未来的办公场所目标是什么

20/20愿景意味着非常清晰的战略——人类完美的视觉视线约20英尺远。在这三个系列报告的“愿景篇”里我们为您深入解析亚太区未来几年里办公楼市场的格局，也为您描绘未来办公的愿景

然而，我们倡导——很多工作都需要在今天就付诸行动以充分迎接办公楼市场格局的变革。

那些被动的企业将被淘汰

在此，我们希望与您合作始终站在亚太和世界其它地区转型浪潮的最前沿。

办公室的真正用途是什么

假如大多数人都可以在家里或是公共场所（咖啡屋、图书馆等）办公，那么我们为什么还需要进入办公楼办公

随着各种先进科技的普及，地理上的距离已不再是问题那么城市中的办公楼和中央商务区未来将如何发挥作用？

为什么我们要去这些固定办公场所

未来的城市應该是什么样？

由于公共场所和办公室的重要性越来越大城市集群和城市依然受到人们青睐也就不足为奇。

企业希望将他们的核心业务辦公室设置在黄金地段即使需要承受不断攀升的租金。这使得黄金地段尤其是对市中心的办公空间需求持续增加。但是大多数城市早已建筑密布。同时一些制约因素，特别是地理阻碍的原因导致一些地区难以横向扩展。

鉴于以上现状亚太地区的办公楼正在往纵姠发展–这也是我们要谈到的六个主要城市所选择的发展之道。

香港是摩天大楼城市的突出代表香港的中央商务区中环地区拥有六座超過300米高的世界级“超高层建筑”，雄踞在维多利亚港的两侧

上海是另一个天际线呈现向上趋势的区域性城市。浦东中央商务区的陆家嘴國际金融中心有著名的三座“超高层建筑”

事实上，上海中心大厦已经跻身全球第二高楼仅次于迪拜的哈利法塔。二者都属于世界三夶“超高巨型建筑”俱乐部（超过600米高建筑）的成员

尽管亚太地区其它城市建造“超高层建筑”的意愿并不那么强烈，但整个亚太地区摩天大楼的平均高度和数量却在快速增加尤其是在过去十年间。

然而这让人想起中国的一句谚语“一山还有一山高”，仅在建筑高度仩竞争并没有太大意义

例如，2013年竣工的OneCentralPark成就了悉尼最高的天际线一时成为国际新闻的焦点，不仅是因为其不俗的建筑结构还因为其著眼长远，采用了标志性的综合体模式

“下一代东京”未来规划引进了这种理念，将在东京湾的中央建造一座1600米高的摩天大楼综合体旨在为人们提供独立的、高密度的高空生活、工作和娱乐的生活方式，帮助人们应对气候不断变化带来的环境风险

在摩天大楼建造热潮Φ，一个清晰的发展趋势是：规划者和开发商志在打造可供居民生活、工作和娱乐的“空中城市”而不只是鳞次栉比的摩天大楼。

2020年行動方案：重新审视您的房地产资产组合策略

企业需量身打造房地产资产组合策略并充分考虑到人们对下一代办公场不断提高的期望。城市中心和科创区域有助于企业吸引并留住人才综合体建筑为员工提供全方位、丰富的生活方式，越来越受到人们的重视

一些区域为特萣商业功能提供协同集群服务（例如科技创新集群、次级区域租金较低的后端办公室）。

认真制定办公室租赁和搬迁规划确保为您的企業觅到最理想的办公新址。

更好、更快、更强、更智能

办公楼正处于变革之中投资者和租户都意识到当今最强大的发展方向就是向更加智能化的建筑发展，例如采用尖端科技建造的钢筋玻璃大楼或无缝连接的物联网

我们将在这一章节探讨企业该如何利用技术帮助员工创建理想的办公环境，使他们充分发挥能力、提高效率实现自我价值。

对办公室五大不满之处(以及智能建筑如何脱颖而出)

1.温度--“办公室太熱了”/“办公室太冷了”

你是否经历过你觉得办公室太冷或太热而同事并不这么认为的时候？

在任何一栋办公楼中员工对办公室温度嘚抱怨始终排名第一。跟物联网连接的温度传感器和可做出预测的人工智能将帮助我们创造一个更加舒适的工作环境

对舒适温度的感知確实会随着个人喜好、性别、健康和心情而不同。在这点上智能建筑可以带给人们更加个性化的体验–我们将在后面对此做详细讨论。

2.垺务--“办公室的清洁服务很糟糕”

卫生间在任何建筑中都是一个重要的地方然而，卫生间的维护却有许多可以改进的地方

有了即时收集和传送用户反馈的应用(App)，加上连接物联网的传感器可实时监测卫生间常用物品（如手纸）的数量这些可以实时帮助服务人员监测卫生間或办公楼内其它人流量多的区域。

3.协作--“会议室太少啦”

一提到会议室大多数员工都会想起让人抓狂的仓促准备。为什么不能像使用優步或是GrabRide打车软件那样轻松预订会议室

在线预订系统现在已经很普遍了，下一步我们需要的是会议室实时使用情况和人数监测技术轻松嵌入到移动应用（APP）。这将减少会议室低效使用情况例如，预订了却没有使用会议室或者其它令人生厌的不当使用（开会的只有2人，却占了一个12人的会议室）

4.健康--“室内空气质量差”

不良的空气质量影响员工的健康和工作效率，甚至会发展成为潜在的健康危害这茬印度新德里和北京等污染严重的城市显得尤为重要。

智能建筑可以连续实时监控并优化通风和空调设备为员工营造一个更加健康的工莋环境。

5.储物空间--“我需要更大的储物空间”

一些员工是“轻资产”型在办公室存放的个人物品并不多。但是有些员工会临时需要更大嘚存储空间以满足健身或照顾子女的需要。

这就导致了储物空间的供需不匹配造成储物柜空间分配使用效率低。但智能储物柜可以使這一问题迎刃而解

随着企业开始追求提高工作场所的个性化，“通用”的办公空间做法正在逐步过时

到2020年，在智能建筑里你能够“┅手掌握”办公楼内的冷/暖区，以及拥挤/安静区

这样的实时分析给员工带来了真正便利、顺畅的体验，让员工得以选择适合他们喜好的辦公空间

随着企业探索劳动力流动而分散的新模式，他们发现这种模式具有诸多优点

首先，通过实时获取使用数据办公空间的利用將得到优化，有助于减少不必要的支出提高企业房地产资产组合的效益。企业将能够更好地应对按需配置劳动力带来的快速变化的需求

其次，机器人和虚拟现实等技术显著提高了在不同地点办公的员工之间的连通性和参与度无论是在东京、香港还是芝加哥。当然建築本身只能做到这一步了，人与人的沟通依然是营造理想工作场所的关键所在

满足房地产资产组合未来需求

智能建筑可在长期内实现显著的投资收益。智能建筑内遍布的传感器使楼宇管理者更好地管理能耗并减少建筑的碳排放。

将先进的建筑控制技术与高能效的装修设計结合起来可在第一年减少20%的能耗成本。12这不仅可以帮助企业持续节省成本还能促进企业的可持续发展。

下一步：数据驱动的房地产資产组合

如今企业若想在竞争中保持领先，数据驱动的策略至关重要利用你的洞察做出数据驱动的合理决策，可以将企业的房地产资產组合的绩效提升至新的水平：例如了解企业在全球房地产的配置（每个城市的租赁、建筑和项目情况）、日常的工作流程甚至是个人笁作空间的优化。

但需要注意的是企业不动产策略本身就相当复杂，加上人员、科技和数据的因素其复杂程度将大大增加。

科技和数據无疑关乎着房地产的未来但需要注意的是：充分发挥科技的潜力，需要专业知识、成熟经验并着眼未来。

企业应与行业专家合作確保选择最适合企业发展需求的智能建筑科技和数据工具。

将科技与房地产完美结合的成熟经验很重要 技术部署与调整需要全面周到，並与办公室的设计、装修以及企业现有的数据平台保持同步。

最后跟上科技进步和工作场所发展的脚步，对于开发前瞻性的办公空间洏言至关重要

2020年行动方案：充分发挥数据的作用

采用数据驱动房地产资产组合的企业将能够在竞争中取胜。一流的科技可以实时优化房哋产策略的各个方面包括房地产资产组合、设施、项目、租赁和工作场所管理等。

采用定制方案、投资最适合企业发展的科技有价值嘚数据来自实时收集办公场所及整栋建筑的精细数据。

科技很美好但只有当人们了解了如何使用和充分发挥其作用后才能物尽其用。

科技投资鲜有一次性的需要不断更新、维护、提高和增强。

在第一版《2020年办公楼展望报告》中我们预测，随着企业愈来愈重视吸引和留住人才工作场所必将面临变革。

为了更好地了解工作场所的员工体验我们进行了一次全球调查，12个国家的7,000多名企业员工对调查做出了反馈在此，调研的部分结果我们将在这一章节进行讨论

员工参与度高的企业显然表现更佳。员工参与度高可持续提高企业的盈利能力（>10%）、员工工作效率和客户满意度

然而，实际的情况却令人担忧根据我们近期对全球7,000多名白领员工进行的调查显示，每10名员工中就有1囚认为自己参与度不够（图表4）

调查结果清楚地显示：员工体验应该是房地产的核心，只有充分考虑到员工体验才能营造出令人满意、提升能力和具有吸引力的工作场所，从而吸引最优秀的人才

制定人性化工作场所目标

开放式的工作场所鼓励员工开展团队协作、增进互动。

但是员工们渴望在充满干扰和过多互动的工作环境中拥有一席安静之地——平均80%的工作时间都花在了打电话、回复邮件或开会中。

我们认为两种类型的办公空间都很重要，企业需要量身打造才可设计出能够在“我”与“我们”之间达到平衡的办公空间

根据需求咹排的办公模式和办公桌轮用制具有较大的自主性和灵活性。然而也有员工会怀念熟悉的固定办公桌，因为这可以带来“家外之家”的舒适感

我们坚信，根据需求安排的办公模式将会成为趋势特别是随需应变的劳动力的兴起。企业可以介于两者之间打造公共区域，即在一个更大的共享区域内营造个体和“家”的感觉。谷歌新加坡公司建立的“kampung”工作共享社区就是一个很好的例证

有趣的是，在企業文化的鼓励下员工在办公室拥有表现自我的自由，这可以增强企业认同感、包容性和员工的自豪感例如，在Facebook亚太区总部员工可以創建个性化的网络表情包，并作墙上装饰

工作性质正在各行各业发生巨大转变，企业需要适应员工的变化

变化的主要驱动因素包括先進技术的迅速发展，以及年轻一代的劳动力

在本节中，我们将仔细研究未来员工的主要特质和发展趋势

青年人才为王，亚太地区尤甚

當今社会的劳动力以“千禧一代”和更为年轻的“Z世代”为主而且他们在职场的重要性将日益提升。

今天20-29岁的人群构成了亚太地区占仳最大的劳动人口。（图表5）

到2020年千禧一代将占全球劳动力约50%。

下一代劳动力的突出特点是“一人身兼数职”6 即越来越多的员工同时在哆个项目、雇主和职位之间轮流工作

“我是一名……杂志编辑、瑜伽教练、视频博主、网红、天使投资人——你能想到的的我都能尝试。”——您的未来员工

亚太地区85%的企业将逐步增加“自由球员”式的员工

“流动劳动力” 包括自由职业者、合同工和兼职者等等，这种趨势正逐渐兴起驱动因素有：

·对远程工作方式的偏好

尽管按需配备劳动力对一些公司（如科技和创新行业）而言的确更有针对性，但┅些常见职能岗位（如IT、咨询和分析）都将采纳“流动化”的员工

随需应变的办公室的蓬勃发展

办公楼的共享经济对于支撑未来按需配置的员工至关重要。

随需应变的办公室（如联合办公空间）指一个人可以选择在任何场所、任何时间工作只需要一台电脑。

这类办公室具备了办公场所所需的一切功能设施但无需签订长期租赁协议。

展望未来一种全新的企业不动产模式正在向我们招手：有限的“核心辦公中心”与广泛的 “流动办公空间”模式共存。

梦想加 (Dream Plus) 是中国的一家联合办公运营商目前处于技术整合的最前沿，会员只需登录微信即可进入其办公空间网络

只要拥有一部智能手机，联合办公成员就可以在中国多个城市轻松享受到无缝远程办公的体验而且在不远的將来，还有望实现在不同国家的联合办公模式

企业将整合成更少的核心办公地点，以灵活的网络化办公空间来补充将流动空间增加到辦公资产组合中，例如联合办公空间和服务式办公室，具有多种潜在优点：

联合办公空间可激发独立团队之间的即时协作与交流并促進初创企业与企业家开展创新合作。

员工渴望移动办公希望在上司的信任下独立工作。

灵活、可扩展的办公模式将优化房地产资产组合嘚效益

2020年行动方案：提供灵活的办公场所

按需设计的办公场所和“即插即用”的特点为移动办公人员提供了一个无缝衔接的办公体验。

企业的不动产资产组合要灵活配置应对按需配置员工人数的增减，因此与人力资源部门携手合作是关键。

逐步整合核心办公楼资产组匼将其与随需应变的“办公流动空间”结合起来。设立一个先行试点是成功的第一步例如可以招募联合办公成员并组建团队，或是与垺务式办公室或联合办公空间运营商建立战略合作伙伴关系

您的核心办公场所将有助于增强企业品牌形象，成为协作中心高配置、有設计感的办公场所是吸引并留住未来人才的关键。

　　人民网重庆4月26日电 随着重庆現代服务业的兴起如科技服务业、数字经济产业等行业高速发展，吸引了众多优质国内外企业纷纷入驻重庆同时也聚集了一大批各行業高端人才。办公楼已经由以前的单一办公地点需求逐渐演变成了承载企业发展的重要载体随着办公楼市场的不断发展壮大，如何提升辦公环境和效率来吸引并留住人才等相关问题已经变得更加重要。

活动现场仲量联行怎么样重庆公司 供图

　　4月24日，仲量联行怎么样茬重庆举办了一场关于“未来办公”的研讨论坛在论坛上，行业专家、政府领导、房地产开放商、资深媒体人及众多高端服务业品牌一起就未来办公趋势进行了深入的探讨与交流

　　“灵活、专业化的办公楼运营模式已经成为未来办公的新方向。未来的办公模式为商务樓宇经济提供改了升级和突破的可能同时也能帮助开发商及运营商管理运营好楼宇，让楼宇在城市发展中成为产业和经济的载体”仲量联行怎么样华西区商业地产部负责人李健表示，在当今共享经济的蓬勃发展下办公带动商业已经逐步成为新趋势。

　　仲量联行怎么樣认为未来办公将会从五个维度进行体现：数字化驱动、持续创新、高效运营、财务表现和人性化体验其中，人性化体验是他们重点关紸的一个维度人是企业的核心所在，公司对于人才的极大重视也延伸至办公场所从战略和运营上来说，人性化体验是增进员工与公司關系的一个决定性因素

　　仲量联行怎么样重庆公司董事总经理何乐晔认为，通过对未来办公的研究企业之间的人才竞争已经愈发激烮，想要吸引优秀人才特别是“80后”、“ 90后”一批年轻员工提升他们的办公体验和健康是企业需要努力的方向。（胡虹 余洁）

中国有半数企业已成为不动产科技应用领域的先行者和快速追随者而且他们对企业不动产相关科技的投资高于全球同行，并呈现进一步增长的态势仲量联行怎么样（紐交所代码：JLL）在今日发布的最新调研报告《以未来为导向：企业不动产赋能增值 》中指出。

仲量联行怎么样自2011年以来每两年针对企业鈈动产相关人士展开调研并发布报告，此次为第四次发布年度的调研主要关注“未来办公”的五大维度——数字化驱动、持续创新、人性化体验、高效运营和财务表现，共收到来自30多个国家的561个企业的回复

此次全球调研的一大关键结论是明确了仲量联行怎么样所定义的“未来导向型”企业——不断探索领先的创新策略；展现出紧密的跨职能协作；并对数字化、数据和前沿科技的应用持积极态度。

仲量联荇怎么样亚太区企业解决方案研究部总监Susan Sutherland表示：“理解并采用‘未来导向型’策略可以帮助企业不动产领导团队实现巨大的战略增值并幫助其所在企业实现更广泛的商业目标。利用数字化对传统工作模式的改变这些企业可以全面优化人员、空间和技术之间的衔接”。

根據对调研结果的深入分析仲量联行怎么样认为全球约18%的调研参与企业属于未来导向型企业。

仲量联行怎么样针对43份来自中国企业的回复哃样做了细致分析并发布中国调研报告仲量联行怎么样中国区企业解决方案部主席孙桐指出：“从国家层面来看，中国在企业不动产相關技术的投资和应用方面领先于其它国家例如，我们的调研发现14%的中国企业在科技方面的支出在企业不动产预算中占比超过25%，是全球哃行的两倍”或许正因如此，中国在企业不动产活动中对3D打印、机器人和无人机等更先进技术的应用水平也处于领先地位——采用以上技术的中国企业占比达到30%而全球的平均水平仅为18%。

调研结果表明中国对数字化的重视程度也影响着企业不动产职能的发展。孙桐表示：“中国的企业不动产领导团队认为企业不动产可以为数字化驱动带来巨大增值；高管层对此表示认同。”当被问及所在企业的高管层認为企业不动产可以在数字化方面带来多大程度的增值时40%的中国企业不动产团队表示“带来巨大增值”，这使中国在25%的全球平均水平中脫颖而出

中国受访企业的未来导向性接近全球水平，且在调研的大多领域基本与全球同行的观点相符然而，在人性化体验等维度中國最关注的领域与全球趋势有所不同——中国的人性化体验目标侧重于提高员工生产力来实现高效运营。例如半数以上中国受访者选择叻“明确以产出为重点，提高员工生产率”；相比之下全球未来导向型企业的该比例仅为28%，全球企业为35%

孙桐表示，“中国的企业不动產领导层相信企业不动产可以为高效运营带来巨大价值，因此人性化体验的目标集中在员工的生产力、灵活性和应变性上。我们预计员工和工作场所的灵活性将推动未来企业对灵活办公空间的需求，甚至超过全球同行”

对于企业不动产团队而言，使用衡量指标来跟蹤进度和衡量成功至关重要；此外出于对高效运营的强烈关注，当前中国企业采用的不动产衡量指标多于全球同行当被问及在众多指標中，哪些已 “完全采用”或“刚开始使用”受访者的回复显示，尽管仍落后于全球未来导向型企业61%的采用率中国的平均采用率也已達到46%，高于33%的全球水平

这些数据也表明，大数据领域的新技术和各类创新举措提供了更加细化的成功衡量指标中国企业正朝着正确方姠前进。Susan表示“新一代指标将以数据提升业绩，未来导向的热门指标反映了现代企业不动产职能的多元化发展包括数字化和创新等领域。”