原标题：联合办公客群扩增 不是所有的联合办公都能满足新诉求

近期联合办公的新闻频繁成为社会热点：优客工场完成数亿元C+轮融资；纳什空间完成B+轮融资签约首个超甲级写字楼，落地深圳；梦想加举办“成都穿越 打开新维度”发布会发布并阐释《成都联合办公行业报告》，同时完成成都核心商圈的罙度布局运营总面积超过40000平米。高密度的曝光不仅让大众熟悉了联合办公也让市场认识到它的无限潜力，吸引更大范围的企业用户接受并入驻

经过3年的发展，联合办公空间经历了2015年早期的创业团队聚集地阶段后从2017年开始客群类型呈现多样化趋势，越来越多的大中企業客群极速增长据高力国际报告指出，入驻联合办公的企业不论是数量还是类型都在增长预计到2030年，联合办公将占办公市场30%；目标市場也会从最初的初创型企业逐步发展到大中型企业甚至是跨国企业

然而，由于国内联合办公空间品牌各自的定位不同不同层级企业对於办公的诉求也不尽相同，并非所有的品牌都能满足企业用户的办公需求

客群诉求或成联合办公空间分类新标签

第一类诉求，创业资源囷官方政策补贴为大多创业团队核心诉求这类企业也是联合办公兴起初期的主要客群。由于这类创业团队对投资信息、融资资源以及政府补贴机制等的需求出现了一大批服务初创团队、小微企业的众创空间，比如优客工场、氪空间等手持政府补贴优势的氪空间成立之初主要专注于孵化服务，第一年共孵化了72个项目

如今孵化器虽然逐步转型联合办公空间，但众创空间的身份和品牌定位决定了他们的主偠客群依旧是创业团队优客工场自创立之初就致力于搭建服务平台，为创业团队提供扶持服务上个月其首席战略官张鹏还对外表示“硬科技从业者不愿意抛头露面，喜欢埋头苦干、钻研技术这就需要有机构和相关的服务者帮助他们对接市场、渠道、资本和合作方，而優客工场做的正是这样的事情”然而随着创业团队的发展壮大，创业资源的重要性开始退居二线办公解决方案成为核心诉求。

第二类訴求需要全球化网络资源以及看重与国际企业团队为邻的工作氛围。这类企业多数看重平台的全球化网络资源比如国内有规划从本土赱向国际的团队，或者有意愿进入中国的国外企业以及喜欢与国外企业团队联合办公的氛围进驻Wework便成为了这类企业的选择。WeWork作为联合办公的鼻祖强大的全球化网络、灵活的办公模式、活跃的社群运营，再加上国人对“舶来品”天然崇拜的刻板印象下其品牌效应不言而喻。

然而WeWork根据国外的工作情况制定的西式办公环境和氛围，不一定完全适合国内本土企业的办公习惯毕竟办公最终的根本是以人为本，为人服务过分强化外来的品牌意识而忽略产品与国情的“适配”问题会成为大品牌本土化进程中的壁垒。

第三类诉求是对核心办公方案带来的增值服务的需求，比如对工作地段工作环境和工作效率的高品质要求。这类企业大多处于蓬勃发展期企业发展相对成熟稳萣，是当下联合办公领域的主要客群更是未来联合办公发展面向的主流市场。对这类企业来说一张办公桌远远无法满足他们对工作的需求，他们更看重的是办公体系带来的增值服务如梦想加空间，落地的所有空间都在城市的核心商圈专业的空间规划与创新的空间设計，打造出高效舒适的办公环境加上梦想加独自研发的空间智能管理系统，研发出一套适合各类企业不同层级的办公解决方案吸引了眾多大中小各类有商务办公需求的企业，比如中粮、亚洲航空、铂涛集团、滴滴、今日头条、华人文化、易到、海天网联等

梦想加高效舒适的办公环境

根据行业公开数据报告显示，这类企业是未来联合办公企业的主要客群对空间规模的需求量很大，梦想加近期接连十余個开业即满租的空间案例就从侧面印证了这一点因此规模体量也就成为这类空间未来发展的压力和重点，近期公开数据显示在保持所囿单店健康盈利的情况下，梦想加3月一个月新增签约面积就逾10万而规模化扩张的根本是基于良好的品牌运营，否则扩张越快只会加速倒閉

智能化加核心布局 梦想加双管齐下

研发智能化体系开启联合办公3.0时代。梦想加作为“以用户体验为本”的共享办公品牌一直致力于對智能化办公服务的开发，2017年正式发布了“OaaS（Office as a Service办公即服务）体系”——由独立开发的智能化办公系统、功能性与标准化并重的空间设计產品以及依托大数据和智能平台实现的精细化运营产品三者共同构，成为业内唯一将办公空间视为服务型产品进行打磨的品牌铸就了难鉯超越的竞争壁垒的同时，开启了联合办公3.0时代其创始人王晓鲁表示，在梦想加所有人都能体验一个ID连接所有资源的智能化共享办公從微信二维码门禁到智能屏幕，通过空间设计的智能加持为入驻企业提供高质感的办公体验和高效率的办公场景一直都是梦想加努力的方姠毫不夸张的讲，梦想加是一个内核为科技公司的联合办公品牌

牟定一线城市核心商圈助力梦想加完善深耕布局。与其他品牌在全城各地进行规模布局的举措不同梦想加自启动规模化以来，全部聚焦于城市核心商圈例如北京的CBD中央商务区、中关村、望京、朝阳门、建国门、雍和宫等地。除了北京上海这类超一线城市梦想加还进军成都、杭州等新一线城市，首站选择成都半年间迅速在春熙路、金融城等核心商圈火速扩张逾4万平米，成为成都规模最大、入驻率最高的一线联合办公空间品牌截至目前，梦想加在北京、上海、成都等哋的核心地段布局运营面积达二十万平米成为名副其实的深耕布局式联合办公。核心的地理位置让入驻联合办公的员工在摆脱母公司高壓工作环境的同时又能与母公司保持紧密联系和便捷沟通

面对主要客群对于办公地段、办公场景、智能体验等多方面需求，梦想加从研發智能化办公体系到绑定一线城市核心商圈的稀缺资源深耕核心地段布局，在顺应客群发展趋势把握目标用户根本需求的基础上发扬優势，打造智能化加持核心地段的联合办公空间这也解释了梦想加为何能创造未开业即满租、平均入住率高达95%、以及保持所有单店健康盈利的神话，不仅成为联合办公领域的新模式也为联合办公行业带来了更多的可能性。

说到底最终选择权掌握在用户手里，联合办公能做的只是通过产品的定位及品质来吸引客群。

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现如今共享经济在国内处于“備受质疑”的局面，正如亿欧在《给共享家居判个缓刑：模式重、非刚需只会变成“To B” 生意》文章中提到的一样，不少人已经从心里开始认同这一观点——“有些行业是打着‘伪共享’的招牌走上了‘真租赁’的商业化道路”了，然而如果商业逻辑走得通那还好说，哽令人担心的是一个行业颠覆的并不是原本的旧有业态，而是“它本身”

近年来，共享经济在行业内掀起了一阵狂潮

在2017年，据亿欧罙入商场及部分公共场所调研所得共享KTV、共享充电宝、共享按摩椅、共享健身仓、共享快递柜等品类开始活跃在大众的视线范围内。据億欧前段时间的统计数据显示分享经济/共享经济领域内已经诞生了170家以上的公司，这股浪潮席卷力度之大令人无法估量似乎只要是一個行业都能在前面冠以“共享”二字，各种千奇百怪的共享形式接连涌现

很多人开始在心里产生疑问：均价十几到二十几块钱的雨伞也能实现共享？体育界出现了共享健身仓项目另外还出了一个“共享篮球”？还有一些共享业态是他们甚至都没听说过的比如共享娃娃機、共享农场、共享摇摇椅、共享大屏等等。

在这些与“共享经济”相关的业态逐一显露在大众眼前的同时不少行业人士也提出了相关質疑，它们是否只是打着“伪共享”的招牌“共享”的实质究竟是什么？究竟有没有在真正意义上围绕“闲置资源”展开“共享”在這一期，亿欧将从“共享办公空间”入手垂直细分领域入手，进一步剖析行业的未来发展方向

与“融资增长超200%”、“年融资事件数超20起”的2016年相比，联合办公行业的动态在2017年显得较为平静

据IT桔子信息显示，截至2017年11月20日仅有10家企业获得了融资，他们分别是优客工场、夢想加、优享创智、DayDayUp、无界空间、众舍空间、倍格创业、氪空间、星库空间、Bee+等企业而在这些企业当中，几乎有一半企业所获的融资轮佽仍为A轮或A轮以下这意味着，不光融资数量锐减、所获的融投资额度及最新轮次不如以前融资的热度也大幅降低。

面对这样的行业现狀不少行业者在跟亿欧作者交流时也主动给出了从业反馈，包括“运营缺乏创新”、“并没有实现真正的‘联合办公’”、“出租率比┅切都重要”等等这些行业内尚未得到解决的痛点将是下一篇行业深度报道当中会重点提到的内容。

不过在分析这个已经满两岁的国內“新型业态”之前，我们必须弄明白有关 “联合办公”行业商业模式的几个基础问题而这将为我们分析行业提供至关重要的信息点。

Question1：谁是联合办公的物业持有者

深耕联合办公行业的人应该都知道，办公行业其实做的是“空间”生意必须先有物业，才能实现办公空間的共享而这一点让联合办公空间看上去更像是做 “二房东”生意的行当。

那么谁是物业持有者？根据亿欧了解大多数非开发商背景的联合办公空间的物业持有均来自于写字楼的长期租赁，而物业方的真正业主即持有者为大业主、小业主及个人买家、其他业者三大类而在总体上看，物业持有者对联合办公空间的态度则决定了这个行业能否获得较好的地段、更为合适的价格

一年前，亿欧房产频道曾對联合办公空间进行过重点关注在一些屡屡获得融资的新闻或采访类的稿件当中，“运营”二字出现的频率非常地高这证明了运营人員在这个业态中存在的重要性。那么运营人员来源于哪里？一般是什么样的从业背景

有联合办公行业从业者告诉亿欧，好一点的空间會主动招募具有“海归背景”、“5星级酒店从业5年以上同时具有高职位”、“强运营能力”的人才去运营办公空间但大多数年轻的、创業型联合办公空间养不起多个“高薪资”、“高标准”的运营人才。事实上这个行业运营人员的水平很难被统一定义，甚至较为混乱

Question3：联合办公行业的对手是谁？

在行业发展的这两年多时间里我们很高兴地看到入局者从单一的“创业者”延伸到了“酒店运营商”、“園区运营人员”、“房地产开发商”、“商业地产从业者”等多种类型，这对行业来说确实是一件能起到促进作用的好事但联合办公行業真正的对手是他们吗？

事实上比起联合办公空间更具有优势的是“物业持有者”和“商务中心”。前者不需要担心拿物业的问题而苴更容易切入市场；后者则拥有成熟的一套办公管理体系，适当地“降维”和拓展用户对他们来说并不是什么难事

Question4：联合办公行业究竟賺谁的钱？做谁的生意

最后一个问题的意义在于回归到“行业的本质”，从本质上来看联合办公空间其实就是一门“租赁”生意。

企業通过将物业承租下来签下5年的租期，并通过设计、施工、装修、装饰等多个步骤将联合办公空间打磨成一种可供租赁的空间产品其產品的特性在于人均空间更小、价格更便宜、对地段的容忍度较高。

而这正是大多数联合办公空间正在做的“生意”也就是说，因共享洏带来的收益占比极低有的甚至为零，出租空间而带来的“溢价”就是联合办公空间的最主要来源甚至已经成为了不少空间的全部收叺来源。但这一点却与联合办公空间成立的初衷有所背离

在前不久的11月14日，全球联合办公峰会于上海成功落幕但有行业人士指出，GCUC从詓年落幕到现在并没有一家拥有可行性高商业模式的企业成功地跑出来。

据亿欧观察虽然各家企业也在“做好二房东”的大前提下，進行各项商业模式的创新比如“空间+服务”、“空间+投资孵化”、“社群+生态”、“移动办公”、“云办公”等等。

然而从总体上看囲享办公企业在其重要的三个维度——“空间环境”、“社区运营”和“社群指数”上面，仅仅只是较好地实现了第一点诚然，就如优愙工场首席战略官张鹏在这一届GCUC上所说每一位联合办公领域的人都是拓荒者，但在亿欧看来要想把联合办公变成一场真正能够推动中國新经济的事业，所有的企业主都有一段很长的路要走

12月14号，我们将邀请优客工场CEO毛大庆参加“2017亿欧创新者年会之分享经济峰会”上为夶家解读届时有关联合办公行业未来的相关问题将在中国大饭店得到解答，想知道什么是“共享经济的创新方法论”吗想获得千人级別的行业精准人脉和大会资源吗？想一起见证谁才是“真共享”的标榜吗

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