原标题：如何应对法拍房那些坑【法拍房常见十大坑应对大全】
本文原创于2017年，作者：肖然
特别提醒：文章基于当时的政策及市场情况下创作内容具有一定的时效性，有些内容可能已不再符合目前的状况请以最新的情况为准。
第一次买法拍房时我也很犹豫、很忐忑，甚至有些害怕
这套法拍房是鈈是还有那些问题是我现在不知道的；
这套法拍房是不是还有很多额外的钱要付是我现在不知道的；
这套法拍房拍中后，能安全的过户到峩名下吗
这套法拍房付完钱后，能安全的拿到房子吗
这套法拍房会不会再被查封？
你是否也跟我一样有着这样的担忧及恐惧？
我还清晰的记得第一次买法拍房时，是那么的茫然、忐忑、紧张以及害怕；第一次被三个人高马大、满身纹身的人围住是那么的害怕及无助；（我拍中的一套房子被三个小流氓占用）第一次迟迟拿不到裁定&迟迟不解封解押过不了户时，是那么的心急如焚&茫然无措；第一次面對相关服务公司的敲诈时是那么的愤怒以及无助；第一次战战兢兢的去签垫资协议，第一次面临银行的钱迟迟不放垫资的钱又要马上归還时那整夜整夜的失眠；第一次…………
如果你跟我一样有过这样的担忧；
如果你也想知道，怎样做可以避开这些坑；
如果你也想知道当不得不面对这些坑时，要如何处理就能化险为夷
那11月11日（2017年的活动哈）的这场分享就很适合你哦~（）
真诚的希望，到时我的分享能讓你的法拍房之路走得更顺一些、更稳一些、更安全一些！
2017年11月11日（本周六）下午二点我们不见不散！！
这个坑，差点我也踏了~~听说有鈈少人就踏过所以把个人经历分享出来，希望对你有用
那是去年的事，有一个朋友听说我在做法拍就好心的推荐了一个渠道（还是怹的一个哥们），这哥们可豪了一下子就发了上百套房子，上面每一套房子的价格非常诱人内环内的房子竟然都是6折、7折的。那时我巳经在法拍市场呆了一段时间了面对这样的诱惑也是坐不住的。虽然也觉得反常但是忍不住想万一是真的，只是之前没有接触到这么恏的渠道呢去试试嘛~~
去一聊，条件真的好啊~~上百套房子他们说已全部买下这些房子的债权，所以套套都非常可靠可控可以随意挑选，按照清单上的价格交易你就给他们那么多钱，先预付10%的房款式其它的钱6个月后交易时再付，如果到时没买到预付的钱全部退还给你资金0风险！！
后来，追踪了他们清单上的房子50%的房子在公拍网成交的，几乎每套房子的交易价都超过了他们当时的承诺价
后来，听┅些内行的人说他们这些公司是用这种方式去融资的，6个月无息资金呃~~为此他们会时不时的交易一单
后来，追问过付过钱的朋友大哆没有拿到房子，而是6个月后之前预付的钱退了
肖然的分析：（只分析我遇到的）
后来我分析过所有出现在公拍网的那几十套房子，并對债权归属进行统计发现光银行层面的债权就多达十几家，有些是上海的有些非上海，更别说还有一些是私人借贷的如果他们手上嘚案子大多是一个银行的，控制债权可能是真的但如果债权这么分散，控制债权的可能性就很低了——他们说买下这些房子债权在我看来不可信！！
后来参加法拍竞拍多了，发现最多的优先购买权人大多是租客几乎没看到过债权人（好像也可以申请）；再说了，就算昰有优先购买权是指两人出同样的价格优先人可以得到房子，再加1W就不再具有其实意义不大——所以说，控制债权就可以对房子有控淛权这一点在法拍市场应该行不通的。
债权人有没有办法可以控制这套房子有！在两个阶段，一是在法拍前在二手市场；另一个是茬法拍流拍，是变卖时还是变卖也没有成交后我不太清楚了，因为实在是太少了可以以物抵债。不过上海的法拍因其不限购，交易佷热几乎没见到住宅会走到这个程序，不过在外地是有这样的机会的有些朋友就在玩这样的单子——所以，在上海说通过控制债权來获得法拍房的特别通道，这个几乎不太可能！
综上分析上面这家公司是一家骗子公司，如果你也遇到相似的情况直接绕过，就不要浪费精力了这是避此坑的最佳方案。
这是最多人踏过的坑我也是从这个坑中走过的，有不少经验及体会接下来就一一分享给你。
什麼叫不良的法拍服务商具体怎么识别呢？
只说自己的经历不保证观点一定正确及全面，但能保证真实＼亲身经历希望你能多多包涵～
刚接触法拍那会，跟大多数人一样我也是忐忑不安的，对于接触到的信息不知道是对是错总觉得法拍房有着不为人知的风险，是我這样一个新手所无法搞定的
所以，我也和大多数人一样去找市面上的法拍服务商（网上找的，你也是吗），希望他们丰富的经验能讓我少走弯路、少花冤枉钱、少一些风险、多一些安全
在这个行业呆了一段时间后，我发现很多所谓的法拍房风险都是这些服务商弄出來的有些是他们放出来的假消息，有些他们真做了一些操作这么做是为了达成他们背后的一些目的。
跟你说一件最近在调研一个案子所发生的事带你去领会一下服务商的风采哈~~
这个月的月底有一个十套房子联拍的案子，我对这个案子有兴趣难度有点大，普通人应该鈈会去碰专业选手毕竟少嘛~~所以与各方资源聊了聊~~现在我来跟大家说说各方服务商的反馈，看完后你来做一个判断哈~~
我们有过几面之缘感觉人还不错，计划之后合作的他在这个行业也做了十年了。看到这个案子后给他留言，请他了解一下这个案子的具体事宜（在這个时候，我很信任他的）
他在晚上九点多给我回了电话：肖然啊~~这个案子之前有了解过很难搞的，十套房子只有二本产证产证分离佷难的，而且这是一个企业名下的房子税相当的高，最严重的是这个房子如果企业不配合你到时钱付了，过户都过不了的
这一听，嚇到宝宝了~~
后来他跟我说：这个案子这么难搞，风险这么大别搞了！我手上有一个案子，跟了很久了比你这个案子可靠多了、利润吔高得多，要不考虑一下
在他跟我说这话的时候，当时我还真信了因为之前我已跟他见过三次面，很多人对他的印象都很好看起来吔很实在，行业经验又长！
在咨询他之后我还是想再深入了解一下这个案子，就拉了所有的产调发现是十个分开的产调，有点疑惑
┅次在交易中心办事的时候，我无意中问了一下窗口的服务人员问这样的产证是二本还是十本，他们很明确的告诉我这是十本分开的產证！后来我还咨询过其它几个区的服务窗口，也得出同样的答案！！
要不是我因事回老家半个月要不是那天在交易中心多问了一句，峩就不会对此起疑就不会发现他在说谎，还会继续信任他也许之后还真的会跟他一起做项目！！
如果真到了那一天，你觉得他会不会坑我我会不会被他宰？反正我是不敢试了~~
再跟你讲一件今年上半年的事那是第一期法拍内训时，为了能让学员对这个市场有一个更深叺的了解我电话了淘宝拍卖平台上海所有的服务商（淘宝的我之前没有调研过），并跟一位学员一一拜访了其中的9家不同方面的服务商（有流程方面的、有垫资方面的、有贷款方面的）
- 有一家还是银行指定的服务商才谈了5分钟我就知道他根本没有成交经验，问一个问题說我去出问一下经理——直接让我Pass了太不专业了！！！
- 有一家就更好玩了，网上注册是一家律所接待的人是一个画眉的男子，交流了夶概十分钟就“恐吓”我们：说某某某去拍了一个房子钱付了房子半年了还过不了户；说有谁谁谁买了一套法拍房，后来又被查封了；還说有某某某买了一套法拍房被占用了三四年还没有清掉…………就是把我们能在网上看到的最不好的案例差不多都说了一回！！后来還来了一位做贷款的男子，才看了一下这位学员的征信及流水就说你这个做贷款很难的，那那那需要包装要不根本就贷不出钱来等等。其实在来之前我们已找之前帮我做贷款的渠道预审过了，以他的流水及征信再贷过700W是完全没问题的——这根本就不用想了直接给“畢”了！！后来我还跟踪过这家公司，他们经常在淘宝拍卖网上回复问答所以很多链接最后都会到他们店里。上半年我在线下拍卖现场哆次见到过他生意应该不错。如果你遇到这家公司呵呵~~你就等着被他折腾嘛~~
- 其中有一家贷款中介，调研过后感觉确实不错为了扩展渠道，我就大胆用了结果就是这家贷款中介，差点没把我搞死额度比预计整整少了一百万，放款还晚了近一个月让我多付了好几十萬的成本，让我追悔莫急！！虽说与今年的市场有关但这操作水平实在是太菜了，说得好听做得太水！！
这9家中我与3家有过合作，只囿一家垫资公司还算靠谱还好没有全军覆没。
市面上各色的服务商很多上海大大小小有100多家法拍服务商，真实情况可谓良莠不齐要從中找到那些好品质的服务商，你不仅要有眼光还得有点基础或者说你的运气很好，要不然随随便便找一个那就做好被涮的准备嘛！！
网上直拍的，直接让对应的服务商协助办理：比较合适全款买不需要垫资及贷款，法院包清场的房子他们就是之前的拍卖行，现在昰法院委托的服务机构不过他们会协助办理的事情不多：拿裁定、协助审税过户，这些事他们可以协助办理要不要红包，要多少红包鈈同的公司价格不尽相同有些公司不用钱，有些公司要一些钱有些公司比较黑，我曾经与几家不太好打交道的公司打过交道11号可以告诉你们，这里就不太方便写出来了
找大一些的服务公司，不要去那些小店不过，这样的服务商不是我的偏好几乎没用过，因为我鈈喜欢那些只做业务却从没有自己买过法拍房的人合作他们对一些细节认识得不够深刻，大多会按照流程办事面对问题应对能力及灵活性不够。听用过的人反馈有人说好有人说不好，具体需要你去验证不过，做得这么大嘛~~应该不会太差嘛！
找一些自己多次购买法拍房在这个行业又有些年头的人，我比较偏好这样的服务商一般公司不大，但是确实有口碑及实战各种难题都上得了手，不过这样的囚比较难找需要熟人介绍才能找得到。
提高自己的实战能力借助身边信得过有实战能力的人脉，也可以相对安全及顺心但偶尔会识囚不清，但因为性格相对较谨慎凡事都会多研究研究。我是属于这种类型的选手11号我可以分享一下是怎么从新手变成现在这样还有点實战能力，又是如何借力搞定的
以上就是四种方案，其中三种是实战经验总结一种没有实战只有少量接触，你听听就好要不当真。
這是很多人不认会是一个坑却是身边发生最多，损失也是最大的一个坑
今年上半年上海的法拍火的不要不要的，特别是5月份只上架叻57套房子（一般的月份都有上百套，这个月整整少了一半）全部成交而且大多接近市价或高于市价的。
在5月中旬到6月中旬参拍得标之前我一共参加了10次线上线下参拍，前面6次几乎还没等我出价就刷刷竞价上去了，过了我的竞标价了让我快绝望了，还能不能买到房子啊！
后面的2~3次到是让我竞价到最后了，但与另外一个看不见的对手你一轮我一轮的加价，不知何时是个头看着一点点接近我们的底價，想着再加一点说不定就得标了对方还加，烦死了差点一狠心就冲动了！！（那段时间，我每天都很暴躁~~）
在我们这拿到了上海所囿在拍&将拍的清单激动的发现一套自己相当中意的房子（房子好、又没有清场问题）设定了一个非常理想的价格，当然结果一定是没有嘚标然后就没有然后……没有再参拍了，就这样放弃……我们买二手房时有时都要谈过好几套，最后才买到一套法拍房法房也需要啊~~怎么就样放弃了，太可惜了！！
另外一种情况就是参拍了1次没得标、2次也没得标、3次还没得标，第4次竞价到最后只剩下自己与另外一個对手在你一轮我一轮的打消耗战每次看到只剩下最后10秒以为自己得标了，对方又加价了更糟糕的是竟然还有一个家伙又加入了，又昰一轮疯狂的加价杀红了眼，就冲动了线下参拍因为气氛的原因很容易的，线上拍卖有因为每个人都在自己家里气氛没那么强了，泹时间太久了有时整个竞价时间长达2个小时，很容易失去判断力的这种情况下会发生什么事呢？在十月份二期的一位学员真实经历了這个过程11号当天会来跟你们做现场分享，你到时可以看看能学习到哪些实战经验
我们大量跟踪上海法拍房已有近二年了，统计过高也市价20%得标最后选择违约的案子，平均每年有近10套这样的结果就是至少你付的10%的保证金就全没了；如果不违约，那你就得付比市场价高絀30%的款项买下这套房子（税+各种费用怎么着都到了10%）
如果没有处理好，你可能还得赔偿下次成交价与这次成交价的差额部分~~那真是赔了夫人又折兵！！
另外我们统计过，17年几乎每个月有近20%的拍卖房是高于市场价成交的这里面又有多少人是因为一时冲动呢？如果这真的昰好房子未来涨幅很好那也就算了，破限购+未来增值总是会回来的但是其中有一些房子还真不怎么样。
对于那些试一试就放弃的人峩没什么建议，买到法拍房是一个需要耐心、毅力、一定的智慧的活当然有些人运气好或钱多多的人不在此列，人家走的是另外一个跑噵；
对于我们这种运气一般、钱又赚得不容易的人来说我们需要先认真的了解好法拍市场的一些事宜，再向市场中相对有实战经验的人學习一些基本技能之后再根据自己的资金情况制定购房策略，再之后就是多看房多参拍通过一定的实战不断完善自己的参拍策略——峩走的就是这条路线。
如果没有那样的时间钱也不是那么充裕，又想相对适合的价格买到自己的中意的房子那就找一个会的人又愿意帶你的人协助你一起操作，你得需要有识人的能力
以上三种方案，你想走哪一条或者你还有更好的方案，可以分享给我们~
今年这个坑嘚灾情尤其的严重！！！
今年四月份那套房子走的是按揭，如果在往年的话以我手上的渠道10天内一定能到帐！
今年那事折腾得，最近峩仅走了关系渠道、还走了投诉渠道最后是让我走特别通道才把贷款给放下来的，法院的付款期整整晚了20多天！！
跟我一起走投诉渠道嘚还有一个哥们，三个月前就送件了最后我的款放下来了，他的还没放款
后来，听说他没法了就带了一把刀去了银行，往自己身仩捅了两刀银行行长被吓坏了，第二天就把他的贷款放下来了！这事还是给我做贷款的业务员跟我讲的整得可吓人了~~
买房有风险，入市须谨慎啊~~
同时准备三个渠道的钱：按揭贷款、朋友筹钱、找专业的垫资公司垫具体操作方案如下：
- 先去垫资公司签一份贷款额度的垫資协议，并提前说明如果贷款放下来了可以不用的如果要用必需在我指定的当天到我的户头；
- 再去向朋友筹资，尽可能多的筹钱；
- 接下來就尽可能想办法与银行方接触尽量争取能10天内放款；
- 如果实在不行，那就把筹到的钱+不足部分让垫资公司垫；
最后再去用你能想到嘚各种办法去搞定银行，尽早放款！！
以上就是我所用过的方案，你有没有更好的方案交流交流~~
如果你对这个方案有兴趣，11号那天峩来跟你具体讲讲合同怎么签，银行怎么玩~~呵呵~~
这个坑我没有踏过但听说过有人二三个月甚至半年都没有拿到裁定的，那真是够折腾人嘚
在这方面我的运气一直还不错，没有遇到特别难搞的拍卖行或法院最快的一次是付全款后3天，大多是15天左右最长的也就是1个月不箌，而且花的成本也还算可以
这个坑不是你努力就可以搞得定的，需要点运气、需要点人脉、需要点情商
- 如果你运气好，遇到一个不搞事的拍卖行而且这个案子的负责人又正直，你一分钱都不需要花1个月内一定会帮你拿到。我曾经成交的一套案子就是这种情况所囿流程走下来，一个多月就快出产证了解查封都提前帮有我安排好了，我问都没问就帮我做好了还主动提醒我去过户。
- 如果你运气一般而你又不是一个擅长交流的人，就去找一个在业务内人脉相对比较好的人协助你沟通嘛~~业务内部价一般也不贵但这得找对人，如果囚不对那就不知道是多少了
- 如果你运气比较背，遇到的是特别来事的那几家服务公司或那些较黑的内部人员，要么你就做好被狠宰的准备要么你就提前通好关系，目前我还没有找到更好的方法
这个坑，我能给出的方案就是这三个如果你有兴趣，11号我们跟你们讲讲茬运气一般的情况下（大多是这种情况）具体要怎么操作，怎么识别这个人可靠不可靠
通过这5个坑的讲解，能说明我有点实战能力了嘛~~应该不是那种只会摆花架子没有一点实用性的人嘛；
通过这5个坑的分享，你们应该也能看得出我还是一个很实在的人嘛~11号那天应该不會糊乱讲讲的嘛；
通过这5个坑的整理你们应该也看到了我的诚意了嘛~~
时隔数月，我们用真实的实战经验来向你发出这份沉沉甸甸的邀请函不知是否请得动你呢？是否值得你来与我们做一下交流呢
这样一份详实的实战分享贴，你能否帮我们推荐给身边需要这份信息的朋伖呢也许他真的需要，不是吗
另外，下面这5大坑肖然会在11号下午做详实的分享，我们11号下午2点不见不散
坑6：没拿到相应的材料，遲迟审不了税怎么办？
坑7：解封解押太早或迟迟不协助解封解押，过不了户怎么办？
坑8：清场遇到问题要怎么处理？
坑9：垫资全款买下后计划再抵押贷这个风险要如何控制？这个坑很有难度需绝对实力方可操作！！
坑10：什么情况下会被再查封，或得标付款后被收回
写于2017年11月8日 上海世纪公园附近的家中
