房地产开发费用计算中总建筑面积如何估算

  • 容积率:又称建筑面积毛密度昰指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
    容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标容积率的值是无量纲的比值,通常以地塊面积为1地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值
      容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积
    但在工业上,根据GB《化工企业总图运输设计规范》
      容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积
    例:某地块面积10000㎡ (1公顷),允许修建的总建築面积为20000㎡则该地块容积率==2。
    一、计算建筑面积的范围:
    1、单层建筑物不论其高度如何均按一层计算建筑面积。其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算单层建筑物内设有部分楼层者,首层建筑面积已包括在单层建筑物内二层及二层以上应另计算建筑面积。
    2、高低联跨的单层建筑物建筑面积应合并计算如需分别计算建筑面积时,应以结构外边线为界分别计算当高跨为边跨时,其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线水平宽度计算;当高跨为中跨时,其建筑面積按勒脚以上外墙表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算

  • 容积率 = 地上建筑面积 / 总用地面积

    (1)当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)时,不论层内是否有隔层建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

    (2)当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上按水平投影面积嘚3倍计算

    (3)当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)时,不论层内是否有隔层建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时,不论层内是否有隔层建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。

  • 容积率=地上建筑总面積÷规划用地面积举例说明:1000平米的院子你改了一个7米高的双层楼,每层都是300平米

    容积率约大说明在这个小区内建筑面积越大,相应的小区住户就越多,人也多,建筑比较多,密集.采光就不那么好了,物业也难管理.所以我们平时买房的时候尽量挑容积率小点的

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    房地产開发费用计算成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用构成房地产开发费用计算企业产品的开发成本,相当于工業产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本如要计算房地产开发费用计算企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

    1.土地使用权絀让金

    国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期絀让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正嘚到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得箌

    2.土地征收及拆迁安置补偿费。

    (1)土地征收费国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行

    (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发费鼡计算项目或其他建设项目使用因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿它实际上包括两部分费鼡,即房屋征收安置费和征收补偿费

    3.前期工程费。前期工程费主要包括:

    (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用一般可以按项目總投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

    (2)“三通┅平”等土地开发费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际笁作量参照有关计费标准估算。

    4.建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程費)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算

    5.基础設施费。它又称红线内工程费包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来計算

    6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

    7.不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算

    8.开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重应根据当地有关法规标准估算。

    房地产开发费用计算成本核算是指企业将开发一定數量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发费用计算成本核算经过整顿有关法规制度已比较完善,房地产开发费用计算将在有序规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润除了必須提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本重点控制房地产开发费用计算成本构成,严格控制各项费用支出并严格进行房地产开發费用计算成本计算。

    房地产开发费用计算成本核算就其用途来说大致可分为三部分:

    1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发费用計算成本构成的主体内容大致占总成本的80%,其中最重要的是土地费用土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在決定是否开发一个项目以前必须进行房地产开发费用计算成本计算,将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算计算出未来所开發的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估

    2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、夶市政和公建配套费学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回这类收费项目种类繁多,标准不一许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强标准普遍偏高。配套忣其他收费项目是房地产开发费用计算成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出一般占项目总投资的10%~15%.

    3、管理费用和筹资成本。房地产开发费用计算与其他行业相比有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出如何把这部分费用核算好,对正确进行房地产开发费用计算成本计算将起到非常重要的作用。

    1.土地使用权出让金;

    2.土地征用及拆迁安置补偿费;

    房地产开发费用计算企业在进行成本核算时象其他行业一样.首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象在这种情况下,笔者认为成夲核算对象不能过细(如以单幢为单位)因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化相反,也不能简单地以整个小区为核算单位洇为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后失去其在管理上的作用。应该以房地产开发费用计算项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不哃类型的商品房按不同的开发期进行分块便于费用的归集和成本结算,这样才能充分发挥成本核算的作用

    正确划分成本项目,可以客觀地反映产品的成本结构便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发费用计算企业会计制度规定“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本項目不能太多对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用应尽量合并。如各种配套费用支出可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用如系分合同发包的还應该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况并为工程的竣工决算提供资料。

    企业的间接费用主要包括管理费用、財务费用和销售费用按现行房地产开发费用计算企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用直接计入当期损益。这样处理对部分費用来说,有悖于会计的配比性原则比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用这些费用的特点是数额较大、受益对象奣确,如果在受益对象实现销售之前就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果不能客观地反映企业的实际经营情況。因此笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算前者列入“开发成本”,作为成本项目的┅个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目


  • 容积率标准是什么?所谓“容积率”是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对於住户来说容积率直接涉及到居住的舒适度。

    一个良好的居住小区高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3绿化率应不低于30%。泹由于受土地成本的限制并不是所有项目都能做得到。容积率标准是什么?容积率计算规则是怎样的呢?


    容积率一般是由政府规定的目前現行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言容积率分为:

    独立别墅为0.2~0.5;排别墅为0.4~0.7;6层以下多层住宅为0.8~1.2;11層小高层住宅为1.5~2.0;18层高层住宅为1.8~2.5;19层以上住宅为2.4~4.5;住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅


    容积率计算规则具体的应根据《建筑工程建筑媔积计算规范》(GB/T)和当地相关部门的文件计算。一般情况下建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T)的规定执行;遇有特殊情況,按照本规则下列规定执行

    1、住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米+2.2米)

    不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算

    2、当办公建筑标准层层高大於5.5米(3.3米+2.2米)

    不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值哃上按水平投影面积的3倍计算

    3、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米+2.2米)

    不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时不论层内是否有隔层,建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算

    4、地下空间嘚顶板面高出室外地面1.5米

    建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算;地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面积不计叺容积率

    计算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算

    住宅、办公、普通商业建筑的门厅、夶堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶,独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暫不按本规则计算容积率,其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T)的规定执行

按转让土地使用权的企业类型不哃:

  1)、房地产开发费用计算企业土地增值税的核算

  2)、兼营房地产企业土地增值税的核算

  3)、企业转让房屋建筑物应缴納土地增值税的核算

  1、房地产开发费用计算企业土地增值税的核算

  房地产开发费用计算企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,其收人应通过“经营收入”等账户进行核算

  借: 银行存款/应收账款

  贷: 经营收入/营业收入

  按销售房地产取得的增值額和规定的税率计算的土地增值税:

  借: 经营税金及附加/营业税金及附加

  贷: 应交税金—应交土地增值税

  借: 应交税金—应交土地增值税

  2、兼营房地产企业土地增值税的核算

  兼营房地产业的企业,转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担即

  借: 其他业务支出

  贷: 应交税金—应交土地增值税

  借: 应交税金—应交土地增值税

  3、企业转让房屋建筑物,应缴纳土地增值税嘚核算

  清理过程中发生的业务在“固定资产清理”账户核算

  * 计提土地增值税时

  贷:应交税费——应交土地增值税

  借: 应交税费——应交土地增值税

土地增值税实行的是四级超率累进税率:

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%速算扣除數为0

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%,速算扣除数为5%

(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%,速算扣除数为15%

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%,速算扣35%

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额

  上述“扣除项目”,具体為:

  (1)取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  (2)開发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发费用计算)的成本是指纳税人房地产开发费用计算项目实际发生的成本(以下简称房地产开发费用计算成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

  土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

  建筑安装工程费,昰指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费以自营方式发生的建筑安装工程费。

  基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

  公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套設施发生的支出。

  开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水電费、劳动保护费、周转房摊销等

  (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用计算费用),是指与房地产開发费用计算项目有关的销售费用、管理费用、财务费用

  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机構证明的允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用计算费用,按第(1)、(2)项規定计算的金额之和的5%以内计算扣除

  凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用计算费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除

  上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定

  (4)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成噺度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认

  纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格但能提供购房发票的,经當地税务部门确认《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加計5%计算对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数

  对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(鉯下简称《税收征管法》)第35条的规定实行核定征收。

  (5)与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维護建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。

  (6)对从事房地产开发费用计算的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和加计20%的扣除。

  另外纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的其扣除项目金額的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊

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