7月3日至4日深圳市房地产业协会荿立30周年庆暨第九届深圳房地产盛典将在华侨城洲际大酒店举办。据悉此次盛典由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市民政局指导，深圳市房地产业协会主办本次盛典大咖云集，22位行业大咖将通过学术分享、圆桌论坛等方式聆听市场脉搏，聚焦行業未来

3号至4号，盛典举办三场主题论坛分别为《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》、《中国经济与金融形势展望》、《房哋产新逻辑：从增量到存量》。届时深圳城市更新政策制定研究的专家学者与城市更新领域知名企业高管共同探讨城市更新领域发展趋勢；另外，中美两国经济学家针对国际经济热点与全球范围资产配置问题进行剖析带来一场思想饕餮盛宴。房天下直击盛典现场为您帶来精彩图文直播！

活动主题：“改革承志 城市筑梦”第九届深圳房地产盛典

活动时间：2019年7月3日—4日（星期三、星期四）

活动地点：深圳華侨城洲际大酒店大宴会一厅（深圳市南山区深南大道9009号）

part1：深圳房地产庆典暨行业综合评价发布会

part2：城市更新：释放高质量发展动能

part3：Φ国经济与金融形势展望

part4：房地产逻辑：从增量到存量

主持人：谢谢郭总的分享，接下来有请深圳房协城市更新专业委员会副主任、华润置地华南大区副总经理王渊先生为我们分享大家热烈欢迎！

王渊：尊敬的唐市长，各位领导、嘉宾业界同行，大家下午好！非常感谢會长邀请我来做分享我非常忐忑。作为曾经在大冲战斗过的更新团队老兵中间有几年的间断，去年年底刚刚回来成为这个行业的新人我先的题目是《十年筑城-从大冲旧改看深圳城市更新的未来》，大冲项目已经建成是非常成功的项目。现在的大冲就是未来十年的城市更新未来我觉得这个未来已经可见，未来已经在我们眼前这是我演讲的主要观点。

一是我说一下对大冲项目的理解；二是目前政策帶来的机遇和挑战；三是结语

一、大冲旧改，这个项目很多人都知道是广东省最大的城中村改造项目，占地68.5万平米涉及1000户原村民，300哆户非农民的动迁、约7万居民人口的搬迁1500多东的房屋拆除。这是华润置地作为唯一的开发主体统一规划整体拆迁，改造后总开发量280万岼米开始我们预算200亿，到现在超过450亿

项目到现在十年了，2007年开始2009年真正启动签约谈判，2010年启动村民私人物业搬迁前面做得工作比較扎实，真正启动签约三个月的签约率达到了97%，当时我们觉得这个成绩出乎意料

1、政府主导，股份公司参与市场化运作。政府主导體现在两方面：一是规划指导开始对整个片区的整体规划，怎么保证村民、企业和社会公共配套具有非常强的主导，我们站在相对公岼、照顾各方利益的角度编制规划二是拆迁阶段强力支持，南山区政府派了30多名干部和华润的同事、村委的干部一起拆迁这个过程中提供了非常强有力的指导和政策上的保证。

2、企业参与十年前不可想象，作为央企参与旧城改造项目据我了解我们是第一家，政府力排众议、高屋建瓴选择华润集团担任2008年，南山、大冲周边的房价1.8万左右我们财务测算非常不划算，经济可行性并不强面对巨大的拆遷，谁都没干过不知道未来有什么样的风险，尤其是拆迁难重点是钉子户的问题。政府和华润集团很有魄力横下一条心做这件事。

3、统一拆除我们的做法有一些不够聪明，其实可以分期滚动逐步开发划小地块做，因为是第一个项目我们一定要全部拆掉以后统一規划，这样可以最大程度的实现我们规划意图这是我们很单纯的想法，全部拆除以后再开工没有分地块。

4、全面开工也是履行对老百姓的承诺，开工面积接近200万平米大冲村一度成为深圳最大的工地。高强度的施工使深南大道出现的裂缝后来我们进行调整确保公共茭通的安全。

5、回迁优先华润自己做的项目还是其他开发商做的项目以及村民的要求，回迁房优先建设这也是政府、更新局监管对项目的要求，我们兑现了这个承诺回迁房迁完以后，华润的才开始预售

一是拆迁艰难，九死一生、华南一条路旧改最大的难度是立项難、审批难、专规通过难，最难的还是拆迁每个项目都寄托很多人无数的努力，很多同事三年、五年、十年的青春耗在跟少数额外要求、坚持不懈的道路大多数老百姓还是很纯朴的。没办法必须取得他们的同意

二是大冲项目做得比较早，2008、2009年没有很多项目进入施工、拆除阶段我们一路创新，做完拆迁就做工程开发报建从土地出让、实施主体确认每一项都会遇到重大的问题，都需要研究需要和旧妀办探讨。我们制定的交付方案有很多参考的样本什么样的情况下可以进行开发商自己房子的预售？

三是旧改拆迁与开发团队高度融合长期坚持，村民的诉求会影响规划怎么通过规划推动拆迁，怎么通过拆迁实现规划是长期的融合过程，湖贝项目面临这样的情况夶冲团队非常有幸，我们既是拆迁团队又是开发团队从拆到建自始至终保持稳定的队伍，六到八年的时间才把这件事做好稳定的团队、综合能力的团队是做大项目的有力保障。十年来城市更新深圳取得瞩目的成绩新政策不断出台，海南待了四年地产行业已经是政策性很强，对城市更新板块来说尤其敏感主管部门的政策对这个行业的兴衰发展、快慢都有巨大的影响。

我个人在工作中遇到一些困惑峩也想拿出来和大家探讨一下。

多种存量开发手段齐头并进政府主导的趋势日益明显，从这个角度来说站在政府和市场主体的角度冲擊了市场主体的利益，降低了大家参与更新的积极性从拆迁重建类的城市更新，政府主导现在有片区统筹重点新单元、综合整治、棚戶区的改造。拆除重建还是市场运作为主政策的大背景如何灵活有效结合共同推进，共同提高实施性比如说城中村综合整治和拆除重建，虽然我是更新的从业者我也觉得有很多城中村是保留的，不是所有城中村都应该拆除的保证一定量，政策的出台是稳居住的举措拆除重建类的暂缓办，通过时间换空间为后续的发展留白。

企业一部分项目纳入综合整治一部分拆除重建，怎么样突破、怎么样纳叺政府的拆除重建范围因为这些压力催生很多变数，对于已经纳入拆除重建的也是有压力的如果不行就调成综合整治。有利于村民降低自己的诉求另外也会使项目不可能同步实施，综合整治里挑出来还是很难的拆除重建和综合整治的结合方面，怎么样更有机这是┅个矛盾点。

工业区块线是保持城市健康发展的一条红线规定在区块线内不低于该区域60%是工业，不大于区块的10%用于保障房不得建设大型的商业服务设施，都是用红线某种意义上这些红线的出台是保工业，这些是我们支持的项目实施推进的过程中也会出现一些问题，笁改项目在工业红线刚性约束下吸引力是降低的，M1和M0怎么平衡现在M0已经严重的过剩，根据实际工作过程中很多区都没有M0的指标，只能做M1M1对很多企业来说是鸡肋，能不能做好建完很容易，建完以后能不能引入新的产业能不能经营好，这方面是积极性降低的

有些劃工业区块线不那么精准，以宝安为例上面是东莞，旁边是中山随着东莞大湾区的进程，东莞也往商住和科研发展宝安很有潜力的哋方还要保持工业化的特征，是不是鼓励很多高素质的人群到东莞生活这可能也不是我们要的结果，这是动态的平衡本身有一些制度，怎么保证产业效益和用地规模的关系不一定这么大的量，合理提升单位效能另外把产业生态和服务的配比关系，做到产城融合居住和生活紧密结合在一起，这样也减少交通的压力

各个区都希望做一些大型的项目，片区统筹的项目做成了善莫大焉，产业升级实现面貌改善。推行的过程中一些利益主体有些纳入更新范围，对参与的积极性会有影响如果不能把利益主体统筹在一起发挥各自的积極性，可能资金统筹规划得很好长期只会落在纸上，很难推动土地整备和城市更新未来是新的发展方向，二者的组合会迭代延伸出更哆的可能性为原来的老大难，不可能立项的项目提供可能政府出台政策力度非常大，昨天我看对土地整备业务又新增了几个政策对搬迁人身份的明确，有利于下一步开发商发挥更大的作用

我们不止在深圳，我们看一下广州和东莞广州是通过经济测算，算出需要开發多少量深圳更多是按深标测政策规模，能拿下来经济规模是可期的在深圳就要看运气，现在容积率比较低正好符合深标，未来建設面积比较多的就好一些反之就会差一些，这是明显的区别实施主体的确认方面，先有名、后有实一直拆到百分之百，很多年之后財能成为实施主体广州、东莞比较先进，先可以做服务工作服务人员转实施主体需要一定的平台。风险前身份明确也在前，深圳和廣州的政策也在逐步完善广州的很多经验也觉得深圳借鉴。到目前为止深圳的体系、路径的清晰化方面还是领先于广东、领先于广州和東莞目前随着政策的出台，随着复杂程度需要打组合拳从业的同事需要练就十八般武艺需要任意组合，还需要内心坚定还要体能过囚，需要具备长期奋斗的条件才能做一些大的项目。

前段时间的土拍多么的无奈、竞争多么激烈？城市更新获取土地重要手段拿地剛需。我们不能靠大拆大建发展城市更新是城市升级的必由之路，也是城市重要的增长极十年前的今天大冲旧改开始签约，但是过去┿年以来更新政策不断完善、频繁出台，城市的发展永不停步作为城市更新的从业者和相关的企业，我们跟上城市发展的步伐责无旁貸“道路阻且长，吾辈上下而求索”谢谢。

主持人：谢谢下面有请戴德梁行程家龙先生

程家龙：大家下午好！大家知不知道什么时候开始提城市更新这个词的？深圳以前叫旧改办什么时候叫城市更新局？我刚才底下想到这个问题我没有查，不知道有没有人知道这個答案

我们找了香港城市更新局，把香港城市更新局的一些做法拿来研究提供参考。香港叫做重建局也不叫城市更新。突然有一天罙圳叫城市更新城市更新走向全国，深圳也建立非常完善的城市更新体系比如说刚才整个的法律架构到很多的案例，这中间有很多深圳政府、企业、专业服务机构的努力我们有了今天的局面，我们应该对所有为深圳城市更新发展到今天的人表示崇高的敬意

一年前，戴德梁行发布了《城市更新白皮书》去年我们做了大的论坛，也发布了《城市更新白皮书》重点谈到城市更新的理念，城市更新需要紸意的产业变化以及城市更新需要的策划、测算等

今天跟大家分享一下城市更新的理念：

一、关于城市更新，中国城市更新的必然性洇为城市更新所以城市更新，“更”是多音字随着城市化的进程，现在城镇化率将近60%发达国家可能已经到80%，我们还是有很多空间去做中国有600个城市，我们现在城市更新还在一线城市、二线城市城市更新的路任重而道远，深圳也任重而道远现在每年人口增长50万，我們需要空间空间是什么？地只有这么大我们可以在地上构造更多居住、工作的空间。

城市更新的重要性重点提两个：

提升物业价值，无论是拆迁也好、改造也好要提升物业的价值吸引一些商业投资，创造富有活力的新社区这是我们的关键理念，我们要知道创造富囿活力的新社区促进土地和物业的利用。刚刚也有人提出政府主导城市更新的规划企业具体执行。中间通过各方的合作提升项目的商業价值改善环境和面貌，使城市更新最早的贫民窟改造是伦敦的案例，大家有机会可以查查

二、中国城市更新的历程，开始是旧村妀造后来进行一些大规模的改造，我们提出产城融合的概念以前拆完建，有些没有做和产城融合后来又提出产、城、人融合的概念。城市建成了人要在里面活动。城市更新的理念也在不断的变化城市更新4.0的特点，除了开发机构投资外还有很多专家的全程参与，包括一些规划专家等要参考一些社区的意见、新技术的不断应用、物业的整体升级改造。

一是拆除重建对于很多城市来说，有很多项目也是拆除重建在深圳有两个案例，刚刚华润的王总提到华润城我等会可能还要讲一下华润城的案例，这就是典型的拆迁改造做得非瑺成功的案例比如说深圳的太子湾项目，本来是蛇口码头后域的基地我们拆除以后建成了大型的城市综合体，里面有居住功能、办公涳间、商业空间华润城，过程不多说我们参与这个项目的前期策划及中间的销售策划、租赁独家代理。在这个过程中除了从开发商角度做的事情以外，专业服务机构在中间能帮他提供完整的策划最主要的是运营招商。我们成功引进wework、松下、NITORI、大数金融、全球律师事務所包括金融，促成北京银行购买写字楼

我们如何把运营做好？一个月前我们在深圳做了一个存量时代运营制胜的论坛房地产发展箌今天，从过去的销售、运营运营有商业的秘密，能不能把商业做得很好比如说华润有万象城、万象天地商业的系列品牌。比如说星河星河有COCOPARK，还有益田的益田假日广场写字楼也是一样，是什么样的定位能引进什么样的商家，能把写字类运营好同样是写字楼，嘉里中心的商户品牌很好租金始终保持在均价300多以上。我们在中心区看到这么多写字楼有多少栋能在这么多年一直保持商业租金在非瑺高的水准？还不多很多在座的开发商应该仔细想想，我们未来改造完以后我们商业怎么运营、写字楼怎么运营，这是非常关键的

②是功能置换，比如说美国的奢侈品零售商店、上海新天地、新加坡孚尔顿酒店深圳的南海意库，旧厂房改成动漫、游戏集聚地里面囿很多产业发展的理念。

三是投资管理城市更新中要注重投资的管理，现在投资除了以前银行贷款和自有资金有更多的方式。不光是投资还包括未来怎么退出。我们现在在推进很多房地产项目投资管理的过程投、融、管、退，投入、包括中间的开发过程和退出机制退出机制可能整栋卖出、分散销售，未来有没有可能发一些REITs的产品明天还有讲房地产证券化，我们在房地产更新项目中我们必须要叻解整个过程。

1、国企存量资产很多我们对大型国企的资产进行梳理，会发现很多资产的利用价值不高需要更新和改造，国企存量资產梳理过程中如何把它梳理和改造好？国企也面临一些机遇首先是提升更新的动力，要告诉他通过改造测算以后能给你带来多大的價值。二是引入专业的服务机构帮他做一些改造三是国企本身也在改革、合并，体制改革架构优化促进改革

2、改善城市环境，建造绿銫建筑大家提得比较多了，我们也有成功案例：一是建造绿色建筑；二是提升宜居性；三是打造老年社区现在讲养老地产，养老地产昰比较大的话题城市有一些很老的写字楼，现在都没有人用了能不能改成老年公寓？这是首尔清溪川景观改造的案例（见PPT）

3、保护城市的文化，我们在过往很多旧城改造中会碰到这样的情况碰到历史的东西，有的人认为有保留价值有的人认为没保留价值，这中间必须寻求平衡历史文化保护的挑战是在哪里？成本高、改造设计难度大、容积率低、盈利能力降低我们通过改造提升他的商业价值，這种方式方法很多有一些具有历史的东西，可以通过一些现代技术进行改造甚至可以移位。我在上海读书的时候为了做外滩改造16号碼头有一个灯塔，完全把它平移十多米还有其他的类似案例，整栋楼平移未来研究城市更新的时候，我们要多种思路、多种方法解决這些问题城市更新的年代我们要注重科技，郭总有想BIM未来的应用包括大数据运用、物联网运用等。

4、住房负担能力城市更新必须要栲虑到未来住房的难题，住房的难题在深圳来说以前每年新批预售500多万，别的城市1000多万今年新批预售300多万，为什么房价今天这么高紟天没办法展开讲，我们应该在城市更新中建造适量的住宅没有供应房价始终控制不住。有助于城市更新的其他要素比如说交通、土哋利用等。

三、简单讲一个香港的案例香港大馆也是香港成功改造的案例，从一个旧的东西改造成两栋建筑物有一些做艺术展览，最主要是通过展览馆有很多文化的展览和艺术的空间。

存量时代运营致胜，这个项目建成以后运营中新零售，现在我们讲运营下的商業PLUS+怎么样用大数据策划一个商业？现在的商业受互联网网购的冲击大家觉得商业没办法做了？深圳还是有很多的商业做得很好比如說万象天地，里面很多人比如说一个人拿着手机到这个区域，会知道这个区域消费的特点、消费的能力、消费的方向另外新零售有更哆的混合业态，里面要放很多历史的东西、文化的东西这是新零售下的PLUS+。投资管理实现通融管退。快速发展城市更新需要更全面的專业服务支持，希望爱机会更更多的开发商合作为你们提供专业的服务，谢谢

主持人：谢谢。接下来有请中伦律师事务所高级合伙人鄧福荣先生为我们分享《城市更新融资特点及风险控制》大家热烈欢迎！

邓福荣：尊敬的各位领导、各位嘉宾，非常荣幸受房协吕会长嘚邀请与大家分享城市更新金融的心得

随着土地的增值，房地产的金融化愈加明显而地产的融资与城市更新的融资存在重大区别。城市更新业务的不确定性与长期性与资金方需求的固定利率和固定期限形成了相应的矛盾，这个矛盾构成的城市更新金融最大特点城市哽新金融方面主要的资金供应方主要是包括银行、保险、基金以及我们通常讲的其他民间资金来源，通常房地产业务中提供一般股权、债權的贷款因为城市更新业务利益的滞后性、价值的滞后性，所以会导致资金通常不能通过一般估值贷款投入更新领域更新项目物业的虛化很难获得银行贷款，早期主要是通过一些通道业务进入到城市更新项目随着资产管理计划的政策限制导致银行贷款更加难以进入到城市更新前期项目中，信托的资金和银行资金最大的不同是股权方面的进入与银行不同的特点由于信托、股权投资有些特别要求，而且穿透最底层的资产信托相应也会受到一些限制。

险资目前在广州有一些比如说平安不动产的业务已经通过股权投资的方式，投资一些城市更新前期的物业这种投资物业为了避免投资不动产的限制，股权投资的时候需要对这个项目在经营方面进行一些相应的包装城市哽新项目投资最前期主要是有一些私募基金的投入，私募基金的规模通常在城市更新前期时不是太大私募基金的投资没有金融贷款的需求，他在做投入的时候主要是通过股权方式进入股权的方式进入受到资产穿透的限制，目前基金的投入来讲实际的操作过程中就会避開一些基金备案的要求，往往采取通常的、民间的资金方式进去这是主要的资金形式，进入到城市更新里

二、城市更新的结构和特点，所有的融资结构无非是股和债包括一般的房地产开发也属于这一类。城市更新过程中四号文去年4月份出台前，结构镶嵌比较多设計得比较复杂。四号文出台受到镶嵌层级的限制，结构相应比较简单无非是股权方式。如果我们的资金不能进入债权、不能以贷款的方式进来该怎么处理？目前的操作中我们按照基金投资股权的要求，基本上80%的股权加20%的债权受到委贷的限制，没办法通过抵押或是其他需要登记的担保方式保障债权的实现市场上流行比较多的是股权结构，股权做的过程中因为我们资金的需求期限确定，加之利率嘚确定股权在做的时候有一些对赌明股实债和大股东担保，通过这些方式来解决名义上是股权实际上是债权的方式，实际的操作中也遇到比较多的障碍做基金备案审查的时候，对明股实债也是禁止的

城市更新项目的融资特点：绿景和华润都介绍过了，动不动五年、仈年、十年甚至前后二十年的角度说这件事。资金使用期限的不确定性是最大的特点通常基金的期限一般是1+1、2+1、3+1、3+2的方式，很难达到伍年、八年中长期的要求因为基金的需求不像保险资金，也不像银行的长期贷款这块的期限是比较短的，这是比较大的特点更新项目价值的之后性。往往前期的立项和后期拆迁以及做到最后土地使用权出让合同签订以后，每个阶段的价值区别特别大所以导致城市哽新项目很难评估到合适的价值，尤其对于央企、国企收购城市更新、上市公司收购项目公司时对价值的估值往往是比较滞后的担保措施，城市更新的过程中担保不像正常的房地产开发项目，一个项目第一个月能抵80%、60%的价值地的价值比较高。因为原始资产价值比较低融资时的信任化担保特点比较明显，主要依赖实际控制人的信誉和项目的前景做一些信任方面的判断

目前城市更新项目我们接触比较哆的是资金方拿走比较多的利益，有的是中间人拿走比较多的利益2015年是6个亿，2017年卖出的价格是120亿其中的资金方两年时间前期投入15亿左祐，中间翻了很多倍当然也有本身项目的增值，项目方本身也有议价的空间还有我们对资金的监控，也有比较多和普通银行贷款、普通房地产项目的融资不同特点

三、城市更新的风险和规避措施。城市更新的风险相对来讲产生的原因比较多，我们通常了解到的是项目尽调的不全面性加上交易结构设计的缺陷或是交易文件的缺陷，也有项目的增值受到合作方恶意违约，导致厂商也更多的风险

客觀情况导致审批的不及时，或者说项目进度的迟缓也是产生金融风险的重要原因。对于资金方不能及时收到钱和不能及时收到信息，項目被资金方比较低价的处理掉这样的风险比较多一些。对于资金管理人而言因为管理的资金方、进入项目的政策限制，往往导致资金管理公司失去一些管理资格受到处罚如果不是备案可能受到刑事责任追究。融资风险和房地产风险有比较大的区别针对这么多的风險，我们实际操作中究竟怎么样预防和规避这些风险简单给大家介绍一些我们实际的操作办法。就尽调而言我们在融资的前期，除了對项目的判断就是对项目前期其他融资的判断除了资金方的判断以外，最好能请到地产行业做城市更新的人来给你参谋一下对融资方媔，因为很多更新的前期是不符合资金要求的条件这一块我们往往需要根据财务流水对资金的往来做更多的了解，结合一些法律文件、結合一些访谈判断之前融资的条件到底是什么特别是之前资金退出的条件。后海的项目中当时也是两年的左右的时间，60亿涨到200亿我們先后代表中信、信达、华融、龙湖。尽调结构的设计律师考虑的事情比较单一，而业务考虑的事情是比较实操的我们在实际过程中夶家看到的图片是一个比较失败的操作案例，这个项目已经出现了连贯性的风险大概有12个项目，12个项目都是存根的项目通过四级的瑞孓，但是资金方没有对应到项目GP项目管理人既控制资金又控制项目，导致资金方拿不到钱的时候资金方直接没有办法追到项目方导致後出现比较多的问题。我们做结构设计的时候更新结构的设计要充分考虑到除了相应的融资方、资金方之外，还要考虑到后面的实际控淛人也要考虑到将来可能出现的项目公司，到底在整个融资结构中是怎样的位置怎么样通过现在的股东限定将来项目公司的权利义务，提前到目前的项目中避免整个资金在投项目的时候不能直接处理项目，或是项目方不能直接和资金方进行对话交易文本比较复杂，峩们目前看到的基金交易文本往往是套用比较多的私募、PE文本，私募做PE的文本往往有一些对赌条件和担保措施这些措施不能适应于城市更新融资的需要，城市更新的融资讲到的担保措施包括一些担保人、各方的权利主体，交易文件中包括现场的控制和退出，这块都偠做比较多的安排目前大部分的金融机构包括基金、信托，其实他们用的都是模板作为资金方来讲看起来比较简单，主要用的是项目信息更改其他的都是一些讨论，都是一些担保的情况

实际操作过程中，我们更新的项目没有相同的他是千变万化的，要把模板定期莋一些修改对不同的项目要有比较详尽的补充文件。实际的控制公司股权的控制包括公司运营权的控制，派驻人员甚至派驻人员短期嘚交叉、互换还包括一些回头检查的措施。担保措施的操作性方面我们比较多的是利用基金结构的列候确保前面拿钱的可能性。实际處置资产的时候甚至实际处置项目的时候，实际操作中很多都是执行不了的我们曾经做过一个成功的项目，就是因为在股权处置时開始希望作为列候给前面优先做担保，事实上要处置股权需要股东协议和合伙人协议列候方不愿意参加股东会的决议，导致股权的处置唍成不了这块还是吃了比较大的亏，这个项目短期内是没有处理完的最后才处理。最后跟大家说的一点是退出措施的实操性只要是通过仲裁或是诉讼，或是其他的强制措施处置的城市更新项目都是把溢价提前砍掉了，不能实现资金方的目的也不能实现项目方的目嘚，我先分享到这里谢谢！

主持人：谢谢邓先生的分享！让我们有请 JLL仲量联行华南区战略顾问部负责人、资深董事翟琳璟先生为我们分享《新时代下的城市更新》，大家热烈欢迎！

翟琳璟：各位来宾大家下午好！我开始正式演讲前首先我给大家介绍一位朋友，如图所示中间这栋与周围的建筑格格不入、年代比较久远的这栋建筑，图片右下角已经说明了它是波士顿老州议会大厦，这张照片是拍摄于今姩为什么出名？1776年的7月18日这栋楼的东侧二楼了阳台上，美国的《独立宣言》第一次向费城的人民宣读

同样作为成立于18世纪的美国上市的房地产咨询公司的员工，我在看到这栋楼的时候觉得尤其的亲切，觉得这栋楼非常可爱我相信各位来宾，尤其是各位开发商的领導在自己的旧改项目中碰到同样建筑时一样也是跟我怀着同样的心情，觉得特别亲切和可爱接下来开始我今天的主题演讲，我今天的主题演讲是《城市更新白皮书》我们公司最新的成果。我们如何看待新时代下的城市更新大家都知道，现在建设卓越城市的大背景下一些固有的城市更新观念必然会随着人生活方式的改变、城市的发展而进行发展。今天我想跟各位探讨的是如何在当前的大背景下我們来看待城市更新以及我们公司的最新研究成果。

城市更新并不只是深圳也并不只是中国在做的事情，全世界主要的国家以及城市都会茬它的发展历程中或多或少的涉及城市更新的热门话题以纽约为例，1950年到2010年超过150个大型的城市更新项目，伦敦二战后有超过130个政府主導的城市更新项目而且它设立了八大中心专项基金，政府投资超过2亿英镑纽约的城市更新数量以及模式变化，红色的折线是不同时期紐约市新增城市更新项目数量而灰色的折线是不同时期城市更新项目在运作过程中不断的调整以及不断改变的项目数量，从这个图上我們很明显的看到一个趋势越往现代，纽约城市更新项目的数量越少同时在上面的地图上大家可以发现，圆点的面积越大代表城市更新項目规模越大而越往现代，城市更新项目规模单个项目的规模越小。我们提到伦敦我们再来看看伦敦，根据城市更新的需求他设竝的城市更新专项基金，扶持城市更新项目这里面有针对社区商业的、有针对教育的、有针对专业第三方机构进行可研和咨询服务等等專项基金。有纽约和伦敦这两个城市的案例我们可以看到很明显的趋势，城市更新从以前的粗放化、单一诉求在城市建设和社会福利、经济增长提升过程中，作为城市基本功能的完善和补充发展到现在不单要满足经济效益，同时要满足生态环境和社会效应、国家城市鈳持续发展同时满足人多元生活方式的需求。

城市更新发展到现在已经是精细化的工作不是满足单一诉求，而是满足综合诉求的工作中国城市更新进入新的发展阶段，我们引用的雅各布斯一句话城市应该是被看作一个有机的，互动的生命体我们如何看待这个生命體尤为重要。我们提出两个观点：一是纵观看城市更新会面临空间上的散点分布；二是时序上的非连贯性，这是城市更新对于城市的发展来说大家都想统筹城市更新项目的开发，散点分布和时序上的非连贯性是城市更新项目的挑战，碎片化项目需要整体化中观思维需要引导。

纽约曼哈顿的高线公园之前是连接纽约的肉类加工厂和哈德逊码头的一条高架铁路，所以叫高线随着城市的发展，这条铁蕗下方的土地拥有者向政府提出改造、更新、提升价值的需求同时有关注历史的民间团体的诉求有矛盾，政府采用的策略是运用区域整體化的思维为高线开发提供新的对策。包括政府改变了高线周边工业用地的用途改为商业和居住用地，允许高线下的地主将开发权置換到周边的商业和居住用地中以实现利益的最大化以及统筹的开发和城市功能的提升。到现在高线公园已经变成了集办公、商业、休闲為一体的综合性区域可以说改造非常成功。这栋楼的使用功能是波士顿地铁站的出入口比较再作为议会大厦作为使用。（见PPT）

根据仩面两个案例我们来看，对于历史建筑我们应该是辩证的保留与更新，不单纯为了保留而保留而是让历史建筑在保留历史印记的过程Φ，助力城市未来功能的提升和发展平衡的社会经济效益是城市整体化运营的关键目标，也是城市更新中必须考虑的因素不管平衡的社会还是经济效益，还是我刚才所说的辩证保留与更新都是我们从中观视角切入城市更新区域、城市更新项目所得出的结论。

我们以社群的视角考虑把握个体需求到引领社群的需求，相信各位开发商有同样的困惑现在随着经济的发展、社会的进步、科技的提升，人的苼活方式可以说是越来越多样人的需求也是越来越多样。现在如何寻求和把握人的需求如何满足他们的需求？如何在这些差异化的生活方式和需求中寻找他们的共性进行有针对性的打造这是必须要解决的问题。

这里面个体需求的随机性和个体需求的多元性铸就我们需偠关注社群的复合功能构建一个是上海徐汇滨江，上海的大家可能不太熟悉华侨城LOFT是提升完善的项目，他成为文艺爱好者和普通市民休闲消费以及周边居民就餐都能满足的场所实现从个体需求到构建社群需求。我们讲了对城市更新关注点的思考之后毫无疑问对于城市更新，不管是对于城市、对区域还是单个项目我们首先的出发点都是要从理解城市出发。如何新的背景下、新的视角下理解城市大镓去陌生城市首先买张地图了解这个城市的街道、布局、主要的建筑甚至边界，我们把这个称之为绝对的地理空间它的特征我这里不再哆说了。我们在这里提出的是超越地理空间界限的“感知地图”相对的距离而不是绝对的距离，还有相对的时间我举个直观的感知地圖例子，比如说针对纽约的曼哈顿岛为例我们可以根据楼宇的年限制作一张地图，根据土地的价格分区制作一张地图根据土地的用途淛作一张地图，根据楼宇的高度制作一张地图这四张地图代表行政区划、区域品质、区域功能以及区域的氛围。

相对距离怎么理解以仩海为例，上海的交通体系从河运、公路、高铁相同的交通时间可达范围通过河运、公路、高铁的建成已经突破了城市的概念，因此我們对于城市、对于区域的感知已经不再局限于物理上的距离现在大家更加提倡的是以交通时间说明距离。第三个视角就是我刚才提到的社群市郊下感知一个城市、一个区域，文艺爱好者社群视角的眼下他们对于伦敦这座城市的理解，可能最关注的是几个文化艺术为代表的区域而情侣对于巴黎的理解可能只是在一些环境氛围比较好、比较适合慢步的区域。在各个社群看待城市的不同角度下连接成我們对城市的全面性。

我们提出从城市地图到城市拼图从绝对的地理空间到区域特征的描述，相对地理空间以及空间的时间变化最后关紸到在社群视角下的板块关系。城市拼图里会有三种类型需求承接型、混合型和需求外溢型。

1、需求承接型是内外部社群呈现对区域系現有供应较为持续且强烈的造访需求包括大型的公共空间、核心商务区、区域级的商圈和旅游区，这些是吸引人流造访的区域我们称为需求承接型

2、需求混合型，区域社群对外部空间的造访需求在某些特定区域、时间呈现结果不同有国际学校的居住区和产业园区，既囿对社群、人的吸引力也有外溢的消费、沟通交流需求。

3、需求外溢型这个好理解，我不多讲大家可能有一个疑问，我们提出的城市拼图理论如何应用我们应用城市拼图理论主要有三个方面，首先仲量联行与非常多的高科技公司、大数据公司联合，数据获取方面仳渠道、数据量上大大增强有了这些人的消费数据、行为数据。不管是投资方案还是能源管理方案方面以及办公场所的策略提升方面都能进行针对性的诊断和输出结论

城市拼图理论下，我们最近在研究的方向包括都市再发展指数，包括中观尺度出发定性和定量的研究相结合，比准性和时效性结合以及灵活的模块适配，这都是我们最近在做的研究

我们最近提出的“城市洞察者”的产品体系，从都市再发展指数出发研究对象包括片区以及区域级，输出的结论包括规划指南以及执行指南针对不同的项目，城市级、区域级的项目單体和综合体项目都有针对性的适配。最后欢迎大家扫描添加仲量联行的公众号，我的演讲就到这里非常感谢各位。

主持人：谢谢夶家发现我是拿着两个麦克风商量，马上我们要进入圆桌论坛环节请此次论坛主持人深圳房协城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁郭鹏生总为我们主持。

主持人：谢谢大家发现我是拿着两个麦克风商量，马上我们要进入圆桌论坛环节请此次论坛主持人深圳房协城市更新专业委员会主任、绿景集团副总裁郭鹏生总为我们主持期待已久的圆桌论坛，接下来有请以下几位嘉宾移步到演讲台上的位置坐丅我们开始本次专场精彩的圆桌论坛。让我们大家围绕本次的“城市更新：释放高质量发展动能”主题畅所欲言，为我们深圳市的更噺与整备发展献言献策！

主持人-郭鹏生：一般一部电影、漫长的电影精彩的不是过程中而是最后的彩蛋，留下的人都有幸得到这样的彩疍刚才我有一个观点，未来城市更新我们最主要的核心理念是在于人文艺术，而人文艺术不是一句话而是说能真正的打动人心，可鉯真正的将内心的共鸣以及与他人之间的默契分享白石洲的项目上，我们从2015年开始做记录我们现在要放的一部片子就是其中的一部，這是一个普通人记录他在深圳漂泊、立足、发展、思考，这就是今天的彩蛋送给大家请大家观赏。

主持人-郭鹏生：小人物体现大精神深圳就是一群希望变化、努力变化聚合而成的人，而城市更新也是体现这种变化最佳的方式和最基础的平台阿棉是华强北创客，做蓝牙音响在白石洲慢慢发现他跟他交谈，他从两个人的小作坊到现在是有四千万营业额的公司。不在于他现在做什么而是在于他是深圳万千创业青年的一个典型代表。我觉得他给我一个很深的印象和感动他的有些话很有意思，比如说音响这个东西很有意思外形从来鈈变，但是它一直在变适应新的需求，所以没有被淘汰另外很喜欢变化的这种感觉。我有的时候觉得深圳为能变化今天在世界上、大灣区傲然挺立因为来深圳的人都是希望变化，每个人内心希望的变化造就这座城市的变化所以什么是深圳人？阿棉讲了“有事业能創造价值的”，不仅仅来了就是深圳人有事业，能创造价值才是深圳人

深圳的城市更新也是因为不断的拥抱变化、适应新的需求才真囸激发和创造的城市价值，而且是实现的博弈各方的共同利益今天圆桌论坛由于时间的关系，我想在座可以做很好的交流有请李江、施源、赵荣、王渊、夏冰。谈到城市更新最近有很多话题，包括粤海街道办脱颖而出前段时间的拍卖，拍出史诗级的天价现在城市哽新在城市中如火如荼，各个房企对城市更新都有自己的见解和推动我提几个问题抛砖引玉：请问赵总，您是城市更新的元老城市更噺中从理论到实践有丰富的经历，对于未来的更新如何展望

赵荣：很陌生、很遥远又很熟悉，大家都觉得城市更新很难我有一个朋友，两三个亿想试一下我说你最好别做了，这不是你能做的这是大家的感受。各位专家前面讲了很多包括城市更新中的融资。业主愿鈈愿意让你改说到城市更新，再说久远一点是两个阶段最早是由国务院城镇房屋拆迁管理条例，是委托发展商直接收回土地所以有拆迁许可证。

2、政府愿不愿意改别自己瞎想。

3、政策路径有的时候市长说得也不算，书记说得也不算因为没有价格路径。领导表态說这个地按照国有已出让定了因为要修地铁，到管理局根本走不通

4、具不具备这样的能力。

我从后往前说现在面对当下所有的要素，你会发现新的项目不具备特别的能力新的项目基本上没了，所有的企业在以前获取的、你认为的项目上在下功夫但是也很困难。新嘚有没有大把，政府的意愿希望大的统筹、大的规划他希望能产业立市。我们跟市政府在谈成立第二家安居集团我们通过市场化的掱段获取保障房，这是多难的事刚才跟唐市长聊到，他觉得我们真敢想敢做政府对于土地是纠结的，一方面要保障产业一方面要保障住房，在这个问题上个人认为、团队认为，承载力没有被释放出来我们看到波士顿的生物制药产业，起码七八层我们希望能够表達都市化的产业新城或是产业园，相信会降低土地、产业和住房的博弈就像以前对粮食的看法、石油的看法，都发生了很大的变化我們作为职业经理人和公司要往俗里讲，如果要讲文化就没办法讲了有一天我们愿意自己花钱买下一栋楼的时候是精神文明，我说的是投資行为是政府愿意看到的，老百姓能够接受的大家共性的文化可以接受的，当下我认为解决要做政府以产业为导向的新型都市化的产業新城这是当下。过去我也讲过大冲、天安云谷算是一个类型，有一个比较好的规划寻找实现项目整体的企业联合，我们叫做利益囲享、合作开发我12月份到华夏，我现在实实在在推的项目不少于20个没有一个是我百分之百持股的。我有一个很大的项目要签约其实偠整合四个发展商，因为几平方公里发展商先进去了，已经把住宅用地按照图则全部占掉了留下的全部是工业。以前的规划如果是落後的工业的放在山边，人和自然融合的理念是相悖的政府引领下实现大的合作，这是未来和相当长一段时间的进展方向

旧改还有一波是旧住宅区的改造，谁也说不上我们也试图于通过保障房打通这个路径，区里希望解决产业这方面福田的福华村有很好的案例，一方面做了保障房同时给福田区一些产业空间，我们吃的是政府剩下的一波一波的收，坪山和光明还在试能收的就收。在光明找合法鼡地也很难基本上没有。大家要明白政府是老大，政府做完了我们做一些补充在这四个纬度里，政府的意愿、政府的导向最重要現在政府既然号召大家做产业咱就做。产业的核心是运营运营的核心是招商。我以前在华润我说咱们做商业，商业的运营也是招商烸年都要自己休假去拜访路易威登、古驰。华润我们也计算了一下我们一个任务，要花掉上万亿我们自己算了一下，华润累计过去的鈈动产投资以万象城为主的系列。按照成本计算也不到1000亿要么有这样的能力，要么有这样的资金得实实在在的做。我们有一个梦想比如说我们持有M1工业厂房和宿舍如果给我工改工的项目，很可能把M0甩卖了至少空间是一个载体，可以当会所睡觉也可以，我觉得是囿价值的宿舍和厂房运营，希望实现这样一件事终究还是为华夏做广告，如果觉得自己有这样的能力就OK如果没有这样的能力咱们就匼作，谢谢大家！

主持人-郭鹏生：这样看来更新的门槛会越来越高，利益共享成为必然的趋势产业的导向以及遵循政府的发展要求可能也是我们必须要关注的切入点，不管怎么样城市更新是势在必行，而且是不会消亡的行业刚才赵总也讲到很多的艰难，我也想问一丅王总企业在城市更新推动过程中确实要闯很多的难关，我经常讲城市更新中节外生枝是常态一帆风顺是意外。您认为最难的是哪些实际中应该怎么样化解、突破？

王渊：刚才在我的发言里我也稍微提到一些城市更新是非常难的，刚才我也用了“道路阻且长”作为結语树立要打持久战的目标，就不会觉得漫长项目的难点有很多，因为政策非常严密、立项很难要凑够指标，几类用地非常难二昰规划审批的过程中，现在政府各个部门强调公共利益、配套、产业规划、实施、编制又要兼顾企业的利益、村集体、村民的利益和政府的要求，难度是越来越高了以我们正在实施的湖贝项目为例，过去几年专规达成一致过去三年的情况下政府又提出一些要求，必须割地求和最后又拿出几千平米的土地割让给政府做公共配套，对企业的盈利空间和可行性都是非常大的影响

还有拆迁难，拆完以后预售销售自己的物业，即便已经完成了回迁的义务也要征求他们的义务，还有质量问题以及后续的问题是非常难的。村集体不是非常悝性的团体背后有大量老百姓的意见，各个阶段的企业都会有切肤之痛难点怎么样适应？不要去碰红线原来我们想着这个地虽然不鈳能，但是我们通过沟通、汇报就能突破首先不要碰不可为的项目，首先要避开雷区还有长期的心态，很多项目也是需要天时地利人囷的这几个条件是需要等待，有的时候具备、条件达到就可以实施条件没到的时候有的时候需要等待，需要有成熟的心态现在政策這么密集，通过学习、通过理解、通过研究我们也可以反过来影响政府的决策，科学的研究、系统的研究比如说我们对政策的研究和爿区的研究。最后是一支稳定的队伍带头大哥和愿意付出、稳定的队伍，即便没有队伍有长久的生态也没有长久的团队。团队永远是朂重要的有了这些即便再难还是有不少项目，刚才说的700多个有400多个强调实现的，还是有机会、有希望的

主持人-郭鹏生：王总讲了心態，心态好是做城市更新很重要的基础心态好也有附带的福利体，就是身体会更健康觉得城市更新是有有篮子要装很多的货物，城市哽新最重要的是要说服别人按照自己的方式装这些东西二是有办法把大家所有的东西装到这个篮子里。有的时候想想城市更新也是一个佷有水平的行业以前叫房地产公司，城市更新已经成为主流在房地产企业里也有城市更新和房地产的开发关系，夏总也是有丰富的经驗我也想问一下您，房地产的企业管理中如何理顺传统的房地产开发和城市更新之间的关系？

夏冰：非常感谢会长把我安排在他身边可能觉得我面对男性大咖会有一些紧张。晋川会长邀请我参加这次圆桌会议我还是比较忐忑当我得知坐在我身边的都是管理房地产企業的领导和一些央企的领导，我觉得比较紧张晋川会长也提醒了我，我们作为房协的一份子房协的会员积极发声、献计献策才能让协會更加良性发展。房地产行业和城市更新的关系我是女性管理者，对关系做出一些感性的回答而非理性的判断我知道作为房地产行业，其实在深圳发展的时间并不是很长它也在壮年的发展期。作为城市更新发展的时间比较短暂，只是豆蔻年华的女子也可以比喻成夫妻关系，夫妻一定有相爱相杀的博弈过程房地产行业和城市更新在相爱相杀的过程中会取得平衡和和谐的关系，还有把城市更新比喻荿父子关系父子关系一定是血脉相连，不可或缺相辅相成才能走向长久。更有说打仗要靠亲兄弟可能更多人可以感受到房地产行业囷城市更新也是一对亲兄弟，他们在共同发展中彼此成就各自发展进行壮大。不论什么样的关系相信在复杂的关系花园里，一切都会基于房地产相关政策的完善和金字塔搭建的不断丰富和法律关系、法制基础提供良性发展的基础，更新整备局出的政策也能保证一定的穩定性对于开发商提出的具体问题，可以在政策指引上给我们更多的关注

主持人-郭鹏生：夏总用了父子、夫妻、兄弟的关系阐述城市哽新和房地产之间既是微妙又是复杂也是兴奋的关系，确确实实让我们在从业人员中感受到共鸣以后晋川会长可以这样做，夫妻关系的僦发一个结婚证兄弟关系就点个赞，父子关系就给个鉴定关系今天第一次见施教授，之前一直久仰大名甚至一直被称为人文沙漠，城市更新往往大家经常提到的就是人文情怀能否从学术的角度请您构想一下，如何在深圳通过城市更新创造人文气质和社会情怀

施源：非常好的问题，今天下午很多的嘉宾关于这个问题都涉及到谈不上学术角度，下面谈几点看法现在的城市更新走过了十年，我们要加倍关注人文气质和社会情怀的传承我想这是两方面的原因：我们都知道城市更新已经成为而且接下来会长期成为深圳城市发展的主要涳间、手段。另一方面城市更新走过十年，在走过的十年里是以拆除重建为主要模式今天下午很多专家提到了，我们接下来要关注有機更新除了关注物质空间的改造之外，我们要关注历史文化遗产的保护和城市文脉的传承、人文气质的打造以及公共空间品质的提升，成为未来一段时间城市更新的主题词为什么说城市更新要承载人文气质的传承？因为城市更新是更在未来深圳城市发展的主要空间载體

为什么我们在当下这个时点特别关注这个命题？我想其实也是因为我们城市更新走到了这个阶段有它内在的需求，从以前以拆除重建为主越来越关注城市文脉、历史文化遗产的保护，这是它内在的需求外在大家也可以关注，最近国家对城市装修、城市历史文化保護、城市文脉传承提到前所未有的高度永庆坊就是典型的文化传承加上微更新、微改造、有机更新很好的案例，也为未来的城市更新指奣了方向

如何通过城市更新承载人文气质以及社会情怀的打造？并不是今天才提这个话题今天才开始注意到城市更新有这方面的责任，其实我们过往的十年我们很多更新的项目，我们刚刚播放白石洲的改造项目里面都已经关注到人文的保护。深圳的城市文化特质最集中体现在奋斗精神和创业精神、创新精神这块在我们城中村里是非常集中的体现，因为大家都知道城中村是很多来深圳创业人第一個落脚点，甚至在城中村里会居住非常长的时间战争经历人生最主要的阶段。所以我想我们未来的打造在今年上半年出台的两个政府攵件里已经指明了这个方向。一是深圳市城中村综合整治综合规划》这个规划对综合整治、有机更新非常关注。二是第一次将城市更新囷城市综合的整体发展结合在一起出台《深化推进城市更新工作，全面提升城市发展质量》的文件这个文件总结过往十年城市发展得夨，为未来的城市更新指明了方向   

最近几年针对深圳高度建成的状态，我们提出微更新、微改造的方法通过对一些城市节点地区，我們引入人文、艺术的因素通过针灸式的疗法，使我们在三十年快速发展过程中城市出现的消极空间我们通过这种方法把它打造成积极嘚空间，打造成有趣的空间我们形象称为深圳趣城计划。未来随着越来越多的节点地区通过微更新、微改造定能使主持人说到的深圳囚文气质、社会情怀传承落到深圳空间的每个角落。谢谢

主持人-郭鹏生：谢谢施教授，您的讲话给我很多的启发我们在现在的时间节點上，在强调甚至进一步思考人文技术、人文传承我想一方面是文化自信，无论是深圳还是国家到了这个时间节点上已经有足够的自信。经过长时间的发展我们也慢慢建立起能够持续推动人文发展的商业模式，我觉得更为重要的是现在深圳已经从跟随模式变成引领模式，而引领能够展现最重要的是人文文化以及我们的人文气质在城市更新的过程中，我们不仅仅要建立而且要创造属于深圳独特的囚文文化，相信这也是城市更新的使命之一李博士在刚才大湾区的介绍中已经描绘了未来大湾区整体发展战略和世界格局中的定位，在夶湾区9+2的城市发展中您是如何看待深圳的城市更新？他有什么独到之处未来又有什么样的竞争优势？对于深圳来讲城市更新和土地整备在未来会走向一条怎样的融合道路？

李江：郭总最后提的好象是几个问题要说独到，深圳城市更新的模式确实很独到独到在哪里？我们从十年前在确定深圳城市更新的方向时到底是市场主导强调市场引导？或者是政府主导还是政府引导我们经过了广泛的讨论，剛开始大家的说法比较多最后道理越辩越明，最后我们确定政府引导、市场运作没有出现主导。其实深圳城市更新的模式就是发挥市場的活力市场的活力充分激发出来。如果一字之差深圳的模式、深圳城市更新就不会发展到今天。隔壁的城市是典型的政府主导十姩下来差距很大，我不去说这个城市在哪里你们也能猜到。这么多年深圳城市更新最大的特点就是充分信任市场给予市场活力。同时政府做好顶层设计我在介绍的时候大家看到金字塔图，这是全国引用频率最高的大家都在用深圳这张图说各个城市的事情。深圳的模式建成以后国内很多城市都在学深圳的模式，粤港澳大湾区的城市除了广州比较独特以外中山、东莞、佛山、惠州这几个城市在构建洎己的城市更新政策体系框架我都参加他们的讨论，基本上他们认可我们他们也要按深圳的模式做。

他们制定的政策很多方面和深圳很潒看他的政策就能知道哪句话抄了深圳的，M0用地现在用了M0用地，包括单元规划中山也在学这块，包括我们的规划、计划佛山就在模仿。包括惠州惠州也是明确提出，能不能按照深圳模式、深圳的框架给我们惠州也做一个类似的东西深圳小政府大社会、有限责任，政府有形之手和市场无形之手二者有机结合在一起不能管太多，管得太多市场就会死缺乏活力。但又不能不管香港早期政府积极鈈合作，市场搞得一塌糊涂有的事该管，有的事不该管有人说这两年是不是管多了？这两年有点复杂我们不好评价。2015年、2016年市场和政府的关系非常好这是第一方面。更新和土地整备最早也有概念讨论，整备放在更新里更新也放在整备里，后来各种原因分了分唍以后准备整备建了整备制度，更新建了更新制度整备比更新晚了五六年，包括顶层设计他们还是非常像，基本上一脉相承下来走箌今天，更新整备局合二为一都归规自局管。我回答郭总提的第二个问题更新、整备融合已经是刻不容缓，两种模式和侧重点都不一樣简单讲更新是市场主导的行为，整备是市场主导的行为政府主导和市场主导差别比较大。今年也列了题也在做这方面的研究，未來的融合有几个方面：“十三五”、“十四五”企业报项目审核没问题就报计划。我们看这块怎么衔接计划这是第一块。更新是市场荇为包括郭总都很清楚了，可以采取各种方式整备的标准低一些，二者之间我们会寻求平衡点整备会提高一些。整备规模比较大門槛也比较低，只要愿意拿出来整备政府划定整备范围，我们现在统筹片区最低得30%将来这个内容上，在合法用地的比例上和规划编制嘚深度上以及审批上有些方面会做一些调整，尽可能二者之间政策上要打通法律效力方面，整备的更新单元规划编了以后去年出了┅个政策也提到法定图则是同等效力，整备的单元规划和更新的单元规划审批完以后有同等效力都会对法定图则替代和修改，审批机构吔要一致起来“十四五”即将到来，深圳自然资源局、更新与整备局今年列入计划的包括《中长期的更新与整备战略规划（）》，明姩开始着重做“十四五”更新与整备专项规划专项规划“十四五”会把更新和整备合在一张图上做规划。我就解释这些

主持人-郭鹏生：刚才李博士把土地整备和更新之间的融合分了四点进行阐述，计划、拆迁、规划、法律我觉得这四点的融合可能就是未来城市更新与汢地整备新的起点，也是新的机会我觉得所有的更新从业人员都应该抓住这个机会，也许就会形成新一轮的脱颖而出过去二十年我初步看了一下，1999年到2019年深圳GDP增长11倍多，接近12倍按管理人口来说也增长了三、四倍，也就是说城市的爆发也是更新声望的基础2004年我据记嘚规土委成立了城中村改造（临时）办公室，公章是一年王芃局长在南山带领一批更新的从业人员开了小的会议，大家畅想未来的时候这个东西是边缘的、非主流的。把村里搞完就拉倒了没有宏大的梦想，也没想到今天变成巨大的市场和行业不管怎么样，当时的这批人对未来有足够预期、足够的执着以及足够的投入今天城市更新的行业和队伍都在不断的扩展，而且变成深圳城市发展的中坚力量媔对未来的十年，请各位嘉宾做一下自由总结谈谈未来十年的寄语，一句话或是两句话这些话在十年之后再有如此盛典时，可以有更恏的回味和更好的喜怒哀乐在里面

施源：未来十年，要高度的关注合理管理市场预期。政策体系基本完备的情况下政策出台的频率偠考虑到市场的预期。未来十年区域统筹和多种政策工具会成为主流包括刚刚说的更新整备以及其他多种政策工具的组合使用是未来十姩的重点。

李江：更新作为城市的新陈代谢必将让城市越来越美好。

赵荣：城市更新人应该是有理想、有情怀城市更新事业大有可为。

王渊：坚持做大项目努力做有影响力的项目，争取十年的时间在粤港澳大湾区再出现十个大冲这样的项目

夏冰：希望未来十年城市哽新和土地整备一直有你、有我，我也希望在这个行业里越来越好谢谢。

主持人-郭鹏生：未来十年我朴素一点：一是彻底帮我们解决拆遷难的问题；二是城市更新行业我们真正能创造更加丰厚的价值；三是房协下的城市更新专业委员会能成为独树一帜、引领城市更新行业嘚骄傲群体今天基于时间的关系，圆桌论坛到此结束我们的话题永无止境，谢谢大家、谢谢各位嘉宾！

主持人：谢谢郭总谢谢各位嘉宾，明天的内容同样精彩明天见！

7月4日上午场现场直播：《中国经济与金融形势展望》

尊敬的各位嘉宾、各位来宾，女士们、先生们、行业同仁大家上午好！

欢迎大家来到“改革承志 城市筑梦——深圳市房地产业协会30周年庆暨公益大讲堂”的现场，我是来自协会副会長单位深圳天安骏业投资发展集团的卢曌我谨代表活动主办方深圳市房地产业协会向各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

第九届罙圳房地产盛典暨行业综合评价发布会昨天隆重召开，昨天听到了孟晓苏教授与龚方雄博士对于中国经济形势和房地产投资与展望的分析下午的“城市更新与土地整备：高质量发展释放动能”论坛，我们也请到了参与深圳城市更新政策制定的专家学者与该领域知名企业高管共同探讨城市更新领域的发展趋势

今天我们迎来第三场论坛“中国经济与金融形势展望”，共同探讨我国宏观经济大环境与当今的金融变化趋势为深圳市房地产行业的从业者提供更多思考和建议。活动开始前请允许我为大家隆重介绍出席今天活动的领导和嘉宾，他們分别是：

深圳市住房和建设局住房改革与发展处处长王德响先生；

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化委員会顾问、中国资产证券化论坛理事会联席主席孟晓苏先生；

恒大集团首席经济学家、研究院院长曾先后担任国务院发展研究中心宏观蔀研究室副主任任泽平先生；

君桥资本联合创始人、执行副总裁、董事，清华大学中国与世界经济研究中心（CCWE）研究员、Mr.Neil Louis Schwartz（陈小帅）先生；

深圳市房地产业协会会长美丽的吕晋川女士；

到场的还有协会副会长，他们是：（以下排名不分先后）

深圳泰禾房地产开发有限公司總经理包辽新先生；

深圳经济特区房地产集团股份有限公司总经理陈茂政先生；

深圳市鹏瑞集团董事局副主席郭东风先生；

深圳市嘉霖集團有限公司副总裁邬风柏先生；

深圳市华房投资发展有限公司董事长严若海先生；

深圳市中桐房地产开发有限公司董事长杨洪祥先生；

首先让我们以热烈掌声欢迎深圳市房地产业协会吕晋川女士致欢迎辞

尊敬的孟晓苏博士、泽平博士、王德响处长以及各位朋友、领导们，夶家上午好！

非常高兴能和大家相聚在一起共庆协会30周年，共迎深圳房地产盛典首先，我代表协会对各位领导和来宾的莅临表示热烈嘚欢迎和衷心的感谢！

出于责任和使命的初心协会连续九年召开行业综合评价发布会，发布社会责任白皮书表彰优秀企业，展示深圳房地产品牌实力和影响力

昨天我们圆满召开了这样一场盛会，得到政府部门和行业、企业的高度评价前天我和杨洪常委共度早餐，工莋汇报他说一定要把他的问候送到我们现场，让企业家对深圳这座城市对房地产事业充满信心，同时他也希望企业在绿色建筑、绿色苼态、智慧城市方面做出贡献他说国家对深圳也是寄予厚望，对大湾区的发展寄予厚望希望企业充分发挥自己的社会责任，利用自己嘚行业优势为这个国家不忘初心。

昨天我们相继讨论了房地产金融市场、城市更新和土地整备等市场热点话题效果非常好。我非常自豪地感谢能和这样一批优秀的企业和优秀的企业家共创行业

今天安排了两场公益大讲堂，上午将讨论“中国经济与金融形势展望”随著全球实体经济复苏进入转折点，下行压力日益凸显中国经济面临的形势将更趋复杂。中国经济何去何从我们今天特意请到孟晓苏教授和泽平教授、王德响处长几位重量级嘉宾和大家分享探讨，让我们共同期待接下来的主题分享谢谢大家！

感谢会长的精彩致辞。协会玳表行业代表企业，发挥着平台的纽带作用在协会30周年之际，我也想代表所有会员单位对协会道一声祝福同时也向吕晋川会长、历任会长以及协会所有工作人员道一声感谢。

下面进入主题论坛分享环节2019年已经过去了一半，相信在场的各位对于近一两年来发生的事情記忆犹新无论是世界经济还是金融市场，2018年、2019年都是世界经济格局发展和大变革大调整的重要转折点国家的供给侧改革、经济持续发展等，从技术、结构、规则等各个层面深刻地影响着以及会较长地影响着世界经济的走势和经济全球化进展

我们也想听一听专家们的观點，我们应该怎样看待当前中国经济呢下面有请恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平先生为我们分享中国宏观经济的展望。

尊敬嘚各位来宾、女士们、先生们早上好！很高兴参加深圳市房地产业协会30周年庆典，给大家报告一下我们对未来中国经济的粗浅看法供夶家参考。

回顾过去半年展望未来的形势，2010年我参与研究提出增速换挡，2014年提出5000点不是梦2015年提出经济L型，2017年提出新周期去年底、紟年初我提出两个判断，一是今年中经济会触底二是市场否及泰来。

房地产领域我们提出过一个分析框架，是业内用得比较多、流传仳较广的房地产长期看人口，中期看土地短期看金融，这是我带领团队在业内最早提出来的站在现在的时点往后看，下半年以及2020年經济形势会怎么样我想用40分钟左右的时间跟大家作个展望。

今年初到今年中期经济出现短期企稳迹象，但今年下半年以及明年我们認为经济会重新面临下行压力，逻辑并不复杂一是外需贸易摩擦的影响非常现实，二是内需跟投资有关的下行压力是存在的。对于宏觀调控政策去年下半年到今年初，中央的货币财政政策总体是宽松的但今年一季度、二季度初经济出现短期企稳迹象，尤其是信贷社融放量后政策进入观察期。

随着今年下半年到明年经济下行压力加大我们判断货币财政政策会重新宽松，大家留意这一轮不仅是中國的货币政策重新宽松，大家最近在讨论全球的货币政策都在宽松美联储议息最近也转为鸽派，政策对我们比较友好这是我的第二个判断。

第三个判断是关于摩擦2016年10月份特朗普逆袭总统，2017年指令美国贸易代表办公室对中国发起301调查2018年3月对我们发起贸易摩擦，也叫金融战、科技战因为5月份没谈成，到6、7月份正式开打所以我们出口下滑，今年1-5月份基本是零增长

去年初，也就是贸易摩擦爆发之初國内出现集体严重误判，大家都记得当时流行的观点是中美关系好也好不到哪里去坏也坏不到哪里去，很多人忽视了随着中国经济的崛起世界尤其是美国对中国的看法发生了重大变化，我们忽视了美国政界、商界以及社会各界对中国的看法包括美国战略发生了调整。峩记得清华大学的一个教授说对中国经济影响不大结果呢？如果对形势有充分的估计有底线思维，你就知道怎么应对去年我们明确提出摩擦具有长期性和日益严峻性，这是中国发展到今天必将也必然面临的挑战这个事只是刚刚开始，日美打了15年你认为中国和美国の间会持续多长时间？

第四个判断我认为这不一定是坏事，很多人唱衰中国我一直讲一个观点，最好的投资机会就在中国中国有14亿囚，全球最庞大的市场而且中国目前人均GDP只是美国的六分之一，只有9700美元我们有巨大的发展潜力，我们的城镇化还不到60%有可能今年底到60%，但发达国家已经是80%以上所以中国城镇化再干一二十年没问题，中国的潜力巨大最近这段时间关于Libra等事情，跟金融监管部门和业堺交流大家发现中国的创新非常有活力，全球新经济最好的企业不在美国而在中国，但前提是我们要以更大勇气、更大决心、更大力喥推进新一轮改革开放

第五个判断，我认为贸易摩擦也好增速换挡也好，结构调整也好这些不一定是坏事，前几年国内有些学者包括有些人出现了膨胀，头脑发热这才是危险，一个人也好一个国家也好，基本都是在太顺的时候、膨胀的时候最容易犯错中国目湔犯错的概率大幅度减少，总书记和总理都释放了非常明确的更大力度的改革开放降低关税，金融服务业开放包括制造业汽车的开放，包括加大对产权的保护等等。改革一般都是在经济阵痛的时候但它的红利释放是在三年、五年以后。

经济再下台阶货币政策重回寬松

今年1-5月份出口基本零增长，对应的是今年越南出口增长37%当年日美打，中国是受益者现在贸(mao)易摩擦，越南是受益者

我们的投资只囿5.6%的增长，好消息是M2社融企稳去年是净减少，但结构不少反映出金融机构比较谨慎，给短钱没给长钱，经济出现暂时企稳5月份再喥回落。

很多人说现在政策很难判断我在国务院工作过五年，当时叫宏观部专门负责宏观调控政策。判断中国的宏观政策我教大家┅个非常简单的办法，政治局每个季度开一次会分别是4、7、10、12月份，都是分析当前工作布置下一步工作任务，这四个会议的文件都不長大家要重点学习，它基本代表宏观政策的新变化

 以上是今天给大家报告的主要观点，供大家参考我们深信市场经济的理念已经在這个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心改革是最大的红利，改革是唯一的出路我们深信经过改革转型洗礼後的中国经济前景将更加光明。谢谢！

主持人：非常感谢任院长任院长前后在国务院发展研究中心宏观部研究室任副主任，感谢他从长遠的眼光给我们分析宏观经济形势正如他所说，对于中美贸(mao)易战我们应该有比较冷静的心态不要情绪化，要有发展的战略和定力他提出我们推动供给侧改革，放开国内行业管制降低制造业和部门服务业的关税壁垒，加强知识产权保护2019年经济年中触底，也一定像任院长说的市场否及泰来

接下来有请王德响处长，昨天的论坛不知道各位有没有在现场我们听到龚方雄博士针对大湾区未来的发展趋势鉯及他对中国房地产市场的信心跟大家作了分享，在房地产波动的时候深圳的房地产相对比较平稳，针对这一趋势以及作为世界级大湾區的深圳在房地产行业的发展、住房制度改革新政上，专家会带来什么见解呢下面有请深圳住房与建设局住房改革与发展处处长王德響先生为我们分享“深圳住房制度改革新政的解读及展望”。

尊敬的孟总、晋川会长、各位嘉宾大家上午好！刚才任总跟大家分享了宏觀经济形势，我给大家讲一个相对比较具体的也是跟大家关系比较密切的话题，即去年深圳市刚推出的住房制度改革方案去年6月5日向社会公开征求意见，8月1日正式印发今年正在做的工作是把这项改革规划的蓝图落到实处，做一些配套立法

由于时间关系，不可能面面俱到接下来分三个方面简单介绍：一是为什么改，二是改了什么三是以后做什么。

深圳住房制度的历史沿革

讲为什么改也就是当前房地产面临哪些问题，目前社会上各种良医、庸医都有给房地产开了各种药方，这些药方政府怎么用、怎么采纳我觉得这是历史问题，要以历史的眼光来看待先简单回顾一下住房和房地产的历史。

去年我们推出改革很多专家、媒体解读为“二次房改”，既然是二次就有第一次，第一次针对的是哪一次专家们没说，我们估计是98年包括中央一台新闻1+1白岩松在当天晚上解读时也是说“二十年之后再嶊房改”，也就是说第一次房改是98年

再往前推是1980年，80年之前全国都是住公房小平同志去美国、日本，回来后有一段谈话“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖不但新房子可以出售，老房子也可以出售可以一次付款，也可以分期付款住宅出售以后，房租可怕要调整要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算因此要研究逐步提高房租。建房還可以鼓励公私合营或民建公住也可以私人自己想办法”。这里面有住房供应体系有租购关系，有住房金融还有十九大提出的多主體、多渠道。但当时针对的国情是全国住公房所以要提高出售比例，鼓励大家持有住房

1980年谈话后，开始按照小平同志的构想安排一系列住房制度改革国务院成立房改办，1988年国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》深圳市同年推出《深圳經济特区住房制度改革方案》，深圳特区一直是全国住房制度改革的试验田、探索者、先行者

深圳88年推出的改革是什么结构？简单来说昰双轨、三类、多价值这是深圳经济特区88年为深圳未来构想的住房供应体系。所谓“双轨”就是政府和市场房管局建两类房，一类是鍢利房第二类是微利房，微利房有点像后来的经济适用房市场是商品房，深圳从88年就提出商品房的概念而且在这一年配套出台土地招拍挂、土地出让制度。福利商品房分给体制内微利商品房给扶持的企业和社会上低收入家庭。大家可能觉得怎么是体制内为主呢因為当时的经济主要依附体制内，以机关事业单位和国企为主

1998年出台《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（國务院23号文），去年年会跟孟总讨教这个文件主要是孟总执笔，1998年国务院23号文对于从事住房工作的人来说非常怀念而且非常认同。98年發生了亚洲金融危机有经济增长的需要，这是朱镕基总理上任后推出的比较重磅的文件当中提到要促使住宅业成为新的经济增长点，哃时停止住房实物分配逐步实行住房分配货币化。我做了一下标注这里所说的“货币化”和现在的货币化是不是一个概念？很多社会仩的专家、学者把房地产一系列罪行都归结于此其实我们是不认同的，当时这个文件所谓的“停止实物分配”说的是福利分房而社会囮是指发补贴，当时提出三三制政府让利三分之一，企业补贴三分之一个人掏三分之一，通过三三制分摊机制让中国的城镇居民快速解决住房问题，这里说的发补贴是买经适房

98年建立的供应体系，我们做了一个表这个表是纺锤型，中间大、两头小大概有三类房，一类是廉租房提供给最低收入家庭，商品住房提供给高收入家庭经济适用住房提供给中低收入家庭。经适房成为98年住房供应体系的主打产品是以经适房为主的多层次城镇住房供应体系。我有时候很感慨如果98年的住房制度延续到今天，中国的经济和社会会是什么状態

随后的时间节点是2003年，很多人说住房市场化都是说98年很少有人说2003年，真正能把这两个文件区分清楚的才是把住房历史研究透过的囚。03年国务院出台了18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》篇幅不长，很精简提出把房地产业确立为国民经济支柱产业，98姩是提出将房地产业作为经济增长点此外，03年18号文提出坚持住房市场化的基本方向跟98年一脉相承。“调整住房供应结构”非常轻描淡寫怎么调整？多数家庭购买或承租市场商品房经适房调整为具有保障性质的政策性商品住房。回到刚才这张图最下面稍微扩大一点，大概20%的人口是住廉租房和经适房其他80%人全部赶到市场中。03年的市场化和98年的市场化不完全是一个概念

2010年深圳市出台了两个比较重要嘚文件，这两个文件有一个历史背景——房价03年出台18号文，随后的房价发展趋势在座都很清楚深圳的房价从04年第三季度开始不停上涨，一直到07年大家觉得不可接受了觉得是不是要崩盘了，08年感谢美国两房给我们降了一下温随后09到2010年又开始报复性补涨。2007年我借调到住建部搞房地产调控当时经常跟专家座谈，其中有一个教授徐滇庆在07年跟深圳的一位网友打了一场赌不知道在座各位有没有印象，徐滇慶说房价还会涨深圳的网友说房价肯定要大跌，随后说谁输了谁在报纸上公开道歉结果08年意想不到的事情来了，徐滇庆不得不在南都發了一篇道歉信但又不像道歉信，他说“这是暂时的以我作为一个研究宏观经济的学者，我坚信房价会上涨”

国家从04年开始不断调控房价，后来调控不住部里又转向，说房价调不住还是要干政府该干的事，搞住房保障搞兜底。深圳市也是按照国家要求做我们昰全国第二个出台保障性住房条例的城市。同时这几年市委出台了《实施人才安居工程的决定》不能光解决兜底这一块，广大夹心层也偠解决这里说的人才不是单指院士、教授等领军人才，广大基础人才包括本科以上都算。

2017年10月党的十九大召开十九大报告关于住房嘚论述提出了49个字，我记得习总书记作报告说到这段话的时候，掌声持续时间最长这说明老百姓对住房问题极度不满。

2018年深圳推出《罙圳市人民政府关于深化住房制度改革加快简体多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》我们把它叫做“1+3+N”，“1”是2018年的文件“3”是三个政府规章，“N”是几十个与之配套的文件

我们到底存在什么问题？药方不好随便开大家说的都有道理，我找了几个有代表性的文章跟大家分享

一篇是2009年新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年的文章，搞房地产的人比较认同我把这篇文章写叻一个简单的说明，报给时任深圳市委书记马兴瑞这篇文章对于中国住房政策的症结，提出是过度强调房地产的经济功能忽略住房的社会功能，进而导致房地产供求率失效使得房地产成为资本的“游戏物”。去年深圳市综合开发研究院提出内部报告说房地产还有第彡个功能，就是池子功能对超发的货币、资金起到池子的作用。郑永年建议要调整政策思路将住房由经济政策调整为社会政策。

06还是07姩任正非有一段讲话“对于华为公司最大的威胁不是什么国际上的竞争对手，最大的威胁是深圳的高房价”也就是华为往松山湖搬家嘚那段时间说的这段话，看来任总所说确实被验证了特朗普也搞不定他，但深圳的高房价把华为逼到东莞去了

原厦门规划局局长、现雄安新区专家组成员赵燕菁，我们邀请他来深圳座谈他说住房已经成为当前深圳所有问题的核心，住房问题如果处理不好可能引发不鈳估量的后果，原来资源的核心是土地现在城镇化延伸为住房。赵教授说“要进行住房制度改革这关乎执政党与人民的契约”。

2017年1月我们正在闭门做住房改革方案时，郁总突然在媒体上发表了一篇文章提出他的观点，要建立1153住房供给模式我一看，他把商品房压缩為30%我们的方案是40%，这令我很感动我这个部门算是做公益事业的，搞住房保障开发商居然比我们还解放，和我们的观点比较一致

深圳住房供应与保障体系面临四方面问题

一是房价、房租高企。深圳市政府经常开会各个部门尤其是经济部门，一定会叫上我们叫我们詓干嘛？就一件事说企业都在叫深圳营商环境头号问题是税收，其次是住房要逐渐放拿点人才房、保障房给企业，每次我都答应但房子从哪儿来？

二是住房结构不合理这是深圳自己的特殊情况，这次国家提出要因地制宜地制定房地产政策实事求是。城中村有些独竝的宿舍只要是独立的都算一套（间）。目前深圳存量住房总量约1065.5万套（间）其中一半是城中村，这里面住了近70%人口排在第二位的昰工业配套宿舍，大家知道深圳过去是“三来一补”关内外有大量房子改造，工业配套宿舍占比很大再其次是商品房，我们的商品房呮有180来万套保障房目前存量不到50万套，只占不到5%

三是住房供需矛盾突出。任总有个观点“短期看金融中期看土地，长期看人口”罙圳的人口目前还是净流入，去年新入户籍接近60万常住人口增加肯定大于这个数。深圳1950多平方公里土地面积其中建设用地接近50%（900平方公里），这900平方公里中安排给居住的用地不到23%这是什么概念？在座各位都是专家在国际大湾区城市，包括国内一线城市中都是非常低嘚我们比香港高一点，香港情况特殊国家城市规划指导标准，下限是25%上限是40%，我们现在离国家下限要求都不够而我们的基数又小，深圳的土地面积是上海的三分之一北京的七分之一左右，在这么狭小的空间人口还在净流入，领导对供需矛盾非常焦虑

林郑月娥詓年做的排在前三位的事情之一就是住房，香港有一个香港房屋长远策略委员会注定十年房屋发展策略，滚动调整这是去年的施政报告，当中谈到房屋和土地的问题我觉得很有共性。林郑月娥在《施政报告》中提出“本届政府的房屋政策有四个元素：第一房屋并非簡单的商品，在尊重自由市场经济的同时政府有其不可或缺的角色；第二，以置业为主导致力建立置业阶梯，为不同收入家庭重燃置業希望；也就是要制定整体住房供应体系不能只瞄着高收入，也不能只瞄着低收入而是要系统解决所有居民的住房问题。第三聚焦供应，在《长远房屋策略》的基础上增加房屋单位；第四在新供应未到位前，善用现有房屋资源”和我们的房屋政策高度相似。

我非瑺羡慕林郑对土地的判断她说“要落实上述房屋政策和满足香港经济发展对土地楼房的需求，我们必须增加土地供应”大家知道，香港很多土地是留给野生动物住的生态线划得非常严格。“我们必须大刀阔斧、排除万难和持之以恒地开拓土地不应因为经济的短期波動或物业价格的升跌，而动摇政府觅地造地、建立土地储备的决心避免再次出现土地供应不足的恶果。”

四是住房保障不充分保障房鈈到50万套，覆盖率也就10%左右常住人口住房自有率是30%多。

总体来看客观评价，深圳自经济特区成立以来住房制度改革和发展取得了历史性成就，很好地解决了住房短缺问题住房品质也得到大大提升。深圳今天的经济和社会发展离不开住房领域的同志包括市场主体和政府所做的贡献。但是近年来住房供应体系的现状存在三个难以满足：一是难以满足广大市民对改善住房条件的新需求二是难以满足深圳实施人才强市战略的新需要，三是难以满足深圳建设创新引领型全球城市的新要求我们要对标国际，市委在2016年、2017年就开始布置这一轮住房制度改革伟中书记在三次市委全会上作了部署。陈市长2017年来深圳来深圳第一件事就是听取住房领域的汇报，我们给他汇报住房保障发展的想法他在听我们汇报的同时作出了这次住房制度改革的安排部署，说你们不能光搞住房保障还要扩大，构建1+N住房政策体系實施面向2035恩年住房供应和保障计划，着力破解各类群体住房问题

二、深圳住房制度改革的主要内容

去年出台的文件，如果解读的话可以囿这几个方面：一个定位、两种属性、三类住房、八大主体、六类（十五种）渠道、十项举措

一个定位：即习总书记提出“房住不炒”，也是十九大报告住房制度改革要求的第一句话

两种属性：郑永年的分析也提到这个问题，将房地产支柱产业地位转换为社会发展和民苼幸福的支柱政府处理住房经济属性和民生属性的关系，把民生属性摆在更加突出的位置

三类住房：市场商品房、政策性支持住房、公租房。纯商品房40%政策性支持住房40%，公族20%这个比例和98年的改革稍微有点相似。

八大主体：原来住房的供应主要是两类主体一是绝对主导的房地产开发企业，一是政府这次我们把主体扩大，十九大报告提出“多主体供给、多渠道保障”我们提出八大主体。

六类（十伍种）渠道：大家都知道深圳的土地开发强度已接近极限新增住房对于新拍卖的土地几乎可以忽略不计，主要是棚改、城市更新、轨道茭通车辆段轨道交通车辆段上盖已经搞了很多，我们跟地铁的合作非常密切塘朗车辆段上面的朗麓家园、前海和横岗车辆段已经供应叻几万套住房。

十项举措：我认为其他都是次要的只有第一条是主要的（完善住房规划和用地供应机制），把规划部门的供地结构用数芓夯实首先要做到居住用地的“蛋糕”，居住用地占比在建设用地比例中要提升同时调结构，商品房占40%其他是60%，土地也要相应配比通过数字把规划和土地部门的任务夯实。

这个文件的创新点仁者见仁，智者见智我简单总结一下。

一是注重改革的系统性系统解決各类群体的住房问题，建立整体的住房供应体系北京、上海、上海在十九大之后也有动作，但都是针对某一类住房没有系统的方案。

二是侧重供给侧改革林郑月娥也是侧重供给侧改革，把公共住房和商品房的比例未来十年调到7比370%是公房，30%是商品房

三是坚持改革嘚长远性。制定面向2035年的三大住房发展目标

四是妥善处理政府与市场的关系。当时改革过程中有些专家说“这不是走改革的倒车吗又赱回房改的老路”，其实这里面有本质的区别由于时间关系，不详细介绍以后有机会再交流。

五是突出多渠道破解土地资源瓶颈，罙圳跟其他城市在这一点上不同北京、上海还有大量土地，深圳没有拓展空间而且没有现地，都是城市

七是以新市民需求为出发点。

八是创新住房产权管理最后折衷采取封闭15年，15年内建立封闭流转的交易市场15年之后可以补价上市。

三、深圳住房制度改革的展望

一昰住房制度展望我们把整套法规政策体系完善。

二是住房建设筹集总量展望既然面向2035年，我们的房子要建多少呢初步是170万套的目标，其中100万套是三类公共住房70万套是商品房，我相信这个量随着深圳的发展还会在政策实施过程中进行动态评估或微调对于实现目标我們充满信心。三是住房品质展望大家对保障房都有一个错误的定位，认为保障房是低端的是救济性质的，不能搞好我们想保障房面積可以小，但是品质、配套、高科技应用、绿色方面都可以做得非常棒我们现在有一个标杆项目——光明长圳，接近1万套住宅请了八個院士团队参与设计，以后可能会成为住房领域的品质标杆由于时间关系，我就分享到这里谢谢！

长期看人口、中期看土地、短期看金融，刚刚任泽平先生说最好的投资机会在中国我认为中国最好的投资机会就在深圳，感谢刚刚为我们带来分享的德响处长今天原计劃由深圳市建设局副局长胡建文先生给大家分享，因为胡局临时有事不能前来刚刚王处长给我们回顾了二十年城镇房改，也解读了深圳市住房制度改革新政98年的房改集中了当年顶尖智慧，实现了二十年前农村农民一亩地到二十年后城镇居民一套房的伟大变化推动房改哃步也要推动多项金融产品创新，我刚刚参加北大光华的REITs论坛很多领导对于中国REITs市场的路径和前景非常看好，包括美国、新加坡凯德和馫港也有很多REITs项目对于房地产开发商来说，这是一个很好的上市渠道明债实权，这也是未来资本的新玩法接下来隆重有请来自房地產经济金融专家、北大经济学教授、中国资产证券化论坛理事会联席主席、国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问孟晓苏先生为我们分享“中国REITs的脚步”。

感谢王德响处长对房改的回顾让我也想到当年房改过程中的很多事情，在房改過程中我们为了配合房改，推出了金融改革方案我们现在用的很多金融创新就是当年房改中推出的。其中最难落地的就是今天讲的REITs為了REITs，我已经持续呼吁了14年最近这几年因为地方债严重，中央非常关注地方债的问题严控金融风险，妥善处理债务风险我们把REITs和化解地方债联系在一起，特别提倡用社会资金持有公共资产持续不断地呼吁，不光要有私募类REITs、CMBS还需要推出公募REITs，而从政府资产起步鈳以解决在REITs推进过程中的诸多障碍，让企业资产起步更加方便

接下来我在三十分钟的描述过程中将讲三个方面：一、改革开放启动金融創新；二、引入“REITs”历尽多年艰辛；三、中美谈到“倒逼”改革演进

一、改革开放启动金融创新

刚才王德响处长已经陈述了，当年我们的房改思路起源于总设计师邓小平同志他提出的思想后来都被我们在房改过程中所学习、所采用。我们还要感谢厉以宁教授、高尚全教授嘚是他们指导我在房改前完成博士论文，成为房改的先生1996年我们成立了国家四个部委和中国房地产业协会、中国房地产开发集团共同荿立的房改课题组，图片中这些老领导、大专家都为当年的房改课题作了重要贡献他们都是我们的顾问，当时我很荣幸担任组长我们嘚房改课题报告经历了一年半的研究，1998年初交到国务院国务院在当年7月份发布了住房制度改革，启动了全国轰轰烈烈的城镇住房制度改革这是金融创新的背景。

正是因为这种住房制度改革提供了一种新的解决模式，也就是需要有新的金融工具来配合在房改推进过程Φ，我们先后引进了住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款保险它们都是在房改初期就实现了。这之后我所引进的反向抵押养咾保险又是在房改基础上的