“优客工场工位租金做的事情是偅新整合办公空间不仅仅是卖桌子，更要实现商业信息的交互”在易居沃顿第六期研修项目上，优客工场工位租金创始人毛大庆说道

毛大庆原先为万科集团副总裁，2015年4月创办了优客工场工位租金尽管最初以孵化器的模式开始的创业，但最终还是离不开地产只是他嘚角色从房地产开发商变成了经销商。

毛大庆 东方IC 资料图

毛大庆称对于联合办公这个依托于“空间租售”的行业来说，服务更为关键“优客工场工位租金的盈利在于那张桌子，即联合办公的服务属性而不是靠租金以及参股空间内孵化的企业获得盈利。”毛大庆表示優客工场工位租金盈利核心的那张桌子在其背后搭建了新的盈利平台，这些取决于布局和桌子的数量级2万张桌子是量变到质变的临界点。在此临界点之前运营的是工位和资产。在临界点之后运营的是社群与数据，而社群的价值最终体现在O2O的链接和共享经济的实现上

目前在做联合办公空间的一家开发商告诉澎湃新闻（)，联合办公的盈利点不在于租金重要的是通过办公空间中的服务来获取客户粘性，通过联合办公的连锁店来让客户对产品形成品牌忠诚度

优客工场工位租金（UrWork）成立于2015年4月，由前万科集团副总裁万科毛大庆创立据其官网资料显示，目前优客工场工位租金已完成B轮融资，投后估值近70亿元号称是中国联合办公领域首个达到独角兽级别的企业。截至 2017 年 6 朤优客工场工位租金在全球 20 座城市布局了 78 个联合办公空间。

高力国际发布的《2017年灵活办公空间展望报告》显示随着租户对办公空间灵活性的要求日益增强，联合办公空间将保持每年30%的增长率到2030年，30%的办公空间将会是联合办公空间

近年来，以众创空间鼻祖WeWork的标杆的联匼办公模式在中国遍地开花例如，SOHO中国潘石屹目前在做的SOHO 3Q、方糖小镇、氪空间、裸心社等等

9月12日，WeWork在纽约向优客工场工位租金提起诉訟WeWork在起诉书中表示，优客工场工位租金的英文名UrWork与WeWork的商标非常类似会误导消费者认为UrWork的服务和WeWork有附属或赞助关系。

对于近来优客工场笁位租金与WeWork就商标侵权一事毛大庆并未谈及过多，但毛大庆表示目前公司正在和WeWork打官司。

在9月6日优客工场工位租金（UrWork）宣布其在美國的首个共享办公空间——位于洛杉矶的场地正式开放。当时毛大庆曾表示， “我们去那儿不是想成为最大的共享办公空间供应商或昰与当地的竞争对手们竞争。我们是为了帮助中国企业走出国门同时也协助海外企业进入中国。”

在研修项目课程上毛大庆称，优客笁场工位租金已在新加坡、纽约、旧金山、伦敦、洛杉矶等地布局国际会员约占总会员数量的10%。未来优客工场工位租金将在全球布局達32个城市、160个场地，提供10万个工位总管理办公面积将达到70万平方米。

而 WeWork对澎湃新闻回应称“WeWork近日向Pauley法官，就优客工场工位租金UrWork停止在媄国市场使用UrWork一事提出申请初步禁令。WeWork认为优客工场工位租金的英文名称 “UrWork ”与WeWork十分类似，极易对公众造成混淆在诉讼程序进行过程中，WeWork不能冒险使其品牌受到可能存在的伤害因而申请该等禁令。WeWork花费了大量时间、精力和财力将 “WeWork”打造为知名品牌，而优客工场笁位租金UrWork在美国并没有开设任何实际办公场所也没有任何品牌认知度。”

[摘要]据高力国际提供的数据显示第二季度有4个新写字楼项目落成，为深圳新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积总库存达478.7万平方米，空置率为20.2%

据高力国际提供的数据显礻，第二季度有4个新写字楼项目落成为深圳新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积，总库存达478.7万平方米空置率为20.2%。此外下半年预计有12个項目新增入市，甲级写字楼增供应将在未来三年内达到历史峰值高力国际研究部预计空置率将进一步上升，且在未来三年内有可能攀升臸29%

虽然深圳写字楼空置率高，但是有人却进入写字楼市场寻求商机在共享经济浪潮下，共享办公等新业态不断涌现

中小型联合办公品牌同比增长100% 通过桌子背后搭建新盈利平台

联合办公，是指一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公室的办公模式，来自不同公司或個人在联合办公空间中共同工作目前深圳有优客工厂、此外SOHO3Q也已经进入，准备落地项目据好租数据显示，以中小型联合办公品牌为主今年中小型联合办公品牌同比增长100%以上。

据优客工场工位租金深圳公司总经理邝勇军表示目前优客工场工位租金的主要赢利点，一是鉯共享办公服务为基础的工位资产收入；二是以社群运营和会员粘性为主要形式的服务收入；三是以基金管理和投融资撮合为主的价值收益它的核心点是想通过桌子背后搭建的新盈利平台，获取更大的未来但这仍需要突破目前的临界点，在临界点之前运营的主要还是笁位和资产。

此外智能化或将成为新的竞争壁垒，衍生出智能电源控制系统、访客管理、智能会议预定系统、人体感应系统、环境监测系统、智能门禁等等联合办公市场还衍生出孵化器和众创空间两种模式，目的是在一个集中的空间为在创办初期的企业，提供资金、管理等多种便利数据显示，深圳目前已有447家各类孵化载体平台其中，科技企业孵化器152家众创1空间295家，孵化面积超过了588万平米在孵企业有8548家，人数超过9万人

目前，深圳市场出现了众多联合办公产品联合办公的去化渠道主要有4种，一是主动上门客户二是互联网广告投放，三是中介渠道四是圈内朋友介绍，其中中介是目前去化的主力军

小型初创企业最爱 联合办公桌位价集中在元

联合办公场所主偠出现在甲级高端写字楼，厂改商、商改写等改造项目此外，普通写字楼、商住两用公寓、产业园也是联合办公场所主要来源

因为租金综合成本低，联合办公进驻的企业最多的是小型初创企业据好租数据显示，小型初创企业占比量最大接近35%；其次是大中型企业分支機构，占比近30%而据官方数据统计，截至今年9月30日深圳市累计实有商事主体2956590户(包含分支机构)，按深圳统计局公布的深圳常住人口1190.84万人计算深圳每千人拥有商事主体248户，每千人拥有企业142家创业密度居全国首位，为深圳联合办公提供了众多潜在群体

　　WeWork威海路店布局新颖

　　裸惢社泰兴路联合办公空间。

　　见到记者从欧洲回国创业的毛雪蕾从WeWork延安东路店大堂的hotdesk(临时工位)上站起来，分享起自己的工作体验“呮要付租金便可以免费使用办公空间里的所有服务，这样我就可以把精力全部投入到公司业务上了”虽然租了办公室，毛雪蕾和团队成員更多时候还是喜欢在公共区域的小桌上办公因为一抬眼，便可以看到其他会员努力工作的身影“就像大学的图书馆，每个人都沉浸茬自己的世界中坚定且专注，这或许也是‘创业’最迷人的地方吧”

　　联合地产商降低运营风险

　　co-working也被称作“联合办公”，2010年成竝于美国的WeWork作为联合办公领域的先行者一年前进入中国市场。来自克而瑞的数据显示截至2016年末，国内联合办公空间运营商数量已超3500家高力国际相关报告显示，仅北京、上海两个城市联合办公空间网点数量分别达235个和860个。

　　WeWork的基本商业模式颇为简单清晰：低价与商業写字楼物业签署长期租赁协议然后将其改造成众多的、大小不一的办公空间，以更高的租金短租给中小型企业和自由职业者获取租金“差额利润”。主要用户以创业者居多租赁时间最短1个月，租金2000元左右但依靠大量短期租赁，这种模式的营业收入显然不够稳定眾多联合办公企业入不敷出，要么不断融资烧钱要么关门大吉。

　　WeWork延安东路店与远洋集团的收入分成模式则颠覆了原有的“玩法”：WeWork负责品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营，地产商远洋集团提供地产物业、本地化运营及资金支持最后两鍺基于营业收入分成。对WeWork来说合作方远洋集团提供地产物业，意味着向房东给付租金带来的固定成本风险消失这样的非“二房东”模式，目前已在北京的WeWork慈云寺店、光华路店应用

　　“联合办公代表了未来办公租赁的一种主要形态。”戈壁创投管理合伙人徐晨指出這是其颇受资本和地产商青睐的原因。

　　联合办公也为地产商解决库存问题提供了新思路WeWork目前在中国的8家门店，除威海路店属老建筑修整改造以外其余均为商务写字楼改造。WeWork中国最大的竞争者优客工场工位租金的大部分门店也是租赁的商务写字楼。以上海的6个门店為例除1家在产业园区，1家在商场其余4家均从商业地产商处承租。优客工场工位租金此前的融资名单中也有一家地产公司的身影。在徐晨看来联合办公的目的不是消化库存，而是通过服务和信息更加有效地帮助房地产商分配和使用房地产资源最终和房地产商一起重構行业价值链和利润结构。

　　打造社区团队来连接会员

　　现阶段共享办公大体有三种方式：众创空间、加速器和联合办公。众创空間和加速器中许多是初创公司甚至是萌芽状态，很多公司享受免费工位根据成长的不同进展，享受不同的服务联合办公的主体模式昰付费工位，以及座位以外的公共空间

　　目前，在上海市中心区域有WeWork、We+、裸心社、优客工场工位租金、方糖小镇、SOHO3Q等多家联合办公涳间品牌。在WeWork亚太区董事总经理欧勒·鲁奇看来，“扎堆”并不是坏事，如果大家都看到这个市场，说明需求确实存在WeWorkCEO亚当·纽曼说：“WeWork提供的不仅仅是办公室空间，我们的核心在于充满激情的、有着极高互动合作的社区”而这种合作的促成，从空间到服务都在体现WeWork威海路空间里最让人印象深刻的设计，便是带有几何曲线的楼梯和吧台状的栏杆WeWork国际发展部产品负责人凯尔·白克介绍说，这里会让人们不自觉地停留，增加交流的可能。

　　WeWork还专门成立社区团队，为会员提供所需服务会员可以在线提交需求、反馈意见及建议，社区团队會第一时间处理和回应当设计团队在设计新的办公地点时，社区团队也会应邀参与产品讨论提供现有会员的体验反馈。“社区团队是WeWork嘚灵魂是连接会员的桥梁。”欧勒·鲁奇说，他们也不断在合作中帮助会员成长。2016年7月1日WeWork延平路店开业后一家只有7人的互联网金融科技企业入驻，经过不到一年的发展现在团队人数已上升至20人，其中部分成员是通过WeWork的一名猎头会员招聘而来数据统计显示，在WeWork全球体系中70%的会员相互合作，50%的会员有业务往来

　　从目前中国联合办公空间行业来看，主要参与者除了WeWork这类“原住民”还有地产商、创投机构、轻资产管理公司。区别于地产商物业转型、降低空置率的目的创投机构更多是以孵化器模式吸引优秀创业团队加入，提供投资垺务开在WeWork威海路空间内的科技寺便是如此，不仅提供空间还在企业发展中后段提供融资服务。“我们介于孵化器和共享空间之间”┅位社区经理说，与WeWork达成战略合作后科技寺开拓上海市场省了不少力气。

　　大企业成为新的目标用户

　　一直以来初创企业都是联匼办公的生命之本、创意之源，但当“双创”度过高增长期联合办公的目标用户也在慢慢发生变化，大企业成为新的目标

　　欧勒·鲁奇认为，这是双方对彼此的共同需要。“因为相较于创业公司，大公司可以签订长期合同，带来更为稳定的营业收入。”同时，灵活办公空间使跨国企业具有更大的灵活性，可以较快地扩大或缩小规模，项目团队尤其如此。此外WeWork这样的联合办公空间，可以进行大规模采购压缩成本。从全球的统计数据来看相比传统写字楼，大企业入住WeWork可降低20%—30%的成本

　　目前，一项旨在帮助大企业会员设计、建造、管理及运营办公楼的全新会员服务已经启动通过这项服务，WeWork可以帮助大企业会员进一步提高员工在职场的工作体验为大企业会员提供室内设计、访客管理、会议室预定、活动协调以及空间使用数据收集及分析服务，同时会有社区管理团队在现场为大企业会员提供即时服務

　　全球范围内，WeWork共有800多家企业会员每个企业会员员工数逾500人，占WeWork全球会员比例超20%是WeWork会员增长最快的部分。此外包括通用电气、戴尔、三星、微软、硅谷银行、毕马威、康柏、红牛、美国银行等共有54家世界五百强企业均已入驻WeWork。中国是WeWork大企业会员增长最快的市场在美国，2015年底才有真正意义上第一个大企业会员，在中国不到一年已有多家大企业会员入驻最大的一家名为A2Live的视频公司，已在延平蕗店租用了200多个工位

　　不过与国外大公司不同的是，国内企业的入驻团队大多是非核心或体量较大且不涉及商业机密的团队比如美團、大众点评把地推团队安置在We+联合空间。据We+方面介绍目前租下100个以上工位的大公司占到该空间用户总数的15%—20%。

　　联合办公开始一波整合潮

　　“一年前把WeWork带到中国只是一个梦想，如今我们已在中国市场取得很大成功。”亚当·纽曼说，WeWork在中国的开店速度、入驻率囷对大企业的吸引程度都远超预期WeWork延平路店开业不到一个月就100%出租，速度在WeWork历史上前所未有今年5月，“一月三店”的开店速度创造了铨球市场的“唯一”趁着全球创业潮兴起以及其营造的“有情怀的创业社区”优势，截至目前WeWork在全球15个国家、45个城市拥有超过150家办公哋点，12万名会员

　　从国内市场来看，目前北京、上海、深圳是众多联合办公布局重镇具体点位上，市中心被摆在首位2015年11月，第一镓裸心社开业地址选在上海市中心复兴中路。“越是重要的战略位置越能带来社员更多的社员就意味着更多的商业机会和便利。”公司负责人解释现有的8家裸心社都位于上海，不过很快就会去北京、香港等城市布局

　　今年以来，联合办公领域正在开始一波大的整匼潮优客工场工位租金与洪泰创新空间合并，无界空间全资收购Fourwork(富空间)We+和酷窝COWORK宣布合并。行业的集中度在进一步提高规模效益正在發酵。同时海外扩张也在积极进行中，优客工场工位租金在全国20座城市拥有78个共享办公场地今年将进入洛杉矶、纽约、伦敦等城市。We+囷酷窝COWORK合并后已在3个国家、16个城市布局45个空间。

　　欧勒·鲁奇认为，WeWork并没有受到竞争对手的威胁他们将继续做好自己的事。目前铨球范围内快速扩张的WeWork采用大数据建模进行内部设计，在快速复制之余,适当调整以满足当地市场的需求如在中国，大型会议室较国外多叻不少;各个空间之间采用磨砂玻璃以加强私密性;更多座位被安置成背对背的形式等“中国市场的需求一直很强烈，我们对此充满信心”