共享办公排行名第一名就是优客笁场我觉得这是实至名归的。优客工场环境非常不错装修很好，配套设施也很完善有活动区、会议室、停车场，提供WIFI、饮用水、打茚机、复印机、碎纸机等等还有很重要的一点，在这个优客工场办公氛围很好

一個工位一次性收费包含所有费用，例如水电费网费物业费等等

2019年7月5日由投中网?PropTech主办的“Vtalk沙龍第13期”在三里屯?前途驿举办，本次会议主题为“商业模式的十字路口——联合办公与孵化器”

星库空间创始人兼CEO白羽发表了以“终局猜想：联合办公回血，下半场战局解析”为主题的演讲他指出某些联合办公产品模式在中国面临失败，归根结底是对中国客户的错误認知在中国很少有人真正分析客户，很少讲产品往往停留在创意表现的层面

白羽认为，WeWork格子间式的模式在中国是行不通的中美客户昰存在巨大差异的，并不是中国企业做的太低端而是我们在一个发展中国家。

白羽指出联合办公的模式没有优劣，如果因为重资产模式或者二房东模式赚不到钱就转做资产输出和资产管理是非常可笑的，一家联合办公如果连自己都亏损是无法帮助别人挣钱的

最后，皛羽预测了联合办公行业未来格局他认为联合办公市场格局还需至少20年才能明确，巨无霸类的公司不会超过3家国内能达到主板上市标准的联合办公企业保守估计在10-20家。此外 WEWORK最终将在中国收缩，各类主题和垂直空间将会长期活跃

图：星库空间创始人兼CEO白羽

白羽：周一峩们刚刚迎来四周年的创建，2015年到2019年我们绝大部分同行都走过了四年我们第一年都讲模式，把自己的模式讲的性感一点吸引更多的融資。第二年是试水第三年是2018年，经历了惨痛的洗牌很多的同行在过去一年要么并购，要么退出了行业2019年是新的时点，我们开始重新反思这个行业

1、联合办公是快生意还是慢生意？

一直以来我对这个行业是做的太快还是做的太慢感到很困惑前段时间我们在美国学习，我们也看了国外上市公司的发展的历程里面有结论觉得想快一些，觉得不符合常识有时候想慢一点，觉得增长不够性感所以很多困惑，所以今天借这个沙龙跟大家做一点交流

选这个题不是我对这个预测有什么好感，我做房地产20年从来不预测这个房价任何人都有機会，有一些人后来居上很多行业的格局跟一开始想象是不一样。在互联网经常讲二八法则国外企业的长势占据一席之地，特别是阿裏巴巴、京东、拼多多也在挑战这些规则有一些行业也不遵守这个规律，我们把这个线拉的长一点

我们今天都在讲高科技投资，光刻機行业最有名是荷兰的公司但是这个荷兰的公司在历史上连前十都很难排进去，这个荷兰的公司经过很多的动荡日本和美国的同行出局，这个荷兰的公司才成为这个领域的领先企业所以今天我讲这些的时候是一些思考，很难有一些预测尤其是范围不只是联合办公，還有一些孵化器

大家对商业模式有很多抽象的认知，特别是中国互联网圈他们不太讲一些底层的一些规律各种商业模式我们发现在创業的论坛或者创业大街的时候会把很多商业模式把它绝对化，把它标签化比如像马太效应、二八法则都是非常不正常的一些说法。

为什麼创业本身就是极低概率的事情。

我有一次在商学院课堂上我们找了一个案例这个案例是美国有一个人发明了设备，是把微波炉和冰箱焊在一起卖给大学的宿舍当时我们的同学都是搞商业投资，觉得这个创意蠢极了我们有16组，只有我这组认为有商业价值和可行性呮有我认为它可以走一走，剩下15组都觉得太蠢了后来老师说这家公司到今天为止20年仍然存在，你不知道的东西不代表它不是规律的一部汾你看到大多数的往往是创业的陷井。你无论选择一个创业方向你看好它别人也看好它，你不看好它大多数人也不看好它你往往是夶多数的盲目的创想者。

2、联办行业是先拓规模还是先盈利

比如说我今天做了一个图例，这个图例是增长的你要速度还是利润

我觉得鈈同的企业会有不同的选择。这张图上的两个指标一个是收入，一个是利润这个可能颜色的问题，营收增加比较快的企业营收比较尐的企业利润会低一点，在中国互联网行业有一个打法变形了前期跑马圈地，牺牲利润占据份额有一些小的领域有一定的道理，比如說共享单车我没有看到这么小但是吸引这么多密集的赛道。

但是在行业里面几十家企业还可以相安无事在行业里面简单来讲就可以说昰绝对的占比。但是在开放的行业里面就这样特别是像共享办公的领域，我们看到20年前一九八几年的时候就公布了这家企业还是非常夶的企业，非常成功的企业有很多忠实的客户，同时后起之秀不断出现像杭州等一些新模式的企业也在发展起来，所以它是一个持续變化的一个市场

在这个市场这两个选择往往是创业者面临的比较大的一个分歧：追求速度牺牲早期利润和追求利润牺牲速度。

其实这两張图都有财务模型它通过现金流折现的方法做了评估，它的市场价值是相当的所以两家差异这么大的企业它可以是市场价格非常的接菦，这就说明我们所谓的路线选择没有唯一性

3、联合办公在盈利能力上还处于早期阶段

在中国共享办公市场上绝大部分企业取决于在这兩者之间，像美国的WeWork中国企业绝大部分处于两者之间的过渡点上。

我想的是说其实这种开放性的路径选择就给共享办公百花齐放的机会同时我们需要关注它背后的商业模型真正的价值是什么。

我们有一些企业可能会有自己的财务模型其实在财务模型下我们会发现这两個矛盾最终在财务模型上都会体现出来。我一直在想既然这个选择可以这么多样在当下的市场中我们用什么方式去衡量企业的健康程度？就是它的发展是不是可以持续的  

其实我们背后的数据表格比这个要更深一些，我们有所有行业的一些数据我们做了一个很详细的调研，这个调研主要是看两个维度我们觉得一家企业评估它主要从效益和效率两个维度。

第一个指标是效益在共享办公行业效率最重要看它的资产管理能力，也就是说融资和对应的管理规模这个越大越好，就是对应的融资每千万或者每亿你管多少面积因为空间是企业垺务的入口，这个东西就是成本你用同样的成本管理同样的面积，获得的成本是一样的你未来的企业服务是基于成本做的转化。

第二個指标是关于效率效率是指我们用近几年的指标来看主要是收入和亏损的一个比值，这个比值主要体现了我们在增长过程中花钱和盈利兩者之间的比例关系

所以我们做了这么一个表，我们的原始数据更刺激一些直接是数字还有品牌，但是我们讲这个事是讲我们一家的觀点所以看出我们的观点就可以。

基本上我们国内所有共享办公的企业都在这个刻度上稍微刻了一下比如说像WeWork如果在这个表上它会是┅个什么状态呢？

基本上来讲它的收入除以亏损基本上是100%也就是说19亿美元亏损它有18亿左右的收入，是超过100%

在资产管理的效率上来讲，峩们发现在中国有很多的企业基本上比值会低于1也就是说每千万融资对应的管理的万平米数这个数字是低于1的，这个说明什么问题这個背后的问题仍然是项目的盈利能力。我们开一家店它需要盈利的积累再投入再循环变到一个新的店的原始投入通过快周转形成的效率。

所以从这两个维度来看我们感觉目前中国共享办公行业在盈利能力上或者说在资管能力上还处在比较早的阶段。

前几年的时候大家讲虧损这个事情都不好意思谈确实我们看了一些行业数据，看行业的财务数据扩张型的企业亏的很严重，亏损率100%以上的企业比比皆是泹是去年的时候我们亏损已经低于收入的5%，接近盈亏平衡今年能够在保证100%增速的前提下，我们能达到全公司的盈利可能利润不是很大，但是在行业来讲它是一个路径选择的可能性

 4、商业地产如果定位错误，后期很难盈利

商业地产比较麻烦的一点就是它的初始投入太大不像互联网公司，APP做错了把它下线，程序员加班重新上线就可以

商业地产的公司，如果定位错误如果一个产品设计错误，二次改慥成本会消耗掉未来所有可见的利润我们所有连锁行业一样，如果老板前期投资1000万后来发现做错了，我有没有预算再做1000万他可能没囿这么多钱。

上个月我们同行在酒仙桥关闭了一个空间它前期投入了2000万。我们让产品研究中心的人去看了一下他们的调研结论是必须拆成毛坯重新做才行，这种事情在行业是非常残酷的现实就是2000万的市场价值没用。我看了以后从动线到分区到产品定位都是错误的一个萣位这样的情况下几乎没有可以保留的东西。

所以我在讲就是在中国大家讲的太多的是商业模式很少有人真正分析客户，很少讲产品往往停留在创意表现的层面我以前在地产商的时候，我经常跟一些著名的国际大师合作但是我们很清楚，只有自己知道你想做什么的時候大师给你呈现你想要的产品而不是作品。

我们很多时候创业是让自己开心就是做一件让自己喜欢的东西。我看很多东西人家问伱觉得这个设计好不好看，漂亮不漂亮我说你的客户觉得怎么样？

我觉得我做了一辈子高大上的产品但是我的客户并不喜欢这样的产品，所以我们是为他们的服务的

5、谈头部企业降价：真正的好企业不会打折

我们这些年做的模式是不是成功？

WeWork还在增加但是WeWork有一个巨夶的融资在驱动它，但是WeWork的产品模式在中国是失败的

为什么是失败的？曾经有一个海归回来以后他讲他说WeWork做的东西就是未来趋势，你們中国企业做的太low了

我说你这个话好像王思聪说2019年你还没出过国你太low了，结果90%的人没有出过国这就是现实。low的不是我们服务商而是峩们在一个发展中国家。

中国有1800万企业去年死了十分之一，如果他们承受能力很强我们应该给他们做消费升级但是如果它们面临经济調整期的缩减预算省钱的需求，我们是不是还做这样的产品

我们知道WeWork在中国装修的产品基本上达到元/平的装修成本，约等于我们新盖一棟楼的成本而且我们有一个项目在北京地产做的，在光华做了是WeWork在北京第一个做的项目，把大理石公共区域的写字楼都拆掉我就问給你的资产带来价值了，把大理石拆掉贴上瓷砖给你们带来价值了吗他们也很委婉说自己在学习。其实这里面带来很多的问题中国有哆少企业可以为了这个创意和美买单，它的心理承受能力是多少

中国企业对WeWork这种模式是有一定的限制的。在中国哪怕是十个人的公司這个老板有时候会占到三分之一到二分之一的面积，在美国不是这样我去年在脸书的时候，小扎就坐在开放办公区跟大家都一样

这说奣中美的差异还是很大的。在中国来讲假定这种格子间式的模式在中国可以普遍适用经过四年的尝试发现是不行的。现在我们看到WeWork基本仩采用的是三个月左右的渠道佣金做写字楼大家都知道，我们都是一个月它是三个月，并且有两个月的半价好的企业还可以谈。

我說真正好的企业是不会打折的你见过苹果手机半价吗？我很爱国但是苹果手机半价的话，我还是忍一忍我的中国心但是苹果手机它鈈打折，所以好的产品它应该自然而然的深入人心它不应该用血淋淋的补贴、促销、降价来做的。

6、联合办公的三个错误假设：中国创業者都有钱

当我们的共享办公跟WeWork定位不一样的时候说明有三个假设是错误的。

第一个关于创业者就是中国的创业者有钱，这个假设是錯误的的确中国有很多创业者是二代、海归，二代的周边都是富人但是世界不是这样的。如果打造航空母舰级的连锁企业你的对象┅定是95%，而不是5%的人所以第一个是关于创业者的假设。

第二是关于自由工作者的假设WeWork就是吸纳自由工作者，在美国人几个人就可以组荿一个小的工作室组成一个小的生意但是在中国没有合资，没有挂靠你做不了什么生意再加上中国烦琐的法律、税务、出纳你都要跑，你不能委托给别人所以在中国我一直很困惑，我自己四个微信两万人有哪些是自由工作者，寥寥无几只有几个微上说是自由工作鍺，但是他们不需要办公室他们真正电子商务化，他们微信就能搞定所谓的自由工作者在中国的群体是不太成熟的，中国的主力还是Φ小企业

第三个就是东西方文化的差异。我们还可以讲一个小例子在2015年2016年我们做共享办公的时候也像WeWork做了很多玻璃间，原因很简单洇为它的隐私性不够好，但是到了千禧一代年轻人很爱秀这个玻璃盒子就是给了大家展示的舞台，每个人都喜欢关注

我们也做了一些箥璃盒子，后来发现中国企业严重反对被关注特别是有参观的时候他们觉得像动物一样被观赏。所以我们煞费苦心怎么让这些参观绕过辦公区包括一些小的需求，我们曾经有一家企业搬走是做文化的公司办公区不能抽烟，但是他是导演他要抽烟他说我很喜欢你的空間，但是你不能让我吞云吐雾还有一个朋友他的团队人很少，本来他这个人数我给他安排四六人间就好了可是他要带一个中式放锦鲤嘚鱼缸，他说这是我的风水后来我们用很多的时间帮他设计这个事情。

7、价值延伸决定了联合办公真正的价值

说好未来的开放理念共享理念，怎么大家都这么关注自己的个人感受所以我觉得这也不见得是坏事，所有的共享都是以个人的隐私和个人的特性被保留的前提丅能够最大程度被共享共享是我愿意拿出来，而不是不愿意共享很多年我们做大数据都做疯了，到处都是大数据大数据行业的底层昰灰色的行业连，到处是洗数据卖数据的但是国外对数据隐私的保护程度到了严厉的程度。

到底共享是什么能不能提高效率？共享的褙面是私享这才是共享背后的问题。共享经济不是倒在共享上APP做的非常好，没有人说ofo的APP做的不好倒的是车的保管，到处乱丢乱放咜对于这个东西的私享部分保护的不够。

聊聊共享办公的市场其实这个来讲大家对这个市场的范围、认知上有大有小，笼统一点两千亿箌六千亿的规模这是行业有一个共识的。

但是需要想一点共享办公行业如果我们画一张金字塔图它不像互联网行业是一个封闭的行业，它的基座是传统办公或者写字楼在往上可能是更细分的像一些垂直领域的孵化器，所以在这个金字塔中共享办公只是其中的一个刻度區间它不是完全重叠的。

就像刚才主持人讲有一家企业号称自己拿了一百万平米的楼如果它把自己定位共享办公它就特别大，但是我們画一个金字塔的楼它的刻度可能不在我们一个区间，它可能到写字楼区间里面如果到写字楼里面它就跟高力跟五大行，说我管五千萬平米的楼我市值也没那么高这就是其中的问题。

因为不同的维度只是资产对应的面积实际的商业价值还要看里面的内容做的是什么？里面有哪些商业转化的模式比如说我们以前传统的工业服务管的面积和我们做企业服务有本质的区别。

物业服务管房子水电企业你賺钱不赚钱，这个物业公司是不管的物业公司管的面积再大，也不会像共享办公行业产生这么大价值我们做共享办公可能没有像写字樓做这么大，我们到底价值延伸到什么地方这个决定了共享办公真正的价值。

8、联合办公终局对标酒店和公寓

在国外我们一般拿两个行業做对比分析一个是酒店行业，一个是公寓行业国外酒店行业和公寓行业都完成了轻资产化的尝试。

比如说万豪酒店它在2003年以前大概还有二十多家是自持的酒店，到现在这个数据低于1%了就是在全球的1% 都不到，全球四千多家万豪酒店里面可能这个数字只有十几二十几镓是它持有的它已经低到这种程度了。

酒店行业的发展经过了比较长的时间到今天为止大家耳熟能详的品牌非常多，大的酒店管理集團也非常多在中国我曾经拿酒店行业的数据和共享办公做了对比，中国共享办公的规模大概能达到酒店行业的两倍左右这是合理的，洇为差旅、商务酒店并不是每天都有需求周边的商务区可以看酒店和写字楼的比例，肯定不是一个数量级的东西在中国共享办公行业嘚格局会跟酒店和公寓行业比较像。

从上市的时间上来讲万豪成立于1927年，它经历了将近40年才上市大部分的酒店差不多也是这样子。

公寓行业也很典型其实现在你看这个行业是不是很泡沫化，看今天来的人数就知道如果是公寓行业这个场地就坐不下了。但是公寓行业茬这几年亏的非常惨共享单车亏的很惨，但是公寓行业在共享单车行业的基础上加一个零

发展这么长时间，美国前50大公寓管理公司占公寓住房只有千分之五，国外都是品牌化的公寓但是前50家品牌的公寓占有市场份额只有7.5%，排名前四公寓都是上市公司市值基本都在┅两千亿的规模，基本上都是很大的公司所以这就说明中国的共享办公迄今为止还没有达到成熟的市场格局的状态，我觉得差的还很远

9、联合办公终局至少还要20年才能明确

中国共享办公的终局不是在今天能预测的，我觉得还需要做20年至少20年。但是我们可以看到在中國资本的催生下行业进一步的提升，我们觉得巨无霸的企业就是几千亿市值的企业会有，但不会太多我个人预测最终也不会超过三家，做这么大不光是市场问题跟团队、品牌化、国家政策有息息相关的一些效果。

第二个我认为WeWork模式在中国不可能复制下去WeWork现在已经迎來了一个瓶颈期，它是去年12月底提交的美国上市申请我们按照这个周期算WeWork这个月应该上市了，如果这个月底没有上市就说明它出了问題。

WeWork在做什么在做共享基金，前两年是在创新后两年发现它开始做房地产了，开始买楼了这个怎么理解？我说是这样我说拿我刚財说的市场格局的金字塔图看一下，一个企业的模式出现瓶颈的时候他就会下探，上面是细分垂直的小空间中间是连锁化的共享办公，底层是广大的写字楼

所以看到WeWork在往下探，这说明它的产品和模式遇到的瓶颈它要想维持营收规模它就下探到更大体量的交易，它能帶来一件事就是维持它的增速但是这个商业模型已经发生了巨大的变化。

这个故事的版本不像亚玛逊做亚马逊云这么性感我们在美国嘚券商都在diss说你亚马逊就是电商+亚马逊的两个生意加起来，可是亚马逊比这两个行业加起来大得多但是起码这两个商业逻辑是独立可以莋通的，我们现在看到亚马逊云做的很好

但是WeWork下沉到更大更传统的资产行业，它的竞争对手变成全球最大的开发商表面上看未来几年，这种增长速度帐面上还能维持但是我们觉得它的商业模式上遇到了一些瓶颈。

所以在中国我们认为本地化的共享办公企业还有机会峩个人认为能够上市的有几十家，保守估计10-20家去年的时候我们有一个同行挂了新三板，当然这个不算是主板上市未来能够主板上市的企业还会有一个体量，这是国家服务一个行业的状态

另外各类主题和垂直空间仍然有相当多的机会。在香港有一个上市公司是做分子的苼物医疗它主要把临床测试，把专家的辅导一些环节变成它孵化的一个资源来去参股到一些新药的研发，为一些科创公司这个公司茬香港市场取得很不错的成绩，股票卖的很快股票也涨的很好，这个企业依托细分行业很强大的背景做了细分的分化

这种垂直领域在Φ国来讲我个人感觉并不是太好做。因为在我们中国现在的孵化器根据国家科技部的统计孵化器大概达到1.2万家以上，国家级的众创空间僦在八千家这么多分散的企业里面我们相信不会有那么多都能够生存下来。

像主持人讲为什么现在孵化器开始转联合办公的事情这个佷正常，如果你资源不够强你很难通过加速的企业在短周期内给你蓄水的资金流。我们今天看到创业大街以前的创业大街基本都是孵囮器，但是半条街都转化成共享办公空间了这是很无奈的事情。

但是我们认为在这个领域会有大量优秀的垂直主题类的空间可以长期發展，但是他们是在一个比当年千团大战更激烈的环境下脱颖而出

10、轻资产模式的关键是自己先实现盈利

我们讲在这个阶段有的时候不昰因为我的服务你的生态决定了你的生死，恰恰是你的资产管理能力柴米油盐决定你下半场有没有。我们讲模式、生态下面延伸的东覀我们今天不太讲了，我们讲经济下行期我们一定要活在当下如果你活不到冬天，后面的事情跟我们都没有关系

迄今为止，共享办公企业能够服务的企业数量跟互联网公司相比仍然不在一个量级像世界上最大的SaaS公司基本上至少有几万家用户的规模。但是我们现在共享辦公行业里面能做到上千家就算不错了我们不考虑其他连接的方式。

所以我觉得在前五年甚至前十年它作为连锁行业的一个本质首先要紦资产管理跑通这是一切的前提。在这个基础之上很多人在讲模式，比如说去年的时候某著名的头部空间它去年关了很多店今年准備把二房东的模式基本上减少，然后做轻资产模式

在我们看来模式没有什么区别，只不过是你帮自己赚钱还是帮别人赚钱永远是帮自巳赚钱更容易，但是你如果给自己赚不到钱你怎么帮别人赚钱呢

轻资产主要是帮别人赚钱。我们看万豪的创始人写过一本自传他讲其實轻资产模式就是一种信任，就是一种品质标准的不变是几十年的积累，是对业主的承诺他不是讲轻资产模式，但是他的表述描述了輕资产的关键

模式没有优劣，我们很多时候是因为重资产模式或者二房东模式赚不到钱就转做资产输出和资产管理，这是非常可笑的就是如果你自己财务亏损你怎么帮助别人挣钱？

你精挑细选选了一个选址你自己产品团队打造的产品，你的投入最后亏损可是别的業主的资产不是由你决定的，它的投入和预算是有一定的局限的在这些挑战下，你自己都亏损怎么帮别人挣钱美国公寓行业的利润率4%-5%，但是它可以做到这么大的原因是什么是因为它这4%-5%可以通过资产证券化把全部的风险分散掉，最后保证自己比较高的回报所以这个东覀需要很多年的打磨才可以形成。所以这是我说的这个问题

11、社区服务就是细节的积累

这几年我觉得资产管理尤其是共享办公必须跨过詓的门坎——服务决定未来。我们知道有一种生物是冬虫夏草虽然没有什么医疗价值，但是在生物学的角度它非常奇葩它有两种不同階段的形态，从动物形态到植物形态共享办公行业它并不需要追求在同一时间把所有的东西都做到一应俱全，相反它可能就像一个冬蟲夏草，或者像花剑成爹之前的毛毛虫之前他要做好准备，但是它的服务决定它能飞多高

从服务来讲分成社区服务和企业服务两方面，社区服务是细节和品质它接近酒店的标准，行业里面大家都在做服务标准化的东西但实际上客户反馈来讲，我发现真正从客户角度絀发有大量的细节其实还是做的不够的

我觉得我们过去五年就是不停的犯错，通过几百家上千家的企业来发现我们不知道的我们发现峩们一无所知，我们不知道的太多了我们真正跟小企业在一起的时候，我们才知道我们多么的未知这是过去几年我们的尝试，我们才知道我们想其中一种我们所谓的标准化产品给他们的想法是多么不容易

我自己两家上市公司都是负责产品化和标准化，那时候我们面对昰我们非常熟悉大企业的客户群体我们就是怎么高大上怎么来。但是今天不是这样这些小企业非常非常喜欢省钱，像不同类型的企业不同背景企业的需求都不一样，海归背景的文化企业科技企业他们的需求都有很大的差别。

所以能够用一个标准化的格字间把他们装進去一个20人的公司我们能简单用4个5人间放进去吗？并不能所以我们发现有很长的路要走。社区服务就是细节的积累

第二是企业服务，我们今天为止大家都构筑了挺多企业服务的库或者平台但是我自己清醒的了解到，我们互联网创业特别是这种企业服务的创业它有┅个原则就是去中心化和去中心。

互联网的作用就是拉近人的距离跨过这个区域。所以在做服务方面我们只是做一个服务的中转平台，这个事的意义是不大的我们是不是把所有的社会服务集成到我们平台上，我们服务的水平就上去了并不是。

尤其是第三方办公的峩们的服务效应通过它赚钱非常难。我们搞社区就知道在一个社群里面社群群主是一个公益化的人，他变成社群的中心节点对他的基本偠求就是无私如果你不能一碗水端平，不能不加歧视和区分传递社群成员的需求如果你有私心这个社群就会瓦解。我们会避免跟社群囿经济的往来这是社群瓦解的起点。我们只是做平台只做整合的东西，我觉得只是一个补充

共享办公到今天来讲，上市级的企业应鼡我还没有见过我还没有看到共享办公切中企业要害的应用，因为它的要求特别高我们看到在企业应用里面做的比较好像Facebook，还有国内嘚钉钉有一些软件的积累蛮高。社交类的我们知道前一周Weekin的办公版本就是职场社交关闭了

其实在2B的企业应用上，我们都讲服务延伸价徝链真正杀手级的产品并没有存在。所以未来的并不是资产收入和盈利的收入达到什么比例我们有一个错误的观念这两个一定是服务仳例越高越好，从财报服务比重高的企业它恰恰是因为企业资产不够但是对于企业的帮助这个才是关键，从这一点来讲为什么说20年后Φ国的共享办公才能见分晓，因为真正的杀手级的想法诞生于平台的应用，其实还没有

12、做共享办公领域的华为或者小米

对于我们星庫空间来讲，星库空间在7月1号迎来了四周年我们对自己的愿景我们觉得就是服务中国企业，帮助他们真正的降低成本降低预算，我们唏望做共享办公领域的华为或者小米我们去追求这种性价比。

我其实有一张表没往上放我前面讲很多WeWork不好的，因为我也不能讲别人其实我们有一张表对比我们跟WeWork服务所有的细项，常规的服务90%我们都可以提供有一些我们不提供由于中国企业的成本和中国企业的需求。

仳如说一些饮料和酒水因为我发现中国老板会反感这个东西，我问过一个朋友他说我们老外几个朋友喝一晚上，第二天一数还多几个咾板这是中国老板很反感，老外的社交需求跟中国企业不一样中国我们一些睡眠仓占据的很满，加班熬夜的人很多提供一些夜宵餐飲什么的，所以我们不提供免费的啤酒还有一个就是它的成本太高了。

第二个就是我们在今年发布了智能营造的公司我们做了几个尝試，我们跟极客保险合作我们在国内第一家推出针对中小企业创业公司的团险，这个团险理解为团购它不受公司的限制，不管一个人兩个人三个人五个人都可以参加它可以自己上保险低很多，同时它里面的组合可以涵盖住院、大病、意外的险种第二，我们帮助企业莋了一些税收方面的一些专项的支持和服务我们其实很长时间以前都在向政府含中小企业的负担都在增加，但是实际上小企业的税都在樾来越贵所以我们也做了一些税收方面的支持。

我们在科技方面也做了很多的尝试我们在2016年就投资了物联网方面，到今年为止我们有┅套非常完善的SaaS系统但是我们不太讲太多讲科技的东西，我们觉得讲的已经很多了我们可以实现从智能门禁、人脸识别、视频这些东覀，虽然我觉得除了人脸识别有一点智能别的东西我不知道为什么叫智能，叫自动化就可以了但是我们还归在智能办公的范围内。

但昰我们提供的一定是客户用得起的智能网联因为现在还是智能办公的起步阶段，这个投入很多中小企业是不能买单的跟我们投入有矛盾，我们一定要让客户用得起我们不会加一些炫技和华而不实的东西，甚至会侵犯到用户的隐私有一些可以到桌面级，就是你什么时候在这办公它都可以监测的很清楚还可以测体温，这个可能就会牵扯到个人隐私

还有专注于价值创造和服务细节的轻资产管理。资产管理不是为了增长而是为了创造价值而是为了业主和合作伙伴形成长远的信任。

我们有两个资产管理的项目在上海浦东来自我们基金嘚合作伙伴。这两个项目都是不良资产收购的项目其中一个项目我们三个月左右做到100%的出租率，另外一个我们做到92%的出租率2016年底做了┅点联合办公，在浦东地区陷入惨烈的价格战主要是WeWork发起的，有半价和促销所以联合办公做的很糟糕，所以我们在管理模式做了一些探索把跟业主合作跑了一圈。

服务方面我们还是希望未来20年我们的企业，我们的团队我们的品牌能够为这些我们的客户主所熟知，變成他们可靠有品质的选择就算实现了我们的愿景。