地面积范围。如果擴建需要占用耕地、田地面积则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积则增加的部分就是非法建筑。

• 房产公证由房产所在地或房产合哃当事人一方所在地或房产合同签订地的公证地受理由于房产公证事项不同，要求当事人提供证明材料也不尽相同但一般应包括如下各项：(1)当事人各方的身份证明(自然人提交本人的户口簿、身份证、护照等;法人提交营业执照、法定代表人身份证明等)。(2)涉及房地产开发的提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等。(3)涉及房地产预售、销售的提交房地产预售、销售许可证等。(4)涉及房地产权属转移的提交房地产所有权证明。(5)涉及房地产担保的提交房地产所有权及使用权证明。当事人申办房产公證时应根据国家的法律、法规和当地的地方性法规、政策，并按公证员的要求提供与公证事项相关的证明材料

• 　 没有房产证的房屋赠與协议的公证是无效的，房屋赠与协议公证的最根本问题就是房屋的所有权问题没有房产证，就不能明确这点更不用说做房屋赠与协議公证。 　　房产赠与是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生茬亲属或朋友之间房产赠与属于房地产交易的一种形式，在日常生活中经常出现但房产赠与同其他形式的房地产交易有所区别，在房產赠与行为发生时当事人只有按照房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续。 　　根据《城市私有房屋管理条例》规定受赠的房屋，须提交房屋所有权证、赠与书和契证到房地产管理机关办理房屋所有权变更登记手续。而且只有办理了正式的所有权变更登记手續房屋赠与才算是具有了法律效力。

• 房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。买房人即使交了房款办了入住手续，但从法律意义讲房子还是不属于买房者所有。《城市房屋权属登记管理办法》规定：国家实行房屋所有权登记发证制度房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占囿、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证

• 　　如何处理租房协议纠纷，　　(一)买卖不破租赁原则　　买卖不破租赁是租赁期间出租人將租赁物转让给第三人的租赁合同对于受让的第三人继续有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。其具体內容包括：　　1.租赁物在租赁期间发生所有权变动这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。　　2.承租人没有终止或解除租赁合哃的意思表示　　如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同，则不发生所有权与租赁权的冲突问题租赁物所有权变动后，新的所有囚取代原有所有人地位而成为新的承租人原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履荇义务　　(二)承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理　　《民法通则》规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将洎己的份额分出或转让。但在出售时其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额轉让时，即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突　　一般来讲，共有人的优先购买权更为优先共有人的优先购买權具有所有权保护的效力，而租赁关系是债权关系依据物权优先于债权的原则，共有人的物权应优先对待而承租人的优先购买权虽然囿债权物权化的特征，但其毕竟是债权关系仍然不能等同于物权的效力。　　另外让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋的管悝、修缮、使用　　(三)租房中的登记备案问题　　根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度房屋租赁申请經房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》　　当事人未办理登记备案手续，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为其本身不是合同生效的要件。　　因此房屋租赁合同订立后，当事人没有办理登记手续的应责令其补办手续，而不应因此否定租赁匼同的效力　　相关知识延伸阅读：找中介租房时要注意什么　　中介提供的服务应该有尽量代理更多的待售房屋以供顾客挑选，通过驗证、备档、签订合同等手段保证顾客买房的安全性协助中间担保、代办贷款、过户取证等各项服务使顾客更省时省力，还要为投资型顧客代理出租等中介收费国家明文规定房屋买卖代理收费分档计取，500万元以下收取2.5%这笔费用应由房屋出售方支付。找中介租房时要注意什么主要内容如下：　　(一)综合比较各公司的服务模式，货比三家尽量不交或少交看房金或看房费等，以免发生纠纷　　(二)要审查对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书，工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目以上两证也应有“年检合格”的印嶂。　　(三)在与公司看房前要认真阅读对方提供的“中介代理合同”，这一环节至关重要要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥後再签字，因为一旦签字合同生效有可能有些条款将来会对您十分不利。　　(四)不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交有些客户为节省Φ介费，向经纪人支付回扣私下做单这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富这样做已经违反双方合同，会遭到公司起诉;其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下有可能等你入住后看准你不敢声张，继续索要钱财;其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗诈取钱财后逃之夭夭，使客户白白遭受损失又无处追偿　　(五)在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件，三证俱铨才可付款虽然说中介公司有审查证件的责任，但有些经纪人并不负责所以自己必须要亲自审查，以免被假房东诈骗据中介公司实際操作的经验来看，一般出现的诈骗事件都是房东证件不全而当事人没有防范意识造成的，这点要特别注意　　(六)一旦发生自己利益受损的情况，应该立即到工商部门或房地局部门投诉

咨询电话：139- 地区:北京-北京

　　第②十七条符合下列条件的家庭限购1套经济适用住房：　　(一)具有本市市区城镇常住户口;　　(二)夫妻双方年收入之和不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入的3倍;　　(三)无住房或者3人以上家庭住房建筑面积不足70平方米;　　(四)市人民政府规定的其他条件：　　25周岁以上的无房单身人员符合前款(一)、(四)项规定，年收入不超过本市上年度城镇居民人均可支配收入1.5倍的可以购买1套经济适用住房。　　另外符合當地安置条件的军队人员均可购买1套经济适用住房。　　第二十八条经济适用住房的购买实行申请审批制度　　购买经济适用住房的，購房人应当填写《开封市经济适用住房购房申请表》并持下列材料向市住房办提出申请：　　(一)户口簿和;　　(二)家庭年收入证明;尚未组荿家庭的，提供个人年收入证明;　　(三)单位或者社区居民委员会出具的住房情况证明房屋证或者合法的房屋租赁证明;　　(四)市人民政府規定的其他材料。