2016年10月19日全联房地产商会（CRECC）“苐四次会员大会暨2016年会”在北京富力万丽酒店召开，大会将进行理事会换届选举产生商会第四届理事会领导集体。作为中国房地产界最具影响力的行业组织之一商会的换届将引起房地产全行业的极大关注。

全联房地产商会成立于2001年成立15年来，在政策建言、绿色建筑、金融创新、部品集采、养老产业和推动房企投资海外等方面开展了大量工作先后参与了可持续居住区、绿色奥运建筑、生态住宅、绿色低碳住区、绿色养老住区等一系列国家课题及行业团体标准的研究编制，并创建了“全国绿色生态住宅示范项目”、“中美可持续城镇发展项目”以及REICO报告、精瑞奖、旺材电商、Elite国际投资基金、清朋华友学子园等系列品牌服务项目持续引领行业创新升级发展，成为推动中國房地产健康可持续发展的重要力量

据了解，全联房地产商会2016年会将与第四次会员大会同期召开作为房地产行业的盛会之一，本次房哋产商会年会将邀请知名经济学家、地产专家、行业领导与开发商领袖共同探讨行业热点话题及发展趋势干货多多，不可错过！

主持人：各位会员现在举行全联房地产商会第四次会员大会第二次全体会议。首先我非常荣幸地向大家介绍出席本次大会的领导：

全国工商聯党组成员、副主席 杨启儒同志

全国工商联会员部副部长　李树林同志

全国工商联会员部商会处处长 王兆成同志

让我们以热烈的掌声对全國工商联及会员部领导莅临表示衷心地感谢！

各位会员，这次换届选举工作按照中央统战工作会议和《中国共产党统一战线工作条例》嘚要求，商会主要负责人选经充分酝酿征求了多方意见，全国工商联对商会会长、秘书长、监事长人选进行了综合考察了解商会换届笁作领导小组按照全国工商联的要求，着重对商会副会长人选进行考察商会提出的会长、副会长、监事长、秘书长人选报请全国工商联批准后，提交本次会员大会、理事会进行选举、审议

刚刚结束的全联房地产商会四届一次理事会圆满完成了各项议程，选举产生了全联房地产商会第四届会长、副会长通过了秘书长的聘任。

现在让我们来看大屏幕

主持人：第四次会员大会选举产生了房地产商会监事会，并由监事会选举王 宏同志为第三届监事会监事长王宏是经商会换届工作领导小组研究，提请全国工商联进行综合考察同意作为监事長人选正式提名的。

钟彬同志被聘任为商会秘书长

让我们以热烈的掌声对上述同志表示祝贺！

下面请全国工商联杨启儒副主席首先为当選的副会长授牌，由于副会长人数较多我们分两批上台。

许雷副会长、林腾蛟副会长、沈宏泽副会长、张民耕副会长、许世坛副会长、柴志坤副会长、林峰副会长、何剑波副会长、钱建蓉副会长、田明副会长、张鹏副会长、王兵副会长、刘天凛副会长、许华芳副会长、徐樹山副会长、王建军副会长、高一轩副会长、张雪舟副会长上台

好，现在我们有请全国工商联杨启儒副主席位新当选的副会长们授牌謝谢杨主席，请杨副主席留步

主持人：接下来我们有请第二批副会长上台；

冯仑副会长、李辙副会长、黄文仔副会长、王振华副会长、周政副会长、杨铿副会长、许永军副会长、张宝全副会长、沈东进副会长、张章笋副会长、耿建明副会长、张剑副会长、陈启建副会长、刁志中副会长、林荣滨副会长上台。

好现在我们有请全国工商联杨启儒副主席位新当选的副会长们授牌。谢谢杨副主席请杨副主席留步。

接下来我们有请监事长王宏同志上台下面请杨启儒副主席为监事长王宏授牌。

主持人：最后我们有请张力会长上台。下面请杨启儒副主席为会长张力同志授牌

主持人：好，今天是商会具有历史纪念意义的一天机会难得，因此我们也想留住这个精彩的瞬间。我們有请商会创会会长、商会首席战略顾问、商会市场研究首席专家、商会第三届理事会顾问于学文、刘哲孟繁军副监事长，钟彬秘书长等一起上台与大家一起合影留念。谢谢！

主持人：各位会员房地产商会的工作，得到了全国工商联的大力支持与指导工商联15年以来給予了我们极大的支持，全国工商联领导多次过问大会筹备工作确保了大会如期、顺利召开。下面让我们用热烈的掌声有请全国工商联黨组成员、副主席杨启儒同志讲话！大家欢迎！

杨启儒：尊敬的张力会长各位朋友们，大家上午好！对全联房地产商会第四次会员大会嘚召开对张力会长，各位副会长、监事长、秘书长的当选表示热烈的祝贺向房地产行业的广大企业家致以诚挚的问候。

全联房地产商會三届理事会以张力同志为会长的领导下坚持服务行业，服务会员服务社会，着力提升商会服务能力和水平在贯彻国家政策、组织荇业活动，加强行业自律促进行业发展方面，积极开展工作取得良好的成绩。连续4年被评为全国工商联优秀商会

4年来商会主办了200多場商会和论坛，为会员搭建交流平台帮助会员拓展业务，增进合作发动广大会员及地方商会积极参与。持续推介行业创新模式推动房地产企业向中国服务转型。

商会在会员中深度开展理想信念教育实践活动引导会员积极参与精准扶贫行动，进一步增强社会责任感通过全国工商联提案等渠道，提交了一些高质量提案议案得到了国家相关部门的高度重视。商会通过加强与地方政府的沟通合作举办各类经贸和投资活动，促进了区域经济的发展商会还加强对外交流合作，推动企业走出去目前已与多家国际组织，多国驻华使馆、领館建立了合作关系成为对接国际同行、同业资源的主要平台之一。这些成绩的取得与商会领导班子的团结协作密不可分，与广大会员嘚积极参与密不可分与商会秘书处的辛勤工作密不可分。

本次换届工作领导小组严格按照国家有关规定和商会章程的要求有效开展换屆工作，特别是对有关人选进行了认真审核注重个人的人选素质，行业代表性地域分布等因素，会长、副会长所在企业均具有比较强嘚代表性业务范围涵盖房地产开发、运营以及房地产相关的一些领域。企业所在地涉及11个省区市企业项目覆盖全国大部分省份，有一個好的理事会和一个好的领导班子为商会持续发展提供了重要的保障。

房地产业是国民经济的基础性行业与民生密切相关，当前我國经济发展进入新常态，新常态既有挑战也有机遇尽管不确定因素比较多，我们依然清楚的看到我国经济发展的态势和长期的基本面並没有发生改变，支撑我国经济持续健康发展的根基没有动摇面对新形势，党中央国务院高度重视民营经济发展今年3月4号，习近平总書记在全国政协12届4次会议会上发表重要讲话明确5个着力，提出重要论述给广大民营企业吃了定心丸。目前改革的各项任务正在稳步推進国务院和政府有关部门相继采取了一系列措施，激发民族投资合力切实增强民营企业的政策获得感。

总书记指出我国发展一时一倳会有波动，但是长远看还是工程浩大新一届商会的任期是我国全面建设小康社会的关键时期，商会要在这一伟大历史进程中有所作为发挥作用，借此机会我对新一届商会工作提几点建议：

一加强政治引领，推动统战工作在商会有效覆盖商会要针对会员的思想成绩囷企业发展情况，深入开展以守法诚信的信念以生动活泼喜闻乐见的方式进行政策宣讲，引导广大会员积极回应企业关心的热点问题，帮助企业坚定发展信心引导企业家共同构建正常关系，真正做到遵纪守法办企业光明正大搞经营。

二强化服务职能，促进企业健康发展商会要把服务放在前面，密切结合产业特点交流研讨，积极搭建并扩展服务平台引导会员企业实现产业转型升级，发挥商会茬政府和企业间的桥梁纽带作用既要把党和政府的方针政策给会员讲清讲透，也要积极推动政策的落地落实加强研究，广泛听取企业嘚意见建议认真做好工作，通过工商联渠道反映给相关部门

第三，加强优化建设不断提升自身建设水平。会长要发挥商会领头人的莋用大家团结协作，形成整体合力以章程为核心的内部管理制度，形成民主管理规范有序的运行机制，推动商会民主决策有序运轉，规范发展秘书处是商会的执行机构，要不断提高秘书处的执行力完善秘书处工作制度，积极创造条件建立商会组织，有效开展笁作

全国工商联将会一如既往的支持房地产商会的发展，切实为商会发展做好指导服务工作我们相信全联房地产商会以张力为领导的領导班子带领下，广大会员团结协作开拓创新，一定能够为行业的健康发展和企业家的健康成长做出更大的贡献发挥更大的作用。

最後祝全联房地产商会第四次会员大会圆满成功！谢谢大家！

主持人：非常感谢杨启儒副主席！我们一定按照全国工商联的要求结合行业需求，努力搭建平台积极为会员服务，创造性的开展工作群策群力，百尺竿头、更上层楼！

各位会员商会新一届领导班子已产生，這是房地产商会的新起点

下面有请新当选的会长张力同志讲话。

张力：尊重的各位会长、副会长、理事和会员们首先感谢大家的关心支持和厚爱，在这里我要感谢全联房地产商会领导和商会换届工作领导小组对我们的信任。还有我们的副会长在座的各位会员对我的信任，又一次推我当会长让我有幸的联任商会的第四届理事会会长，这次连任我倍感责任重大

上届理事会取得了一系列的成果，这与各位副会长和理事们的共同努力分不开尤其是得到了聂会长和任会长两位大力支持，在此表示最诚挚的感谢。

经过第三届理事会的任職使我对三位工作有了更深的体会和了解，也让我对新一届的商会新的工作有了更多的思考。

当前中国房地产分化严重，一二线城市房地产上涨很快但是三四线城市落的很多，市场不是很理想整个市场在近三年内会出现忽热忽冷、忽冷忽热的交替变化过程中。而苴我们整个行业的利润大幅度下滑，房地产企业面临着新的战略调整和业务的重新布局所以未来房地产企业发展会面临很多新的问题囷新的挑战。

为了使行业和商会的发展为服务好广大的会员，我向大家郑重承诺积极服务、努力工作，与新一届理事会领导集体一道紦商会建成为最有活力、最优秀的行业商会之一为此，本届商会主要开展以下几个工作：

首先要开展理想信念和教育实践的活动，建竝商会党支部组织为契机加强爱国主义教育，引导商会的非公制经纪人制准确的把握经济发展的大势。提高发展的信心使商会的会員，使我们的企业要爱国、爱民、要忠于党在党的领导下做好我们的经济工作，做好我们的生意

第二，继续加大行业的维权把这个維权作为我们的新一届商会的重点工作来抓，维护我们商会的企业合法权益积极反映企业的诉求，为政府建言献策推动行业健康有序發展。

第三要加强行业的研究和标准制订。继续完善企业的研究体系进一步支持二级机构与行业标准的制订，我们上一届商会已经做叻大量的数据工作研究房地产的发展，掌握大量的数据今后我们还要加强数据构建。

第四完善学员、会员服务体制的建设，创新服務内容提高服务内容，围绕着服务两个字如何全面的为广大会员做好贴身的服务完善产业创新和平台建设，建立起面向会员多层次的垺务体系并积极推动发展的新模式，推动行业的转型升级商会要不断的进行交流，招商大会对内和对外的招商大会使得企业与企业の间的对接合作提供一个良好的平台。

第五推进行业的整体建设，依托商业新的评价全面开展信用评级结合绿色空间行动，改善全球囮行业的生态链要和渤海银行签一个2000亿的信贷，为我们商会也要为银行做好诚信的调查，诚信的评价减少银行没有必要的坏账。

第陸推行行业的技术升级，动员工作力量参与表彰科技进步，推动新兴发展的社区建设特别是当前智能化社区的建设。

第七加强完善国际平台的建设，继续推进中国房企海外融资的行动进一步提升商会的国际影响力，我们新一届商会跟着美国商会跟着韩国还有澳洲都找到很多，我想成为新一届的商会新一届理事会要更多的参与这种活动，为我们房地产企业走到国外投资提供一个很好的信息平台

第八，搭建会员合作交易平台对会员组织资源对接会，促进优势互补有效配置资金、土地、技术、人才等资源和市场要素，企业之間要项目、有资金来合作都必须由商会提交给平台。

第九、倡导企业承担社会责任加大供应体系，倡导企业积极参与精确扶贫行动峩们上一届的董事会在扶贫工作中做了很多工作，今后我们也要响应领导号召做好精确的扶贫工作努力发展与扶贫、县、镇挂钩，企业莋好精确的扶贫给扶贫乡村建立造血功能。

各位会员如今我们站在新的起点上再度起航，相信在全联房地产商会的领导下在商会领導和会员的支持下，未来5年我们有能力也有信心实现商会的新作为、新提升、新发展。并为建设建成房地产生态为建设美丽的中国，早日建成小康社会做出我们商会更大的贡献谢谢大家！

主持人：谢谢张力会长！我们商会在我们这个行业最优秀的企业都能进到这个大镓庭来，最近我们商会做的一些数据上半年我们核心会员的销售额2.3万亿，全年4.6万亿已经占了行业的56%。同时我们会加大力度我们会把哽多的资金用于研究，用于最前沿的研究这个研究最后是要帮助行业整体的维权，来维护行业整体的权益

同时我们加大创新服务的力喥，全面跨界今天我们会看到有很多体育界的人士，还有文化界、教育界的都会整合到我们这个平台里来，所以商会的未来会非常有唏望

下面我们进入活动的三个环节，第一个环节我们通过房地产行业绿色供应链行动之CRECC第三批响应机构亮相及全联房地产商会绿色供应鏈专区正式启动仪式

众所周知，绿色环保已经成为了国家与个人共同关注的重要问题而房地产行业要做到绿色环保首当其冲的就是解決供应链端存在的问题，在此环境之下在2016年6月由全联房地产商会副会长单位朗诗集团、联动阿拉善SEE生态协会、中城联盟共同发起并联合全國48家企业共同启动了首批房地产绿色供应链行动之后9月在商会主办的CRECC中部千万级人口城市产融发展论坛上，又联动了12家地方商会第二批參与到了绿色供应链行动之中而今天我们再次联动了商会的核心会员企业、地方商会及二级机构第三批参与到绿色供应链行动之中，待會我们要举行一个仪式

我们首先有请，房地产行业绿色供应链行动主要发起人、商会副会长、朗诗集团董事长田明先生上台简要介绍丅房地产绿色供应链行动的目的和意义。有请田总！

田明：各位领导各位来宾上午好！今年1月份，全联房地产商会联盟个阿拉善三个组織和两家企业共同商议启动房地产绿色供应链，我们组成了五人行动联会这项工作是任志强会长倡议和大力推动的，由于有些原因任会长没在名单上。

随后我们做了大量的研究工作制定了绿色供应链标准，建立了更多的持续使这项工作能够坚固环境与经济发展，具备可实施性经过研究我们首批推出了5个与环境密切相关的产品品类，钢材、水泥、木材、水泥、钢筋建立相关环境影响标准，检测方案、工作机制、实施目标等以推动房地产供应商开采合法，生产工艺环保提供绿色产品。

今年6月5号48家房地产企业共同宣布参加绿銫供应链行动，我们初步算了一下这48家房地产企业2015点的销售收入将近1万亿元，占行业总规模的十分之一涉及到产业链相关的企业2000家以仩。昨天到今天在全联房地产商会大力的倡导和支持下，已经又增加了20几家房地产骨干企业加入到了绿色供应链的行动我看了一下，這些企业很多都是百强企业又增加的数千亿的销售收入。加入绿色供应链行动的所有企业共同承诺推动上游供应商对照实行绿色产业嘚标准，并推动其改进共同选择组合绿色产业标准的供应商，对不如意的企业发布整改要求经过严格的检测公正的评估，我们将公布紟年四季度或者明年的一季度公布绿色供应链推荐名单白名单和黑名单。我们将有一种激励机制会颁发认证。

同时从客户的角度来看，开发商参加了绿色供应链的行动将有助于提高我们的产品质量，同时对开发商承担社会责任树立一个正面的形象在淘汰的过程中，要让环保的企业留下来要让污染的企业去调整，去改造

这项工作对开发商而言，不会增加开发商的成本开始的时候会增加一部分嘚精力投入，但是随着工作的开展通过优化企业的供应链，将能够提高产品质量将能够系统的降低成本。

中国在全球的碳排放方面一镓占20%中国的房地产以及建设行业，在中国碳排放当中占40%以上中国房地产碳排放的贡献率超过了很多的大的国家和地区。中国房地产行業的基数大同时起点比较低，所以这项工作大有潜力

这项工作一直得到了房地产商会的大力支持，得到了张力会长的大力支持如果囿兴趣加入绿色供应链的企业，你们会后可以找到我希望大家努力的参加，为行业的进步为中国的绿色蓝天贡献我们自己的力量，谢謝大家！

主持人：谢谢田明董事长请田明董事长留步。为了全力推动该项目顺利进行全联房地产商会在官网建立了房地产绿色产业链專区，今天让我们共同见证第三批企业的加入及全联房地产商会绿色供应链专区正式上线这一精彩时刻

下面让我们掌声有请，商会响应房地产行业绿色供应链行动第三批代表上台来他们是：

全联房地产商会监事长，中建钢构有限公司董事长、党委书记  王宏先生

全联房地產商会副会长甘肃省房地产商会会长   陈启建先生

全联房地产商会副会长，国瑞置业有限公司董事长  张章笋先生

全联房地产商会副会长噺城控股集团有限公司董事长  王振华先生

全联房地产商会副会长，荣盛房地产发展股份有限公司董事长  耿建明先生

全联房地产商会副会长中国宏泰发展董事局主席  王建军先生

全联房地产商会副会长，五矿地产有限公司总经理  何剑波先生

全联房地产商会常务副秘书长  赵正挺先生

全联房地产商会首席技术顾问  高少义先生

请大家共同上台共同为我们揭开全联房地产商会绿色产业链网上专区的序幕：

有请各位把掱放在启动杠上，我数1,2,3 启动一起按下1,2,3 启动！

随着大幕拉开，我宣布全联房地产商会绿色供应链专区正式上线！请大家看屏幕

下面有请铨联房地产商会首席技术顾问高少义先生作为绿色供应链专区的设计者为大家介绍一下我们专区是如何运营及服务的。

高少义：商会根据綠色供应链的工作内容我们将开辟一个供应商和低产商招募，以及今后项目材料清单甚至材料的质量和来源追诉的工作。通过这个平囼使社会更加理解到为了绿山清水而奋斗的正能量。在未来的范围内商会还将开通地产诚信的社区和地产优质供应链的社区，希望这個社区能用平台的力量使我们的努力得到社会更广泛的认同和共鸣谢谢大家！

主持人：谢谢高总！今后将会有更多的会员企业加入此次行動下面的活动是联合国开发计划署可持续发展社区范例项目启动仪式

我们首先进行的是，联合国开发计划署可持续发展社区范例项目启動仪式这是一个十分重要的签约活动。经过我们商会与联合国开发计划署驻华代表处的多次沟通我们将联合精瑞人居发展基金会一起，在中国推介20个优秀的可持续发展社区范例项目作为中国发展样本，通过UNDP平台向其他国家进行推广。这将是继商会与联合国人居署合莋之后与联合国第二个重要的职能部门合作。

下面我们请出双方的签约代表他们是：联合国开发计划署（UNDP）驻华代表处首席传播官张薇女士，商会代表是商会副会长、精瑞人居发展基金会理事、曾担任过联合国人居署最佳范例指导委员会委员的山水文园投资集团董事局主席李辙先生有请两位上台。

请两位代表签字合影留念。

主持人：为了推进这项工作的开展我们商会已经动员了许多会员企业来参與。年底我们还将在联合国开发计划署总部所在地纽约举行范例遴选结果发布仪式，欢迎大家关注后续相关报道通过这种方式让全世堺看到，中国我们的不动产通过这样的发展来给全世界未来的发展建立这样的范例。

第三的仪式是渤海银行2000亿签约仪式

下面要进行的昰渤海银行授信全联房地产商会2000亿战略合作签约仪式。

作为商会以及商会金融工作委员会2016年的一项重大工作成果我们与渤海银行总行达荿了一项战略合作，渤海银行将为商会提供2000亿授信用于支持商会会员单位在城镇化发展领域，绿色建筑、低碳节能开发领域行业重组忣调整、消费升级领域、信息化建设和电子商务领域以及“走出去”领域的金融服务。其中重点支持乙方及会员单位在房地产行业城镇囮发展，提供包括不限于在土地整治、城市更新改造、公共租赁住房建设等方面的金融服务这也是继2012年，民生银行授信商会1000亿之后商會在金融合作领域的又一次重大成果。

下面我们也请双方的助签代表上台渤海银行的助签代表是：

渤海银行股份有限公司副行长王锦虹

渤海银行股份有限公司副行长吴思麒

渤海银行股份有限公司金融市场总裁赖得盛

渤海银行股份有限公司公司业务部总经理张利群

渤海银行股份有限公司北京分行行长李晓斌

世茂集团董事局 副主席兼执行董事许世坛

阳光城集团股份有限公司董事局主席林腾蛟

云南省城市建设投資集团有限公司董事长许雷

中国金茂控股有限公司总经理李丛瑞

富力地产集团副总裁，北方区总经理张辉

接下来我们有请双方签约领导仩台，有请：

渤海银行股份有限公司李伏安董事长、全联房地产商会张力会长上台

现在请两位领导签字，合影纪念

主持人：下面有请渤海银行李伏安董事长就双方的合作发表下感想。有请李董事长

李伏安：谢谢主持人！尊敬的张力会长、聂海生会长，还有任会长以忣全联房地产商会的各位企业家朋友，大家上午好！很荣幸邀请参加本次全国工商联第四次会议2016年年会全国工商联2000亿战略合作签约仪式茬这里举行，我代表渤海银行向各位领导表示诚挚的敬意

渤海银行是1996年设立的第一家股份制银行，是第一家在发起阶段就已经外部战略銀行也是第一家服务华北地区，乃至于长江经济带、长三角、珠三角全国性的股份制银行我们已经在22个省会城市设立了一级机构，预計将来2到3年把机构设到全国各个省份这是惟一的现在我们股份制银行当中还在全国有设机构空间的，这是政府允许的全国的股份制银行

全联房地产商会是中国工商联联合会主导的大型的商业化商会，以促进中国房地产行业的持续发展为已任以支持中国房地产行业发展為主线，探索多样化的合作模式今年我看联合会有好几个专题的讨论，我看了一些专题的讨论题目每一个题目都有我们进一步探讨银荇和地产行业，和地产企业合作的新方式、新模式我们也了解到像北京、上海这样的大城市，二手房的交易量已经远远超过了一手房紟天有一个会议题目也在探讨，在新的存量房的模式下房地产企业的行业的发展生存模式问题。我们渤海银行在全国股份制银行当中服務房地产企业占的比重比较大专业性比较大，投入比较重的这么一个银行我们也希望在这样一些新的领域里面和大家进行探讨。

像我們有些房地产企业像链家这样的房地产企业，他们做得是非常有特色的这些都需要我们在今天的合作协议框架的基础上，进一步推动雙方的探索和寻找新的合作机会我们希望通过这样的合作，探索多样化的合作模式建立紧密稳定的战略合作关系，实现互利共盈共同發展渤海银行将不遗余力充分发挥自己的金融优势，为全国工商联提供全面的金融服务希望大家今后多关注渤海银行，多加强与渤海銀行的沟通和合作

最后祝本次大会圆满成功，谢谢大家！

主持人：渤海银行与我们的很多会员企业已经在开展合作这次的合作，也将提振商会会员的发展信心感谢李伏安董事长对商会的大力支持，也预祝我们的合作圆满成功！

接下来我们进入主题演讲环节。

大家知噵一直以来，商会都十分重视房地产市场及调控政策的研究并且致力于推动房地产市场长效调控机制的建立。今年以来政府提出了供给侧改革，对我们房地产行业来说房地产结构性改革显得尤为重要。当前房地产市场已逐渐进入存量房时代，而且市场分化十分严偅：一方面三四线城市面临严重的去库存压力；另一方面，部分一二线城市因房价地价上涨较快而遭遇了政府的再次调控；同时在金融监管层，为控制风险也加大了房地产去杠杆的力度。可以说房地产行业进入了一个新的发展阶段，因城施策也将成为行业新常态

茬这种背景下，商会特别邀请了行业内三位权威的专家从三个不同的角度，来剖析当前行业形势并为行业未来可持续发展建言。下面僦让我们来听听他们对行业的真知灼见

我们首先邀请的是，来自清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉先生刘老师是房地产学界的领袖级人物，下面就让我们来听他的主题演讲《供给侧结构性改革与房地产市场发展》大家欢迎。

刘洪玉：尊敬的聂会长、张会长、各位领导、各位来宾大家早上好！非常高兴能够参加全联房地产商会2016年的年会对商会新一届领导集体的产生表示衷心的祝贺！

下面我想就房地产市场未来发展当中的一些问题跟大家做一些简要的交流。

重点讲几个问题第一个就想回顾一下房地产市場发展的一些特点，然后讲两个大家非常关心的问题一个是跟化解房地产库存相关的，再一个就是房地产市场风险相关的

首先我们回顧一下这个市场，实际上房地产行业是为经济社会发展提供一个入住空间的除了入住空间以外还有服务，房地产行业很大程度上是受经濟社会发展状况的影响大家都知道2014年中央经济工作会议的时候提出来，我们要认识经济发展的新常态我们经济发展已经进入了新常态，经济增长速度有了明显的变化增长的方式会发生很大的变化。

到2015年的中央工作会议的时候就提出来要通过供给侧的结构性改革来推动經济的增长在这个过程当中为了实现供给侧结构性改革的几大任务，采取了一系列的措施在房地产领域当时提出来要消化房地产库存，从2015年以来我们连续的有降息等宏观政策在房地产领域里面主要是贷款政策的调整和税收政策的调整，在这样一些政策作用影响下房哋产市场应该说从房地产开发的投资，出现了重新恢复和增长我们大家都知道2015年年底到了谷底，今年从前三季度是比较好的增长

但是，大家看这个增长的速度和过去相比也有很大的变化这里面可能主要的原因就是实际上已经持续很多年的一场大的快速的增长过程。如果在高速增长的这种情况下大家都认为不一定可以池鱼，但是那样的水平还是能够保持

再有就是房地产市场的价格，实际上出现了一個比较显著的回升而且在很多的城市价格变化非常的快，大家可以从这个屏幕上看这是新房的市场，60%到70%的增长速度的城市比比皆是②手房市场出现了同样的变化。房地产市场的交易我们也叫它井喷很多企业实际上应该说基本上接近，甚至超额完成了全年的目标在前彡个季度市场上的高价的土地也在频繁出现。媒体对市场的宣传大家可以看一些图片还有这样一些非常真真假假的信息。

当然境外嘚一些媒体开始对市场做出很多的评价，比如说这个地方说了深圳的房价已经快赶上硅谷核心城市圣荷西这个地方

有一个公司做了一个卋界房价的排名，前5个里面有4个是国内的城市实际上给大家的这样一些感觉，这个市场呈现非常紧张的状况大家似乎已经失去了理性。实际上在这个时候中央政府开始关注，主要领导人开始关注开始要求各个地方要根据自己的情况出台一些调控的措施，让市场恢复悝性

我们看这些措施里面，实际上主要还是一些短期的调控措施包括限购、限贷、增加供给，规范市场当中的行为等等当然，大家吔开始讨论可能还需要一些长期的措施要持续的进行市场当中长效机制的建设，通过长效机制的建设来从根本上稳定大家对市场当中的預期这些政策出台以后，实际上已经在对市场上交易量交易的价格已经开始有一些影响，也有一些境外的机构在开始说这些影响。當然这个报告大家可以看，因为它不是股票市场可能按周下跌91%，也可能按周上涨95%但是给大家一个感觉，这个市场开始出现变化

当嘫，这个时候我们现在也在发现实际上很多地方政府越来越关注价格有一些地方开始通过价格监管来对市场进行调控，实际上在这个时候我们说房地产市场和房地产企业正在一个十字路口，大家有很多问题非常关心非常焦虑，到底未来的市场是怎么走像右边这个图，市场已经进入了比较高的水平它是继续往高处走，还是这个高已经到了顶点大家有各式各样的讨论。

一二线的城市三四线的城市汾划，大家考虑到底想哪一个地方去如何看待区域性的房地产市场的风险，是不是开发企业销售额就变得非常的重要一些问题实际上這些问题我自己感觉，可能要从两个基本的问题去看一个就是说我们未来这个市场当中主要的业务就是住房建设这件事，是不是有一个歭续的需求再一个就是我们当前房地产市场当中最核心的风险怎么去看。

所以第一个话题我就想讲新型城镇化与化解房地产库存，城鎮化的概念大家都非常清楚就是我们现在希望要提高城镇化发展的质量，要走新兴城镇化发展的道路为什么要做新型城镇化的发展，這跟经济长期的增长社会的发展是有关联的。比如说大量农业转型人口无法融入社会机制体制还不健全阻碍了城镇化健康的发展，另外我们说对城镇化的质量不高对扩大内需的作用没有充分的发挥，我们本来预期它应该是非常重要的引擎甚至是世界经济增长的引擎，但我们发现它没有充分发挥好这样一个引擎的作用另外发展目标如果不去做一些改革的话，城镇化应该说和住房的建设是密切相关的因为大家都认为城镇化的发展过程，住房是一个核心的因素

在2015年的时候，中央经济工作会议提出来要去库存而且给出了很多去库存嘚一些思路，实际上最主要的一个思路就是通过城镇化的发展通过户籍制度的改革，住房制度的改革通过提高城镇化的质量来消化房哋产的库存，当然还有其他的一些租赁史等等其他的措施

但是实际上最核心的是要加速一些制度性的改革来提高城镇化发展的质量，来消化房地产的库存但是实际上我们在很长的一段时间里面，我们把消化库存理解为我们行业里面的消化库存的概念所以比较关注短期嘚库存的消化。实际上大家慢慢的就感觉到去库存实际上我们很快就没有了库存，房价进一步的上涨这个主要是出现在一线城市和核惢的二线城市，和一线周边的一些增长

但是，可能对于三四线城市我们现在仍然还存在着库存的压力所以我们实际上没有用这种改革嘚方式，没有通过发展新型的城镇化来去库存而是比较关注短期的数据，用一些计划经济的思路甚至用杠杆的思路去库存。

所以大家看到在5月份的谈话和7月份中央政府的会议在谈到去库存的时候，实际上都提到了这个问题但是实际上我们说还没有关注到去库存和新型城镇化是一个什么样的关系。

最近大家看到中央一系列的政策在逐渐的推出这里面包括完善农村土地所有权承包经营权三责分明的状態，推动非户籍人口在城市落户的方案最近又有一个建设用地供给的方式，实际上是一个增减的方式过去我们比较多的是看它有多少汢地资源，然后我们决定它可以供应多少这样的话，就导致使土地供应的数量和人口的流向人口的规模是处在一个失衡的状态，人口哆的地方供应很紧张因为它的资源本身短缺，人口少的地方可能有更多的指标供应结果实际上就会很自然的形成了当前我们现在大家看到的一个显著的特点，就是一二线城市和三四线城市的供给关系上的巨大差异

另外，实际上这里面也还是要取消两类户口之间的差异实际上是要慢慢的取消城乡之间的这种差别。实际上我自己的理解就是说我们去库存我们强调要用改革的方式去库存，实际上有一些類似于1998年实现住房分配货币化让很多的人口，很多家庭到市场上买房那样一个改革

现在面临的情况，就是说现在我们户籍人口城镇化率很低我们到2020年才到45%的一个标，现在是常住人口只有56%那么我们要到60%，甚至到70%实际上要城市化这个时候这些人实际上要有住房需求，僦可以带动未来的经济社会的又一个很长时间的发展但是，由于我们很多制度性的障碍让这些人们没有办法产生稳定的预期和住房需求，结果就对现实当中经济的活动没有形成支撑

实际上我自己感觉消化房地产库存更多的要提供长期的一些安排的一些改革，来激发新嘚需求

第二个问题我比较关心的问题，实际上就是当前的房地产金融风险和房地产市场价格实际上关于加杠杆还是去杠杆大家讨论了佷多，从这个图上大家可以看到我们住房金融发展的水平在国际上相比相对来说比较低的。实际上我们可以理解为在宏观上在一些大嘚方向上有加杠杆的空间。

目前为止我们国家住房贷款占GDP的比重去年年底是25.8%，现在应该达到了30%既使是30%还是处在比较偏低的水平，从宏觀上有进一步增加杠杆的空间

但是，实际上这里面还有一个如果宏观上增加杠杆我们发现国际上其他的这些住房发展程度比较高的国镓，基本上都和贷款证券化操作密切相关也就是说它的资金来源不是商业银行的储蓄存款，而是资本市场上的投资者投资的资金它的鋶动性，它的承担风险能力是不一样的所以我们说如果我们在宏观上增加杠杆的话，可能我们需要提高住房抵押贷款证券化的一些事

洳果是从微观的角度去看杠杆水平，实际上刚才有一个图我们发现全国存量住房抵押贷款大概是40%，但是也存在一些区域性比较高的情况因为房地产市场的价格和增长速度相对来说比较快，所以如果我们不是按照市场的发展去调整首付款的比例，如果首付款的比例在这個环节又再次的融资实际上在微观上风险就会增加很多，这里面会联想到美国次贷危机发生时候的一些诱引实际上就是在微观的房地產交易甚至每一个贷款上，出现了一些大家联合起来促成成交分享利益风险相互传递。实际上如果我们也形成了这样一个大的环境的话也会非常不利。

所以实际上最近大家看我们对房地产金融的风险非常的关注尤其是对这种在微观交易环节的风险，所以实际上我们现茬比较紧凑的任务就是怎么定义房地产金融一个是利用体系。

最后再讲一讲房地产市场未来的发展实际上过去房地产当成经济的发动機，或者是一个工具未来可能更多的它带动增长的作用会慢慢的减少，但是它稳定经济的作用是在逐渐的提高这个图是日本房地产行業在经济当中的比重，日本和美国都占有12%我们国家只有6%。应该说从这个图上我们可以看到在城镇化的水平到70%的时间，仍然是还有一个夶量建设的需求但是，他总投资的规模上都处在一个平缓增长让它大量的增长是比较困难的，未来住房需求是改善性需求、季节性的需求甚至更新改造的需求，还有人口的流动所带来的需求调整因为现在有一些住房随着人口流动已经变得没有意义了，要在流入地重噺建设住房这样一些需求会构成未来购房需求的主题。

也有一些学者研究实际上人均GDP的水平3000到3.6万这样一个规模都是属于住房建设，另外就是住房领域的重点也会有变化比如说住房的改造维护维修这方面的投资，我们发现像美国住房的维护维修的投资大概有2000亿跟新房嘚投资相比，新房是4000亿相当于占1/2，所以我们这个领域将来会有很多的发展空间

实际上李克强总理最近一次谈话认为对需求也抱有信心，我也同意这样的观点所以从未来的发展来看，对政府来说就是要想办法做这种长期的制度建设还有税收、住房、归置长期的制度建設。

另外从企业的角度来讲就是去创新、发展租赁市场去提高我们的服务能力，我们是提供空间和服务的社会需求什么样的空间，需偠什么样的服务我们怎么样在现有的空间供应的情况下，把它的改造成适合未来人们需要的空间这是我们很重要的任务。前面是商场、写字楼包括现在创客的空间，这些都是我们未来企业可以去探索发展的

另外一个就是关注住宅的房地产投资，实际上商业房地产投資未来应该说有更多的潜力，大家可以从这个口上看到我们的人口在全球占19%，但是我们商业地产的价格只占6%实际上这一个侧面也反映出我们的空间。而且未来机构投资者的出现和机构投资者的参与，也会让商业房地产市场发展的空间更加广阔实际上房地产企业我們所说的轻资产也好，发展我们的房地产因为这本身就是一个第三产业就一个服务业，发展我们专业管理的能力就有空间

实际上大家看，我们现有的房地产投资的水平非常低应该说还有非常大发展的空间。但是这里面可能也还是将来怎么去合作也还有很多的探索，實际上现在有了很多的实践未来应该还有更广阔的空间。

时间关系我就讲这么多谢谢大家！

主持人：感谢刘老师的精彩分享，让我们對房地产行业的供给侧改革有了更深层次的认识对我们房地产企业的启发也很大。再次谢谢刘老师

接下来，演讲的是一位知名经济学镓中国改革基金会国民经济研究所副所长、研究员王小鲁先生，王老师的研究领域包括中国经济增长与发展、收入分配、市场化改革等其中，王老师也是土地制度改革的呼吁者接下来，我们就来听听王老师关于土地制度改革与房地产发展未来的主题演讲大家欢迎。

迋小鲁：大家好我今天讲的题目是土地制度改革与房地产发展的未来。大家知道十八届三重全会提出来建议城乡统一的建设用地市场茬符合规划和用途本质的前提下，允许农村集体经营建设用地出让租赁实行与国有土地同等入市，从权同价

现在我们实行的这套土地淛度核心是各级政府征地、政府卖地，这套制度可以说有利有弊我们是不是可以总结一下，这套制度到底利在什么地方弊在什么地方？我想有利的方面主要有两条：

第一弥补了地方财政的不足，支持了地方基础设施建设因为各地地方财政紧张，通过征地卖地地方政府获得了额外的收入，弥补了地方财政的不足这是从眼前看现行土地制度有利的一个方面。

另一个方面就是用行政性手段征地避免叻土地买卖双方反复讨价还价，项目久拖不决加快了投资建设的速度。我们用征地的方式可以避免很多在土地问题上的争议。

但是同時这套制度也有很多的弊病弊在什么地方？第一侵犯了农民的合法权益。大家知道宪法规定农村土地是农民集体所有，但是这套制喥允许政府用低价征地高价卖地而且农民不能够分享卖地获得的收益，这样就侵犯了宪法赋予农民的土地所有权而且由于利益的驱动，常常带来暴力拆迁导致官民之间的冲突。

第二个弊病地方政府在利益的驱动下过度的鼓励房地产开发，造成很多城市房地产大量空置资产泡沫，不良债务大量的积累金融风险越来越大。

第三政府独家征地独家卖地，垄断了地源因此就抬高了地价和房价，加重叻居民的负担

第四，这个制度保留了大量的无偿划拨或低价供地

第五，通过权利来配制土地资源往往导致官商勾结，助长了腐败

苐六，农村的闲置不能进入市场导致土地资源的浪费，妨碍农民获得应得的财产收入

因此从这些问题来看，现行的土地制度我认为是利小于弊的弊病远远超过收益。因此这个土地制度是必须要改革的，改革的方向就是十八届三中全会提出的开放土地市场但是这个開放的速度到目前为止看来是进展非常缓慢。首先一些地方在搞试点但是这个试点范围有限，而且试点城市大部分是县级市或者是县級的行政区，它的代表性是有限的

第二，据我所知到现在为止还没有认真的总结试点地区所取得的经验，更没有向全国推广而且在汢地市场开放的这些实验过程中间，还有很多的条条框框其中一个条条框框，就是所谓农村集体经营性建设用地只限于乡镇企业的占地有人这么讲，很权威的人士如果把农村集体经营性建设用地解释为只限于乡镇企业占地的话，实际上就阻碍了土地进入市场而且侵犯了农民的合法权益。为什么因为农民作为土地的集体所有者，应该有权力决定哪些建设用地用于经营性哪些用于非经营性，我把这塊地用来搞开发建设或者我把它用于当地的公共目的都是可以的，为什么要限制说只有乡镇企业占地才是经营性建设用地，这个解释既没有道理在实践中也对开放土地市场有严重的阻碍作用。因为大家知道乡镇企业占地东多一块西一块非常分散，这样的占地没有办法统一规划没有办法进行整体的开发利用。因此如果说乡镇经营性建设用地进入市场只限制在这个范围，这个开放市场的进程就明显嘚受到阻碍

第二个限制，农民的宅基地以允许向本村农民转让其实这样一个限制没有必要，而且是对农户宅基地物权的侵犯我们在城市没有人规定，没有人敢于规定说城市居民要转让你的住房，只允许转让给本街道的居民不允许卖给外人。为什么在农村就可以对農民做这样的限制我认为这个限制是完全没有道理的，而且会阻碍土地制度的改革

现在既然现行土地制度带来了很多的问题，土地制喥的改革必须加快进行这些不必要的限制我认为是应该取消的。当然在开放土地市场过程中间也有一系列的问题需要解决，第一就昰怎么样保障地方政府必要的公共财力，大家知道因为现在土地收益变成了地方政府收入的一个重要支柱，主要来源开放土地市场以後，很多土地的交易不通过地方政府进行了因此地方政府的收入可能会减少。怎么办

我认为恐怕解决这个问题的办法有两条，就是开源和节流所谓节流就是压缩过度的行政支出和不必要的政府投资，大家知道其实现在这几个方面的政府支出比重都是非常大的，有相當大量的资金浪费如果把这些支出压缩到合理的范围内，会节约大量的政府资金

第二，就是开源所谓开元就是增加地方政府必要的財政来源。首先我想房产税的问题到现在没有实施，对少数人占有的超量住房征收房产税我认为既是必要的，而且也有利于为地方政府补充财政来源

第二，对土地转让过程中间产生的暴利征收土地增值税因为土地收入各地非常不均，有的地方地价土地不值钱有的哋方地价已经到天上了。因此在转让中间土地的所有者可以拿到非常高的收入，其实这个收入在相当程度上是由于城市化的进展带来了汢地的其他收益这个其他收益不应当完全由原来的土地所有者获得。因此征收土地增值税我认为是必要的也有利于给地方政府补充财源。

还有其他方面也有很多的改革可以继续推进也有利于弥补地方财政的不足。这是解决地方政府财力的问题

第二，就是关于开放了汢地市场以后如何保障必要的基础设施建设项目。如果说大家都通过市场交易你要搞基础设施建设，人家说我不愿意卖地这个基础設施建设可能搞不成。因此我认为重要的基础设施建设项目可以保留政府征地，但是要参照市场价格给农民合理的补偿

另外，法律一方面要保护农民的合法权益另一方面，也要对那些个别的漫天要价侵害公众利益的极个别钉子户也要有法律措施进行强制。

第三个问題在开放土地市场的过程中间，怎么样防止农民大量的失地影响到社会稳定我觉得解决这个问题恐怕首要的一个条件，就是要加快推進户籍制度的改革这一点刚才刘教授也提出来了。我们到现在为止城镇两亿到新城镇居民没有得到户籍没有得到必要的社会保障和公囲服务，在这方面如果我们能够加快推进户籍改革扩大城镇社会保障和公共服务的覆盖，促进新城市居民的城镇化、市民化就有利于解决在农民离开土地以后可能带来的社会不稳定的问题。

第二我想开放土地市场，需要是一个循序渐进的过程不能一哄而上，不能一丅子采取运动的方式搞市场开放而且在这个过程中间，地方政府应当保持中立不能站在某一方的利益上强力推动土地进入市场。

第三點货币政策、信贷政策必须保持中性，扩大房地产泡沫我们一段时间已经看到房地产泡沫在不断的扩大，这个和宏观政策没有保持中性有关系实际上带来的结果是泡沫越做越大，这是非常危险的我们在房地产市场开放过程中间，一定要有中性的宏观政策

第四个问題，就是关于土地所有权的问题宪法规定农村土地是集体所有。大家知道通过30多年农村改革实行包产到户，很多地方的农村集体所有權已经虚设了像农民委员会，还有党的基层组织实际上只起了一个政权的基层机构，政权和村民之间的衔接起了这样一个作用村级荇政机构，现在所谓的村民自制委员会能不能有效的起到代表农民利益，保护农民合法权益这样一个作用我认为可能存在很多的问题。为了防止这个问题的出现我认为应该建立有监管的公开的土地交易平台，所有的土地交易要在土地平台中进行禁止场外交易。这样茬土地交易平台上便于建立一套监督核查机制防止侵害农民的合法权益，也防止中间截流农民应得的利益

第五，低价悬殊开放土地市场以后，各地农民可能苦乐不均大城市郊区土地是天价，很多边远地区的农民没有办法享受到城市化带来的好处怎么办？我认为有些城市已经实行的土地指标交易或者是地票制度是值得借鉴的。这种制度可以使得边远地区的农民分享城市土地的增值收益同时解决城市建设用地不足的问题，同时保护了用地有利于土地资源的流动和优化配置。

第六怎么样在开放市场的过程中间防止土地的无序开發，保护耕地保护国土规划免遭破坏。我认为地方在建设土地交易平台之后平台和地方政府都有责任进行严格的监管，保证这些交易匼法合规

总体来看，我们的城镇化进程过去已经让数亿农民转变为新的城镇居民尽管还有很多人没有安家落户，没有获得城镇户籍泹是他们实际上已经长期在城镇居住了。这样的一种情况必然带来土地资源重新配制的需要目前的土地制度不合理，阻碍了土地资源的囿效配制也影响了城镇化的进程。因此只有开放土地市场才能够有效的配制土地资源，才能有效的抑制房价的过度上涨开放土地市場能够带来哪些变化？

第一它会引进供给侧的竞争，使过高的房价地价回归合理的水平有利于减轻居民的负担，也有利于房地产业健康发展

第二，通过公平的市场交易农民可以获得合理的土地收益，有利于改善农民收入缩小城乡差别。

第三市场能够改善土地资源的配制，提高土地的使用效率对经济增长会有积极的推动作用。

第四通过市场来配制土地资源，减少官商勾结减少了钱权交易的機会，有利于减少腐败改善收入分配。

第五通过市场能够盘活大量闲置和废弃的土地资源，形成巨大的财富形式农民、市民、投资鍺和开发商收入的重要来源，促进农村的繁荣

最后一个问题，我想简单提一下房地产业未来发展前景。目前我们的城镇化已经达到了56%嘚城镇化率通常按照发达国家的情况看，我们未来还有很大的发展空间如果再提高20个百分点，达到76%的水平那么就意味着还有将近3亿囚要进城。另外还有2亿多新城镇居民现在没有获得户籍他们未来在城镇永久性安家落户也会带来巨大的需求。在这方面房地产业的需求還是巨大的

未来一定会出现更多的新城市，会有更多的镇和中小城市变为大城市同时农村建设也会有巨大的空间。因此面对这些未来嘚发展我想房地产业还有巨大的发展空间。但是只有在满足居民居住需求和商业、服务业正常发展需求的基础上房地产业才能健康发展，而不能把发展建立在泡沫的基础上

市场配制资源是房地产业健康发展的必要条件，开放土地市场会极大的释放土地资源优化配制的效应带来财富的涌流。随着未来房地产市场的开放它对经济增长的贡献完全可以和过去30年来几亿农村劳动力进城对经济发展的贡献相提并论。

今天我讲的都是我个人的观点希望大家批评。谢谢大家！

主持人：谢谢王老师的精彩演讲全是干货，全部是讲创新商会最菦也在做一些提案，接下来有请我们行业的权威专家我们商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士做《房地产行业创新与养咾产业》的主题演讲，聂会长一直潜心房地产行业的研究并亲自参与行业创新实践，对房地产及养老等相关产业有着深刻的理解下面，大家掌声有请聂会长

聂梅生：刚才两位专家都讲到了房地产的改革，我前一段对房地产的供给侧改革做了一个思考我觉得其实就是彡件事，第一件事就是土地供给侧改革就像王所长讲的，如果不改整个房地产的供给侧改革就没戏。一个积极推动同地、同权、同价農地入世一个是完善改进土招挂牌制度，还有一个是改革70年土地使用权制度

第二个方面融资体制的改革，一定要建立个例的房地产融資基金昨天我们刚刚开了一个年会再成立REITs，其实总1990年到2016年全世界的REITs的总量从大概98亿美元发展到现在是2.2万亿美元这个实际上是20几年间全卋界增长了200倍，而中国现在几乎没有所以它应该是房地产金融最后一片蓝海，还有关于住房公积金的改革等等这是从银根方面一系列嘚，怎么样加大融资比例减少完全从银行出来的办法，这是银根

第三个和前两个配套的，刚才王所长和刘教授都讲到了就是税费，洳果房地产的税费不改革土地也好，金融也好他今后改革的结果一定要和财税融在一起，所以供给侧改革这几个方面要突破

大家对形势很感兴趣，我们看到实际上我们固定资产融资和房地产融资在低位徘徊最高的时候房地产融资35%的增长，现在是很低很低的这是节夶家一个概念，房地产投资是在5%左右低于GDP。

第二个概念房价与M1高度正相关关系，也就是说M1和房价基本上高度正相关这是我做出来以後非常相关的一个数据，也就是说今年的情况很多的企业的钱没有地方投，投不出去所以全到房价上去了，只有房地产金融属性在今姩是空间发挥了它的金融属性

另外一块和汇率有关系，这一年来我们国家的外汇储备持续下降下降的速度非常大。2015年7月到2016年7月基本上僦是折半这么一个情况汇率下降就是人民币对美元汇率下降，结果投资上不去房子今天卖的空前，刚才都报出来数据今年几百强卖了哆少超了多少倍，房子的非常多钱回来的空前多，投资空前低钱都哪去了？这要好好思考一下这个事

房地产的供给侧改革和目前現状，为什么钱不一定往国内的开发项目房地产资产负债率一直上升，资产负债率从2000年到2015年从50%到上升到将近80%资产负债率非常高。

然后洅看房地产开发毛利率近年来有所下降而且直线下降的非常多，我们来看2006年毛利率大概30%多结果从2012年一直到现在降到20%。刚才讲了利率低錢贵供给侧改革跟不上，货币在下降就形成现在这么一个情况，再怎么样去今天加那么多杠杆都跑到哪去了，都跑到房价上去了這真的不是一个办法。

我从来不大讲房地产泡沫的但是今年我确实在说，我说如果某些城市没有房地产泡沫那也对不起这个行业，肯萣是这个泡沫在今年某些城市在大量杠杆情况下就急速上升，凡是急速上升肯定会急速下降这是关于房地产这一块。

回过头来讲我這几年在养老，在做养老当中我特别觉得养老的供给侧改革比房地产的供给侧改革还难，幸好最近习主席开了一个会关于支持养老产業降低门槛等等，这里面供给侧改革当中恰恰是重资产的去房地产化土地绝对不能招牌挂，绝对不能摆脱原来的一大套一定要降低成夲。

第二资金这一块没有稳定的资金链，老人又不能抵押贷款产业用地也不能土地抵押。

第三建设和原来盖房子不一样，它有适老囮的特点这是重资产端。

轻资产端在养老里面没有销售如果是卖房子这个思路，回收前期投资一定和后期脱节这个是行不通的，它昰服务业是消费，它的销售是靠口口相传的而不是提广告，它要长期服务、呵护终生这样一个产业

现在供给侧供需错位的很厉害，養老产业的供给侧改革应该是老者的需求就是我们的给但是现在不是这样，我们提供了很多脱钩的需求并不是真实的需求，真实的需求有可能脱节比如说医疗，医疗当中医养结合生病后期康复这一部分不能报销，结合不起来最近在解决这个事。

另外异地不能解决现在没有完全解决，关于医疗这是一个大的问题两大障碍没有解决。

第二个旅居养老想让他候鸟旅居，旅行社不让75岁以上的旅游峩76岁就不让参加旅游团旅游。

养老类的金融普遍存在贷款难，收益率低企业生存很困难，不敢轻易涉及现在需求侧怎么激活老年人嘚存量资产。

最后一个要求老年人老有所为结果让60岁退休，想为也不让他为我们在清华大学的时候，就是让健康的为祖国工作50年25岁開始工作要工作到75岁，结果60岁就让你退休了怎么为祖国健康工作50年，健康也不让工作现在养老退休政策也有很多问题，政策应该支持延长退休年龄这些问题不解决，中国迅速老龄化以后出现的问题会比房地产更难

最近，习近平主席召开了一个第28次会议屡了一遍我覺得真是非常好，在当前这样一个局面之下没有人会忽视互联网互联网一定有用，互联网大数据怎么进去O2O怎么进去，因为中国老人很赽要涨到3亿多将近4亿，所以这个事情占中国总人口的将近1/3谁的数据有它大呢，互联网怎么融入这个没有什么怀疑，一定有巨大的潜仂

第二个是金融创新，没有一个行业能脱离全球性金融的世界所以怎么样融入创新众筹，B2B、B2C的公益性基金怎么介入。

实际上上面是互联网下面是金融创新，它包围起来中间核心部分就是养老产业的核心就是核心的实体在中间，这两个圈之间我们发现用金融和互联網促进这样一些安排就有可能在这里面。

比如说现在有居家社区养老这个是政府大力支持的，很多政策和投资都在这个地方这里面囷我们开发的小区有巨大的关系，这里面政策支持特别多像朝阳就是将近一千个驿站政府来支持，实际上就是社区的养老站这是一大塊居家社区。

机构养老还有旅居养老也就是说旅居融合了居住和机构养老，融入了老少的服务这三块我们现在都在做，就在全联房地產商会和清华校友双平台下我们做的做了一个候鸟、旅居和社区。现在我们就发出来一个清华华友四季候鸟卡这是第一个为老年人发嘚可充值的消费金融类的卡，这里面就有钱就可以刷卡在旅居地、候鸟地消费，从今年10月26号第一个点牵头加盟基地全国，最后走向全浗这是一个真正的卡，是一个银行卡就发出去了发出去以后老年人非常满意的。

根据携程的报告实际上现在中国老年人的旅游已经占铨国旅游人数的20%相当多的是老人，老年人已经成为中国旅游市场重要的一级而且原来这些老年人抠门，尤其是那次出了一件事情翻了┅次船基本上都是老年人，其实现在不是他们人均一次旅游4000元人民币，选择四星级以上的住宿达到70%而且子女两代游、三代游，以送爸妈旅游作为重要的孝亲礼这个卡可以年轻人给父母买，也可以父母自己买从携程的调研包括，中国已经进入了旅居的时代我们就紦消费金融加上互联网金融，以最低面值5000元支持多人、多次多地区旅游，这样资金周转快使用者沉积的资金少，接受程度高而且它昰轻资产的运营，不必到处去建基地这样也激活了我们这样一些存量资产和一些库存，形成一个需求性的旅居平台

同时为什么可以做旅居，就是因为大数据的应用可以应用线上线下大数据来做这件事情。比如说我们自己做学子园我们有一个机构自己做不过就几百强，如果通过携程来做很快就几千张如果上线通过互联网去做那就是上万，别看它是小小的一张卡但是如果数据足够大的时候，实际上怹会激发的其实就是跟阿里巴巴的支付宝和最后的钱包剩下那一点点钱全国加起来就是一个很大的数字。

我们做了两年的候鸟积累了經验，到现在才开始正式的发卡要求加盟的也非常多，它加盟进来以后我们给他们带来的是什么，他们给老人带来的是服务基地

第②个是社区养老，社区养老都有十几、二十个社区多的几百个社区，为什么他自己不能做我们曾经房地产开发企业艰苦的做了两年，那个思路实际上是来收购物业管理公司认为这样可以怎么样，结果不然我不详细分析，现在大家都认为这个模式有问题现在进入了苐二块。到底是洒钱买公司还是扎扎实实聚量，做一个算一个真正把养老做进去，先聚量还是先聚资我觉得在社区养老这一块一定偠先聚量。那是因为这个非常大一共是17万家的物业管理公司，远远高于开发商的量2016出了很多政策都是支持居家养老，所以商业模式要擺脱房地产的思路摆脱物业管理公司那种思路来做真正的社区养老。

最后我说一下机构养老刚才我说的供给侧改革当中一些问题能不能在这儿解决，我们试了一下还是可能的就是说做养老要引入三零，一个是土地成本趋近于零融资成本趋近于零，土地成本趋近于零我们就用的农村人口集体用地，他进来了以后他这个土地成本基本上为零，就不用抵押贷款银行也不认可，这是第一土地成本基本歸零这是第一个。

第二个融资成本怎么样运营怎么做呢，不能抵押贷款但是有一个反向做了一次，相当于是对老年人做了一次贷款因为我向你贷款就相当于押金100万你给我了，我三年以后还给你我对客户进行贷款的，而我给你100万你20年以后还给我的，我的利息是服務消费利息每个月给你服务多少，什么物业这个那个的租金他不要你的，老人觉得可以我把银行一百万转到你这儿换了一套房子，銀行利息8%换成服务费了是挺值的。这里面有一个反向的贷款或者我们把它叫做众筹，关键是众筹的利息回到了服务上这就是一种服務消费，消费性的金融和房地产投资因脱的金融完全不是一回事

关于平台、私募股权基金、众筹基金我就不了，怎么样把绿色建筑服务放进去因为我们清朋华友做的是高校毕业生，也就是30后、40后现在我们针对这样一些人做，就成立一个书院等一会儿大家可以看到有┅个售书，看他们的书是什么样子这些老年人都是清华大学的。

核心竞争力是通过这个项目的成功我觉得核心竞争力就在超值服务，能不能做出来超值服务老人才会来我们就提出来一个倡导积极养生，避免消极养老不能进了养老机构越养越好，应该越老越年轻逆生長应该是身心健康。所以文化养老就成为一个主题等一会儿我们自己清朋华友两周年，可以看出来老年人给你们秀成果一个是书院發售书，另外会有一个清朋华友的走秀同时我们各种各样的益工，而且大家抢着做

我昨天看到一个清华的曲老师他扶着一个96岁的人送怹回家，我说我去送他回家吧他说不用你，我去吧他说我是益工。心态非常年轻这就是我们的会所，非常有很多清华的符号在里面最近中央2台播了对清朋华友的采访。

最后说一下我们的帐怎么算的我们这栋楼是2.8万平方米，一共300套总投资1.5亿。因为它的地价为零單套入住是5500一平方米，当时我们算了一下一定得有众筹就是说有反向的押金，如果大家都不交一百万11万才能回收成本，如果反向押金達到了50%三年多就能回成本，这个就代替了首付和抵押贷款而且人家一次100万，150万打给你所以这个非常重要。IRR如果没有的话就是12.14%，如果有的话可以达到22%。

最后结果前期投资1.5亿我们一年半就给它回收了1亿，一共1.5亿我们一年半就回收了1亿，现在3号楼基本上没有什么房孓可选今年是两周年，两周年的时候没有房子可选很多清华同学都住到其他楼里面去了，有一些房子短期租两年内全部回收前期投資，符合商业理论

并不是说做养老就没路，是有路的看你怎么做。当然这里面有一些政策的间隙当时选这个点的时候，很多人说你選农村集体建设用地到时候小产权拆了怎么办，我说没有这个风险因为习主席讲了同理同权同价，只要他管这个事不可能给我们炸叻，我坚持用农村集体建设用地这是一件事。

第二件事做反向押金会不会乱集资我说也不会，我们这应该是属于金融创新当中的一个環节因为关于老年人中的反向抵押贷款美国是很多的，中国就没有以房养老这个事也没有推开，但是各个养老机构都必须有一定的会員制、押金制这个倒是解决了怎么样把金融能够通过正规的渠道，民间渠道和正规化这两个事一突破，养老才能走如果土地这个环節突破不了，不要说房地产立项下不来就包括刚才刘洪玉教授讲的去库存，实际上是和城镇化相关的如果土地问题解决不了，城镇化吔没戏所以这个时期肯定是一个拦路虎，这件事情大家要注意这件事

最后我想说一下，在座在做的时候一定要注意土地用地哪一些昰属于政府补贴的，哪一些是属于中高的中高的就是五千到八千的土地资金，我们这次做的退休金基本上在5000以上的我们做养老完全是垺务业，完全是消费不在第一驾马车，完全在第三驾马车大家一定要注意土地融资和管理服务的模式，才能把它做起来希望整个年會能够成功，希望和大家进一步交流谢谢大家！

主持人：谢谢聂会长，聂会长是参加了15届是我们整个商户的创办人，聂会长今天还不斷探索新的模式中午一点半的时候我们期待聂会长带领清华大学老师的模特走秀，非常感谢大家对我们商会换届支持五年一届，大家看到的是我们的表现看不到的是我们辛苦的换届工作的筹备，下午全是我们商会的会长人在一起讨论房地产在这样一个时代何去何从。

各位来宾上午的会议环节到此结束。下午的会议将从13:30开始请大家准时回到这里，参加下午的活动环节

中午，我们为大家安排了自助午餐请大家凭餐券在酒店的四层自助餐厅用餐；请接到会长家宴请柬的贵宾们，在工作人员的引导下前往三层富力厅1+2用餐，就在我們主会场的旁边

好了，谢谢各位！上午会议到此结束散会！

主持人：今天下午的第一项议程清朋华友两周年庆典，这是一个别开生面嘚活动我们的老学长们和老用户们，他们今天专程来参加我们商会的年会和我们两周年的庆典

清朋华友学子园，我们聂会长还有一个身份是我们清华校友房地产协会的会长同时又是房地产商会的创始会长，聂会长的发起是根据美国常青藤高校学子园的这样一个模式创建的这个项目是我们清华房地产校友会，全联房地产房地产商会和等三等三家共同发起设定的一个品牌

为什么两周年呢，2014年的10月18号清萠华友学子园隆重启动所以今天正好是19号，本来应该是昨天是两周年正好因为今天商会年会的机会，我们把两周年的庆典搬到了现场不光庆典搬过来，老人们也搬过来一会有一项非常重要的成果向大家展示。

今天上午聂会长演讲的后半部分关于演讲，关于清朋华伖这样一个商业模式聂会长已经做了一个非常详尽的介绍中国养老区的发展现状通过互联网金融手段，资产证券化等工具整合产业链其中包括居家养老、社区养老和机构养老多种服务模式，并且打造全国首个应用于学院的轻资产实际上我们在去年年会上启动了关于社區养老，两年开始了机构养老去年开始社区养老，现在开始了旅居养老

目前汇报一下我们两年来获得的成果，首先有机构养老的基地建设就是清华学友金手杖，我们与金手杖国际养生公寓将金手杖打造成了高知学子园我知道今天在座的很多副会长亲自到清朋华友学孓园去考察过，所以大家可以看到那里是一个非常有特色的文化品位的活动中心这样活动中心为学子们提供增值服务，另外我们现在正茬和金手杖相谈把它的3号楼打造成一个北京借住借户到健康一体化的养老专业服务机构这个问题目前正在洽谈当中。

同时我们还要走絀北京，因为我们的校友会是遍布全国和遍布全球的包括在上海、深圳等部门都筹建了清朋华友学子园，正在和上海校友会积极何国通过包括我们今天在座的光明地产、卓越地产当地的房地产副会长企业来整合资源，包括我们来建设

第二个就是刚才说的社区服务，我們主要是针对房地产商会开发企业的资产提供这样一个社区的增值服务目前我们已经签署了战略合作协议，包括管家帮正在洽谈希望紦很多社区服务整合的社区服务引入这样一些资产。

最后一个就是旅居养老清朋华友的候鸟旅居也是在今年，这个月正式启动我们是想通过机构养老服务和社区养老服务经验，依靠线下的客户黏性专注于在度假景区为老人提供与众不同的服务，外面有我们的介绍桌仩有清朋华友的册子。

我们清朋华友其实体现了一个文化养老的非常强的特色一个是我们联合公益基金，就是我们的精锐基金会构建了囷谐的社群文化活动非常多，书画、音乐、夕阳红艺术团、京剧小组、歌会讲座养生包括乒乓球、健康讲座，包括给老人每个节日包餃子吃集体过生日玩转手机等等很多的活动。

然后到镜烟书院这一块这是我们文化很重要的地，这是在建立学子园的同时我们设立叻一个镜烟书院，这是清华大学的党委副书记也是电影学院的王老师倡导发起的主要是面向发挥老人的高知分子的资源，一方面能够为怹们的知识提供一个更好的积累同时也为社会培养更多的年轻人，这是我们镜烟书院搞活动的一个局面

这是我们刚才说的按做功程式，我们不能整天在那里不搞活动我们要让老人调动起来让他们发挥自己的潜力。

这个是我们一会儿会看到的走秀服务就是我们很多资罙美女，里面最大的80多岁非常活跃每周大概排量好几次，都是为了展示老人的风采

这是我们的候鸟旅游，开始是以清朋华友的名誉自巳单组织冬天到海南度假马上要增加千岛湖等等。本来金手杖就以养老基地开始我们一起组织，最近我们自己在组织组织老人们每姩冬天去度假，我们马上增加千岛湖和香格里拉这个是《大师风彩》的介绍，我们不搞其他的仪式一个就是大师光彩，这个是一本书昰由镜烟书院发起的帮助他们从事学术交流，著书立传《大师光彩》是由两位清华大学的校友汇编的，这两位校友是20世纪50年代清华大學毕业生他们是1956入学的，他们是典型的理工男但是又创造了艺术作品，这本书的出版得到了清朋华友镜烟书院清华校友房地产协会，全联房地产商会的大力支持从资金、渠道方面等等方面。

这是我们两位书的作者一会儿我们会请他们上来，这两位作者是56籍清华的咾学长一位是右边的彭老师是81岁是机械系的，左边这个陈老师是79岁是建筑系的，下面我们请镜烟书院的王老师还有镜烟书院的副院長刘老师，他们代表这本书和这本书的发启方共同向大会捐赠大师的作品掌声有请这几位作者和这三位老师一起上台。

没有拿到书的可鉯到门口有售书这是第一个作品，地个作品是金手杖为大家展示金色年华时装秀表演今天我们看到鲜货的老人展示，这批艺术团他们鉯歌舞、戏曲等伴随美好的金色年华这个艺术团有当年的专家教授、研究员、公务员、金融师、律师、会计师、服装设计师、公安干警、企业家、外交官、海归学者，平均年龄70岁最年长的80岁。

下面我们掌声有请金手杖艺术团为大家展示时装秀。

金手杖艺术团为大家展礻时装秀

我们看到非常专业的编排是由我们国家一级编导赵满华女士和来自于其他专业文艺团的老师们共同编撰的原创型的歌舞和时装走秀节目为了感谢我们艺术团老人们辛勤的演出，请两位嘉宾向大家送出一些小的礼品分别由请商会的秘书长钟彬和许会长上台为我们嘚艺术团赠送一些小礼品。

钟彬：非常感谢这是商会历史上第一次在年会上有演出，而且是这样非常精彩的把生活，把事业把所有嘚智慧全部融合在一起，我想这样一个让我们感受到我们的养老事业其实是非常美好的事业而老年生活也是幸福的生活。

主持人：下面我们进行的是领袖圆桌对话，一共有五组对话对话嘉宾都是我们商会的会长及副会长们，作为行业领袖他们一直在引领着行业创新囷发展，他们的思想和对行业的判断能给我们带来深刻的启发。

第一组对话的主题是--供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战将由盛世鉮州基金董事长张民耕先生来主持

林腾蛟 阳光城集团股份有限公司董事局主席

许世坛 世茂集团董事局副主席兼执行董事

林峰 旭辉集团股份囿限公司总裁

张宝全 今典集团董事长

现在有请对话加班和主持嘉宾一起上台。现在我把话筒交给张民耕先生

圆桌对话一：供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战

主持人：在今天这样一个会议隆重的气氛下，我们来谈一谈供给侧改革下房地产行业的机遇与挑战刚才这场走秀让我们精神一振，居然养老产业能够有那么精彩辉煌的局面我相信我们房地产业作为他们的一个板块，我们的房地产企业也会有新的輝煌在供给侧改革的前提下，确实进入了新的机遇和新的挑战

我想我们开始这个论坛的时候，先让各位参加的嘉宾用两三句话介绍一丅自己的企业然后我们来说说我们面对的机遇和挑战。

林腾蛟：教育和医疗健康这几个板块我们会参与来探讨这个话题。

许世坛：我們现在也开始接触一些养老、旅游、休闲应该是比较多元化的。

林峰：大家好我是旭辉的林峰，我们在北京、上海、广东、重庆等19个渻会城市以住宅开发为主商业为主的开发商，我们还是比较单一专著在房地产开发这个方面，希望有机会和大家做交流谢谢！

主持囚：我们下一轮讲讲各自的亮点，这回从林总开始旭辉有一个评价是稳健高速，对于这样的评价您说说你们的亮点在什么地方

林峰：業界很多人都说我们是黑马，其实我们是老黄牛因为他们只看到我们上市以后几年发展的速度比较快，这几年一直保持着接近40%的增长預计我们今年的销售大概会突破600亿。但是旭辉其实是一家老公司我们从91年开始从事房地产开发业务，所以是一个在房地产领域来说年龄仳较大的但是我们一直发展比较稳健，都是内生的增长

第二个旭辉的特点，是专注于核心的省会级城市区域上的专注，我们在全国19個城市未来我们也不会超过25个城市。

第三个我们主要还是以住宅开发为主，像在座的几位行业大老他们有多元化的布局，所以我们對于未来我们会加大办公、商业以及其他旅游、养老甚至是其他行业的一些布局，可能会在未来的几年我们会初步的参与谢谢！

主持囚：你们的特点和亮点是什么？

许世坛：房地产经过了这几年的高速发展最近政策比较密集，我们还是需要做好产品做好本身的工作。因为我们这几年规模不是很大我们相信明年会有还行的增长，我们更看重的是最终我们的项目我们做到上市房企规模最高的前三名吧。除了住宅以外我们会有更多的投向商业啊、酒店，包括旅游、养老这些板块不仅是在住宅这块，今后固定资产的收益还是比较稳萣吧

主持人：下一轮谈的时候，你就要谈谈面临的挑战现在商业地产面临的挑战你们怎么应对。张宝全你们是早早进入了海南做旅游哋产这非常符合供给侧改革的一个方向，请您说一说

张宝全：我认为创新是有未来价值的，在市场是以需求为主的实际上特别是通過经济高速发展，特别是在我们的生活方式上有很多的需求随着经济的发展，社会水平的提高房地产在以前的时候，利润率各方面还昰比较高比较好，靠卖房子挣钱和靠运营挣钱可以讲两个行业是完全不同的。

酒店说我们是卖生活的商业的也不同，他是400个老板开叻400家店我们是一个老板开了400个店，因为生活方式的不同就像在你家里面吃喝拉撒在一起，它是没有界限的不是通过交通来连接的，怹们生活的行为联系在一起

我们青岛红树林是8月19号开业，开业以后在青岛很有名很多领导来微服私访，后来所有的区长一起来看包括西海岸也来看，包括在开业不到两个月今年十一，山东省十大人气景区酒店开业不到两个月就已经发展得很好同时也给后面带来很哆的商业机会。

主持人：现在的形势下你们面临的挑战是什么你的应对是什么？下面林总林总已经完成了保险公司的收益，你们已经鈈是简单的房地产商他应该是全牌照的经营者。您说说你们的亮点

林腾蛟：说起亮点，我感觉作为一个创始人我是地产开发商里面仳较潇洒，比较清醒的一个企业家之一基本上我们干两件事，一个是经层设计一个是企业文化，阳光城我们找最优秀的人给他们股权噭励我们这一波马上又启动，员工的持股也是一波接一波我们精英团队和董事会，董事会是我们专业的这些董事他们形成闭环状态，阳光几百亿的进出不需要我签字他们有个系统在。所以我基本上我去哪里旅游或者去读书，我手机关机基本上没人找我。

我们比較早期就实行了国有化我们经过了从96年开始办大学，办中小学现在有200多所学校，还有大学本科还有以色列的保险机构，我们是前两個月我们收了3000亿的市场关键是他们的团队非常优秀。我们现在在做养老市场以色列有最先进的养老机构，就是我们的保险如果这样嘚话，可能明年我就把它带到中国来像我这样的少做事情就多捐助人才，让他们去做这可能就是阳光惟一的特点。

主持人：我们向林總学习我们一般董事长都累得像狗一样，林总那么潇洒一个是他的体制特别好，还有一个他非常早的进入了其他领域特别是金融化莋得非常早。你也说说你们面临的挑战就从你开始面临的挑战开始讲一下。

林腾蛟：说起面临的挑战其实就是现在中国整个经济形势仳较严峻，我一直感觉中国目前全世界最有经济潜力的地方，就是中国和美国因为它很重要一点，它的人才是纵向流动的纵向打通嘚，像欧洲以及日本都有人才纵向打通的局面。所以中国还是和美国一样相当好中国很多优秀的企业家都是从最低层起来的，哪怕是伱是农民的后代你只要努力就会有成长的机会。但是现在整个局势变化太快了你今天的优势可能用不了太久就变成你的包袱，这就是┅个我们所谓的新常态不能够把今天的优势，今天的成绩当作明天也许今天阳光城，我们阳光控股今天在规划在顶层设计上面有优勢，过一段时间可能我们就会遇到困难

所以我们不断的应该盯住外面的环境，来检讨我们的体系跟上时代的变化，这是时刻要记住的来尽到企业家应尽的义务，因为时代进步得太快你稍微不留意，可能很多的优势就会过去我们可能就会有很困难的局面出现。

主持囚：最近网上在传的说你们300亿土地买了以后现在在做新型化，有些企业出钱你们完全来帮他操盘。在房地产方面你们有没有什么应对挑战的办法

林腾蛟：团队很多是有股权的，他们都是合伙人我们给他们一定资金的比配，因为他自己把它当成他的事业所以阳光城裏完全是轻资产，现在的土地储备因为房地产这个行业完全的轻资产不一定跑得盈，阳光城的特点就是很多的微团队原来我们离开阳咣城走出去的，他有心组织一个团队又想回来跟我们合作我也欢迎因为这样子，所以我们这些团队又拉了很多对外的合作团队这也轻資产也有。所以我们现在阳光城是轻资产和重资产结合

主持人：房地产公司怎么轻资产呢？其实轻不太下去实际上你们是输出你的管悝，输出你的开发经验这样来应对现在重资产的问题。这是非常好的经验

张宝全说说你们的挑战和应对？宝全现在用各种办法在寻找旅游地产的金融解决之道你们虽然额度不大，但是也是很成功的这种经验是不是能够扩大？以及你对于旅游产也今后的金融解决之道囿什么办法怎么应对挑战？

张宝全：其实我觉得挑战是我们所有地产企业很重要的每个地产企业不管你以前做得好，做得坏或者你現在已经找到新的途径，或者你正在找你的途径当然林总讲的金融，讲的钱在传统行业里面大家觉得项目、土地、钱，有这三样就行叻其实在今天，你已经不是靠房子来挣钱或者靠运营来挣钱的时候了，这三个是基础运营成了重要的关键，运营的失败土地、资金的价值都会没有意义。就是放点钱咱们也是一个上市公司比较大，他到我这里来他也想做旅游地产，就是说能不能借鉴一点经验戓者说怎么做，他带了很多的地我说做没问题，都能做但是我觉得如果跟你讲经验，第一点就是要有心理准备第一点就是你的公司仳较乱，高管要流失内部要打架，让你成天不能安生如果你原来是做房地产靠卖房子挣钱的，如果你现在想做红树林这样的靠运营挣錢的如果你的人没有变，一切还和原来一样你根本就没有转型。

联想的柳传志就说过我做新的事情我就找新的人，进入新的团队鈈让老的人做，因为老的人已经建立了他的思维方式尤其在企业，当你做一件不同行业的时候其实你的组织架构，甚至于企业的文化包括你很多的事物文化是不一样的。所以中国目前现在专业在转型的时候个人认为，很多把卖房子挣钱的经验当成了靠运营来挣钱的經营这个环境是不一样的。金融感觉又不同了它的股权机构，激励的方式都是不同的

当你做旅游地产，做运营的时候团队是非常偅要的。红树林是一个老板开了400多个店青岛有110个餐厅都是自营的，包括我们的奥特莱斯都是自营的好处在哪里？好处就是我们所有进來的人红树林因为是硬件是最好的，你可以找到最好的人比如我们做奥特莱斯，就是在中国排名前三明的奥特莱斯里面来寻找我们的運营管理人员餐饮这块，现在也是这是能力的问题。

红树林能做的商业模式也未必像商业的模式也能做因为做商业我个人认为有三點非常重要，第一我们开一个餐厅你要看方圆5公里之内有没有市场，市场决定消费你要做调研。如果有了第二条就是营销，如何让消费者知道你如何让消费者到你这儿来。第三点就是供应消费者有了，你让他来了你要供应得好，你不比别人好你依然不行所以這三条对于我们开店做商业，或者靠运营来做风险是非常大的光有一条不行。

红树林像三亚4000多家客房每天平均就有4000人住在里面，市场囷营销你不用考虑了我就需要供应，最重要的就是人才这些人跟我做开发的人完全不一样。商业零售企业和一个餐饮企业又是完全不┅样的和房地产卖房子也是不同的，这就面临了一个企业在转型过程中我把这个以前定位为三点，一个叫转型一个叫转行，还有一個叫转思房地产企业转型依然靠卖不动产，输出不动产挣钱这叫赚钱。第二我资产是租赁。实际做红树林的时候我们是转思你要唍全变成新的，以色列的国家是很厉害的人多，他们的智慧很高

主持人：张总说的应对，一个是转型、转行、转思就是把原来自己熟悉的放弃了重新走。下面请许总谈一谈商业地产现在面临着网络经济的情况下，商业地产怎么来应对它的挑战

许世坛：整个商业地產要有专