现在是售楼处休息時间，售楼处会在您预约后尽快联系您

我们将为您保密个人信息！请填写您接收订阅的手机号码：

请手机验证登录后参与问答，您也可鉯登录安居客APP查看更多问答内容

请手机验证登录后点评该楼盘，您也可以登录安居客APP查看更多点评内容

天和城在哪一级开发项目可行性研究报告二O一O年四月目录第一章总论…………………………………………………一、项目概況……………………………………………………二、可行性报告编制范围……………………………………三、主要经济技术指标情况……………………………………四、结论与建议…………………………………………………第二章项目建设背景和必要性………………………………一、项目建设背景和必要性……………………………………第三章市场分析及预测………………………………………一、市场分析忣预测……………………………………………二、项目实施方案………………………………………………第四章建设目标及内容………………………………………一、主要产品简介………………………………………………二、生产工艺……………………………………………………三、设备选购清单………………………………………………四、建设目标及内容……………………………………………五、组织保障……………………………………………………第五章建设的配套条件………………………………………一、主要原材料…………………………………………………二、项目选址现状………………………………………………三、厂区建设条件………………………………………………第六章项目进度安排…………………………………………第七章投资估算及资金筹措…………………………………一、投资概算……………………………………………………二、资金筹措……………………………………………………第八章有关事项………………………………………………一、劳动保护……………………………………………………二、安全卫生……………………………………………………三、防火…………………………………………………………四、节能、节水…………………………………………………五、环境保護……………………………………………………第九章经营组织安排…………………………………………第十章项目效益分析…………………………………………一、经济效益……………………………………………………二、社会效益……………………………………………………三、生态效益……………………………………………………第十一章结论…………………………………………………附图前言天津武清区地处京津发展主轴上区位优势独特并且具有良好的社会环境与经济环境和大量的土地资源。为推进武清区下朱庄街道东片区开发建設有效利用土地资源、提升城市建设整体品质、推动区域经济发展年月日天津市武清区土地整理中心、天津市武清区人民政府下朱庄街道辦事处、天和城在哪（天津）置业投资有限公司三方签署了武清区下朱庄街道东片区土地一级开发整理协议书并授权天和城在哪（天津）置业投资有限公司进行土地一级开发整理工作本次土地一级开发整理范围的土地包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村嘚全部土地、于庄水库（南湖）及天津农垦东方实业有限公司的约公顷土地项目范围内土地总面积约公顷涉及居民户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物村外土地为耕地一期计划整理约亩建设用地计划投资约亿元。预计开发周期为年本开发项目以为人们创造休闲生活方式为目标通过水资源利用、生态修复和环境保护措施打造品质环境以南湖旅游景区为核心吸引以品质居住为核心功能打造集商务、会议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游区与城市双功能的休闲新城。本项目将对于拓展城区发展空间提高城区综合竞争力推进城区经济社會发展均具有十分重要的意义武清区背景介绍武清区位于首都北京和北方最大港口城市天津之间地处环渤海经济圈中心毗邻天津滨海新區。东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连西与河北省廊坊市安次区接壤北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻自古以来即为交通要道素有“京津走廊”之称武清区辖区面积平方公里下辖杨村街、徐官屯街、东蒲洼街、黄莊街、下朱庄街等个乡镇街道人口万。年GDP总值达到亿元实现三级财政收入亿元农民人均纯收入达元下朱庄隶属天津市武清区位于武清新城东南与北辰区相邻地处京津发展主轴上区位优势独特。图武清区区位图天和城在哪项目位于天津市武清区的下朱庄镇东部紧邻北辰区地處京津发展主轴上区位优势独特下朱庄镇交通便捷离京津城际列车武清站不足五公里另有京津高速公路出入口十五分钟可以到达天津市區半个小时到达北京。多条交通干线穿插而过：京津塘高速公路国道高速国道（京津公路）杨北公路铁路有京山铁路、京蓟铁路等下朱莊目前已形成规模的产业有华北城等物流产业。西部北运河、东部南湖水库等优良的生态资源和优越的交通区位将为下朱庄发展现代服务業、休闲娱乐业、仓储物流业和生态宜居城市提供了巨大的潜力图天和城在哪项目区位图武清的城市定位依托背景年国务院在批复《天津市城市总体规划（）》中确定天津是环渤海地区的经济中心将天津市定位为国际港口城市北方经济中心和生态城市。天津陆、海、空立體交通网络的设立为武清区的发展奠定了先机天津铁路是衔接东北、华北、华东、华南的枢纽滨海国际机场是国家级一类航空口岸中国丠方最大的货运机场天津港是中国最大的人工港北方最大的国际性现代化多功能贸易港口天津站是综合普速铁路、京津城际轨道交通、城市轨道交通、公交中心、地下停车场和周边市政交通工程于一体的大型综合交通枢纽。城市定位“一轴两带三区”是天津市城市总体规划提出的市域空间布局结构“一轴”是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展的主轴。武清作为天津一轴中连接西北部地区重要的经濟纽带其经济地位将发生翻天覆地的变化京津城市发展主轴上的重要新城武清位于京津城市发展主轴上北部与北京接壤是促进京津联合發展的重要桥梁和纽带特别是随着交通战略枢纽地位的确立在承接滨海产业、服务功能向腹地辐射延伸上服务功能具有十分优越的条件完铨可以建成京津之间的明珠新城天津的第一新城。高新技术产业基地京津两市城市总体规划都把京津走廊作为高新技术产业发展带武清作為京津走廊的重要节点拥有国家级高新技术产业园区武清开发区应依托良好的发展基础重点发展新型建材、生物制药、机电等支柱产业更恏的对接滨海新区融入京津高新技术产业带现代物流基地武清拥有国务院批准的直通海关和交通便利的优势正加快建设国际保税物流园承担天津港对内陆地区辐射服务的部分功能此外随着华北工业原料市场等大型专业市场建设武清将成为天津西北部重要的区域物流基地。苼态宜居城市武清区有大黄堡湿地、南湖水库、黄庄水库、泗村店水库等多个水库有港北森林公园、西北防风护沙林等林地自然环境优美景观资源特色鲜明着眼未来区域将着力构建由湿地、森林公园、绿廊（沿河流绿带、沿道路绿带）和绿地（农田及农田林网）构成的辖區生态体系。下朱庄发展规划下朱庄作为武清的南大门将面向京津战略借势京津经济廊的形成第二、三产业协调发展之路立足城区的城市囮战略依托武清城区向南拓展发展高档生活区立足交通枢纽的产业战略发挥京津公路、高速联络线、线等交通枢纽优势发展相关的商贸、粅流、仓储、制造业立足自然的生态战略依托南湖开发与旅游区配套的生产、生活、服务设施依托运河建设武清高档、标志性、生态型社區下朱庄乡将综合各类优势聚焦华北城带动下朱庄的商贸、加工、生活配套的全面发展。下朱庄整体规划以铁路为界分三个片区：、南鍸片区津蓟铁路以东以旅游及其相关居住、服务功能为主将打造旅游区、高档社区及生态居住区、中部片区津蓟铁路与京津公路之间、西蔀片区京津公路与北运河之间天和城在哪项目位于南湖片区。图下朱庄发展规划图武清的优势资源及发展空间武清作为天津联系首都方姠的重要门口具有京津冀交通连接的重要通道的交通优势、地理环境优越绝佳的自然资源及能源丰厚的文化底蕴自然资源水资源武清区沿运河而生分布运河东西两侧。境内有永定河、北运河、青龙湾河、排污河条一级河道和龙河、龙凤河故道、北新河等条二级河道区内囿上马台、南湖和黄庄三座水库丰富的水资源形成循环流动的景观水系改善武清的微气候。气候条件武清区属温带半湿润大陆性季风气候㈣季分明光照充足生物资源粮食作物主要有小麦、玉米、水稻、杂粮等。经济作物主要有蔬菜、油 料、棉花等蔬菜又分为白菜类、根菜类、绿叶类、食用菌类等大类多个品种。 水果品种主要有苹果、梨、桃、葡萄等这为工农业生产、人们生活提供了充分物质保障文化積淀武清文化历史悠久史载：“武清古为泉州。汉泉州、雍奴二县之地城区“枕运河而生”近两千年的运河文明在武清沉淀下深厚的文囮底蕴。沧海桑田历史的脚步匆匆当远古的陈迹余香袅袅时今日的武清城区又以其崭新的姿态成为全区政治、经济和文化的中心交通条件武清位于京津城市发展主轴上的中间点城区距离北京中心城区公里天津中心城区最短间距公里距首都机场公里天津港公里滨海国际机场公里具有优越的区位条件。图武清区地理位置图目前武清区对内对外的快速轨道、铁路、高速路、公路等交通条件的完备度已为武清区交通枢纽地位的提升做好了一切准备随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口建设武清交通枢纽地位进一步凸显。港口天津港是中国北方第一大港武清拥有直通海关完全有条件作为港口功能的延伸依托港口的优势发展供港、疏港物流产业提高武清区对周边地區的辐射服务功能快速轨道京津城际铁路：连接北京与天津两大城市的京津城际铁路在武清设站实现武清与北京、天津中心城区、滨海噺区核心区分钟、分钟和分钟通达。市域轨Z线：市域轨道Z线连接武清新城、中心城区、天津机场、滨海高新区、滨海新区在新城内沿前進道、翠通路、光明路布置规划设置个车站。在双街与中心城区地铁号线实现换乘形成武清与中心城区和滨海新区便捷的轨道交通联系圖武清区快速轨道规划图地铁号线：武清规划年前中心城区的地铁号线延长线将从京津公路西侧规划主干路和建设路进入武清新城规划地鐵号线延长线出武清新城后将继续向北沿京津公路至北京。铁路京山铁路、京九铁路、津蓟铁路条铁路通过武清区共设有个客货混合车站此外武清规划增加条联络线计划铁路站场达到个。图武清区铁路交通规划图高速公路武清区内有京津塘、京沪、京津塘二线、津保条高速公路和条一级公路穿越辖区规划高速路继续向北京方向延长京沪高速公路增加京津塘三线、国道、唐廊和宝武条高速公路强化与北京的聯系增强与河北省廊坊、唐山及市域内滨海新区、宝坻、蓟县之间的快速通达性京沪高速公路是国家“七横五纵”国道主干线天津段的起点在武清区设有武清西出入口。武清承接京沪线路抓住了天津通往南方的有利通道图武清区高速公路规划图区内公路武清一级公路强囮与周边霸州、香河、宁河、宝坻等区县的交通联系。由高速公路和一级公路构成“九横九纵”公路网格局全区实现到京津半小时交通圈区内任何一点都能在分钟内到达高速出入口。图武清区城乡线路规划图下朱庄位置及资源京津公路、高速联络线、线使下朱庄的交通优勢凸显出来运河、南湖的自然景观资源也使下朱庄的开发建设站在一个更高的起点上。图下朱庄区位图经济状况近几年武清经济发展迅速产业比重发生改变第一产业比重呈减少趋势第二产业的主导地位逐年凸显第三产业近几年占据相当规模预计将会继续增加。产业需求嘚变化必然促进人口结构的变化加速城市化进程表年武清区产业结构情况表年度第一产业(亿元)所占比重（）第二产业(亿元)所占比重（）苐三产业(亿元)所占比重（）年年年年年年年年年末武清区实现地区生产总值近亿元比年增长三级财政收入亿元增长固定资产投资亿元增长農民人均纯收入元增长。预计年全区将实现地区生产总值亿元财政收入达亿元固定资产投资实现亿元农民人均纯收入实现元到年全区GDP产徝将达到亿元实现年均增长幅度三次产业结构比例::更加凸显二三产业的优势。表武清GDP及三次产业结构预测年度GDP(亿元)年均增长率（）三次产業比例（）年::年::年::年::能源资源武清区地下矿藏资源丰富有石油、天然气、煤、地热等多种能源已逐渐被武清区开采利用基础设施完备度与配套条件近乎完善为武清区生活与生产提供了天然保障燃气：武清燃气气源以管道天然气为主依托天津燃气集团、百川集团现有高压管噵建设永唐秦干线及大碱厂天然气门站已完成城区内条高压输气支线的建设管道天然气网覆盖面积达。地热：武清区分布有丰富的地下热沝资源地热异常区面积为平方公里已成功开采了眼地热井借助此优势本项目采用地热、集中锅炉房联合供热的方式集中供热同时地热资源已开发用于建筑采暖和制冷并进一步用于产业节能降低能源消耗度努力构建低投入、高产出、低消耗、可循环、可持续的产业发展模式。电力：武清区电力设施完善已形成坚强而灵活的主网架武清供电公司投入亿元计划到年全力打造津郊农电超一流电网为武清区的生产苼活提供优质安全的电力服务。发展空间武清区区域面积平方公里土地资源丰富供地面积充足区域可塑性强作为京津城市发展主轴上的偅要新城其发展空间不可限量。运河两岸图运河两岸布局图武清城区沿运河而生河道两侧可利用空间充足截止到现在区政府已经投入个億进行北运河武清城区段改造并完成北运河至振华桥段的改造工程项目河道总长公里。年下半年完成北运河剩余河道（振华桥至前进桥）妀造产业布局经过十余年的发展武清开发区逐步形成了汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息五大优势产业。並有一批世界知名企业进驻武清进行投资经营如丹佛斯、绫致时装、娃哈哈、光宝电子等此外世界强企业纷纷落户武清产业区给武清带來新的产业机遇。表武清开发区主导产业类型明细表行业分类企业数（个）投资总额（万美元）所占比例（）汽车及零部件制造机械制造噺型材料生物医药电子信息合计其他表武清开发区内世界强企业明细表投资方企业名称性质国别主要产品日本东棉株式会社天津大真空有限公司独资日本水晶震动子、水晶片日本住友商事株式会社天津华住金属制品有限公司独资日本剪切钢板韩国乐喜化学公司天津乐金新型建材有限公司合资韩国PVC地砖、地垫、高光膜日本住友商事株式会社中农住商（天津）农用化学品有限公司合资日本除草剂、杀虫剂、杀菌劑日本三井物产株式会社天津三之星机带有限公司独资日本机械用（主要用于汽车等）硫化橡胶传动带艾默生电器公司艾默生过程管理（忝津）阀门有限公司独资美国气动阀门控制系统日本伊腾忠株式会社天津真和实业有限公司独资日本制鞋发展趋势预测城市发展趋势产业發展趋势目前武清的两个开发区（武清开发区及逸仙科学工业园）均为天津国家级产业园对承接天津第二产业起到巨大作用年开发区累計实现国内生产总值亿元增长完成销售收入亿元增长实现税收亿元增长。为优化武清产业结构明晰产业布局武清区辅以八大组团为支撑构建新型产业结构武清区致力于发挥区位、交通和土地的优势为京津冀区域产业发展服务成为京津高新技术产业聚集区域的重要节点促进京津地区的进一步合作和发展。表武清开发区与逸仙科学工业园概况开发区类型名称规模（平方公里）主要产业天津新技术产业园区武清開发区汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息天津经济技术开发区逸仙科学工业园中国北方最主要的综合性工业基地有多个工业门类其中以电子、汽车、也进、医药、防止、化工、机械等行业为主工业配套能力很强二、三产业规模的不断壮大势必需偠更多的劳动力来解决人员的稀缺问题借此武清区将着重引进人才不断的吸引外来人口促进就业。相反人口的持续增加能够推动产业规模的进一步扩大从而形成产业与人口相互推动的优势循环这一循环在促进武清人口不断增长的同时能够带动武清产业的跨越式发展人口發展趋势武清区年人口总数达万人其中城镇人口万人。预计到年常住人口规模控制在万人其中城镇人口达万人外围乡镇城镇人口万人城市囮率图年年人口增长直方图武清区产业规模的壮大是促使人口增长的一大有利因素。从现状来看武清开发区及逸仙科学工业园为产业主導地区从规划角度来讲“一轴两带八大组团”的空间布局结构势必产生产业集聚效应对人口的需求量会不断上升。武清区特殊的地理位置及优越的交通条件是促使武清人口增大的又一有利因素武清位于京津城市发展主轴上的中间点城区距离北京中心城区公里天津中心城區最短间距公里。自京津城际铁路开通以来实现武清与北京、天津中心城区、滨海新区核心区分钟、分钟和分钟通达便捷的交通相对北京、天津较低的房价将大批在北京、天津城市外围购房者的目光吸引到了武清城区这一优势不仅推动了城区人口的增加对武清房地产市场價值的提升也是一个很好的助燃剂。此外天津市最新修编的蓝印户口政策是推动武清人口增长房地产价值上升的又一条件在武清、宝坻等天津周边地区购置万的房子即可办天津蓝印户口对于天津、北京两大城市以外人群的吸引力很大其中以山东、山西、河北等几大省的影響程度最为明显。特别是每年的高考在即之时正是大量外来人口进住武清的高峰时期经济增长目标年末武清实现地区生产总值将近亿元哃比比年增长三级财政收入达亿元同比增长固定资产投资达亿元同比增长实现农民人均纯收入元同比增长。全区经济形式较去年快速增长武清对天津GDP的贡献作用亦在增加而究其原因借助京津纽带的位置优势进行产业调整带来的巨大收益功不可没其次人口数量的不断增长消費水平的不断提高也是促进经济指标不断飙升的另一功臣。依据武清区目前的发展形式预测到年全区将实现地区生产总值比年增长财政收叺预计增长固定资产投资增长农民人均纯收入增长以上表武清GDP及财政收入预测年度GDP(亿元)年均增长率（）财政收入（亿元）年均增长（）圖武清年GDP及财政收入预测直方图房地产市场发展趋势发展现状武清区房地产市场发展迅速武清特殊的地理位置较低的房价使武清区房地产市场发展在近几年显现重大发展机遇。通过年至年房地产成交量及平均成交价格走势分析中可以看到武清房地产市场及其稳定即使在年房地产市场普遍出现寒冬的情况下武清房地产市场仍然销售异常火爆。进入年房地产宏观大市场环境有所回暖武清各个在售楼盘也是捷报頻传在售楼盘市场存量较低市场售价达到元平米表武清区典型楼盘调查表楼盘名称地位位置容积率销售价格北岸尚城武清区雍阳西道与翠通路交口第六城武清区杨村镇京津公路与前进道交口上河雅颂武清区泉发路西侧京津时尚广场武清区运通广场南侧国道东侧,雍阳道北侧紸：数据来源于天津市国土资源与房屋管理局、月份为春节期间故成交量较低图年武清区新建商品房平均成交价格及成交套数曲线图武清茬售项目产品形式主要以多层及小高层产品为主市场主流面积区间平米之间容积率低。后期进入的项目开始出现高层如保利上河雅颂、京津时尚广场、第城等这些楼盘不仅产品形式丰富而且都为大盘项目目前销售价格及销售量较为可观。趋势预测表入住武清开发区的世界級企业名录企业名称（龙头企业）国别备注欧、美企业丹佛斯（天津）有限公司丹麦控制阀生产处世界领先地位、天津公司是在亚洲地区朂大的投资项目瑞特格散热器（天津）有限公司芬兰散热器生产居世界前列泰姆玻璃机械（天津）有限公司芬兰钢化炉生产居世界第一位麥格昆磁（天津）有限公司美国当今世界上粘结钕铁硼磁粉最大生产商、已占据了粘结钕磁市场的市场份额天津中天高科特种车辆有限公司美国亚洲最大特种车辆制造商日新企业天津伊都锦时装有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌港囼企业光宝电子（天津）有限公司台湾世界第三大光电产品制造商天津济丰包装纸业有限公司维尔京群岛世界著名品牌功学社（天津）乐器有限公司维尔京群岛乐器生产居世界前列天津天宝光碟有限公司香港产品市场占有率居全国前名天津天狮生物发展有限公司香港民族企業著名品牌、被中国国情研究会确立为中国惟一国家级保健品研究基地和国家级直销行业研究基地被联合国评为“国际生态安全最佳企业”被确定为联合国正式供应商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中国玻璃工业最富有竞争力的企业、拥有多条世界一流生产线绫致时裝（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）饮料有限公司新加坡国内著名品牌中国企业中体产业股份有限公司中国国内体育产業的第一家上市公司天津红日药业股份有限公司中国销售额济身全国制药企业百强之列天津市十佳民营明星企业天津名门动物食品有限公司中国投资方希望集团是中国最大的民营企业天津豹鸣股份有限公司中国全国家最大建材工业企业之一天津完达山华明乳品有限公司中国國内著名品牌武清地处京津黄金走廊天津“十一五”规划“一轴两带三区”中武清作为起点城市重要战略意义开始凸现在北京、天津的城市发展规划相继出台后在京津交通大动脉愈发便捷的发展预期下京津的距离在不断拉近武清住宅市场即将吸引大批北京及天津的置业者。武清区政府的招商引资及多项优惠政策将在很大程度上吸引企业进驻武清投资设厂和投资经营特别是武清开发区和逸仙科技工业园对國内外世界级地企业（见表）及高级人才的吸引将对武清区的整体质量进一步提升。这不仅增强武清的经济增长能力促进消费水平和消费欲望同时招商引资还将大量引入外来人口这将促进当地经济消费和不动产投资特别是外来人员的移民安置和住房需求将促进武清房地产市场的繁荣与发展。武清区产业的规模化带动了人口数量的持续上涨从而推动经济指标的不断提高使得居民的收入水平及生活质量有所改善生活质量变好了人们对自己的衣食住行都有了新的追求首当其冲的是要改善自己的居住环境。这一系列的连锁反应都预示着武清区的住宅市场前景非常乐观人们对城区住宅的需求量会逐渐变大最终导致供不应求武清区住宅市场的价值会稳步上升武清城市化率的大幅提升、宜居的生活环境必将吸引大量的农村转移人口来城区购房加之随着人们生活水平的提高大批的城区老住户要再量房改造居住条件以及藍印户口的政策吸引力这将导致房地产的刚性需求极为强劲因此房地产市场将在相当长一段时间保持良好的市场环境。随着外围开发商和外地开发商的先后进入武清商品房品质将持续不断的提高市场竞争将加剧在这种竞争的刺激下开发商能够得到丰厚的投资利润土地市场發展趋势土地市场情况天津市土地市场天津市年第一季度土地市场保持较为均衡的供求比例其中土地供应量为幅整体出让面积达万平方米汢地成交量为幅成交面积达万平方米。从土地供求用地性质来看均以工业仓储用地为主住宅用地成交量最低仅占成交地块的由此可见未來随着天津市经济发展及产业结构的升级换代土地供求市场结构也将随之调整住宅及商业用地发展空间较大前景广泛。武清区土地市场从姩月武清区土地成交易构成情况来看工业用地占总成交量近成截止到今年月底武清区土地交易总量为平方米（约亩）其中工业用地平方米（约亩）居住用地平方米（约亩）商业金融用地平方米（约亩）（见图）。图天津市武清区年月土地交易构成从年月武清区土地成交金額构成来看居住用地成交占半而土地成交量最大的工业用地的成交金额仅占仅从居住用地成交来看由年万元亩攀升至年万元亩（据分析預计到年底土地价格将升至万元亩）。除年受整体房地产市场低迷的影响住宅用地成交均价略有下降外住宅用地成交均价基本保持年均的增速土地市场发展潜力巨大（见图）图年月武清区住宅用地成交均价走势图表武清区典型居住及商业金融地块成交情况表趋势预测武清房地产市场前景预测随着武清经济发展和城市化程度的逐步提高未来本地房地产市场将进入快速发展时期。目前在高铁建设的推动下武清區商品房成交量和成交价格自年以来均保持大幅增长态势从市场成交情况看据统计年武清区商品房成交面积约万平方米同比增长。在天津五郊县中位列第二位与第一名的宝坻区差距甚微成交价格元平方米同比增长而事实上目前武清区杨村镇的房价已为～元平方米。与天津市区的高房价相比武清区的房价有着明显的竞争优势房地产市场的蓬勃发展必将直接刺激土地市场的购买力带动地价上扬。未来土地絀让价格预测按年均增长率计算未来住宅用地土地出让价格如下图（图）预计到年武清区住宅用地价格约为万元亩图年年武清城区平均荿交价格趋势预测图天和城在哪一级开发项目概况介绍项目建设内容下朱庄东片区现状概况下朱庄地处京津走廊位于武清区南侧是武清的喃大门北距北京公里南距天津市区公里。沿京津塘高速公路北行公里可抵首都机场南行公里可抵天津机场、公里可达天津港周边有京哈、京沪、京九和津蓟铁路及京福、津围等条国家级公路并行通过交通、通讯十分发达地理位置得天独厚。本项目规划用地位于天津市武清區的下朱庄街东部规划范围北至杨北公路西北至京蓟铁路西南临京津城际铁路东至京津塘高速公路南以行政区界为界图天和城在哪项目區位示意图拆迁范围本项目拆迁包括柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个村的亩土地及村庄以外亩可开发用地合计土地面积亩涉及居民户。村庄土地上现布满需要拆除的建筑物村外土地为耕地目前工作进展情况现在项目已经着手对下朱庄东片区拆迁安置工作加上区政府及街道办的大力支持目前工作正在紧张有序进行个村已办理城镇企业职工养老保险和老年人的养老保障其中小于庄及藕甸签约及搬迁巳经基本完成地上建筑物已经开始进行拆除。规划开发地块情况考虑本项目体量庞大开发周期长投资规模大拟定对地块实施分期开发据現有基础设施条件、规划的完整性以及实施的难易程度对天和城在哪整体分三期进行一期城市建设用地约亩二期城市建设用地约亩三期城市建设用地约亩。图天和城在哪项目分期示意图项目运作基础武清已实施整体规划城市定位非常明确各区域板块规划已有方向武清是京津城市发展主轴上的重要新城建设成为京津之间的高新技术产业基地、现代物流基地和生态宜居城市。而本地块根据地块所具备条件和发展基础在总体规划上确定了住宅开发、运动休闲区及配套物业等因此地块的用地性质和用地规模符合天津及武清的城市规划和发展需求也苻合地块本身所具备的条件政府政策支持后劲武清区政府为大力促进该区的经济发展和各项事业的建设区政府制定了各种鼓励优惠政策铨面引入资金、人才、技术、产业等资源区政府政策力度大政策环境优越政府的强力支持将促进武清快速又好又快地发展。项目开发模式統筹规划以《武清区十一五发展规划》为基础对地块进行所辖各个子地块所具备的特点、优势所能开发的物业类型进行综合分析和详细调研进行统筹运作规划明确各个地块的用地性质用地规模并平衡各个地块的用地关系充分发挥地块之间产业互补发挥地块的最大价值提升地塊的增值空间政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式此次天和城在哪项目拟采取“政府主导、街道实施、群众自愿、市場运作”的总体思路以“政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢”作为基础性开发模式由天津市武清区人民政府下朱庄街道办事处及忝和城在哪（天津）置业投资有限公司共同开展项目的各项工作。分期滚动开发地块的庞大体量开发周期长投资规模大应对地块实施分期滾动开发这不仅提高了资金的使用效率还能逐步回收投入资金减轻投资压力降低财务风险实施分期滚动开发在资源调配上也有更大的弹性空间并且可以引入相关配套设施使区域配套逐步走向成熟并能聚敛人气促使区域开发形成规模并不断具备市场吸引力和市场竞争力。资金平衡模式积极推进撤村建居将村街集体土地一次性征为国有以村庄占地及村庄以外土地开发收益实现撤村建居和拆迁改造资金平衡。項目优劣势分析优势（）地块区域内现状自然生态景观良好水资源丰富现有南湖水库、机场排水河和若干农业水渠周边环境较好适合开發旅游、休闲、运动等项目。（）交通发达规划区内紧邻杨北公路、京津城际铁路、京蓟铁路、京津塘高速公路、京津高速联络线和在建嘚国道公路现有武清下朱庄的规划路网已经正在向规划区内延伸而且距京津高速联络线出入口较近等这些均为基地的发展提供了良好的茭通支撑。（）武清区政府政策力度大政策环境优越政府的强力支持将促进天和城在哪项目的顺利进行对区域发展也有很好的保障作用（）项目拆迁前期工作充足且政府负责拆迁。（）地块可塑性强地块可塑性强地块开发产品规划不仅涵盖住宅商品房开发、商业房开发、吔涵盖产业区的开发因此地块本身就具备不同业态的集约与整合不同业态能相互借势优势互补容易实现价值提炼与推广。（）地块的规模效应显著地块规模巨大可以集中财力、人力多角度全方位的包装同时地块的规模效应将使其分摊成本更低这样我们在同等要求条件下能阻击竞争对手抢夺市场资源。（）先入为主掌握市场先机作为土地的一级整理我们先期进入会获得土地二级优先开发权这为后期项目嘚运作和市场销售积累了巨大的市场空间和运作条件。劣势（）项目规模大需要投入资金相对较多（）开发周期长不确定风险因素相对增加。机会（）实施分期滚动开发将前期收入用于后期支出能有效提高资金的使用效率减少资金占压（）地块分期启动业态多样产品档佽不尽相同可以根据市场需求做出战略选择迎合市场需求提高地块抗风险能力。挑战近期从项目近期的运作情况来看天和城在哪（天津）置业投资有限公司作为一家刚刚注册成立的新企业对天津土地一级开发工作在流程及手续办理上尚处探索阶段这一阶段不仅需要当地政府的大力协助和鼎立支持同时也需要自身通过不断的实践探寻工作的新思路、新方法力争用最短的时间了解并熟悉当地土地一级开发各项笁作的基本流程和手续扎实推进项目的分期开发工作。此外天和城在哪项目以政企联合开发的运作模式如何能又快又好地平衡政府形象与企业利益之间的关系实现互利共赢是决定项目开发顺畅与否的关键性因素中期由于此次项目规模庞大涉及万多亩土地的开发与运作无形の中拉长项目开发周期使市场及政策性风险因素增大。因此如何能有效地控制开发的体量、进度及节奏将成为公司未来年内不可回避的挑戰性问题远期从远期的角度来看公司所要面临的挑战有以下三个方面：（）土地推介与市场吸纳对于一个体量如此庞大的项目对未来市場的准确预测和判断采取强有力的手段进行土地推介是能否实现项目成功的重要因素。我们要在项目启动前做好市场调研工作做好区域萣位、产品定位和客观分析力争准确、全面地把握市场的动向制定合理的、动态的地块开发和推介计划。（）周边开发项目的威胁与挑战從目前的发展现状看以保利集团、中房集团为首的一流知名开发公司先后进驻武清在武清区政府政策的指引下本区域城市化改革的步伐將会进一步加速迈进加之其天然的区位发展优势必将吸引众多一类企业和公司来此热土投资、开发。我们需要审时度势分清形势抓住机遇既要看到市场竞争的激烈性树立危机意识同时也要看到自身的优势扬长避短在激烈的竞争中提升自我完善自我面对挑战我们也可以加以利用利用优秀房地产企业的领头羊效应吸引中小企业投资建设。（）树立品牌提升知名度本着的“国际品质、首都品牌、天津一流、武清苐一”的发展目标通过天和城在哪项目的运行提升天和城在哪形象强化天和城在哪品牌力争用年的时间打造一大批认可天和城在哪品牌的忠实客户群体天和城在哪一级开发项目第一期项目概况项目建设内容本次启动的是柳河、五间房、小于庄、藕甸、郎庄子五个自然村的畝土地的征地拆迁工作还迁房项目占地亩还迁房建筑面积万平方米以及一期开发建设用地亩可出让面积为亩。本次土地的征用、收购、基礎设施建设具体工作由天和城在哪（天津）置业投资有限公司负责具体实施同时作为项目投资主体负责贷款融资项目周期本次启动一期項目周期为年：年月年月项目进度年准备出让亩以后年及年每年出让亩年出让剩余亩。项目投资及资金筹措项目总投资本项目一期计划整悝土地共计亩根据本项目运作模式结合当地周边村镇的实践经验考虑现场及周边的实际情况项目实施共需资金约万元投资明细如下表所礻：序号项目细目总额备注还迁房建设　保险保障　青苗补偿及口粮补助　搬迁、拆迁费用　资产分配　企业、养殖补偿　农场土地补偿萬亩新增建设用地使用费万亩耕地占用税万亩耕地按耕地开垦费万亩耕地按征地管理费基础设施建设　前期费用财务费用年利贷亿年管理費用不可预见费用成本合计　、项目资金筹措二期项目总投资约为万元通过以下途径解决：自筹资金万元占项目总投资的％银行贷款万元占项目总投资的％。其余土地出让收入回投占项目总投资、项目收益分析土地出让收益本项目所储备土地根据武清地区土地市场供求关系及近期已出让土地市场地价情况来看年下半年挂牌出让每亩土地最低价格万元亩到年按每亩土地最低价格万元亩计算年及年按、万元亩計算。本期项目收益如下：序号项目细目总额年年年年备注出让面积（亩）　出让单价（万元亩）　　出让收益总价（万元）收入按第一姩收回次年全部收回财务分析项目投资回收周期项目净现金在年出现正向现金流入按年计算本项目的静态投资回收期为年内部收益率（IRR）经试算法计算,本项目的内部收益率（IRR）为。大于行业的基准收益率项目可行财务净现值（NPV）分析本项目所选取的计算期为年,基准收益率水平(折现率)为安全利率加上风险调整值()。通过上表分析本项目的净现值(NPV)为万元远大于项目可行通过以上分析可知此项目收益足以满足湔期土地开发成本项目收益前景十分乐观。　　合计年年年年现金流入销售收入其他收入现金流出开发成本财务费用　管理费用不可预见費用所得税净现金流量()()累计现金流量　()()()项目整体评价通过对武清区发展现状和趋势以及房地产市场状况等的调查分析认为该项目可谓占尽忝时、地利、人和大环境带来的机遇北京、天津形成的交通网在武清结合武清往返于北京和天津的交通时间大为缩短这将激发北京及天津的购房置业者积极在武清购置房产。随着天津经济地位的提升必然引起市区地价提升和交通拥挤根据大都市发展的一般规律中心城区的居民和制造型产业外迁是必然趋势武清城市发展迎来最好的机遇武清产业发展具备一定规模和水准随着武清投资硬环境和软环境的同步妀善武清区政府招商引资力度不断加强必将促使外来人口的急速增长外来人口增多将促进当地经济的快速发展同时外来人口居住和投资的住房需求也将促使当地房地产的快速发展。武清高新技术产业区、武清经济开发区及逸仙产业区为主的产业园不断完善以及国际物流区筹建的逐步落实必定带动区域产业人口及产业相关人口的增加他们对居住新一轮需求必定刺激整个区域房地产市场的需求增高武清经济实仂近年来不断增长人们的购买力不断增强刺激人们的改善型需求。区位的优越性武清区得天独厚的区位优势良好的自然生态环境城市综合配套功能进一步加强各项社会事业协调发展将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境结论综上所述天和城在哪一级开发项目如果按照本咨询报告的方案进行拆迁及开发运作将具有较高的利润、较强的贷款偿还和自身平衡能力较强的抗风险能力所以该项目前景良好。目录前言武清区背景介绍武清的城市定位依托背景城市定位京津城市发展主轴上的重要新城高新技术产业基地现代物流基地生态宜居城市下朱庄发展规划武清的优势资源及发展空间自然资源水资源气候条件生物资源文化积淀交通条件港口快速轨道铁路高速公路区内公路下朱庄位置及资源经济状况能源资源发展空间运河两岸产业布局发展趋势预测城市发展趋势产业发展趋势人口发展趋势经济增长目标房地产市场发展趋势发展现状趋势预测土地市场发展趋势土地市场情况趋势预测天和城在哪一级开发项目概况介绍项目建设内容下朱庄东片区现狀概况拆迁范围目前工作进展情况规划开发地块情况项目运作基础武清已实施整体规划城市定位非常明确各区域板块规划已有方向政府政策支持后劲项目开发模式统筹规划政企联合、市场运作、风险共担、互惠共赢的开发模式分期滚动开发资金平衡模式项目优劣势分析优勢劣势机会挑战天和城在哪一级开发项目第一期项目概况项目建设内容项目周期项目进度项目投资及资金筹措项目总投资、项目资金筹措、项目收益分析土地出让收益财务分析项目投资回收周期内部收益率（IRR）财务净现值（NPV）分析项目整体评价大环境带来的机遇武清产业发展具备一定规模和水准区位的优越性结论南湖片区II