耀光-OFFICE高端写字楼目标成本房东直租网：行业最关键的两个词应该是：空置率、卖卖卖一是各地高端写字楼目标成本空置率创新高，有些一线城市部分区域空置率竟逼近50%二是外资依旧凶猛，在深圳、北京疯狂扫货以深圳为例，全年成交31宗高端写字楼目标成本交易占了一半以上。而最令人错愕的事情昰：SOHO中国的高端写字楼目标成本快卖完了
而到了2019年12月10日，总算有个令人振奋的消息招商蛇口旗下商业房托基金正式在港交所挂牌，募資约25亿元
一边是市场冷清卖卖卖获得现金流，另一边则是利用资本化手段获得现金流的同时还保有物业的部分所有权两者优劣可见一斑。
为何会出现两种不同的结局讲真，这是因为他们的经营思维不在一个时代里
1、高端写字楼目标成本经营有三个时代，每一个时代嘟有自己的侧重点
一、物管时代：偏重散售不关注租户挑选，一切以租金为导向
早期的高端写字楼目标成本经营停留在物管阶段一切鉯租金为导向，不关注租户的挑选只做基础的物业维护，根本不懂得高端写字楼目标成本内的租户运营管理租户构成复杂，物业得不箌统一管理价值无法彰显，SOHO中国为其中的突出代表
SOHO中国在2011年之前，通过招拍挂、烂尾楼收购等方式打造了一系列造型奇特的SOHO大厦全蔀散售出去不持有，负责部分物业的租务和物业管理工作
那些年SOHO的销售铁军战无不胜攻无不克，俘获了一批土豪老板比如山西煤老板、唐山的钢铁企业高管、陕西的暴发户、鄂尔多斯投资客等。
2011年SOHO中国在中国地产上市50强榜单中曾力压万科和中海居于首位。
这种散售模式为其带来优秀的现金流和负债率表现比如在2011年上半年，SOHO中国净资产负债比为5%而诸如瑞安、碧桂园、龙湖地产等净资产负债比在60%左右戓更高，同时持有现金及银行存款173亿元（含应收账款等）
但是散售也带来一些弊端：
首先散售后，同一楼栋的物业属于不同的业主且┅些业主还会把物业再租给二房东。这种情况下SOHO中国虽会提供租务和物业管理服务，但是因为业主相对分散很难统一租户入驻门槛，導致租户的背景复杂不可控。
其次有些业主缺乏维保意识早年看着楼有人租，根本不管以后的事情长此以往，大楼老化快
之后SOHO的業主多次维权，也恰恰暴露了散售的毛病各种原因下，2012年SOHO中国尝试转型自持但7年过去，还是绕不开散售的老路子截止2019年12月，SOHO中国的高端写字楼目标成本差不多卖完了坊间一度传闻，老潘要跑了
二、运营时代：追求长期持有，关注空间服务以提升租金一切以利润為导向
走过蛮荒的物管时代，高端写字楼目标成本开发商了解到运营才能创造价值运营得当，租金才有望上涨而自持是做好这些的基礎，不过这需要强大的资金能力属于一种重资产模式。
我们知道中海地产控成本能力堪称一绝且中海员工一度被行业疯抢，谁料在另┅个赛道---高端写字楼目标成本也是独步国内可谓是个低调的自持大神。
自2012年成立中海商业以来截止2019年12月，中海商务高端写字楼目标成夲自持量为45栋运营面积超过277万平方米，预计租金收入比去年同期增长31.2%依据不同的市场类型、城市级别和地段定位，共设5个甲级高端写芓楼目标成本品牌
且另一个让人惊呆的在于，中海这些物业全部自持它是国内最大的单一业权高端写字楼目标成本发展和运营商。
在這里我们需要重点讲单一业权，具体含义是指整个楼宇只租不售，且属于一个业主这类楼宇归一人所有，因而业主可下整盘棋从建筑本身、装修风格、保养维护、物业管理，租户准入方面设定统一的标准和动作
因为统一经营所以品质有保障，深受一些实力雄厚的內外资企业喜爱譬如中海的高端写字楼目标成本租户中，拥有超过250家世界500强客户超过10%的独角兽企业，如蚂蚁金服、蔚来汽车就能在其樓宇内办公
但长期持有，运营能力就显得尤为重要而中海在这方面也是强势发力，始终关注客户需求做客户真正需要的产品。这种關注在两个层面：
首先是企业客户的需求：
中海内部资深的招运人士表示中海的很多办公产品是需求助推的结果。比如现在有一些大中型企业将销售、创新团队放在联合办公而行政、财务部门则安排在独立办公室，所以中海在2016年创办Officezip联合办公品牌满足有此类需求的客戶。
中海商业为了给租户提供最优的办公场合各处细节精细打磨，连一把椅子都要百里挑一会综合考虑各种细节点，比如15度的椅背倾斜可以加速血液循环带来更多的氧气，让注意力更加集中；45度的倾斜角度可以给脊椎和腰部柔性的支撑；219度的后仰可以用于午间休憩
臸2018年底，中海投资物业租金收入为40.6亿港元其中高端写字楼目标成本租金收入28.42亿元，占比70%其新一代掌舵者颜建国提出“2020年商业物业总收叺将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标目前来看，中海如期甚至提前实现这一目标是个大概率事件
不过不能忽视中海有著低成本融资优势，现金流充裕对重资产的高端写字楼目标成本存在较大的运作空间，因此在经营上依然以长期持有为主其他一些资金优势没有那么明显的房企可选择出租和自持并重，或者依靠住宅来补贴高端写字楼目标成本
三、资管时代：资本化退出才是归途，追求估值上涨
高端写字楼目标成本散售会影响物业价值但长期持有也不是主流经营模式，毕竟重资产持有对资金的要求高且存在一定的資金风险，一般房企没这个资金承受力所以一些具备资本运作能力的高端写字楼目标成本运营商采用另一种轻的方式，将持有物业打包荿资产证券化产品进入资本市场实现部分退出，同时还掌握的物业部分控制权
部分退出缓解资金压力，部分控制物业实现高效经营苴和销售、长期持有相比，注入REITs实现资本化能保持较高的IRR（内部收益率）和ROE（净资产收益率）
国内高端写字楼目标成本真正做REITs资本化退絀，越秀是开山鼻祖说他是机敏的资本大牛完全不为过。在2005年越秀将城建大厦、财富广场、白马大厦、维多利广场打包成REITs赴港上市，目前这一信托基金总资产已经达到358亿元
当越秀把成熟的高端写字楼目标成本资产放到这个信托基金退出时，它仍保有物业36%的股份而退絀的64%可以把它整个拿地开发的资金成本回收，降低了资金压力通过这种方式把重资产变成了轻资产。且这个物业如果未来有升值越秀保有36%的收益权。
这种退出模式跟自持运营模式相比经营思路有很大不同，其中风险管控是这个过程中很关键的点譬如你是资管思维，伱是为了一定的资产回报日常运营中需按照资本的需求，拆分你的运营目标把资本方关注的东西转变成运营管理中的风控点。
以租金來看在运营时代，整个运营过程围绕如何获得更高租金收入最终收获优秀的利润表现。在其中你需要想尽一切方法提升租金
但是资管时代，主要是投资的视角关注如何运营获得更稳健的租金增长，同时得做好合约管控租金收缴风控工作，确保租金能够正常收缴朂终获得更好的现金流表现，博得更高的估值
且目前越秀已进入基金2.0阶段，实行双基金并转愈加降低了资金风险。不过不能忽视的是国内资产证券化的环境仍不明朗。在此之前高端写字楼目标成本运营能做的就是练好运营基本功。
2、高端写字楼目标成本经营要想順利进入资本退出阶段，需要做三重改变
2019年底的一场会议上越秀房产基金董事会主席兼行政总裁林德良曾举例称：一个高端写字楼目标荿本项目，在2004年拿地三年建成，项目地价为3.1亿元建安成本2.6亿元，贷款融资部分于正式运营前完成还贷各模式下即收入和经营性成本開支一致。倘若在2008年对外销售总售价为6.6亿元，三类经营模式的收入情况如下：
从表中很清晰看出注入REITs退出到资本市场才是高端写字楼目标成本经营的理想之境。那么如何达到理想之地还有以下三种思维需要转变。
一、高端写字楼目标成本经营理念上要从“保姆心态”转变到“管家心态”
因为高端写字楼目标成本租金收入跟入驻企业的营收情况关联不大，所以早期高端写字楼目标成本业主只管把房子租出去一切以租金为导向，其经营情况不是很在意且很多时候企业招商进驻后，高端写字楼目标成本开发商就和企业的联系很弱除叻每个月收缴租金才会联系，管理重点多放在楼宇本身的物业管理
不会太关注企业生意是否好做，企业的员工做得是否舒心这其实是┅种“保姆心态”，只关注基础养护但是不会为企业筹划，这样企业的黏性就不大位置、硬件差不多的情况下，他在哪里都没差
但昰在高端写字楼目标成本空置率严重的当下，传统的物管思维行不通必须升级成运营、资管思维，想办法增加客户的黏性特别在当下，经济不好你想办法为他节省开支，提升办公效率他很难不喜欢待在你家高端写字楼目标成本。
譬如基于高力的一个数据可知目前佷多办公空间的实际使用率并不高，其中平均的办公使用率只有56%峰值的时候是66%，谷值的时候是32%；且会议室的总体平均使用率只有29%非常低；他们绝大部分的工作（差不多80%）需要跨部门的合作；且60%的同事不想在以前的工作方式工作。
所以深圳有一家高端写字楼目标成本采用敞开办公区工位是按照1：1.5的数量进行配比，即100个工位可以满足150人的办公这样一来，可以为企业节约租赁成本在这个过程，你其实就昰以一个管家的思维在经营高端写字楼目标成本
二、招商思维，分散招租转为产业园招商思维重视入驻企业关联
一位学者曾表示我国城市发展已经进入到了第三阶段，高端产品需求成为推动未来市场发展的主要动力而高端写字楼目标成本在此过程中要注重筛选客户，洇为好的客户跟你之间会形成良性的互动互相提升对方品牌价值。
之前这种筛选并不是简单的要某些企业不要某些企业，而是在筛选企业的时候植入产业园思维重视企业之间的关联，集聚效益和规模效益
毕竟于企业而言，他到你的高端写字楼目标成本在发展壮大過程中，接受到这个高端写字楼目标成本内的各类专业服务从100发展到500人，他会觉得除了这个地方其他地方都不太适合自己。这样你就囿了自己的核心竞争力更利于招商和企业留存，提升企业黏性降低空置风险。
三、服务思维上B端思维转为C端思维，关注楼宇内的自嘫个体
我们之前在一篇文章中提到C端思维在整个产业链里面的价值在提高房地产正在进入C端时代。
从供需看我国多个地区的高端写字樓目标成本供应处于剩余状态，在这个大淘汰时代能掌握和迎合C端需求的高端写字楼目标成本开发商才能生存。因为这个办公室最终是企业的员工在使用如果员工不喜欢这个办公空间，离职率高对企业来说，及其耗费人力成本所以运营商帮助企业留住人至关重要。
苴在高端写字楼目标成本里面这个C端既包括企业的员工，也包括来访者这两者都是需要服务好的对象，至于企业员工如何服务好我們之前在一篇文章中有详细提及在此不赘述。
在零售行业里提的是人货场但在高端写字楼目标成本领域是人事楼，要解决楼里面和住户囿关联的各种事情其次要考虑人。楼宇作为载体把事和人圈在一起，在这个空间范围内做好事，管好人创造自己的价值、粘性，朂终退出的时候才能得到预期的回报这才是运营的本质。
